某小區(qū)內(nèi)部管理制度匯編

內(nèi)

部

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嘉豪物業(yè)玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)部管理制度匯編

目錄

前言05

總則

第一部分物業(yè)公司組織架構(gòu)

第二部分崗位職責(zé)

1、總經(jīng)辦崗位職責(zé)06

總經(jīng)理崗位職責(zé)07

副總經(jīng)理崗位職責(zé)

2、辦公室崗位職責(zé)

辦公室主任崗位職責(zé)8—9

接待員崗位職責(zé)10

物業(yè)管理員崗位職責(zé)

3、綠化保潔部崗位職責(zé)

綠化保潔部經(jīng)理崗位職責(zé)25

保潔員崗位職責(zé)26

綠化工崗位職責(zé)27

4、維修部崗位職責(zé)

維保部經(jīng)理崗位職責(zé)

電工崗位職責(zé)（高壓運行）13

水暖工崗位職責(zé)14

萬能工崗位職責(zé)

變電所所長崗位職責(zé)16

變電所專責(zé)工程師（技術(shù)員）崗位職責(zé)17

變電所值班長崗位職責(zé)18

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變電所值班員崗位職責(zé)19

5、保安部崗位職責(zé)

保安部經(jīng)理崗位職責(zé)20

保安班長崗位職責(zé)21

保安員（門崗、巡邏崗）崗位職責(zé)22

監(jiān)控值班員崗位職責(zé)23

保安員（車管員）崗位職責(zé)24

第三部分管理制度與規(guī)定

1、辦公室制度與規(guī)定

考勤制度28...29

業(yè)主檔案管理規(guī)定30

技術(shù)檔案管理規(guī)定31

門禁卡使用管理規(guī)定32

勞保用品領(lǐng)用管理規(guī)定33

空置房管理制度34

2、綠化保潔部制度與規(guī)定

3、維保部制度與規(guī)定

電氣維修人員交接班制度

物業(yè)設(shè)備巡回檢查制度

維修機具的管理規(guī)定

維修材料出入庫、保管、領(lǐng)用制度

維修材料申報制度

維修人員勞保用品領(lǐng)用規(guī)定

變電所交接班制度

變電所設(shè)備巡回檢查制度38

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突發(fā)事件的處理61...63

維修人員上門服務(wù)流程64

維修員上門服務(wù)規(guī)范

4、保安部工作流程及標(biāo)準(zhǔn)

保安員值崗行為標(biāo)準(zhǔn)54

保安員文明用語55

保安員儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)56

5、巡檢工作流程及標(biāo)準(zhǔn)

玫瑰港灣巡檢流程

玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查相關(guān)項目表

玫瑰港灣小區(qū)外線巡查相關(guān)項目表

玫瑰港灣小區(qū)外線巡查相關(guān)項目表（保安員）

玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查相關(guān)項目表（保安員）

玫瑰港灣小區(qū)外線巡查相關(guān)項目表（保潔員）

玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查相關(guān)項目表（保潔員）

玫瑰港灣小區(qū)外線巡查相關(guān)項目表（維修員）

玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡查相關(guān)項目表（維修員）

玫瑰港灣小區(qū)外線巡檢線路圖

玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡檢線路圖1

玫瑰港灣小區(qū)內(nèi)線巡檢線路圖2

嘉豪物業(yè)管理有限公司三級巡查表

第五部分業(yè)主手冊

裝修管理規(guī)定78...81

二次裝修管理規(guī)定82...84

車輛行駛、停放管理規(guī)定（暫行）85...88

非機動車輛臨時停放管理規(guī)定89

人員及物品出入管理規(guī)定90

環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定91…92

噪音衛(wèi)生管理規(guī)定93

寵物管理規(guī)定94...95

報修服務(wù)指南96...97

電梯服務(wù)指南98…99

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特約服務(wù)指南100-101

投訴、溝通指南102

突發(fā)事件求助指南103

、乙—

刖a

我們知道，一個企業(yè)之所以能夠正常運作，是因為必須要有一套完整

的組織架構(gòu)和一套切實可行的規(guī)章制度來做基礎(chǔ)，同時它也是員工日常工

作中必不可缺的培訓(xùn)和指導(dǎo)教材。所以，經(jīng)過近兩個月的努力，《物業(yè)公司

管理制度匯編》（暫行本）終于編撰完成了。這是物業(yè)公司全體管理人員從

公司組建起就對每個部門、每個崗位投入了大量心血后的結(jié)晶。當(dāng)然，目

前的暫行本僅僅是對玫瑰港灣的實際工作進(jìn)行的總結(jié)和提煉，也是對前一

段工作中存在不足的補充。

隨著物業(yè)工作的不斷深入，我們將會逐步進(jìn)入別墅區(qū)、花園洋房的物

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業(yè)管理領(lǐng)域，這對于我們無異是一種新的挑戰(zhàn)，從而就要求我們更要不斷

地摸索、不斷總結(jié)新的工作經(jīng)驗，不斷完善新的管理機制。相信通過我們

的努力，一定會把嘉豪物業(yè)管理有限公司打造成一個優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)!

