某公司工程部管理手冊

工程部管理手冊

一、崗位職責(zé)與管理制度

1.工程部行為準(zhǔn)則

1.1目的

規(guī)范工程維修人員的服務(wù)行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

1.2適用范圍

適用于福建時代眾聯(lián)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司工程部員工。

1.3內(nèi)容

1.3.1關(guān)心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規(guī)章制度和勞動紀(jì)律，維護公司利

益和榮譽，愛護公司設(shè)備、設(shè)施。

1.3.2認真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費公司資源.

13.3從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識，團結(jié)、真誠協(xié)作，達到暢順、高效率的

工作績效，切實服從經(jīng)理的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從

后投訴”。

1.3.4對工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔(dān)責(zé)任，并從中吸取教訓(xùn)，不斷提升工

作水平。

1.3.5未經(jīng)公司經(jīng)理授權(quán)或批準(zhǔn)，不得以公司名義對外展開業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪

酬或間接利益之工作。

1.3.6未獲批準(zhǔn)，不準(zhǔn)將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈與、

轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。

1.3.7工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。

1.3.8嚴(yán)禁向商家或業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。

1.3.9必須將服務(wù)意識，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，

對業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心、細致地回答或解釋，不得推脫。

1.3.10對設(shè)備、設(shè)施及商家或業(yè)主報修項目應(yīng)及時認真地處理，一般情況由當(dāng)班員工處

理完畢。

1.3.11對上門服務(wù)應(yīng)注意商家或業(yè)主屋內(nèi)衛(wèi)生，必須穿鞋套，不得損壞商家或業(yè)主

物品，如移動物品，需經(jīng)商家或業(yè)主同意，收費時應(yīng)公平、公正、公開、合

理，并經(jīng)商家或業(yè)主簽字生效，服務(wù)完畢，應(yīng)將工作場所打掃干凈。

2.工程部經(jīng)理崗位職責(zé)

2.1任職資格

2.1.1具有本科以上學(xué)歷，《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》

2.1.2具備工程管理理念與理論基礎(chǔ)，熟練掌握電工基本原理。

2.1.3具有較強的專業(yè)知識，全面了解住宅和商業(yè)內(nèi)各種設(shè)備的基本原理。能夠?qū)?/p>

下屬進行技術(shù)指導(dǎo)。

2.1.4掌握機電工程設(shè)計基礎(chǔ)知識、熟悉電子通訊設(shè)備、計算機、暖通、空調(diào)、給

排水設(shè)備、電梯等的使用和維護管理，熟悉基建、環(huán)境保護、安全生產(chǎn)、勞

動保護方面的政策與法規(guī)。

2.2工作內(nèi)容

2.2.1全面管理時代廣場工程部事務(wù)。

2.2.2負責(zé)組織人員對購物廣場物業(yè)接管驗收和交接工作，負責(zé)住宅區(qū)全部工程資

料的交接和使用管理工作；負責(zé)協(xié)調(diào)主力店、次主力店、商業(yè)街內(nèi)商鋪的入

駐裝修管理及公用設(shè)施設(shè)備的管理；

2.2.3負責(zé)購物廣場所有商家施工現(xiàn)場的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)公司與開發(fā)商的各

項工程遺留問題的處理；

2.2.4負責(zé)時代廣場內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、督導(dǎo)和管理工作；負責(zé)簽發(fā)工程部上

報公司的各種文件、報表、通知和內(nèi)部管理規(guī)定；建立完整的設(shè)備設(shè)施技術(shù)

檔案和維修檔案。

2.2.5負責(zé)突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設(shè)備事故原因，制訂預(yù)

防措施。

2.2.6負責(zé)對設(shè)備保修單位維護保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評定，根據(jù)設(shè)

備的特點制訂或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的年度、季度、月度、周預(yù)防性檢修保養(yǎng)計劃，

并監(jiān)督落實。

2.2.7檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提

出處理意見，負責(zé)具體的技術(shù)性檢查。

2.2.8制定和審定員工培訓(xùn)計劃，定期對員工進行業(yè)務(wù)技能、服務(wù)意識、基本素質(zhì)

的培訓(xùn)；

2.2.9負責(zé)商業(yè)綜合體設(shè)備設(shè)施大、中工程改造的申請和實施；

2.2.10配合其他部門開展工作，落實上級安排之臨時性工作。

3.工程部主管崗位職責(zé)

3.1任職資格

3.1.1具有《中華人民共和國特種操作許可證》

3.1.2具有中級以上電工技術(shù)等級資格或相關(guān)技術(shù)等級資格。

3.1.3掌握電工基本原理。

3.1.4熟悉時代廣場內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號、名稱。

3.2工作內(nèi)容

3.2.1協(xié)助經(jīng)理落實時代廣場內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理工作。

3.2.2具體負賁時代廣場內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報修項目及

對員工的培訓(xùn)。

3.2.3負責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修工作。

3.2.4對維保所需配件進行管理，各類設(shè)備運行資料的記錄與管理，維修資料的管

理。

3.2.5督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。

4.工程部維修工崗位職責(zé)

