綜合體概念及相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)

綜合體概念及相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)目錄一，現(xiàn)代城市綜合體的意義1.1，城市綜合體的定義1.2，現(xiàn)代綜合體的五大價(jià)值1.3，現(xiàn)代綜合體的分類(lèi)1.4，現(xiàn)代綜合體的典型特征1.5，城市綜合體的本質(zhì)/意義/產(chǎn)生條件1.6，綜合體開(kāi)發(fā)模式1.6.1,華潤(rùn)模式1.6.2,萬(wàn)達(dá)模式1.6.3,海岸城模式1.7,城市綜合體的風(fēng)險(xiǎn)二，綜合體的設(shè)計(jì)重點(diǎn)2.1，總圖要點(diǎn)2.1.1，案例分析2.2，商業(yè)平面設(shè)計(jì)2.2.1,案例分析2.3，商業(yè)立面設(shè)計(jì)2.3.1,案例分析2.4，商業(yè)剖面設(shè)計(jì)2.4.1，案例分析三，國(guó)內(nèi)綜合體發(fā)展的趨勢(shì)3.1，城市綜合體發(fā)展趨勢(shì)3.2，國(guó)內(nèi)外城市綜合體運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)對(duì)比

1，現(xiàn)代城市綜合體的意義1.1綜合體的定義定義A：HOPSCA。其中:H：HOTEL（酒店）,O：OFFICE（辦公）,P：PARK（公園）,S：SHOPPING（購(gòu)物）,C：CULUTRE（文化）,A：APARTMENT（公寓）

將商業(yè)/酒店/辦公/居住

/文娛/休憩集合為一體的多功能復(fù)型，相互作用，互為價(jià)值鏈的高度集約式復(fù)合建筑群。定義B：將辦公/居住/休閑/酒店/展覽/會(huì)議/餐飲/文娛/交通（九大城市活動(dòng)功能）中三項(xiàng)以上的城市功能活動(dòng)空間進(jìn)行組合，在各部分之間建立一種互依互助的能動(dòng)關(guān)系，形成一個(gè)多功能/高效率的城市綜合體。

1.2，現(xiàn)代城市綜合體的五大價(jià)值1，可售住宅/公寓/寫(xiě)字樓項(xiàng)目-----實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金回報(bào)2，自持物業(yè)（酒店/商業(yè)）-----實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期租金回報(bào)3，資產(chǎn)價(jià)值的倍增----市場(chǎng)催化資產(chǎn)價(jià)值倍增4，資本價(jià)值的倍增-----通過(guò)基金/上市/債卷/出售股份等其它資本通道，實(shí)現(xiàn)倍增5，提升商業(yè)附加值-----成功的綜合體，不僅提升自身地塊的價(jià)值，還拉升周邊土地和建筑的價(jià)值和價(jià)格實(shí)現(xiàn)商業(yè)附加值提升的手段：