物業(yè)公司組織架構(gòu)

總則

第一條為了規(guī)范嘉豪物業(yè)公司的日常管理，保障公司正常

運營，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，特制定本制度；

第二條本制度依據(jù)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中

規(guī)定的一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定；

第三條物業(yè)公司倡導(dǎo)員工誠實守信，盡忠職守，兢兢業(yè)業(yè)

的工作態(tài)度，嚴(yán)格遵守規(guī)章制度，從而使其個人價

值得到迅速提升，盡快適應(yīng)本職工作；

第四條嘉豪物業(yè)公司鼓勵各部門采用新技術(shù)、新方法，依

靠科技進(jìn)步手段等提高管理和服務(wù)水平；

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第五條嘉豪物業(yè)公司前期運營由華盛房地產(chǎn)開發(fā)公司監(jiān)督

實施。業(yè)主委員會成立后，由委員會監(jiān)督物業(yè)公司

各項管理制度的實施。

為精簡人力，提高工作效率，針對于我們這個小區(qū)的物業(yè)管理公司的

設(shè)置只是玫瑰港灣一期工程，可在二期完成以后再進(jìn)擴編。

第一部分崗位職責(zé)

總經(jīng)理崗位職責(zé)

1、遵守行業(yè)法規(guī)，配合政府有關(guān)部門的工作；

2、在集團(tuán)公司的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)對集團(tuán)公司各項決定的貫徹落實，對公

司的經(jīng)營、管理負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；

3、負(fù)責(zé)擬定公司年度工作計劃和工作總結(jié)；

4、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)副總經(jīng)理及部門主管的工作，監(jiān)督各部門各方面的

工作；

5、負(fù)責(zé)公司各部門主管級以上職務(wù)人員的鑒定、錄用和辭退等工作。

6、負(fù)責(zé)公司重要的公關(guān)接待工作和處理客戶重大投訴的問題；

7、負(fù)責(zé)公司重要的投標(biāo)書和公司所有經(jīng)濟(jì)合同合約的審批，以及各類

重要文件的審批；

8、負(fù)責(zé)審批副總經(jīng)理、部門主管的公出及假期安排；

9、負(fù)責(zé)制定公司的服務(wù)質(zhì)量方針和服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)，并組織實施；

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10、負(fù)責(zé)物業(yè)公司管理的評審；

11、負(fù)責(zé)公司各類費用收支的審批；

12、履行公司安全、消防第一責(zé)任人的所有職責(zé)；

13、負(fù)責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的制定和管理；

14、完成集團(tuán)公司授權(quán)或交辦的其他任務(wù)。

副總經(jīng)理崗位職責(zé)

1、協(xié)助總經(jīng)理抓好各項管理工作，對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。按總

經(jīng)理指示和授權(quán)在分管范圍內(nèi)決定、處理工作；協(xié)助總經(jīng)

理處理日常行政事務(wù)及業(yè)主投訴等；

2、負(fù)責(zé)能源計量的總體控制與核算工作，并向總公司提交

核算報告；

3、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，分管維修部的日常維修及設(shè)施設(shè)備的

養(yǎng)護(hù)工作；

4、負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，確保業(yè)主滿意；

5、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查公司各部門的工作完成情況；

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6、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司資產(chǎn)管理；

7、負(fù)責(zé)與對外各相關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)工作及公司相關(guān)相

關(guān)項目的申報工作；

8、完成集團(tuán)公司、總經(jīng)理授權(quán)或交辦的其他工作任務(wù)。

辦公室主任崗位職責(zé)

在公司經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司的各項方針、政策，全面負(fù)

責(zé)物業(yè)公司的日常事務(wù)和管理工作。

1、建立健全公司各項規(guī)章制度，并組織實施；不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實獎

懲制度；

2、負(fù)責(zé)員工年度培訓(xùn)計劃的制定和監(jiān)督實施工作，并組織培訓(xùn)；

3、負(fù)責(zé)撰寫、審核公司各類應(yīng)用文稿；負(fù)責(zé)對外宣傳、公關(guān)接待及聯(lián)絡(luò)工

作；

4、負(fù)責(zé)傳達(dá)公司文件、通知及會議精神；負(fù)責(zé)安排各種會議及作好記錄，

編寫會議紀(jì)要和決議；

5、負(fù)責(zé)員工考勤管理的記錄、審核工作；負(fù)責(zé)員工招聘、離職及內(nèi)部調(diào)動

手續(xù)的辦理；

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6、負(fù)責(zé)接待來訪、業(yè)主投訴井及時轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)部門進(jìn)行處理，作好記錄工作；

7、負(fù)責(zé)重大投訴的回訪工作；做好存檔并負(fù)責(zé)各類檔案的日常管理工作；

8、負(fù)責(zé)業(yè)主特殊求助事件的安排、處理工作；

9、負(fù)責(zé)策劃并落實便民服務(wù)相關(guān)項目，制定相關(guān)的收費標(biāo)準(zhǔn)；收繳各類服

務(wù)費等；及時做好物業(yè)管理費催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴；

10、檢查監(jiān)督本公司維修、保安以及保潔人員工作情況并按制度進(jìn)行考核，

按要求抓好管理工作；

11＞熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責(zé)

任區(qū)管理的實際操作；

12、負(fù)責(zé)制定社區(qū)的文體活動計劃并組織實施；

13、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)業(yè)主裝修申請的審批及重大違章事件的處理工作；

