上海萬科海珀旭暉案例分享研究分析報告

海珀旭暉案例分享

上海公司營銷管理中心市場組2021-4-17Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.%上海市腫瘤醫(yī)院龍華醫(yī)院徐家匯公園世紀聯(lián)華體育場店騰飛國際南洋模范中學(xué)（南校區(qū)）東安二小龍山幼兒園西南位育中學(xué)東校區(qū)（初中部）南洋中學(xué)徐匯濱江綠地中山醫(yī)院南洋模范中學(xué)國際部7號線船廠路站4號線東安路站9號線肇嘉浜路站土地屬性：G2->TOP品類，交通便捷，目前配套相對薄弱，未來規(guī)劃較好530m海珀旭暉的土地屬性為G2從歷史認可度看，工程所在區(qū)域認可度較差；從江景資源看，比較薄弱，距離黃浦江直線距離550m左右，二線江景；每幢樓只有東側(cè)一戶看江，且6層以下受遮擋，無江景資源；從板塊的未來規(guī)劃看，工程所在的徐匯濱江板塊潛力巨大；并且受益世博會舉辦，濱江綠化的改造建設(shè)完成提升工程的城市界面；從工程配套看，工程目前的商業(yè)、教育配套薄弱，但綠地中心商業(yè)體量10萬方左右，建成運營后會有較大提升；海珀旭暉的土地屬性與銅山街、中房濱江工程有類似之處，可供借鑒；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.%土地屬性指標(biāo)與城市核心區(qū)的距離

與內(nèi)環(huán)的距離0.1公里到陸家嘴距離7.2公里到人民廣場距離5.5公里交通

快速道路中山南二路、東安路、龍華路、打浦路隧道地鐵站點7號線船廠路站，0.2公里4號線東安路站，0.8公里9號線肇嘉浜路站，1.9公里學(xué)校

學(xué)校-重點幼兒園龍山幼兒園1.1公里學(xué)校-重點小學(xué)徐匯區(qū)東二小學(xué)區(qū)重點0.67公里學(xué)校-區(qū)重點初中西南位育中學(xué)東校區(qū)（初中部）1.2公里學(xué)校-市重點高中南洋模范中學(xué)（高中部）1公里、南洋中學(xué)1.2公里學(xué)校-國際學(xué)校南洋模范中學(xué)國際部3.6公里上海師范大學(xué)附屬中學(xué)國際部5.5公里商業(yè)

