2024年房地產(chǎn)案例與分析考試題庫（第二部分）

2024年房地產(chǎn)案例與分析考試題庫（第二部分）239.張某擬購買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余2年時(shí)間。如果雙方約定租約在住宅成交時(shí)同時(shí)轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問題：(1)如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，則現(xiàn)有租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響？(2)如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)在租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響？(3)該住宅的最終成交價(jià)格是否會(huì)由張某所確定的買入價(jià)決定？為什么？正確答案:(1)應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場(chǎng)平均租金相對(duì)比較，若現(xiàn)有租金高于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價(jià);若現(xiàn)有租金低于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)趨低。(2)顯然有影響，現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)下降。(3)該住宅的最終成交價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為主來確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。解析：暫無解析

240.某酒店土地總面積3000m2，土地使用年限40年，從1998年10月8日起計(jì)；總建筑面積10000m2，共5層，每層建筑面積2000m2;首層有500m2建筑面積的大堂，其余出租為咖啡廳，當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂槊科椒矫捉ㄖ娣e100元，正常出租率80%;其他樓層均為客房，共200間，當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店客房的價(jià)格為每天200元，年平均入住率80%。該酒店正常經(jīng)營每月總費(fèi)用占客房收入的40%，其中出租稅費(fèi)為每月2萬元。經(jīng)調(diào)查得知附近商業(yè)用地同樣使用年限的樓面地價(jià)為3000元/m2，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，酒店欲投保，請(qǐng)?jiān)u估其2001年10月8日的保險(xiǎn)價(jià)值。【解】估價(jià)計(jì)算如下：1.有效毛收入=2000m2X100元/(月*m2)X12月X80%+200間X200元/(天*間）X365天X80%=13600000元2.總費(fèi)用=200間X200元/(天.間）X365天X40%—5840000元3.酒店總凈收益=有效毛收入一總費(fèi)用=(13600000-5840000)元=7760000元4.酒店土地凈收益=10000m2X3000元/m2X8%=2400000元正確答案:解析：暫無解析

241.某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其坐落地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用400元/m2(按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4000元;在裝飾裝修改造完成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為售價(jià)的2%;銷售稅費(fèi)預(yù)計(jì)為售價(jià)的6%;購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%。請(qǐng)利用上述資料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該舊廠房的正常購買總價(jià)和單價(jià)(折現(xiàn)率為12%)?！窘狻吭O(shè)該舊廠房的正常購買總價(jià)為V:正確答案:解析：暫無解析

242.某在建工程為框架結(jié)構(gòu)，開工于2006年3月1日，總用地面積3000m2，規(guī)劃總建筑面積12400m2，用途為寫字樓。土地使用期限為50年，從開工之日起計(jì)；當(dāng)時(shí)取得土地的花費(fèi)為樓面地價(jià)800元/m2。該項(xiàng)目的正常建設(shè)費(fèi)用（包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)用等）為每平方米建筑面積2300元。至2007年9月1日完成了主體結(jié)構(gòu)，相當(dāng)于投入了40%的建設(shè)費(fèi)用。預(yù)計(jì)至建成尚需1.5年（18個(gè)月），還需要投入60%的建設(shè)費(fèi)用。建成半年后可租出，可出租面積的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的70%，正常出租率為85%，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25%。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價(jià)的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的3%和6%，在建成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費(fèi)用。請(qǐng)利用上述資料采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算該在建工程2007年9月1日的正常購買總價(jià)和按規(guī)劃建筑面積折算的單價(jià)（報(bào)酬率為9%，折現(xiàn)率為13%)。【解】設(shè)該在建工程的正常購買總價(jià)為V:正確答案:解析：暫無解析