14、負(fù)責(zé)向業(yè)主發(fā)布小區(qū)內(nèi)各種公眾信息，如停水、停電通知等：

15、協(xié)助總經(jīng)理處理日常事務(wù)、上傳下達(dá)協(xié)調(diào)部門工作；認(rèn)真完成公司交

給的其他任務(wù)。

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接待員崗位職責(zé)

1、熟練掌握國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，熟悉公司各項規(guī)章

制度，樹立為'巾主服務(wù)的思想；

2、熟悉園區(qū)內(nèi)的物業(yè)情況，掌握小區(qū)內(nèi)相關(guān)的管理資料，

不斷完善整理詳盡的業(yè)主檔案；

3、在辦公室主任的統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé)業(yè)主日常報修接待工作及文檔資料

的保存和管理，做好各項基礎(chǔ)性工作；

4、認(rèn)真記錄、積極處理業(yè)主投訴相關(guān)內(nèi)容，及時派人處理

或向上級主管領(lǐng)導(dǎo)匯報；

5、負(fù)責(zé)收集并處理業(yè)主的建議、看法和意見等；

6、按照物業(yè)服務(wù)的需求，對公司勞保用品和其他維修材料進(jìn)行統(tǒng)一管理,

建立物資臺帳；

7、協(xié)助主任組織會議，并做好會議記錄；

8、認(rèn)真完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)：

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物業(yè)管理員崗位職責(zé)

在辦公室主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理服務(wù)工作。

1、熟悉并掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況；

2、建立收費臺帳，掌握收費動態(tài)，及時收取、催交各項應(yīng)收費用;

3、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理業(yè)主裝修事務(wù)；

4、負(fù)責(zé)巡視物業(yè)使用情況，以及保潔、維修人員的工作情況；

5、負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通、回訪工作，有效處理業(yè)主的投訴；

6、全面掌握小區(qū)房屋使用情況，建立業(yè)主檔案；

7、負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生管理工作，保證小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清新整潔；

8、負(fù)責(zé)處理小區(qū)內(nèi)違章及突發(fā)事件；

9、配合公司其他部門工作，完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

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維修部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)制定本部門的工作計劃，并對維修材料的控制制定出相應(yīng)

的標(biāo)準(zhǔn)；;

2、負(fù)責(zé)報修工作的確認(rèn)及維修、回訪工作；

3、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、住戶部分設(shè)施的安裝、維修；負(fù)責(zé)各類

設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)；

4、負(fù)責(zé)確保小區(qū)供暖、供水、供電正常；

5、負(fù)責(zé)小區(qū)交付使用的驗收和水電的開通；

6、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修施工中的水電管理；

7、負(fù)責(zé)各類維修工具的管理；

8、負(fù)責(zé)緊急突發(fā)性事件的水、電、氣的處理等；

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第15頁共107頁

9、負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主解決一些工程維修的技術(shù)問題；

10、負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督執(zhí)行本部門各班組、各崗位職責(zé)、標(biāo)準(zhǔn)

及工作流程。

（高壓運行）電工崗位職責(zé)

1、執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹立良好的服務(wù)意識；嚴(yán)格遵

守公司制定的各項規(guī)章制度；

2、努力學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)知識，做到“三熟三能”，即熟悉設(shè)備、

系統(tǒng)和基本原理；熟悉操作和事故處理；熟悉本崗位的規(guī)程

制度；能掌握運行狀況，能及時發(fā)現(xiàn)和排除故障，能掌握一

般的維修技能；

3、嚴(yán)格執(zhí)行“兩票二制一參數(shù)”，杜絕違章作業(yè)；

4、嚴(yán)格遵守服務(wù)相關(guān)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對住戶的報修要求及時修理，并

做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴；

5、按時進(jìn)行設(shè)備巡視，發(fā)現(xiàn)異常及缺陷情況要及時修理并做

好記錄，必要及時匯報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；

6、按時抄錄各儀表指示情況，及時核算當(dāng)日電量；

7、按照安措反措計劃，及時進(jìn)行事故預(yù)想和反事故演習(xí)，并

協(xié)助電業(yè)部門做好各種安全試驗工作；

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第16頁共107頁

8、負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)供電設(shè)備、線路的保養(yǎng)、維修及公共部位照明設(shè)施的維

修工作。努力做好設(shè)備的養(yǎng)護(hù)工作，確保安全運行；

9、負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記；

10、嚴(yán)格遵守安全工具保管與使用管理規(guī)定，按值移交，定

期進(jìn)行絕保試驗，確保處于完好使用狀態(tài)；

11、完成上級交辦的其他任務(wù)。

水暖工崗位職責(zé)

1、嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，服務(wù)熱情，做到維修及時，不留隱患；

2、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)供水供暖設(shè)施設(shè)備的檢查、維修與保養(yǎng)工作，

確保業(yè)主正常生活；

3、按照公司制定的巡視檢查制度，認(rèn)真巡視轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施，

發(fā)現(xiàn)異常及缺陷及時匯報，并做好相應(yīng)記錄：

4、對轄區(qū)內(nèi)的自來水管、消防水管、消火栓、水龍頭、下水

管、排雨管、客井、化糞池等設(shè)備設(shè)施要經(jīng)常進(jìn)行檢查

管理，并及時做好維修工作，冬季做好防凍保暖工作；

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5、發(fā)現(xiàn)安全隱患及時維修處理，未能及時處理要上報有關(guān)領(lǐng)