4.1任職資格

4.1.1具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》

4.1.2熟練掌握電工基本原理。

4.1.3熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作。

4.2工作內(nèi)容

4.2.1服從經(jīng)理和主管（領(lǐng)班）的調(diào)度與工作安排。

4.2.2負責(zé)時代廣場內(nèi)內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保工作，負責(zé)水電及其它。

4.2.3參加設(shè)備故障的搶修工作，及時排除設(shè)備故障，確保時代廣場內(nèi)的設(shè)備保持

良好運行狀態(tài)。

4.2.4根據(jù)預(yù)防性維修及保養(yǎng)計劃，認真完成各類設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作。

5.工程部機電設(shè)備運行管理人員崗位職責(zé)

5.1任職資格

5.1.1具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》。

5.1.2中級以上技術(shù)等級。

5.1.3有一定的機電設(shè)備維修管理經(jīng)驗。

5.2工作內(nèi)容

5.2.1機電設(shè)備運行管理人員必須不斷學(xué)習(xí)，提高技術(shù)技能，必須有高度的責(zé)任心，

必須持有相關(guān)的技術(shù)證件。

5.2.2機電設(shè)備運行期間，須確保其安全運行，隨時巡查，并作好相關(guān)記錄，嚴(yán)格

執(zhí)行交接班制度。

5.2.3所有設(shè)備運行期間須24小時有人值班并巡查，及進發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。

重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。

5.2.4設(shè)備停止運行期間，須按時檢查并試運行。所有設(shè)備須制定詳細維修保養(yǎng)計

戈I,定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。

5.2.5所有設(shè)備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進行，不得隨意更改或省略操作

步驟。嚴(yán)禁在設(shè)備啟動前不作檢查。

5.2.6按說明書規(guī)定更換設(shè)備零部件、冷卻液、潤滑液等，嚴(yán)禁設(shè)備疲勞運行或帶病運行。

5.2.7保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔，嚴(yán)禁無關(guān)人員進入設(shè)備房，設(shè)備設(shè)施專用工具或備件

等須造冊登記，擺放整齊并保管好。

5.2.8所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責(zé)任人，所有標(biāo)牌警示須準(zhǔn)確齊備到位。

6.工程部弱電維修工崗位職責(zé)

6.1任職資格

6.1.1具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》。

6.1.2有弱電維保經(jīng)驗。

6.1.3有中級以上技工職稱。

6.2工作內(nèi)容

6.2.1弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護計劃，并按計劃實施。

6.2.2對工作范圍內(nèi)的故障和事故進行處理，并作好記錄。

6.2.3對弱電系統(tǒng)進行巡查監(jiān)控，抄表記錄。

6.2.4參加應(yīng)急搶修，配合其他工程人員工作。

6.2.5對外單位弱電施工布線等進行監(jiān)控。

8、工程部值班、交接班管理規(guī)定

8.1目的：

規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。

8.2適用范圍

適用時代廣場工程部值班人員.

8.3值班制度

8.3.1值班人員在值班期內(nèi)必須堅守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。

8.3.2值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報修工作，不能處理的應(yīng)注明原因。發(fā)現(xiàn)設(shè)

備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主管或值班總負責(zé)人反映。

8.3.3應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)

馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主管或值班總負責(zé)人匯報。

8.3.4認真填寫好各“機電設(shè)備運行日志”和《工程部值班交接班記錄表》及其它

相關(guān)記錄。

8.3.5值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向經(jīng)理申請。

8.3.6嚴(yán)禁無關(guān)人員進入值班室和機電設(shè)備房，檢查各類工具和鑰匙等。

8.4接班制度

8.4.1認真聽取交班人員的值班和設(shè)備運行情況報告。

8.4.2查看上一班的值班日志和運行日志及巡查記錄等。

8.4.3檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機房是否干凈整潔。

8.4.4巡視各設(shè)備的運行情況，各參數(shù)是否正常。

8.5交班制度

8.5.1交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。

8.5.2交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。

8.5.3交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況及存在的未處理問題。

8.5.4所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚，等接班人員確認。

8.6不能交接班之情況：

8.6.1上一班運行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。

8.6.2正在進行倒閘操作或事故處理過程中。

8.6.3交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人員負責(zé)處理事故，接班人協(xié)助

事故處理。

8.6.4交班人隱瞞問題不報，經(jīng)查證確系其責(zé)任的。

8.7附表：

8.7.1《工程部值班交接班記錄》

工程部值班交接記錄表

NO:ZR-ZLGC301

日期值班時段值班人

處理結(jié)果或建議：

值

班

內(nèi)

容

接班人員意見：

日期接班時間接班人員

9.工程部鑰匙管理規(guī)定

9.1目的

規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。

9.2適用范圍

適用于時代廣場工程部。

9.3內(nèi)容

9.3.1所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。

9.3.2各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標(biāo)明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜

由工程主管掌管。

9.3.3在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，

如特殊情況下，必須經(jīng)主管同意并填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》；

9.3.4工程人員用鑰匙，須填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》并簽名確認，工程人員離

開本部門，所有鑰匙須繳回。

9.3.5鑰匙丟失或損壞時，當(dāng)事人應(yīng)填寫《鑰匙丟失/損壞申請表》，工程主管查實后

填表補回。

9.3.6工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,

每月月底統(tǒng)計一次，填寫《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》。

9.4附表：

9.4.1《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》

9.4.2《鑰匙丟失/損壞申報表》

9.4.3《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》

領(lǐng)（借）用鑰匙登記表

NO:ZR-ZLGC304.