243.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面及目錄(略）致委托方函(略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略）某居住房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方某房地產(chǎn)公司，法人代表:張某。二、受托方某房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法人代表：王某。三、估價(jià)對(duì)象1.地理位置及概況（略）2.估價(jià)對(duì)象概括估價(jià)對(duì)象位于某市某路某號(hào)院內(nèi)，項(xiàng)目用地15075m2，用途為住宅，剩余土地使用年限至評(píng)估基準(zhǔn)日為40年，估價(jià)對(duì)象用途為配套公建，剩余土地使用年限為30年。建筑面積為6962.3m2，占地面積為1890.3m2，容積率為4.16，結(jié)構(gòu)為現(xiàn)澆框架一剪力墻結(jié)構(gòu)。待估房地產(chǎn)目前已經(jīng)投入使用一年，內(nèi)、外裝修完善。外裝修:采用高檔進(jìn)口磨光花崗石，客廳房門為旋轉(zhuǎn)門和雙向推拉門，內(nèi)門為玻璃門，窗為鋁合金窗及整體鋼化玻璃窗；內(nèi)裝修:墻面為高檔進(jìn)口防雷、耐擦亞光涂料，地面為高級(jí)磨光花崗石，頂棚為輕鋼龍骨石音板吊頂及鋁扣板吊頂，衛(wèi)生間墻面為全磁化防滑磚，潔具為臺(tái)灣和成牌潔具，電源配置符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，電話、電視線路入戶，留有接口，水、氣、電、熱等市政設(shè)施配套齊全。評(píng)估對(duì)象地下部分為整體車庫，共有168個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位；另有一中型游泳池，可容納200人左右。四、估價(jià)目的為委托方向銀行辦理抵押貸款提供房地產(chǎn)價(jià)格依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年1月。六、價(jià)值定義采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)、配套公建用途、在現(xiàn)狀條件下的房屋所有權(quán)及所分?jǐn)偟膰谐鲎屚恋厥褂脵?quán)的公開市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)依據(jù)1.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范KGB/T50291—1999)。2.國土資源部《土地估價(jià)規(guī)程》。3.某市人民政府《某市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)》。4.某市房地局《土地出讓價(jià)格評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(試行）》。5.某市城市規(guī)劃管理局《審定設(shè)計(jì)方案通知書》（XX)規(guī)審字XX號(hào)。6.某公司《房屋所有權(quán)證》（XX全字第XX號(hào)）。7.某公司《國有土地使用權(quán)證》（XX全國用（XX)字第XX號(hào)）。8.委托方提供的其他資料。9.估價(jià)人員實(shí)地勘察獲取的資料及搜集的市場(chǎng)資料。八、估價(jià)原則最髙最佳使用原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。本報(bào)告的最高最佳使用為保持現(xiàn)狀的最高最佳使用。替代原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。本報(bào)告對(duì)該原則的運(yùn)用體現(xiàn)在利用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)中，具體表現(xiàn)為：首先，盡量在同一區(qū)域調(diào)查、選擇已經(jīng)成交的與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相類似房地產(chǎn)的可比實(shí)例，并進(jìn)行修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格；其次，按照相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格互相牽制，在同一位置、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，具有相同檔次和新舊程度的房地產(chǎn)應(yīng)具有相同價(jià)格的原理，確定最終的評(píng)估結(jié)果。九、估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，結(jié)合國際慣例，評(píng)估人員經(jīng)過分析，確定本報(bào)告采用市場(chǎng)比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)?；镜墓纼r(jià)思路為：先用兩種估價(jià)方法分別評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格和成本價(jià)格;然后對(duì)這兩個(gè)價(jià)格進(jìn)行綜合分析，并結(jié)合評(píng)估人員對(duì)市場(chǎng)行情的專業(yè)分析，確定最終的評(píng)估結(jié)果。市場(chǎng)比較法是同一個(gè)市場(chǎng)條件下，根據(jù)替代原則，比較條件類似或使用價(jià)值相同的房屋買賣案例，將交易案例與估價(jià)對(duì)象加以對(duì)照比較，就兩者之間在影響估價(jià)對(duì)象的交易情況、期日、區(qū)域因素及個(gè)別因素等的差別進(jìn)行修正，求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日房產(chǎn)價(jià)值的方法。成本法是以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象或類似物業(yè)所需耗費(fèi)各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利稅來確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià)方法。十、估價(jià)結(jié)果以這兩種方法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為房價(jià)結(jié)果，總價(jià)為7113.0萬元（大寫：人民幣柒仟壹佰壹拾畚萬元整）。十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告自完成之日起2年內(nèi)有效，超過此期限該價(jià)格應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整，直至重新評(píng)估。某居住房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析(略）二、區(qū)域因素分析（略）三、市場(chǎng)背景分析（略）四、最高最佳使用分析(略）五、估價(jià)方法選用（略）六、估價(jià)測(cè)算過程1.收益法其基本公式為：式中n——收益年限；A——估價(jià)對(duì)象的年純收益；r——折現(xiàn)率。(1)年有效毛租金收入的確定根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處位置，評(píng)估人員經(jīng)過對(duì)同類物業(yè)大量的市場(chǎng)調(diào)查得知，在考慮了租金損失和押金收益后，確定估價(jià)對(duì)象單位建筑面積日租金水平為5元/(m2*d)，則：年有效毛租金收入=5元/(m2*d)X360dX70%=1260元/m2根據(jù)估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查，該地區(qū)地下車庫收益水平在400~600元/(個(gè)*月）之間，地下游泳池月收益水平在40萬~60萬元之間。根據(jù)估價(jià)人員的分析，在考慮了估價(jià)對(duì)象周圍的實(shí)際情況后，確定估價(jià)對(duì)象地下車庫收益水平為500元/(個(gè)*月），游泳池月收益水平為50萬元，空置率為50%，則：年有效車位收入=500元/(個(gè)*月）X168個(gè)X12月=1008000元游泳池年有效收入=50萬元/月X12月X50%=300萬元地下部分年總收入=400.8萬元(2)運(yùn)營費(fèi)用率的確定根據(jù)目前XX市商業(yè)設(shè)施運(yùn)營管理費(fèi)用率的平均水平，估價(jià)對(duì)象地上部分運(yùn)營費(fèi)率為35%，地下部分運(yùn)營費(fèi)率取25%。(3)年凈租金的計(jì)算建筑物凈租金=年有效毛租金收入一年運(yùn)營費(fèi)用=(1260-1260X25%)元/m2=945元/m2建筑物年凈收入=945元/m2X3780.6m2=3572667元=357.27萬元地下部分總凈收入=(400.8—400.8X35%)萬元=260.52萬元(4)資本化率的確定資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，它與風(fēng)險(xiǎn)的大小成正比。風(fēng)險(xiǎn)越大，收益率越高，亦即資本化率越高；反之亦然。在本報(bào)告中，評(píng)估人員按照安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法確定資本化率。資本化率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值安全利率:2002年3月中國人民銀行確定的一年期定期存款利率為1.98%,2002年憑證式國債五年期，票面年利率為2.74%；2001年憑證式國債五年期，票面年利率為3.14%；2000年憑證式國債五年期，票面年利率為3.14%。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值：風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值視投資風(fēng)險(xiǎn)程度而定，且經(jīng)調(diào)整后還原利率應(yīng)高于銀行的貸款利率及融資成本，根據(jù)評(píng)估人員的專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，XX市房地產(chǎn)領(lǐng)域該值為7%左右。根據(jù)上述分析及國家五年期長期債券利率，計(jì)算安全利率：2000年：（1+05=(1+5X3.14%)，i2ooo=2.96%20014p：(l+05=(l+5X3.14%),i2001=2.96%2002年：（1+05=(1+5X2.74%),i2002=2.60%確定io=(2.96%+2.96%+2.6%)/3=2.84%，其高于銀行的存款利率1.98%。根據(jù)收益型房地產(chǎn)產(chǎn)品類型的特點(diǎn)，具體將該風(fēng)險(xiǎn)分為低、中、高三個(gè)區(qū)域，即低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域的還原利率可取5.84%~7.84%,中風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域可取7.84%~9.84%，高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域可取9.84%~11.84%。除考慮風(fēng)險(xiǎn)對(duì)資本化利率的影響外，綜合考慮資產(chǎn)管理的繁瑣性和流動(dòng)性以及通貨膨脹的影響，我們認(rèn)為該物業(yè)屬于中低風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，故資本化率取8%。(5)收益價(jià)格的計(jì)算估價(jià)對(duì)象的耐用年限為50年，至估價(jià)期日已經(jīng)使用了7.25年（1998年10月30日~2004年1月12日），收益年限為42.75年。收益法的計(jì)算公式有很多，評(píng)估人員認(rèn)為：XX市的商業(yè)用房市場(chǎng)已趨于成熟和穩(wěn)定，因此按純收益不變且收益為有限年的公式進(jìn)行計(jì)算，即2.成本法(1)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取土地價(jià)值1)XX市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵（略）。2)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算宗地地價(jià)的思路及過程如下：①出讓金依據(jù)上述《基準(zhǔn)地價(jià)表》，六類地價(jià)區(qū)、配套公建用途，出讓金基數(shù)為500~1000元/m2。估價(jià)對(duì)象處于六類地價(jià)區(qū)中上等位置，條件較好，出讓金基數(shù)取上述標(biāo)準(zhǔn)的接近高限值即800元/m2。根據(jù)容積率修正系數(shù)見表3—63。設(shè)定容積率為4.16，容積率修正系數(shù)為3.32。則單位土地面積出讓金為：800元/m2X3.32=2656元/m2。②基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)估價(jià)對(duì)象紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用情況，并參照XX市現(xiàn)行市政及資源費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，取每建筑面積市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)為650元/m2。小區(qū)建設(shè)配套費(fèi)取300元/m2。則估價(jià)對(duì)象地面基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)=950元/m2X3.76=3572元/m2。③土地開發(fā)費(fèi)估價(jià)對(duì)象的土地開發(fā)是委托另外一公司開發(fā)的，根據(jù)《委托開發(fā)合同書》，估價(jià)對(duì)象的實(shí)際開發(fā)費(fèi)用折算為3000元/m2(包括土地開發(fā)費(fèi)及城鎮(zhèn)拆遷費(fèi)）。④估價(jià)對(duì)象地價(jià)根據(jù)上述測(cè)算結(jié)果，求取熟地價(jià)。地面熟地價(jià)=土地出讓金+基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)=(2656+3572+3000)元/m2=9228元/m2⑤樓面地價(jià)樓面地價(jià)==地面熟地價(jià)+容積率=2454元/m2(2)建造成本1)確定建筑物的直接成本估價(jià)對(duì)象建筑物為框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)外部中高檔裝修。按照1998年《XX市建筑工程概算定額》、《材料預(yù)算價(jià)格》和《機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用定額》以及1998年《XX市建設(shè)工程間接費(fèi)及其他費(fèi)用定額》進(jìn)行匡算，并參考近期同類型建筑物的結(jié)算價(jià)格，綜合考慮后確定建筑物的單位直接建造成本。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定其直接成本（包括結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及紅線內(nèi)市政工程）為3200元/m2。2)計(jì)算建筑物的間接成本根據(jù)XX市對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)稅費(fèi)政策和估價(jià)對(duì)象建筑物的具體情況，逐項(xiàng)計(jì)算間接成本費(fèi)率。各種間接成本費(fèi)率的組成如下：①管理費(fèi)8.00%②專業(yè)人士費(fèi)10.00%③合計(jì)18.00%間接成本=3200元/m2X18.00%=576元/m2則：建造成本=(3200+576)元/m2=3776元/m23)計(jì)算建設(shè)期貸款利息根據(jù)估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)造型及建筑面積，按照《XX建筑安裝工程工期定額》計(jì)算，確定本項(xiàng)目的開發(fā)期為2年，假設(shè)資金分期均勻投入，考慮近年來貸款利率的變化，貸款年利率取為5.49%，則：利息=(2454X5.49%X2+3776X5.49%X1)元/m2=(270+207)元/m2=477元/m24)銷售稅費(fèi)房屋銷售時(shí)應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，包括營業(yè)稅及其附加、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)等，取總成本的9%，則：銷售稅費(fèi)=(2454+3776+477)元/m2X9%=604元/m25)發(fā)展商利潤按照XX市當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，根據(jù)《XX市房地產(chǎn)管理局出讓地價(jià)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的規(guī)定，按照不同的年期，發(fā)展商利潤取不同的值，該項(xiàng)目投資年限取2年。同時(shí)，考慮到估價(jià)對(duì)象的具體情況，發(fā)展商利潤率取為25%，則：發(fā)展商利潤=總成本X25%=(2454+3776+477+604)元/m2X25%=1828元/m26)成新率根據(jù)估價(jià)對(duì)象的建成時(shí)間及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘實(shí)測(cè)，故確定估價(jià)對(duì)象建筑物綜合成新率為100%。7)計(jì)算成本價(jià)格綜上所述，在計(jì)算出估價(jià)對(duì)象的土地取得費(fèi)用、建造成本、利息、銷售稅費(fèi)、發(fā)展商利潤及成新率后，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的成本價(jià)格為：成本單位價(jià)格=(土地取得費(fèi)用+建造成本+利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)商利潤）X成新率=(2454+3776+477+604+1828)元/m2X100%=9139元/m2成本法總價(jià)格=9139元/m2X6962.3m2=63628459.7元=6362.8萬元3.估價(jià)結(jié)果確定以上分別用收益法和成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估，得到估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格和成本價(jià)格，分別是：收益價(jià)格：7434.5萬元成本價(jià)格：6362.8萬元且兩個(gè)結(jié)果相差不大，經(jīng)分析，造成這種差異的主要原因是由于商業(yè)用房租賃市場(chǎng)目前處于平穩(wěn)的增長階段，收益法測(cè)算的結(jié)果比較接近實(shí)際情況，成本從房地產(chǎn)建造成本角度估算房地產(chǎn)積算價(jià)格，與目前市場(chǎng)價(jià)格略有差異。因此，評(píng)估人員確定將上述兩結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，即：估價(jià)對(duì)象總價(jià)=(7434.5X0.7+6362.8X0.3)萬元=7113.0萬元大寫金額：人民幣柒仟壹佰壹拾叁萬元整。正確答案:1)委托人和受托人缺少地址和聯(lián)系電話。(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為具體某一天。(3)房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述不全。(4)房地產(chǎn)現(xiàn)狀描述不全。(5)估價(jià)原則中缺少估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。(6)估價(jià)結(jié)果報(bào)告中總地價(jià)缺少貨幣種類。(7)市場(chǎng)比較法比較因素所取修正指數(shù)無說明。(8)比較案例B位置指數(shù)不正確。(9)比較案例A用途為商住，與估價(jià)對(duì)象的可比應(yīng)作說明。(10)比較案例的結(jié)構(gòu)不同，應(yīng)該進(jìn)行修正。(11)比準(zhǔn)價(jià)值的權(quán)重未作說明。(12)成本法中土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算有錯(cuò)誤。(13)成本法中各項(xiàng)費(fèi)用比例無依據(jù)。(14)建安費(fèi)按項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生成本計(jì)算不恰當(dāng)。(15)成本法中計(jì)算投資利息不應(yīng)用單利計(jì)算，應(yīng)用復(fù)利。(16)缺少附件。(17)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)結(jié)果缺少貨幣種類。解析：暫無解析