導(dǎo)。如出現(xiàn)水管爆裂等嚴(yán)重事故，須首先匯報主管領(lǐng)導(dǎo)，

在保證安全的情況下，要及時進(jìn)行搶修；

6、認(rèn)真執(zhí)行維修材料領(lǐng)用制度，本著勤儉節(jié)約的原則，降低

材料消耗；

7、嚴(yán)格遵守各種維修工具的保管與使用管理規(guī)定，按值移交，

確保工具處于完好待用狀態(tài)；

8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時性任務(wù)。

萬能工崗位職責(zé)

1、執(zhí)行公司各項管理規(guī)定，服從管理，遵守紀(jì)律，樹立良

好的服務(wù)意識；

2、熟悉物業(yè)轄區(qū)樓棟號，單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)，水電設(shè)

施，管線走向；

3、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)關(guān)于木、瓦、水、電、焊等方面的小修小補；

4、負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)公用部位設(shè)施設(shè)備的巡視和保養(yǎng)；

5、嚴(yán)格遵守服務(wù)相關(guān)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，及時處理業(yè)主提出

的各種報修要求；

6、接到維修任務(wù)后按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)按時完成維修相關(guān)內(nèi)容，工

作完畢即時清理施工現(xiàn)場，服務(wù)結(jié)束須請業(yè)主簽字認(rèn)可；

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7、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生，

嚴(yán)禁違章作業(yè)；

8、積極為業(yè)主提供多項便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、

規(guī)范，無投訴；

9、愛護(hù)工具，杜絕浪費，按規(guī)定領(lǐng)用維修材料和工具；

10、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時性任務(wù)。

變電所所長崗位職責(zé)

1、所長是變電所的負(fù)責(zé)人，對本所的安全經(jīng)濟(jì)運行、技術(shù)管理、人員

培訓(xùn)等工作負(fù)全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；

2、負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行電業(yè)安全、生產(chǎn)方針及各種規(guī)章制度，加強安全思想

教育，組織安全活動，主持事故、障礙的調(diào)查分析；

3、編制年、月工作計劃（包括大、小修、預(yù)防性試驗、降損、“雙措”

等），并組織實施。按時總結(jié)工作，及時上報工作總結(jié)和各種報表；

4、加強設(shè)備管理，及時組織消除設(shè)備缺陷，不斷提高設(shè)備完好率，使

設(shè)備經(jīng)常處于完好狀態(tài)下運行；

5、建立健全正常運行工作秩序，定期巡視檢查設(shè)備和查閱有關(guān)記錄簿,

了解運行情況，做好安全經(jīng)濟(jì)運行和電能質(zhì)量的分析。遇有較大的

停電工作和較復(fù)雜的操作應(yīng)主持準(zhǔn)備工作，并在現(xiàn)場指導(dǎo)監(jiān)督；

6、組織全所人員學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，不斷提高技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，不定

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編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第19頁共107頁

期的考問講解和考核，搞好現(xiàn)場培訓(xùn)活動；

7、組織好新建、擴建工程投運前的準(zhǔn)備工作，參加工程和設(shè)備質(zhì)量的

驗收工作；

8、負(fù)責(zé)文明生產(chǎn)，環(huán)境整潔，不斷改善所容所貌。

變電所專責(zé)工程師（技術(shù)員）崗位職責(zé)

1、變電所專責(zé)工程師（技術(shù)員）是本所技術(shù)負(fù)責(zé)人,協(xié)助所長做好運

行，技術(shù)管理和培訓(xùn)工作；

2、監(jiān)督檢查規(guī)章制度執(zhí)行情況和各種記錄填寫情況,根據(jù)存在問題

采取改進(jìn)措施，定期檢查，組織好專題運行分析；

3、掌握設(shè)備健康狀況，按期完成設(shè)備定級工作,提出設(shè)備升級規(guī)劃，

根據(jù)國家和上級有關(guān)技術(shù)政策，提出變電所設(shè)備更新規(guī)劃；

4、推廣新技術(shù)，編制保證安全經(jīng)濟(jì)運行，預(yù)防設(shè)備事故、人身事故

的技術(shù)措施和對策；

5、制訂停電工作保證安全的技術(shù)組織措施，審查復(fù)雜操作的操作票,

解決現(xiàn)場發(fā)生的技術(shù)問題;

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第20頁共107頁

6、建立健全圖紙和技術(shù)資料，并保持其符合實際；

7、編制和修改現(xiàn)場規(guī)程；

8、編制專業(yè)技術(shù)管理制度和培訓(xùn)計劃，作好技術(shù)培訓(xùn)和技術(shù)考核工

作。

變電所值班長崗位職責(zé)

1、值班長是本值安全運行和維護(hù)工作的全面負(fù)責(zé)人；

2、組織好本值正常運行工作，接受和執(zhí)行調(diào)度（系統(tǒng)和本公司值班

調(diào)度）命令，正確迅速的進(jìn)行倒閘操作和事故處理：

3、定時組織設(shè)備巡視和抄表工作，發(fā)現(xiàn)缺陷及時組織處理，處理不

了的及時匯報。組織好設(shè)備清掃維護(hù)工作；

4、受理工作票，有疑問時應(yīng)及時向簽發(fā)人提出。組織進(jìn)行工作票所

列安全措施的實施。負(fù)責(zé)設(shè)備檢修后的質(zhì)量驗收工作；

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5、審查操作票，重要操作擔(dān)任監(jiān)護(hù)或操作。審查本班記錄，保證其