日期設(shè)備鑰匙名稱數(shù)量借/領(lǐng)匙原因借匙人歸還日期接匙人

鑰匙丟失/損壞申報單

NO:ZR-ZLGC305.

時間鑰匙名稱

丟失地點丟失或損壞數(shù)量

原因：

丟失或損壞鑰匙人工程部主管

鑰匙丟失/損壞申報單

NO:ZR-ZLGC305

時間鑰匙名稱

丟失地點丟失或損壞數(shù)量

原因：

丟失或損壞鑰匙人工程部主管

物品材料月庫存統(tǒng)計表

NO:ZR-ZLGC306

序號內(nèi)容（名稱）上月庫存本月進本月出本月庫存?zhèn)渥?/p>

制表:審核:

二、工程維修管理規(guī)定

1.維修服務(wù)承諾

1.1目的：

維修管理人員服務(wù)于正榮時代廣場商家及業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成商家及業(yè)主的

每一起報修任務(wù)，圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責(zé)，讓商家及業(yè)

主滿意是我們工作的目標(biāo)。

1.2服務(wù)承諾

1.2.1維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達到維修時能準(zhǔn)確

判斷，處理快速。

1.2.2講究文明禮貌，注重言行舉止，尊重商家及業(yè)主，急商家及業(yè)主所急。

1.2.3.工作認真細致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負責(zé)賠償。

1.2.4盡力做到當(dāng)天的維修投訴當(dāng)天處理完，實在無法完成的必須向商家及業(yè)主解

釋清楚，做到維修及時率達到99%以上，維修合格率達到95%以上。

1.2.5確保商家及業(yè)主用水用電安全正常，按時抄表，維護商家及業(yè)主利益，做到

有錯必糾。

1.2.6所有員工必須定期參加培訓(xùn)，持證上崗，確保時代廣場內(nèi)所有機電設(shè)備處于

良好的運行狀態(tài)。

1.2.7經(jīng)?；卦L，征求商家及業(yè)主意見，傾聽商家及業(yè)主聲音。

2.工程部日常工作管理規(guī)定

2.1目的

規(guī)范工程部內(nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為商家及業(yè)主提供高效

優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

2.2適用范圍

時代廣場工程部全體員工

2.3內(nèi)容：

2.3.1按時上下班，上午12：00分和下午18：00分前不能提前下班或吃飯，中午

上班不能遲到。

2.3.2上班時間內(nèi)無具體工作時，原則上在辦公室等候，需外出巡查設(shè)備情況時須

告知主管，不得辦私事。

2.3.3上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。

2.3.4及時處理維修申請單，不得積壓。上午11：10和下午17：10以前的維修單，

必須及時處理完畢，有些維修如情況緊急或商家業(yè)主有特殊要求的，不管加

班與否，都必須在當(dāng)天處理完畢。當(dāng)天無法處理的都必須在“維修情況”欄

內(nèi)注明原因，每個維修單處理完畢后須商家業(yè)主與維修人員簽名。

2.3.5上門維修時須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時間，增加工作

效率，少跑路，多干活。

2.3.6服從主管安排，每天上班后先在辦公室報到，等候分配一些重點的突出的或

需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。

2.3.7緊急情況時工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應(yīng)急

處理，直到事故處理完畢才能離開。

2.3.8服務(wù)態(tài)度作為上門維修服務(wù)的一部份，每個工作人員必須提高自身素質(zhì)，工

作時認真負責(zé)，樹立良好的敬業(yè)精神，不斷提高業(yè)務(wù)水平。

2.3.9工作時務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、

水泵房或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項工作。

2.3.10團結(jié)務(wù)實，努力工作，遵守本部門之制度。

2.3.11工程部主管，每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查各班值班巡查情況，每星

期不定時抽查不少于1次，抽查內(nèi)容見《工程部抽查表》。

2.3.12主管（領(lǐng)班）綜合考慮各種情況（含經(jīng)理交待事項、機電設(shè)備是否已到檢修

時間等），將當(dāng)天工作安排下去。

2.3.13各當(dāng)班維修人員原則上（除值班人員外）無維修單時應(yīng)在值班室等候待命。

2.3.14各當(dāng)班維修人員出去維修，（含有償服務(wù)和公共維修），應(yīng)注明時間，回來交

單時應(yīng)注明完成時間，并且盡量讓商家業(yè)主寫上意見，以備查單考核，具體

見《維修單》。

2.3.15關(guān)于機電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由經(jīng)理安排填寫維修單，其余參照4

條辦法。

2.3.16土建人員的維修工作，經(jīng)理（主管）應(yīng)以抽查的辦法，檢查完成的工效。

2.3.17所有的維修，經(jīng)理（主管）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來隨機處理。

2.4附表

2.4.1《工程部抽查表》

工程部抽查表

年月日NO：ZR-ZLGC310

抽查質(zhì)

