《S地產(chǎn)公司的外部環(huán)境的PEST分析》4700字（論文）

S地產(chǎn)公司的外部環(huán)境的PEST分析目錄TOC\o"1-2"\h\u31715S地產(chǎn)公司的外部環(huán)境的PEST分析 1213821.1政治環(huán)境分析 190751、宏觀政策維穩(wěn)房價 118212、蘭州市房地產(chǎn)政策實施情況 266531.2經(jīng)濟環(huán)境分析 2161761、局部市場供需沖擊較大 3122412、政府出面提振經(jīng)濟 341503.房地產(chǎn)行業(yè)情況 480301.3社會文化環(huán)境分析 4192771.人口情況 4153512.住房需求 4190771.4技術(shù)環(huán)境分析 58741、綠色建筑 5226602、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù) 644863、新的空氣凈化及通風(fēng)技術(shù) 7政治環(huán)境分析基于我國房地產(chǎn)政策“因城施策”的特征，政治環(huán)境的分析可分為兩個層面：國家宏觀調(diào)控及蘭州市房地產(chǎn)政策實施情況。1、宏觀政策維穩(wěn)房價首先，從國家宏觀調(diào)控層面來看，隨著國內(nèi)住房價格的增幅擴大，出于規(guī)避風(fēng)險角度考慮，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)逐漸加強，整體呈現(xiàn)收緊態(tài)勢，對總體性的城市總體調(diào)控進行了調(diào)整，由總量轉(zhuǎn)向分量，轉(zhuǎn)為了以城市為基礎(chǔ)的分散性調(diào)控。我國房地產(chǎn)政策已經(jīng)歷約莫十五個春秋，其中2013年可視為一個重要的分水嶺。2013年以前，我國各個城市調(diào)控房價政策變化基本保持同步，并且主要調(diào)控城市政策與全國性的調(diào)控政策基本一致。在供給側(cè)改革的宏觀政策指引下，以城市為調(diào)控基礎(chǔ)的房價調(diào)控政策主要呈現(xiàn)以下特征：1、房地產(chǎn)政策應(yīng)因地制宜，因城施策，根據(jù)城市特色及實際情況制定合適的調(diào)控策略；2、鼓勵居住性購房，通過樓市限購控制市場需求，從而達到調(diào)控房價的目的；3、鼓勵房地產(chǎn)商去庫存化，實現(xiàn)土地資源最大化利用，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。近幾年來，我國政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的住房秉持”房子是用來住的，不是用來炒的”定位，大力支持居民自住購房需求，鼓勵發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)，積極推進保障性住房建設(shè)、改造老舊社區(qū)，保障民生，滿足困難群體基本的居住需求，讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居。截至2020年5月，房地產(chǎn)市場持續(xù)擴大有效投資，重申“房住不炒”，因城施策。為城鎮(zhèn)化建設(shè)，我國政府出資鞏固鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有效改善縣城交通、通訊、就業(yè)情況，滿足農(nóng)民的就業(yè)安家等基本需求。至今，我國共計改造老舊小區(qū)3.9萬個，為人民群眾的安居宜居計劃打下了堅實的基礎(chǔ)。2、蘭州市房地產(chǎn)政策實施情況在房地產(chǎn)政策上，蘭州市市政府積極響應(yīng)國家號召，堅持與國家宏觀政策方向保持一致。2016年甘肅省認真貫徹落實國家和自治區(qū)有關(guān)化解房地產(chǎn)庫存的有關(guān)文件精神，出臺了《甘肅省去房地產(chǎn)庫存實施方案》，通過八個方面合理消化本市房地產(chǎn)庫存:一是全面落實主體責(zé)任;二是大力推進棚改貨幣化安置;三是嚴格落實支持住房消費的金融稅收政策;四是積極支持農(nóng)民工和有意愿的農(nóng)民進城購房;五是進一步擴大租賃補貼范圍；六是切實加大土地管控力度；七是引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級；八是建立督辦問責(zé)機制。