物業(yè)工程部管理運(yùn)行手冊(cè)范本大全

第一節(jié)任務(wù)

一、任務(wù)

工程部是實(shí)施小區(qū)工程管理管控，保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門(mén)。

工程部的管理管控具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為用戶創(chuàng)造安全、

文明、舒適、方便的辦公環(huán)境的基本保證和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映小區(qū)服務(wù)水準(zhǔn)、

良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志。

第二節(jié)工程部架構(gòu)圖

第三節(jié)

工程主管1人卜公司

一資料文員1人

水工領(lǐng)班1人I」~I電工領(lǐng)班1人

SI3||技工7

第三節(jié)崗位職責(zé)

一、工程部各班組職責(zé)范圍

（一）電工維修組

1.負(fù)責(zé)高低壓配電房、發(fā)電機(jī)房、冷凍機(jī)房、電梯機(jī)房、樓層配電

房及冷卻塔的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。

2.負(fù)責(zé)任何時(shí)間小區(qū)所有設(shè)備的應(yīng)急維修。

3.負(fù)責(zé)小區(qū)樓頂照明燈具的啟、停。

4.負(fù)責(zé)大廈內(nèi)工作電壓36V以下的弱點(diǎn)系統(tǒng)的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、

維修。

5.負(fù)責(zé)大廈內(nèi)直線電話、專(zhuān)線的開(kāi)通及維修。

6.負(fù)責(zé)維修用戶室內(nèi)弱電設(shè)備。

（二）水工維修組

1.負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)、滅火器系統(tǒng)及水泵房的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)。

2.負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)的設(shè)備維修。

3.負(fù)貢各樓層公共設(shè)施設(shè)備的維修。

二、工程部各班組工作細(xì)則

（一）強(qiáng)電組

1.每班每小時(shí)一次巡查高壓室。

2.每班每小時(shí)一次巡查低壓室。

3.每班每小時(shí)一次巡查變電室。

4.每班每小時(shí)一次巡查冷凍機(jī)房和控制室。

5.每班一次巡查電梯機(jī)房。

6、每月一次巡查樓層配電房，并負(fù)責(zé)有關(guān)設(shè)備的保養(yǎng)。

7.每班按時(shí)間表啟停外圍立面燈具。

8.負(fù)責(zé)非辦公時(shí)間的緊急維修。

9.負(fù)責(zé)供電中心、冷凍機(jī)房及控制室內(nèi)的各種設(shè)備保養(yǎng)及所屬設(shè)備檢修。

10.保證供電中心、冷凍機(jī)房及控制室環(huán)境清潔、每天打掃機(jī)房地面衛(wèi)生

一次，各配電箱、控制柜表面每天清潔一次。

11.每班一次防火安全檢查。

（二）弱電組

1.負(fù)責(zé)大廈用戶直線電話、專(zhuān)線的開(kāi)通及維修。

2.每班巡查消防監(jiān)控中心設(shè)備一次。

3.負(fù)責(zé)大廈公共區(qū)域工作電壓36V以下設(shè)備的維修、保養(yǎng)。

4.負(fù)責(zé)為用戶室內(nèi)工作電壓36V以下設(shè)備提供有償維修服務(wù)。

5.每班一次防火安全檢查

6、每周一次按貢任范圍巡查責(zé)任設(shè)備。

7.每班一次清潔電信機(jī)房。

（三）維修組

1.每天兩次巡查水泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備的維修。泵體、地面每周清潔

一次，控制柜內(nèi)每月一次清潔除塵。

2.每天兩次巡查排污泵，并負(fù)責(zé)設(shè)備維修，每月一次清潔控制柜灰塵。

3.每天一次巡查水泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修，每周一次清潔地面、設(shè)

備表面。

4.每周一次巡查濕式報(bào)警閥房，每周一次打掃衛(wèi)生，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備維

修。

5.設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備，每月一次清掃責(zé)任設(shè)備及周?chē)h(huán)

境衛(wèi)生。

6、每周一次巡查大樓個(gè)公用設(shè)施分體式空調(diào)機(jī)，并負(fù)責(zé)有關(guān)維修。

7.每天一次巡查各轄區(qū)內(nèi)有否火災(zāi)隱患。

8.為用戶室內(nèi)設(shè)備提供有償維修服務(wù)。

9.負(fù)責(zé)大廈公共設(shè)施的維修、整改。

三、程部各崗位工作職責(zé)

（一）工程部經(jīng)理

1.在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程部的各項(xiàng)工作。

2.負(fù)責(zé)組織開(kāi)展大廈工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理管控。

3.負(fù)責(zé)制定工程管理管控制度和設(shè)備操作程序。

4.負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)相關(guān)計(jì)劃，定期開(kāi)展對(duì)本部門(mén)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

5.負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門(mén)員工工作，定期對(duì)本部門(mén)進(jìn)行考核。

6、負(fù)責(zé)洽談、評(píng)估、監(jiān)督工程施工相關(guān)項(xiàng)目，組織專(zhuān)業(yè)人員對(duì)施工相關(guān)項(xiàng)目

的質(zhì)量驗(yàn)收。

7.負(fù)責(zé)審核用戶的室內(nèi)裝修。

（二）工程部主管

1.在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下。管理管控本專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)的員工和管轄設(shè)備。

2.制定并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改相關(guān)項(xiàng)目合適的方案。

3.制定本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)相關(guān)計(jì)劃。

4.填寫(xiě)本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

5.提出本專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)的備件相關(guān)計(jì)劃，協(xié)助采購(gòu)專(zhuān)業(yè)較強(qiáng)的工具或零件。

6、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的工程施工相關(guān)項(xiàng)目的洽談審定，監(jiān)督和驗(yàn)收工作。

7.負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門(mén)進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

8.負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類(lèi)圖紙和資料的收集、分類(lèi)。

9.負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。

（三）工程部領(lǐng)班

1.在專(zhuān)業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)所管轄設(shè)備及員工進(jìn)行管理管控。

2.安排執(zhí)行所管轄的設(shè)備定期保養(yǎng)及參與執(zhí)行有關(guān)的技改相關(guān)項(xiàng)目o

3.監(jiān)督執(zhí)行部門(mén)的工作指令。

4.負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程單的作業(yè)情況。

5.定期組織員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識(shí)交流。

6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。

7.負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟進(jìn)施工工程的進(jìn)展情況。

8.及時(shí)反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。

（四）工程部技工

1.在領(lǐng)班的帶領(lǐng)下，具休執(zhí)行工程設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修。

2.按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進(jìn)行下列工作：

（1）對(duì)設(shè)備實(shí)行常規(guī)保養(yǎng)和維修。

（2）監(jiān)管設(shè)備的運(yùn)行

（3）為用戶提供維修、安裝服務(wù)。

（4）填寫(xiě)好各種原始記錄。

3.參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。

（五）工程部文員

1.在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本部的日常事務(wù)。

2.負(fù)責(zé)部門(mén)工作會(huì)議的記錄整理。

3.負(fù)責(zé)打印、收集、整理工程的文件。

4.負(fù)責(zé)工程檔案、資料、圖紙的管理管控工作。

5.負(fù)責(zé)查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報(bào)。

6、負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計(jì)發(fā)放工程部員工的各項(xiàng)勞保福利用品。

7.負(fù)責(zé)接待用戶、來(lái)訪人員的咨詢、投訴等。

第四節(jié)工程管理管控規(guī)定

一、值班規(guī)定

1、值班員工必須嚴(yán)格堅(jiān)持崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離

崗位，按違反勞動(dòng)紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

2、值班員工必須集中精力，保持警覺(jué)，認(rèn)真工作，不得麻痹大意或做任何

與值班崗位無(wú)關(guān)的事情。

3、值班員工必須服從當(dāng)值主管的安排，聽(tīng)從調(diào)配，執(zhí)行當(dāng)值主管的工作指

令。

4、值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快、

及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運(yùn)行。

5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，保持聯(lián)系。

6、值班員工必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理合適的方案。遇突發(fā)性事件，應(yīng)

保持冷

靜，果斷處理。

7、值班員工必須做好事故現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等

候上級(jí)到場(chǎng)處理。

8、值班員工必須做好當(dāng)班的記錄，按欄目要求認(rèn)真如實(shí)填寫(xiě)。

二、交接班規(guī)程

（一）、接班員須知

1、上一班設(shè)備運(yùn)行情況；

2、正在檢修的設(shè)備情況；

3、儀表指示是否正確；

4、設(shè)備故障處理的經(jīng)過(guò)和結(jié)果；

（二）、交接班程序

1、按規(guī)定時(shí)間由交接員工主持交接班。

2、列隊(duì)于模擬圖板前，交班背對(duì)圖版，接班面對(duì)圖版。

3、交班宣讀本班工作情況記錄及當(dāng)前運(yùn)行方式。

4、交接班雙方會(huì)齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。

5、報(bào)告檢查結(jié)果。

6、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。

7、不正常：由交班負(fù)責(zé)處理，接班配合；一時(shí)難以完成的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進(jìn)

行。

8、交接班情況記錄在當(dāng)值日志上，雙方簽名確認(rèn)。

（三）、交接班暫停

凡有下列情況不得交接班，必要時(shí)須立即通知值班主管到場(chǎng)處理。

1、設(shè)備記錄與實(shí)際運(yùn)行狀況不符時(shí);

2、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí);

3、當(dāng)值人員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時(shí)；

4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時(shí)；

5、設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)丁

三、運(yùn)行記錄管理管控制度

1、工程部水泵系統(tǒng)巡查記錄表每日記錄兩次，供配電設(shè)施運(yùn)行記錄表、空

調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄表每小時(shí)記錄一次，由工程部經(jīng)理檢查后每月月底將表