位置內(nèi)容量結(jié)果問題記錄整改情況抽查人

環(huán)境衛(wèi)生

維保情況

電梯

記錄資料

操作情況

環(huán)境衛(wèi)生

維保情況

配電房

記錄資料

操作情況

環(huán)境衛(wèi)生

維保情況

發(fā)電機房

記錄資料

操作情況

環(huán)境衛(wèi)生

維保情況

水泵房

記錄資料

操作情況

環(huán)境衛(wèi)生

維保情況

聯(lián)動系統(tǒng)

記錄資料

操作情況

環(huán)境衛(wèi)生

維保情況

風(fēng)機房

記錄資料

操作情況

環(huán)境衛(wèi)生

監(jiān)控中心維保情況

記錄資料

操作情況

3.零星工程申報與施工管理規(guī)定

3.1本時代廣場所轄范圍內(nèi)零星工程須盡量做到自檢自修，在人力或技術(shù)方面確

有困難時可申請對外委托施工。

3.2零星工程對外委托施工，須由維修責(zé)任人申請，填寫對外委托維修申請單，

由工程主管組織相關(guān)人員現(xiàn)場考查，報經(jīng)理審批后方可施工。

3.3所有外委零星工程申報同時須做好材料預(yù)算，工期預(yù)計、所需人工費用及施

工開始日期等。

3.4對外委施工單位或個人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。

3.5施工前工程主管須組織維修責(zé)任人及施工方擬定詳細施工方案，施工方人員

須按所擬定方案進行，施工時對施工地點是否有水、電、氣等經(jīng)過應(yīng)作詳細

了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復(fù)原有水、電、氣等標(biāo)志。

3.6施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人

或車輛等造成安全隱患時，須作相應(yīng)警示或防護。

3.7施工期間維修責(zé)任人應(yīng)對施工全過程跟蹤，工程主管應(yīng)定時巡查，對施工所

用材料須嚴(yán)格發(fā)放和保管，杜絕材料損失。

3.8施工完畢后由施工方申請，由工程部主管組織相關(guān)人員驗收，填寫相關(guān)驗收

報告呈報經(jīng)理審批。

4.客戶報修服務(wù)管理規(guī)定

4.1目的

規(guī)范住戶報修服務(wù)規(guī)程，增加客戶維修滿意率，完善內(nèi)部維修管理。

4.2適用范圍

適用時代廣場商家業(yè)主報修處理工作。

4.3內(nèi)容

4.3.1工程維修人員從前臺接《維修單》或按口頭通知接獲維修內(nèi)容。

4.3.2由前臺或工程人員預(yù)約大致上門維修服務(wù)時間，非特殊情況不得超過預(yù)約時

間10分鐘，特慶情況須與客戶溝通并取得同意。

4.3.3工程部主管根據(jù)報修內(nèi)容，安排維修人員的工作。維修人員安排應(yīng)以本項專長和上

門快捷為原則。

4.3.4維修人員到達現(xiàn)場后，對報修項目進行確認，并向客戶告之收費標(biāo)準(zhǔn)，客戶同

意后才能開始維修。

4.3.5上門維修整個過程應(yīng)注意文明禮貌，現(xiàn)場清潔衛(wèi)生，移動室內(nèi)設(shè)施須有商家業(yè)

主同意，損壞東西要致歉并按價賠償。

4.3.6維修工作完成后，維修人員應(yīng)清整工作現(xiàn)場，檢查試用。按《維修項目收費

標(biāo)準(zhǔn)》，在維修單上注明各項費用金額，并請客戶簽名認可。

4.3.7維修人員在《維修單》中維修情況欄內(nèi)注明情況，并簽上維修人名字，將第

一聯(lián)交客戶，第二聯(lián)交回工程部主管存檔，第三聯(lián)交前臺轉(zhuǎn)財務(wù)部作為計收

服務(wù)費用的依據(jù)。

4.3.8月底對維修內(nèi)容進行統(tǒng)計，填寫《工程部有償服務(wù)登記表》，并對維修內(nèi)容進

行抽查回訪，統(tǒng)計零修及時率與合格率。

4.4工程部報修處理程序（見下頁程序圖）

4.5附表

4.5.1《維修單》

4.5.2《有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》（公司另行制定發(fā)布執(zhí)行）

4.5.3《工程部有償服務(wù)登記表》

4.5.4《零修及時率統(tǒng)計表》

維修單

日期:年月日NO：ZR-ZLGC311

業(yè)主姓名物業(yè)位置預(yù)約時間

聯(lián)系人聯(lián)系電話派單人

維維

修修

內(nèi)情

容況

接單時間完成時間

維修負責(zé)人

工程部有償服務(wù)登記表

NO:ZR-ZLGC313.

維修材料及

序號時間位置維修內(nèi)容人工費用維修人

零修及時率統(tǒng)計表

NO：ZR-ZLGC314.

