交通運輸行業(yè)專題報告：中國倉儲物流園區(qū)REITS：邁向智能化升級發(fā)展?jié)摿^大

中國倉儲物流園區(qū)REITS：邁向智能化升l交通運輸、倉儲和郵政業(yè)是國家經(jīng)濟血脈的重要組成部分.我們判斷其固定資產(chǎn)投資歷年來的波動變化，不僅折射出中國經(jīng)濟發(fā)展的脈搏，也展現(xiàn)了政策導(dǎo)向?qū)π袠I(yè)的深遠影響。從2004年至2023年，這一領(lǐng)域的投資增長率歷經(jīng)多次起伏：2009年，在全球金融危機余波中，中國政府推出大規(guī)模經(jīng)濟刺激計劃，使得行業(yè)投資同比增速飆升至48.3%的高點，帶動了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的全面加速。然而，隨著經(jīng)濟環(huán)境的變化，近幾年行業(yè)投資增速逐漸放緩，甚至在2021年出現(xiàn)-1.6%的負增長。但值得注意的是，2022年和2023年，隨著后疫情時期的經(jīng)濟復(fù)蘇及物流網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化政策的實施，行業(yè)投資同比增速分別回升至9.1%和10.5%。這一趨勢的回升，我們判斷是倉儲物流領(lǐng)域在新時代下的再次崛起，為倉儲物流REITs的發(fā)展提供了堅實的投資基礎(chǔ)和廣闊的市場空間。這些數(shù)據(jù)不僅是行業(yè)發(fā)展的注腳，更是經(jīng)濟調(diào)整中的先行指標，揭示了未來倉儲物流行業(yè)將持續(xù)獲得政策和資本的雙重推動，為經(jīng)濟高效運轉(zhuǎn)提供強勁的支撐。l我們判斷倉儲物流園區(qū)的商業(yè)模式正在經(jīng)歷從“物流設(shè)施”向“物流生態(tài)”的深層轉(zhuǎn)變。功能定位的細分化滿足了行業(yè)的多樣需求，開發(fā)模式的市場化和平衡性體現(xiàn)了政策引導(dǎo)與企業(yè)自發(fā)的互動，而基礎(chǔ)設(shè)施的升級則為園區(qū)注入了競爭活力。未來，具備多元功能、支持多式聯(lián)運的倉儲物流園區(qū)，將不再只是物流環(huán)節(jié)中的一個節(jié)點，而是成為區(qū)域供應(yīng)鏈和價值鏈的核心平臺。對于REITs投資者而言，這種具有生態(tài)特征的園區(qū)將是一個高潛力的投資標的，不僅帶來穩(wěn)定的租金回報，還將受益于物流產(chǎn)業(yè)升級所帶來的長期資本增值。l倉儲物流園區(qū)的發(fā)展正展示出中國供應(yīng)鏈管理模式從“粗放型”向“精細化”和“智能化”轉(zhuǎn)型的強勁趨勢。在政策引導(dǎo)與技術(shù)創(chuàng)新的雙重驅(qū)動下，倉儲物流的智能轉(zhuǎn)型加速推進，綠色高效成為行業(yè)發(fā)展新標桿。智能倉儲與智慧物流的普及并非簡單的設(shè)備升級，而是對傳統(tǒng)物流模式的深層次革新：自動化管理、實時數(shù)據(jù)分析、無人化操作等技術(shù)手段大大提升了資源利用效率與操作精度，推動行業(yè)從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變。與此同時，綠色低碳理念的引入推動倉儲物流園區(qū)在能源消耗、排放控制等方面更加嚴格，這不僅順應(yīng)了可持續(xù)發(fā)展的全球潮流，更成為企業(yè)提升競爭力、贏得市場的關(guān)鍵。l倉儲物流REITs（RealEstateInvestmentTrusts，房地產(chǎn)投資信托）不僅是一種資產(chǎn)證券化的形式，更是未來供應(yīng)鏈優(yōu)化與物流效率提升的重要基礎(chǔ)。我們判斷在當前全球資本市場不確定性增加的背景下，REITs作為一種穩(wěn)定的投資工具，能為投資者提供相對較高的分紅和資本增值。它通過讓投資者以較低的成本參與倉儲資產(chǎn)的投資，使這些基礎(chǔ)設(shè)施更具流動性和增值空間。在當前經(jīng)濟波動的背景下，倉儲物流REITs憑借其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和較低的風險，成為資本市場中不可忽視的“避風港”。l中國政府近年來大力支持REITs的發(fā)展，尤其在基礎(chǔ)設(shè)施和公共資產(chǎn)領(lǐng)域。通過發(fā)行倉儲物流REITs，政府旨在將社會資本引入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，以減輕財政壓力并實現(xiàn)多元化融資。