物業(yè)工程部管理運行手冊范本大全

第一節(jié)任務(wù)

一、任務(wù)

工程部是實施小區(qū)工程管理管控，保障設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。

工程部的管理管控具有嚴密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為用戶創(chuàng)造安全、

文明、舒適、方便的辦公環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映小區(qū)服務(wù)水準、

良好形象和聲譽的重要標(biāo)志。

第二節(jié)工程部架構(gòu)圖

第三節(jié)

工程主管1人卜公司

一資料文員1人

水工領(lǐng)班1人I」~I電工領(lǐng)班1人

SI3||技工7

第三節(jié)崗位職責(zé)

一、工程部各班組職責(zé)范圍

（一）電工維修組

1.負責(zé)高低壓配電房、發(fā)電機房、冷凍機房、電梯機房、樓層配電

房及冷卻塔的日常運行、維修、保養(yǎng)。

2.負責(zé)任何時間小區(qū)所有設(shè)備的應(yīng)急維修。

3.負責(zé)小區(qū)樓頂照明燈具的啟、停。

4.負責(zé)大廈內(nèi)工作電壓36V以下的弱點系統(tǒng)的日常運行、保養(yǎng)、

維修。

5.負責(zé)大廈內(nèi)直線電話、專線的開通及維修。

6.負責(zé)維修用戶室內(nèi)弱電設(shè)備。

（二）水工維修組

1.負責(zé)給排水系統(tǒng)、滅火器系統(tǒng)及水泵房的日常運行、維修和保養(yǎng)。

2.負責(zé)用戶室內(nèi)的設(shè)備維修。

3.負貢各樓層公共設(shè)施設(shè)備的維修。

二、工程部各班組工作細則

（一）強電組

1.每班每小時一次巡查高壓室。

2.每班每小時一次巡查低壓室。

3.每班每小時一次巡查變電室。

4.每班每小時一次巡查冷凍機房和控制室。

5.每班一次巡查電梯機房。

6、每月一次巡查樓層配電房，并負責(zé)有關(guān)設(shè)備的保養(yǎng)。

7.每班按時間表啟停外圍立面燈具。

8.負責(zé)非辦公時間的緊急維修。

9.負責(zé)供電中心、冷凍機房及控制室內(nèi)的各種設(shè)備保養(yǎng)及所屬設(shè)備檢修。

10.保證供電中心、冷凍機房及控制室環(huán)境清潔、每天打掃機房地面衛(wèi)生

一次，各配電箱、控制柜表面每天清潔一次。

11.每班一次防火安全檢查。

（二）弱電組

1.負責(zé)大廈用戶直線電話、專線的開通及維修。

2.每班巡查消防監(jiān)控中心設(shè)備一次。

3.負責(zé)大廈公共區(qū)域工作電壓36V以下設(shè)備的維修、保養(yǎng)。

4.負責(zé)為用戶室內(nèi)工作電壓36V以下設(shè)備提供有償維修服務(wù)。

5.每班一次防火安全檢查

6、每周一次按貢任范圍巡查責(zé)任設(shè)備。

7.每班一次清潔電信機房。

（三）維修組

1.每天兩次巡查水泵房，并負責(zé)室內(nèi)設(shè)備的維修。泵體、地面每周清潔

一次，控制柜內(nèi)每月一次清潔除塵。

2.每天兩次巡查排污泵，并負責(zé)設(shè)備維修，每月一次清潔控制柜灰塵。

3.每天一次巡查水泵房，并負責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修，每周一次清潔地面、設(shè)

備表面。

4.每周一次巡查濕式報警閥房，每周一次打掃衛(wèi)生，并負責(zé)室內(nèi)設(shè)備維

修。

5.設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備，每月一次清掃責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)

境衛(wèi)生。

6、每周一次巡查大樓個公用設(shè)施分體式空調(diào)機，并負責(zé)有關(guān)維修。

7.每天一次巡查各轄區(qū)內(nèi)有否火災(zāi)隱患。

8.為用戶室內(nèi)設(shè)備提供有償維修服務(wù)。

9.負責(zé)大廈公共設(shè)施的維修、整改。

三、程部各崗位工作職責(zé)

（一）工程部經(jīng)理

1.在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)工程部的各項工作。

2.負責(zé)組織開展大廈工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行、管理管控。

3.負責(zé)制定工程管理管控制度和設(shè)備操作程序。

4.負責(zé)制定培訓(xùn)相關(guān)計劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

5.負責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作，定期對本部門進行考核。

6、負責(zé)洽談、評估、監(jiān)督工程施工相關(guān)項目，組織專業(yè)人員對施工相關(guān)項目

的質(zhì)量驗收。

7.負責(zé)審核用戶的室內(nèi)裝修。

（二）工程部主管

1.在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下。管理管控本專業(yè)系統(tǒng)的員工和管轄設(shè)備。

2.制定并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改相關(guān)項目合適的方案。

3.制定本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)相關(guān)計劃。

4.填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

5.提出本專業(yè)系統(tǒng)的備件相關(guān)計劃，協(xié)助采購專業(yè)較強的工具或零件。

6、負責(zé)本系統(tǒng)的工程施工相關(guān)項目的洽談審定，監(jiān)督和驗收工作。

7.負責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

8.負責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

9.負責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。

（三）工程部領(lǐng)班

1.在專業(yè)主管的領(lǐng)導(dǎo)下，對所管轄設(shè)備及員工進行管理管控。

2.安排執(zhí)行所管轄的設(shè)備定期保養(yǎng)及參與執(zhí)行有關(guān)的技改相關(guān)項目o

3.監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。

4.負責(zé)跟進工程單的作業(yè)情況。

5.定期組織員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識交流。

6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。

7.負責(zé)監(jiān)督、跟進施工工程的進展情況。

8.及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。

（四）工程部技工

1.在領(lǐng)班的帶領(lǐng)下，具休執(zhí)行工程設(shè)備的運行、保養(yǎng)和維修。

2.按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進行下列工作：

（1）對設(shè)備實行常規(guī)保養(yǎng)和維修。

（2）監(jiān)管設(shè)備的運行

（3）為用戶提供維修、安裝服務(wù)。

（4）填寫好各種原始記錄。

3.參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。

（五）工程部文員

1.在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)處理本部的日常事務(wù)。

2.負責(zé)部門工作會議的記錄整理。

3.負責(zé)打印、收集、整理工程的文件。

4.負責(zé)工程檔案、資料、圖紙的管理管控工作。

5.負責(zé)查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報。

6、負責(zé)每月統(tǒng)計發(fā)放工程部員工的各項勞保福利用品。

7.負責(zé)接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。

第四節(jié)工程管理管控規(guī)定

一、值班規(guī)定

1、值班員工必須嚴格堅持崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準擅自脫離

崗位，按違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責(zé)任。

2、值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何

與值班崗位無關(guān)的事情。

3、值班員工必須服從當(dāng)值主管的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行當(dāng)值主管的工作指

令。

4、值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快、

及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運行。

5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機，保持聯(lián)系。

6、值班員工必須掌握并正確實施應(yīng)急處理合適的方案。遇突發(fā)性事件，應(yīng)

保持冷

靜，果斷處理。

7、值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等

候上級到場處理。

8、值班員工必須做好當(dāng)班的記錄，按欄目要求認真如實填寫。

二、交接班規(guī)程

（一）、接班員須知

1、上一班設(shè)備運行情況；

2、正在檢修的設(shè)備情況；

3、儀表指示是否正確；

4、設(shè)備故障處理的經(jīng)過和結(jié)果；

（二）、交接班程序

1、按規(guī)定時間由交接員工主持交接班。

2、列隊于模擬圖板前，交班背對圖版，接班面對圖版。

3、交班宣讀本班工作情況記錄及當(dāng)前運行方式。

4、交接班雙方會齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。

5、報告檢查結(jié)果。

6、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。

7、不正常：由交班負責(zé)處理，接班配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進

行。

8、交接班情況記錄在當(dāng)值日志上，雙方簽名確認。

（三）、交接班暫停

凡有下列情況不得交接班，必要時須立即通知值班主管到場處理。

1、設(shè)備記錄與實際運行狀況不符時;

2、交接班人數(shù)不齊或不在場時;