內(nèi)容^\1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

實際零修項

目報修總數(shù)

維修及時的

單據(jù)數(shù)

零修及時率

維修合格的

單據(jù)數(shù)

實施維修的

單據(jù)數(shù)

零修合格率

統(tǒng)計人

注：零修及時率二維修及時的單據(jù)數(shù)X100

實際零修項目報修總數(shù)

維修合格的單據(jù)數(shù)Yirm

零修合格率=實施維修的單據(jù)數(shù)1UU%

5.公共維修

5.1目的

規(guī)范公共維修程序,確保公共設(shè)施良好。

5.2適用范圍

時代廣場工程部公共維修。

5.3內(nèi)容

5.3.1公共維修由前臺統(tǒng)一派單或口頭通知，口頭通知維修服務(wù)在維修完畢后須補

單確認。

5.3.2工程部主管根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對維修內(nèi)容進行規(guī)劃設(shè)計，并作出人

工、材料、工期等的預(yù)算報經(jīng)理審批，日常小修可直接由維修人員在倉庫領(lǐng)

材料修理。

5.3.3維修人員做好維修前的準(zhǔn)備工作，（如工具、材料、安全防范措施等），做好

現(xiàn)場清理工作。

5.3.4維修過程須認真負責(zé)，相關(guān)人員要跟蹤檢查。

5.3.5維修結(jié)束后要檢查試用，恢復(fù)現(xiàn)場。

5.3.6維修人員應(yīng)填寫好“維修單”并交回工程部及前臺備檔。

5.3.7一定時間內(nèi)復(fù)查。

5.4附表

5.4.1《工程部公共維修登記表》

工程部公共維修登記表

NO：ZR-ZLGC315.

序號時間位置維修內(nèi)容維修材料維修人

6.機電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定

6.1目的

規(guī)范機電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機電設(shè)備設(shè)施運行良好，保障人員及財產(chǎn)

安全。

6.2適用范圍

時代廣場工程部機電設(shè)備設(shè)施維修人員。

6.3內(nèi)容

6.3.1機電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細準(zhǔn)確。

6.3.2機電設(shè)備設(shè)施應(yīng)制定完善維修保養(yǎng)計劃并落實。

6.3.3機電設(shè)備設(shè)施的報修由工程部人員根據(jù)維保計劃，現(xiàn)場運行情況或故障填報

《機電設(shè)備設(shè)施維修報批表》，工程部經(jīng)理根據(jù)維修內(nèi)容確定方案，主管（領(lǐng)

班）負責(zé)維修現(xiàn)場的組織、指揮、監(jiān)管。

6.3.4參與維修人員應(yīng)嚴(yán)格按方案、按步驟操作，前期準(zhǔn)備工作要細致到位，維修

標(biāo)志、警示、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本項目維修之資格。

6.3.5維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場，待主管確認后對機電設(shè)備設(shè)施進行試運行,

24小時內(nèi)應(yīng)加大對維修現(xiàn)場的巡查力度。

6.4附表

6.4.1《設(shè)備情況登記表》

6.6.2《機電設(shè)備設(shè)施維修報批表》

設(shè)備情況登記表

類別NO：ZR-ZLCC316

序號設(shè)備名稱型號規(guī)格設(shè)備編號安裝位置數(shù)量功率產(chǎn)地備注

機電設(shè)備設(shè)施維修報批表

NO:ZR-ZLGC318

歸巨地點

維修人員

維修內(nèi)容

維修方案（包括時間、人工、材料等）

工程部主管:

工程部經(jīng)理:

7.工程部機電設(shè)備設(shè)施環(huán)境要求管理規(guī)定

7.1目的

滿足機電設(shè)備設(shè)施使用條件，延長設(shè)備設(shè)施的使用期。

7.2適用范圍

時代廣場工程部設(shè)備設(shè)施房。

7.3內(nèi)容

7.3.1保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔，專用工具、備件擺放整齊有序。

7.3.2所有設(shè)備房應(yīng)有2次/月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無雜物等。各箱柜內(nèi)

無灰塵、油漬、結(jié)碳等。

7.3.3照明燈光穩(wěn)定，有足夠的高度。經(jīng)常檢查備用照明工具，確保齊備良好。

7.3.4機房內(nèi)應(yīng)通風(fēng)良好，門窗開啟靈活，防小動物設(shè)施完好。

7.3.5確保輔助設(shè)備運行良好，保持適當(dāng)環(huán)境溫度。

8.房屋本體維修基金管理規(guī)定

8.1本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn)，以每棟房屋為單位，由該棟房屋

的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔(dān)和享有。

8.2業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用，保修期滿后的第一個月起按月向管理處繳交

本體維修基金，業(yè)主發(fā)生變更時所交的本體維修基金不作退還。

8.3本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護，具體包括：

8.3.1房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結(jié)構(gòu)部位（包

括構(gòu)造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、

本體共用排煙管（道），電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道，消防

設(shè)施、機電設(shè)備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。

8.4本體維修基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修，70%用于

房屋本體共用部位中修以上的維護工程。

8.5本體維修基金遵循“專款專用”的原則，以房屋本體每棟為單位設(shè)立專用賬

號存放本物業(yè)的本體基金帳內(nèi)。

8.6房屋本體的日常維修和零星小修金額1000元以下的由管理處主管簽名后支付，

中修以上維修工程或維修金額在1000元以上時，需業(yè)主委員會或該棟房屋50%

以上業(yè)主書面同意方可支付。

8.7房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)小區(qū)本體維修

基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，由全體業(yè)主分?jǐn)?，單棟房屋本體維修

基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)委會或該棟50%以上業(yè)主書面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)