這與國家“十四五”規(guī)劃中提出的加強現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的戰(zhàn)略高度一致，有助于提高供應(yīng)鏈效率、促進產(chǎn)業(yè)升級。REITs的發(fā)行不僅是金融創(chuàng)新，更是國家政策引導(dǎo)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的工具，幫助政府實現(xiàn)“去杠桿、增效率”的目標。l風險提示：物流增量不及預(yù)期，園區(qū)建設(shè)不及預(yù)期，園區(qū)利潤增長不及預(yù)期。2行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)21.通用倉儲面積穩(wěn)步擴展，東部引領(lǐng)潮頭，西部奮起直追 62.從“物流設(shè)施”到“物流生態(tài)” 93.倉儲物流園區(qū)：從“空間出租”到“智慧賦能”的利潤變革 4.倉儲物流智能轉(zhuǎn)型加速，綠色高效成新方向 5.政策支持與市場需求共振，推動倉儲物流REITs迎來發(fā)展新機遇 6.已流通的中國倉儲物流REITS基本信息 7.風險提示 3行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)3 圖12004-2023中國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）完成額：交通運輸、倉儲和郵政業(yè)：同比6圖22012-2023固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）完成額：裝卸搬運和倉儲業(yè)：同比 7圖3運營園區(qū)實際投資總額分布情況 7圖4物流園區(qū)投資強度分布情況 7圖5物流園區(qū)建設(shè)狀態(tài)占比情況 8圖6物流園區(qū)投資強度分布情況 8圖7四大經(jīng)濟區(qū)域運營園區(qū)平均投資強度（萬元/畝） 8圖8不同類型物流園區(qū)的占比 圖9物流園區(qū)投資開發(fā)建設(shè)模式 圖10物流園區(qū)周邊5公里范圍內(nèi)高速公路通達情況 圖11物流園區(qū)周邊5公里范圍內(nèi)建有專類交通樞紐占比情況 圖12運營園區(qū)主要服務(wù)情況 圖13運營園區(qū)增值服務(wù)情況 圖14運營園區(qū)基礎(chǔ)配套服務(wù)情況 圖15運營園區(qū)政務(wù)服務(wù)情況 圖16運營園區(qū)物流強度分布情況（單位：萬噸/平方公里·年） 圖17不同類型運營園區(qū)平均物流強度（單位：萬噸/平方公里·年） 圖18四大經(jīng)濟區(qū)域運營園區(qū)平均物流強度（單位：萬噸/平方公里·年） 圖19不同類型物流園區(qū)平均物流業(yè)務(wù)收入 圖20物流園區(qū)運營管理單位收入來源情況 圖21運營園區(qū)平均物流業(yè)務(wù)收入分布情況（單位：億元/年） 圖22物流園區(qū)運營管理單位各項收入占比情況 圖23物流園區(qū)實際占地面積分布 圖24運營園區(qū)智慧物流投入占比分布情況 圖25運營園區(qū)配備智慧物流設(shè)施設(shè)備數(shù)量情況 圖26運營園區(qū)配備智慧物流設(shè)施設(shè)備占比情況 圖27運營園區(qū)配備智慧物流設(shè)施設(shè)備占比情況 圖28物流園區(qū)周邊20公里范圍內(nèi)建有產(chǎn)業(yè)園區(qū)占比情況（%） 圖29運營園區(qū)國內(nèi)業(yè)務(wù)輻射范圍分布情況（%） 圖30中國電商市場規(guī)模 4行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)4圖31紅土創(chuàng)新鹽田港REIT營業(yè)收入（萬元） 圖32紅土創(chuàng)新鹽田港REIT凈利潤（萬元） 圖33華泰寶灣物流REIT基礎(chǔ)設(shè)施近三年收益情況 圖34中金普洛斯REIT營業(yè)收入 圖35中金普洛斯REIT凈利潤 圖36嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT收益情況 5行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)5表1全國物流園區(qū)分布情況（個） 9表2省會城市（直轄市）園區(qū)通用庫房和冷藏冷凍庫房最高和最低租金情況 