房地產(chǎn)估價(jià)師考試備考參考題庫240題（含各題型）

(新版)房地產(chǎn)估價(jià)師考試備考參考題庫240題(含各題型)

一、單選題

1.已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米,報(bào)酬率為10%,

則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為()元/平方米。

A、2400

B、2405

C、2410

D、2415

答案：C

解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。V30=(V40/K40)XK30={[1-1/(1+1

0%)30]/[1-1/(1+10%)40]}X2500=2410(元/平方米)。

2.下列關(guān)于估價(jià)依據(jù)的表述中,正確的是0。

A、選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)具有針對(duì)性,主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象來選取

B、估價(jià)機(jī)構(gòu)不得制定嚴(yán)于估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

C、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》是效力最低的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

D、不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同

答案：D

3.下列不屬于中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的主要工作的是()。

A、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試、注冊(cè)和繼續(xù)教育

B、建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案

C、擬定房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)(行業(yè)協(xié)會(huì)不是行政單位)

D、對(duì)會(huì)員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行檢查

答案：C

4.估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人,包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人,其中()是估價(jià)主體。

A、估價(jià)報(bào)告的使用者

B、估價(jià)服務(wù)的需求者

C、估價(jià)委托人

D、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

答案：D

5.根據(jù)通常的房地產(chǎn)估價(jià)途徑,產(chǎn)生了三種基本的房地產(chǎn)估價(jià)方法,下列不屬于

基本估價(jià)方法的是()。

A、假設(shè)開發(fā)法

B、比較法

C、收益法

D、成本法

答案：A

6.某綜合樓的土地取得成本為1000萬元,建設(shè)成本為800萬元,管理費(fèi)用為60

萬元，投資利息為140萬元,銷售稅金及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%

和2%,契稅稅率為4%,直接成本利潤率為25%O該綜合樓的價(jià)值為()萬元。

A、2651.52

B、2667.75

C、2705.63

D、2771.49

答案：A

解析：V二土地取得成本+建設(shè)成本管理費(fèi)用+投資利息+(銷售稅金及附加+其他銷

售稅費(fèi))+直接成本(即土地取得成本和建設(shè)成本)x直接成本利潤率=1000+800+6

0+140+(5.6%+2%)V+(1000+800)x25%

7.按照我國法律的規(guī)定,居住用地的最高使用年限為()年。

A、70

B、60

C、50

D、40

答案：A

8.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“完全市場”需要同時(shí)具備若干條件,下列選項(xiàng)中，屬于“完全市場”

必須具體條件的是0。

A、商品質(zhì)量參差不齊，方便實(shí)現(xiàn)商品篩選

B、就成交總額而言，每個(gè)買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的

C、銷售者需要實(shí)現(xiàn)總效用最大化

D、商品可以轉(zhuǎn)讓，且具有不可移動(dòng)性

答案：B

9.某建筑物的有效年齡為10年預(yù)計(jì)可能再使用30年,殘值率為4%,用直線法計(jì)

算該建筑物的成新率為()。

A、68%

B、74%

C、76%

D、82%

答案：C

解析：q=[1-(1-R)t/(t+n)]x100%=[1-(1-4%)x10/(10+30)]x100%=76%

10.一般的無形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價(jià)值。下列選項(xiàng)中，不屬于無形資產(chǎn)的是()。

A、專利權(quán)

B、專有技術(shù)

C、商標(biāo)權(quán)

D、房地產(chǎn)

答案：D

11.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法評(píng)估在建工程的市場價(jià)值時(shí),在延遲銷售情

況下,開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是()時(shí)的房地產(chǎn)市場狀

況。

A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

B、開發(fā)完成

C、未來延遲銷售

D、銷售完成

答案：C

12.下列不屬于由賣方繳納的稅費(fèi)的是()。

A、增值稅

B、契稅(買方繳納)

C、教育費(fèi)附加

D、土地增值稅

答案：B

13.關(guān)于確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值的先后次序的說法,正確的是()。

A、確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后

B、得出評(píng)估價(jià)值在先，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在后

C、確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行

D、確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以

答案:A

14.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型,本質(zhì)上是由()決定的。

A、估價(jià)委托人

B、估價(jià)師

C、估價(jià)目的

D、估價(jià)對(duì)象

答案：C

15.中國臺(tái)灣地區(qū)《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》規(guī)定，領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書，并具有實(shí)際

從事估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)0年以上的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)者，得以申請(qǐng)發(fā)給開業(yè)證書。

A、1

B、2

C、3

D、4

答案：B

16.下列有關(guān)房地產(chǎn)變現(xiàn)的描述,錯(cuò)誤的是()o

A、通用性越強(qiáng),變現(xiàn)能力越強(qiáng)

B、獨(dú)立使用性越差,變現(xiàn)能力越差

C、可以分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力較強(qiáng)

D、價(jià)值越大的房地產(chǎn),變現(xiàn)能力越強(qiáng)(如:豪宅、別墅)

答案：D

17.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí),無需做的是()。(可看ppt最后一道

的案例題)

A、估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

B、估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入

C、估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生

D、估算投資利息和開發(fā)利潤

答案：D

18.在動(dòng)態(tài)分析法中,對(duì)于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的,通常是預(yù)測(cè)

()房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。

A、未來開發(fā)完成之時(shí)的

B、購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的

C、建設(shè)期間的某個(gè)時(shí)間

D、全部租售出去時(shí)的

答案：A

19.在房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中,下列不屬于對(duì)周圍環(huán)境的描述的是()。

A、自然環(huán)境

B、人文環(huán)境

C、景觀

D、施工環(huán)境

答案：D

20.政府因救災(zāi)需要而征用某房屋,半年后返還,下列項(xiàng)目中，不應(yīng)作為補(bǔ)償項(xiàng)目

的是()。

A、征用期間導(dǎo)致房屋毀損的價(jià)值損失

B、征用造成的家具、物資等動(dòng)產(chǎn)搬遷費(fèi)用

C、征用期間租賃經(jīng)營損失

D、征用期間市場上類似房地產(chǎn)的增值差價(jià)

答案：D

21.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的時(shí)

間，即0。

A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

B、待開發(fā)項(xiàng)目開工之日

C、待開發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)之日

D、該開發(fā)項(xiàng)目開始銷售之日

答案：A

22.某建筑物的建筑面積為2000m2,占地面積為3000m2,現(xiàn)在重新獲得該土地的

價(jià)格為800元/m2,建筑物重置價(jià)格為900元/m2,而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)

格為1800元412。則該建筑物的成新率為()。

A、44%

B、50%

C、67%

D、86%

答案：C

解析：成新率q二建筑物現(xiàn)值V/建筑物的重置價(jià)格C=(1800x2000-800x3000)/(90

0x2000)=0.67

23.房地產(chǎn)是()三者的結(jié)合體。

A、實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位

B、實(shí)物、區(qū)位、位置

C、實(shí)物、權(quán)益、權(quán)利

D、權(quán)益、位置、擁有者

答案：A

24.具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整,可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土