格匯總交工程部文員存檔。

2、設(shè)備月度檢查保養(yǎng)表由檢查員_L填好后交主管，審查后簽名，每月月底

將表格匯總交工程部文員存檔。

3、水泵房巡查簽到表、水表房巡查簽到表、電梯機(jī)房巡查簽到表、冷卻塔

巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名，由工程部經(jīng)理抽查監(jiān)督,

月底匯總交工程部文員存檔。

4、排班表每月月底由主管填寫(xiě)，工程部經(jīng)理審閱后交工程部文員。

5、考勤登記表每日由工程部經(jīng)理填寫(xiě)，月底交工程部文員。

6、防火巡查表每日由當(dāng)值員工填寫(xiě)，每周經(jīng)工程部經(jīng)理簽名后交工程部文

員。

7、設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫(xiě)認(rèn)真、字跡清晰。

8、所有記錄必須按時(shí)完成，不準(zhǔn)弄虛作假。

四、工程檔案管理管控制度

（一）工程檔案管理管控制度

1、所有的工程設(shè)備檔案由工程部文員負(fù)責(zé)管理管控。工程檔案管理管控人

員應(yīng)嚴(yán)守

公司檔案管理管控制度和保密守則。

2、各類(lèi)檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類(lèi)：強(qiáng)電、弱電、空調(diào)、給排水，統(tǒng)一存放檔案盒

并貼上標(biāo)簽。

3、編制檔案目錄，合適的內(nèi)容應(yīng)于檔案盒外標(biāo)簽一致。

4、外單位交來(lái)圖紙由文員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)主管核對(duì)

實(shí)物，如圖紙無(wú)誤則由文員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由文員聯(lián)系交圖單

位更正。

5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)?，應(yīng)妥善保存，如發(fā)現(xiàn)用途不明

的資料應(yīng)交總工程師審閱確定用途。需銷(xiāo)毀的資料應(yīng)由總工程師及系統(tǒng)

專(zhuān)業(yè)主管組成鑒定小組研究后決定。

6、借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的主管以上人員批準(zhǔn)，文員登記并指定歸還日期，

由文員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。

（二）維修檔案管理管控制度

1、維修檔案屬工程檔案的一部分，由工程部文員統(tǒng)一管理管控。

2、設(shè)備維修檔案按強(qiáng)電、弱點(diǎn)、設(shè)備、空調(diào)、裝修用戶單元內(nèi)設(shè)施分類(lèi)。

3、用戶單元維修檔案用標(biāo)簽按不同檔案分開(kāi)，其他檔案按類(lèi)別存放，在相

應(yīng)的檔案盒上貼上標(biāo)簽。

4、文員根據(jù)返回工程部的維修單每天填寫(xiě)維修檔案記錄表，并錄入電腦中

已設(shè)置密碼的“維修管理管控”相關(guān)項(xiàng)目。

5、文員每天核對(duì)發(fā)出和返回的維修單，將有關(guān)合適的內(nèi)容如實(shí)錄入維修檔

案記錄

表，如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。

6、文員每月對(duì)維修檔案記錄表、維修單等進(jìn)行整理，并分類(lèi)歸檔。

7、維修檔案作為評(píng)估大廈設(shè)備運(yùn)行情況和用戶室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù)，應(yīng)妥

善保存。保存期限一般為一年，重大維修相關(guān)項(xiàng)目保存期至少為兩年。

過(guò)期

檔案由總工程師、專(zhuān)業(yè)主管組成的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷(xiāo)毀。

第五節(jié)設(shè)備管理管控規(guī)定

一、設(shè)備管理管控規(guī)定

1、設(shè)備的檢查保養(yǎng)分周、月度、季度、半年、年度，由各專(zhuān)業(yè)主管按保養(yǎng)

相關(guān)項(xiàng)目、合適的內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃，交工程部經(jīng)理實(shí)

施。

2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和主管填寫(xiě)保養(yǎng)記錄并存檔。

3、設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由工程部經(jīng)理根據(jù)設(shè)備的性能等

規(guī)劃編制維修合適的方案，交由主管執(zhí)行。

4、小修相關(guān)項(xiàng)目如一般的零部件修補(bǔ)或更換，由熟練技工負(fù)責(zé)；中修相關(guān)

項(xiàng)目如較

重要又有一定工藝難度的零部件檢修或更換，由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)；大修

相關(guān)項(xiàng)目如關(guān)鍵主件檢修或更換，由總工程師負(fù)責(zé)。

5、為切實(shí)保證工程質(zhì)量，小修相關(guān)項(xiàng)目由主管檢查驗(yàn)收；中修相關(guān)項(xiàng)目由

工程部經(jīng)

理監(jiān)管、驗(yàn)收；大修相關(guān)項(xiàng)目由總工程師監(jiān)督、驗(yàn)收。

6、如巡查保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項(xiàng)，必須立即填寫(xiě)記錄表

格，上報(bào)專(zhuān)業(yè)主管或工程部經(jīng)理整改。

7、每日巡檢保養(yǎng)后必須填寫(xiě)相應(yīng)的表格，主管負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。

8、每月由總工程師召集各專(zhuān)業(yè)及工程部經(jīng)理巡查工程部所轄范圍，對(duì)設(shè)備、

衛(wèi)生、安全等狀況進(jìn)行評(píng)比，選出當(dāng)月的優(yōu)秀班組，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，限

時(shí)整改。巡查結(jié)果在工程部每月評(píng)比表上公布。

9、工程部經(jīng)理每月根據(jù)設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、異常變化等情況編寫(xiě)當(dāng)月

工程報(bào)告，交總工程師。

1()、總工程師根據(jù)各設(shè)備的數(shù)據(jù)記錄及工程部經(jīng)理的意見(jiàn)，每年總垢編寫(xiě)工

程部設(shè)備性能狀況的評(píng)估。

二、機(jī)房管理管控規(guī)定

工程部管轄下的設(shè)備機(jī)房有兩大類(lèi)型：一類(lèi)是生產(chǎn)機(jī)房如變配電房、電梯

機(jī)房、冷水機(jī)房、水泵房等；另一類(lèi)是監(jiān)控管理管控中心如消防控制中心、

緊急廣播控制室、電訊機(jī)房、樓宇自動(dòng)化管理管控中心等。前者是工作重地，

后者是機(jī)要重地。為規(guī)范各機(jī)房的管理管控，特制定本規(guī)定。

1、機(jī)房門(mén)口醒目位置懸掛機(jī)房名稱(chēng)，并張貼“機(jī)房重地，謝絕來(lái)訪”或“生

產(chǎn)重地，請(qǐng)勿進(jìn)入”的告示牌。

2、凡易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站，高電壓、高溫等設(shè)備場(chǎng)所，在外圍的入口或通

道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。

3、各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí)。

4、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門(mén)和電器開(kāi)關(guān)上掛貼

表明用途和狀態(tài)的告示牌。

5、機(jī)房鑰匙是專(zhuān)用鑰匙，未經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)并登記在冊(cè)，任何員工不得

持有或隨意配制機(jī)房鑰匙。

6、未經(jīng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來(lái)人員（包括參觀學(xué)習(xí)和施工等）禁止進(jìn)入機(jī)房；

未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來(lái)人員必須遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從機(jī)房工作人

員的安排指導(dǎo)。

7、政府職能部門(mén)如消防局、供電局、電訊局突然到場(chǎng)檢查或抽查相應(yīng)的機(jī)

房如消防中心、變配電房、電訊機(jī)房等，當(dāng)值人員在檢驗(yàn)證件核實(shí)身份

后，應(yīng)熱情接待，主動(dòng)配合，做好記錄，并應(yīng)立即通知專(zhuān)業(yè)主管或部門(mén)

領(lǐng)導(dǎo)。

8、保持機(jī)房的安靜、嚴(yán)肅、整潔、嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)聚會(huì)、聊天、嬉戲、睡覺(jué)、

喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。

9、嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易染易爆的設(shè)備場(chǎng)站和電子類(lèi)設(shè)備機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)房

內(nèi)吸煙。未經(jīng)書(shū)面批準(zhǔn)并落實(shí)安全措施，不得在機(jī)房?jī)?nèi)進(jìn)行動(dòng)火類(lèi)作業(yè)。

10、機(jī)房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專(zhuān)用電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)

禁打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用電話。

11、各機(jī)房工作員工必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫(xiě)各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記

錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。

12、嚴(yán)禁在機(jī)房電腦終端上使用配套之外的軟件，無(wú)書(shū)面指令不得更改工作

程序或改動(dòng)任何數(shù)據(jù)。

三、設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定

（一）設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定

1、不得在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。

2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。

機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃物品。

3、需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由專(zhuān)業(yè)主管填寫(xiě)機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表，工程部經(jīng)理簽

名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)的易燃物品，施工后認(rèn)真檢

查，確無(wú)火種方能離開(kāi)。

4、部門(mén)、班組管理管控人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機(jī)房?jī)?nèi)的滅火自救措

施，

并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號(hào)的正碓方法。

5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域消防報(bào)警和消防設(shè)備的情況，及時(shí)

報(bào)告、處理火警信號(hào)。

6、機(jī)房?jī)?nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無(wú)阻，嚴(yán)禁堆放物件。

7、機(jī)房?jī)?nèi)的火災(zāi)探測(cè)器、噴淋頭、防火門(mén)、防火簾防排煙設(shè)備、滅火器、

防煙面罩、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。保安部應(yīng)每

月檢查、保養(yǎng)，確保使用時(shí)不出故障，并附相應(yīng)記錄上報(bào)工程部經(jīng)理。

8、發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí);當(dāng)值員工施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“先斷電，后滅火"原則；如

油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴(kuò)散，并用二

氧化碳及其他干式滅火器撲救。

9、火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好放火措施。

10、遇火災(zāi)時(shí)，要及時(shí)上報(bào)消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要

詳細(xì)記錄火災(zāi)原因及滅火情況，書(shū)面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。

四、機(jī)房衛(wèi)生管理管控規(guī)定

為做好機(jī)房?jī)?nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運(yùn)行環(huán)境，特定本衛(wèi)

生制度。

1、機(jī)房?jī)?nèi)不得吸煙、隨地吐談、亂丟雜物。

2、各班員_L必須按時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無(wú)明顯污漬，無(wú)朵物、無(wú)粉塵。

3、機(jī)房?jī)?nèi)各設(shè)備必須按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無(wú)塵。

4、機(jī)房值班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。

5、機(jī)房?jī)?nèi)電氣控制箱及電器開(kāi)關(guān)表面必須按時(shí)清潔除塵。

6、主管負(fù)責(zé)制定木機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對(duì)機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。

7、工程部經(jīng)理定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，立刻組織整改。

8、工程部每月組織一次巡檢對(duì)各系統(tǒng)所轄區(qū)域進(jìn)行衛(wèi)生檢查評(píng)比。

第六節(jié)強(qiáng)電系統(tǒng)管理管控規(guī)定

一、層間配電房管理管控制度

1、層間配電房門(mén)及房?jī)?nèi)的電箱平時(shí)應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開(kāi)關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。