A，好的項(xiàng)目策劃/商業(yè)策劃

B，優(yōu)秀的項(xiàng)目設(shè)計(jì)（規(guī)劃/建筑/室內(nèi)/景觀/燈光/裝置設(shè)計(jì)）

C，好的運(yùn)營(yíng)管理

D，時(shí)間成本沉淀1.3，城市綜合體的分類(lèi)城市綜合體按性能/地塊/品味分類(lèi)A,按性能分：

商務(wù)綜合體—

沒(méi)有住宅的純綜合體

生活綜合體—

住宅比例大于30%

單一綜合體—

凈綜合體（沒(méi)有住宅/公寓/集合了三種功能的超高層建筑

泛綜合體集群—

一個(gè)以上的綜合體或都市商圈B,按地段分：都市中心型綜合體

副中心（區(qū)域和新城）型綜合體C,按品味分：高端奢侈型綜合體—

常指一線城市的都市中心型綜合體,

五星酒店/五A寫(xiě)字樓和國(guó)際一線侈品牌為主的高端商業(yè)中心為代表

中檔生活型綜合體---

常指二/三線城市/一線城市區(qū)域商業(yè)中

心，

以三星酒店/較小體量的寫(xiě)字樓/

以大賣(mài)場(chǎng)為主力店的的商業(yè)1.4,綜合體的典型特征1，巨大的建筑空間和功能的復(fù)雜性2，現(xiàn)代設(shè)計(jì)及科學(xué)技術(shù)的集成，體現(xiàn)城市及時(shí)代的精神3，街道空間的視覺(jué)美觀及環(huán)境的和諧3，土地開(kāi)發(fā)的高強(qiáng)度及均衡性利用4，社會(huì)交通的高可達(dá)性和內(nèi)外交通的完整性（通道樹(shù)形交通體系）5，巨大的社會(huì)效應(yīng)和升值潛力6，高投資、高風(fēng)險(xiǎn)和高周期說(shuō)明：通道樹(shù)形交通體系

通過(guò)地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體（分布在若干街區(qū)的平面）的地上或地下的交通和公共空間貫穿起來(lái)，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車(chē)場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的"通道樹(shù)型"（AccessTree),此種體系不同于傳通形態(tài)，打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。室內(nèi)交通以直梯、扶梯、步行梯及露明梯為主，通過(guò)標(biāo)志物、小品、街道家具、植物、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀環(huán)境1.5，城市綜合體的本質(zhì)/意義/產(chǎn)生條件本質(zhì)：以建筑組群為載體，將城市活動(dòng)九大功能進(jìn)行組合,達(dá)

成組

群內(nèi)建筑,互為價(jià)值鏈，克服單一建筑功能的局限性，達(dá)到

建筑組群高質(zhì)量的整體功能和個(gè)體建筑功能的優(yōu)化和聚集，

獲取更大的商業(yè)性升值意義:A,

提升城市價(jià)值和形象

B,動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，創(chuàng)造社會(huì)就業(yè)崗位

C,成為當(dāng)下地方政府推動(dòng)城市化進(jìn)程的商業(yè)模型，將政府

行變?yōu)槠髽I(yè)行為產(chǎn)生條件：A,

城市經(jīng)濟(jì)GDP高增長(zhǎng)/產(chǎn)業(yè)集聚

B,人口的高密度及流動(dòng)性

C,城市的高地價(jià)/中心區(qū)地價(jià)飚升而導(dǎo)致土地的集約化利用（資金高投入/建筑高容量/效益高回報(bào)）A,萬(wàn)象城模式B,萬(wàn)達(dá)模式（第1代，第2代，第3代）C,海岸城模式D,Soho模式E,陽(yáng)光百貨模式

1.6綜合體開(kāi)發(fā)的五大模式1.6.1，華潤(rùn)萬(wàn)象城模式：深圳首座萬(wàn)象城（萬(wàn)象城+華潤(rùn)大廈+君悅）目前在杭州/沈陽(yáng)/南寧/成都/鄭州無(wú)錫/常州/青島/重慶/合肥/泰州/上海等落戶商業(yè)模式：主力店+半主力店+次主力店+專(zhuān)賣(mài)店特點(diǎn)：A,匯集眾多頂級(jí)品牌

B,業(yè)態(tài)組合豐富

C,垂直同步停車(chē)樓+地下停車(chē)場(chǎng)D,中庭+啞鈴型動(dòng)線E,影城+真冰冰場(chǎng)發(fā)展新戰(zhàn)略：自2008年，華潤(rùn)提出全新的綜合體商業(yè)模式

“住宅+商業(yè)+增值服務(wù)”三位一體模式萬(wàn)達(dá)的城市綜合體自2001年至今，經(jīng)歷三個(gè)模式第一代：2001年規(guī)模：5.0萬(wàn)平米，建筑形式單體盒子