地是()。

A、生地(農(nóng)村沒有基礎(chǔ)設(shè)施的地)

B、毛地(城市還未拆遷的土地)

C、熟地

D、在建工程

答案：C

25.下列有關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)與非專業(yè)估價(jià)的區(qū)別,表述錯(cuò)誤的是0。

A、專業(yè)估價(jià)由專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成

B、專業(yè)估價(jià)提供專業(yè)意見

C、非專業(yè)估價(jià)具有公信力（專業(yè)具有公信力,承擔(dān)法律責(zé)任,非專業(yè)估價(jià)不具公信

力）

D、專業(yè)估價(jià)承擔(dān)法律責(zé)任

答案：C

26.在房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中，說明有無停車場、車位數(shù)量、到停車場的距離等描

述，屬于0描述。

A、停車方便程度

B、交通收費(fèi)情況

C、交通管制情況

D、停車位置情況

答案：A

27.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生的誤差,表述正確的是（）。

A、即使都是合格的估價(jià)師,也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值

B、房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)使用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)

C、判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性,實(shí)際上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

D、估價(jià)總是在信息完全和存在一些不確定因素下作出的

答案：A

28.某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉庫,現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求,擬改為超級(jí)市場。

需評(píng)估該倉庫的公開市場價(jià)值最適宜采用（）進(jìn)行估價(jià)。

A、比較法

B、成本法

C、假設(shè)開發(fā)法（題設(shè)相當(dāng)于舊房地改成新房地）

D、長期趨勢(shì)法

答案：C

29.財(cái)產(chǎn)抵押后,該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押，但不

得超出其余額部分,此為房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需要中的()。

A、再次抵押估價(jià)

B、抵押期間估價(jià)

C、抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)

D、續(xù)貸抵押估價(jià)

答案：A

30.王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權(quán),樓面地價(jià)為200

0元/m2,容積率為3,受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅,則王某的土地成本為

()萬元。

A、2000

B、5820

C、6000

D、6180

答案：D

解析：土地成本二土地取得成本x(1+契稅)二樓面地價(jià)x容積率x面積x(1+契稅)

=2000x3x10000x(1+3%)

31.某寫字樓年凈收益為420萬元,未來三年內(nèi)仍然維持該水平,預(yù)計(jì)三年后該寫

字樓為現(xiàn)在價(jià)格的1.3倍,該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為13%o該寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為()

萬兀O

A、992

B、3306

C、10014

D、12723

答案：C

解析：本題考查的是預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式。V二未來三年的折現(xiàn)十三年之

后的折現(xiàn)二年凈收益/報(bào)酬率X【17/（1+報(bào)酬率）未來n年】+未來若干年后的價(jià)

格/（1+報(bào)酬率）未來n年=420/13%X[1-1/（1+13%）3]+1.3V/（1+13%）3。計(jì)算得到:

V=10013.49（萬元）。

32.建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時(shí)的建安工程費(fèi)調(diào)整為價(jià)值

時(shí)點(diǎn)時(shí)的建安工程費(fèi)的方法稱之為（）。

A、單位比較法

B、分部分項(xiàng)法

C、工料測(cè)量法

D、指數(shù)調(diào)整法

答案：A

33.假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是：）o

A、替代原理

B、最I(lǐng)WJ利用原理

C、預(yù)期原理

D、邊際遞減原理（所有的方法都沒有這個(gè)原理）

答案：C

34.估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場，該廠房建設(shè)期為2年建成5年后補(bǔ)辦

了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用期限為40年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到

期無償收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0,采用直線法

計(jì)算建筑物折舊時(shí),年折舊率為()。

A、2.00%

B、2.13%

C、2.22%

D、2.50%

答案：C

解析：年折舊率=(1-殘值率)/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命x100%=1/45x100%=2.22%特別注意

的是,經(jīng)濟(jì)壽命以土地使用期限為準(zhǔn),題干中已建成5年,可加在土地使用期限上。

35.下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中,后續(xù)開發(fā)的必要支出,描述錯(cuò)誤的是()。

A、投資利息只有在動(dòng)態(tài)分析法中才需要測(cè)算(應(yīng)是靜態(tài))

B、銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息

C、一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn),終點(diǎn)通常是建設(shè)期的終點(diǎn)

D、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn),后續(xù)開發(fā)的必要支出通常還應(yīng)包括家具、設(shè)備等房

地產(chǎn)以外財(cái)產(chǎn)的購置費(fèi)等支出

答案：A

36.區(qū)位是房地產(chǎn)重要的組成部分,本質(zhì)上是由于房地產(chǎn)具有。性。

A、體量龐大

B、價(jià)值量大

C、不可移動(dòng)

D、權(quán)益特性

答案：C

37.后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常不是集中在一個(gè)時(shí)點(diǎn)發(fā)生，

而是分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)

均勻發(fā)生,并具體視為集中發(fā)生在該時(shí)間段的()。

A、期初

B、期中

C、期末

D、任意階段

答案：B

38.由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度政策、

政局等變化的影響。這是由于房地產(chǎn)具有()的特性。

A、不可移動(dòng)性

B、用途多樣

C、相互影響

D、易受限制

答案：D

39.某建筑物的建筑面積為200m2,有效經(jīng)過年數(shù)為12年,重置價(jià)格為800元/m2,

建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年,殘值率為2%,則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為()萬

兀。

A、10.2萬元

B、11.0萬元

Cv11.3萬元

Dx11.5萬元

答案：C

解析：V=C[1-(1-S)/Nxt]=800x200x[1-(1-2%)/40x12]=11.29(萬元)

40.下列有關(guān)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法,描述錯(cuò)誤的是()。

A、動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算結(jié)果精確

B、靜態(tài)分析法測(cè)算過程相對(duì)復(fù)雜(應(yīng)該是簡單)

C、動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算需要精確預(yù)測(cè)開發(fā)經(jīng)營期的時(shí)間

D、靜態(tài)分析法測(cè)算結(jié)果比較粗略

答案：B

41.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方合同約定成交價(jià)格為2385元/m2,買賣中涉及的稅

費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)

格的6.8%,應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%0若買賣雙方又重新約定

買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān),并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)

格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為()元加2。

A、2139

B、2146

C、2651

D、2659

答案：D

解析：正常成交價(jià)格二賣方得到的實(shí)際價(jià)格/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）=2385