大型商業(yè)中心體量和距離騰飛廣場（商業(yè)1.5萬㎡）2.2公里徐家匯商圈（商業(yè)200萬㎡）3.3公里大賣場和距離卜蜂蓮花300米餐飲街無醫(yī)院醫(yī)院、等級、距離上海中醫(yī)藥大學(xué)附屬龍華醫(yī)院（三級甲等）1.2公里，上海市腫瘤醫(yī)院（三級甲等）1.0公里，中山醫(yī)院（三級甲等）1.6公里大型綠地綠地面積、距離東安公園0.2公里、徐匯濱江綠地1.4公里、徐家匯公園2.4公里配套：交通便捷，教育醫(yī)療設(shè)施良好，城市界面優(yōu)美；目前商業(yè)配套相對薄弱，生活便利度較差，但綠地中心商業(yè)體量10萬方左右，交付運營后會有明顯提升Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.規(guī)劃：36.8萬m2綜合體，規(guī)劃業(yè)態(tài)為住宅、酒店式公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店綠地中心一期（總體量10.1萬方）物業(yè)類型體量備注商業(yè)35000m2另有地下3層共2.5萬方（1層商業(yè)，2層車庫及配套設(shè)施）；商業(yè)由正大集團整體運營；辦公66000m22幢寫字樓綠地中心二期（總體量16.15萬方）海珀旭暉（總體量10.5萬方）物業(yè)類型體量備注住宅86000m2海珀旭暉酒店式公寓（1）13500m2辦公屬性地上商業(yè)6000m2底商、街鋪幼兒園用地2505m2商業(yè)50000m2地上4層5萬方，另有地下3層2.5萬方；地上部分為日建設(shè)計的屋頂花園，借鑒日本大阪難波城辦公80000m2標(biāo)準(zhǔn)層3000m2酒店式公寓（2）33000m2預(yù)計將引入萬豪品牌NNN一期二期Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.%已推預(yù)售證產(chǎn)品產(chǎn)品面積段規(guī)劃套數(shù)產(chǎn)品配比酒店式公寓一房688450%兩房948450%合計168100%大平層兩房272-27822%3+1房2893935%298-3042825%四房377-3783935%540-54133%合計111100%兩梯四戶兩梯兩戶注：2套278m2兩房均位于底層，受入戶大堂挑空影響，非主力戶型；3套540m2四房為1、2、3號樓頂層復(fù)式，共3套；住宅產(chǎn)品配比：以288平米3+1房和378平米四房為主4312Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.%城市界面及外立面：周邊城市界面整潔干凈，住宅全石材外立面、售樓處門頭尊貴感較強售樓處城市界面已建成的綠地中心一期外立面景觀景觀Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.%288平米3+1房377平米四房6.1m3.8m5.2m住宅戶型：規(guī)劃多為全端戶的一層兩戶產(chǎn)品。充分利用端戶的側(cè)向采光和景觀資源。旗忠288平米產(chǎn)品10層以上東側(cè)有江景。戶型尺度相對舒適。13.5m4.8m4.8mEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.%裝修標(biāo)準(zhǔn)—廚房GAGGENAU灶具、油煙機GAGGENAU烤箱冰箱：LIEBHERR櫥柜：SieMatic〔377m2戶型配酒柜〕龍頭：Hansgrohe水槽：BLANCOEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.%裝修標(biāo)準(zhǔn)—衛(wèi)生間臺盆VILLEROY&BOCH座便器VILLEROY&BOCH花灑：Hansgrohe浴缸VILLEROY&BOCHEvaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.%裝修標(biāo)準(zhǔn)—玄關(guān)&客廳入戶門：意大利卡門裝甲門安防系統(tǒng)：博世可視對講系統(tǒng)：Lewin中央空調(diào)：大金濕度調(diào)節(jié)器開關(guān)：legrand客廳地面：大理石所有墻紙為交付標(biāo)準(zhǔn)，非交付標(biāo)準(zhǔn)的有衣帽間隔板、床后軟包、窗簾Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.%裝修標(biāo)準(zhǔn)—臥室密室為交付標(biāo)準(zhǔn)，鋼板、帶新風(fēng)系統(tǒng)地板：實木復(fù)合Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.%海珀旭暉公寓裝修標(biāo)準(zhǔn):6200元左右系統(tǒng)設(shè)備裝修材料廚衛(wèi)配置品牌部位材質(zhì)配置品牌空調(diào)大金客餐廳地面實木復(fù)合地板/大理石廚房電器GAGGENAU可視電話LENIN食物粉碎器ISE安全系統(tǒng)BOSCN臥室地面實木復(fù)合地板廚房櫥柜Siematic開關(guān)legrand廚房、衛(wèi)生間地面大理石衛(wèi)浴潔具唯寶潔具卡德維浴缸漢斯格雅廚房、衛(wèi)生間墻面大理石電梯三菱衛(wèi)生間臺盆臺面大理石公共部位地面、墻面大理石裝修標(biāo)準(zhǔn)Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.)11年11月開盤——12年3月31日供給、成交、庫存結(jié)構(gòu)遠期供給年度供應(yīng)預(yù)計產(chǎn)品2012年約120套大平層250m2產(chǎn)品面積段預(yù)售證套數(shù)供應(yīng)比例庫存套數(shù)成交套數(shù)成交均價簽約口徑去化率二室272-27822%115334850%3+1室2893935%9306398964%298-3042825%6226013467%四房377-3783935%12276289046%540-54133%12698110%合計11129836503357%銷售情況：東邊套289m2戶型高區(qū)資源看江，西邊套378m2戶型面對工程內(nèi)景觀，由于面積小且景觀資源好，在8層以上有江景資源的樓層小面積戶型單價貴5000-6000元/m2；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.)4312推盤時間推盤戶型推盤套數(shù)認購套數(shù)認購率備注11年11月298m23+1房301137%其中6套為關(guān)系戶，只需交5萬意向金，不用交定金就可認購2月18日298m23+1房2646（同時帶動8套庫存銷售）88%根據(jù)熱銷形勢及時調(diào)整價格所有庫存開始加價4000元/m2銷售，之后根據(jù)較好的市場反應(yīng)，再次加價2000元/m2；378m24房26540m2頂復(fù)23月8日298m23+1房132285%原計劃3月18日推出2號樓，根據(jù)熱銷行情及時調(diào)整推盤時間，提前至3月8日推出378m24房13540m2頂復(fù)1銷售情況：12年2次開盤銷售速度明顯快于去年，量價皆提升Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.)成交客戶Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.船廠路地塊〔綠地中心一期〕通過勾地獲得，并對土地情況和規(guī)劃進行長期跟蹤，獲取本錢比較低廉，在11年辦公局部出售后就已盈利：2005年通過勾地獲得了該地塊，最初土地性質(zhì)為工業(yè)用地，周邊很多尚未拆遷；2007、2021年政府調(diào)整控規(guī)，重新定位，2021年完成了現(xiàn)在的綠地中心一期規(guī)劃；2021年通過招拍掛獲得該地塊，政府還返還了約4億的前期動遷的本錢，實際樓板價8000元/m2左右；1960地塊〔綠地中心二期&海珀旭暉〕是09年在市場較好的情況下獲取，27232元/m2的樓板價為船廠路地塊的2.3倍，工程盈利壓力較大：在綠地中心一期規(guī)劃時沒有考慮到之后會獲取該地塊，09年1960地塊推出后，綠地最初估價50億〔樓板價19000元/m2左右〕，由于對后市樂觀，最后以72.45億元獲取該地塊，并成為當(dāng)年上海地王；%工程啟示1：土地獲取方式不同，本錢差異導(dǎo)致工程盈利壓力不同地塊交易日期底價(億元)成交(億元)均價(元/m2)四至性質(zhì)占地(萬m2)建面(萬m2)容積率徐匯區(qū)斜土街道107街坊（船廠路地塊）地塊2009/5至船廠路，南至規(guī)劃龍華路，西至規(guī)劃東安路延伸段，北至中山南二路商業(yè)辦公綜合用地3.3910.173徐匯區(qū)斜土街道107街坊龍華路1960號地塊2009/9/305072.4527232東至規(guī)劃東安路、南至規(guī)劃一路、西至規(guī)劃三路、北至規(guī)劃龍華路五地塊分別為商辦綜合用地，商辦綜合用地，居住用地，幼托用地和交通設(shè)施用地9.0226.612.95可售面積（m2）售價（萬元/m2）收入（萬元）單方成本（萬元/m2）成本(萬元)營業(yè)稅土地增值稅毛利毛利率期間費用稅前利潤所得稅凈利凈利率綠地中心一期