業(yè)態(tài)：

超市+家電+影院（購(gòu)物功能組合）

選址：城市核心商圈

回款：?jiǎn)蔚?小商鋪的銷(xiāo)售純商業(yè)產(chǎn)品

第二代：2002—2004年規(guī)模：15.0萬(wàn)平米，

建筑形式盒子+街區(qū)+高層組合（住宅+寫(xiě)字樓）

業(yè)態(tài)：超市+家電+影院+建材（增強(qiáng)購(gòu)物功能組合）

選址：城市核心商圈

回款：?jiǎn)蔚?小商鋪的銷(xiāo)售純商業(yè)產(chǎn)品第三代：2006年規(guī)模40-80萬(wàn)平米

建筑形式盒子+街區(qū)+高層組合（寫(xiě)字樓+酒店+住宅公寓）

業(yè)態(tài)：超市+家電+影院+百貨+美食

回款：住宅/小型商業(yè)/寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售

選址：城市副中心/城市新區(qū)/新區(qū)CBD城市綜合體第三代模式的特點(diǎn)：街坊式（街區(qū)布局）/市民廣場(chǎng)/地標(biāo)式建筑1.6.2萬(wàn)達(dá)模式1.7，城市綜合體的五大風(fēng)險(xiǎn)1.7.1，資金難：

資金鏈門(mén)檻，綜合體為資金/管理/人員/智力密集型產(chǎn)業(yè)，由精英模式健康的企業(yè)運(yùn)營(yíng)。1.7.2，運(yùn)營(yíng)管理難：

傳統(tǒng)地產(chǎn)商，對(duì)“住宅+商業(yè)地產(chǎn)”的運(yùn)營(yíng)缺專(zhuān)業(yè)度，依靠過(guò)去住宅地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，在商業(yè)的租售面臨巨大的問(wèn)題。二、三線城市，依靠個(gè)人消費(fèi)力是無(wú)法支撐起大量寫(xiě)字樓/公寓/酒店

1.7.3,招商難:

在大品牌商面前，地段/區(qū)位不好/弱小開(kāi)發(fā)商只能無(wú)底線退讓。通常二/三線城市消費(fèi)群體對(duì)品牌認(rèn)知度低，消費(fèi)習(xí)慣和理念難以在短期內(nèi)快速升級(jí)，目前一線城市綜合體商業(yè)空置10%,二線城市15-20%。1.7.4,設(shè)計(jì)難:

項(xiàng)目用地多為大地塊或多地塊，設(shè)計(jì)不僅要解決方案自身的問(wèn)題，還要有面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)變的可能，同時(shí)還要為項(xiàng)目帶來(lái)商業(yè)附加值，簡(jiǎn)單說(shuō)，好的設(shè)計(jì)有利于招商。1.7.5,造血機(jī)制不足，超長(zhǎng)期養(yǎng)商:

很多城市的綜合體是在政府的推動(dòng)下形成，缺乏人均GDP/城市產(chǎn)業(yè)聚集/城市消費(fèi)力/第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度的支撐，導(dǎo)致“早產(chǎn)兒”。目前樓市泡沫，周邊樓盤(pán)空置，居住人口不達(dá)標(biāo)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不好，好的品牌商也會(huì)提前撤出。綜合體面臨超長(zhǎng)養(yǎng)商期。二，綜合體設(shè)計(jì)的要點(diǎn)2.1，總圖設(shè)計(jì)要點(diǎn)2.1.1,地塊研究：綜合體項(xiàng)目用地較大，有時(shí)為多地塊。依據(jù)城市規(guī)劃或詳細(xì)規(guī)劃，進(jìn)行區(qū)位和地塊價(jià)值的分析,調(diào)查用地周邊人口及構(gòu)成。2.1.2,研判綜合體的類(lèi)型，判斷綜合體的商業(yè)功能的規(guī)模（定位)。2.1.3，解決好綜合體內(nèi)外交通流線的銜接轉(zhuǎn)換關(guān)系。2.1.4，解決好綜合體的主、次入口關(guān)系（物流/車(chē)流/人流)。2.1.5，解決好項(xiàng)目總圖與周邊地塊的關(guān)系。2.1.6，室外場(chǎng)地要體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷，要有休閑設(shè)施，和體現(xiàn)時(shí)尚的大眾藝術(shù)品，以聚攏人氣。2.1.7，室外商業(yè)街的動(dòng)線(人流、車(chē)流、物流）2.1.8，解決好下沉廣場(chǎng)（消費(fèi)法規(guī)要求）與綜合體及周邊地塊的關(guān)系2.1.9，一定要解決好停車(chē)位的問(wèn)題，停車(chē)位對(duì)于餐飲尤其重要，對(duì)于酒店和寫(xiě)字樓還要設(shè)臨時(shí)停車(chē)位2.2，關(guān)于綜合體總圖流線2.21，交通流線組織類(lèi)型：A),人車(chē)混行：傳統(tǒng)商業(yè)流線的形式，