3、當(dāng)值人員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時；

4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時；

5、設(shè)備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時丁

三、運行記錄管理管控制度

1、工程部水泵系統(tǒng)巡查記錄表每日記錄兩次，供配電設(shè)施運行記錄表、空

調(diào)系統(tǒng)運行記錄表每小時記錄一次，由工程部經(jīng)理檢查后每月月底將表

格匯總交工程部文員存檔。

2、設(shè)備月度檢查保養(yǎng)表由檢查員_L填好后交主管，審查后簽名，每月月底

將表格匯總交工程部文員存檔。

3、水泵房巡查簽到表、水表房巡查簽到表、電梯機房巡查簽到表、冷卻塔

巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名，由工程部經(jīng)理抽查監(jiān)督,

月底匯總交工程部文員存檔。

4、排班表每月月底由主管填寫，工程部經(jīng)理審閱后交工程部文員。

5、考勤登記表每日由工程部經(jīng)理填寫，月底交工程部文員。

6、防火巡查表每日由當(dāng)值員工填寫，每周經(jīng)工程部經(jīng)理簽名后交工程部文

員。

7、設(shè)備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。

8、所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。

四、工程檔案管理管控制度

（一）工程檔案管理管控制度

1、所有的工程設(shè)備檔案由工程部文員負責(zé)管理管控。工程檔案管理管控人

員應(yīng)嚴守

公司檔案管理管控制度和保密守則。

2、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強電、弱電、空調(diào)、給排水，統(tǒng)一存放檔案盒

并貼上標(biāo)簽。

3、編制檔案目錄，合適的內(nèi)容應(yīng)于檔案盒外標(biāo)簽一致。

4、外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各系統(tǒng)專業(yè)主管核對

實物，如圖紙無誤則由文員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由文員聯(lián)系交圖單

位更正。

5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)?，應(yīng)妥善保存，如發(fā)現(xiàn)用途不明

的資料應(yīng)交總工程師審閱確定用途。需銷毀的資料應(yīng)由總工程師及系統(tǒng)

專業(yè)主管組成鑒定小組研究后決定。

6、借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的主管以上人員批準，文員登記并指定歸還日期，

由文員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。

（二）維修檔案管理管控制度

1、維修檔案屬工程檔案的一部分，由工程部文員統(tǒng)一管理管控。

2、設(shè)備維修檔案按強電、弱點、設(shè)備、空調(diào)、裝修用戶單元內(nèi)設(shè)施分類。

3、用戶單元維修檔案用標(biāo)簽按不同檔案分開，其他檔案按類別存放，在相

應(yīng)的檔案盒上貼上標(biāo)簽。

4、文員根據(jù)返回工程部的維修單每天填寫維修檔案記錄表，并錄入電腦中

已設(shè)置密碼的“維修管理管控”相關(guān)項目。

5、文員每天核對發(fā)出和返回的維修單，將有關(guān)合適的內(nèi)容如實錄入維修檔

案記錄

表，如發(fā)現(xiàn)不符馬上追查原因。

6、文員每月對維修檔案記錄表、維修單等進行整理，并分類歸檔。

7、維修檔案作為評估大廈設(shè)備運行情況和用戶室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù)，應(yīng)妥

善保存。保存期限一般為一年，重大維修相關(guān)項目保存期至少為兩年。

過期

檔案由總工程師、專業(yè)主管組成的鑒定小組統(tǒng)一審定后銷毀。

第五節(jié)設(shè)備管理管控規(guī)定

一、設(shè)備管理管控規(guī)定

1、設(shè)備的檢查保養(yǎng)分周、月度、季度、半年、年度，由各專業(yè)主管按保養(yǎng)

相關(guān)項目、合適的內(nèi)容、達標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)相關(guān)計劃，交工程部經(jīng)理實

施。

2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和主管填寫保養(yǎng)記錄并存檔。

3、設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由工程部經(jīng)理根據(jù)設(shè)備的性能等

規(guī)劃編制維修合適的方案，交由主管執(zhí)行。

4、小修相關(guān)項目如一般的零部件修補或更換，由熟練技工負責(zé)；中修相關(guān)

項目如較

重要又有一定工藝難度的零部件檢修或更換，由工程部經(jīng)理負責(zé)；大修

相關(guān)項目如關(guān)鍵主件檢修或更換，由總工程師負責(zé)。

5、為切實保證工程質(zhì)量，小修相關(guān)項目由主管檢查驗收；中修相關(guān)項目由

工程部經(jīng)

理監(jiān)管、驗收；大修相關(guān)項目由總工程師監(jiān)督、驗收。

6、如巡查保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可導(dǎo)致嚴重故障的缺陷事項，必須立即填寫記錄表

格，上報專業(yè)主管或工程部經(jīng)理整改。

7、每日巡檢保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，主管負責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。

8、每月由總工程師召集各專業(yè)及工程部經(jīng)理巡查工程部所轄范圍，對設(shè)備、

衛(wèi)生、安全等狀況進行評比，選出當(dāng)月的優(yōu)秀班組，對發(fā)現(xiàn)的問題，限

時整改。巡查結(jié)果在工程部每月評比表上公布。

9、工程部經(jīng)理每月根據(jù)設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)、異常變化等情況編寫當(dāng)月

工程報告，交總工程師。

1()、總工程師根據(jù)各設(shè)備的數(shù)據(jù)記錄及工程部經(jīng)理的意見，每年總垢編寫工

程部設(shè)備性能狀況的評估。

二、機房管理管控規(guī)定

工程部管轄下的設(shè)備機房有兩大類型：一類是生產(chǎn)機房如變配電房、電梯

機房、冷水機房、水泵房等；另一類是監(jiān)控管理管控中心如消防控制中心、

緊急廣播控制室、電訊機房、樓宇自動化管理管控中心等。前者是工作重地，

后者是機要重地。為規(guī)范各機房的管理管控，特制定本規(guī)定。

1、機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”或“生

產(chǎn)重地，請勿進入”的告示牌。

2、凡易燃易爆的設(shè)備場站，高電壓、高溫等設(shè)備場所，在外圍的入口或通

道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。

3、各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識。

4、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼

表明用途和狀態(tài)的告示牌。

5、機房鑰匙是專用鑰匙，未經(jīng)工程部經(jīng)理批準并登記在冊，任何員工不得

持有或隨意配制機房鑰匙。

6、未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準，外來人員（包括參觀學(xué)習(xí)和施工等）禁止進入機房；

未經(jīng)批準進入機房的外來人員必須遵守機房有關(guān)規(guī)定，服從機房工作人

員的安排指導(dǎo)。

7、政府職能部門如消防局、供電局、電訊局突然到場檢查或抽查相應(yīng)的機

房如消防中心、變配電房、電訊機房等，當(dāng)值人員在檢驗證件核實身份

后，應(yīng)熱情接待，主動配合，做好記錄，并應(yīng)立即通知專業(yè)主管或部門

領(lǐng)導(dǎo)。

8、保持機房的安靜、嚴肅、整潔、嚴禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、睡覺、

喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。

9、嚴禁攜帶火種進入易染易爆的設(shè)備場站和電子類設(shè)備機房，嚴禁在機房

內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準并落實安全措施，不得在機房內(nèi)進行動火類作業(yè)。

10、機房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時刻保持待機狀態(tài)，嚴

禁打私人電話或長時間占用電話。

11、各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記

錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。

12、嚴禁在機房電腦終端上使用配套之外的軟件，無書面指令不得更改工作

程序或改動任何數(shù)據(jù)。

三、設(shè)備機房防火規(guī)定

（一）設(shè)備機房防火規(guī)定

1、不得在機房內(nèi)吸煙。

2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。

機房內(nèi)不得存放易燃物品。

3、需要動火作業(yè)時，由專業(yè)主管填寫機房動火作業(yè)申請表，工程部經(jīng)理簽

名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動火現(xiàn)場的易燃物品，施工后認真檢

查，確無火種方能離開。

4、部門、班組管理管控人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機房內(nèi)的滅火自救措

施，

并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正碓方法。

5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域消防報警和消防設(shè)備的情況，及時

報告、處理火警信號。

6、機房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。

7、機房內(nèi)的火災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防火簾防排煙設(shè)備、滅火器、

防煙面罩、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。保安部應(yīng)每

月檢查、保養(yǎng)，確保使用時不出故障，并附相應(yīng)記錄上報工程部經(jīng)理。

8、發(fā)生電氣火災(zāi)時;當(dāng)值員工施救時應(yīng)堅持“先斷電，后滅火"原則；如

油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二

氧化碳及其他干式滅火器撲救。

9、火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好放火措施。

10、遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要

詳細記錄火災(zāi)原因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。

四、機房衛(wèi)生管理管控規(guī)定

為做好機房內(nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運行環(huán)境，特定本衛(wèi)