2、配電房?jī)?nèi)每周清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。

3、工程部每周一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。

4、工程部根據(jù)相關(guān)計(jì)劃定期保養(yǎng)配電房?jī)?nèi)設(shè)施，重點(diǎn)做好設(shè)備清潔和緊固

接線

端子。

5、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫(xiě)樓層電房設(shè)備檢查表。

二、轉(zhuǎn)、停、電通知用戶工作規(guī)定

（一）相關(guān)計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電

1、供電局轉(zhuǎn)、停電，工程部接到通知后立即報(bào)告工程部經(jīng)理。

2、因大廈施工需要停電，工程部須至少提前24小時(shí)將停電相關(guān)計(jì)劃書(shū)上報(bào)

相關(guān)頊目

經(jīng)理。

3、相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理審批后，擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書(shū)，由管理管控部派發(fā)至用戶。

4、轉(zhuǎn)、停電通知書(shū)最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時(shí)送達(dá)用戶，如不能在上述時(shí)間內(nèi)

送達(dá)，應(yīng)報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)起用大廈廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。

（二）事故轉(zhuǎn)、停電

1、大廈因供電局故障發(fā)生停電，工程部須立即向相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告，經(jīng)相

關(guān)項(xiàng)目經(jīng)

理批準(zhǔn)，起用大廈廣播系統(tǒng)向用戶解釋原因。事后，工程部應(yīng)向供電局

索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理。

2、因大廈內(nèi)部事故引起停電，工程部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并即時(shí)口

頭向相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告，相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后，啟用大廈廣播系統(tǒng)向用

戶解釋原

因。工程部于事后12小時(shí)內(nèi)向相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理提交書(shū)面報(bào)告。

3、事故轉(zhuǎn)、停電后24小時(shí)內(nèi)，相關(guān)項(xiàng)目部擬定解釋函，交管理管控部送達(dá)

用戶。三、停電、限電管理管控規(guī)程

1、停電、限電的審批權(quán)限為工程部經(jīng)理以上。

2、收到政府部門(mén)的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，馬上報(bào)告工程部

經(jīng)理，并至少提前24小時(shí)書(shū)面通知受影響的月戶。

3、工程部經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。

4、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫(xiě)操作票，交給專(zhuān)業(yè)主管簽名。

5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點(diǎn)檢查電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯房、消

防中心內(nèi)設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。

6、有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。

四、臨時(shí)用電管理管控規(guī)程

（-）用電申請(qǐng)

用戶應(yīng)事先向管理管控公司以書(shū)面形式申請(qǐng)用電，并注名用電單位全稱(chēng)、

用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級(jí)、相數(shù)及時(shí)間。

（二）公司審批

用電申請(qǐng)須經(jīng)工程部審批。

（三）接線及送電

經(jīng)批準(zhǔn)后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)工程部檢查符合用電要求后

方可送電，并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)及填寫(xiě)電表啟用單。

（四）停電及拆線

用戶終止用電，應(yīng)事先通知工程部，再由技術(shù)人員斷電拆線，并確認(rèn)電

表讀數(shù)，填寫(xiě)電表聽(tīng)用單。

（五）計(jì)費(fèi)方式

1、電表計(jì)費(fèi)，由用戶自備并指定位置接線，每月計(jì)費(fèi)一次，不足一月，按

拆表時(shí)用量計(jì)費(fèi)。

2、無(wú)表估算，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。

需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由專(zhuān)業(yè)主管填寫(xiě)機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表，工程部經(jīng)理簽

名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)的易燃物品，施工后認(rèn)真檢

套，確無(wú)火種方能離開(kāi)。

4、部門(mén)、班組管理管控人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機(jī)房?jī)?nèi)的滅火自救措

施，

并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號(hào)的正確方法。

5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域消防報(bào)警和消防設(shè)備的情況，及時(shí)

報(bào)告、處理火警信號(hào)。

6、機(jī)房?jī)?nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無(wú)阻，嚴(yán)禁堆放物件。

7、機(jī)房?jī)?nèi)的火災(zāi)探測(cè)器、噴淋頭、防火門(mén)、防火簾防排煙設(shè)備、滅火器、

防煙面罩、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。保安部應(yīng)每

月檢查、保養(yǎng)，確保使用時(shí)不出故障，并附相應(yīng)記錄上報(bào)工程部經(jīng)理。

8、發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)?，當(dāng)值員工施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“先斷電，后滅火"原則；如

油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴(kuò)散，并用二

氧化碳及其他干式滅火器撲救。

9、火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好放火措施。

10、遇火災(zāi)時(shí)，要及時(shí)上報(bào)消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要

詳細(xì)記錄火災(zāi)原因及滅火情況，書(shū)面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。

四、機(jī)房衛(wèi)生管理管控規(guī)定

為做好機(jī)房?jī)?nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運(yùn)行環(huán)境，特定本衛(wèi)

生制度。

1、機(jī)房?jī)?nèi)不得吸煙、隨地吐談、亂丟雜物。

2、各班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無(wú)明顯污漬，無(wú)雜物、無(wú)粉塵。

3、機(jī)房?jī)?nèi)各設(shè)備必須按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無(wú)塵。

4、機(jī)房值班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。

5、機(jī)房?jī)?nèi)電氣控制箱及電器開(kāi)關(guān)表面必須按時(shí)清潔除塵。

6、主管負(fù)責(zé)制定本機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對(duì)機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。

7、工程部經(jīng)理定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，立刻組織整改。

8、工程部每月組織一次巡檢對(duì)各系統(tǒng)所轄區(qū)域進(jìn)行衛(wèi)生檢查評(píng)比。

第六節(jié)強(qiáng)電系統(tǒng)管理管控規(guī)定

一、層間配電房管理管控制度

1、層間配電房門(mén)及房?jī)?nèi)的電箱平時(shí)應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開(kāi)關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。

2、配電房?jī)?nèi)每周清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。

3、工程部每周一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。

4、工程部根據(jù)相關(guān)計(jì)劃定期保養(yǎng)配電房?jī)?nèi)設(shè)施，重點(diǎn)做好設(shè)備清潔和緊固

接線

端子。

5、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫(xiě)樓層電房設(shè)備檢查表。

二、轉(zhuǎn)、停、電通知用戶工作規(guī)定

（一）相關(guān)計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電

1、供電局轉(zhuǎn)、停電，工程部接到通知后立即報(bào)告工程部經(jīng)理。

2、因大廈施工需要停電，工程部須至少提前24小時(shí)將停電相關(guān)計(jì)劃書(shū)上報(bào)

相關(guān)項(xiàng)目

經(jīng)理。

3、相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理審批后，擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書(shū)，由管理管控部派發(fā)至用戶。

4、轉(zhuǎn)、停電通知書(shū)最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時(shí)送達(dá)用戶，如不能在上述時(shí)間內(nèi)

送達(dá)，應(yīng)報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)起用大廈廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。

（二）事故轉(zhuǎn)、停電

1、大廈因供電局故障發(fā)生停電，工程部須立即向相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告，經(jīng)相

關(guān)項(xiàng)目經(jīng)

理批準(zhǔn)，起用大廈廣播系統(tǒng)向用戶解釋原因。事后，工程部應(yīng)向供電局

索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理。

2、因大廈內(nèi)部事故引起停電，工程部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并即時(shí)口

頭向相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告，相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后，啟用大廈廣播系統(tǒng)向用

戶解釋原

因。工程部于事后12小時(shí)內(nèi)向相關(guān)項(xiàng)目經(jīng)理提交書(shū)面報(bào)告。

3、事故轉(zhuǎn)、停電后24小時(shí)內(nèi)，相關(guān)項(xiàng)目部擬定解釋函，交管理管控部送達(dá)

用戶。三、停電、限電管理管控規(guī)程

1、停電、限電的審批權(quán)限為工程部經(jīng)理以上。

2、收到政府部門(mén)的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，馬上報(bào)告工程部

經(jīng)理，并至少提前24小時(shí)書(shū)面通知受影響的用戶。

3、工程部經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。

4、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫(xiě)操作票，交給專(zhuān)業(yè)主管簽名。

5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點(diǎn)檢查電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電糅房、消

防中心內(nèi)設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。

6、有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。

四、臨時(shí)用電管理管控規(guī)程

（一）用電申請(qǐng)

用戶應(yīng)事先向管理管控公司以書(shū)面形式申請(qǐng)用電，并注名用電單位全稱(chēng)、

用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級(jí)、相數(shù)及時(shí)間。

（二）公司審批

用電申請(qǐng)須經(jīng)工程部審批。

（三）接線及送電

經(jīng)批準(zhǔn)后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)工程部檢查符合用電要求后

方可送電，并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)及填寫(xiě)電表啟用單。

（四）停電及拆線

用戶終止用電，應(yīng)事先通知工程部，再由技術(shù)人員斷電拆線，并確認(rèn)電

表讀數(shù)，填寫(xiě)電表聽(tīng)用單。

（五）計(jì)費(fèi)方式

1、電表計(jì)費(fèi)，由用戶自備并指定位置接線，每月計(jì)費(fèi)一次，不足一月，按

拆表時(shí)用量計(jì)費(fèi)。

2、無(wú)表估算，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。

九、工作票制度

1、在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列三種：

填寫(xiě)甲種工作票；填寫(xiě)乙種工作票；口頭或電話命令。

2、填寫(xiě)甲種工作票的工作為：高壓設(shè)備工作需要全部停電或部分停電

者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電

或做安全措施者。

3、填乙種工作票的工作為：帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏

和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次結(jié)線回路上的工作，

無(wú)需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動(dòng)中的發(fā)動(dòng)機(jī)上的工作。

4、其他工作用口頭和電話命令?？陬^和電話命令必須清楚正確，值班員應(yīng)

將發(fā)令人、負(fù)責(zé)人及工作任務(wù)詳細(xì)記入操作記錄箭中，并向發(fā)令人復(fù)誦

核對(duì)一遍。

5、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫(xiě)一式二份，應(yīng)正確清楚，不得任意涂改，

如有錯(cuò)別字、漏字需修改時(shí)，應(yīng)字跡清楚。兩份工作票中的一份必須經(jīng)