優(yōu)點(diǎn)：易形成街景，方便購(gòu)物相結(jié)合

缺點(diǎn)：交通混亂，人車(chē)相互干擾，道路的利用率低

大趨勢(shì)：將不同交通流，依據(jù)性質(zhì)分類(lèi)組織，實(shí)現(xiàn)分流B),人車(chē)分離：將人流、非機(jī)動(dòng)車(chē)流和機(jī)動(dòng)車(chē)流等不同性質(zhì)的交通流，分類(lèi)組織。有平面分離和立體分離二種。平面分離：是在平面上將不同交通流分開(kāi)的一種交通組織方式，常見(jiàn)于舊城的傳統(tǒng)商業(yè)中心，多采用步行街的形式。關(guān)于步行街：1，自由、安全、舒適、方便，滿足人性化的需求2，提高商業(yè)銷(xiāo)售3，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，提高商業(yè)區(qū)的交通通行能力4，商業(yè)區(qū)步行化可改善城市交通，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。

立體分離：分為人流交通立體化和機(jī)動(dòng)車(chē)交通立體化。

立體分離常用于大型城市商業(yè)區(qū)、大型城市公共交通和體育設(shè)施。

人流交通立體化的形式：天橋、地下步行街、過(guò)街隧道，將大量人流分流。車(chē)流交通立體化的形式：立體交叉，將大量不同方向的車(chē)流快速分流。C)三級(jí)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：用地鐵、輕軌、公交車(chē)等形成空中、地面、地下三級(jí)公共交通網(wǎng)絡(luò)。2.2..2,多層次的立體交通設(shè)計(jì)在城市綜合體設(shè)計(jì)時(shí)，為避免復(fù)雜的人流、車(chē)流、貨流的相互干擾，常采用多層次的立體交通設(shè)計(jì)，建立地下、地面和地面二層(雙首層）等三級(jí)交通體系。地下體系：綜合體可通過(guò)地下通道

或借用地鐵站在地下與周?chē)虡I(yè)建筑的地下空間連成整體，拉動(dòng)人流，分配人流、車(chē)流，方便快捷。天橋體系：將人行天橋與停車(chē)樓相連，形成通道，方便人們通過(guò)天橋進(jìn)直接入單體建筑。雙層甲板體系：用過(guò)街樓、多層步行平臺(tái)或外廊在相鄰商業(yè)建筑間建立聯(lián)系，形成空中人行通道。（香港稱(chēng)"DD廊道"，Doubledeck，譯為“雙層甲板”，有遮陽(yáng)避雨功能。2.2.3,立體分離交通組織是綜合體的理想交通設(shè)計(jì)形式（通道型樹(shù)形交通體系）