生制度。

1、機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐談、亂丟雜物。

2、各班員_L必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無朵物、無粉塵。

3、機房內(nèi)各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。

4、機房值班員工必須按時清潔機房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。

5、機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時清潔除塵。

6、主管負責(zé)制定木機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責(zé)。

7、工程部經(jīng)理定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴重問題，立刻組織整改。

8、工程部每月組織一次巡檢對各系統(tǒng)所轄區(qū)域進行衛(wèi)生檢查評比。

第六節(jié)強電系統(tǒng)管理管控規(guī)定

一、層間配電房管理管控制度

1、層間配電房門及房內(nèi)的電箱平時應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。

2、配電房內(nèi)每周清掃一次，嚴禁吸煙、堆放雜物。

3、工程部每周一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。

4、工程部根據(jù)相關(guān)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點做好設(shè)備清潔和緊固

接線

端子。

5、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫樓層電房設(shè)備檢查表。

二、轉(zhuǎn)、停、電通知用戶工作規(guī)定

（一）相關(guān)計劃轉(zhuǎn)、停電

1、供電局轉(zhuǎn)、停電，工程部接到通知后立即報告工程部經(jīng)理。

2、因大廈施工需要停電，工程部須至少提前24小時將停電相關(guān)計劃書上報

相關(guān)頊目

經(jīng)理。

3、相關(guān)項目經(jīng)理審批后，擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由管理管控部派發(fā)至用戶。

4、轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時送達用戶，如不能在上述時間內(nèi)

送達，應(yīng)報經(jīng)理批準起用大廈廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。

（二）事故轉(zhuǎn)、停電

1、大廈因供電局故障發(fā)生停電，工程部須立即向相關(guān)項目經(jīng)理報告，經(jīng)相

關(guān)項目經(jīng)

理批準，起用大廈廣播系統(tǒng)向用戶解釋原因。事后，工程部應(yīng)向供電局

索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈相關(guān)項目經(jīng)理。

2、因大廈內(nèi)部事故引起停電，工程部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并即時口

頭向相關(guān)項目經(jīng)理報告，相關(guān)項目經(jīng)理批準后，啟用大廈廣播系統(tǒng)向用

戶解釋原

因。工程部于事后12小時內(nèi)向相關(guān)項目經(jīng)理提交書面報告。

3、事故轉(zhuǎn)、停電后24小時內(nèi)，相關(guān)項目部擬定解釋函，交管理管控部送達

用戶。三、停電、限電管理管控規(guī)程

1、停電、限電的審批權(quán)限為工程部經(jīng)理以上。

2、收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，馬上報告工程部

經(jīng)理，并至少提前24小時書面通知受影響的月戶。

3、工程部經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。

4、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票，交給專業(yè)主管簽名。

5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點檢查電房、空調(diào)機房、水泵房、電梯房、消

防中心內(nèi)設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。

6、有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。

四、臨時用電管理管控規(guī)程

（-）用電申請

用戶應(yīng)事先向管理管控公司以書面形式申請用電，并注名用電單位全稱、

用電地點、負荷量、電壓等級、相數(shù)及時間。

（二）公司審批

用電申請須經(jīng)工程部審批。

（三）接線及送電

經(jīng)批準后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)工程部檢查符合用電要求后

方可送電，并由雙方共同確認電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。

（四）停電及拆線

用戶終止用電，應(yīng)事先通知工程部，再由技術(shù)人員斷電拆線，并確認電

表讀數(shù)，填寫電表聽用單。

（五）計費方式

1、電表計費，由用戶自備并指定位置接線，每月計費一次，不足一月，按

拆表時用量計費。

2、無表估算，按負荷量及用電時間事先估算。

需要動火作業(yè)時，由專業(yè)主管填寫機房動火作業(yè)申請表，工程部經(jīng)理簽

名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動火現(xiàn)場的易燃物品，施工后認真檢

套，確無火種方能離開。

4、部門、班組管理管控人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機房內(nèi)的滅火自救措

施，

并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。

5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域消防報警和消防設(shè)備的情況，及時

報告、處理火警信號。

6、機房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。

7、機房內(nèi)的火災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防火簾防排煙設(shè)備、滅火器、

防煙面罩、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。保安部應(yīng)每

月檢查、保養(yǎng)，確保使用時不出故障，并附相應(yīng)記錄上報工程部經(jīng)理。

8、發(fā)生電氣火災(zāi)時?，當(dāng)值員工施救時應(yīng)堅持“先斷電，后滅火"原則；如

油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二

氧化碳及其他干式滅火器撲救。

9、火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好放火措施。

10、遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要

詳細記錄火災(zāi)原因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。

四、機房衛(wèi)生管理管控規(guī)定

為做好機房內(nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運行環(huán)境，特定本衛(wèi)

生制度。

1、機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐談、亂丟雜物。

2、各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。

3、機房內(nèi)各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。

4、機房值班員工必須按時清潔機房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。

5、機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時清潔除塵。

6、主管負責(zé)制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責(zé)。

7、工程部經(jīng)理定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴重問題，立刻組織整改。

8、工程部每月組織一次巡檢對各系統(tǒng)所轄區(qū)域進行衛(wèi)生檢查評比。

第六節(jié)強電系統(tǒng)管理管控規(guī)定

一、層間配電房管理管控制度

1、層間配電房門及房內(nèi)的電箱平時應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。

2、配電房內(nèi)每周清掃一次，嚴禁吸煙、堆放雜物。

3、工程部每周一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。

4、工程部根據(jù)相關(guān)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點做好設(shè)備清潔和緊固

接線

端子。

5、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫樓層電房設(shè)備檢查表。

二、轉(zhuǎn)、停、電通知用戶工作規(guī)定

（一）相關(guān)計劃轉(zhuǎn)、停電

1、供電局轉(zhuǎn)、停電，工程部接到通知后立即報告工程部經(jīng)理。

2、因大廈施工需要停電，工程部須至少提前24小時將停電相關(guān)計劃書上報

相關(guān)項目

經(jīng)理。

3、相關(guān)項目經(jīng)理審批后，擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由管理管控部派發(fā)至用戶。

4、轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時送達用戶，如不能在上述時間內(nèi)

送達，應(yīng)報經(jīng)理批準起用大廈廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。

（二）事故轉(zhuǎn)、停電

1、大廈因供電局故障發(fā)生停電，工程部須立即向相關(guān)項目經(jīng)理報告，經(jīng)相

關(guān)項目經(jīng)

理批準，起用大廈廣播系統(tǒng)向用戶解釋原因。事后，工程部應(yīng)向供電局

索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈相關(guān)項目經(jīng)理。

2、因大廈內(nèi)部事故引起停電，工程部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并即時口

頭向相關(guān)項目經(jīng)理報告，相關(guān)項目經(jīng)理批準后，啟用大廈廣播系統(tǒng)向用

戶解釋原

因。工程部于事后12小時內(nèi)向相關(guān)項目經(jīng)理提交書面報告。

3、事故轉(zhuǎn)、停電后24小時內(nèi)，相關(guān)項目部擬定解釋函，交管理管控部送達

用戶。三、停電、限電管理管控規(guī)程

1、停電、限電的審批權(quán)限為工程部經(jīng)理以上。

2、收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，馬上報告工程部

經(jīng)理，并至少提前24小時書面通知受影響的用戶。

3、工程部經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。

4、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票，交給專業(yè)主管簽名。

5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點檢查電房、空調(diào)機房、水泵房、電糅房、消

防中心內(nèi)設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。

6、有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。

四、臨時用電管理管控規(guī)程

（一）用電申請

用戶應(yīng)事先向管理管控公司以書面形式申請用電，并注名用電單位全稱、

用電地點、負荷量、電壓等級、相數(shù)及時間。

（二）公司審批

用電申請須經(jīng)工程部審批。

（三）接線及送電

經(jīng)批準后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)工程部檢查符合用電要求后

方可送電，并由雙方共同確認電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。

（四）停電及拆線

用戶終止用電，應(yīng)事先通知工程部，再由技術(shù)人員斷電拆線，并確認電

表讀數(shù)，填寫電表聽用單。

（五）計費方式

1、電表計費，由用戶自備并指定位置接線，每月計費一次，不足一月，按

拆表時用量計費。

2、無表估算，按負荷量及用電時間事先估算。

九、工作票制度

1、在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列三種：

填寫甲種工作票；填寫乙種工作票；口頭或電話命令。

2、填寫甲種工作票的工作為：高壓設(shè)備工作需要全部停電或部分停電

者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電

或做安全措施者。

3、填乙種工作票的工作為：帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏

和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次結(jié)線回路上的工作，

無需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動中的發(fā)動機上的工作。

4、其他工作用口頭和電話命令?？陬^和電話命令必須清楚正確，值班員應(yīng)