常保存在工作地點(diǎn)，由工作負(fù)責(zé)人收?qǐng)?zhí)，另一份由值班員收?qǐng)?zhí)。

值班員應(yīng)將工作票號(hào)碼、工作任務(wù)、許可工作時(shí)間及完工時(shí)間記入操作

記錄簿中。

6、一個(gè)工作負(fù)責(zé)人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列的工作地點(diǎn)，以一個(gè)

電氣連接部分為限。開(kāi)工前工作票內(nèi)的全部完全措施應(yīng)一次做完。

7、事故搶修工作可不用工作票，但應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。在開(kāi)始工作前必

須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，即：停電、驗(yàn)電，裝

設(shè)接地線，懸掛指示牌和裝設(shè)遮攔。

8、甲、乙工作票的有效時(shí)間，以批準(zhǔn)檢修期為限。

9、需要變更工作班中的成員時(shí)，須經(jīng)工作負(fù)責(zé)人同意。

10、工作票簽發(fā)人由強(qiáng)電主管擔(dān)任。工作負(fù)責(zé)人和允許辦理工作票的值班員

（工作許可人）由強(qiáng)電資深技術(shù)工擔(dān)任。

11、工作票所列人員的安全責(zé)任：

a）工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填寫(xiě)的安全措

施是否正確完備；所派工作負(fù)責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和足夠，精神

狀態(tài)是否良好。

b）工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實(shí)際進(jìn)行安全思想

教育；督促、監(jiān)護(hù)工作人員遵守本規(guī)程；負(fù)責(zé)檢查工作票所載安全措施

是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件；工作前

對(duì)工作人員交待安全事項(xiàng)。

c）工作許可人：負(fù)責(zé)審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場(chǎng)條

件；負(fù)責(zé)檢查工作現(xiàn)場(chǎng)布置的安全措施是否完善；負(fù)責(zé)檢查停電設(shè)備

有無(wú)突然來(lái)電的危險(xiǎn)；對(duì)工作票所列合適的內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問(wèn)，也

必須向

工作票簽發(fā)人詢問(wèn)清楚，必要時(shí)應(yīng)要求做詳細(xì)補(bǔ)充。

d）工作班成員：認(rèn)真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場(chǎng)安全措施，互相關(guān)心施工安全,

并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實(shí)施。

十、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施

（一）外線故障

1、大廈設(shè)計(jì)要求：主供停電，備供自動(dòng)投入。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停

電時(shí)，值班員工要檢查真空開(kāi)關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示

燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開(kāi)關(guān)退出，掛“有人_L

作，禁止合閘”指示牌。

2、備用電源處于非自動(dòng)位置，故主供電源斷電時(shí)不能自動(dòng)合閘，檢查備供

電源進(jìn)線柜的電表和指示燈，真空開(kāi)關(guān)應(yīng)處于準(zhǔn)備合閘位置，合上備供

電源進(jìn)線柜開(kāi)關(guān)。

3、檢查PT柜和變壓器出線柜是否正常。

4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開(kāi)關(guān)。

5、向供電局調(diào)度室了解外線故障情況。

（二）內(nèi)部故障

當(dāng)高壓柜真空開(kāi)關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(shí)（短路或接地），非誤

操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫吹氖茈姽裢ｋ姡?/p>

此時(shí)值班人員應(yīng)遵守下列程序：

1、將故障柜的真空開(kāi)關(guān)退出（若引起火警，1人用提式1211滅火器滅火,

1人向消防中心報(bào)告）。

2、將故障柜的低壓總開(kāi)關(guān)退出，掛：有人工作，禁止合閘”指示牌。

3、將低壓母聯(lián)合閘，保證大廈設(shè)施用電。

4、向工程部主管和急修班報(bào)告故障經(jīng)過(guò)和處理情況。

5、工程部召開(kāi)事故分析會(huì)，邀請(qǐng)供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故

發(fā)生原因和處理措施，并書(shū)面總結(jié)，報(bào)告有關(guān)部門(mén)。

（三）市電全停

1、當(dāng)兩路市電全停，啟動(dòng)發(fā)電機(jī)。

2、退出市電聯(lián)系開(kāi)關(guān)，合上發(fā)電機(jī)聯(lián)系開(kāi)關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔15

分鐘檢查一次發(fā)電機(jī)動(dòng)運(yùn)行狀況，如燃油量、水溫等。

3、監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出

發(fā)電機(jī)電源，恢復(fù)市電供電。

4、做好記錄，及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

5、市電失壓，發(fā)電機(jī)如不能正常自動(dòng)啟動(dòng)，則用手動(dòng)啟動(dòng)。

（四）通知用戶

供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，專(zhuān)業(yè)主管預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間，并按轉(zhuǎn)、停電通知

影響的用戶。

十一、柴油發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程

（一）自動(dòng)狀態(tài)

1、保持啟動(dòng)電動(dòng)機(jī)的蓄電池組達(dá)到啟動(dòng)電壓。

2、保持散熱器冷卻水位正常、循環(huán)水閥常開(kāi)。

3、曲軸箱油位保持在量油尺刻線±2cm的范圍內(nèi)。

4、燃油箱油量在一半以上，燃油供油閥常開(kāi)。

5、發(fā)電機(jī)控制屏的“運(yùn)行一停止一自動(dòng)”開(kāi)關(guān)放在“自動(dòng)”位置。

6、機(jī)組配電屏的模式開(kāi)關(guān)打在“自動(dòng)”位置。

7、散熱器風(fēng)機(jī)開(kāi)關(guān)打在“自動(dòng)”位置。

8、機(jī)組收到市電失壓的訊號(hào)后啟動(dòng)，確認(rèn)市電失壓，切開(kāi)轉(zhuǎn)換柜市電開(kāi)

關(guān)，合上轉(zhuǎn)換柜發(fā)電開(kāi)關(guān)，啟動(dòng)機(jī)房的進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)機(jī)。

（二）手動(dòng)啟動(dòng)

1、室內(nèi)氣溫低于20℃時(shí)，開(kāi)啟電加熱器，對(duì)機(jī)器進(jìn)行預(yù)熱。

2、檢查機(jī)體及周?chē)袩o(wú)妨礙運(yùn)轉(zhuǎn)的雜物，如有應(yīng)及時(shí)清走。

3、檢查曲軸箱油位、燃油箱油位、散熱器水位。如油位水位低于規(guī)定值，

應(yīng)補(bǔ)充至正常位置。

4、檢查燃油供油閥和冷卻水截止閥是否處于開(kāi)通位置。

5、檢查起動(dòng)電機(jī)的蓄電池組電壓是否正常。

6、檢驗(yàn)配電屏的試驗(yàn)按鈕，觀察各報(bào)警指示燈有否接通發(fā)亮。

7、檢查配電屏各開(kāi)關(guān)是否置于分閘位置，各儀表指示是否處于零位。

8、啟動(dòng)進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)機(jī)。

9、按動(dòng)發(fā)動(dòng)機(jī)的起動(dòng)按鈕，使其啟動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)。如第一次起動(dòng)失敗，可按下配

電屏上相應(yīng)的復(fù)位按鈕，待其警報(bào)消除、機(jī)組回復(fù)正常狀態(tài)可進(jìn)行第二

次啟動(dòng)。啟動(dòng)后，機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)聲音正常，冷卻水泵運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)指示燈亮及儀

表指示正常，啟動(dòng)成功。

（三）手動(dòng)操作并聯(lián)供電

1、待并車(chē)發(fā)電機(jī)的油溫、水溫、油壓達(dá)到正常值，運(yùn)轉(zhuǎn)正常。

2、等并車(chē)發(fā)電機(jī)的輸出電壓和頻率的數(shù)值與母排上的數(shù)值相一致。

3、把待并車(chē)發(fā)電機(jī)的同步器手柄打在“合閘”位置。

4、觀察同步指示器的指示燈及指針。

5、觀察同步指示器的指示燈，完全熄滅時(shí)或指針旋轉(zhuǎn)到零位，即可打上并

電合閘開(kāi)關(guān)。

6、機(jī)組進(jìn)入并車(chē)運(yùn)行，隨后把其同步器手柄旋回“關(guān)斷”位置。

7、如果同步器合閘后，同步器指針旋轉(zhuǎn)太快或反時(shí)針旋轉(zhuǎn)，則不允許并車(chē)，

否則，將導(dǎo)致合閘失效。

8、動(dòng)并車(chē)成功后，應(yīng)立即與低壓配電房聯(lián)系，落實(shí)總配電屏饋出開(kāi)關(guān)可否

合閘送電后再行操作。

（四）運(yùn)行安全管理管控

1、按照規(guī)定時(shí)間檢查各指示儀表，注意潤(rùn)滑油的壓力、水溫是否有變化。

潤(rùn)滑油的壓力不得低于150kPa,冷卻水溫不得高于95℃。

2、檢查曲軸箱油位、燃油箱油位、散熱器水位，低于正常位置應(yīng)予以補(bǔ)

充。

3、勤觀察配電屏各儀表及各報(bào)警指示燈是否正常。凡紅燈亮表示有故障，

綠燈為正常運(yùn)行指示燈。

4、檢查充電器是否正常充電。

5、傾聽(tīng)機(jī)器的各部分運(yùn)轉(zhuǎn)聲響是否正常。

6、手摸機(jī)體外殼、軸承部位外殼、油管、水管，感覺(jué)溫度是否正常。

7、留意發(fā)動(dòng)機(jī)或電器設(shè)備是否有焦糊等異味。

8、發(fā)現(xiàn)有不良情況，應(yīng)即時(shí)處理解決；嚴(yán)重的應(yīng)停機(jī)處理。

9、凡故障停機(jī)，須把故障消除，然后按動(dòng)機(jī)組上的重復(fù)手掣，機(jī)組方可再

進(jìn)行運(yùn)作。

1()、對(duì)各運(yùn)行參數(shù)，每班記錄不少于兩次。

(五)停車(chē)