優(yōu)點(diǎn)：解決了不同性質(zhì)交通流相互干擾的問(wèn)題。

缺點(diǎn)：工程復(fù)雜，費(fèi)用高，要一次性建設(shè)。商業(yè)+辦公型綜合體：區(qū)位屬上海市副中心（市級(jí)商業(yè)中心）為第二大商圈/覆蓋周邊200多萬(wàn)人口項(xiàng)目占地：6.012萬(wàn)平米，總建面：33.47萬(wàn)平米商業(yè)：21萬(wàn)平米容積率:5.56，停車(chē)位：800多個(gè)案例1，上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目評(píng)價(jià)：項(xiàng)目地塊從街區(qū)商業(yè)成為區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。規(guī)劃特點(diǎn):1,設(shè)1個(gè)步行廣場(chǎng)和五條步行街2,訂單式綜合體，建筑分為五大塊，屬商業(yè)+寫(xiě)字樓型綜合體3,商業(yè)消費(fèi)定位于中檔，客群定位于年青人和白領(lǐng)階層。4,成為五角場(chǎng)商圈的核心(規(guī)模體量+業(yè)態(tài)）交通分析:1,人車(chē)分流，設(shè)1個(gè)步行廣場(chǎng)和5條步行街，商業(yè)、寫(xiě)字樓人流分離2，下沉步行廣場(chǎng)，將大量人流分配到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及周邊商業(yè)設(shè)施3，用地側(cè)面設(shè)出租車(chē)落客處和公交始發(fā)站，背面設(shè)地庫(kù)出入口，正面臨多條公交線，臨地鐵，高可達(dá)性，功能能分區(qū)明確6，五大建筑之間沒(méi)有空中聯(lián)廊，減少了人流拉動(dòng)性，步行街沒(méi)有風(fēng)雨走廊7，主次商業(yè)步行街不明顯，步行廣場(chǎng)偏置2.2.1，關(guān)于功能，綜合體商業(yè)功能多，流線復(fù)雜，有的附帶特殊要求,如影院/冰場(chǎng)等。還有消防疏散要求，平面設(shè)計(jì)中要充分考慮。2.2.2，關(guān)于百貨主力店的面積，原則要適當(dāng)，一般百貨在2.5萬(wàn)--4.0萬(wàn),平米，單層面積一般不要大于0.5萬(wàn)平米（最好在一個(gè)防火分區(qū)內(nèi)）按消防法規(guī)要求，不超過(guò)24M高的商業(yè)建筑，首層平面可以做到1.0萬(wàn)平米。因防火疏散要求，樓梯間一般沿外墻設(shè)置。2..2.3，關(guān)于室內(nèi)步行街，一般長(zhǎng)度一般在280米---350米。首層零售店鋪（步行街的寬度）對(duì)面間距10米左右，對(duì)于二樓或三樓以上的店鋪間距，可適當(dāng)加大（考慮中庭的周邊走道較寬，一般5米左右，特殊情形，可適當(dāng)加寬。2..2.4，關(guān)于柱網(wǎng)，一般8.4米×8.4米，要考慮地下車(chē)庫(kù)的因素。2.2，平面設(shè)計(jì)要點(diǎn)2..2.5,關(guān)于動(dòng)線，商場(chǎng)動(dòng)線常用有“口”形，“回”形及“啞鈴”形，動(dòng)線要結(jié)合店鋪設(shè)置有機(jī)考慮，不能有死角和斷頭路，動(dòng)線設(shè)計(jì)以"拉動(dòng)人流"為原則，店鋪設(shè)置要考慮人流的影響，除了租金因素外，還要以拉動(dòng)人流為原則。如果設(shè)餐飲，要考慮食材及垃圾流線，且二者不能交叉，充分利用地下室。商場(chǎng)（主力店）一般要求視線通暢，但是對(duì)于MAII則不然，以"拉動(dòng)人流"為原則入口處及動(dòng)線轉(zhuǎn)折處可考慮設(shè)次主力店，拉動(dòng)人流2.2.6，關(guān)于精品店鋪，一般進(jìn)深8-12米，個(gè)別的店鋪可適當(dāng)加大。2.2.7，關(guān)于中庭，擁有多個(gè)中庭的綜合體，一般中庭要有主次之分

空間要有滲透/層次，便于商家開(kāi)展展銷(xiāo)等商業(yè)活動(dòng)。2.2.8，關(guān)于入口空間，"雙首層"概念：綜合體人流量大，首層入口要有合適的入口空間。室外設(shè)直達(dá)二層的扶梯和大樓梯，把人流快捷引入二層案例1，港匯廣場(chǎng)