244.某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬元/m2。據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。請(qǐng)問：1.上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適？并說明理由。2.針對(duì)你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線。正確答案:1.(1)若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。(2)理由：估價(jià)對(duì)象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。或估價(jià)對(duì)象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。2.估價(jià)技術(shù)路線：①選擇估價(jià)方法;②方法運(yùn)用中的具體處理;③確定估價(jià)結(jié)果。解析：暫無解析

245.某市因進(jìn)行道路建設(shè)，需征收王某擁有的一處獨(dú)院住宅，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋及其室內(nèi)裝飾裝修的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。王某對(duì)估價(jià)報(bào)告中房屋部分的評(píng)估結(jié)果沒有異議，但認(rèn)為室內(nèi)裝飾裝修評(píng)估結(jié)果僅為15萬元被嚴(yán)重低估，理由是他3年前裝修連同購置家具的實(shí)際費(fèi)用超過30萬元，為此向甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。請(qǐng)問：1.如果甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)復(fù)核后認(rèn)為該房屋室內(nèi)裝飾裝修的評(píng)估結(jié)果并無差錯(cuò),你認(rèn)為可以從哪些方面對(duì)王某的疑問進(jìn)行解釋和說明？2.一般而言，評(píng)估房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值主要適宜采用哪種估價(jià)方法？請(qǐng)簡(jiǎn)要說明采用該種方法評(píng)估的主要步驟。正確答案:1.一是，30萬元包含家具費(fèi)用，而15萬元僅是室內(nèi)裝飾裝修費(fèi)用；二是，3年前的裝飾裝修是有折舊的，而且折舊率較高；三是，3年前裝飾裝修價(jià)格與現(xiàn)在裝修的重新購建價(jià)格是不同的，如裝修材料、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等有變化，不能以3年前價(jià)格作為現(xiàn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)評(píng)估的重新購建價(jià)格。2.成本法。主要步驟：①弄清該房屋室內(nèi)裝飾裝修的材料種類、規(guī)格、工程量，搜集相關(guān)資料;②用作預(yù)算方式邪惡算估價(jià)對(duì)象的重新構(gòu)建價(jià)格；③測(cè)算估價(jià)對(duì)象的折舊；④求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)值。解析：暫無解析

246.2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。請(qǐng)問：1.拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？2.拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積？3.拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償？正確答案:1.拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價(jià)時(shí)不考慮租約的影響。2.根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見》規(guī)定：(1)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記載為準(zhǔn)。(2)各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。(3)拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。(4)若對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。(5)對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估確定。乙公司的裝修補(bǔ)償應(yīng)與出租人協(xié)商解決，或者應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補(bǔ)償款(或根據(jù)時(shí)點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值)減去租賃期滿后裝修的殘余價(jià)值。解析：暫無解析

247.某公司于5年前在公開市場(chǎng)上以2000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值為4000萬元，若5年來房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1000萬元。請(qǐng)問上述觀點(diǎn)是否正確？為什么？正確答案:1.錯(cuò)誤。2.原因：（1)房地產(chǎn)價(jià)值不是土地價(jià)值和建房投入簡(jiǎn)單的相加。(2)應(yīng)考慮房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良、通貨膨脹及房地產(chǎn)自然增值因素。(3)雖然造價(jià)穩(wěn)定，但管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)水平可能有變化。解析：暫無解析

248.某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元，依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。請(qǐng)問：1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤？2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益？正確答案:1.錯(cuò)誤：(1)由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜選作可比實(shí)例。(2)未說明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益。(3)不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益。(4)不應(yīng)選用350萬元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益（或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的單位面積平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益）。2.具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。解析：暫無解析