此外，為助力房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，保障購房人資金安全，蘭州市市政府分別從預(yù)售資金和貸款兩點對房地產(chǎn)市場實施資金監(jiān)管：一、商品房預(yù)售資金監(jiān)管。為保障購房人預(yù)購房款，確保資金流向透明，2019年4月18日，由蘭州市市住建局牽頭，在蘭州市搭建了“蘭州市市商品房預(yù)售資金監(jiān)管平臺”，確保資金“專戶存儲，?？顚Ｓ谩?。主要目的在于限制開發(fā)商使用預(yù)售款的資格，預(yù)購房款直接由客戶打入指定賬戶進行托管，開發(fā)商不得隨意使用。資金的動態(tài)不僅是由托管機構(gòu)進行負責(zé)，并委托相應(yīng)監(jiān)管銀行與監(jiān)理機構(gòu)共同監(jiān)管資金動向。二、二次公積金貸款收緊。為防范資金流動性不足風(fēng)險，促進住房公積金平穩(wěn)健康發(fā)展，2019年9月1日起，蘭州市市住房公積金使用政策有所調(diào)整，其中二次公積金貸款被收緊成為了此次政策調(diào)整的重點。隨著房地產(chǎn)規(guī)模的擴大，我國房地產(chǎn)宏觀政策逐漸收緊，對房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度加大，這對S房產(chǎn)的政策把控能力、市場分析能力、財務(wù)風(fēng)險管理能力提出了更高的要求。由此，S地產(chǎn)公司需時刻關(guān)注調(diào)控政策變動情況，不僅要關(guān)注國家政策，更要關(guān)注項目所屬城市的相關(guān)政策，制定適宜的發(fā)展戰(zhàn)略，促進企業(yè)發(fā)展進步。經(jīng)濟環(huán)境分析全球經(jīng)濟修復(fù)速度受新冠疫苗進程影響各有不同，中國經(jīng)濟正因此而優(yōu)勢突顯。外部經(jīng)濟預(yù)期逐漸好轉(zhuǎn)，但是由于疫苗落地尚未明確，明年全球經(jīng)濟復(fù)蘇速度仍有不確定性，反觀國內(nèi)得益于有效的防御機制和中國經(jīng)濟率先回正，是當(dāng)前唯一實現(xiàn)正增長的經(jīng)濟體，未來對全球資金的吸引力將持續(xù)增強。宏觀經(jīng)濟環(huán)境自進入21世紀以后，就發(fā)生了較大變化。近十年來，我國經(jīng)濟整體發(fā)展呈現(xiàn)為先快后慢的態(tài)勢——整體經(jīng)濟總量約增長200%，經(jīng)濟增長過快，容易形成通貨膨脹以及一些其他的一些負面效應(yīng)。在部分經(jīng)濟指標過熱的情況下，我國政府實施了一系列穩(wěn)健緊縮的財政、貨幣政策，有效實現(xiàn)冷卻，確保經(jīng)濟穩(wěn)步增長。宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r如下：1、局部市場供需沖擊較大2020年第一季度，中國驟然遭遇到新冠疫情的沖擊，大批人染病治療。受嚴重疫情影響，全國進入戒備狀態(tài)，除去醫(yī)療工作者，我國人民集體居家隔離，無數(shù)企業(yè)停產(chǎn)，各行各業(yè)均受到?jīng)_擊。其中餐飲、零售和旅游業(yè)首當(dāng)其沖，產(chǎn)業(yè)鏈的連鎖反應(yīng)對我國整體經(jīng)濟造成了巨大影響。但整體來看，疫情對蘭州經(jīng)濟局勢造成影響較大，蘭州疫情后恢復(fù)速度較慢。表3-12020年甘肅省GDP組成地區(qū)2020

GDP（億元）2019

GDP（億元）增量

GDP（億元）名義

增長率蘭州2886.742837.3649.381.74%慶陽754.70742.9411.761.58%天水666.90632.6734.235.41%酒泉657.70618.2039.506.39%武威526.41488.4637.957.77%白銀497.27486.3310.942.25%平?jīng)?76.16450.8725.295.61%張掖467.05448.7318.324.08%隴南451.80445.096.711.51%定西441.36416.3824.986.00%金昌358.62336.8521.776.46%臨夏331.30300.7030.6010.18%嘉峪關(guān)281.60283.40-1.80-0.64%甘南219.06218.330.730.33%甘肅省9016.78718.3298.43.42%數(shù)據(jù)來源：作者整理所得2、政府出面提振經(jīng)濟為迅速恢復(fù)經(jīng)濟增長，彌補上半年疫情造成的經(jīng)濟損失，我國政府必須盡快出臺相應(yīng)的政策提振經(jīng)濟。