/（1-6.8%）=2559.01（元/m）買方實(shí)際付出的價(jià)格二正常成交價(jià)格X（1+應(yīng)由買方

繳納的稅費(fèi)比率）=2559.01X（1+3.9%）=2658.81（元/nr）。

42.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一

年的基礎(chǔ)上減少2萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（）年。

A、13

B、15

C、16

D、17

答案：C

解析：本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限

為：A-（n-1）Xb=0,n=304-2+1=16（年）

43.某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)

于新的狀況所必需的費(fèi)用作為折舊額,這種折舊屬于（）。

A、物質(zhì)折舊（因?yàn)槭菍儆诓牧鲜軗p）

B、功能折舊

G經(jīng)濟(jì)折舊

D、設(shè)備折舊

答案：A

44.（）是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性,也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、商品的最

主要之處。

A、不可移動(dòng)（汽車、手表這些都可以移動(dòng)）

B、獨(dú)一無二

C、壽命長久

D、難以變現(xiàn)

答案：A

45.房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于債權(quán)的是()。

A、地役權(quán)

B、建設(shè)用地使用權(quán)

G抵押權(quán)

D、租賃權(quán)

答案：D

46.比較法的理論依據(jù)是()。

A、規(guī)模經(jīng)濟(jì)原理

B、均衡原理

C、替代原理

D、預(yù)期原理

答案：C

47.下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，不屬于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)范瞎的是()o

A、房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)

B、房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)

C、房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估

D、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)

答案：C

48.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2,套內(nèi)使用面積為132m2,應(yīng)分?jǐn)偟墓膊?/p>

分建筑面積為9m2,按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3295元/m2,該套住宅按套內(nèi)建筑面

積計(jì)算的價(jià)格為0元42。

A、3000

B、3277

G3500

D、3599

答案：C

論用哪個(gè)面積計(jì)算,房子總價(jià)都是一樣的，住宅總面積/建筑面積二套內(nèi)建筑面積十

公攤面積:145+9=154,房子總價(jià)二建筑面積單價(jià)x建筑面積二3295x154=507430,所

以按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的單價(jià)二房子總價(jià)/套內(nèi)建筑面積二507430/145=3499.52

49.甲擁有的某宗房地產(chǎn)初次抵押估價(jià)價(jià)值為100萬元,銀行為甲提供80萬元貸

款擔(dān)保。若甲實(shí)現(xiàn)再次抵押,通常情況下可以獲得的再次抵押擔(dān)保是()。

A、不超過100萬元

B、不超過80萬元

C、不超過20萬元

D、在20~80萬元

答案：C

50.某商務(wù)樓工程基礎(chǔ)施工中,導(dǎo)致鄰近一幢住宅樓出現(xiàn)一定程度的墻體開裂和

基礎(chǔ)不均勻沉降。該住宅總建筑面積為5000m2,共50套住房。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓

在未受損失狀況下的市場價(jià)格為9000元412,平均每套住房的市場租金是3000

元/月，在受損狀況下的市場價(jià)格為7800元/m2。不考慮其他情況,該住宅在不修

復(fù)情況下的價(jià)值減損額是()萬元。

A、150

B、450

C、600

D、900

答案：C

解析：((9000-7800)x5000=600萬元

51.已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%下的價(jià)格為4920元/m2;

若該房地產(chǎn)的收益期限為50年,報(bào)酬率為8%,則其價(jià)格最接近于()元/m2。

A、3816

B、3899

G4087

D、4000

答案：D

解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。根據(jù)下列公式,Vn=VNX{YN(1+YN)

N[(1+Yn)n-1])/(Yn(1+Yn)n[(1+YN)NT]),代入數(shù)據(jù)得出V50=4920X6%X(1+6%)

40X[(1+8%)50-1]/{8%X(1+8%)50X[(1+6%)40-1]}=4000(元/m2)

52.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年,判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，

通過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、1

7.21萬元報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬元。

A、159.56

B、168.75

C、169.39

D、277.70

答案：B

(1)先根據(jù)未來四年的冷收都求取不變的冷收融

15J1634155J721A1、

=+■k0Z1-rs70

求得A=15.97

AI

解析：(2)再求取35年冷收益的現(xiàn)(》.即房地產(chǎn)價(jià)格=豕*

53.處分共有的房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額()以上的按份共有人或全體共同共有人同

意,除非共有人之間另有約定。

A、1/2

B、1/3

C、2/3

D、2/5

答案：C

54.高層建筑物地價(jià)分?jǐn)?屬于0。

A、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)

B、房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)

C、房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)

D、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)

答案：B

55.根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具虛假或者

有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,給予警告,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)

估機(jī)構(gòu)并處()的罰款。

A、1萬元以上3萬元以下

B、3萬元以上5萬元以下

C、5萬元以上10萬元以下

D、5萬元以上20萬元以下

答案：D

56.假設(shè)開發(fā)法最基本的公式是()。

A、房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值二開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

B、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值二開發(fā)完成后的價(jià)值-相應(yīng)的支出及利潤

C、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值二開發(fā)完成后的價(jià)值-已完成工作的必要費(fèi)用

D、待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值二開發(fā)完成后的價(jià)值-開發(fā)成本

答案：A

57.房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分,具體包括有形的實(shí)體、

實(shí)體的質(zhì)量以及()。

A、相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施

B、土地的形狀

C、組合完成的功能

D、立體空間

答案：C

58.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是0o

A、為證券發(fā)行提供參考依據(jù)的估價(jià)

B、為房屋征收補(bǔ)償提供參考依據(jù)的估價(jià)

C、為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考

D、為委托人確定要價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)（屬于咨詢性的，因?yàn)闆]有第三方,ABC

都有第三方）

答案：D

59.某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用期限都為40年,至今都已使用10年，預(yù)計(jì)

該宗房地產(chǎn)未來正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬元,運(yùn)營費(fèi)用為20萬元,無風(fēng)險(xiǎn)

報(bào)酬率為3%,該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%,該房地產(chǎn)相對(duì)于同類房地產(chǎn)

的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是0.5,該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。

A、1372.7

B、1309.9

C、953.9

D、900.6

答案：D

y」卜工陽（gMO（M）,Y：J1地口（1*）1）物.H4）

1MT

解析：WWIMI4，）?愉內(nèi)力兀）

60.房地產(chǎn)市場上沒有大量相同的房地產(chǎn)供給,不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代,

房地產(chǎn)市場不是完全競爭的市場,房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別。這體現(xiàn)的房地產(chǎn)的特性

是（）。

A、不可移動(dòng)

B、獨(dú)一無二

C、相互影響

D、易受限制

答案：B

61.采用成本法估價(jià)時(shí),關(guān)于投資利息的表述中,正確的是0。

A、投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費(fèi)

B、從估價(jià)的角度看，自有資金應(yīng)獲得的利息可以算作開發(fā)利潤

C、投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和銷

售稅費(fèi)