249.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：XX市XX街XX號(hào)商業(yè)用房及車庫房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)估價(jià)委托人：XX法院估價(jià)機(jī)構(gòu)：XX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司估價(jià)人員：XXXXXX估價(jià)作業(yè)日期：2011年6月23日至2011年7月5日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：XX[2011]第XX號(hào)目錄(略）致估價(jià)委托人函XX法院：受貴院委托，我公司本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)產(chǎn)權(quán)屬于XX有限公司，位于XX市XX街XX號(hào)，建筑面積為411.45m2的商業(yè)用房及建筑面積為38m2的車庫的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，用途為商住綜合用地，土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e為61.23m2，土地使用權(quán)剩余年限為27年。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2011年6月23日，估價(jià)目的是為委托人執(zhí)行案件需要而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。本公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行了評(píng)估，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料、市場(chǎng)狀況的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格因素，經(jīng)過測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年6月23日的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果如下：評(píng)估單價(jià)：7983元/m2評(píng)估總價(jià)：408.29萬元人民幣大寫：肆佰零捌萬貳仟玖佰元整XX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（蓋章）法定代表人：（簽名、蓋章）二〇一一年七月五日注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限定條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或?qū)ζ浯嬖谄姟?.估價(jià)人員依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)和當(dāng)事人要求進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師XXX，XXX已于2011年6月23日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地査勘，并對(duì)查勘的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地査勘僅限于其外觀和使用情況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有委托，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。姓名執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)號(hào)簽名XXX注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師XXX(略）XXX注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師XXX(略）估價(jià)假設(shè)和限制條件1.本次評(píng)估涉及的權(quán)屬資料均由委托人提供，委托人對(duì)所提供資料的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。2.估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)達(dá)到最高最佳利用狀態(tài)，其運(yùn)作方式合法。3.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)本身不存在質(zhì)量問題。4.房地產(chǎn)市場(chǎng)在本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期內(nèi)不發(fā)生較大變化。5.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期內(nèi)不遭受重大損壞。6.至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，第二層商業(yè)用房帶有尚未到期的租約，鑒于本次評(píng)估的特定估價(jià)目的，評(píng)估時(shí)不考慮租賃情況對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值的影響。7.至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象巳抵押給XX銀行XX支行，權(quán)利價(jià)值共計(jì)240萬元。由于本次估價(jià)目的是為委托人執(zhí)行借款合同糾紛案件而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，故本次評(píng)估未考慮已抵押他項(xiàng)權(quán)利對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。(其他假設(shè)和限制條件略）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)三、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為位于XX市XX街XX號(hào)XX大樓中的商業(yè)用房及車庫，該大樓建于2000年，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共12層，其中一至四層為非住宅，五至十二層為住宅。商業(yè)用房位于第二層，房屋所有權(quán)人為XX有限公司，用途為商業(yè)，建筑面積為411.45m2，層高為4m，業(yè)主對(duì)部分結(jié)構(gòu)進(jìn)行了加層，加層面積共100m2，合計(jì)可利用面積為511.45m2。車庫位于第一層，建筑面積為38m2。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)人為XX有限公司，土地用途為商住綜合用地，使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e為61.23m2，土地使用權(quán)剩余年限為27年。所在宗地基礎(chǔ)設(shè)施完備，宗地內(nèi)外達(dá)到“五通一平”。估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房目前出租給相鄰的超市使用，租賃合同尚有2.5年到期。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象已抵押給XX銀行XX支行，權(quán)利價(jià)值共計(jì)240萬元。(估價(jià)對(duì)象其他情況略）四、估價(jià)目的因XX法院審理案件的需要，委托本公司對(duì)XX有限公司所有的位于XX市XX街XX號(hào)第二層商業(yè)用房及車庫市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為委托人執(zhí)行案件了解房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)格提供參考。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年6月23日六、價(jià)值定義（略）七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法（略）十、估價(jià)結(jié)果（略）十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期因本次估價(jià)目的所限，本估價(jià)報(bào)告自出具之日起一年內(nèi)有效。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析（略）二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場(chǎng)背景描述與分析(略）五、最高最佳利用分析（略）六、估價(jià)方法適用性分析1.估價(jià)方法選用的理由估價(jià)對(duì)象為已建成的商業(yè)用房和車庫，故不宜采用假設(shè)開發(fā)法；估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)的土地取得成本難以客觀確定，故也不宜采用成本法。第一層車庫和第二層商業(yè)用房均具有租金收益，同時(shí)該區(qū)域存在車庫和商業(yè)用房的轉(zhuǎn)讓交易實(shí)例，故可選用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。2.估價(jià)方法原理和公式(1)收益法收益法原理:采用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率,將估價(jià)對(duì)象未來各期（通常為年）的客觀凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，求其之和得出估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值。收益法公式為：式中V——房地產(chǎn)價(jià)值；A——未來第一年房地產(chǎn)凈收益；Y——報(bào)酬率；g——凈收益逐年遞增的比率；n——房地產(chǎn)剩余收益年限。(2)市場(chǎng)法（略）七、估價(jià)測(cè)算過程(一）收益法1.年有效毛收入估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房為可出租型房地產(chǎn)，故可以獲得市場(chǎng)的正常租金價(jià)格。根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象附近區(qū)域商業(yè)用房的租金及空置率調(diào)查，通過比較調(diào)整后得到估價(jià)對(duì)象的租金，詳細(xì)情況見表3—31、表3—32、表3—33。3個(gè)可比實(shí)例修正后的租金較為接近，故取三者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象客觀租金水平，即估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房的租金為72.2元/(m2*月）。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)査和分析，估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房有效出租率確定為95%。年潛在毛收入=月租金X12=72.2元/m2X12=866.4元/m2年有效毛收入=年潛在毛收入X有效出租率=866.4元/m2X95%=823.08元/m22.年總費(fèi)用①稅金:包括房產(chǎn)稅12%、營業(yè)稅5%、城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的7%)、教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的3%)，綜合取年有效毛收入的17.5%。②維修費(fèi)：按建筑物重置成本的2%計(jì)算，根據(jù)估價(jià)對(duì)象建筑物的實(shí)際情況和造價(jià)資料，本估價(jià)對(duì)象建筑物的重置成本按1800元/m2計(jì)算。年維修費(fèi)=1800元/m2X2%=36元/m2③保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)費(fèi)率一般為有效毛收入的1.5%~30%。,本次取2%。。年保險(xiǎn)費(fèi)=823.08元/m2X2%=1.65元/m2④管理費(fèi)：包括管理人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)等，根據(jù)XX市一般水平，管理費(fèi)約占年有效毛收入的2%~4%，根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀特點(diǎn)，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，按年有效毛收入的3%計(jì)算。年管理費(fèi)：年有效毛收入X3%=866.4元/m2X3%=25.99元/m2⑤年總費(fèi)用：①~④項(xiàng)的合計(jì)。年總費(fèi)用=(144.04+36+1.65+25.99)元/m2=207.68元/m23.年凈收益年凈收益：年有效毛收入一年總費(fèi)用=(823.08-207.68)元/m2=615.4元/m24.報(bào)酬率報(bào)酬率確定為6.5%(確定過程略）。5.收益年限估價(jià)對(duì)象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為40年。該房地產(chǎn)竣工于2000年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)巳使用11年，剩余使用年限為29年，因此估價(jià)對(duì)象的可收益年限確定為29年。6.求取房地產(chǎn)評(píng)估單價(jià)計(jì)算公式為：估價(jià)對(duì)象單價(jià)=615.4元/m2/6.5%X[1-1/(l+6.5%)29]=7943元/m2(取整）(二)市場(chǎng)法經(jīng)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)單價(jià)為8023元/m2(測(cè)算過程略）。(三）綜合確定估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格由上述測(cè)算過程得到的收益價(jià)格為7943元/m2，比準(zhǔn)價(jià)格為8023元/m2，兩個(gè)結(jié)果比較接近，客觀反映了估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。因此本次評(píng)估采用兩者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象評(píng)估結(jié)果。估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)=(7943+8023)/2=7983元/m2估價(jià)對(duì)象評(píng)估總價(jià)=7983元/m2X511.45m2=408.29萬元八、估價(jià)結(jié)果確定本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序,采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年6月23日的評(píng)估單價(jià)為7983元/m2，評(píng)估總價(jià)為408.29萬元，人民幣大寫：肆佰零捌萬貳仟玖佰元整。附件(略）正確答案:1.封面中“估價(jià)人員”應(yīng)為“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師”。2.致估價(jià)委托人函及技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果中缺車庫部分價(jià)格。3.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中不能依據(jù)當(dāng)事人要求進(jìn)行評(píng)估。4.在估價(jià)假設(shè)和限制條件中，強(qiáng)制拍賣目的估價(jià)應(yīng)充分考慮租約對(duì)價(jià)格的影響。5.未明確說明加層部分面積是否屬于產(chǎn)權(quán)登記面積，計(jì)入總價(jià)的理由未說明。6.估價(jià)對(duì)象中缺土地使用權(quán)出讓年限或土地使用權(quán)起始日期。7.估價(jià)對(duì)象中缺裝飾裝修部分的描述或說明。8.估價(jià)對(duì)象中缺是否有共有權(quán)的說明。9.技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法適用性分析中，選用市場(chǎng)法的理由不充分，應(yīng)該是該區(qū)域中在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有較多類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例。10.不應(yīng)選用凈收益按一定比率遞增的收益法計(jì)算公式（或者說選用凈收益按一定比率遞增的公式與后面采用凈收益每年不變有限年限公式矛盾）。11.用市場(chǎng)法求租金時(shí),所在層/總樓層因素應(yīng)屬于區(qū)位因素而不是個(gè)別因素。12.選取可比實(shí)例的租金內(nèi)涵未說明，如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收人等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項(xiàng)目中哪些是應(yīng)當(dāng)扣除的費(fèi)用，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅金等。13.可比實(shí)例2成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距較遠(yuǎn)，未說明交易日期修正系數(shù)為100/100的理由。14.可比實(shí)例3的樓層與估價(jià)對(duì)象不同，未說明不調(diào)整的理由。15.可比實(shí)例的租金收租損失情況未說明。16.在確定租金時(shí)未考慮租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入。17.維修費(fèi)取值依據(jù)未說明。18.維修費(fèi)不應(yīng)按本估價(jià)對(duì)象的重置成本計(jì)算而應(yīng)按該類房地產(chǎn)的客觀平均成本計(jì)算。19.保險(xiǎn)費(fèi)率的確定未說明理由。20.在租約期內(nèi)應(yīng)采用租約租金，租約期外采用市場(chǎng)租金計(jì)算。21.沒有對(duì)年凈收益進(jìn)行預(yù)期或期望調(diào)整(或者未說明年凈收益是預(yù)測(cè)值）。22.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年而不是40年。23.在確定收益年限時(shí)未考慮土地使用權(quán)剩余年限。24.根據(jù)孰短原則，應(yīng)以土地使用權(quán)剩余年限（27年）為收益年限而不是建筑物剩余使用年限。25.選用凈收益每年不變有限年限公式未說明理由（或者說沒有對(duì)年凈收益未來變化趨勢(shì)進(jìn)行分析）。26.在最后確定收益價(jià)格時(shí)，未說明在出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)那疤?。解析：暫無解析