(辦公出售部分)660005.43564002.516500019067.441167.17131165.437429227.3687682.0725%綠地中心二期辦公

&海珀旭暉210000612600005105000067410014259011%504009219023047.569142.55%綠地中心一期由于地價較低，整個工程包含商業(yè)局部總本錢在30億以下，而通過出售辦公局部就獲得35億元左右收入，所有本錢就已收回，工程整體盈利能力可觀，在對于商業(yè)局部持有或出售的選擇有較大空間；綠地中心二期土地獲取本錢較高，由于地下交通樞紐建造等投入較大，工程總本錢較高，除地價72億外，其他本錢約為60億左右單方，本錢接近50000元/m2，通過對住宅、辦公可售局部測算，工程整體盈利能力偏低；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.)工程啟示2：從土地獲取到銷售、運營的周期在3年左右，各類物業(yè)同時開發(fā)，現(xiàn)金回收快，由于其整體開發(fā)快速促進住宅價格的實現(xiàn)海珀旭暉與綠地中心不同業(yè)態(tài)開發(fā)節(jié)奏

2009201020112012201320142015徐匯濱江綠化改造

軌道交通7號線

軌道交通12號線

綠地中心一期辦公

綠地中心一期商業(yè)

綠地中心二期辦公

綠地中心二期商業(yè)