D、投資利息計(jì)算時(shí)一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率

答案：D

62.從建筑物的狹義角度看,下列選項(xiàng)中符合建筑物定義的是0。

A、煙囪

B、水塔

C、橋梁

D、住宅

答案：D

63.因征收房地產(chǎn),房地產(chǎn)估價(jià)師受委托進(jìn)行的停產(chǎn)停業(yè)損失估價(jià),屬于()業(yè)務(wù)。

A、房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)

B、房地產(chǎn)減損評(píng)估業(yè)務(wù)

C、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)(如因征收房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行

修復(fù)造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失)

D、房地產(chǎn)政策咨詢業(yè)務(wù)

答案：C

64.某宗“七通一平”熟地的面積為3000平方米,容積率為2.5,城市規(guī)劃要求該

區(qū)域房地產(chǎn)為金融商用為主。現(xiàn)在,某房地產(chǎn)開發(fā)商欲取得該處土地建造寫字樓,

取得土地后將該寫字樓建成需要1.5年,預(yù)計(jì)該寫字樓在建成時(shí)可全部售出，售

出時(shí)的平均價(jià)格為4500元/平方米。動(dòng)態(tài)分析該土地開發(fā)完成后的該寫字樓現(xiàn)值

是（）萬元。（折現(xiàn)率為10階

A、2925.4

B、3375

C、1170.1

D、3712.5

答案：A

解析：

現(xiàn)值二售出的平均價(jià)格x面積x2.5/（1+折現(xiàn)率）的（取得土地建成后的年份）次方

65.某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬美元,成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5:1,至

價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%,人民幣兌美元的匯率為6.3:1.

對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣（）萬元。

A、630.0

B、650.0

C、661.5

D、682.5

答案：D

解析：市場狀況調(diào)整后,就用成交時(shí)的匯率即可,所以成交價(jià)格的人民幣=6.5x10

0=650萬，價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲，所以650（1+5%）=682.5

66.除了城鎮(zhèn)土地使用稅和（）因按照占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)

估價(jià)外,其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)。

A、契稅

B、財(cái)產(chǎn)稅

C、不動(dòng)產(chǎn)稅

D、耕地占用稅

答案：D

67.評(píng)估某套建筑面積為120m2的住宅在2014年9月底市場價(jià)值，收集了以下4

個(gè)交易實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是（）。

交易實(shí)例建筑面積（m?）用途價(jià)格（元/m?）成交日期區(qū)位交易情況

甲120居住120002014.9不同供正常交易

需圈

乙105居住180002014.9同一供正常交易

需圈

丙120辦公150002014.8同一供正常交易

需圈

T115旅館100002014.9同一供正常交易

需圈

A、甲

B、乙

C、丙

D、T

答案：B

68.下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增

值的是()。

A、該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加

B、該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善

C、該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)

D、該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

答案：D

69.某宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%,收益年限為40年條件下的市場價(jià)值為5500元/m2;

若報(bào)酬率為8%,收益年限為30年,則該房地產(chǎn)的市場價(jià)值為()元/m2。

A、4644

B、5192

C、5308

D、5500

答案：A

解析：不同年期的收益價(jià)值換算公式法:V『VNX{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1

+Yn)n[(1+YN)N-1]),代入數(shù)據(jù)得出V30=5500X7%X(1+7%)40X[(1+8%)30-1]/

{8%X(1+8%)30X[(1+7%)40-1]}=4644.40(元/m2)

70.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)

未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元,年平均空置率20%,年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。

目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%,則該商場在200

5年10月的價(jià)值最接近于()萬元。

A、536

B、549

C、557

D、816

答案：A

(FISXKVT

商場未來正常年》收益為120x(1-20%)-50=46(萬元)，運(yùn)行年份=40-5=35(年)，

報(bào)酬率=5%(1+60%)=8%.

皿匚則該商場在2005年10月的價(jià)值=也

解析：

71.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年,通過預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益分別為15萬元、

18萬元、23萬元,以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬

率為8%,則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于0萬元。

A、280

B、285

C、290

D、295

答案：A

解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產(chǎn)的收益價(jià)

格:V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%X[1-1/(1+8%)37]/(1+8%)3=28

1.2670379(萬元)o選項(xiàng)中最接近的一個(gè)為選項(xiàng)A,280萬元。

72.假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評(píng)估新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的()的“倒算法”。

A、比較法

B、收益法

C、成本法

D、長期趨勢(shì)法

答案：C

73.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為300萬元人民幣，其中首期支付30%,余款在一

年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%,套內(nèi)建筑面積為100m2,

假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為()元/印2。

A、25930

B、32980

C、30980

D、29980

答案：A

解析：一年后支付的款項(xiàng)要折現(xiàn)到首付時(shí)點(diǎn)后,再與首付款相加，才能得出實(shí)際價(jià)

格。首期支付30%,房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格二首付款+一年后一次付清的款二30X30%+30義

70%/(1+6%)=28.811萬元建筑面積單價(jià)二28.811/111.11=2593.018868元/平方米

74.下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是()。

A、租賃權(quán)

B、地役權(quán)

C、抵押權(quán)

D、所有權(quán)

答案：B

75.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓,開發(fā)完成后銷售均價(jià)

為3000元/m2,已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2,建設(shè)成本和管理費(fèi)用為1

200元/m2,建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入,開發(fā)完成后即開始銷售,

銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%,銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%,開發(fā)期為1.5年,年利率

為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。

A、7.90%

B、11.08%

C、11.83%

D、13.73%

答案：B

解析：一步一步計(jì)算:1.土地投資二建筑面積x樓面地價(jià)二10000x1000=1000萬;2.

建設(shè)成本和管理成本二費(fèi)用x建筑面積二1200x10000二1200萬;3.投資利息二樓面地

價(jià)x【（1+年利率）的（開發(fā)期次方）7]（減去1代表計(jì)算利息）+建設(shè)成本和管理

費(fèi)用x[（1+年利率）的（開發(fā)期的一半,表示均勻投入）7]=1000x1（1+10%）的1.

5次方-1]+1200x[（1+10%）的0.75次方-1]=242.61萬;4.銷售費(fèi)用二3000x2%二

60萬;5.銷售稅費(fèi)二3000x2%=165萬;5.銷售利潤二銷售總額-土地投資-建設(shè)成本

和管理費(fèi)-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.