250.甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱甲機(jī)構(gòu)）于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。請(qǐng)問：1.復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況？2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應(yīng)如何表述？正確答案:1.復(fù)核估價(jià)時(shí)，若甲機(jī)構(gòu)在確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，也應(yīng)以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況（一般情況應(yīng)是原估價(jià)時(shí)實(shí)地查看時(shí)點(diǎn)）為準(zhǔn)。2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的可表述為：受XX銀行委托，對(duì)甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。價(jià)值定義可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況下，確定估價(jià)對(duì)象客觀合理的抵押價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。解析：暫無解析

251.甲公司擁有的某汽車加油站于1年前進(jìn)行了裝修改造，站內(nèi)建有營業(yè)樓及加油棚各一幢,有若干個(gè)儲(chǔ)油罐、加油機(jī)和加油槍。現(xiàn)因公司經(jīng)營方向調(diào)整，甲公司擬放棄加油站業(yè)務(wù)，為此轉(zhuǎn)讓該加油站，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該加油站的市場(chǎng)價(jià)值。請(qǐng)問：1.該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象范圍具體應(yīng)包括哪些？2.乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些資料？正確答案:1.該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象范圍具體應(yīng)包括：營業(yè)樓及加油棚各一幢、若干個(gè)儲(chǔ)油罐、加油機(jī)和加油槍、加油站所占用的土地。2.乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供的資料有：①房地產(chǎn)權(quán)證；②若干個(gè)儲(chǔ)油罐、加油機(jī)和加油槍等的型號(hào)、購置時(shí)間、壽命等資料;③裝修改造的具體項(xiàng)目。解析：暫無解析

252.法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價(jià)款除按法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費(fèi)。請(qǐng)問：1.估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)？為什么？2.拍賣保留價(jià)應(yīng)由誰確定？如何確定？3.乙公司欲競(jìng)買該辦公樓，現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢竟買價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)？正確答案:1.估價(jià)機(jī)構(gòu)沒有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估結(jié)果提交法院，由法院將評(píng)估結(jié)果告知債權(quán)債務(wù)執(zhí)行雙方當(dāng)事人。(或:①估價(jià)機(jī)構(gòu)不需要向委托方之外的第三方提供估價(jià)結(jié)果；②估價(jià)機(jī)構(gòu)僅對(duì)委托人負(fù)責(zé);③法院是委托人，借款企業(yè)不是委托人）2.拍賣保留價(jià)由法院確定，應(yīng)以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)確定。3.應(yīng)注意以下費(fèi)用：①拍賣機(jī)構(gòu)傭金；②補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金；③房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi);④估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)用。解析：暫無解析