表3紅土創(chuàng)新鹽田港REIT基本信息 表4紅土創(chuàng)新鹽田港REIT基礎(chǔ)設(shè)施項目 表5紅土創(chuàng)新鹽田港REIT分紅情況 表6華夏深國際REIT基本信息 表7華夏深國際REIT基礎(chǔ)設(shè)施項目 表8華夏深國際REIT收益情況 表9華泰寶灣物流REIT基本信息 表10華泰寶灣物流REIT基礎(chǔ)設(shè)施項目 表11中金普洛斯REIT基本信息 表12中金普洛斯REIT基礎(chǔ)設(shè)施 表13中金普洛斯REIT分紅情況 表14嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT基本信息 表15嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT基礎(chǔ)設(shè)施 表16嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT分紅情況 6行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)6交通運輸、倉儲和郵政業(yè)是國家經(jīng)濟血脈的重要組成部分，我們判斷其固定資產(chǎn)投資歷年來的波動變化，不僅折射出中國經(jīng)濟發(fā)展的脈搏，也展現(xiàn)了政策導(dǎo)向?qū)π袠I(yè)的深遠影響。從2004年至2023年，這一領(lǐng)域的投資增長率歷經(jīng)多次起伏：2009年，在全球金融危機余波中，中國政府推出大規(guī)模經(jīng)濟刺激計劃，使得行業(yè)投資同比增速飆升至48.3%的高點，帶動了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的全面加速。然而，隨著經(jīng)濟環(huán)境的變化，近幾年行業(yè)投資增速逐漸放緩，甚至在2021年出現(xiàn)-1.6%的負增長。但值得注意的是，2022年和2023年，隨著后疫情時期的經(jīng)濟復(fù)蘇及物流網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化政策的實施，行業(yè)投資同比增速分別回升至9.1%和10.5%。這一趨勢的回升，我們判斷是倉儲物流領(lǐng)域在新時代下的再次崛起，為倉儲物流REITs的發(fā)展提供了堅實的投資基礎(chǔ)和廣闊的市場空間。這些數(shù)據(jù)不僅是行業(yè)發(fā)展的注腳，更是經(jīng)濟調(diào)整中的先行指標，揭示了未來倉儲物流行業(yè)將持續(xù)獲得政策和資本的雙重推動，為經(jīng)濟高效運轉(zhuǎn)提供強勁的支撐。在2012年至2015年期間，裝卸搬運和倉儲業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額的同比增速一直保持在20%以上，甚至在某些年份超過30%。我們判斷這一高速增長期顯示出，當時裝卸搬運和倉儲業(yè)在中國經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位，行業(yè)內(nèi)獲得了大量的資金支持。這一時期的快速增長與中國物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加速密切相關(guān)。為應(yīng)對電商市場的崛起、城鎮(zhèn)化加速以及快速消費品行業(yè)的需求，各地大規(guī)模建設(shè)倉儲物流中心。然而，2016年至2017年，增速出現(xiàn)了顯著放緩，幾乎接近零增長。行業(yè)從之前的高速增長期逐漸進入了調(diào)整階段。經(jīng)過前幾年的快速擴張，我們判斷許多地區(qū)的裝卸搬運和倉儲設(shè)施趨于飽和，新投資項目的邊際收益降低，導(dǎo)致企業(yè)在新建項目上的態(tài)度變得更加謹慎。同時，中國GDP在2015年后增速放緩，整體市場對投資的預(yù)期逐漸保守，疊加外部經(jīng)濟環(huán)境的不確定性，這些因素共同作用，導(dǎo)致企業(yè)在資本支出方面更加謹慎。此外，國家在這一階段的政策重點有所轉(zhuǎn)移，更多資源可能傾向于“一帶一路”建設(shè)或高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這導(dǎo)致物流行業(yè)的投資增速隨之放緩。進入2018年至2020年，行業(yè)增速持續(xù)下滑，這表明裝卸搬運和倉儲業(yè)進入了一個低谷期。