39（萬元）；6.銷售利潤率=銷售利潤/銷售價(jià)格二332.39/3000=11.08%

76.運(yùn)用收益法估價(jià)的首要步驟是（）。

A、測(cè)算收益期或持有期

B、測(cè)算未來收益

C、確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)

D、選擇具體估價(jià)方法（分有報(bào)酬資本法、直接資本法）（如果本題問報(bào)酬資本法的

首要步驟則選A）Ps:運(yùn)用收益法估價(jià)步驟:DACB+計(jì)算收益價(jià)值

答案：D

77.某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50萬元,首付40%,

余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%,家電家具價(jià)值為5萬元,現(xiàn)將該交易實(shí)例

作為可比實(shí)例,評(píng)估類似住宅不含家電家具的市場價(jià)格,可比單價(jià)為()元加2。

A、4387

B、4398

C、4500

D、4887

答案：B

解析：一步步來,1.先減去家具的價(jià)格二50-5二452類似住宅首付款二45x40%=18;

3.類似住宅半年后付清的余款二45x60%/(1+8%)的0.5次方=25.98(0.5次方是因

為有年利率且是半年付清的)：4.類似住宅的總價(jià)二18+25.98=43.9(萬)，所以單價(jià)

=43.98/100=4398元

78.現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約,其中配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施

的要求屬于()方面的制約。

A、建筑技術(shù)

B、土地權(quán)利設(shè)置

C、相鄰關(guān)系

D、土地使用管制

答案：D

79.假設(shè)開發(fā)法中求取舊房價(jià)值的扣除項(xiàng)目不包括()。

A、重新改造后價(jià)值(應(yīng)該拿A來減BCD,而不是扣除掉,否則為負(fù)數(shù))

B、管理費(fèi)用

C、銷售費(fèi)用

D、投資利息

答案：A

80.假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析時(shí),為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)值不包括

()0

A、測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最低價(jià)格

B、測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤

C、測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用

D、測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格

答案：A

81.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義,表述錯(cuò)誤的是0。

A、國內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的稱謂及定義不盡相同

B、中國香港地區(qū)習(xí)慣上稱房地產(chǎn)估價(jià)為物業(yè)估值或物業(yè)估價(jià)

C、中國臺(tái)灣地區(qū)習(xí)慣上稱房地產(chǎn)估價(jià)為不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)

D、美國通常稱房地產(chǎn)估價(jià)為不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)

答案：D

82.某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/m2,建筑物

自然壽命為45年,殘值率為2.5%o經(jīng)測(cè)算,至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10

年,建筑物市場價(jià)格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。

該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為()年。

A、29

B、39

C、40

D、45

答案：B

解析：折舊率相等,用直線法,V=C(1-dxt)二0【1-(1-5/取七】，丫二建筑物市場價(jià)格,

C二建筑物的總價(jià)=價(jià)格x建筑面積,S二殘值率,t=價(jià)值時(shí)間該建筑物的有效年齡,N

二該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命

83.李某購買的商品房交付后,經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治

理空氣污染的費(fèi)用為5000元,并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行?/p>

金為3000元,運(yùn)營費(fèi)用占有效毛租金的15%o若月報(bào)酬率為0.5%,則室內(nèi)空氣質(zhì)

量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為()元。

A、5000

B、12574

C、12650

D、13911

答案：B

解析：損失二治理污染的費(fèi)用+租金凈收入=5000+3000X(1-15%)/0.5%X[1-1/(1

+0,5)3]二12574元。

84.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地使用期限為50年,項(xiàng)目建設(shè)期為5年，自價(jià)值時(shí)點(diǎn)至

建成還需2.5年,建成后的建筑面積為11000m2,年凈收益為350萬元,若報(bào)酬率

為7%,折現(xiàn)率為10%,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用期限同時(shí)結(jié)束,則建成后的房地

產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為()萬元。

A、3752

B、3806

C、4128

D、4830

答案：A

解析：使用收益還原法,A要改成R

85.在人流量很小的地方建造商場,無論誰來建造該商場,都需要花費(fèi)很多成本,

但該商場卻不會(huì)有那么高的價(jià)值,這說明了()。

A、應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整

B、應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求，對(duì)成本法估價(jià)進(jìn)行調(diào)整

C、應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整

D、應(yīng)在實(shí)際成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整

答案：C

86.成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是()。

A、土地成本

B、銷售費(fèi)用

C、建設(shè)成本

D、銷售稅費(fèi)

答案：D

87.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說法,錯(cuò)誤的是()。

A、靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本

B、動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)

C、靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來,而是隱含在折現(xiàn)過程中(應(yīng)

是單獨(dú)顯現(xiàn)出來,正好說反了)

D、動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)

答案：C

88.建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的持續(xù)時(shí)間稱之為

Oo

A、經(jīng)濟(jì)壽命

B、自然壽命

C、實(shí)際年齡

D、有效年齡

答案：A

89.下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于擔(dān)保物權(quán)的是()。

A、抵押權(quán)

B、自物權(quán)

C、地役權(quán)

D、土地承包經(jīng)營權(quán)

答案：A

90.某房地產(chǎn)重新購建成本中,建安工程費(fèi)為4000萬元,專業(yè)費(fèi)用為建安工程費(fèi)

的10%,管理費(fèi)用為建安工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%,銷售費(fèi)用為重新購建成本

的4%,投資利息為240萬,房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為20%,銷售稅費(fèi)為重新購建成

本的6%,該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為()萬元。

A、6280

B、6365.92

C、6419.73

D、6817.14

答案：C

解析:V二建安工程費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+房地

產(chǎn)開發(fā)成本（即建安工程費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）x利潤

率=4000+4000x10%+4400x3%+4%V+240+6%V+（4000+4000x10%+4400x3%+4%V+240）x

20%=6419.73

91.在評(píng)估房地產(chǎn)的市場價(jià)值時(shí)錯(cuò)誤的做法是0。

A、模擬房地產(chǎn)市場定價(jià)

B、模擬估價(jià)對(duì)象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價(jià)

C、以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)

D、從某個(gè)特定房地產(chǎn)投資者的角度進(jìn)行分析判斷（應(yīng)該從一般的房地產(chǎn)投資者的

角度）

答案：D

92.下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后價(jià)值的描述中,錯(cuò)誤的是（）。

A、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純的房地產(chǎn),還可能包括房地產(chǎn)以外的

動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利

B、開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間,不會(huì)是未來開發(fā)完成之前的某個(gè)時(shí)間（有三種

情況,第一種預(yù)售,是未來開發(fā)完成之間的某個(gè)時(shí)間;第二種正常銷售,有可能是

開發(fā)完成;第三種延遲銷售）

C、靜態(tài)分析法中,開發(fā)完成后的價(jià)值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)

的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值

D、動(dòng)態(tài)分析法中,對(duì)于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的,通常是預(yù)測(cè)它

在未來開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值

答案：B

93.下列有關(guān)“可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似”的要求,描述不當(dāng)?shù)氖?o

A、兩者區(qū)位相近

B、兩者用途相近(不能是相近，一定要相同)

C、兩者權(quán)利性質(zhì)相同

D、兩者檔次相當(dāng)

答案：B

94.對(duì)假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是()。

A、新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目

B、用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目

C、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

D、用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)