253.封面和目錄(略)致委托人函（略)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范KGB/T50291—1999)進(jìn)行分析和測(cè)算，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師XXX已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地査看，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)査看僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)査的責(zé)任。6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。7.本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托人提供的相關(guān)資料，委托人對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。8.本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托人在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托人及報(bào)告審査部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9.本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊(cè)號(hào)XXXX):XXXX(簽名蓋章）中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊(cè)號(hào)XXXX):XXXX(簽名蓋章）中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（注冊(cè)號(hào)XXXX)：XXXx(簽名蓋章）二零零八年估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為位于XX市XX區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05m2，土地面積為2294.5m2。1.坐落估價(jià)對(duì)象坐落于XX市XX區(qū)數(shù)碼路北段21~23號(hào)，四至為：東臨xX路，南靠XX廣場(chǎng)，西接XX干休所，北依XX創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位情況略）。2.產(chǎn)權(quán)狀況根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為XX有限公司;房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日~2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。3.土地狀況土地使用權(quán)面積為2294.5m2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢(shì)平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通信,土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略)。4.建筑物狀況估價(jià)對(duì)象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3853.05m2。各層層髙及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二屋至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層髙3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會(huì)議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚,墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，頂棚鋁扣板吊頂;一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗石，頂棚鋁扣板吊頂；每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，頂棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主人口為白色鋼化平推玻璃門。估價(jià)對(duì)象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略）。5.配套設(shè)施狀況估價(jià)對(duì)象上下水、電力、供暖、通信等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖；消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動(dòng)噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空調(diào)，暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。四、估價(jià)目的為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)根據(jù)估價(jià)目的，經(jīng)與委托人協(xié)商，估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定為2008年6月25日。六、價(jià)值定義（略）七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：1.最高最佳使用原則（略）2.替代原則（略）3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（略）4.謹(jǐn)慎原則（略）5.合法原則（略）九、估價(jià)方法本報(bào)告選用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行估價(jià)(方法選擇及方法定義略）。十、估價(jià)結(jié)果在評(píng)估過程中，估價(jià)機(jī)構(gòu)本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地査看、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值的因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣（大寫）貳仟叁但壹拾萬元（2310萬元），單價(jià)為5995.03元/m2。十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)曰期2008年6月25日至2008年6月30日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起原則上為一年，但市場(chǎng)狀況變化很大時(shí)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期不超過半年;超過有效期使用本報(bào)告，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不負(fù)任何責(zé)任。XX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司二零零八年六月三十日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象為位于XX市XX區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05m2，土地面積為2294.5m2。1.坐落估價(jià)對(duì)象坐落于XX市XX區(qū)數(shù)碼路北段21~23號(hào)，四至為：東臨XX路，南靠XX廣場(chǎng)，西接XX干休所，北依XX創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位情況略）。2.產(chǎn)權(quán)狀況根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為XX有限公司；房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為辦公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日~2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。3.土地狀況土地使用權(quán)面積為2294.5m2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢(shì)平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通信，土地平整。容積率為1.68(土地其他情況略）。4.建筑物狀況估價(jià)對(duì)象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局，建筑面積3853.05m2。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二~四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會(huì)議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，頂棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗石，頂棚鋁扣板吊頂；每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，頂棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。估價(jià)對(duì)象建成于2008年6月，根據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，確定其綜合成新率約為100%(建筑物其他情況略）。5.配套設(shè)施狀況估價(jià)對(duì)象上下水、電力、供暖、通信等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為髙新園區(qū)物業(yè)集中供暖；消防系統(tǒng)采用美國SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動(dòng)噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空調(diào)，暗臥式風(fēng)機(jī)盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng);每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂及應(yīng)急消防廣播;并配有兩部三菱電梯。三、市場(chǎng)背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估價(jià)方法選用估價(jià)對(duì)象所在的XX市軟件園區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易案例較多，市場(chǎng)依據(jù)充足，因此可選用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中與估價(jià)對(duì)象類似的物業(yè)多以出租方式經(jīng)營，同一供需圈內(nèi)出租實(shí)例較多，容易獲得物業(yè)租金、費(fèi)用等數(shù)據(jù)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象能獲得穩(wěn)定的租金收益的特點(diǎn)，可選用收益法進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)法的具體估價(jià)思路為：在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。收益法的具體估價(jià)思路為:運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，將各期現(xiàn)值累加來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。六、估價(jià)測(cè)算過程(一)市場(chǎng)法測(cè)算過程1.選擇可比實(shí)例經(jīng)篩選確定A、B、C三個(gè)比較實(shí)例。實(shí)例A:軟件園區(qū)軟件開發(fā)10號(hào)樓，地處XX市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4419m2，辦公用途，成交價(jià)格為6100元/m2，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易（其他情況略）。實(shí)例B:軟件廣場(chǎng)辦公樓，地處XX市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場(chǎng)。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3986m2，辦公用途，成交價(jià)格為6250元/m2，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易（其他情況略）。實(shí)例C:經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)軟件開發(fā)大樓，地處XX市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東臨長春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4555m2，成交價(jià)格為6430元/m2，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易（其他情況略）。比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)比較因素對(duì)比詳見表3—10。2.確定可比實(shí)例修正指數(shù)(1)交易情況修正以上所選擇的可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，故無需進(jìn)行交易情況修正。(2)交易日期修正由于選取可比實(shí)例的交易日期均為近期，XX市商品住宅市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，故對(duì)可比實(shí)例的交易日期不做修正。(3)區(qū)域因素修正可比實(shí)例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素進(jìn)行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價(jià)或增價(jià)修正(具體過程略）。(4)個(gè)別因素修正可比實(shí)例A、B、C與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素進(jìn)行的對(duì)比分析，主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況等因素進(jìn)行修正(具體過程略）。比較因素修正指數(shù)詳見表3—11。3.可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格修正在表3—11確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，對(duì)各可比實(shí)例的交易價(jià)格修正見表3—12。4.比準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算各比較實(shí)例交易價(jià)格經(jīng)修正后比較接近，本報(bào)告中估價(jià)人員取上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格(單價(jià)）為：(5925+5949+6000)元/m2÷3=5958元/m2(二）收益法測(cè)算過程經(jīng)過認(rèn)真分析，得知估價(jià)對(duì)象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的凈收益，且每年的報(bào)酬率保持不變，故收益價(jià)格測(cè)算公式為：V=A/rX[1—1/(1+r)n]式中V——房地產(chǎn)價(jià)格；A——年凈收益；r——報(bào)酬率；n——收益年限。1.確定年凈收益在測(cè)算估價(jià)對(duì)象未來各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮估價(jià)對(duì)象在使用過程中的正?？罩玫葥p失后，實(shí)際所能獲得的年總收益扣除其經(jīng)營過程中為取得租金收入需花費(fèi)的維修費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、管理費(fèi)用和稅金后，得出估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益。(1)估算年總收入采用市場(chǎng)法確定估儕對(duì)象可出租面積的正常租金為1.8元/(m2*d)(具體過程略）。根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，出租率按90%考慮,則其年收入總額為：1.8元/(m2*d)X90%X3853.05m2X365d=227.83萬元(2)運(yùn)營費(fèi)用維修費(fèi)：按重置成本的2%(確定過程略）計(jì)算，重置成本為1500元/m2(確定過程略），則：維修費(fèi)=1500元/m2X3853.05m2X2%=11.56萬元保險(xiǎn)費(fèi):按建筑物的原值的0.2%(確定過程略)計(jì)算，則：保險(xiǎn)費(fèi)=1500元/m2X3853.05m2X0.2%=1.16萬元管理費(fèi)：按年收入的3%(確定過程略)計(jì)算，則：管理費(fèi)=227.83萬元X3%=6.83萬元營業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計(jì)算，房產(chǎn)稅按年收入的12%計(jì)算，則營業(yè)稅及附加和房產(chǎn)稅為：227.83萬元X(5.5%+12%)=39.87萬元?jiǎng)t運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)為59.42萬元。(3)凈收益凈收益=年總收入一運(yùn)營費(fèi)用=227.83萬元一59.42萬元=168.41萬元2.確定報(bào)酬率本次評(píng)估報(bào)酬率的確定采用了安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法，報(bào)酬率確定為7%(確定過程略)。3.收益年限的確定估價(jià)對(duì)象以出讓方式獲取,土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)，其經(jīng)濟(jì)壽命為60年，根據(jù)孰短原則，估價(jià)對(duì)象的收益年限為50年。4.測(cè)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入計(jì)算公式，測(cè)算估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的收益價(jià)格為：V=A/rX[1-1/(1+r)n]=168.41萬元/7%X[1—1/(1+7%)50]=2324.18(萬元)單價(jià)為：2324.18萬元÷3853.05m2=6032.05元/m2七、估價(jià)結(jié)果確定1.單價(jià)的確定本報(bào)告分別采用了市場(chǎng)法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，采用市場(chǎng)法求取的單價(jià)為5958元/m2,采用收益法求取的單價(jià)為6032.05元/m2，兩者的結(jié)果比較接近，本報(bào)告取其算術(shù)平均值作為最終結(jié)果，即：估價(jià)對(duì)象單價(jià)=(5958元/m2+6032.05元/m2)÷2=5995.03元/m2估價(jià)對(duì)象總價(jià)=5995.03元/m2X3853.05m2=2310萬元2.估價(jià)結(jié)果本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方,并且進(jìn)入市場(chǎng)無障礙的條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值為人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2310萬元），單價(jià)為5995.03元/m2。附件（略）正確答案:1.估價(jià)師聲明應(yīng)該是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明。2.估價(jià)對(duì)象權(quán)益描述不全，未交代有共有權(quán)人，是否設(shè)立抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)。3.轉(zhuǎn)讓目的估價(jià)的估價(jià)原則中不應(yīng)有謹(jǐn)慎原則。4.市場(chǎng)法中缺計(jì)算公式。5.可比實(shí)例C選取不恰當(dāng)，可能不在一個(gè)供需圈（或可比實(shí)例C未說明是否在同一供求范圍內(nèi)）。6.可比實(shí)例C未指明用途，應(yīng)指明為辦公用途。7.交易日期調(diào)整依據(jù)錯(cuò)誤，應(yīng)說明辦公用房市場(chǎng)價(jià)格比較穩(wěn)定（或者說，不應(yīng)是商品住宅市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，而應(yīng)該是估價(jià)對(duì)象類似的辦公用房4~6月份價(jià)格平穩(wěn)）。8.區(qū)域因素中，商業(yè)繁華程度應(yīng)為辦公聚集度。9.“公共設(shè)施配套情況”應(yīng)為外部配套情況。（或者說區(qū)域因素中缺基礎(chǔ)設(shè)施配套情況說明）10.臨街狀態(tài)應(yīng)是區(qū)域因素。11.個(gè)別因素缺少物業(yè)管理的修正。12.可比實(shí)例B裝修調(diào)整系數(shù)有誤（或裝修檔次描述不清，簡(jiǎn)裝與普通裝修的區(qū)別，應(yīng)有詳細(xì)說明）。13.成新率100%與“較新”不符，應(yīng)為“全新”。14.估價(jià)對(duì)象共五層，可比實(shí)例均為四層，應(yīng)調(diào)整或修正。缺少對(duì)可比實(shí)例層高的調(diào)整說明。15.缺少權(quán)益狀況因素說明與調(diào)整。16.收益法中，出租率按估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況90%確定不正確，應(yīng)說明是否為客觀水平且應(yīng)說明是預(yù)測(cè)值。17.年總收入未考慮收租損失。18.年總收入未考慮押金或租賃保證金的利息收入。19.租金收入未考慮可出租面積比率。20.運(yùn)營費(fèi)用中未交代物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、采暖費(fèi)等如何收取(或租金內(nèi)涵交代不清)。21.估價(jià)對(duì)象使用年限至2053年6月30日錯(cuò)，應(yīng)為6月29日。22.估價(jià)對(duì)象收益年限用50年錯(cuò)，應(yīng)為45年。23.收益法測(cè)算中，收益價(jià)格確定時(shí)應(yīng)說明在建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時(shí)需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償。解析：暫無解析