1、總控屏的輸出饋電開(kāi)關(guān)分閘，脫開(kāi)電網(wǎng)。

2、發(fā)電機(jī)空載運(yùn)轉(zhuǎn)10分鐘后停車(chē)。

3、停止機(jī)房的風(fēng)機(jī)、冷卻水泵等。

十二、柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理管控規(guī)定

1、每天定期巡查機(jī)房及機(jī)組設(shè)備。

2、每月空載試運(yùn)行兩次，每次15分鐘，并檢查電池液位、接線端子、外圍

設(shè)備運(yùn)行情況，填寫(xiě)試運(yùn)行記錄表。

3、油箱內(nèi)燃油應(yīng)至少儲(chǔ)備1.5噸，發(fā)現(xiàn)儲(chǔ)備不足立即通知主管訂購(gòu)。

4、發(fā)電機(jī)置于自動(dòng)狀態(tài)，當(dāng)市電全停，機(jī)組自動(dòng)投入。如自投失效，馬上

由當(dāng)值人員手動(dòng)投入。

5、發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行時(shí)，每小時(shí)抄錄運(yùn)行數(shù)據(jù)一次。

6、當(dāng)值員工每天打掃發(fā)電機(jī)房衛(wèi)生一次，清潔機(jī)組及外圍設(shè)備表面的灰塵。

7、保持機(jī)房?jī)?nèi)的通風(fēng)和照明設(shè)施良好。

十三、柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)定

1、大廈發(fā)電機(jī)組及控制屏由高壓運(yùn)行工協(xié)助發(fā)電機(jī)維修公司進(jìn)行保養(yǎng)，并

按運(yùn)行情況提出大、中修建議。

2、高壓運(yùn)行工按發(fā)電機(jī)保養(yǎng)合同合約要求協(xié)助及監(jiān)督維修公司人員進(jìn)行發(fā)

電機(jī)

維修保養(yǎng)，并將工作過(guò)程和更換零件數(shù)目作詳細(xì)記錄，填寫(xiě)發(fā)電機(jī)試車(chē)/

運(yùn)行記錄表。

3、保養(yǎng)期內(nèi)發(fā)生機(jī)組故障應(yīng)即時(shí)通知維修公司，維修公司應(yīng)負(fù)責(zé)24小時(shí)內(nèi)

排除故障；若在時(shí)限范圍無(wú)法排除故障，應(yīng)將實(shí)際情況報(bào)告強(qiáng)電主管，

再由強(qiáng)電主管逐級(jí)上報(bào)，協(xié)調(diào)時(shí)間維修。

4、工作合適的內(nèi)容如下：

（1）潤(rùn)滑系統(tǒng)：檢查液面、漏油；更換機(jī)油、機(jī)油濾清器。

（2）冷卻系統(tǒng)：檢查散熱器、喉管及連接器；水位，皮帶張力及水泵等。

（3）進(jìn)風(fēng)口系統(tǒng)：檢查空氣過(guò)濾器、管位及連接器；更換空氣過(guò)濾器。

（4）燃油系統(tǒng)：檢查燃油液位、限速器、油管及連接器、燃油泵。排液（燃

油缸及油水分離器覺(jué)淀物或水），更換柴油過(guò)濾器。

（5）排氣系統(tǒng)：檢查排氣阻塞、漏氣；排放消聲器積炭積水。

（6）充電系統(tǒng)：檢查電池充電器電池電解液位、密度（每個(gè)月檢查一次），

儀表總開(kāi)關(guān)，接線管及指示燈。

（7）發(fā)電機(jī)部分：檢查進(jìn)風(fēng)口阻塞情況、接線端子、絕緣、振動(dòng)及各部件

是否正常。

（8）自動(dòng)控制裝置：檢查模擬供、停電、起動(dòng)油機(jī)自動(dòng)裝置是否正常。

（9）視實(shí)際情況更換機(jī)、各種油隔及空氣隔。

（10）清潔機(jī)組，每月清潔冷卻器外圍。完成上列工作檢查后，開(kāi)動(dòng)機(jī)組

15分鐘（或帶負(fù)荷運(yùn)行）。

（11）控制屏每月一次清潔及檢查和實(shí)施維修保養(yǎng)工作。

（12）發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做出記錄。

第七節(jié)弱電系統(tǒng)管理管控規(guī)定

一、弱電系統(tǒng)管理管控規(guī)定

1、嚴(yán)格遵守系統(tǒng)各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行管埋管控規(guī)程，保證各設(shè)備處于良好狀態(tài),

系統(tǒng)

設(shè)置放于自動(dòng)位置。

2、各班將各設(shè)備運(yùn)行情況記錄于當(dāng)值日志。

3、根據(jù)保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃做好各設(shè)備的保養(yǎng)。

4、遇故障報(bào)警即時(shí)處理并記錄于運(yùn)行日志。

5、對(duì)外包保養(yǎng)設(shè)備的承包商做好監(jiān)督。

6、各設(shè)備的元器件、參數(shù)不得隨意更改。

7、嚴(yán)禁于系統(tǒng)各計(jì)算機(jī)上使用自帶軟件。

二、弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。

2、專(zhuān)業(yè)主管每年12月制度下一年度的保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃并負(fù)責(zé)實(shí)施。

3、工作過(guò)程注意做好防靜電措施。

4、對(duì)要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。

5、對(duì)于有一用一備的設(shè)備不可同時(shí)退出主、各設(shè)備保養(yǎng)，一般是先主后備。

6、對(duì)紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應(yīng)用吸塵器

或小氣泵進(jìn)行清潔。

7、根據(jù)系統(tǒng)特點(diǎn)重點(diǎn)做好清潔和緊固接線端口的工作。

8、工作結(jié)束后要測(cè)試被保養(yǎng)設(shè)備并填寫(xiě)有關(guān)表格。

三、樓宇自控系統(tǒng)管理管控

（一）運(yùn)行規(guī)程

1、控制，計(jì)算機(jī)保持開(kāi)啟。

2、每月對(duì)系統(tǒng)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份。

3、控制點(diǎn)定義、預(yù)定日程表等參數(shù)不可隨意修改。

4、新增被控設(shè)備要注意繼電器觸點(diǎn)容量。

5、保持設(shè)備表面清潔。

6、嚴(yán)禁于控制電腦上運(yùn)行自帶軟件及游戲。

7、當(dāng)有“危急報(bào)警”發(fā)生時(shí)立即查明及檢修。

8、一切元器件、線路不得隨意更改。

9、網(wǎng)絡(luò)控制器，控制電腦故障應(yīng)于4小時(shí)內(nèi)修復(fù)；現(xiàn)場(chǎng)控制器、擴(kuò)展模塊

故障應(yīng)于8小時(shí)內(nèi)修復(fù)；中間繼電器故障應(yīng)于2小時(shí)修復(fù)。

（二）維修保養(yǎng)規(guī)程

1、每天使用相應(yīng)軟件工具掃描控制電腦硬盤(pán)。

2、根據(jù)保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃做好系統(tǒng)保養(yǎng)。

3、每天監(jiān)控NCU狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不在線故障立刻處理。

4、注意后備電池充放電情況，每天檢查一次。

5、注意電腦顯示的各控制模塊工作情況。

6、NCU保養(yǎng)時(shí)應(yīng)關(guān)閉電源，其余各DDC箱可帶電作業(yè)。

7、保養(yǎng)時(shí)著重檢查端子接線情況及各接插件。

8、保養(yǎng)時(shí)選擇一定數(shù)量的控制點(diǎn)進(jìn)行測(cè)試。

9、保養(yǎng)情況記錄于樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備檢查表上。

四、電腦網(wǎng)絡(luò)管理管控

（一）運(yùn)行管理管控規(guī)定

1、所有網(wǎng)絡(luò)設(shè)備保持24小時(shí)運(yùn)行。

2、每天用相應(yīng)工具整理主、備服務(wù)器磁盤(pán)碎片。

3、保持設(shè)備表面清潔。

4、嚴(yán)禁于網(wǎng)絡(luò)設(shè)備上運(yùn)行自帶軟件及游戲。

5、嚴(yán)禁私自接駁互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。

6、機(jī)房空調(diào)應(yīng)保持開(kāi)啟。

7、根據(jù)保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃做設(shè)備保養(yǎng)。

8、設(shè)備運(yùn)行參數(shù)、接線、元器件不得隨意更改。

9、防火墻、服務(wù)器、主干交換機(jī)器故障應(yīng)于4小時(shí)內(nèi)修復(fù)；接入交換

機(jī)及網(wǎng)絡(luò)線故障應(yīng)于8小時(shí)內(nèi)修復(fù)。

（二）保養(yǎng)規(guī)程

1、接用戶投訴故障后，須利用相應(yīng)設(shè)備確認(rèn)故障范圍。

2、留意后備電源電池充放電情況。

3、保養(yǎng)時(shí)注意檢查各插件情況，并填寫(xiě)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備檢查表。

4、維修保養(yǎng)時(shí)主、備服務(wù)器不可同時(shí)退出。

5、服務(wù)器硬盤(pán)故障可于帶電情況下更換，但只限于規(guī)格型號(hào)相同的情況下。

6、掃描硬盤(pán)時(shí)若發(fā)現(xiàn)壞區(qū)，應(yīng)嘗試用軟件修復(fù)，修復(fù)失敗則將之隔離。

7、DDN專(zhuān)線中斷時(shí)應(yīng)立即向互聯(lián)網(wǎng)供應(yīng)商報(bào)故障。

五、程控交換機(jī)管理管控

（一）運(yùn)行管理管控規(guī)定

1、保證交換機(jī)工作電源的正常供應(yīng)及機(jī)房中央空調(diào)的開(kāi)啟。

2、當(dāng)班技工注意運(yùn)行情況，如發(fā)現(xiàn)有異聲、異味、電壓不穩(wěn)現(xiàn)象馬上檢查

維修。

3、交換機(jī)機(jī)柜頂禁止擺放任何物件。

4、未經(jīng)主管同意，禁止修改機(jī)器參數(shù)。

5、配線架的配線改動(dòng)后必須修改配線資料。

6、維護(hù)終端平時(shí)應(yīng)關(guān)閉，必須記錄在當(dāng)值日志和保養(yǎng)表格上。

7、機(jī)器參數(shù)如有改動(dòng)，必須記錄在當(dāng)值日志和保養(yǎng)表格上。

8、涉及影響機(jī)器運(yùn)行故障應(yīng)于8小時(shí)內(nèi)解決，一般的用戶卡、中繼卡的故

障于2個(gè)工作日內(nèi)解決，并將有關(guān)維修情況記錄在當(dāng)值日志上。

（二）維修保養(yǎng)規(guī)程

1、由弱電技工負(fù)責(zé)。

2、專(zhuān)業(yè)主管每年12月制定下一年度的保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃。