答案：C

95.需要說明建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地還要說明規(guī)劃條

件，這是房地產(chǎn)()方面的內(nèi)容。

A、土地使用權(quán)狀況

B、土地所有權(quán)狀況

C、土地利用現(xiàn)狀

D、土地使用管制

答案：D

96.在建立比較基礎(chǔ)中，下列不屬于統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位工作內(nèi)涵的是0。

A、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

B、統(tǒng)一價(jià)格表示單位

C、統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計(jì)量單位

答案：A

97.在不同的地域,房地產(chǎn)也有不同的名稱,我國香港地區(qū),通常稱房地產(chǎn)為()o

A、不動(dòng)產(chǎn)

B、物業(yè)

C、樓盤

D、房屋

答案：B

98.某住宅的建筑面積為100m2,買賣合同約定成交價(jià)為2000C元/m2,價(jià)款分兩期

支付,于成交日期支付100萬元,余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)。已

知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬元賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬元,并在支付合同余款時(shí)

繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例,年折現(xiàn)率為6%,則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)后的

總價(jià)為()萬元。

A、201.89

B、186.79

C、191.51

Dv197.17

答案：C

解析：本題考查的是統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。由于交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，合同約定成交

價(jià)就是買方實(shí)付金額，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格二買方實(shí)付金額-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，

另外,還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日

期時(shí)一次性付清的價(jià)格。正常成交價(jià)二[100+100/(1+6%)]-3/(1+6%)=191.51(萬

元)。

99.甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于2000年,假定該兩宗

房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項(xiàng)條件相同，若采用直線法計(jì)算2010

年該兩建筑物的年折舊額并加以比較,則0。

A、甲大于

B、甲小于乙

C、甲等于乙(直線法是最簡單的一種測(cè)算折舊的辦法,它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽

命期間每年的折舊額相等)

D、難以判斷

答案：C

100.某宗房地產(chǎn)交易中,合同約定成交價(jià)格為2500元/m2,交易稅費(fèi)均由賣方負(fù)

擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi);買方按正常

價(jià)格的3舟繳納有關(guān)稅費(fèi),則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于()元/m2。

A、2427

B、2500

C、2575

D、2632

答案：A

解析：由于合同約定的成交價(jià)格是由買方承擔(dān)的，所以用買方的公式,正常成交價(jià)

格二買方實(shí)際得到的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)二2500元/m2/(1-5%)=26

31.58元/m2。

101.某居住用地的使用權(quán)為70年,作為居住用地使用了10年，后該地塊土地規(guī)劃

性質(zhì)變更為商業(yè)用途,產(chǎn)權(quán)人出讓該土地使用權(quán)并用于商業(yè)用途,已知商業(yè)用地

的最高土地使用年限為40年。則該土地受讓人的使用期限不得超過()年。

A、70

B、30

C、40

D、60

答案：C

102.下列選項(xiàng)中，()不是由外部經(jīng)濟(jì)的原因而引起房地產(chǎn)價(jià)格上升。

A、裝飾裝修改造

B、修建廣場、公園、公共綠地

C、調(diào)整城市發(fā)展方向

D、改變城市格局

答案：A

103.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()。

A、收益能夠量化

B、風(fēng)險(xiǎn)能夠量化

C、收益或風(fēng)險(xiǎn)其中之一可以量化

D、收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化

答案：D

104.房地產(chǎn)市場不是一個(gè)全國性市場,更不是一個(gè)全球性市場,而是一個(gè)地區(qū)性

市場的根本原因是房地產(chǎn)的()特性。

Av獨(dú)一無二

B、不可移動(dòng)

C、流動(dòng)性差

D、用途多樣

答案：B

105.現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格、特別是具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格,直接取決于其()。

A、市場價(jià)值

B、花費(fèi)的成本

C、效用

D、投資價(jià)值

答案：C

106.在英國和其他英聯(lián)邦國家,法官使用的房地產(chǎn)估價(jià)誤差范圍是()，有時(shí)誤差

范圍放寬到±15%。

A、±5%

B、±10%

C、±15%

D、±25%

答案：B

107.某新建房地產(chǎn)的土地取得成本為200萬元,建設(shè)成本和管理費(fèi)用之和為500

萬元,投資利息為50萬元。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為重新購建價(jià)格的3%和6%,

成本利潤率為15%,則該房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格為（）萬元。（課件有本題和上題的

區(qū)別）

A、939.56

B、947.80

C、952.51

D、986.84

答案：C

解析：V二土地取得成本+建設(shè)成本管理費(fèi)用+投資利息+（銷售稅金及附加+其他銷

售稅費(fèi)）+（土地取得成本+建設(shè)成本+投資利息+銷售費(fèi)用）x成本利潤率=200+500

+50+（3%+6%）V+（200+500+50+3%V）x15%

108.下列各項(xiàng)中,一般不適用收益法估價(jià)的是0。

A、學(xué)校（學(xué)校是沒有收益的）

B、寫字樓

C、影劇院

D、游樂場

答案：A

109.某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無

償收回地上建筑物,至今已使用10年,建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為55年。該宗房地產(chǎn)

正常情況下每年可獲得凈收益15萬元,報(bào)酬率為7.5%,該房地產(chǎn)的收益價(jià)值為0

萬兀。

A、188.92

B、194.62

C、196.25

D、198.18

答案：A

解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。價(jià)值時(shí)點(diǎn),土地剩余使用年限為50

-10=40年,土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無常收回地上建筑物,則建筑物剩

余收益期為40年,年凈收益為10萬元報(bào)酬率為7.5%,則:v=15/7.5%[1-1/(1+7,

5%)40次方】=188.916

110.一般情況下,運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí),評(píng)估結(jié)果最大的估價(jià)前提是()。

A、業(yè)主自行開發(fā)前提(A>B>C)

B、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提

C、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提

D、持續(xù)經(jīng)營前提

答案：A

111.某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項(xiàng)目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50

戶，180人,據(jù)查征收前,B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前

3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定,A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土

地補(bǔ)償費(fèi)金額最低為()萬元,最高為()萬元。

A、30,60

B、30,80

C、60,100(征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6~10

倍)

D、80,100

答案：C

112.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年,至今已使用8年,預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有

效毛收入為80萬元,運(yùn)營費(fèi)用率為40%,安全利率假定為6%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利

率的40%,該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。

A、368

B、552

C、561

D、920

答案：B

E答案解析

Y=6%(U40%)=84%,A=80x(1-40%)=48(萬元)

“知一鬲嚴(yán)卜居］飛不&力評(píng)］?552《萬元)

解析：

113.住宅通常是按照總層數(shù)來劃分的，層數(shù)等于或者超過0層為高層住宅。

A、7

B、8

C、9

D、10

答案：D

114.有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)的表述中，錯(cuò)誤的是（）o

A、房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)包括對(duì)被損害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的搬遷費(fèi)、臨時(shí)