254.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：XX市XX區(qū)XX東街XX號(hào)XX商業(yè)用房征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估估價(jià)委托人：XX市房屋征收管理辦公室估價(jià)機(jī)構(gòu)：XX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司估價(jià)人員：XXX(注冊(cè)號(hào)：XXX)估價(jià)作業(yè)日期：2011年8月8日至8月18日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：XX估字第XX號(hào)目錄(略）致估價(jià)委托人函(略）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件(略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告(一）估價(jià)委托人（略）(二)估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）(三)估價(jià)對(duì)象1.實(shí)物狀況(1)土地狀況估價(jià)對(duì)象位于XX區(qū)XX東街，四至：東至XX劇院，西至XX東街，南至XX商場(chǎng)，北至XX餐廳。土地使用權(quán)面積為1000m2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢(shì)平坦，土地開發(fā)程度為“七通一平”（土地其他情況略）。(2)建筑物狀況估價(jià)對(duì)象建于1999年8月，坐東面西，為鋼混結(jié)構(gòu)建筑，總層數(shù)為4層。建筑面積為1000m2，分割為9個(gè)零售商鋪和餐飲賣場(chǎng)，統(tǒng)一由某資產(chǎn)經(jīng)營公司裝修、經(jīng)營(其他情況略）。2.權(quán)益狀況(1)土地使用權(quán)根據(jù)委托人提供的資料，《國有土地使用證》證號(hào)為XXX號(hào)，用地面積為1000m2，使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)，起止日期為1997年8月8日至2037年8月7日，約定不可續(xù)期。(2)房屋所有權(quán)估價(jià)對(duì)象巳經(jīng)辦理了《房屋所有權(quán)證》，證號(hào)為XXX號(hào)，產(chǎn)權(quán)人為XX公司，建筑面積為3000m2(其他情況略）。(3)他項(xiàng)權(quán)利估價(jià)對(duì)象已于2010年11月辦理了抵押貸款，貸款額度為1000萬元人民幣，抵押貸款期限為1年，至今尚未償還。(4)租賃情況估價(jià)對(duì)象由某資產(chǎn)經(jīng)營公司租賃使用，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，月租金為65元/m2，租賃期限從2010年8月8日至2030年8月7日，租賃期內(nèi)不調(diào)整租金，租賃稅費(fèi)按規(guī)定各自承擔(dān)。合同到期后，資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先租賃。3.區(qū)位狀況（略）(四）估價(jià)目的為房屋征收部門與被征收入確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。(五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年8月8日，即房屋征收決定公告之日。(六）價(jià)值定義被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價(jià)時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。(七）估價(jià)依據(jù)1.《中華人民共和國物權(quán)法》。2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。3.《中華人民共和國土地管理法》。4.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)。5.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。6.《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。7.《房屋征收評(píng)估委托書》。8.《房屋征收評(píng)估委托合同》。9.委托人提供的《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》。10.估價(jià)對(duì)象的《房屋租賃合同》。11.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘獲得的資料和市場(chǎng)調(diào)査資料。(八)估價(jià)原則1.獨(dú)立、客觀、公正原則（說明略）。2.合法原則（說明略）。3.最高最佳利用原則（說明略）。4.替代原則（說明略）。5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（說明略）。(九)估價(jià)方法經(jīng)綜合分析，確定選用市場(chǎng)法和收益法作為本次估價(jià)采用的估價(jià)方法。市場(chǎng)法是將估份對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的一種估價(jià)方法。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。(十)估價(jià)結(jié)果評(píng)估總價(jià):4001.24萬元。大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰元整(單價(jià)略）。(十一)估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX(蓋章）；注冊(cè)號(hào)：XXX。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX(蓋章）；注冊(cè)號(hào)：XXX。(十二)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）(十三）估價(jià)作業(yè)日期2011年8月8日至2011年8月18日。估價(jià)技術(shù)報(bào)告(一)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析（略)(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（略)(三)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（略）(四）市場(chǎng)背景描述與分析（略）(五）最高最佳利用分析（略）(六）估價(jià)方法適用性分析（略）(七）估價(jià)測(cè)算過程1.市場(chǎng)法測(cè)算市場(chǎng)法具體估價(jià)思路：由于目前市場(chǎng)類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象的狀況和估價(jià)目的搜集了大量交易實(shí)例，從中選取可比實(shí)例；將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與這些可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行比較，進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況（實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況）調(diào)整；結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，依據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格。(1)選取可比實(shí)例（表3—27)(房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)中，實(shí)物狀況權(quán)重確定為30%，權(quán)益狀況權(quán)重確定為35%，區(qū)位狀況權(quán)重確定為35%;權(quán)重、修正系數(shù)確定過程略）市場(chǎng)法評(píng)估單價(jià)：16670.81元/m2。市場(chǎng)法評(píng)估總價(jià)：16670.81X3000=50012430(元）。2.收益法測(cè)算收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。其計(jì)算公式為：y=A/Yx[1-1/((1+Y)n+Y)n]式中，V為收益法評(píng)估價(jià)格；A為房地產(chǎn)年凈收益；Y為房地產(chǎn)報(bào)酬率，n為房地產(chǎn)收益年限。(1)房屋收益、空置率和重置價(jià)格確定根據(jù)租賃合同，月租金為65元/m2，期間不調(diào)整租金，且租賃合同到期后資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先續(xù)租，因此本次評(píng)估月租金取65元/m2，空置率取0。根據(jù)估價(jià)對(duì)象房屋造價(jià)審計(jì)報(bào)告，經(jīng)造價(jià)指數(shù)修正和成新修正后，確定房屋重置成本為1200元/m2(測(cè)算過程略）。(2)報(bào)酬率確定報(bào)酬率的確定方法有累加法、市場(chǎng)提取法、排序插入法等方法。本次估價(jià)采取累加法。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率選取估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的一年期存款基準(zhǔn)利率3.5%;依據(jù)對(duì)影響估價(jià)對(duì)象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果，確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%(過程略），最終求出：報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，即6.5%。(3)收益年限確定根據(jù)委托人提供的資料，估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)建筑，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年。商業(yè)用地最高使用年限為40年，該地塊使用權(quán)終止日期為2037年8月7日，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余土地使用年限為26年。按照孰短原則，確定收益年限為26年。(4)價(jià)格評(píng)估確定（表3—30)收益法評(píng)估總價(jià)：22333038.05元。(八)估價(jià)結(jié)果確定考慮到市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果能較客觀的反映估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)值，而收益法測(cè)算結(jié)果背離市場(chǎng)交易價(jià)格，故收益法測(cè)算結(jié)果僅供參考，不予采用。綜合分析確定估價(jià)對(duì)象XX市XX區(qū)XX東街XX號(hào)XX商業(yè)用房于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年8月8日的被征收房屋價(jià)值為：人民幣50012430元。由于該宗房地產(chǎn)目前有尚未償還的貸款1000萬元，應(yīng)作為法定優(yōu)先受償款予以扣除，BP:50012430-10000000=40012430(元）因此評(píng)估總價(jià)為40012430元，即4001.24萬元。附件(略）正確答案:1.估價(jià)作業(yè)日期不完整。從后面的估價(jià)結(jié)果報(bào)告看，應(yīng)為2011年8月8日至2011年8月18日。2.在估價(jià)結(jié)果報(bào)告（三)估價(jià)對(duì)象中缺少估價(jià)對(duì)象范圍的描述。3.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中被征收房屋價(jià)值的定義有誤。4.估價(jià)依據(jù)中的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》應(yīng)該去掉，該條例已于2011年1月21日廢止。5.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中估價(jià)方法部分沒有交代估價(jià)方法選用的理由。6.收益法的定義不正確。7.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中沒有說明估價(jià)單價(jià)。8.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期和估價(jià)作業(yè)日期顛倒了，應(yīng)該先是估價(jià)作業(yè)曰期，后是估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。9.可比實(shí)例缺少幣種。10.估價(jià)技術(shù)報(bào)告中3個(gè)可比實(shí)例市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)反了，A應(yīng)為100/106，B應(yīng)為100/106，C應(yīng)為100/103。比如原A的比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算過程是這樣的：房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=1/(1+30%X9%+35%X4%)=100/104.1,原A的比準(zhǔn)價(jià)格=15500X(100/104.1)X(106/100)=15782.90元/m2，實(shí)際上，正確的計(jì)算結(jié)果為A的比準(zhǔn)價(jià)格=15500X(100/104.1)X(100/106)=14046.73元/m2。11.估價(jià)技術(shù)報(bào)告中市場(chǎng)法單價(jià)取值結(jié)果缺少取值理由。12.估價(jià)技術(shù)報(bào)告中市場(chǎng)法單價(jià)取值結(jié)果缺少計(jì)算過程。13.采用收益法評(píng)估時(shí)租賃合同到期后仍采用月租金65元/m2不妥，根據(jù)最高最佳利用分析，應(yīng)該取合同到期時(shí)正常的市場(chǎng)租金而不能按原合同租金。14.采用收益法評(píng)估時(shí)，月租金采用租賃合同租金不對(duì)。本次評(píng)估的目的是征收補(bǔ)償，根據(jù)房屋征收評(píng)估價(jià)值的內(nèi)含，被征收房屋價(jià)值不考慮租賃的影響，應(yīng)評(píng)估無租約限制的價(jià)值，所以此處月租金應(yīng)采用市場(chǎng)租金，相應(yīng)的空置率也不能直接取零。15.估價(jià)結(jié)果中不應(yīng)扣除尚未償還的貸款1000萬元。16.收益法公式的選用理由不充分。解析：暫無解析