隨著中國整體經(jīng)濟增速進一步放緩，市場對傳統(tǒng)物流設(shè)施的需求下降，行業(yè)內(nèi)部也開始進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。企業(yè)逐漸減少對低效能的傳統(tǒng)倉儲項目的投資，轉(zhuǎn)而將資金投入到高效能的智能倉儲和自動化裝卸系統(tǒng)上。7行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)72021年之后，固定資產(chǎn)投資同比增速顯著回升，重新達到20%以上。行業(yè)逐漸從調(diào)整期中恢復(fù)，并進入了新的增長階段。隨著中國經(jīng)濟逐漸從疫情的沖擊中復(fù)蘇，政府出臺了一系列刺激經(jīng)濟的政策，并大力推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以支持經(jīng)濟恢復(fù)。這些政策直接支持了裝卸搬運和倉儲業(yè)的復(fù)蘇。具體來看，2018年至2023年6月期間，中國的通用倉庫面積穩(wěn)步增長，從2.54億平方米擴大至4.04億平方米，年復(fù)合增長率達到8.67%。我們判斷這一數(shù)據(jù)充分表明了市場需求的強勁擴張和倉儲基礎(chǔ)設(shè)施的重要性。與此同時，自2020年起，倉儲面積的增速顯著提升，2022年達到12.46%的高增速。我們判斷這一現(xiàn)象反映了物流行業(yè)在政策支持、技術(shù)發(fā)展和市場需求多重推動下的迅猛擴張。我們判斷物流園區(qū)的建設(shè)不僅是倉儲物流行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施，更是推動中國現(xiàn)代經(jīng)濟提質(zhì)增效的關(guān)鍵動能?！肮び破涫拢叵壤淦鳌?，物流園區(qū)的持續(xù)擴張和投資力度的加大，為中國供應(yīng)鏈的高效運轉(zhuǎn)提供了堅實保障。根據(jù)2024年最新發(fā)布的全國物流園區(qū)基地調(diào)查報告，全國符合調(diào)查的物流園區(qū)數(shù)量在過去近20年中大幅增加，尤其是自2018年起，建設(shè)步伐顯著加快。我們判斷這一趨勢不僅反映了國家政策對物流基礎(chǔ)設(shè)施的重視，更表明了市場對高效物流網(wǎng)絡(luò)的巨大需求和旺盛活力。在符合基地調(diào)查標準的2769家園區(qū)中，超半數(shù)園區(qū)投資總額超過5億元，三成以上的園區(qū)投資強度在100-200萬元/畝之間，這說明物流園區(qū)的發(fā)展已進入規(guī)?；途毣A段。我們判斷這一現(xiàn)象背后，正是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和消費升級的驅(qū)動。隨著電商、冷鏈物流、跨境貿(mào)易等新興領(lǐng)域的興起，物流園區(qū)不僅要承擔傳統(tǒng)的貨物中轉(zhuǎn)和儲存功能，更逐步轉(zhuǎn)型為多功能、智能化的綜合服務(wù)平臺。這種“量”與“質(zhì)”的同步提升，折射出物流行業(yè)在服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展的同時，不斷自我革新、提升效能的趨勢。8行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)8全國物流園區(qū)建設(shè)正進入一個由規(guī)劃逐步落實到運營的階段。這種快速推進的建設(shè)模式將繼續(xù)增強物流能力，為市場需求的增長提供有力支持。運營狀態(tài)的園區(qū)占比達到76.8%，相比2022年增長了2.2個百分點。這說明許多物流園區(qū)已經(jīng)完成建設(shè)并進入實際運營階段，表明全國物流園區(qū)的成熟度在逐步提升，物流基礎(chǔ)設(shè)施正在更好地滿足市場需求。在建狀態(tài)的園區(qū)占比為16.9%，比2022年增加了1.4個百分點。這一增長反映了各地持續(xù)投資和建設(shè)物流基礎(chǔ)設(shè)施，以應(yīng)對未來的物流需求增長。這種趨勢說明，物流園區(qū)的發(fā)展仍在快速推進，并且各地對物流能力的擴展有持續(xù)的需求。規(guī)劃狀態(tài)的園區(qū)數(shù)量占比從2022年的9.9%下降到6.3%。這意味著很多此前處于規(guī)劃階段的園區(qū)已經(jīng)進入了在建或運營階段，建設(shè)進度加快，更多的項目正在轉(zhuǎn)化為實際成果，提升了物流網(wǎng)絡(luò)的實際效能。