房地產(chǎn)行業(yè)：房企風(fēng)險(xiǎn)化解要這樣做 20241225

房企風(fēng)險(xiǎn)化解要這樣做房企風(fēng)險(xiǎn)化解要這樣做自2021年下半年以來(lái)，伴隨著市場(chǎng)下行且持續(xù)底部運(yùn)行，房企密集出險(xiǎn)，這不僅對(duì)購(gòu)房者、債權(quán)人、供應(yīng)商等利益相關(guān)方造成了損害，也對(duì)行業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生了不良影響。本文將重點(diǎn)梳理房企風(fēng)險(xiǎn)化解支持政策，探索房企風(fēng)險(xiǎn)化解路徑。堅(jiān)持法治化、市場(chǎng)化原則，聚焦保交樓，強(qiáng)調(diào)壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任自2021年下半年以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)房企風(fēng)險(xiǎn)化解政策經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：大型房企出險(xiǎn)伊始，相關(guān)部門(mén)和地方政府督促企業(yè)積極化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；2021年12月至2022年上半年以鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目為主；2022年三季度則重點(diǎn)發(fā)力保交樓工作；2022年四季度以來(lái)政策逐步轉(zhuǎn)向改善行業(yè)融資環(huán)境，防止風(fēng)險(xiǎn)蔓延；2024年以來(lái)政策重點(diǎn)支持項(xiàng)目融資需求，區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)保交樓工作。監(jiān)管部門(mén)房企風(fēng)險(xiǎn)化解政策總體堅(jiān)持法治化、市場(chǎng)化原則，以保交樓、穩(wěn)民生為出發(fā)點(diǎn)，以救助項(xiàng)目為主，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)責(zé)任。具體來(lái)看，（1）保交樓，救助項(xiàng)目為主2021年下半年以來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)多部門(mén)多次出臺(tái)政策，鼓勵(lì)兼并收購(gòu)受困項(xiàng)目，建立“白名單”機(jī)制給予資金支持，做好“保交樓”金融服務(wù)。2021年12月，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融支持和服務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。2022年4月，監(jiān)管機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)A(yù)MC、銀行參與出險(xiǎn)房企項(xiàng)目收并購(gòu)。2022年三季度紓困基金入場(chǎng)，通過(guò)項(xiàng)目收并購(gòu)等方式對(duì)問(wèn)題樓盤(pán)進(jìn)行解困。8月，央行通過(guò)政策性銀行啟動(dòng)2000億專(zhuān)項(xiàng)借款支持住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。2022年底，“金融16條”強(qiáng)調(diào)，對(duì)于已經(jīng)受困房地產(chǎn)企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，鼓勵(lì)A(yù)MC與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式。2024年1月，住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文，要求各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，按照“一項(xiàng)目一方案”提出項(xiàng)目“白名單”，一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。（2）堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則2021年下半年以來(lái)出臺(tái)的融資支持性政策均強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，無(wú)論是保交樓金融支持、推動(dòng)并購(gòu)重組，還是項(xiàng)目“白名單”機(jī)制。（3）壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任本報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)自CREIS中指數(shù)據(jù)。詳情請(qǐng)查詢(xún)或致基于以“保交樓、穩(wěn)民生”為出發(fā)點(diǎn)，監(jiān)管部門(mén)在開(kāi)展保交房工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，要壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任。一是地方政府要承擔(dān)屬地責(zé)任，推動(dòng)住建、金融管理、公安、自然資源、審計(jì)等部門(mén)和法院協(xié)同配合，各司其職、形成合力。二是房地產(chǎn)企業(yè)要承擔(dān)主體責(zé)任，制定“一項(xiàng)目一策”處置方案，積極處置資產(chǎn)、多方籌集資金，確保項(xiàng)目按時(shí)保質(zhì)交付。