255.估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍。因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地査勘。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象(一)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）(三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)）。3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范KGB/T50291—1999)。4.《A市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法KA市人民政府令130號(hào)）。5.?A市城市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定》。6.《A市城市房屋拆遷評(píng)估操作技術(shù)規(guī)范（試行）》(A房市〔2002〕148號(hào)）。7.《市物價(jià)局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)A市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知KA價(jià)房字〔2004〕74號(hào)）。8.《房屋拆遷許可證》(證號(hào)：X規(guī)拆許（2008)第XX號(hào)）。9.托人提供的權(quán)證資料及其他相關(guān)資料及圖件、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地査勘記錄及了解的有關(guān)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)資料和A市有關(guān)市場(chǎng)信息資料等。10.其他法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章及政策性文件（略）。八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法由于估價(jià)對(duì)象周邊區(qū)域商業(yè)鋪面交易活躍，交易實(shí)例容易搜集，故可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；由于A市建安工程造價(jià)資料比較齊備，故也可采用成本法評(píng)估（市場(chǎng)法、成本法的定義略)。十、估價(jià)結(jié)果（略）十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）十三、估價(jià)報(bào)告使用期限（略）正確答案:1.價(jià)值定義錯(cuò)，應(yīng)為估價(jià)對(duì)象（包含建筑物室內(nèi)自行裝飾裝修部分的價(jià)值）的市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。2.估價(jià)時(shí)點(diǎn)錯(cuò)，應(yīng)為2008年8月30日（取得拆遷許可證之日）。3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)位置錯(cuò)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)在價(jià)值定義之前。4.估價(jià)方法選用理由錯(cuò)，應(yīng)將成本法改為或增加。由于估價(jià)對(duì)象為收益性的房地產(chǎn)，附近地區(qū)房地產(chǎn)租賃活躍，故可采用收益法進(jìn)行評(píng)估。解析：暫無解析

256.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)枸接受委托，評(píng)估位于某歷史文化街的一沿街小型商鋪的市場(chǎng)價(jià)值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某對(duì)該商鋪進(jìn)行實(shí)地查勘后，擬選用市場(chǎng)法作為主要的估價(jià)方法，但僅搜集到A、B、C、D四個(gè)交易實(shí)例。實(shí)例A交易時(shí)帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場(chǎng)租金；實(shí)例B系兄弟之間轉(zhuǎn)讓；實(shí)例C系相鄰商鋪的業(yè)主購買后擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模；實(shí)例D平面形狀為“L”形，系業(yè)主將原為矩形的商鋪臨街面二分之一寬度、三分之一深度的部分轉(zhuǎn)讓給某銀行安裝自動(dòng)取款機(jī)所致。除以上情況外，四個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性。請(qǐng)問：1.四個(gè)交易實(shí)例是否可以選作可比實(shí)例？2.四個(gè)交易實(shí)例中若有可以選作可