將發(fā)令人、負責(zé)人及工作任務(wù)詳細記入操作記錄箭中，并向發(fā)令人復(fù)誦

核對一遍。

5、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應(yīng)正確清楚，不得任意涂改，

如有錯別字、漏字需修改時，應(yīng)字跡清楚。兩份工作票中的一份必須經(jīng)

常保存在工作地點，由工作負責(zé)人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)。

值班員應(yīng)將工作票號碼、工作任務(wù)、許可工作時間及完工時間記入操作

記錄簿中。

6、一個工作負責(zé)人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列的工作地點，以一個

電氣連接部分為限。開工前工作票內(nèi)的全部完全措施應(yīng)一次做完。

7、事故搶修工作可不用工作票，但應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。在開始工作前必

須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專人負責(zé)監(jiān)護，即：停電、驗電，裝

設(shè)接地線，懸掛指示牌和裝設(shè)遮攔。

8、甲、乙工作票的有效時間，以批準檢修期為限。

9、需要變更工作班中的成員時，須經(jīng)工作負責(zé)人同意。

10、工作票簽發(fā)人由強電主管擔(dān)任。工作負責(zé)人和允許辦理工作票的值班員

（工作許可人）由強電資深技術(shù)工擔(dān)任。

11、工作票所列人員的安全責(zé)任：

a）工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填寫的安全措

施是否正確完備；所派工作負責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和足夠，精神

狀態(tài)是否良好。

b）工作負責(zé)人（監(jiān)護人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實際進行安全思想

教育；督促、監(jiān)護工作人員遵守本規(guī)程；負責(zé)檢查工作票所載安全措施

是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條件；工作前

對工作人員交待安全事項。

c）工作許可人：負責(zé)審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場條

件；負責(zé)檢查工作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善；負責(zé)檢查停電設(shè)備

有無突然來電的危險；對工作票所列合適的內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也

必須向

工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時應(yīng)要求做詳細補充。

d）工作班成員：認真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場安全措施，互相關(guān)心施工安全,

并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實施。

十、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施

（一）外線故障

1、大廈設(shè)計要求：主供停電，備供自動投入。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停

電時，值班員工要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示

燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關(guān)退出，掛“有人_L

作，禁止合閘”指示牌。

2、備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備供

電源進線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應(yīng)處于準備合閘位置，合上備供

電源進線柜開關(guān)。

3、檢查PT柜和變壓器出線柜是否正常。

4、檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)。

5、向供電局調(diào)度室了解外線故障情況。

（二）內(nèi)部故障

當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤

操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫吹氖茈姽裢ｋ姡?/p>

此時值班人員應(yīng)遵守下列程序：

1、將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，1人用提式1211滅火器滅火,

1人向消防中心報告）。

2、將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛：有人工作，禁止合閘”指示牌。

3、將低壓母聯(lián)合閘，保證大廈設(shè)施用電。

4、向工程部主管和急修班報告故障經(jīng)過和處理情況。

5、工程部召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故

發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)，報告有關(guān)部門。

（三）市電全停

1、當(dāng)兩路市電全停，啟動發(fā)電機。

2、退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負荷供電，并每隔15

分鐘檢查一次發(fā)電機動運行狀況，如燃油量、水溫等。

3、監(jiān)視市電進線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出

發(fā)電機電源，恢復(fù)市電供電。

4、做好記錄，及時向上級領(lǐng)導(dǎo)報告。

5、市電失壓，發(fā)電機如不能正常自動啟動，則用手動啟動。

（四）通知用戶

供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，專業(yè)主管預(yù)計修復(fù)時間，并按轉(zhuǎn)、停電通知

影響的用戶。

十一、柴油發(fā)電機安全操作規(guī)程

（一）自動狀態(tài)

1、保持啟動電動機的蓄電池組達到啟動電壓。

2、保持散熱器冷卻水位正常、循環(huán)水閥常開。

3、曲軸箱油位保持在量油尺刻線±2cm的范圍內(nèi)。

4、燃油箱油量在一半以上，燃油供油閥常開。

5、發(fā)電機控制屏的“運行一停止一自動”開關(guān)放在“自動”位置。

6、機組配電屏的模式開關(guān)打在“自動”位置。

7、散熱器風(fēng)機開關(guān)打在“自動”位置。

8、機組收到市電失壓的訊號后啟動，確認市電失壓，切開轉(zhuǎn)換柜市電開

關(guān)，合上轉(zhuǎn)換柜發(fā)電開關(guān)，啟動機房的進風(fēng)和排風(fēng)機。

（二）手動啟動

1、室內(nèi)氣溫低于20℃時，開啟電加熱器，對機器進行預(yù)熱。

2、檢查機體及周圍有無妨礙運轉(zhuǎn)的雜物，如有應(yīng)及時清走。

3、檢查曲軸箱油位、燃油箱油位、散熱器水位。如油位水位低于規(guī)定值，

應(yīng)補充至正常位置。

4、檢查燃油供油閥和冷卻水截止閥是否處于開通位置。

5、檢查起動電機的蓄電池組電壓是否正常。

6、檢驗配電屏的試驗按鈕，觀察各報警指示燈有否接通發(fā)亮。

7、檢查配電屏各開關(guān)是否置于分閘位置，各儀表指示是否處于零位。

8、啟動進風(fēng)和排風(fēng)機。

9、按動發(fā)動機的起動按鈕，使其啟動運轉(zhuǎn)。如第一次起動失敗，可按下配

電屏上相應(yīng)的復(fù)位按鈕，待其警報消除、機組回復(fù)正常狀態(tài)可進行第二

次啟動。啟動后，機器運轉(zhuǎn)聲音正常，冷卻水泵運轉(zhuǎn)達指示燈亮及儀

表指示正常，啟動成功。

（三）手動操作并聯(lián)供電

1、待并車發(fā)電機的油溫、水溫、油壓達到正常值，運轉(zhuǎn)正常。

2、等并車發(fā)電機的輸出電壓和頻率的數(shù)值與母排上的數(shù)值相一致。

3、把待并車發(fā)電機的同步器手柄打在“合閘”位置。

4、觀察同步指示器的指示燈及指針。

5、觀察同步指示器的指示燈，完全熄滅時或指針旋轉(zhuǎn)到零位，即可打上并

電合閘開關(guān)。

6、機組進入并車運行，隨后把其同步器手柄旋回“關(guān)斷”位置。

7、如果同步器合閘后，同步器指針旋轉(zhuǎn)太快或反時針旋轉(zhuǎn)，則不允許并車，

否則，將導(dǎo)致合閘失效。

8、動并車成功后，應(yīng)立即與低壓配電房聯(lián)系，落實總配電屏饋出開關(guān)可否

合閘送電后再行操作。

（四）運行安全管理管控

1、按照規(guī)定時間檢查各指示儀表，注意潤滑油的壓力、水溫是否有變化。

潤滑油的壓力不得低于150kPa,冷卻水溫不得高于95℃。

2、檢查曲軸箱油位、燃油箱油位、散熱器水位，低于正常位置應(yīng)予以補

充。

3、勤觀察配電屏各儀表及各報警指示燈是否正常。凡紅燈亮表示有故障，

綠燈為正常運行指示燈。

4、檢查充電器是否正常充電。

5、傾聽機器的各部分運轉(zhuǎn)聲響是否正常。

6、手摸機體外殼、軸承部位外殼、油管、水管，感覺溫度是否正常。

7、留意發(fā)動機或電器設(shè)備是否有焦糊等異味。

8、發(fā)現(xiàn)有不良情況，應(yīng)即時處理解決；嚴重的應(yīng)停機處理。

9、凡故障停機，須把故障消除，然后按動機組上的重復(fù)手掣，機組方可再

進行運作。

1()、對各運行參數(shù)，每班記錄不少于兩次。

(五)停車

1、總控屏的輸出饋電開關(guān)分閘，脫開電網(wǎng)。

2、發(fā)電機空載運轉(zhuǎn)10分鐘后停車。

3、停止機房的風(fēng)機、冷卻水泵等。

十二、柴油發(fā)電機運行管理管控規(guī)定

1、每天定期巡查機房及機組設(shè)備。

2、每月空載試運行兩次，每次15分鐘，并檢查電池液位、接線端子、外圍

設(shè)備運行情況，填寫試運行記錄表。

3、油箱內(nèi)燃油應(yīng)至少儲備1.5噸，發(fā)現(xiàn)儲備不足立即通知主管訂購。

4、發(fā)電機置于自動狀態(tài)，當(dāng)市電全停，機組自動投入。如自投失效，馬上

由當(dāng)值人員手動投入。

5、發(fā)電機帶負荷運行時，每小時抄錄運行數(shù)據(jù)一次。

6、當(dāng)值員工每天打掃發(fā)電機房衛(wèi)生一次，清潔機組及外圍設(shè)備表面的灰塵。

7、保持機房內(nèi)的通風(fēng)和照明設(shè)施良好。

十三、柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)定

1、大廈發(fā)電機組及控制屏由高壓運行工協(xié)助發(fā)電機維修公司進行保養(yǎng)，并

按運行情況提出大、中修建議。

2、高壓運行工按發(fā)電機保養(yǎng)合同合約要求協(xié)助及監(jiān)督維修公司人員進行發(fā)