3、接觸功能卡前必須先戴上防靜電帶，作業(yè)過(guò)程須關(guān)閉交換機(jī)電源。

4、清潔功能卡、機(jī)架、鎮(zhèn)流器、散熱柵的灰塵，緊固各接線端子，清潔功

能卡和PAG卡上的接口。

5、功能卡發(fā)生故障時(shí)應(yīng)先用備用卡更換，壞卡送廠家維修。

6、中央處理器發(fā)生故障又不能馬上解決時(shí)，應(yīng)立即通知廠家到場(chǎng)維修。

7、所有的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后，應(yīng)測(cè)試系統(tǒng)是否正常，并填寫(xiě)電話總機(jī)房

設(shè)備檢查表。

六、綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、嚴(yán)格按照保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃進(jìn)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。

2、配線架跳線的壓接只能使用專(zhuān)用工具。

3、配線架沒(méi)有用的跳線應(yīng)拆除。

4、清除配線架、光纖機(jī)架、樓層配線架上灰塵，保持設(shè)備清潔。

5、檢查緊固有關(guān)的配線架和模塊。

6、檢查配線架上的標(biāo)志，發(fā)現(xiàn)缺失馬上補(bǔ)充。

7、工作完成后填寫(xiě)通訊線路設(shè)備檢查表。

七、直線電話系統(tǒng)運(yùn)行管理管控規(guī)定

1、任何直線電話的開(kāi)通均須憑業(yè)主的有效書(shū)面委托或電話開(kāi)通單。開(kāi)通后

用戶在委托書(shū)或電話開(kāi)通單上簽收，施工人員將有關(guān)資料輸入電腦并填

寫(xiě)配線資料。

2、禁止私自接駁直線電話。

3、配合電信局做線路調(diào)整，將調(diào)整后的資料記錄在當(dāng)值日志和配線資料上。

4、配合用戶直線電話遷入大廈，將有關(guān)資料記錄在當(dāng)值日志和配線資料上。

5、凡屬外線遷入大廈的用戶，開(kāi)通該電話必須憑業(yè)主簽發(fā)的電話開(kāi)通單。

開(kāi)通后用戶在開(kāi)通單上簽收，施工人員將有關(guān)資料輸入電腦和填寫(xiě)配線資

料。

6、用戶退租拆除電話須憑業(yè)主發(fā)出的拆線通知，拆線后修改電腦資料和配

線資料。

7、所有完成后的電話開(kāi)通單和電話拆線單都應(yīng)于當(dāng)日交回工程部辦公室。

八、保安監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行管理管控規(guī)定

1、保證系統(tǒng)不間斷電源的開(kāi)啟。

2、系統(tǒng)的不間斷電源嚴(yán)禁使用監(jiān)視設(shè)備以外的負(fù)載。

3、樓層攝像頭的電源插座嚴(yán)禁使用修改系統(tǒng)參數(shù)。

4、未經(jīng)主管的同意，嚴(yán)禁修改系統(tǒng)參數(shù)。

5、系統(tǒng)參數(shù)修改后應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上，并即時(shí)通知當(dāng)值監(jiān)控員。

6、每天巡查系統(tǒng)運(yùn)行情況一次，發(fā)現(xiàn)異常立即處理，并記錄在當(dāng)值日志上。

7、系統(tǒng)有關(guān)的參數(shù)修改和重大維修都應(yīng)記錄在保養(yǎng)表格上。

8、攝像頭和紅外報(bào)警器故障應(yīng)于3小時(shí)內(nèi)修復(fù)；矩陣開(kāi)關(guān)故障應(yīng)于8小時(shí)

內(nèi)修復(fù)，監(jiān)視器和線路故障應(yīng)于2個(gè)工作日內(nèi)修復(fù)。有關(guān)的維修情況記

錄在當(dāng)值日志上。

九、消防設(shè)備運(yùn)行規(guī)定

1、監(jiān)控中心保安員負(fù)責(zé)監(jiān)控室消防設(shè)備（報(bào)警系統(tǒng)、BTM系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)柜等）

24小時(shí)運(yùn)作操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號(hào)后，應(yīng)立即派人前往觀察。

確認(rèn)火情后，通過(guò)廣播和警鈴疏散人員并啟動(dòng)相應(yīng)滅火設(shè)備。

2、如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時(shí)通知工程部進(jìn)行維修處理。

3、當(dāng)值保安員要負(fù)責(zé)監(jiān)控室的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無(wú)積塵、

水漬、油漬。

4、工程部根據(jù)弱電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定和消防設(shè)備保養(yǎng)合同合約，對(duì)消防設(shè)

備進(jìn)

行日常維護(hù)保養(yǎng)。

5、工程部和保安部每月定期對(duì)大廈消防系統(tǒng)進(jìn)行模擬檢測(cè)，確保消防設(shè)備

處于正常狀態(tài)。

6、消防系統(tǒng)如因維護(hù)或其他原因要暫時(shí)改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動(dòng)/自動(dòng)

等），應(yīng)由工程部書(shū)面通知保安部，并提出相應(yīng)的臨時(shí)措施，確保大廈消

防安全。

十、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。

2、保養(yǎng)時(shí)先斷開(kāi)系統(tǒng)電源。

3、清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導(dǎo)軸。

4、清潔CD機(jī)激光頭和機(jī)械部分。

5、檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。

6、清潔擴(kuò)音機(jī)散熱器上的灰塵。

7、保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測(cè)試、并填寫(xiě)消防中心設(shè)備檢查表。

十一、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃進(jìn)行機(jī)器的保養(yǎng)。

2、手動(dòng)盤(pán)動(dòng)風(fēng)機(jī)檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢測(cè)。

3、檢查風(fēng)機(jī)風(fēng)葉，消除表面灰塵。

4、加注潤(rùn)滑油，檢查緊固風(fēng)機(jī)接線端子。

5、消除控制箱表面和內(nèi)部的灰塵，檢查箱內(nèi)器件。

6、檢查風(fēng)機(jī)與風(fēng)管間的軟接，發(fā)現(xiàn)破損立刻更換。

7、手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)檢查運(yùn)行情況。

8、工作結(jié)束后，填寫(xiě)消防風(fēng)機(jī)檢查表。

十二、防火卷閘維修保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃進(jìn)行系統(tǒng)保養(yǎng)。

2、消除卷閘電機(jī)及傳動(dòng)鏈條表面灰塵，并加潤(rùn)滑油。

3、檢查控制箱內(nèi)器件，緊固接線端子，清潔箱內(nèi)及表面灰塵。

4、檢查手動(dòng)開(kāi)關(guān)控制盒，清潔按鈕上的污物。

5、檢查卷閘上下行程開(kāi)關(guān)，開(kāi)關(guān)滑軌加潤(rùn)滑油。

6、檢查電動(dòng)剎車(chē)手動(dòng)開(kāi)關(guān)和手動(dòng)起閘裝置。

7、手動(dòng)上升和下降防火閘，檢查運(yùn)行情況，并調(diào)整上下行程開(kāi)關(guān)位置，令

卷閘開(kāi)啟或關(guān)閉處于適當(dāng)?shù)奈恢?。測(cè)試過(guò)程嚴(yán)防卷閘沖頂或沖底。

8、卷閘附近的煙/溫感檢查自動(dòng)落閘功能，消防中心監(jiān)控員在聯(lián)動(dòng)臺(tái)上測(cè)

試遙控落閘功能。

9、工作結(jié)束后填寫(xiě)防火卷閘、門(mén)設(shè)備檢查表。

十三、應(yīng)急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度

1、各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用。

2、巡樓人員每天檢查一次應(yīng)急燈具，發(fā)現(xiàn)異常馬上報(bào)工程部維修。檢查內(nèi)

容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測(cè)

試按鈕是否仍然發(fā)亮。

3、應(yīng)急燈具應(yīng)保持清潔。

4、燈具有破損或缺失應(yīng)馬上由工程部補(bǔ)充并報(bào)保安部追查。

第八節(jié)給排水系統(tǒng)管理管控規(guī)定

一、安全用水、供水管理管控制度

根據(jù)市安全用水管理管控的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本大廈的具體情況，對(duì)大廈供

水管理管控規(guī)定如下：

1、凡屬大廈范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)（即自來(lái)水公司向本大廈供水總表以內(nèi)的）

一律由管理管控公司管理管控。

2、用戶出門(mén)前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。

3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。

4、有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理管控公司將按下列規(guī)定處理：

a）私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場(chǎng)停用，按最大流量和使用時(shí)間加倍

追計(jì)水費(fèi)外，還要賠償大廈損失。

b）私自啟動(dòng)水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)水

費(fèi)外，賠償大廈損失。

c）私自啟用水表的，不管停用時(shí)間長(zhǎng)短，除按用水量和使用時(shí)間加倍追計(jì)

水費(fèi)外，賠償大廈損失。

5、用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕管理管控公司機(jī)電維修人員檢查，不采納

安全

用水意見(jiàn)及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，

按實(shí)際情況賠償損失。

二、大廈節(jié)水、用水措施

1、嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。

2、在各洗手間、荼水間張貼節(jié)水標(biāo)語(yǔ)，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識(shí)。

3、安裝感應(yīng)式或延時(shí)式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。

4、每天抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。

5、做好地下水池、冷卻塔、膨脹水箱的防漏措施。

三、工程部停水、限水管理管控制度

1、所有的停水、限水審批權(quán)限為工程部經(jīng)理以上。

2、收到政府部門(mén)有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報(bào)告經(jīng)理，至少

提前24小時(shí)書(shū)面通知受影響的用戶。

3、專(zhuān)業(yè)主管應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。

4、停水前應(yīng)將地下水池注滿。

5、停水期間工程人員應(yīng)每?jī)尚r(shí)巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過(guò)低應(yīng)