根據(jù)政治局會議精神判斷，中國政府大致準備從如下方向?qū)?020年的經(jīng)濟進行較大力度的支持。一是大規(guī)模減稅。2020年可能會在2019年減稅降費將超過2.3萬億元的基礎(chǔ)上，再度大規(guī)模減稅1萬億以上。二是擴大政府支出。三是會采取較大力度的貨幣寬松政策。2019年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議對貨幣政策的定調(diào)是“靈活適度”，比上一年確定的“松緊適度”已有所放松。預(yù)計央行除在結(jié)構(gòu)上引導(dǎo)銀行對受疫情影響行業(yè)、地區(qū)進行信貸支持外，會適度加大貨幣政策的總量操作，對企業(yè)的貸款目前已經(jīng)出現(xiàn)了較大幅度的放松。3.房地產(chǎn)行業(yè)情況由于中國社會經(jīng)濟的原因，我國境內(nèi)住房價格大幅上漲，國內(nèi)住房價格的大幅上漲催動了土地價格的上漲，高漲的土地價格隨即促使房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本提高，并間接使得住房價格走高，在這樣的惡性循環(huán)下，房地產(chǎn)企業(yè)背負重大壓力。在這種相互促進下，一個地級市的一個項目的土地總價達到了數(shù)億甚至十億人民幣以上，數(shù)額巨大。征地成本也通常達到了總項目的35%左右，由此可以看出，項目開發(fā)所需資金投入十分龐大，對于房地產(chǎn)的財務(wù)資金來說，無疑是一筆不小的壓。通常來說，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期較長，資金回收周期較長，資金使用成本高，資金回報較為緩慢，后期維護費用高等特點。以目前統(tǒng)計情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)成本回收期約為10-15年。社會文化環(huán)境分析1.人口情況蘭州人口發(fā)展形勢總體向好，總量平穩(wěn)增長，結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化，生育水平保持穩(wěn)定，，人口素質(zhì)逐步提升，新型城鎮(zhèn)化加快推進。從圖3-1（2015-2020蘭州市常住人口統(tǒng)計圖）中可以看出，2015-2018年，蘭州市的常住人口一直呈平衡增長狀態(tài)，尤其我們可以看到2019到2020年的常住人口增長比較迅速。人口數(shù)量直接與房地產(chǎn)市場的需求成正比，所以能夠推斷2021年人口數(shù)量會有斷續(xù)穩(wěn)中提升的趨勢。圖3-12015-2020蘭州市常住人口（萬人）2.住房需求住房問題由來已久，房價熱點高居不下。對比起他國來說，我國人民對房產(chǎn)頗為重視，而這可歸咎于中國人民的文化基因。中國人民對房產(chǎn)的追求可追溯至古代——“買房”與“結(jié)婚”聯(lián)系在一起，成為一種組建家庭的重要標志，房子消費甚至直接影響男女婚嫁。這在蘭州的市民眼中更為重要。和全國其他城市的人們一樣，蘭州市民在房子問題上一直存在著“重買輕租”的理念，既要追求住有所居的“居”，又要保障住有所居的“有”，如果二者未能兼得，心里總會惶恐不安，缺乏安全感。所以買房子相比較租房子，更是一種實際中的消費習(xí)慣。技術(shù)環(huán)境分析1、綠色建筑房地產(chǎn)的技術(shù)環(huán)境相對比較成熟，但是其配套行業(yè)不斷地有新技術(shù)、新工藝和新材料的出現(xiàn)。2020年由于新冠疫情的原因，各個房地產(chǎn)配套廠家紛紛推出了新的技術(shù)和解決方案，建筑節(jié)能技術(shù)和解決方案正在降低建筑的能耗。圖3-22017年全球主要國家碳排放量分布情況我國正在高速發(fā)展的進程中，資源環(huán)境與經(jīng)濟發(fā)展之間的矛盾也日益突出。如圖3-2所示，相較國際上的發(fā)達國家，中國是全球碳排大國，全球超過20%的碳排放均來自于中國。研究表明，我國第二產(chǎn)業(yè)的工業(yè)制造業(yè)、建筑業(yè)和交通運輸業(yè)是能源消耗主力，工業(yè)為最大的能耗部門，而建筑業(yè)和交通運輸業(yè)為能耗增速最快的部門。