綠地中心二期辦酒店式公寓

海珀旭暉底商、街鋪

海珀旭暉酒店式公寓

海珀旭暉住宅

受軌道交通建設(shè)影響，建設(shè)延后開工階段銷售階段使用/運營階段綠地中心二期商辦局部開發(fā)時間較晚，目前尚未進入實質(zhì)性施工階段；主要受到軌道交通施工影響，地鐵12號線穿過綠地中心二期，并將在地下一層建造規(guī)模巨大的7、12號線換乘樞紐，施工影響綠地中心二期的開工速度；如沒有此限制條件，二期與海珀旭暉同時開工，可在2021年完工、銷售；從兩工程土地獲取〔09年5月、9月〕到銷售〔11年初、11年末〕到交付運營〔12年中旬、13年下旬〕的周期看，整個開發(fā)周期在3年左右，開發(fā)速度較快，如沒有軌道交通施工的客觀條件限制，年平均開發(fā)量在12萬方以上，考慮地下車庫、交通設(shè)施以及其他配套，每年同時開發(fā)量可達20萬方左右；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.工程啟示3：作為注重現(xiàn)金流的企業(yè)，綠地在持有型商業(yè)上也開始積極探索兩個工程綜合體不同屬性物業(yè)的規(guī)劃在土地出讓時就有相關(guān)比例規(guī)定；綠地作為一家將現(xiàn)金流放在首位，追求高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，前期大量商業(yè)工程多數(shù)以出售為主，持有的情況較少；綠地中心一期商業(yè)局部最后決定持有，并以相對低的租金將綠地中心一期商業(yè)局部由戰(zhàn)略合作方正大集團整體運營是基于以下考慮：此前局部工程商業(yè)出售后，經(jīng)營比較混亂，難以管理，政府意見較大，希望綠地能持有并統(tǒng)一管理，提升整個工程價值；綠地中心地段較好，未來規(guī)劃好，能產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的收益，并且中長期看有較好的增值預(yù)期；通過出售辦公局部，資金已經(jīng)回籠；由于土地獲取較早，本錢較低，在辦公出售后，整個工程已收支平衡并且能有一定盈利，資金回收的壓力較??；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.工程啟示4：從TOP土地屬性上看，海珀旭暉低于海珀日暉；調(diào)整戶型使產(chǎn)品總價與土地屬性更加匹配，在功能性不變甚至增強的情況下，犧牲局部空間奢華度。四房戶型旭暉總價為日暉的50%-65%。旭暉288平米3+1房旭暉377平米3+1房日暉448平米4房日暉315平米3房300m2左右的面積段，海珀旭暉提供了3套間加書房的產(chǎn)品，總價段在2000萬左右；多一間房，功能性更強；總價比海珀日暉低700萬左右；4房產(chǎn)品線的比較，在功能性相同的情況下，由于戶型空間尺度相對較小，總面積小70m2；在單價和面積的雙重收縮下，總價低1300萬；海珀日暉海珀旭暉項目海珀旭暉海珀日暉戶型面積段套數(shù)占比目前單價總價套數(shù)占比目前單價總價二房242m2

2028%850002050三房272-278m222%660001800

293m2

1825%850002500315m2

1724%850002700四房289m23935%660001900

298-304m22825%660002000

378m23935%660002500

448m2

1724%850003800頂復(fù)540m233%660003600

Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.)工程啟示5：在前期盧灣濱江工程海珀日暉操作的經(jīng)驗上，在產(chǎn)品與本錢適配上更精準(zhǔn)。海珀日暉外立面：玻璃幕墻、鋁扣板海珀旭暉外立面：石材、設(shè)備平臺和包邊為鑄鋁板對于前期作為賣點的密室仍然保存對于產(chǎn)品力的配置有所取舍，外立面從本錢較高的玻璃幕墻、鋁扣板換成石材、鑄鋁板包邊，同樣能獲得客戶認可；而前期亮點的金屬密室在海珀旭暉得到保存；Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.工程啟示5：在前期盧灣濱江工程海珀日暉操作的經(jīng)驗上，在產(chǎn)品與本錢適配上更精準(zhǔn)。從客戶實際需求出發(fā)，對精裝標(biāo)準(zhǔn)做適當(dāng)調(diào)整，取消局部對品質(zhì)影響不大的工程，同樣獲得客戶認可

海珀日暉海珀旭暉建筑主體結(jié)構(gòu)

墻體阿魯克邦金屬幕墻石材，設(shè)備平臺和包邊為鑄鋁板廚房櫥柜設(shè)備

櫥柜德國Siematic保留水槽龍頭德國Dornbracht漢斯格雅食物粉碎機美國ISE愛適易保留直飲水沸水龍頭美國ISE愛適易取消酒柜所有戶型提供酒柜，大戶型為全高酒柜僅部分戶型提供半高酒柜衛(wèi)生潔具

浴缸（大戶型）按摩浴缸：意大利Teuco無按摩功能臺盆勞芬唯寶座便器勞芬唯寶臺盆龍頭德國Dornbracht漢斯格雅熱帶雨林沖淋花灑德國Dornbracht漢斯格雅桑拿房（大戶型）意大利EFFEGIBI取消整體淋?。ù髴粜停┑聡▽毴∠≌瑔卧O(shè)備系統(tǒng)

中央空調(diào)大金保留戶式新風(fēng)引入系統(tǒng)大金保留戶式中央吸塵系統(tǒng)BEAM保留地暖喬治.費舍威能戶式中央凈水/軟水系統(tǒng)百諾肯保留金屬密室迪堡保留，但規(guī)格降低海珀日暉&海珀旭暉精裝對標(biāo)Evaluationonly.CreatedwithAs