關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通過(guò)緊急廣播通知受影響的用戶。

6、當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。

四、給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程

（一）生活水泵操作規(guī)程

1、檢查控制柜電壓表是否指示正常位置。

2、檢查水池水位是否正常。

3、檢查水池液壓進(jìn)水閥是否正常。

4、檢查水泵進(jìn)出口閥門(mén)是否處于開(kāi)合狀態(tài)。

5、仔細(xì)閱讀交班記錄。

6、泵組選擇開(kāi)關(guān)每日輪換一次。

7、將恒壓泵開(kāi)關(guān)打向自動(dòng)（AUTO）位置，將主泵開(kāi)關(guān)打向自動(dòng)（AUTO）

位置。

8、觀察電流是否正常，泵體是否有異聲。

9、待壓力升至設(shè)定壓力時(shí)，將其余副泵開(kāi)關(guān)打向自動(dòng)（AUTO）位置。

1（）、每次開(kāi)啟主泵時(shí)應(yīng)排氣。

11、嚴(yán)禁亂動(dòng)其他開(kāi)關(guān)和按鈕。

（二）污水泵操作規(guī)程

1、控制箱上轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)撥到“手動(dòng)”位置。

2、按控制箱上“啟動(dòng)”鈕，開(kāi)啟水泵排水。

3、按控制箱上“停止”鈕，水泵停止排水。

4、將水泵控制箱上轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)撥到“自動(dòng)”位置，水泵進(jìn)入自動(dòng)運(yùn)行狀態(tài)。

五、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理管控規(guī)定

1、經(jīng)常保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。

2、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋、檢查門(mén)必須鎖好，無(wú)關(guān)人員不

得借用鑰匙。

3、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門(mén)應(yīng)處于開(kāi)啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。

4、每班將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)到“手動(dòng)”位置，用手動(dòng)試驗(yàn)主泵和備用泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否

正常，然后將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)回“自動(dòng)”位置。

5、定期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無(wú)松動(dòng)、軸承潤(rùn)滑油情況是否良好等。

6、進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的

告示牌°

7、發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動(dòng)失靈等，立即報(bào)告專(zhuān)業(yè)主管，并留在現(xiàn)場(chǎng)觀察。

8、每班對(duì)泵房進(jìn)行檢查后，在設(shè)備泵房巡檢卡簽名并認(rèn)真填寫(xiě)設(shè)備系

統(tǒng)巡查表。

六、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由維修組技工負(fù)責(zé)。

2、專(zhuān)業(yè)主管每年12月份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實(shí)施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃。

3、維修及保養(yǎng)過(guò)程如要限、停水，需提前通知會(huì)受影響用戶。

4、根據(jù)設(shè)備特點(diǎn)重點(diǎn)做好潤(rùn)滑、除塵工作。

5、供水泵故障時(shí)馬上停止故障泵，開(kāi)啟備用泵，以保證大廈供水。

6、污水泵故障時(shí)應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。

7、所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫(xiě)水泵設(shè)備檢查表、潛水泵設(shè)備檢

查表、消防泵房設(shè)備檢查表。

8、給排水設(shè)備的故障應(yīng)于5小時(shí)內(nèi)修復(fù)，無(wú)法解決的應(yīng)馬上通知受影響用

戶，并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。

七、水池水箱管理管控規(guī)程

1、水池水箱結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖、出水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合

格證。

2、由專(zhuān)業(yè)公司定期做水池水箱的清潔工作，并提供水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告，經(jīng)防疫

站認(rèn)可。

3、清洗水池水箱人員須持健康證等有關(guān)證件，并經(jīng)防疫站認(rèn)可。

4、水池水箱的入口的溢流口要有防蚊蟲(chóng)、棄物進(jìn)入池內(nèi)的裝置。

5、水池水箱清洗時(shí)如需停水，應(yīng)至少提前24小時(shí)通知受影響的用戶。

6、定期檢查水池水箱的狀況，防止溢漏、滲漏。

7、開(kāi)啟水池水箱蓋須專(zhuān)業(yè)主管同意。

八、污水井管理管控規(guī)定

1、污水井口蓋板應(yīng)蓋好，污水泵放在自動(dòng)位置。

2、嚴(yán)禁向污水井內(nèi)拋雜物、小便。

3、工程部人員每天檢查污水井及其設(shè)施一次，并將情況記錄在當(dāng)值日記上。

4、發(fā)現(xiàn)污水井水位異常升高應(yīng)馬上追查原因并采取相應(yīng)措施降低水位。

5、污水井每年清潔一次，清除井底沉積物。

6、污水泵每季度檢查和保養(yǎng)一次。

九、化糞池管理管控規(guī)定

1、化糞池每年由指定的專(zhuān)業(yè)公司清潔一次。

2、化糞池入口鐵蓋應(yīng)蓋好，并保證鐵蓋完好；未經(jīng)專(zhuān)業(yè)主管批準(zhǔn)不得開(kāi)啟

化糞池蓋。

3、清理化糞池工作應(yīng)安排在非辦公時(shí)間的白天進(jìn)行。

4、化糞池開(kāi)蓋后要有專(zhuān)人看護(hù)并設(shè)置警示牌，清理后馬上蓋好。

5、化糞池內(nèi)的沼氣充分散發(fā)后才可作業(yè)，工作場(chǎng)地周?chē)鷩?yán)禁煙火，以防爆

燃。

十、水池清洗工作標(biāo)準(zhǔn)

1、排空水池，關(guān)閉進(jìn)水和出水閥，打開(kāi)池底排空閥，無(wú)排空閥時(shí)需用抽水

泵。

2、當(dāng)水池排空到一定程度時(shí)，利用剩下的0,3?0.5m水帶水清洗，加清

洗劑對(duì)池壁及池底進(jìn)行洗刷，使池壁達(dá)到用手觸摸無(wú)膩感，然后將洗刷

后的污水排走，再用清水沖洗干凈。

3、對(duì)池壁進(jìn)行消毒，用含氯300克/升的消毒藥物噴于池壁周?chē)?，停?0

分鐘至1小時(shí)，然后用清水沖洗干凈。

4、放入自來(lái)水并投加維持消毒用的消毒藥物。一般水消毒維持濃度為含氯

0.3毫克/升。

5、檢查池蓋和溢流孔、排氣孔等是否有防蚊、防塵紗網(wǎng)，池蓋是否密封和

加鎖。

6、清理水池上方及其周?chē)碾s物，使水池周?chē)h(huán)境整潔。

7、對(duì)清洗后的水池水采樣，并送檢。

8、填寫(xiě)清洗記錄，歸檔管理管控。

十一、給排水系統(tǒng)故障排除措施

（一）給水系統(tǒng)故障處理

1、因給水泵故障影響供水時(shí)，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將

備用水泵投入“自動(dòng)”狀態(tài)運(yùn)行。

2、給水泵自動(dòng)控制系統(tǒng)故障影響供水時(shí)，由兩名技工分別在上水池和下水

池泵房采用手動(dòng)狀態(tài)定時(shí)供水，并用對(duì)講機(jī)保持聯(lián)系和在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)，防

止出現(xiàn)水浸事故，待自動(dòng)控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動(dòng)控制狀態(tài)。

3、因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時(shí)，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。

（二）排水系統(tǒng)故障處理

1、排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止

溢水流入電房和電梯等，組織噴通排水管并用吸水機(jī)吸水。

2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流入電房和電梯等，組織疏通排

水管并用吸水機(jī)吸水。如雨水較大，無(wú)法攔截時(shí)可將溢水從消防樓梯引

走，排到街外。

十二、給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理合適的方案

（一）給水系統(tǒng)

1、水泵

1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)生活水泵故障，應(yīng)停止故障水泵，開(kāi)啟備用水泵。

2）水泵變頻故障應(yīng)關(guān)閉變頻器，由專(zhuān)人手動(dòng)操控水泵，根據(jù)管網(wǎng)壓力控制

啟停。

3）及時(shí)報(bào)告專(zhuān)業(yè)主管安排維修。

2、氣壓罐

1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)氣壓罐內(nèi)膠膜或外置水銀開(kāi)關(guān)故障，不能有效控制水泵的啟

停，應(yīng)立即關(guān)閉氣壓罐的進(jìn)水閥。

2）由專(zhuān)人負(fù)責(zé)根據(jù)故障區(qū)管網(wǎng)壓力手動(dòng)啟停水泵。

3）即刻報(bào)告專(zhuān)業(yè)主管安排維修。

3、垂直管網(wǎng)

1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)垂直管網(wǎng)漏水應(yīng)立即關(guān)閉故障區(qū)水泵。

2）排空管網(wǎng)積水后，更換或修補(bǔ)破損管道。

3）如一時(shí)無(wú)法修復(fù)應(yīng)報(bào)告專(zhuān)業(yè)主管。

4、下水池出水管

1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)下水池出水管漏水，應(yīng)立刻關(guān)閉水池出水閥和水泵。

2）即刻通知主管，由其安排維修，并在事后作維修報(bào)告。

5、下水池進(jìn)水管

1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)下水池進(jìn)水管漏水，應(yīng)立刻關(guān)閉水表房進(jìn)水總閥和水池進(jìn)水

閥。

2）即刻報(bào)告專(zhuān)業(yè)主管，由其安排維修并于事后寫(xiě)維修報(bào)告。

（二）排水系統(tǒng)

1、污水井

1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)污水井水位過(guò)高，應(yīng)立即手動(dòng)開(kāi)啟污水泵抽水。

2）污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井。

3）即刻報(bào)告專(zhuān)業(yè)主管，由其安排維修水泵或控制電路，并于事后作維修報(bào)

告。

2、排污管道

1）排污管道漏水應(yīng)立刻用布綁緊裂口。

2）關(guān)閉破裂管對(duì)上的用水設(shè)備。

3）調(diào)集沙包擋住電梯口和用戶單元門(mén)口。

4）報(bào)告專(zhuān)業(yè)主管。由其安排人員修補(bǔ)管道裂口或更換管道。

3、通知用戶

1）給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應(yīng)馬上由專(zhuān)業(yè)主管預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間。