安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估（屬于相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)）（房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估

業(yè)務(wù):因環(huán)境污染、新建建筑物、工程施工、工程質(zhì)量缺陷、修改城鄉(xiāng)規(guī)劃、錯(cuò)

誤查封、異議登記不當(dāng)、房地產(chǎn)分割等）

B、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)包括開展房地產(chǎn)政策法規(guī)咨詢

C、房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)包括對(duì)房屋進(jìn)行更新改造帶來的房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)

估

D、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù)包括把采用成本法測(cè)算出的一個(gè)開發(fā)區(qū)或土地一

級(jí)開發(fā)片區(qū)的平均地價(jià)，在開發(fā)完成后的各宗土地之間進(jìn)行分配

答案：A

115.判斷誤差大小或者準(zhǔn)確性實(shí)際中是將0進(jìn)行比較。

A、評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值

B、評(píng)估價(jià)值與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

C、真實(shí)價(jià)值與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

D、真實(shí)價(jià)值與其他估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

答案：B

116.通常情況下,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為抵押貸款前所提供的服務(wù)不包括0。

A、抵押價(jià)值評(píng)估

B、貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)

C、抵押率測(cè)算

D、為抵押權(quán)人提供風(fēng)險(xiǎn)提示

答案：D

117.重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果,也是“替代原理”的體現(xiàn),重置成本

通常()重建成本。(重置成本技術(shù)好,成本就低)

A、低于

B、等于

C、高于

D、高于或等于

答案:A

118.房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為0。

A、土地成本+建設(shè)成本

B、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

C、土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用

D、土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

答案：D

119.下面不屬于造成功能折舊的因素是()。

A、建筑設(shè)計(jì)缺陷

B、人們消費(fèi)觀念的改變

C、建筑技術(shù)進(jìn)步

D、環(huán)境污染(屬于市場外部的)

答案：D

120.城市規(guī)劃對(duì)建筑容積率的限制,屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的()。

A、房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利

B、受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利

C、受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利

D、房地產(chǎn)的額外利益或收益

答案：C

121.某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面積120m2,單位建筑面積的重置價(jià)格

為800元/m2,建筑物殘值率6%,年折舊率2.2%,按直線法折舊計(jì)算該建筑物的現(xiàn)

值是（）元。

A、76800

B、79104

C、80118

D、81562

答案：B

解析：分步計(jì)算,現(xiàn)值二總價(jià)值-折舊1.每年的折舊額D二Cxd=120x800x2.2%=2112

（元），C:建筑物總價(jià),d二折舊率;2.折舊總額Et二Dxt=2112x8=16896（元），t二已使

用建筑物的年限;3.建筑物現(xiàn)值V二C-Et=120x80076896二79104（元）

122,形成每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置,使得不同房地產(chǎn)之間

有區(qū)位優(yōu)劣差別是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有（）特性。

A、不可移動(dòng)

B、獨(dú)一無二

C、流動(dòng)性差

D、用途多樣

答案：A

123.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為24000元/m2,建筑面積100m2,首期付款120萬元,

其余半年后支付80萬元,1年后支付40萬元。已知年利率為10%,則該可比實(shí)例

在成交日期一次性付清的價(jià)格為()元/m2。

A、22909.12

B、23264.06

C、23441.35

D、23086.69

答案:B

解析：該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格=［首付+半年后支付/(1+年利率)0.5+一年后支付/

(1+年利率粉

124.根據(jù)《中華人民共和國刑法》，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、

法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件,情節(jié)嚴(yán)重的，處()年

以下有期徒刑或者拘役,并處罰金。

A、3

B、5

C、7

D、10

答案：B

125.因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等原因?qū)е陆ㄖ锫湮殛惻f,而引起的建筑物價(jià)值減

損，屬于0。

A、自然折舊

B、物質(zhì)折舊

C、功能折舊

D、經(jīng)濟(jì)折舊

答案：C

126.______運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí),開發(fā)完成后的價(jià)值不適用（）求取。

A、比較法

B、成本法（否則表面上是假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，實(shí)際是成本法）

C、收益法

D、長期趨勢(shì)法

答案：B

127.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是0。

A、土地總量有限

B、房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性

C、房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性

D、房地產(chǎn)的價(jià)值量大

答案：B

128.某套住宅建筑面積100m2,套內(nèi)建筑面積為93m2,使用面積系數(shù)為0.8,每平

方米使用面積為10000元,則該住宅建筑面積下的價(jià)格為0元/m2。

A、8000

B、9300

C、9750

D、10000

答案：A

解析：使用面積系數(shù)二建筑面積/使用面積,所以使用面積n00m2X0.8=80m2,房子

總價(jià)二使用面積x價(jià)格二80x10000=800000,建筑面積下的價(jià)格二房子總價(jià)/建筑面

積二800000/100=8000

129.估價(jià)中應(yīng)盡量采用多種估價(jià)方法,其主要原因是0。

A、估價(jià)對(duì)象適宜采用多種方法估價(jià)

B、各種估價(jià)方法都有一定的局限性

C、各種估價(jià)方法之間具有理論統(tǒng)一性

D、難以通過分析排除不適用的估價(jià)方法

答案：B

130.目前,建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式不包括0。

A、招標(biāo)

B、拍賣

C、掛牌和協(xié)議

D、自由買賣

答案：D

131.報(bào)酬資本化法的所有公式均假設(shè)未來各期的凈收益相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生在

Oo

A、期初

B、期末

C、期中

D、任一時(shí)刻

答案：B

132.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》，下列有關(guān)房地產(chǎn)行政管理對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需

要,表述正確的是0。

A、采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最

低價(jià)

B、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格根據(jù)具體情況確定并公布,不受時(shí)

間的制約

C、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向省級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)

成交價(jià)

D、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋屬于抵押財(cái)產(chǎn)

答案：A

133.新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的方法,因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期,土地

市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成,土地收益也還沒有。

A、比較法

B、成本法（主要針對(duì)新開發(fā)的）

Cv收益法

D、假設(shè)開發(fā)法

答案：B

134.在選取可比實(shí)例時(shí),主要在于精而不是多,一般來說可以選?。ǎ﹤€(gè)可比實(shí)例。

A、/2

B、2~3

C、3~5

D、5~6

答案：C

135.下列有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格,表述錯(cuò)誤的是()。

A、價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)

B、價(jià)值是物的真實(shí)所值

C、價(jià)格是價(jià)值波動(dòng)的“中心”(應(yīng)該是價(jià)值是價(jià)格的波動(dòng)中心)

D、現(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好等原因，可能造成高值低價(jià)的交易

答案：C

136,關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的說法,錯(cuò)誤的是()。

A、估價(jià)結(jié)果是通過估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見

B、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在完成估價(jià)之前應(yīng)征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(不符