動(dòng)線、多中庭入口及細(xì)部主中庭---與地鐵站聯(lián)通，集聚大人流

3，綜合體立面設(shè)計(jì)3.1，綜合體立面設(shè)計(jì)尤為重要，因?yàn)榱⒚鏇Q定了商業(yè)自身及周邊所有物業(yè)的形象，進(jìn)而影響客群對(duì)商業(yè)檔次的判斷。3.2,商業(yè)建筑立面給人三個(gè)層面的感受3.2.1,建筑的宏觀層面：遠(yuǎn)距離，大體量，天際線。3.2.2,建筑的中觀層面：中距離，體塊組合，立面劃分，色彩組合。3.3.3,建筑的微觀層面：近距離，細(xì)部，結(jié)點(diǎn)，輔以室外景觀或室內(nèi)設(shè)計(jì)，給人親和力。3.3,立面設(shè)計(jì)要素3.3.1，立面要簡(jiǎn)潔，材質(zhì)富有質(zhì)感，要體現(xiàn)材料的高檔性。3.3.2，要有廣告位（商業(yè)和廣告是不可分的)和店招設(shè)計(jì)，也可以設(shè)多媒體廣告。3.3.3，結(jié)合內(nèi)部功能，設(shè)計(jì)外立面，如樓層上的餐飲店鋪設(shè)大面積玻璃。但要注意，大型百貨或主力店及電影院，是不能有采光立面的。3.3.4，結(jié)合燈光進(jìn)行立面設(shè)計(jì)。3.3.5，室外商業(yè)街要解決好店鋪的空調(diào)外機(jī)、店招等問(wèn)題。3.3.6，商業(yè)主出入口要明顯，易于識(shí)別和判斷。商場(chǎng)的出入口通常分級(jí)設(shè)置，分為三級(jí)：一級(jí)：為商場(chǎng)及室外步行街主出入口，形象最為突出。二級(jí)：為大型主力店出入口，形象上比一級(jí)出入口次要許多。三級(jí)：為辦公寫(xiě)字樓、商務(wù)酒店及公寓的出入口（其實(shí)寫(xiě)字樓及酒店的入口也是相當(dāng)重要的，建議根據(jù)綜合體的類(lèi)型來(lái)定位）上海久光百貨地處?kù)o安寺，高可達(dá)性，面臨大道，背靠小路，左設(shè)步行街，右設(shè)服務(wù)流線，“雙首層”用的較好案例1上海久光百貨廣告、多媒體屏作為立面設(shè)計(jì)元素，要有精致感3.4.1，地下一層層高一般5.10米，凈高不低于3.0米。3.4.2，地上一層層高一般5.40米，凈高一般3.60米。3.4.3，地上二層層高一般5.10米，凈高一般3.30米3.4.4，為拉動(dòng)人流手扶電梯合直達(dá)梯結(jié)合設(shè)置3.4.5，解決好停車(chē)庫(kù)與商業(yè)的聯(lián)接關(guān)系（地下/屋頂/停車(chē)樓）3.4.6，解決好下沉廣場(chǎng)與地面的聯(lián)接關(guān)系3.4，綜合體剖面設(shè)計(jì)主入口、中庭構(gòu)成設(shè)計(jì)、空間滲透三，國(guó)內(nèi)城市綜合體發(fā)展趨勢(shì)3.1，三大趨勢(shì)趨勢(shì)一：“百花齊放”，第三代綜合體成主角第一代：?jiǎn)蔚晷问降诙航謪^(qū)形式第三代："大盒子"形式,城中之城(Citywithinacity)趨勢(shì)二：“多元化”發(fā)展成為趨勢(shì)，綜合體將持續(xù)增量文化綜合體、養(yǎng)老綜合體、旅游綜合體、會(huì)展綜合體及商務(wù)綜合體趨勢(shì)三：“清晰定位”成就產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力即便是同樣的地理位置，不同的產(chǎn)品定位，就會(huì)避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，即滿足區(qū)域消費(fèi)客群的多方面的需求，此才是綜合體發(fā)展的要點(diǎn)。國(guó)外綜合體運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)1，周期長(zhǎng)2，精細(xì)化3，休閑比重高4，文化先導(dǎo)5，持有化/持續(xù)性6，金融產(chǎn)品齊全國(guó)內(nèi)綜合體運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)1，時(shí)間短,粗放型,中低端主體2，重前期,輕后期,重外觀,輕內(nèi)核3，地方政府主導(dǎo),市場(chǎng)化程度低4，開(kāi)發(fā)商先導(dǎo),商業(yè)弱5，前期融資渠道與后端變現(xiàn)通道單一3.2，國(guó)內(nèi)外城市綜合體運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)對(duì)比沛縣雨潤(rùn)城項(xiàng)目介紹CREATINGANEWHOPSCAOFPEIXIAN打造新型城市綜合體PEIXIANYURUNCOMMERCIALPROJECTDESIGN沛縣雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)CONCEPTUALPLANNING&DESIGNOF

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