2）4小時(shí)可修復(fù)的故障應(yīng)馬上由服務(wù)中心通過(guò)消防廣播通知受影響的用戶。

3）需超過(guò)4小時(shí)修復(fù)的故障，管理管控公司應(yīng)書(shū)面通知受影響的用戶。

十二、擦窗機(jī)操作規(guī)程

1、借用擦窗機(jī)申請(qǐng)表借用擦窗機(jī)。

2、使用擦窗機(jī)前須解開(kāi)軌道上的制動(dòng)螺旋及擦窗機(jī)的緊固安全帶，并檢查

擦窗機(jī)操作系統(tǒng)是否正常。

3、嚴(yán)格按安全規(guī)定正確操作擦窗機(jī)。

4、注意電源電線的安全操作范圍。

5、使用時(shí)如遇緊急情況或天氣惡劣，借用人必須停止使用并將擦窗機(jī)駛回

指定的停泊位置，將擦窗機(jī)臂降回最低位置。

6、擦窗機(jī)使用完后，須將鑰匙交回工程部，由工程部檢查后填寫(xiě)擦窗機(jī)交

接檢查表。

十四、蒸汽站及冷凝泵管理管控

1、保持蒸汽站內(nèi)排風(fēng)換氣良好。

2、蒸汽閥和蒸汽管道不得有跑、冒、滴、漏的現(xiàn)象，如有泄漏立即維修或

更換。

3、每天早上6：00供蒸汽時(shí)，先將疏水閥的旁道打開(kāi)，排除冷凝水，待冷

凝水排出后關(guān)閉旁道閥。

4、每班檢查冷凝水箱的回水溫度。當(dāng)回水溫度過(guò)高，檢查各用汽部門(mén)減壓

閥和疏水閥是否正常；若不正常，應(yīng)立即組織維修。

5、冷凝水泵的自動(dòng)控制系統(tǒng)應(yīng)處理自動(dòng)狀態(tài)。

6、每班用手動(dòng)檢查冷凝水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，止回閥動(dòng)作是否靈活正常，在

設(shè)備系統(tǒng)巡查表上做好記錄，若發(fā)現(xiàn)不正常應(yīng)通知主管安排維修。

第九節(jié)空調(diào)系統(tǒng)管理管控規(guī)定

一、風(fēng)機(jī)房管理管控規(guī)定

1、嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入風(fēng)機(jī)房

2、風(fēng)機(jī)房設(shè)備由工程部空調(diào)班負(fù)責(zé)維護(hù)維修及日常巡查。

3、風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)必須保持整潔，各燈標(biāo)志清晰，不得存放雜物或作其他用途。

4、進(jìn)入風(fēng)機(jī)房維修必須注意用電、防火安全。

5、空調(diào)員工每天兩次巡查風(fēng)機(jī)房，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理，并記錄在新風(fēng)機(jī)系

統(tǒng)檢查表上。

二、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視合適的內(nèi)容

1、設(shè)備巡查

1）巡查運(yùn)行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運(yùn)行狀態(tài)，聽(tīng)有沒(méi)有異常聲音；觀察

電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒(méi)有漏水、

滲水、溢流或缺水現(xiàn)象。

2）巡查設(shè)備是否在規(guī)定時(shí)間內(nèi)運(yùn)行或停止。

2、空調(diào)機(jī)房

1）主機(jī)是否正常，油溫是否在正常溫度（50℃?60℃）,油位是否正常；三

相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力（10kg?13kg）。

2）巡查水泵運(yùn)行狀態(tài)，檢查進(jìn)出水壓力、運(yùn)轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常，運(yùn)行中

有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象，檢查閥、Y型過(guò)濾器、軟接頭止回閥、壓差繼電器、水

流開(kāi)關(guān)有無(wú)漏水、損壞、不能開(kāi)啟等故障。

3）空調(diào)控制室內(nèi)，觀察模擬屏有無(wú)故障顯示，水泵起動(dòng)箱有無(wú)故障指示，

計(jì)算機(jī)有無(wú)故障報(bào)警蜂鳴。

3、冷卻塔、水箱檢查

1）冷卻塔：檢查冷卻塔有無(wú)溢流、缺水，風(fēng)扇運(yùn)行時(shí)是否發(fā)出噪音，風(fēng)扇

起動(dòng)電柜有無(wú)故障指示。

2）膨脹水箱：檢查有無(wú)溢流、缺水，浮球是否正常工作。

4、風(fēng)機(jī)等檢查

1）新風(fēng)機(jī)：檢查運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，起動(dòng)箱指示燈是否正常，走廊風(fēng)口

的風(fēng)量是否足夠，塵網(wǎng)有無(wú)堵塞，電梯廳盤(pán)管塵網(wǎng)是否干凈，運(yùn)行有無(wú)

噪音。

2）分體機(jī)：運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，制冷能力是否良好，塵網(wǎng)有無(wú)堵塞，去

水冷凝盤(pán)去水是否順暢。

三、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程

（一）開(kāi)機(jī)程序

1、檢查電源、三相電壓是否有380V。

2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力均為12kg/cm，

3、檢查并確保需用主機(jī)冷凍水、冷卻水出入水管閥門(mén)在開(kāi)啟狀態(tài)。

4、檢查冷卻塔補(bǔ)給水是否正常。

5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門(mén)在開(kāi)啟狀態(tài)。

6、根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開(kāi)啟臺(tái)數(shù)。主機(jī)運(yùn)行中，冷卻水出水

溫度升高至38℃時(shí)需要加開(kāi)涼水塔風(fēng)扇。

7、檢查膨脹水箱補(bǔ)水是否正常。

8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門(mén)在開(kāi)啟狀態(tài)。

9、啟動(dòng)冷凍水泵和冷卻水泵。

1（）、查冷凍泵和冷卻水泵運(yùn)行電流是否正常。

11、檢查并確保需用主機(jī)冷凍水管、冷卻水管、電動(dòng)閥已經(jīng)在開(kāi)啟位置。

12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差（約Ikg/cnf）。

13、檢查主機(jī)油箱油位在上鏡的半鏡位置。

14、檢查主機(jī)、油溫是否在55℃?60C之間。如果主機(jī)長(zhǎng)時(shí)間停機(jī)，需要確

保對(duì)主機(jī)供電6小時(shí)以上加熱機(jī)油。

15、啟動(dòng)主機(jī)（按主機(jī)控制屏AUTO按鈕）。

16、檢查主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)，待主機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)后才可離開(kāi)機(jī)房。

（二）關(guān)機(jī)程序

1、關(guān)機(jī)前記錄主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)。

2、按停主機(jī)。

3、主機(jī)完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)，也可根據(jù)

需要繼續(xù)運(yùn)行冷凍水泵供冷。

開(kāi)啟多少臺(tái)主機(jī)，根據(jù)負(fù)荷及水溫而定，每一臺(tái)主機(jī)應(yīng)開(kāi)一組水泵配合。

四、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理管控規(guī)定

1、空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運(yùn)行由空調(diào)組負(fù)責(zé)。

2、每班當(dāng)值人員每?jī)尚r(shí)巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次，并將運(yùn)行參數(shù)記

錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)專(zhuān)業(yè)主管批準(zhǔn)，不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)。

3、按大廈空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表準(zhǔn)時(shí)啟?？照{(diào)系統(tǒng)。

4、在不影響大廈正常營(yíng)運(yùn)的前提下，積極探索并實(shí)施有效的節(jié)能方法。

五、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、空調(diào)班負(fù)責(zé)大廈空調(diào)設(shè)備的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃做好設(shè)備

保養(yǎng)。

2、專(zhuān)業(yè)主管每年12月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)相關(guān)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)

施。

3、當(dāng)值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進(jìn)行維修，并報(bào)告專(zhuān)業(yè)主管。

4、設(shè)備維修過(guò)程所要更換的零件，必須做詳細(xì)記錄。

5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤(rùn)滑、更換老化部件、緊固螺絲

等工作。

6、工作過(guò)程中注意環(huán)保，對(duì)有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。

7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動(dòng)火證，并嚴(yán)格遵守動(dòng)火作業(yè)

規(guī)定。

8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常運(yùn)行為原則。對(duì)突發(fā)性故障應(yīng)在4小時(shí)內(nèi)排

除，逾期應(yīng)向上級(jí)報(bào)告以便及時(shí)通知受影響的用戶。

9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫(xiě)冷水機(jī)組檢查表、冷卻水泵檢查表、冷

凍水泵檢查表和樓層新風(fēng)機(jī)檢查表等表格。

六、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理合適的方案

（一）冷水機(jī)組

1、巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的冷水機(jī)組故障，應(yīng)馬上停止該機(jī)，并開(kāi)啟備用機(jī)組。

2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報(bào)告專(zhuān)業(yè)主管并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)商維修。

3、設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時(shí)間4小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)維修，非辦公時(shí)間12小時(shí)

內(nèi)到場(chǎng)維修，并在事后做維修報(bào)告。

（二）冷卻塔

1、水塔電機(jī)故障

1）檢查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水塔電機(jī)故障，應(yīng)立即停止該機(jī)，轉(zhuǎn)開(kāi)備用電機(jī)。

2）發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當(dāng)場(chǎng)解決的問(wèn)題即時(shí)修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志

上。

3）屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報(bào)告專(zhuān)業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。

2、冷卻塔穿底漏水

1）巡查技工發(fā)現(xiàn)冷卻塔穿底漏水，應(yīng)即刻開(kāi)啟備用水塔，并將漏水水塔平

衡

管閥關(guān)閉。

2）立刻將情況報(bào)告專(zhuān)業(yè)主管，由其組織修補(bǔ)水塔，并在事后作維修報(bào)告。

3、冷卻塔溢漏

1）巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開(kāi)關(guān)，可當(dāng)場(chǎng)解決的即時(shí)修復(fù)。

2）浮球開(kāi)關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對(duì)應(yīng)的進(jìn)水閥，并開(kāi)啟備用水塔。

3）將情況報(bào)告專(zhuān)業(yè)主管，由其組織人員維修并在事后作維修報(bào)告。

（四）管網(wǎng)系統(tǒng)

1>400mm管道

1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)400mm管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷卻水機(jī)組和水泵。

2）現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將

水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)入消防樓梯。

3）用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂噴，

4）將空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道底部排水口打開(kāi)排水，留意水泵房污水泵抽水情況；

一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過(guò)高，則需關(guān)閉排水口。

5）報(bào)告專(zhuān)業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。

2、水平管網(wǎng)

1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風(fēng)機(jī)房的空港水平管

閥門(mén)關(guān)閉。

2）現(xiàn)場(chǎng)用沙包攔住用戶單元門(mén)口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將

水導(dǎo)入洗手間地漏。

3）用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂噴。

4）報(bào)告專(zhuān)業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。

3、空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)的伸縮節(jié)

1）發(fā)現(xiàn)或接報(bào)機(jī)房?jī)?nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機(jī)組，并按停止

水泵。

2）將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開(kāi)啟備用泵和冷水機(jī)組。如閘

閥關(guān)閉不嚴(yán)，則立即將破