正確。根據(jù)季節(jié)變化和設(shè)備薄弱環(huán)節(jié)，做好事故預(yù)想，完成本值

培訓(xùn)工作。

變電所值班員崗位職責(zé)

1、在值班長的領(lǐng)導(dǎo)下，堅守崗位，精神集中，隨時監(jiān)盤，準(zhǔn)備應(yīng)

付可能發(fā)生的異?，F(xiàn)象；

2、有權(quán)接受調(diào)度命令，填寫操作票進(jìn)行倒閘操作和事故處理；

3、負(fù)責(zé)按時巡視設(shè)備，作好記錄，發(fā)現(xiàn)缺陷及時向值班長匯報。

按時抄表并計算有功、無功電量，保證正確；

4、負(fù)責(zé)正確填寫各種記錄，保管工具、儀表、器材、鑰匙和備件，

并應(yīng)按值移交；

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第22頁共107頁

5、做好所用交直流、二次回路熔絲檢查，事故照明試驗以及設(shè)備

維護(hù)、清潔衛(wèi)生和文明生產(chǎn)；

6、加強學(xué)習(xí)做到“三熟”、“三能”。

保安部經(jīng)理崗位職責(zé)

在公司總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安部的各項管理工作。

1.了解和掌握保安部的實際情況，根據(jù)上級領(lǐng)導(dǎo)的要求，結(jié)合實際建立健

全各項管理制度，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通管理工作實施全

面管理；

2.主持保安部工作會議，督促檢查各項規(guī)章制度的落實，組織隊員學(xué)習(xí)業(yè)

務(wù)知識和形體儀表訓(xùn)練，提高全體隊員的整體素質(zhì)；

3.經(jīng)常性檢查保安隊員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評工作，落實崗

位責(zé)任制和獎懲條例；

4.處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問題和事故及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報，

并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展；

5.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各種突發(fā)事件緊急預(yù)案的具體編制與實施工作；

6.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各類消防器材的檢查和管理工作，保障各類自

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第23頁共107頁

動消防系統(tǒng)設(shè)備操作及運行正常；

7.負(fù)責(zé)制定小區(qū)內(nèi)大型文體活動的交通管理相關(guān)方案；

8.負(fù)責(zé)制定重點防火部位的滅火預(yù)案；

9.負(fù)責(zé)組織本部門員工冬季掃雪、夏季防洪，落實工作責(zé)任

制；

10.完成公司交辦的其它工作任務(wù)。

保安班長崗位職責(zé)

在保安經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保安部日常事務(wù)的具體工作。

1、負(fù)責(zé)組織、監(jiān)督和指導(dǎo)當(dāng)值保安員的日常工作，認(rèn)真執(zhí)勤及時糾正和記

錄違紀(jì)違章現(xiàn)象；

2、檢查保安人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設(shè)

施、自衛(wèi)武器等物品；

3、負(fù)責(zé)記錄保安人員獎罰情況，檢查各巡邏點巡視情況；

4、按照保安部制定的培訓(xùn)計劃搞好組織實施工作。定期組織召開班務(wù)會，

經(jīng)常對隊員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班整體素質(zhì)和

業(yè)務(wù)水平，及時解決當(dāng)班時間內(nèi)的各種突發(fā)事件；

5、及時做好上傳下達(dá)和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系；

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第24頁共107頁

6、處理好一般性的治安事件，落實安全措施，預(yù)防各種事故，工作中有處

理不當(dāng)?shù)氖聭?yīng)及時向上級請示匯報；

7、團(tuán)結(jié)隊員，熟悉和掌握隊員的思想動態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力；

8、完成上級領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的其他任務(wù)。

保安員（門崗）崗位職責(zé)

1、熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況；

2、保持威嚴(yán)可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風(fēng)貌；

3、負(fù)責(zé)做好大宗物品進(jìn)出轄區(qū)的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的

出入進(jìn)行管理，制止閑雜人員隨意進(jìn)出轄區(qū)；

4、負(fù)責(zé)做好對機動車輛的出入管理和收費工作。

5、熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報警設(shè)施的使用方法；

6、做好本崗位范圍內(nèi)的衛(wèi)生清潔和交接班工作；

7、負(fù)責(zé)回答、解決住戶及來訪人員提出的屬于本崗職責(zé)內(nèi)的問題；

8、對違反物業(yè)轄區(qū)門禁管理的行為及時進(jìn)行規(guī)勸和制止。

保安員（巡邏崗）崗位職責(zé)

1、嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度，實行24小時巡視巡邏制度，嚴(yán)格執(zhí)行隊列行