中國物流園區(qū)投資強度呈現(xiàn)區(qū)域差異，東部最高、東北與中部次之、西部最低，反映出區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不均衡及戰(zhàn)略定位。1）東部地區(qū)：物流網(wǎng)絡(luò)的核心與引領(lǐng)者東部地區(qū)長期以來憑借其發(fā)達的經(jīng)濟基礎(chǔ)和消費市場，成為中國物流園區(qū)建設(shè)的核心區(qū)域。從數(shù)據(jù)來看，東部地區(qū)在2024年的物流園區(qū)運營數(shù)量占比高達85.2%，并且其規(guī)劃和在建數(shù)量也保持了較高水平。這一情況表明，東部地區(qū)依托市場資源和政策資源的優(yōu)勢，持續(xù)引領(lǐng)中國物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。9行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)92）中部地區(qū)：物流發(fā)展的新興增長極近年來，中部地區(qū)的物流園區(qū)建設(shè)逐漸加速，成為中國物流發(fā)展的重要增長極。從數(shù)據(jù)上看，中部地區(qū)在2024年的在建數(shù)量占比為19.8%，比2022年有了顯著提升，表明該區(qū)域正在積極投入物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。我們判斷作為連接?xùn)|部和西部的重要區(qū)位，中部地區(qū)的物流園區(qū)建設(shè)不僅有助于緩解東部物流網(wǎng)絡(luò)的壓力，還能提升整體物流效率，促進區(qū)域協(xié)同發(fā)展。3）西部地區(qū)：政策驅(qū)動下的快速擴展西部地區(qū)在國家“一帶一路”和西部大開發(fā)政策的推動下，物流園區(qū)建設(shè)步伐明顯加快。數(shù)據(jù)顯示，西部地區(qū)在2024年的在建數(shù)量占比達到20%，是所有區(qū)域中最高的。這一數(shù)據(jù)表明，西部地區(qū)正在通過加大物流園區(qū)建設(shè)力度，以實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟和物流網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展。4）東北地區(qū)：滯后發(fā)展中的轉(zhuǎn)型機遇與其他區(qū)域相比，東北地區(qū)的物流園區(qū)建設(shè)相對滯后。從數(shù)據(jù)來看，東北地區(qū)在2024年的在建和運營數(shù)量均較低，盡管有一定增長，但整體數(shù)量和占比仍顯不足。我們判斷反映了東北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較緩慢、人口外流等問題對物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的制約。2.從“物流設(shè)施”到“物流生態(tài)”我們判斷倉儲物流園區(qū)的商業(yè)模式正在經(jīng)歷從“物流設(shè)施”向“物流生態(tài)”的深層轉(zhuǎn)變。功能定位的細分化滿足了行業(yè)的多樣需求，開發(fā)模式的市場化和平衡性體現(xiàn)了政策引導(dǎo)與企業(yè)自發(fā)的互動，而基礎(chǔ)設(shè)施的升級則為園區(qū)注入了競爭活力。未來，具備多元功能、支持多式聯(lián)運的倉儲物流園區(qū)，將不再只是物流環(huán)節(jié)中的一個節(jié)點，而是成為區(qū)域供應(yīng)鏈和價值鏈的核心平臺。對于REITs投資者而言，這種具有生態(tài)特征的園區(qū)將是一個高潛力的投資標的，不僅帶來穩(wěn)定的租金回報，還將受益于物流產(chǎn)業(yè)升級所帶來的長期資本增值。行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)功能定位：多元需求推動園區(qū)細分化。根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會、四川現(xiàn)代物流協(xié)會的數(shù)據(jù)，當前倉儲物流園區(qū)主要分為綜合服務(wù)型、貨運服務(wù)型、商貿(mào)服務(wù)型和生產(chǎn)服務(wù)型，其中綜合服務(wù)型園區(qū)占據(jù)63.1%的市場份額。