定分?jǐn)偂?/p>

8.8中修以上維修工程，管理處應(yīng)向業(yè)委會提交維修基金使用計劃并審議通過。

業(yè)委會應(yīng)在收到管理處的計劃后15日內(nèi)做出答復(fù)，急修工程應(yīng)在7日內(nèi)做出

答復(fù)，業(yè)委會逾期視為同怠。若業(yè)委會或該棟房屋5。%以上業(yè)主不同意使用本

體維修基金，管理處認為有充足理由使用，可由物業(yè)公司提出申請，經(jīng)區(qū)住

宅管理部門核準(zhǔn)后實施。

8.9本體維修基金的收支情況由管理處每3個月公布一次，并接受有關(guān)部門和業(yè)

主的監(jiān)督、質(zhì)詢。

8.10經(jīng)業(yè)委會或所維修養(yǎng)護的單棟房屋50%以上業(yè)主同意，日常小修可以超出本規(guī)

定的本體基金比例。

8.11附表

8.11.1《房屋完好率統(tǒng)計表》

8.11.2《房屋設(shè)施零星小修記錄表》

8.11.3《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護記錄表》

8.11.4《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護計劃表》

8.11.5《房屋中（大）修工程計劃表》

8.11.6《房屋本體維修基金使用情況匯報表》

8.11.7《房屋本體維修基金臺帳》

房屋完好率統(tǒng)計表

NO:ZR-ZLGC319.

統(tǒng)計時間（月）123456789101112

總建筑面積（肝）

基本完好房面積

（m2）

一般損壞房面積

（m2）

嚴(yán)重損壞房面積

房屋設(shè)施零星小修記錄表

擬制：核準(zhǔn):

房屋設(shè)施維修養(yǎng)護記錄表

NO:ZR-ZLGC321.

維保時間維保項目維保情況維保人備注

制表：審核：批準(zhǔn):

房屋設(shè)施維修養(yǎng)護計劃表

NO：ZR-ZLGC322.

外墻瓷片外墻防漏

外墻清洗

樓頂隔熱層樓頂防水

樓道內(nèi)涂料樓道內(nèi)踏步

樓梯扶手單元門

防火門管道除銹刷漆

停車場設(shè)施

制表：審核：批準(zhǔn)：

房屋中（大）修工程計劃表

NO：ZR-ZLGC323.

工程名稱

計劃時間

計劃維修人員

工程內(nèi)容（包括維修內(nèi)容和材料預(yù)算等）

工程主管意見:

相關(guān)部門意見:

管理處經(jīng)理意見:

公司總經(jīng)理意見:

房屋本體維修基金使用情況匯報表

NO:ZR-ZLGC324

類別數(shù)目備注

收取基金總面積(ma)

基金收取額度(元/nf)_

本月應(yīng)收（元）

本月支出（元）

本月使用率(%)

本月維修總單數(shù)（單）

本月1000元以上維修單數(shù)（單）

上次結(jié)余總數(shù)（元）

本次結(jié)余總數(shù)（元）

說明：

制表：審核：批準(zhǔn):

房屋本體維修基金臺帳

NO：ZR-ZLGC325

維修位置維修內(nèi)容維修材料材料及人工費用維修時間維修人

制表：審核：批準(zhǔn):

三、工程部機電設(shè)備操作管理規(guī)定

1.配電房操作管理規(guī)定

1.1目的

規(guī)范低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作。

1.2適用范圍

適用于時代廣場轄區(qū)內(nèi)低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作。

1.3配電房的操作

1.3.1操作規(guī)定

1）配電房的一切操作都應(yīng)執(zhí)行操作票制度。

2）配電房的一切操作都必須由兩名正式電工來進行，一人操作另一人唱票及監(jiān)護。

3）嚴(yán)格按操作票規(guī)定的操作步驟進行，不得任意簡化。

4）當(dāng)高壓電源突然停電時（非本配電房故障時）應(yīng)立即拉開失電線低壓配電柜總開關(guān)，

啟動應(yīng)急發(fā)電機確保應(yīng)急負荷用電，同時與上級供電部門聯(lián)系，并做好相應(yīng)