電機

維修保養(yǎng)，并將工作過程和更換零件數(shù)目作詳細記錄，填寫發(fā)電機試車/

運行記錄表。

3、保養(yǎng)期內(nèi)發(fā)生機組故障應(yīng)即時通知維修公司，維修公司應(yīng)負責(zé)24小時內(nèi)

排除故障；若在時限范圍無法排除故障，應(yīng)將實際情況報告強電主管，

再由強電主管逐級上報，協(xié)調(diào)時間維修。

4、工作合適的內(nèi)容如下：

（1）潤滑系統(tǒng)：檢查液面、漏油；更換機油、機油濾清器。

（2）冷卻系統(tǒng)：檢查散熱器、喉管及連接器；水位，皮帶張力及水泵等。

（3）進風(fēng)口系統(tǒng)：檢查空氣過濾器、管位及連接器；更換空氣過濾器。

（4）燃油系統(tǒng)：檢查燃油液位、限速器、油管及連接器、燃油泵。排液（燃

油缸及油水分離器覺淀物或水），更換柴油過濾器。

（5）排氣系統(tǒng)：檢查排氣阻塞、漏氣；排放消聲器積炭積水。

（6）充電系統(tǒng)：檢查電池充電器電池電解液位、密度（每個月檢查一次），

儀表總開關(guān)，接線管及指示燈。

（7）發(fā)電機部分：檢查進風(fēng)口阻塞情況、接線端子、絕緣、振動及各部件

是否正常。

（8）自動控制裝置：檢查模擬供、停電、起動油機自動裝置是否正常。

（9）視實際情況更換機、各種油隔及空氣隔。

（10）清潔機組，每月清潔冷卻器外圍。完成上列工作檢查后，開動機組

15分鐘（或帶負荷運行）。

（11）控制屏每月一次清潔及檢查和實施維修保養(yǎng)工作。

（12）發(fā)現(xiàn)問題，做出記錄。

第七節(jié)弱電系統(tǒng)管理管控規(guī)定

一、弱電系統(tǒng)管理管控規(guī)定

1、嚴格遵守系統(tǒng)各項設(shè)備運行管埋管控規(guī)程，保證各設(shè)備處于良好狀態(tài),

系統(tǒng)

設(shè)置放于自動位置。

2、各班將各設(shè)備運行情況記錄于當(dāng)值日志。

3、根據(jù)保養(yǎng)相關(guān)計劃做好各設(shè)備的保養(yǎng)。

4、遇故障報警即時處理并記錄于運行日志。

5、對外包保養(yǎng)設(shè)備的承包商做好監(jiān)督。

6、各設(shè)備的元器件、參數(shù)不得隨意更改。

7、嚴禁于系統(tǒng)各計算機上使用自帶軟件。

二、弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負責(zé)維修保養(yǎng)。

2、專業(yè)主管每年12月制度下一年度的保養(yǎng)相關(guān)計劃并負責(zé)實施。

3、工作過程注意做好防靜電措施。

4、對要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。

5、對于有一用一備的設(shè)備不可同時退出主、各設(shè)備保養(yǎng)，一般是先主后備。

6、對紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應(yīng)用吸塵器

或小氣泵進行清潔。

7、根據(jù)系統(tǒng)特點重點做好清潔和緊固接線端口的工作。

8、工作結(jié)束后要測試被保養(yǎng)設(shè)備并填寫有關(guān)表格。

三、樓宇自控系統(tǒng)管理管控

（一）運行規(guī)程

1、控制，計算機保持開啟。

2、每月對系統(tǒng)相關(guān)數(shù)據(jù)進行備份。

3、控制點定義、預(yù)定日程表等參數(shù)不可隨意修改。

4、新增被控設(shè)備要注意繼電器觸點容量。

5、保持設(shè)備表面清潔。

6、嚴禁于控制電腦上運行自帶軟件及游戲。

7、當(dāng)有“危急報警”發(fā)生時立即查明及檢修。

8、一切元器件、線路不得隨意更改。

9、網(wǎng)絡(luò)控制器，控制電腦故障應(yīng)于4小時內(nèi)修復(fù)；現(xiàn)場控制器、擴展模塊

故障應(yīng)于8小時內(nèi)修復(fù)；中間繼電器故障應(yīng)于2小時修復(fù)。

（二）維修保養(yǎng)規(guī)程

1、每天使用相應(yīng)軟件工具掃描控制電腦硬盤。

2、根據(jù)保養(yǎng)相關(guān)計劃做好系統(tǒng)保養(yǎng)。

3、每天監(jiān)控NCU狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不在線故障立刻處理。

4、注意后備電池充放電情況，每天檢查一次。

5、注意電腦顯示的各控制模塊工作情況。

6、NCU保養(yǎng)時應(yīng)關(guān)閉電源，其余各DDC箱可帶電作業(yè)。

7、保養(yǎng)時著重檢查端子接線情況及各接插件。

8、保養(yǎng)時選擇一定數(shù)量的控制點進行測試。

9、保養(yǎng)情況記錄于樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備檢查表上。

四、電腦網(wǎng)絡(luò)管理管控

（一）運行管理管控規(guī)定

1、所有網(wǎng)絡(luò)設(shè)備保持24小時運行。

2、每天用相應(yīng)工具整理主、備服務(wù)器磁盤碎片。

3、保持設(shè)備表面清潔。

4、嚴禁于網(wǎng)絡(luò)設(shè)備上運行自帶軟件及游戲。

5、嚴禁私自接駁互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。

6、機房空調(diào)應(yīng)保持開啟。

7、根據(jù)保養(yǎng)相關(guān)計劃做設(shè)備保養(yǎng)。

8、設(shè)備運行參數(shù)、接線、元器件不得隨意更改。

9、防火墻、服務(wù)器、主干交換機器故障應(yīng)于4小時內(nèi)修復(fù)；接入交換

機及網(wǎng)絡(luò)線故障應(yīng)于8小時內(nèi)修復(fù)。

（二）保養(yǎng)規(guī)程

1、接用戶投訴故障后，須利用相應(yīng)設(shè)備確認故障范圍。

2、留意后備電源電池充放電情況。

3、保養(yǎng)時注意檢查各插件情況，并填寫網(wǎng)絡(luò)設(shè)備檢查表。

4、維修保養(yǎng)時主、備服務(wù)器不可同時退出。

5、服務(wù)器硬盤故障可于帶電情況下更換，但只限于規(guī)格型號相同的情況下。

6、掃描硬盤時若發(fā)現(xiàn)壞區(qū)，應(yīng)嘗試用軟件修復(fù)，修復(fù)失敗則將之隔離。

7、DDN專線中斷時應(yīng)立即向互聯(lián)網(wǎng)供應(yīng)商報故障。

五、程控交換機管理管控

（一）運行管理管控規(guī)定

1、保證交換機工作電源的正常供應(yīng)及機房中央空調(diào)的開啟。

2、當(dāng)班技工注意運行情況，如發(fā)現(xiàn)有異聲、異味、電壓不穩(wěn)現(xiàn)象馬上檢查

維修。

3、交換機機柜頂禁止擺放任何物件。

4、未經(jīng)主管同意，禁止修改機器參數(shù)。

5、配線架的配線改動后必須修改配線資料。

6、維護終端平時應(yīng)關(guān)閉，必須記錄在當(dāng)值日志和保養(yǎng)表格上。

7、機器參數(shù)如有改動，必須記錄在當(dāng)值日志和保養(yǎng)表格上。

8、涉及影響機器運行故障應(yīng)于8小時內(nèi)解決，一般的用戶卡、中繼卡的故

障于2個工作日內(nèi)解決，并將有關(guān)維修情況記錄在當(dāng)值日志上。

（二）維修保養(yǎng)規(guī)程

1、由弱電技工負責(zé)。

2、專業(yè)主管每年12月制定下一年度的保養(yǎng)相關(guān)計劃。

3、接觸功能卡前必須先戴上防靜電帶，作業(yè)過程須關(guān)閉交換機電源。

4、清潔功能卡、機架、鎮(zhèn)流器、散熱柵的灰塵，緊固各接線端子，清潔功

能卡和PAG卡上的接口。

5、功能卡發(fā)生故障時應(yīng)先用備用卡更換，壞卡送廠家維修。

6、中央處理器發(fā)生故障又不能馬上解決時，應(yīng)立即通知廠家到場維修。

7、所有的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后，應(yīng)測試系統(tǒng)是否正常，并填寫電話總機房