三是金融機(jī)構(gòu)要落實(shí)盡職免責(zé)規(guī)定，做到對(duì)符合條件的項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，加快貸款審批和發(fā)放，支持項(xiàng)目建設(shè)交付。從實(shí)踐來(lái)看，受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解仍以房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、AMC、地方政府等各方共商模式為主，積極自救、做好債務(wù)重組、做好保交樓工作。本報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)自CREIS中指數(shù)據(jù)、中房指數(shù)系統(tǒng)。詳情請(qǐng)查詢(xún)或致電400-630-1230美國(guó)化解金融風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)家層面推動(dòng)，分類(lèi)處置，措施豐富美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生之后，美國(guó)金融機(jī)構(gòu)密集出險(xiǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)和美國(guó)財(cái)政部最終決定動(dòng)用財(cái)政資源處置金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，首先進(jìn)行壓力測(cè)試，然后識(shí)別問(wèn)題機(jī)構(gòu)，再者對(duì)于流動(dòng)性不足及資不抵債的機(jī)構(gòu)分類(lèi)處置。貫穿美國(guó)次貸危機(jī)過(guò)程，美國(guó)采取了較為豐富的措施化解金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，采取了包括以?xún)?yōu)先股方式注資、剝離不良資產(chǎn)、支持同業(yè)機(jī)構(gòu)并購(gòu)重組、對(duì)機(jī)構(gòu)實(shí)施強(qiáng)制托管等多種方式，最終穩(wěn)定了美國(guó)的金融系統(tǒng)。風(fēng)險(xiǎn)化解路徑：制定系統(tǒng)性方案，房企評(píng)估，分類(lèi)處置房企風(fēng)險(xiǎn)出清困難一方面受限于房地產(chǎn)市場(chǎng)下行。在新房銷(xiāo)售市場(chǎng)仍在筑底行情中，導(dǎo)致企業(yè)銷(xiāo)售收入減少，現(xiàn)金流緊張，難以落實(shí)債務(wù)重組計(jì)劃，處置資產(chǎn)也受到一定程度限制。項(xiàng)目公司資金監(jiān)管?chē)?yán)格，房企資金歸集能力受到很大程度限制。此外，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，特別是利率變動(dòng)和匯率波動(dòng)，也給境外債務(wù)重組帶來(lái)了額外的挑戰(zhàn)。另一方面，房企債務(wù)重組困難也可能受到企業(yè)自身資質(zhì)限制。如房企資產(chǎn)質(zhì)量和未來(lái)現(xiàn)金流預(yù)期存在不確定性，影響債權(quán)人對(duì)重組方案的接受程度；如房企債務(wù)重組行動(dòng)積極主動(dòng)程度，債務(wù)重組方案向債權(quán)人釋放的誠(chéng)意；如債務(wù)結(jié)構(gòu)的復(fù)雜程度，項(xiàng)目資產(chǎn)多、分布廣、債權(quán)結(jié)構(gòu)關(guān)系復(fù)雜、可能存在境外債受到匯率波動(dòng)和司法程序影響等，這些因素都可能增加債務(wù)重組的困難程度。本報(bào)告數(shù)據(jù)來(lái)自CREIS中指數(shù)據(jù)。詳情請(qǐng)查詢(xún)或致制定系統(tǒng)性的房企風(fēng)險(xiǎn)化解方案。目前主要是救項(xiàng)目、市場(chǎng)化的思路，化解房企風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展有限。需要制定系統(tǒng)性的房企風(fēng)險(xiǎn)化解方案，包括風(fēng)險(xiǎn)處置方式、處置原則、支持政策措施、協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)等，有利于使房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)盡快化解。房企風(fēng)險(xiǎn)處置框架。首先，對(duì)房企進(jìn)行可持續(xù)經(jīng)營(yíng)評(píng)估，識(shí)別系統(tǒng)重要性?xún)?yōu)質(zhì)房企；然后，分類(lèi)處置，對(duì)于對(duì)系統(tǒng)重要性?xún)?yōu)質(zhì)房企進(jìn)行不良資產(chǎn)剝離、支持債務(wù)重組、國(guó)資注入；對(duì)于資不抵債的企業(yè)，一方面剝離優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，另一方面破產(chǎn)重組。最后，待企業(yè)恢復(fù)常態(tài)化經(jīng)營(yíng)國(guó)資退出。先行試點(diǎn)，政策支持。選擇典型企業(yè)先行試點(diǎn)，跑通模式，然后再?gòu)?fù)制推廣。充分應(yīng)用現(xiàn)有政策進(jìn)行支持，如回收閑置土地和存量商品房等。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解需要房企、股東方、市場(chǎng)、債權(quán)人、政府等多方協(xié)同努力，削減債務(wù)規(guī)模、改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，在發(fā)展中尋找解決債務(wù)危機(jī)的辦法，從而促進(jìn)債權(quán)回收，保護(hù)債權(quán)人、投資人利益。房企應(yīng)緊抓“因