記錄。

1.3.2停電的操作步躲

1）接到停電命令后，由工程部主管填寫《操作票》。

2）明確操作內(nèi)容，核對要停電的設(shè)備。

3）按操作票在監(jiān)控下進行停電操作。

4）停電后進行驗電并接好地線，裝設(shè)遮欄，懸掛警示牌。

1.3.3送電的操作步驟

1）接到送電命令后，由工程部主管填寫《操作票》。

2）明確操作內(nèi)容，核對要送電的設(shè)備。

3）拆除臨時接地線，臨時遮欄及警示牌等。

4）在監(jiān)護下，按操作票進行合閘送電操作。

1.3.4配電房的日常巡查與維護

1）運行人員應(yīng)隔2小時巡查一次配電房，并填寫《配電房運行巡查記錄》表。

2）變壓器運行聲音、溫度是否正常、低壓柜主進及各支路負荷儀表，指示燈是否正常，

電流運行是否平穩(wěn)。

3）電容補償柜運行和交流接觸器及配件、補償值是否正常，三相負荷是否平衡，三相

電壓是否相等。

4）各低壓柜內(nèi)螺絲、接頭是否松動。

5）巡查內(nèi)容應(yīng)詳細記錄在《配電設(shè)備運行記錄》表中。

1.3.5配電房事故或故障處理

1）運行中的低壓配電柜發(fā)生事故或故障（如跳閘、停電）運行人員應(yīng)迅速正

確地進行判斷和處理，分清事故情況，事故或故障不明時，不應(yīng)自行處理，

以免事故擴大，處理程序見《停電應(yīng)急處理規(guī)程》及《停電應(yīng)急處理人員安

排表》。

2）處理事故或故障時，應(yīng)設(shè)法保證配電房自用電源及重要設(shè)備的電源，并將處

理過程及故障詳細記錄在《配電房故障記錄》中。

1.4配電房管理規(guī)定

1.4.1保持配電房干凈、整潔、通風(fēng)、無雜物。專用工具及備件擺放齊整，并有清

冊記錄。

1.4.2配電房設(shè)立專門崗位責(zé)任人。

1.4.3進入配電房操作人員須經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，并有上崗證，嚴(yán)禁無關(guān)人員進入配電房。

1.4.4保持配電房內(nèi)照明充足正常，備用電源及燈具滿足要求。

1.4.5配電房應(yīng)張掛配電系統(tǒng)圖，值班人員應(yīng)明了配電負荷分配情況，及時調(diào)控。

1.4.6配電房內(nèi)應(yīng)有相應(yīng)保護措施和相關(guān)警示說明或標(biāo)志，應(yīng)配備安全保護用具。

1.4.7配電房之操作嚴(yán)格按操作規(guī)程進行。

1.5附表：

1.5.1《操作票》

1.5.2《配電房運行巡查記錄》

1.5.3《配電設(shè)備運行記錄》

1.5.4《低壓配電柜檢查保養(yǎng)計劃表》

1.5.5《配電房檢查保養(yǎng)記錄表》

1.5.6《配電房故障記錄》

操作票

年月日開始時分結(jié)束時分

操作任務(wù):NO:ZR-ZLGC326

記號打勾操作順序操作內(nèi)容操作時間

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

配電房運行巡查記錄

日^\1:003:005：007：009：00":⑴13:0015:002l：0C23:00問題記錄簽名

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

說明：每日運行巡查人員按以上時間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記錄并報告。

配電設(shè)備運行記錄

年月日NO:ZR-ZLGC328

電話(KA)電壓(V)變壓器溫旗(D

時間功率因率頻率室內(nèi)溫度其它

abcuVwabc

L#

9：00

2#

1#

11：C0

2#值班人：

1#

13:00

24

1#

15:00

2#值班人：

1#

17:00

2#

1#

19:00

2#

L#

21：00

2#值班人：

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第40頁共81頁

配電房檢查保養(yǎng)記錄表

年月日NO：ZR-ZLGC329

序號保養(yǎng)項目保養(yǎng)完成情況備注

1室內(nèi)清潔衛(wèi)生

2除塵情況

3室外內(nèi)照明

4室內(nèi)消防設(shè)備

5接點緊固

6主回路電器件

7母排導(dǎo)線

8絕緣情況

9標(biāo)牌標(biāo)示

10接地

11計量儀表

12外觀

13噪音氣味

14功能檢查

15其它隱患

保養(yǎng)時更

換元件名

稱及規(guī)格

檢定結(jié)論：

備注：

笫40頁共81頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第41頁共81頁

責(zé)任人:保養(yǎng)人:審核:

配電房檢查保養(yǎng)計劃表

NO：ZR-ZLGC330

序號檢查保養(yǎng)項目保養(yǎng)內(nèi)容周期

1配電屏環(huán)境清潔衛(wèi)生2次/月

外表清潔，觸點完好，無過熱

2電氣儀表1次/月

現(xiàn)象，無焦點

外表清潔，壓接良好，無過熱

3控制回路2次/月

現(xiàn)象，無焦點

外表清潔，壓接良好，標(biāo)志清

4批示燈，按鈕，轉(zhuǎn)換晰，固定可靠，絕緣良好，開1次/月

關(guān)靈活

功率因素在0.95以上，電容接

5電容無功補償觸器完好，電容補償器三相平1次/月

衡

6配電屏對地測試接地良好（阻值1歐）2次/月

7

笫41頁共81頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第42頁共81頁

備注:

