房地產(chǎn) -2024總結(jié)與展望 - 政策：2024年應(yīng)出盡出2025年重在落實(shí)

在經(jīng)濟(jì)修復(fù)周期、地產(chǎn)去庫存周期中，銷售、投資、新開工等指標(biāo)持續(xù)承壓導(dǎo)致2024年政策面迎來“重磅級(jí)轉(zhuǎn)折”。集中表現(xiàn)在：第一，中央加強(qiáng)政策預(yù)期管理，提振市場信心，提出“止跌回穩(wěn)”、“切實(shí)回應(yīng)群眾需求”、“穩(wěn)樓市”等新表述和清晰定調(diào)；第二，針對(duì)市場存在問題“對(duì)癥下藥”，提出收購商品房、回購存量土地、擴(kuò)容白名單等方式保交樓、去庫存；第三，降低首付比例、貸款利率，通過組合拳手段降低購房門檻、修復(fù)購房信心；第四，在多數(shù)二三四線政策早早出臺(tái)后，核心一二線包括北上廣深在2024年放松限購、限貸、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等，持續(xù)為市場“添火”?；仡?024年政策走向，從松綁限制性到出臺(tái)刺激性政策，政策措施基本應(yīng)出盡出，市場也在四季度取得了階段性的止跌。展望2025年，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松毋庸置疑，“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”將是政策發(fā)力和檢驗(yàn)政策效果的重點(diǎn)。未來發(fā)力在已出臺(tái)政策的落地實(shí)施，比如繼續(xù)下調(diào)房貸利率、存量房貸繼續(xù)下降（本次仍未與新增齊平）、全面取消限制性購房措施(京滬深海南等)，收購房企存量閑置土地、收購存量商品住房作保障性住房，推進(jìn)“白名單”融資協(xié)調(diào)機(jī)制做好保交付穩(wěn)預(yù)期，多措并舉逐步改善市場供求關(guān)系失衡導(dǎo)致的房價(jià)下行預(yù)期，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)?？偨Y(jié)01政策基調(diào)轉(zhuǎn)向化風(fēng)險(xiǎn)、保主體、穩(wěn)市場，用足用好政策工具箱2024年是“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”的重要一年，在全年多次重要會(huì)議上都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做出了相應(yīng)部署和指導(dǎo)性意見，并為行業(yè)指明了發(fā)展方向。與2023年相似的是，2024年上半年并無過多實(shí)質(zhì)性重磅刺激，多為對(duì)現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，意在規(guī)范市場秩序，完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式，政策力度限于“托而不舉”。下半年政策力度、頻次均有所上升，政策轉(zhuǎn)向“托舉并用”，“517新政”開啟了政策轉(zhuǎn)向的序幕，“926政策”成為行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，年末政治局會(huì)議及經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2025年房地產(chǎn)市場的發(fā)展指明了方向。3月兩會(huì)定調(diào)房地產(chǎn)政策繼續(xù)優(yōu)化方向不變，月末國常會(huì)中，首次提出“有效激發(fā)潛在（住房）需求”。4月政治局會(huì)議上，強(qiáng)調(diào)要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住5月國務(wù)院政策吹風(fēng)會(huì)正式開啟了去庫存重磅舉措，也為接下來房地產(chǎn)政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變做了鋪墊?！?17新政”后，滬蓉深漢多地新房活躍度提升，二手房迎點(diǎn)狀復(fù)蘇，但復(fù)蘇動(dòng)能迅速走弱，市場再度陷入筑底調(diào)整中。三季度整體處在政策“真空期”，直至9月26日政治局會(huì)議，中央定調(diào)“止跌回穩(wěn)”，也成為了行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。而“止跌回穩(wěn)”、“回應(yīng)群眾關(guān)切”等新提法一方面是明確了房地產(chǎn)接下來的發(fā)展方向，另一方面也為低迷的購房預(yù)期打上“強(qiáng)心針”。隨后10月份，五部委發(fā)布了“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，持續(xù)為市場“添火”?！?26新政”以來，在一系列政策加持下，市場各項(xiàng)指標(biāo)均有了顯著改善和企穩(wěn)跡象。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)的重點(diǎn)30城數(shù)據(jù)，新房成交連續(xù)兩月環(huán)比上漲，11月成交量同比增20%且創(chuàng)年內(nèi)新高；二手房同樣火熱，多個(gè)重點(diǎn)城市月度成交量創(chuàng)今年以來新高。年末中央政治局會(huì)議及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)2025年房地產(chǎn)市場走向，政策基12月9日中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”表態(tài)之后，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)2025年重點(diǎn)任務(wù)之一就是持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)這樣一以貫之的定調(diào)為2025年房地產(chǎn)市場的發(fā)展指明了方向，“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”也將是政策發(fā)力和檢驗(yàn)政策效果的重點(diǎn)。