設(shè)備檢查表。

六、綜合布線系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、嚴格按照保養(yǎng)相關(guān)計劃進行系統(tǒng)的保養(yǎng)。

2、配線架跳線的壓接只能使用專用工具。

3、配線架沒有用的跳線應(yīng)拆除。

4、清除配線架、光纖機架、樓層配線架上灰塵，保持設(shè)備清潔。

5、檢查緊固有關(guān)的配線架和模塊。

6、檢查配線架上的標(biāo)志，發(fā)現(xiàn)缺失馬上補充。

7、工作完成后填寫通訊線路設(shè)備檢查表。

七、直線電話系統(tǒng)運行管理管控規(guī)定

1、任何直線電話的開通均須憑業(yè)主的有效書面委托或電話開通單。開通后

用戶在委托書或電話開通單上簽收，施工人員將有關(guān)資料輸入電腦并填

寫配線資料。

2、禁止私自接駁直線電話。

3、配合電信局做線路調(diào)整，將調(diào)整后的資料記錄在當(dāng)值日志和配線資料上。

4、配合用戶直線電話遷入大廈，將有關(guān)資料記錄在當(dāng)值日志和配線資料上。

5、凡屬外線遷入大廈的用戶，開通該電話必須憑業(yè)主簽發(fā)的電話開通單。

開通后用戶在開通單上簽收，施工人員將有關(guān)資料輸入電腦和填寫配線資

料。

6、用戶退租拆除電話須憑業(yè)主發(fā)出的拆線通知，拆線后修改電腦資料和配

線資料。

7、所有完成后的電話開通單和電話拆線單都應(yīng)于當(dāng)日交回工程部辦公室。

八、保安監(jiān)視系統(tǒng)運行管理管控規(guī)定

1、保證系統(tǒng)不間斷電源的開啟。

2、系統(tǒng)的不間斷電源嚴禁使用監(jiān)視設(shè)備以外的負載。

3、樓層攝像頭的電源插座嚴禁使用修改系統(tǒng)參數(shù)。

4、未經(jīng)主管的同意，嚴禁修改系統(tǒng)參數(shù)。

5、系統(tǒng)參數(shù)修改后應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上，并即時通知當(dāng)值監(jiān)控員。

6、每天巡查系統(tǒng)運行情況一次，發(fā)現(xiàn)異常立即處理，并記錄在當(dāng)值日志上。

7、系統(tǒng)有關(guān)的參數(shù)修改和重大維修都應(yīng)記錄在保養(yǎng)表格上。

8、攝像頭和紅外報警器故障應(yīng)于3小時內(nèi)修復(fù)；矩陣開關(guān)故障應(yīng)于8小時

內(nèi)修復(fù)，監(jiān)視器和線路故障應(yīng)于2個工作日內(nèi)修復(fù)。有關(guān)的維修情況記

錄在當(dāng)值日志上。

九、消防設(shè)備運行規(guī)定

1、監(jiān)控中心保安員負責(zé)監(jiān)控室消防設(shè)備（報警系統(tǒng)、BTM系統(tǒng)、聯(lián)動柜等）

24小時運作操作、監(jiān)控、記錄。顯示火警信號后，應(yīng)立即派人前往觀察。

確認火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應(yīng)滅火設(shè)備。

2、如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知工程部進行維修處理。

3、當(dāng)值保安員要負責(zé)監(jiān)控室的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、

水漬、油漬。

4、工程部根據(jù)弱電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定和消防設(shè)備保養(yǎng)合同合約，對消防設(shè)

備進

行日常維護保養(yǎng)。

5、工程部和保安部每月定期對大廈消防系統(tǒng)進行模擬檢測，確保消防設(shè)備

處于正常狀態(tài)。

6、消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動/自動

等），應(yīng)由工程部書面通知保安部，并提出相應(yīng)的臨時措施，確保大廈消

防安全。

十、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)相關(guān)計劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。

2、保養(yǎng)時先斷開系統(tǒng)電源。

3、清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導(dǎo)軸。

4、清潔CD機激光頭和機械部分。

5、檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。

6、清潔擴音機散熱器上的灰塵。

7、保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測試、并填寫消防中心設(shè)備檢查表。

十一、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)機維修保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)相關(guān)計劃進行機器的保養(yǎng)。

2、手動盤動風(fēng)機檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢測。

3、檢查風(fēng)機風(fēng)葉，消除表面灰塵。

4、加注潤滑油，檢查緊固風(fēng)機接線端子。

5、消除控制箱表面和內(nèi)部的灰塵，檢查箱內(nèi)器件。

6、檢查風(fēng)機與風(fēng)管間的軟接，發(fā)現(xiàn)破損立刻更換。

7、手動啟動風(fēng)機檢查運行情況。

8、工作結(jié)束后，填寫消防風(fēng)機檢查表。

十二、防火卷閘維修保養(yǎng)規(guī)程

1、按保養(yǎng)相關(guān)計劃進行系統(tǒng)保養(yǎng)。

2、消除卷閘電機及傳動鏈條表面灰塵，并加潤滑油。

3、檢查控制箱內(nèi)器件，緊固接線端子，清潔箱內(nèi)及表面灰塵。

4、檢查手動開關(guān)控制盒，清潔按鈕上的污物。

5、檢查卷閘上下行程開關(guān)，開關(guān)滑軌加潤滑油。

6、檢查電動剎車手動開關(guān)和手動起閘裝置。

7、手動上升和下降防火閘，檢查運行情況，并調(diào)整上下行程開關(guān)位置，令

卷閘開啟或關(guān)閉處于適當(dāng)?shù)奈恢?。測試過程嚴防卷閘沖頂或沖底。

8、卷閘附近的煙/溫感檢查自動落閘功能，消防中心監(jiān)控員在聯(lián)動臺上測

試遙控落閘功能。

9、工作結(jié)束后填寫防火卷閘、門設(shè)備檢查表。

十三、應(yīng)急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度

1、各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用。

2、巡樓人員每天檢查一次應(yīng)急燈具，發(fā)現(xiàn)異常馬上報工程部維修。檢查內(nèi)

容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測

試按鈕是否仍然發(fā)亮。

3、應(yīng)急燈具應(yīng)保持清潔。

4、燈具有破損或缺失應(yīng)馬上由工程部補充并報保安部追查。

第八節(jié)給排水系統(tǒng)管理管控規(guī)定

一、安全用水、供水管理管控制度

根據(jù)市安全用水管理管控的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本大廈的具體情況，對大廈供

水管理管控規(guī)定如下：

1、凡屬大廈范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)（即自來水公司向本大廈供水總表以內(nèi)的）

一律由管理管控公司管理管控。

2、用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。

3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。

4、有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理管控公司將按下列規(guī)定處理：

a）私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場停用，按最大流量和使用時間加倍

追計水費外，還要賠償大廈損失。

b）私自啟動水表的封印影響準確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水

費外，賠償大廈損失。

c）私自啟用水表的，不管停用時間長短，除按用水量和使用時間加倍追計

水費外，賠償大廈損失。

5、用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕管理管控公司機電維修人員檢查，不采納

安全

用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，

按實際情況賠償損失。

二、大廈節(jié)水、用水措施

1、嚴格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。

2、在各洗手間、荼水間張貼節(jié)水標(biāo)語，加強用戶節(jié)水意識。

3、安裝感應(yīng)式或延時式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。

4、每天抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。

5、做好地下水池、冷卻塔、膨脹水箱的防漏措施。

三、工程部停水、限水管理管控制度

1、所有的停水、限水審批權(quán)限為工程部經(jīng)理以上。

2、收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報告經(jīng)理，至少

提前24小時書面通知受影響的用戶。

3、專業(yè)主管應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。

4、停水前應(yīng)將地下水池注滿。

5、停水期間工程人員應(yīng)每兩小時巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應(yīng)