制表：審核：

電房故障記錄表

NO：ZR-ZLGC302

設(shè)備所在位置

故障發(fā)生日期

故障情況：

第42頁共81頁

編號：

時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第43頁共81頁

故障處理辦法：

故障處理結(jié)果：

修理時間：

修理人員簽名：

檢查人簽名：

2.應(yīng)急發(fā)電機組操作管理規(guī)定

2.1目的

規(guī)范柴油發(fā)電機的操作程序，確保正確、安全地操作。

2.2適用范圍

適用于時代廣場柴油發(fā)電機的操作。

2.3應(yīng)急發(fā)電機的操作

2.3.1操作規(guī)程

1）在市電停電時，應(yīng)及時啟動發(fā)電機。

笫43頁共81頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第44頁共81頁

2）啟動前須檢查機油、柴油、電池、電壓是否正常。水箱內(nèi)水位是否足夠。

3）檢查風(fēng)葉及傳動皮帶等是否正常，檢查機身各處是否有漏油及其它連接松動

現(xiàn)象。

4）一次啟動時間不得超過5秒，連續(xù)兩次啟動不成功，應(yīng)間隔2分鐘再啟動，

如重復(fù)三次不能啟動，則應(yīng)查明原因。

5）發(fā)電機正常供電運行后，應(yīng)注意觀察各儀表運行是否正常，如發(fā)現(xiàn)異常情

況應(yīng)立即停機檢查。

6）運行時保持機組負荷不超過客定值80機

7）市電恢復(fù)供電后，按啟動程序逆操作轉(zhuǎn)換市電。停機前應(yīng)保持空載運行5分

鐘以上。

8）運行期間，注意打開補風(fēng)機。

9）應(yīng)急發(fā)電機啟動后，應(yīng)間隔2小時左右，記錄電壓、電流、油壓、水溫等。

10）在運行中，確保發(fā)電機組正常安全運行，必須用看、聽、嗅、摸匹結(jié)合方

法對機組進行檢查。

2.3.2應(yīng)急發(fā)電機日常巡查、維護內(nèi)容

1）檢查油箱油量及水箱內(nèi)的水是否足夠，不足時應(yīng)添足。

2）檢查機油平面，不足時應(yīng)添足。

3）檢查各附件安裝的穩(wěn)固程度，地腳螺絲及各機械連接的牢靠性。

4）檢查機器是否有漏油、漏水等現(xiàn)象。

5）檢查各儀表是否正常，蓄電池電池水是否添足，檢查蓄電池電壓是否正常。

6）清潔機器及附件設(shè)備外表。

7）發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于充電狀態(tài)。

2.4管理規(guī)定

2.4.1保持應(yīng)急發(fā)電機機房干凈整潔。

2.4.2發(fā)電機組與儲油間隔離，儲油間應(yīng)有單獨通風(fēng)設(shè)施，并有防爆燈。

2.4.3發(fā)電機房內(nèi)嚴(yán)禁煙火，標(biāo)示明確，普通滅火設(shè)施齊全，CO?滅火系統(tǒng)處在正常

監(jiān)控狀態(tài)。

2.4.4發(fā)電機非使用時應(yīng)定期試運行，時間每次不少于15分鐘，每次運行應(yīng)有詳細

記錄。

2.4.5有明確崗位責(zé)任人，有詳細的維修保養(yǎng)計劃和記錄，以及故障處理記錄。

第44頁共81頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第45頁共81頁

2.5附表：

2.5.1《應(yīng)急發(fā)電機運行記錄》

2.5.2《應(yīng)急發(fā)電機運行巡查記錄》

2.5.3《發(fā)電機組故障記錄》

2.5.4《應(yīng)急發(fā)電機維修保養(yǎng)計劃表》

2.5.5《發(fā)電機保養(yǎng)記錄》

應(yīng)急發(fā)電機運行記錄

年月日N0：ZR-ZLGC331

活動時間

笫45頁共81頁

編號：

時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第46頁共81頁

停機時間

機油溫度

頻率

三相V

電壓V

W

電流

總運行時數(shù)

總發(fā)電量

其他情況說明

值班人：

應(yīng)急發(fā)電機巡查記錄

笫46頁共81頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第47頁共81頁

年月日NO：ZR-ZLGC332

71'可

1：003：005:007：009：0011:0013:0015:0017:0019:0021:0023：00問題記錄簽名

1

2

3

4

5

6

7

8

9

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11

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31

說明：每日運行巡查人員按以上時間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問題作記錄并報告。

第47頁共81頁

編號：

時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第48頁共81頁

電機組故障記錄

NO：ZR—ZLGC333

設(shè)備所在位置

故障發(fā)生日期

故障情況：

故障處理辦法：

故障處理結(jié)果：

修理時間：

修理人員簽名：

笫48頁共81頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第49頁共81頁

檢查人簽名：

應(yīng)急發(fā)電機維修保養(yǎng)計劃表

NO：ZR-ZLGC334

序號項目內(nèi)容序號項目內(nèi)容

1燃油量11燃油濾器清洗

2滑油質(zhì)量12機油更換

3滑油濾器清洗13皮帶傳動裝置

4墊腳螺栓14排煙螺栓管連接

5空氣濾器清潔15增壓器軸承

6蓄電池電壓16電池水補充

7電線接點檢查17接地測量

8機身及環(huán)境清潔18進排風(fēng)機檢查

9控制箱檢查19充電裝置檢查

10散熱器及風(fēng)葉20

笫49頁共81頁

編號：

時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第5。頁共81頁

其它情況:

制表:審核:批準(zhǔn):

發(fā)電機保養(yǎng)記錄表

年月日NO:ZR-ZLGC335

序號保養(yǎng)項目工作完成情況序號保養(yǎng)項目工作完成情況

自上次保養(yǎng)累積

111電池電壓值