走標(biāo)準(zhǔn)，樹立公司良好形象和個人道德風(fēng)范；

2、樹立強烈的責(zé)任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、以及住戶

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第25頁共107頁

求援、報警等工作，確保轄區(qū)治安安全，秩序井然；

3、熟知本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各

條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；

4、熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火

自救知識；

5、巡查公共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時上報,

對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進(jìn)行規(guī)勸和制止；

6、加強對物業(yè)轄區(qū)的機動車輛管理，維持車輛停放秩序；

7、積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓(xùn)，努力提高自身素質(zhì)。

監(jiān)控值班員崗位職責(zé)

1、值班人員不得隨意離開監(jiān)控室，每天做好值班記錄；

2、不帶任何無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控工作室，做好保密工作，不向無關(guān)人員泄露

自己的工作任務(wù)和監(jiān)控設(shè)施；

3、監(jiān)視所有攝像位置的圖象,注意異?，F(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)情況即時通知值班保安；

出現(xiàn)報警信號，立即核查信號真?zhèn)吻闆r；

4、對異常現(xiàn)象要做好記錄和錄像，以作必要時查證使用，做好交接班記錄；

5、監(jiān)視、收聽小區(qū)、電梯內(nèi)警鐘及對講電話，發(fā)現(xiàn)異常立即報告，并及時

與維修部聯(lián)系；

6、當(dāng)監(jiān)視范圍出現(xiàn)異常，如消防煙感器報警，可疑人員出現(xiàn)等等，立即通

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第26頁共107頁

知巡邏崗值班保安到現(xiàn)場查看，爭取將事故消滅在萌芽狀態(tài)之中；

7、熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡單的

維修；

8、負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄。

保安員（車管員）崗位職責(zé)

1、熟悉轄區(qū)內(nèi)停放的車輛及車主情況，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，乂飽滿的精神狀態(tài),

熱情接待車主存取車輛；

2、嚴(yán)格執(zhí)行定號、定位停放車輛，車輛停放整齊有序，室內(nèi)場地保持清潔，

停放車輛不遺失；

3、值班期間不得擅自離開停車場,無論何時不得刁難車主停、取車輛；

4、值班時間不得會客、喝酒、睡覺、看報等做與工作無關(guān)的事，不得讓閑

雜人員隨意出入停車場；

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5、經(jīng)常檢查各種設(shè)施、器材是否完好，如有破損或不全，及時報告辦公室

進(jìn)行維修和補充；

6、督促車主及時繳納車輛停放相關(guān)費用；

7、發(fā)現(xiàn)可疑或異常情況，及時報告；并做好值班記錄和填寫相關(guān)表格，并

做好交接班工作。

保潔綠化部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下遵守公司的規(guī)章制度，全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的保潔、

綠化工作；

2、建立并完善本部門各項管理制度，并負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查及落

實；

3、負(fù)責(zé)綠化、保潔各項工作計劃的制定、落實；

4、按公司相關(guān)規(guī)定，做好本部門人員、設(shè)備機具的保管、調(diào)

配、保養(yǎng)等方面的管理工作；

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第28頁共107頁

5、負(fù)責(zé)本部門各種設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及資產(chǎn)管理；

6、負(fù)責(zé)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外的衛(wèi)生、綠化管理工作；

7、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)花草樹木的栽培、養(yǎng)護(hù)、除草、滅蟲、澆灌等

各項管理工作；

8、負(fù)責(zé)本部門的各項節(jié)能管理工作；

9、負(fù)責(zé)本部門員工職業(yè)道德、安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作；

10、負(fù)責(zé)本部門各種資料的收集、整理、歸檔工作；

11、按公司有關(guān)規(guī)定，做好本部門經(jīng)濟(jì)創(chuàng)收，并對創(chuàng)收相關(guān)

項目實施管理；

12、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。

保潔員崗位職責(zé)

1、遵守公司制定的各項規(guī)章制度，服從分配，及時完成分擔(dān)區(qū)域的工作

任務(wù)；

2、按照服務(wù)相關(guān)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對轄區(qū)進(jìn)行衛(wèi)生清潔，維護(hù)良好的衛(wèi)生

環(huán)境；

3、負(fù)責(zé)所管區(qū)域內(nèi)樓道、樓梯、道路、草坪、雨棚、平臺及公共場地的

清掃和清潔工作；

4、負(fù)責(zé)所管轄區(qū)域內(nèi)（室內(nèi)、室外）設(shè)施、設(shè)備日常清潔和養(yǎng)護(hù)。如樓

梯扶手、門窗、電子門、電表箱、電纜井門、信報箱、管道井門、電

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第29頁共107頁

梯前室的清潔工作；

5、負(fù)責(zé)樓道內(nèi)外雜物的清理及垃圾箱、果皮箱內(nèi)外的垃圾清運工作，嚴(yán)

格遵守操作規(guī)程，安全有序操作；

6、負(fù)責(zé)將各責(zé)任區(qū)內(nèi)垃圾拖運到垃圾中轉(zhuǎn)站，并對中轉(zhuǎn)站進(jìn)行清潔。垃

圾日產(chǎn)日清，不能長時間的積存堆放，并按標(biāo)準(zhǔn)定期對垃圾箱內(nèi)外進(jìn)

行清洗；

7、妥善使用并保管好清掃用具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，無故損壞應(yīng)

按價賠償；

8、對保潔范圍內(nèi)發(fā)現(xiàn)的異常情況及時匯報，發(fā)現(xiàn)違章行為積極進(jìn)行勸阻

和制止，積極配合、協(xié)助其他部門的工作；

9、積極參加本部門組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，并按規(guī)范操作落實到實際工作中；