關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通過緊急廣播通知受影響的用戶。

6、當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。

四、給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程

（一）生活水泵操作規(guī)程

1、檢查控制柜電壓表是否指示正常位置。

2、檢查水池水位是否正常。

3、檢查水池液壓進水閥是否正常。

4、檢查水泵進出口閥門是否處于開合狀態(tài)。

5、仔細閱讀交班記錄。

6、泵組選擇開關(guān)每日輪換一次。

7、將恒壓泵開關(guān)打向自動（AUTO）位置，將主泵開關(guān)打向自動（AUTO）

位置。

8、觀察電流是否正常，泵體是否有異聲。

9、待壓力升至設(shè)定壓力時，將其余副泵開關(guān)打向自動（AUTO）位置。

1（）、每次開啟主泵時應(yīng)排氣。

11、嚴禁亂動其他開關(guān)和按鈕。

（二）污水泵操作規(guī)程

1、控制箱上轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“手動”位置。

2、按控制箱上“啟動”鈕，開啟水泵排水。

3、按控制箱上“停止”鈕，水泵停止排水。

4、將水泵控制箱上轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“自動”位置，水泵進入自動運行狀態(tài)。

五、給排水系統(tǒng)運行管理管控規(guī)定

1、經(jīng)常保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。

2、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋、檢查門必須鎖好，無關(guān)人員不

得借用鑰匙。

3、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。

4、每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動”位置，用手動試驗主泵和備用泵運轉(zhuǎn)是否

正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回“自動”位置。

5、定期檢查水泵、電機的緊固螺絲有無松動、軸承潤滑油情況是否良好等。

6、進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴禁合閘”的

告示牌°

7、發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動失靈等，立即報告專業(yè)主管，并留在現(xiàn)場觀察。

8、每班對泵房進行檢查后，在設(shè)備泵房巡檢卡簽名并認真填寫設(shè)備系

統(tǒng)巡查表。

六、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由維修組技工負責(zé)。

2、專業(yè)主管每年12月份負責(zé)制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)相關(guān)計劃。

3、維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前通知會受影響用戶。

4、根據(jù)設(shè)備特點重點做好潤滑、除塵工作。

5、供水泵故障時馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證大廈供水。

6、污水泵故障時應(yīng)馬上采取措施，降低集水井水位。

7、所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫水泵設(shè)備檢查表、潛水泵設(shè)備檢

查表、消防泵房設(shè)備檢查表。

8、給排水設(shè)備的故障應(yīng)于5小時內(nèi)修復(fù)，無法解決的應(yīng)馬上通知受影響用

戶，并報告上級領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。

七、水池水箱管理管控規(guī)程

1、水池水箱結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖、出水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合

格證。

2、由專業(yè)公司定期做水池水箱的清潔工作，并提供水質(zhì)化驗報告，經(jīng)防疫

站認可。

3、清洗水池水箱人員須持健康證等有關(guān)證件，并經(jīng)防疫站認可。

4、水池水箱的入口的溢流口要有防蚊蟲、棄物進入池內(nèi)的裝置。

5、水池水箱清洗時如需停水，應(yīng)至少提前24小時通知受影響的用戶。

6、定期檢查水池水箱的狀況，防止溢漏、滲漏。

7、開啟水池水箱蓋須專業(yè)主管同意。

八、污水井管理管控規(guī)定

1、污水井口蓋板應(yīng)蓋好，污水泵放在自動位置。

2、嚴禁向污水井內(nèi)拋雜物、小便。

3、工程部人員每天檢查污水井及其設(shè)施一次，并將情況記錄在當(dāng)值日記上。

4、發(fā)現(xiàn)污水井水位異常升高應(yīng)馬上追查原因并采取相應(yīng)措施降低水位。

5、污水井每年清潔一次，清除井底沉積物。

6、污水泵每季度檢查和保養(yǎng)一次。

九、化糞池管理管控規(guī)定

1、化糞池每年由指定的專業(yè)公司清潔一次。

2、化糞池入口鐵蓋應(yīng)蓋好，并保證鐵蓋完好；未經(jīng)專業(yè)主管批準不得開啟

化糞池蓋。

3、清理化糞池工作應(yīng)安排在非辦公時間的白天進行。

4、化糞池開蓋后要有專人看護并設(shè)置警示牌，清理后馬上蓋好。

5、化糞池內(nèi)的沼氣充分散發(fā)后才可作業(yè)，工作場地周圍嚴禁煙火，以防爆

燃。

十、水池清洗工作標(biāo)準

1、排空水池，關(guān)閉進水和出水閥，打開池底排空閥，無排空閥時需用抽水

泵。

2、當(dāng)水池排空到一定程度時，利用剩下的0,3?0.5m水帶水清洗，加清

洗劑對池壁及池底進行洗刷，使池壁達到用手觸摸無膩感，然后將洗刷

后的污水排走，再用清水沖洗干凈。

3、對池壁進行消毒，用含氯300克/升的消毒藥物噴于池壁周圍，停留30

分鐘至1小時，然后用清水沖洗干凈。

4、放入自來水并投加維持消毒用的消毒藥物。一般水消毒維持濃度為含氯

0.3毫克/升。

5、檢查池蓋和溢流孔、排氣孔等是否有防蚊、防塵紗網(wǎng)，池蓋是否密封和

加鎖。

6、清理水池上方及其周圍的雜物，使水池周圍環(huán)境整潔。

7、對清洗后的水池水采樣，并送檢。

8、填寫清洗記錄，歸檔管理管控。

十一、給排水系統(tǒng)故障排除措施

（一）給水系統(tǒng)故障處理

1、因給水泵故障影響供水時，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將

備用水泵投入“自動”狀態(tài)運行。

2、給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下水

池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并用對講機保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護，防

止出現(xiàn)水浸事故，待自動控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動控制狀態(tài)。

3、因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。

（二）排水系統(tǒng)故障處理

1、排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止

溢水流入電房和電梯等，組織噴通排水管并用吸水機吸水。

2、雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流入電房和電梯等，組織疏通排

水管并用吸水機吸水。如雨水較大，無法攔截時可將溢水從消防樓梯引

走，排到街外。

十二、給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理合適的方案

（一）給水系統(tǒng)

1、水泵

1）發(fā)現(xiàn)或接報生活水泵故障，應(yīng)停止故障水泵，開啟備用水泵。

2）水泵變頻故障應(yīng)關(guān)閉變頻器，由專人手動操控水泵，根據(jù)管網(wǎng)壓力控制

啟停。

3）及時報告專業(yè)主管安排維修。

2、氣壓罐

1）發(fā)現(xiàn)或接報氣壓罐內(nèi)膠膜或外置水銀開關(guān)故障，不能有效控制水泵的啟

停，應(yīng)立即關(guān)閉氣壓罐的進水閥。

2）由專人負責(zé)根據(jù)故障區(qū)管網(wǎng)壓力手動啟停水泵。

3）即刻報告專業(yè)主管安排維修。

3、垂直管網(wǎng)

1）發(fā)現(xiàn)或接報垂直管網(wǎng)漏水應(yīng)立即關(guān)閉故障區(qū)水泵。

2）排空管網(wǎng)積水后，更換或修補破損管道。

3）如一時無法修復(fù)應(yīng)報告專業(yè)主管。

4、下水池出水管

1）發(fā)現(xiàn)或接報下水池出水管漏水，應(yīng)立刻關(guān)閉水池出水閥和水泵。

2）即刻通知主管，由其安排維修，并在事后作維修報告。

5、下水池進水管

1）發(fā)現(xiàn)或接報下水池進水管漏水，應(yīng)立刻關(guān)閉水表房進水總閥和水池進水

閥。

2）即刻報告專業(yè)主管，由其安排維修并于事后寫維修報告。

（二）排水系統(tǒng)

1、污水井

1）發(fā)現(xiàn)或接報污水井水位過高，應(yīng)立即手動開啟污水泵抽水。

2）污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井。

3）即刻報告專業(yè)主管，由其安排維修水泵或控制電路，并于事后作維修報

告。

2、排污管道

1）排污管道漏水應(yīng)立刻用布綁緊裂口。

2）關(guān)閉破裂管對上的用水設(shè)備。

3）調(diào)集沙包擋住電梯口和用戶單元門口。

4）報告專業(yè)主管。由其安排人員修補管道裂口或更換管道。

3、通知用戶

1）給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應(yīng)馬上由專業(yè)主管預(yù)計修復(fù)時間。