02化風(fēng)險(xiǎn)：金融支持保交付、財(cái)政支持土地和住房去庫存2024年供給端金融支持持續(xù)加碼、不斷升級(jí)，政策致力于幫助市場去庫存和逐步恢復(fù)企業(yè)正常運(yùn)營能力。穩(wěn)市場和穩(wěn)主體雙管齊下，利用各種金融政策工具支持配套政策落地。主要聚焦在融資協(xié)調(diào)機(jī)制推進(jìn)、擴(kuò)容房企“白名單”，以及通過住房貸款、專項(xiàng)邏輯仍是延續(xù)政策先行、金融政策配套試點(diǎn)支持，再到全面擴(kuò)大升級(jí)的路徑，整體節(jié)奏與中央宏觀政策一脈相承。2024年融資協(xié)調(diào)機(jī)制加速進(jìn)行，房企“白名單”持續(xù)擴(kuò)容。1月12日，住建部、金監(jiān)總局聯(lián)合發(fā)文，推動(dòng)建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，2月6日，金監(jiān)總局發(fā)文要求，對(duì)房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目合理融資需求“應(yīng)滿盡滿”。年中，兩部門聯(lián)合發(fā)文，再次指導(dǎo)各地完善城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，持續(xù)推動(dòng)城市協(xié)調(diào)機(jī)制落地，全力支持房地產(chǎn)在建項(xiàng)目上半年夯實(shí)基礎(chǔ)之下，下半年“白名單”信貸規(guī)模繼續(xù)增加、融資協(xié)調(diào)機(jī)制不斷優(yōu)在10月17日國新辦舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上，金監(jiān)總局表明預(yù)計(jì)到2024年底，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。此外，未來融資協(xié)調(diào)機(jī)制將有三方面優(yōu)化，第一，將商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”，做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”；第二，進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目要做到“應(yīng)貸盡貸”；第三，優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到我們認(rèn)為，“白名單”擴(kuò)圍及撥付方式優(yōu)化有助于實(shí)現(xiàn)保交樓目標(biāo)，有效保障所有在建項(xiàng)目獲得必要融資支持，有利于房屋建成，維護(hù)購房者合法權(quán)益，同時(shí)納入“白名單”以后項(xiàng)目管理更規(guī)范，融資也更快捷更便利，有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況。此外，金融政策對(duì)于存量商品房收購、存量土地回購、城中村改造給予了強(qiáng)有力支撐，并為了提高政策落地效率，在下半年繼續(xù)加碼出臺(tái)專項(xiàng)債以及提高央行資金比例等5月份五部委在“切實(shí)做好保交房工作配套政策”說明會(huì)上，央行首次提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。9月份將資金支持比例將由60%提高至100%，資金總規(guī)模達(dá)5000億元。10月份，財(cái)政部也表態(tài)在確保項(xiàng)目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方可安排專項(xiàng)債券收購存量商品房用作保障性住房。11月自然資源部發(fā)文通知積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后，在11月8日，全國常委會(huì)辦公廳召開新聞發(fā)布會(huì)上明確表示將增加地方政府債務(wù)限額6萬億元，2024年—2026年每年2萬億元，支持地方用于置換各類隱性債務(wù)。通過增加地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)，可以為地方政府騰出空間更好發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保障民生。為后續(xù)發(fā)行地方政府專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量住房、回購閑置土地和城中村改造的貨幣化安置騰挪更大空間，是房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”和完善住房保障體系的有力舉措，是實(shí)現(xiàn)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要支持。03穩(wěn)需求：“4個(gè)取消、4個(gè)降低、2個(gè)增加”措施支持居民購房2024年需求端政策以“組合拳”的形式持續(xù)松綁和刺激，意在提振市場購房預(yù)期和購房積極性。目前來看，當(dāng)下居民購房門檻、購房成本已經(jīng)大幅降低，購房環(huán)境處在極需求政策主要聚焦在“4個(gè)取消、4個(gè)降低、2個(gè)增加”，四個(gè)取消主要包括取消限購、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；四個(gè)降低包括降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量貸款利率、降低“賣舊買新”換購住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；兩個(gè)增加中，一是通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造，一是年底前，將“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億?！