10、文明服務(wù)，拾金不昧，保質(zhì)保量按時完成保潔工作；

11、完成上級交辦的其他工作任務(wù)。

綠化工崗位職責(zé)

1、遵守公司制定的各項規(guī)章制度，服從管理，樹立良好的服

務(wù)意識；

2、正確并熟練使用園林器械，妥善保管好綠化工具、農(nóng)藥、化肥及其他

用品，嚴(yán)格按規(guī)程操作；

3、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花

草、樹木；

4、負(fù)責(zé)園區(qū)綠化區(qū)域、設(shè)備設(shè)施的日常巡視，認(rèn)真檢查并做

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第30頁共107頁

好記錄；

5、學(xué)習(xí)相關(guān)的職業(yè)技能，對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除

病蟲害，花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證成活率達(dá)90%以上；

6、勸阻園區(qū)中出現(xiàn)的破壞、損害區(qū)域內(nèi)樹木、花卉等行

為；發(fā)現(xiàn)異常情況及時向上級主管領(lǐng)導(dǎo)匯報；

7、綠化養(yǎng)護(hù)操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；

8、管理好綠化灌溉設(shè)施，節(jié)約用水；

9、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。

第二部分各崗位制度

考勤制度

為加強員工的管理，保證工作正常有序的開展，特制定本考勤制度，

以供大家共同遵守。

一、打卡制度

物業(yè)公司全體員工一律實行早晚上下班打卡制度。打卡必須由員工本人執(zhí)

行，嚴(yán)禁代打卡。發(fā)現(xiàn)代打卡者每次罰款一百元；漏打卡者須本部門負(fù)責(zé)

人簽字確認(rèn)，漏打、遲到、早退者每次罰款五元；

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第31頁共107頁

二、請銷假制度

按照物業(yè)公司制定的管理規(guī)定，實行固定公休日休息，如臨時有事則須事

先填寫請假單，經(jīng)總經(jīng)理審核后，按照以下規(guī)定執(zhí)行：

1、事假：部門經(jīng)理有權(quán)給予本部門員工一天以內(nèi)的假期，超過一天以上三

天以內(nèi)的須報請總經(jīng)理，三天以上則需請示執(zhí)行董事，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休息，

否則視為曠工；

2、病假：員工因病無法工作，須電話請示本部門經(jīng)理，并在上班時交付醫(yī)

院開具的診斷書；超過一天以上或三天以內(nèi)的，由主管領(lǐng)導(dǎo)匯報總經(jīng)理，

超過三天的須報經(jīng)執(zhí)行董事枇準(zhǔn)；

3、住院：員工因病需住院治療，須出具住院通知書原件后將復(fù)印后送交主

管部門領(lǐng)導(dǎo)，并由主管部門領(lǐng)導(dǎo)向上級匯報，同時報辦公室存檔。

4、臨時外出：員工在工作時間臨時外出，須請示本部門經(jīng)理同意后，并在

辦公室公示板上標(biāo)明外出時間、處理事項及返回時間，不得超過三小時，

特殊情況根據(jù)實際情況調(diào)整。

5、請假：除因病無法工作之外，均應(yīng)于請假前處理好手中工作，并做好工

作交接和安排，以免影響正常工作。

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第32頁共107頁

6、調(diào)休：員工申請變更休息日須提前填寫調(diào)休申請單，獲批準(zhǔn)后方可調(diào)休。

業(yè)主檔案管理規(guī)定

為規(guī)范本小區(qū)業(yè)戶檔案信息的管理，不斷完善信息的相

關(guān)內(nèi)容，使客戶檔案信息準(zhǔn)確、及時有效，便于開展工作，

同時確保資料的保存完好，特制定本管理規(guī)定：

1、辦公室負(fù)責(zé)指定接待員、檔案員負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的信息收

集、管理及整理工作；

2、專管人員須將業(yè)主的檔案資料分戶建立、逐一保存，建

立統(tǒng)一目錄，同時建立電子檔備份。各類信息詳細(xì)排列，

以便查閱；

3、客戶信息檔案的相關(guān)內(nèi)容包括：業(yè)主收樓及驗收文件、

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第33頁共107頁

裝修文件、日常維修文件、繳費文件、回訪處理文件及

投訴建議等其他文件；

4、專管人員須認(rèn)真填寫各項記錄表，紙文檔與電子文檔同

時進(jìn)行。及時跟進(jìn)業(yè)主檔案的變更，保證信息的準(zhǔn)確性；

5、業(yè)主檔案信息應(yīng)嚴(yán)格管理，注意保密。嚴(yán)禁非相關(guān)人員

查閱，以保護(hù)業(yè)主的隱私，維護(hù)公司良好形象；

6、為確保文檔安全，文件柜要做好防火、防盜、防潮、防

蟲工作；

7、業(yè)主檔案永久保存，及時與業(yè)主溝通，及時變更業(yè)主信

息，保證其準(zhǔn)確性。

技術(shù)檔案管理規(guī)定

1、在辦公室領(lǐng)導(dǎo)下，檔案員負(fù)責(zé)管理施工方移交的全部工

程技術(shù)方面的資料，將文件材料的積累、分類整理和歸檔

工作納入工作管理程序，列入相關(guān)部門和人員的職責(zé)范圍；

2、建立工程技術(shù)檔案資料收發(fā)臺帳，加強資料的收發(fā)管理

工作；

3、工程技術(shù)檔案應(yīng)按工程相關(guān)項目和單位名稱、配套工程、

建檔時間、完檔時間等相關(guān)項目詳細(xì)建立；建設(shè)周期長的

工程，可根據(jù)情況階段歸檔；

4、按照國家有關(guān)要求對歸檔文件材料實行分類排序、組編

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編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第34頁共107頁