2）4小時可修復(fù)的故障應(yīng)馬上由服務(wù)中心通過消防廣播通知受影響的用戶。

3）需超過4小時修復(fù)的故障，管理管控公司應(yīng)書面通知受影響的用戶。

十二、擦窗機操作規(guī)程

1、借用擦窗機申請表借用擦窗機。

2、使用擦窗機前須解開軌道上的制動螺旋及擦窗機的緊固安全帶，并檢查

擦窗機操作系統(tǒng)是否正常。

3、嚴格按安全規(guī)定正確操作擦窗機。

4、注意電源電線的安全操作范圍。

5、使用時如遇緊急情況或天氣惡劣，借用人必須停止使用并將擦窗機駛回

指定的停泊位置，將擦窗機臂降回最低位置。

6、擦窗機使用完后，須將鑰匙交回工程部，由工程部檢查后填寫擦窗機交

接檢查表。

十四、蒸汽站及冷凝泵管理管控

1、保持蒸汽站內(nèi)排風(fēng)換氣良好。

2、蒸汽閥和蒸汽管道不得有跑、冒、滴、漏的現(xiàn)象，如有泄漏立即維修或

更換。

3、每天早上6：00供蒸汽時，先將疏水閥的旁道打開，排除冷凝水，待冷

凝水排出后關(guān)閉旁道閥。

4、每班檢查冷凝水箱的回水溫度。當(dāng)回水溫度過高，檢查各用汽部門減壓

閥和疏水閥是否正常；若不正常，應(yīng)立即組織維修。

5、冷凝水泵的自動控制系統(tǒng)應(yīng)處理自動狀態(tài)。

6、每班用手動檢查冷凝水泵運轉(zhuǎn)是否正常，止回閥動作是否靈活正常，在

設(shè)備系統(tǒng)巡查表上做好記錄，若發(fā)現(xiàn)不正常應(yīng)通知主管安排維修。

第九節(jié)空調(diào)系統(tǒng)管理管控規(guī)定

一、風(fēng)機房管理管控規(guī)定

1、嚴禁無關(guān)人員進入風(fēng)機房

2、風(fēng)機房設(shè)備由工程部空調(diào)班負責(zé)維護維修及日常巡查。

3、風(fēng)機房內(nèi)必須保持整潔，各燈標(biāo)志清晰，不得存放雜物或作其他用途。

4、進入風(fēng)機房維修必須注意用電、防火安全。

5、空調(diào)員工每天兩次巡查風(fēng)機房，發(fā)現(xiàn)問題及時修理，并記錄在新風(fēng)機系

統(tǒng)檢查表上。

二、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視合適的內(nèi)容

1、設(shè)備巡查

1）巡查運行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察

電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，有沒有漏水、

滲水、溢流或缺水現(xiàn)象。

2）巡查設(shè)備是否在規(guī)定時間內(nèi)運行或停止。

2、空調(diào)機房

1）主機是否正常，油溫是否在正常溫度（50℃?60℃）,油位是否正常；三

相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力（10kg?13kg）。

2）巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉(zhuǎn)馬達聲音是否正常，運行中

有無過熱現(xiàn)象，檢查閥、Y型過濾器、軟接頭止回閥、壓差繼電器、水

流開關(guān)有無漏水、損壞、不能開啟等故障。

3）空調(diào)控制室內(nèi)，觀察模擬屏有無故障顯示，水泵起動箱有無故障指示，

計算機有無故障報警蜂鳴。

3、冷卻塔、水箱檢查

1）冷卻塔：檢查冷卻塔有無溢流、缺水，風(fēng)扇運行時是否發(fā)出噪音，風(fēng)扇

起動電柜有無故障指示。

2）膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。

4、風(fēng)機等檢查

1）新風(fēng)機：檢查運行時有否發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，走廊風(fēng)口

的風(fēng)量是否足夠，塵網(wǎng)有無堵塞，電梯廳盤管塵網(wǎng)是否干凈，運行有無

噪音。

2）分體機：運行時有否發(fā)出噪音，制冷能力是否良好，塵網(wǎng)有無堵塞，去

水冷凝盤去水是否順暢。

三、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程

（一）開機程序

1、檢查電源、三相電壓是否有380V。

2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力均為12kg/cm，

3、檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

4、檢查冷卻塔補給水是否正常。

5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

6、根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開啟臺數(shù)。主機運行中，冷卻水出水

溫度升高至38℃時需要加開涼水塔風(fēng)扇。

7、檢查膨脹水箱補水是否正常。

8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。

9、啟動冷凍水泵和冷卻水泵。

1（）、查冷凍泵和冷卻水泵運行電流是否正常。

11、檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經(jīng)在開啟位置。

12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差（約Ikg/cnf）。

13、檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。

14、檢查主機、油溫是否在55℃?60C之間。如果主機長時間停機，需要確

保對主機供電6小時以上加熱機油。

15、啟動主機（按主機控制屏AUTO按鈕）。

16、檢查主機運行數(shù)據(jù)，待主機運行平穩(wěn)后才可離開機房。

（二）關(guān)機程序

1、關(guān)機前記錄主機運行數(shù)據(jù)。

2、按停主機。

3、主機完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機，也可根據(jù)

需要繼續(xù)運行冷凍水泵供冷。

開啟多少臺主機，根據(jù)負荷及水溫而定，每一臺主機應(yīng)開一組水泵配合。

四、空調(diào)系統(tǒng)運行管理管控規(guī)定

1、空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運行由空調(diào)組負責(zé)。

2、每班當(dāng)值人員每兩小時巡查空調(diào)機組和外圍設(shè)備一次，并將運行參數(shù)記

錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)專業(yè)主管批準，不得擅自更改運行參數(shù)。

3、按大廈空調(diào)運行時間表準時啟?？照{(diào)系統(tǒng)。

4、在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。

五、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

1、空調(diào)班負責(zé)大廈空調(diào)設(shè)備的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)相關(guān)計劃做好設(shè)備

保養(yǎng)。

2、專業(yè)主管每年12月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)相關(guān)計劃，并負責(zé)組織實

施。

3、當(dāng)值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進行維修，并報告專業(yè)主管。

4、設(shè)備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。

5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲

等工作。

6、工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。

7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)

規(guī)定。

8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常運行為原則。對突發(fā)性故障應(yīng)在4小時內(nèi)排

除，逾期應(yīng)向上級報告以便及時通知受影響的用戶。

9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫冷水機組檢查表、冷卻水泵檢查表、冷

凍水泵檢查表和樓層新風(fēng)機檢查表等表格。

六、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理合適的方案

（一）冷水機組

1、巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應(yīng)馬上停止該機，并開啟備用機組。

2、發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告專業(yè)主管并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)商維修。

3、設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時間4小時內(nèi)到場維修，非辦公時間12小時

內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。

（二）冷卻塔

1、水塔電機故障

1）檢查發(fā)現(xiàn)運行中的水塔電機故障，應(yīng)立即停止該機，轉(zhuǎn)開備用電機。

2）發(fā)現(xiàn)故障的技工檢修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志

上。

3）屬較嚴重的故障應(yīng)報告專業(yè)主管，由其組織維修，并在事后作維修報告。

2、冷卻塔穿底漏水

1）巡查技工發(fā)現(xiàn)冷卻塔穿底漏水，應(yīng)即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平

衡

管閥關(guān)閉。

2）立刻將情況報告專業(yè)主管，由其組織修補水塔，并在事后作維修報告。

3、冷卻塔溢漏

1）巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應(yīng)馬上檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當(dāng)場解決的即時修復(fù)。

2）浮球開關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對應(yīng)的進水閥，并開啟備用水塔。

3）將情況報告專業(yè)主管，由其組織人員維修并在事后作維修報告。

（四）管網(wǎng)系統(tǒng)

1>400mm管道

1）發(fā)現(xiàn)或接報400mm管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷卻水機組和水泵。

2）現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將

水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)入消防樓梯。

3）用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂噴，

4）將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；

一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。

5）報告專業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。

2、水平管網(wǎng)

1）發(fā)現(xiàn)或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風(fēng)機房的空港水平管

閥門關(guān)閉。

2）現(xiàn)場用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將

水導(dǎo)入洗手間地漏。

3）用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂噴。

4）報告專業(yè)主管，由其安排搶修并在事后作維修報告。

3、空調(diào)機房內(nèi)的伸縮節(jié)

1）發(fā)現(xiàn)或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機組，并按停止

水泵。

2）將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘

閥關(guān)閉不嚴，則立即將破