合獨(dú)立的原則)

C、估價(jià)結(jié)果可能與估價(jià)對(duì)象在市場上進(jìn)行交易的成交價(jià)格有所不同

D、估價(jià)結(jié)果可能受注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響

答案：B

137,某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年,未來第一年的有效毛收入為80萬元,運(yùn)營費(fèi)

用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%,

該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%0該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。

A、183.78

B、257.55

C、873.19

D、1427.16

答案：B

解析：本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。解題關(guān)鍵，能記住等比遞增

的有限年期的收益現(xiàn)值的公式。V=[l/(Y-gl)]X(1-[(1+gl)/(1+Y)]n)-[E/(Y-g

E)]X{1-[(1+gE)/(1+Y)]n}=[80/(6%-4%)]X(1-[(1+4%)/(1+6%)]8)-[45/(6%-

3%)]X{1-[(1+3%)/(1+6%)]8]=257.55(萬元)

138.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年,通過預(yù)測(cè)得到其未來5年的凈收益分別為2

0萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈

收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%o則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)

格為()萬元。

A、267.35

B、287.86

C、298.84

D、300.86

答案：D

解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式°V=20/1.1+22/1.1

2+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%X[1-1/(1+10%)33]X[1/(1+10%)3]=300.8

6(萬元)

139.()是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。

A、物權(quán)

B、債權(quán)

C、租賃權(quán)

D、所有權(quán)

答案：A

140.某房地產(chǎn)在正常情況下,每年可獲得有效毛收入30萬元，假設(shè)凈收益率是66.

67%,報(bào)酬率為10%,該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的,在價(jià)值

時(shí)點(diǎn)剩余的土地使用年限為40年,不可續(xù)期。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。

A、180

B、196

C、200

D、300

答案:B

情累制I】本UU的是》收M年穆的公式,該耨.的冽燎為30<66.67%?20萬

元，嶼價(jià)格為V，20/10%x11/(U10%)40]?19558.?!TOP218.

141.下列有關(guān)中國內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià),表述錯(cuò)誤的是()。

A、土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同

B、土地和房屋的所有制不同

C、行政管理不到位

D、房地產(chǎn)市場足夠規(guī)范

答案：D

142.在房地產(chǎn)估價(jià)中,建筑物：)o

A、包括房屋和構(gòu)筑物兩大類

B、僅包括房屋,不包括構(gòu)筑物

C、包括房屋、構(gòu)筑物和土地

D、僅僅指房屋

答案：A

多選題

1.下列房地產(chǎn)中，屬于按實(shí)物形態(tài)劃分的房地產(chǎn)有()。

A、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

B、已滅失的房地產(chǎn)

C、未來狀況下的房地產(chǎn)

D、“干凈”的房地產(chǎn)(按權(quán)益分)

E、共有的房地產(chǎn)(按權(quán)益分)

答案：ABC

2.下列選項(xiàng)中,屬于收益性房地產(chǎn)的有()。

A、農(nóng)地

B、游樂場

C、寫字樓

D、倉庫

E、行政辦公樓

答案:ABCD

解析：收益性房地產(chǎn)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn),包括住

宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、

標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫、農(nóng)地等。非收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn),

例如未開發(fā)的土地、行政辦公樓、教堂、寺廟等。

3.下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中,屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有()。

A、企業(yè)所得稅

B、個(gè)人所得稅

C、印花稅

D、增值稅

E、契稅

答案：ABCD

4.估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè),其主要作用在于()。

A、體現(xiàn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力

B、反映估價(jià)師的職業(yè)道德

C、保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)

D、保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人

E、規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

答案：CDE

5.下列有關(guān)房地產(chǎn)征收、征用的表述中，正確的有()。

A、征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買

B、征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用

C、征收是一種強(qiáng)制的臨時(shí)使用房地產(chǎn)的行為

D、征用是所有權(quán)的改變，不返還

E、征收、征用都是無償?shù)?，不給予補(bǔ)償

答案：AB

6.比較法估價(jià)中,對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括0。

A、租賃權(quán)限制情況

B、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況

C、已抵押擔(dān)保債權(quán)情況

D、地役權(quán)設(shè)立情況

E、利用方式限制情況

答案：ADCE

7.收集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)收集的交易實(shí)例信息包括0。

A、成交價(jià)格

B、議價(jià)時(shí)間

C、成交日期

D、交易方式

E、交易目的

答案：ACDE

8.房地產(chǎn)具有保值增值特性,真正的房地產(chǎn)自然增值是由于()引起的。

A、裝飾裝修改造

B、通貨膨脹

C、需求增加

D、改進(jìn)物業(yè)管理

E、周圍環(huán)境改善

答案：CE

9.在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列屬于房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值的有()o

A、土地價(jià)值

B、電器設(shè)備價(jià)值

C、特許經(jīng)營權(quán)

D、商譽(yù)

E、債權(quán)債務(wù)

答案：BCDE

10.下列各項(xiàng)中，屬于其他相關(guān)定著物的有0。

A、假山

B、圍墻

C、水池

D、戲臺(tái)

E、樹木解析;僅是放進(jìn)土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面,或與土地、建

筑物毗連者,如擺放在房屋內(nèi)的家具、電器，停放在車庫里的汽車,掛在墻上的畫,

在地上臨時(shí)搭建的帳篷、戲臺(tái)等，不屬于其他相關(guān)定著物

答案：ABCE

11.與非專業(yè)估價(jià)相比,專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)包括()。

A、是一種專業(yè)意見

B、估計(jì)價(jià)格或價(jià)值

C、實(shí)行有償服務(wù)

D、承擔(dān)法律責(zé)任

E、估價(jià)作業(yè)日期長

答案：ACD

12.房地產(chǎn)租賃包括0。

A、房屋租賃

B、土地租賃

C、土地使用權(quán)出租

D、動(dòng)產(chǎn)租賃

E、不動(dòng)產(chǎn)租賃

答案：ABC

13.房地產(chǎn)的特性包括()。

A、獨(dú)一無二

B、需求有限(供給有限)

C、流動(dòng)性好

D、相互影響

E、保值增值

答案：ADE

14.下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于物權(quán)的有()。

A、所有權(quán)

B、建設(shè)用地使用權(quán)

C、地役權(quán)

D、抵押權(quán)

E、租賃權(quán)

答案：ABCD

15.下列情況,屬于成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的交易有0o

A、對(duì)交易對(duì)象或市場行情缺乏了解的交易

B、被迫出售或被迫購買的交易

C、人為哄抬價(jià)格的交易

D、對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易

E、相鄰房地產(chǎn)未合并的交易:應(yīng)是合并）

答案：ABCD

16.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法,正確的有（）。

A、凈收益包括有形收益和無形收益

B、通常只有客觀收益才能用于估價(jià)

C、運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)（運(yùn)