檔號等方法進(jìn)行加工、整理。歸檔文件裝訂整齊、字跡工

整、圖樣清晰、簽字手續(xù)完備，圖片、照片等配以文字說

明；

5、及時整理在工程施工中形成的有關(guān)材料，及時辦理歸檔

手續(xù)；如工作變動，需將個人保存的材料及時移交；

6、依據(jù)工程特點建立健全工程文件材料的管理、保管、利

用、保密、鑒定等管理制度，確保檔案安全；

7、按照總公司有關(guān)要求，做好工程檔案管理的登記、借閱、

使用工作，并將各類型工程檔案管理的登記結(jié)果匯總后報

送總公司備案。

門禁卡使用管理規(guī)定

為有效控制外來人員進(jìn)出小區(qū)，提高安全因素，發(fā)揮門禁卡的作用，

特此對員工門禁卡的使用管理做出以下規(guī)定：

一、門禁卡的領(lǐng)用：門禁卡由辦公室統(tǒng)一制作、管理，發(fā)放給工作需要

領(lǐng)用的員工。員工在辦公室領(lǐng)取門禁卡時，辦理相關(guān)確認(rèn)領(lǐng)用手續(xù)。

二、門禁卡的補辦：使用不當(dāng)損壞或遺失，須辦理相關(guān)補辦手續(xù)，損

壞卡由辦公室收回。

三、門禁卡的注銷：

1、門禁卡屬于智能IC卡，卡內(nèi)存儲了小區(qū)樓宇的相關(guān)信息。如遺失，

請速到辦公室辦理注銷手續(xù)。

2、因門禁卡遺失未及時辦理注銷手續(xù)引起的后果，由領(lǐng)用人全部承擔(dān)。

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3、領(lǐng)用人因離職等原因不再使用時，需上交所領(lǐng)用門禁卡，辦公室需

加以核對編號無誤后，辦理相關(guān)離職手續(xù)。

四、門禁卡的使用：

1、本小區(qū)采用的門禁卡具有逐步實現(xiàn)人、車進(jìn)出小區(qū)的身份識別功

能；

2、進(jìn)出小區(qū)時，需持卡靠近讀卡器，經(jīng)身份識別后，門禁可自動開

啟；

3、門禁卡僅限領(lǐng)用人工作時間內(nèi)使用，實行早領(lǐng)用晚交回制度；

4、禁止將本人所使用的門禁卡轉(zhuǎn)借他人使用，以避免造成不必要的安

全隱患；

5、門禁卡請勿彎折、水浸或接近磁場，因此造成的門禁卡損壞由持卡

人自行承擔(dān)。

勞保用品領(lǐng)用管理規(guī)定

1、辦公室負(fù)責(zé)辦公用品及勞保用品的計劃、采購、發(fā)放及保管工作；

2、遵循勤儉節(jié)約的原則，勞保用品的發(fā)放須依據(jù)各部門、各工種工作

性質(zhì)和勞動條件，發(fā)給不同的勞動保護(hù)用品，勞保用品不得移作他用

或領(lǐng)而不用；

3、發(fā)放勞保用品必須落實執(zhí)行領(lǐng)用、保管和發(fā)放制度，嚴(yán)格按規(guī)定和

標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放；

4、對消耗品實行按需采購，節(jié)約領(lǐng)用；

5、非消耗品采用交舊領(lǐng)新制，更換非消耗品（如筆、手套、刷子等）

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需提供原有破損物品，以舊換新。

6、對勞保用品進(jìn)行規(guī)范堆放，標(biāo)識清楚，定期清掃與整理；并采取必

要的防蟲、防潮、放火、防盜的安全措施；

7、對失效、報廢的勞保用品，要認(rèn)真填寫報廢單，寫明名稱、價格、

數(shù)量、金額、報廢原因后，經(jīng)總經(jīng)理審核批準(zhǔn)方能報廢；

8、物品的領(lǐng)用、發(fā)放，須按“先進(jìn)先出，計劃供應(yīng)，節(jié)約用料”的原

則進(jìn)行。

空置房管理制度

為了使玫瑰港灣的空置房得到規(guī)范管理，保證房態(tài)信息的

準(zhǔn)確性、及時性，并維護(hù)其正常的功能，特制定本管理制度。

1、小區(qū)的空置房鑰匙由物業(yè)公司辦公室統(tǒng)一保管和管理，

按鑰匙管理規(guī)定進(jìn)行管理和保存；

2、由辦公室隨時提供空置房的房號，及相關(guān)資料的核對、

修改，編制小區(qū)空置房號統(tǒng)計表，并派專人對空置房的現(xiàn)

場進(jìn)行抽檢；

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編號：

時間：2021年X月