綜合服務(wù)型園區(qū)因其多功能優(yōu)勢，適應(yīng)了現(xiàn)代供應(yīng)鏈對倉儲、運輸、分銷等多層次需求的整合趨勢。貨運服務(wù)型和商貿(mào)服務(wù)型園區(qū)雖然占比相對較小，但在冷鏈和零售等細分市場中占據(jù)重要地位。我們判斷這種功能上的細分表明，倉儲物流園區(qū)正在逐步從“大而全”走向“專而精”。未來，隨著需求的進一步多樣化，園區(qū)的功能將向“平臺型”發(fā)展，即在一個園區(qū)內(nèi)集成不同功能模塊，滿足多類型客戶的復(fù)合需求?；A(chǔ)設(shè)施：交通與多式聯(lián)運能力決定競爭力倉儲物流園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配置在競爭中起到了決定性作用。根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會與四川現(xiàn)代物流協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，69.9%的園區(qū)擁有至少一條高速公路連接，確保了園區(qū)內(nèi)外交通的高效性；此外，24.3%的園區(qū)配備了鐵路專用線，進一步強化了園區(qū)的多式聯(lián)運能力。隨著“公鐵聯(lián)運”模式的普及，具備鐵路、碼頭、機場等多樣化連接的園區(qū)將在跨區(qū)域物流和國際貿(mào)易中具備顯著的競爭優(yōu)勢。然而，目前具備這種綜合交通樞紐功能的園區(qū)比例較低，未來在園區(qū)選址和規(guī)劃中，多式聯(lián)運的需求將被進一步重視，以應(yīng)對跨區(qū)域、跨國界的物流需求。倉儲物流園區(qū)正在從“重資產(chǎn)”的傳統(tǒng)形象轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)+多功能”的創(chuàng)新模式。我們判斷從運營模式來看，倉儲物流園區(qū)在現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系中扮演的角色已不僅僅是物資的集散中心，而逐漸演變?yōu)榧苫?、智能化、多功能服?wù)的綜合體。正如“流水不腐，戶樞不蠹”，現(xiàn)代物流的發(fā)展離不開靈活高效的基礎(chǔ)設(shè)施支撐，而倉儲物流園區(qū)則是這一體系的核心紐帶。行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)此外，我們判斷全面、精細的服務(wù)體系意味著，倉儲物流園區(qū)的發(fā)展已不再單純依賴空間擴展，而是在運營管理、配套服務(wù)上不斷深化。小公寓、物業(yè)管理、停車等服務(wù)廣泛覆蓋，充分展示了園區(qū)對于從業(yè)人員的基本生活需求的高度關(guān)注。這種注重員工生活配套的園區(qū)設(shè)計，猶如中國古訓(xùn)“安居方能樂業(yè)”所言，幫助員工實現(xiàn)生活和工作的無縫銜接，不僅提高了員工滿意度，也進一步提升了園區(qū)的吸引力。這樣的配套服務(wù)，為高頻、快節(jié)奏的物流行業(yè)提供了人性化支持，進一步優(yōu)化了園區(qū)的工作效率與服務(wù)質(zhì)量。物流強度分析——盈利能力與運營效率的關(guān)鍵指標物流強度是指每平方公里的物流園區(qū)在一年內(nèi)完成的貨物吞吐量，它反映了園區(qū)的運營效率和市場供求狀況。高物流強度的園區(qū)通常能實現(xiàn)更高的單位面積盈利，因為其貨物吞吐量較大，運營效率較高。高物流強度的園區(qū)平均物流強度為538.6萬噸/平方公里·年，東部和中部地區(qū)的物流強度分別達到639.6萬噸和577.9萬噸，顯著高于全國平均水平，顯示出其在物流需求和供應(yīng)鏈節(jié)點的重要性。低物流強度（100萬噸/平方公里·年以下）的園區(qū)占比為24.6%，而物流強度超過1000萬噸/平方公里·年的園區(qū)僅占18.2%。這表明，在提升盈利能力和優(yōu)化運營效率方面，大多數(shù)園區(qū)還有很大空間。從四大經(jīng)濟區(qū)域來看，不同地區(qū)的物流強度差異顯著：東部地區(qū)物流強度最高，達639.6萬噸/平方公里·年，得益于其發(fā)達的經(jīng)濟和高密度的物流需求。該地區(qū)適合進一步發(fā)展高附加值的倉儲物流服務(wù)，以增強盈利能力。西部地區(qū)物流強度最低，僅為392.0萬噸/平方公里·年。