我國40%以上的碳排來自于房地產(chǎn)行業(yè)。建筑業(yè)能耗占社會總能耗約46%，高出發(fā)達國家10%左右。面對日益嚴峻的環(huán)境形勢，我國政府迅速出臺政策，將以環(huán)保節(jié)能產(chǎn)業(yè)為首的七大高新科技產(chǎn)業(yè)定義為戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，并對其發(fā)展予以大力支持。“十三五”規(guī)劃中明確提出了“推動形成綠色生產(chǎn)生活方式，加快改善生態(tài)環(huán)境”的可持續(xù)發(fā)展理念。此外，在信息高速傳遞的網(wǎng)絡(luò)時代，環(huán)保資訊傳遞渠道增多，環(huán)保組織游說能力提高，消費者環(huán)保節(jié)能意識增強，逐漸轉(zhuǎn)向低碳的生活方式，因而對住房也提出了綠色節(jié)能的要求。長遠來看，高能耗不僅意味著高成本低效率，還與我國可持續(xù)發(fā)展的長遠戰(zhàn)略方針背道而馳。進一步而言，低碳住宅的要求將成為房地產(chǎn)行業(yè)未來的行業(yè)標準，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)革故鼎新、綠化升級的趨勢。21世紀初起，以碧桂園、萬科、恒大為代表的諸多大型房地產(chǎn)集團紛紛將建設(shè)“綠色住宅”的理念融入長期發(fā)展戰(zhàn)略，如萬科力推綠色建筑產(chǎn)業(yè)鏈，恒大成立綠色建筑研究基地，碧桂園自主研發(fā)高質(zhì)量建造體系，聚焦綠色環(huán)保建造科技等等。圖3-3給出了2018年上半年中國上市房企綠色建筑發(fā)展水平四強綠色建筑二三星認證面積。發(fā)展綠色地產(chǎn)，尤其是發(fā)展綠色建筑、降低建筑能耗，是目前房地產(chǎn)企業(yè)和整個房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向。圖3-32018年上半年中國上市房企綠色建筑發(fā)展水平四強綠色建筑二三星認證面積（萬m2）數(shù)據(jù)來源：作者整理所得縱觀房地產(chǎn)總體技術(shù)發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)商只有在保證產(chǎn)品質(zhì)量的同時，使用低能耗的綠色節(jié)能產(chǎn)品，推動綠色科技發(fā)展，如此才能保持核心競爭力，在產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代的風(fēng)口使企業(yè)立于不敗之地。蘭州市住建局也在工作中積極推廣新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品應(yīng)用，為建設(shè)現(xiàn)代化中心城市貢獻力量。2、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)近年來互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展使得房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)也出現(xiàn)了新的變化，除了傳統(tǒng)的線下推廣，各大地產(chǎn)公司已經(jīng)開始嘗試借助人工智能和大數(shù)據(jù)等線上銷售手段幫助商業(yè)地產(chǎn)和開發(fā)商更好地完成銷售工作。目前主要集中在以下三個方面：1）項目的定位與規(guī)劃，比如新地產(chǎn)項目的設(shè)計、在建筑空間中裝配只能硬件等，這些會影響項目的直接成本、施工周期、營銷的方式方法等。2）目前人們通過物聯(lián)網(wǎng)，把業(yè)主在只能時代的場景成功模擬。包括業(yè)主的車輛、家居和通信設(shè)備都是如此。基于人工智能的“萬物互聯(lián)”，能夠涵蓋智能安防、燈光控制、環(huán)境監(jiān)測、家用電器、園藝監(jiān)測等方面。3）開發(fā)商能夠從商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)、營銷轉(zhuǎn)化到“城市運營”的角度，為城市賦能，共建美好城市。甚至參與到未來智慧城市的規(guī)劃與設(shè)計中去。3、新的空氣凈化及通風(fēng)技術(shù)新型冠狀病毒突襲武漢,并成肆虐之勢向全國蔓延。尤其在明確新冠病毒感染的肺炎，