八膫€(gè)取消”政策實(shí)際貫穿全年，尤其是部分弱二線和三四線城市，早在2023年限購等政策已盡數(shù)解除，基本上不存在太多抑制性的行政手段，政策環(huán)境極為寬松。2024年限購的取消更多聚焦在核心城市尤其是一線城市，廣州已經(jīng)全面取消，北京、上海、深圳均有不同程度放松，短期對(duì)市場起到了一定的刺激作用，而北京、上海等地在年末取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步降低了購房門檻。此外，多城限售、限價(jià)的取消，也對(duì)二手房的持續(xù)火熱起到助力。在降首付比例（首套房和二套房，最低首付比例統(tǒng)一為15%）、取消利率下限、降公積金利率之下，現(xiàn)行房貸政策已經(jīng)比2016年更寬松。截止到12月20日，央行公布LPR報(bào)價(jià)：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。作為房貸利率錨的5年期以上LPR利率在2024年已經(jīng)三次調(diào)整，累計(jì)下調(diào)幅度已達(dá)60BP。兩個(gè)增加中，其一就是要增加城中村改造規(guī)模。2024年增加100萬套城中村改造，并提供五方面支持。在前期城中村和危舊房改造基礎(chǔ)上，再新增100萬套，并通過貨幣化方式，加大政策支持力度，第一重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市；第二，開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專項(xiàng)借款；第三，允許地方發(fā)行政府專項(xiàng)債；第四給予稅費(fèi)優(yōu)惠；第五商業(yè)銀行根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。04全年三百余省市發(fā)布千余條政策，刺激力度逐月加碼2024年全年政策調(diào)控呈現(xiàn)“廣泛、高頻”的特征，從一季度開始每個(gè)月發(fā)布松綁政策的省市數(shù)量、頻次等都處于平均較高的水平，在全年都積極發(fā)布松綁政策的情況下，四季度發(fā)布政策的省市數(shù)量和頻次并未明顯提升，甚至11月份單月政策發(fā)布的省市、頻次還有所降低。2024年全年共有三百多個(gè)省市發(fā)布超過千次的松綁政策，其中以放松公積金貸款、解除限貸以及購房補(bǔ)貼三類政策發(fā)布最為頻繁，意在從資金層面給予購房者聚焦需求端政策內(nèi)容，主要包括以下幾方面：第一，北上廣深等30城放松限購，其中，僅剩下北京、上海、深圳和海南仍有局部限購，其余城市均全部取消；第二，南京、重慶、合肥、杭州、合肥、武漢等134個(gè)城市放松限貸，比如成都等按地區(qū)核心限貸套數(shù)，原有住房正在掛牌出售的，予以套數(shù)核減；第三，深圳、鄭州、天津、西安等9城放松限價(jià)，比如不再對(duì)新建商品住房銷售價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)將能夠自主定價(jià)銷售；第四，深圳、重慶、成都、廈門等22城放松限售，如南京，買房人購買新建商品房后，名下處于限售期的二手房可上市交易，二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下處于限售期的二手房也可上市交易。第五，上海、廣州、武漢等266省市放松公積金貸款，比如武漢多子女家庭在使用住房公積金貸款購房時(shí)，貸款額度上限提高20%；第六，北上廣深在內(nèi)的24個(gè)城市出臺(tái)稅費(fèi)減免政策，上海、北京均在四季度取消了普通住此外，地方供給端政策也在積極調(diào)整。比如上海、深圳等放開70/90戶型比例限制，南京等城市提出減少公攤面積，公共服務(wù)設(shè)施、架空層、下沉空間等公共開放空間不再計(jì)容。懷化等放寬半開敞空間半計(jì)容比例，調(diào)整陽臺(tái)進(jìn)深等約束條件。地方政策在供給、需求雙管齊下之下，各城市購房環(huán)境和支持已經(jīng)處在歷年較為寬松的水平。但就政策效果和持續(xù)性而言，一線城市受益最為明顯，大多數(shù)二三線城市政展望052025年政策將重在落實(shí)，存量土地回購行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心引擎基于中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，2025年房地產(chǎn)行業(yè)政策仍將繼續(xù)保持寬松狀態(tài)。9月26日中央政治局會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再作定調(diào)，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。從“促進(jìn)”到“持續(xù)用力”表述的轉(zhuǎn)變，不僅凸顯了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的迫切需求，也反映了市場需要持續(xù)的政策支持。在當(dāng)前市場環(huán)境下，盡管部分城市已呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的跡象，但整體市場的不確定性仍然較高，如市場預(yù)期的波動(dòng)性、不同城市間的分化加劇等問題依然存在。因此，保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性至關(guān)重要?？偨Y(jié)2024年，刺激政策基本應(yīng)出盡出，展望2025年，未來發(fā)力在已出臺(tái)政策的落地實(shí)施，比如繼續(xù)下調(diào)房貸利率、存量房貸繼續(xù)下