這反映出其物流需求有限，物流園區(qū)的盈利能力較低。為提升其盈利潛力，可以考慮引入?yún)^(qū)域性物流樞紐、政策支持等措施，吸引更多的貨運需求。地理位置直接影響了物流園區(qū)的盈利模式。東部和中部地區(qū)可以聚焦高效的物流解決方案，西部地區(qū)則需要以長遠戰(zhàn)略投資為主，考慮如何提升物流需求以推動盈利增長。行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)12不同服務(wù)類型的物流園區(qū)在物流強度上的表現(xiàn)各異。生產(chǎn)服務(wù)型園區(qū)物流強度最高達到586.2萬噸/平方公里·年，顯示出生產(chǎn)供應(yīng)鏈需求對物流園區(qū)的強大推動作用。該類型園區(qū)可以通過擴展增值服務(wù)，例如產(chǎn)品分揀、包裝、物流加工等，進一步提升盈利。商貿(mào)服務(wù)型園區(qū)物流強度最低，為420.6萬噸/平方公里·年，表明其盈利潛力相對較低。該類型園區(qū)應(yīng)注重引入更高效的設(shè)施和技術(shù)，提升物流效率，或探索多樣化的商業(yè)合作模式。不同服務(wù)類型的園區(qū)具有不同的盈利模式和潛力。生產(chǎn)服務(wù)型園區(qū)由于需求集中且穩(wěn)定，盈利前景良好；而商貿(mào)服務(wù)型園區(qū)則需要通過創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式和增值服務(wù)來提升市場競爭力和盈利能力。物流園區(qū)的盈利模式不僅取決于其物流強度和區(qū)域位置，還依賴于其服務(wù)類型和管行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)在物流業(yè)務(wù)收入方面，口岸服務(wù)型園區(qū)的年均收入達36.1億元，遠高于其他類型的園區(qū)。該類型園區(qū)的高收入主要歸因于其毗鄰港口、機場等交通樞紐的地理優(yōu)勢，使其能夠有效承接大規(guī)模的進出口物流需求。這一收入結(jié)構(gòu)表明，物流園區(qū)的盈利模式正日益依賴其地理位置的獨特性和業(yè)務(wù)類型的匹配性。未來，擁有戰(zhàn)略位置的口岸服務(wù)型園區(qū)將繼續(xù)成為物流園區(qū)收入的主要增長點。數(shù)據(jù)顯示，物流園區(qū)運營管理單位的收入來源日益多元化，但物流業(yè)務(wù)收入依舊占據(jù)核心地位，接近50%。這一比例表明，盡管物流園區(qū)逐漸涉足商品貿(mào)易和金融物流服務(wù)等增值業(yè)務(wù)，但其盈利核心仍然圍繞物流本身的高頻需求和規(guī)模效應(yīng)。未來若要實現(xiàn)收入的穩(wěn)定增長，園區(qū)運營管理單位可能需在拓展高附加值服務(wù)上繼續(xù)發(fā)力，以降低對單一收入來源的依賴風險。物流園區(qū)收入顯著分層，接近一半的園區(qū)年收入不足1億元，而收入超過32億元的園區(qū)僅占8%。這表明物流園區(qū)的盈利能力存在顯著的兩極分化，少數(shù)高盈利園區(qū)形成了寡頭化趨勢。相較之下，大量小規(guī)模園區(qū)面臨著盈利空間受限的問題。未來，這種兩極化或?qū)⒋偈剐袠I(yè)并購整合，資源向優(yōu)勢園區(qū)集中，以提高整體運營效率和市場競爭力。租金收入：基礎(chǔ)但并非唯一的收入來源傳統(tǒng)上，租金收入是倉儲物流園區(qū)的核心盈利來源，尤其是在物流需求密集的城市和工業(yè)帶，園區(qū)通過出租倉儲空間獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流。然而，隨著行業(yè)競爭加劇，單一的租金收入難以滿足盈利目標。各區(qū)域的租金水平顯示了地理位置的重要性：東部、中部等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)租金較高，這體現(xiàn)了區(qū)域性租金溢價，但也加劇了同地區(qū)園區(qū)之間的競爭。我們判斷園區(qū)為提升租金收入，不僅需要依賴地理位置的優(yōu)勢，還需通過設(shè)施升級和服務(wù)提升吸引高價值租戶，以此在競爭中脫穎而出。行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)表2省會城市（直轄市）園區(qū)通用庫房和冷123456789----------倉儲物流園區(qū)的發(fā)展正展示出中國供應(yīng)鏈管理模式從“粗放型”向“精細化”和“智能化”轉(zhuǎn)型的強勁趨勢。在政策引導(dǎo)與技術(shù)創(chuàng)新的雙重驅(qū)動下，倉儲物流的智能轉(zhuǎn)型加速推進，綠色高效成為行業(yè)發(fā)展新標桿。智能倉儲與智慧物流的普及并非簡單的設(shè)備升級，而是對傳統(tǒng)物流模式的深層次革新：自動化管理、實時數(shù)據(jù)分析、無人化操作等技術(shù)手段大大提升了資源利用效率與操作精度，推動行業(yè)從勞動密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變。與此同時，綠色低碳理念的引入推動倉儲物流園區(qū)在能源消耗、排放控制等方面更加嚴格，這不僅順應(yīng)了可持續(xù)發(fā)展的全球潮流，更成為企業(yè)提升競爭力、贏得市場的關(guān)鍵。行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)15物流園區(qū)“小而密”布局夯實物流網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)，規(guī)?；c智能化升級成趨勢。物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)規(guī)模直接反映出行業(yè)的發(fā)展階段和未來方向。從數(shù)據(jù)來看，當前物流園區(qū)的占地面積多集中在小面積范圍內(nèi)，其中占地0.1-0.2平方公里的園區(qū)占比高達42.3%，占地0.2-0.5平方公里的園區(qū)共計31.1%。這意味著全國超七成的物流園區(qū)占地面積不足0.5平方公里。小規(guī)模園區(qū)的廣泛分布看似零碎，但我們判斷正是這種細密的布局構(gòu)建了全國物流網(wǎng)絡(luò)的堅實基礎(chǔ)，尤其在滿足快速消費品和電商的高頻、低體量需求中發(fā)揮了重要作用。智慧物流投入尚在試探性階段，但增長潛力顯著。數(shù)據(jù)顯示，46.1%的運營園區(qū)在智慧物流方面的投入占比不足5%，而真正達到25%以上投入的園區(qū)僅占14.1%。這表明多數(shù)園區(qū)對于智能化投入還在試探性階段，資金和技術(shù)尚未大規(guī)模投入。然而，隨著物流行業(yè)競爭的加劇和智慧物流技術(shù)的不斷成熟，智能化的回報將逐步顯現(xiàn)，未來高投入的智慧物流園區(qū)可能會成為行業(yè)的“領(lǐng)跑者”，引領(lǐng)更高效、更環(huán)保的物流生態(tài)。行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)16智慧物流設(shè)備數(shù)量單一，智能化生態(tài)體系尚待完善。64.5%的園區(qū)僅配置1-2項智慧物流設(shè)備，進一步表明多數(shù)物流園區(qū)的智能化建設(shè)尚未形成生態(tài)。當前的配置多為單項設(shè)備，未形成互聯(lián)互通的智慧物流系統(tǒng)。這種狀況下，智慧物流的整體效率難以得到充分發(fā)揮。未來，物流園區(qū)的發(fā)展應(yīng)朝著“系統(tǒng)化”“協(xié)同化”的方向演進，通過多種智能設(shè)備的協(xié)作，實現(xiàn)全鏈條的智能化。舉例而言，智能停車、智能月臺與自動分揀設(shè)備的聯(lián)動可以大大優(yōu)化貨物流轉(zhuǎn)和分配流程，從而提升整個園區(qū)的運作效率。當前運營的物流園區(qū)已在逐步推進新能源和綠色物流設(shè)施的建設(shè)。充電樁覆蓋率達45.7%，顯示出園區(qū)對電動車充電需求的高度重視。同時，24.5%的園區(qū)已經(jīng)安裝了太陽能光伏設(shè)備，以實現(xiàn)能源的自給自足，并減少對傳統(tǒng)電力的依賴；而加氣站的覆蓋率雖僅為11.3%，但反映出園區(qū)正在嘗試多種能源補給方式。在當前供應(yīng)鏈升級和綠色發(fā)展的背景下，物流園區(qū)的集聚效應(yīng)成為其核心競爭力的體現(xiàn)。通過智能化、規(guī)?；倪\作方式以及與周邊產(chǎn)業(yè)的深度融合，物流園區(qū)不僅有效推動了自身的發(fā)展，也為區(qū)域經(jīng)濟提供了強有力的支撐。這種協(xié)同效應(yīng)，將引領(lǐng)未來物流園區(qū)向更加集約化、智能化和可持續(xù)的方向邁進。行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)倉儲物流REITs（RealEstateInvestmentTrusts，房地產(chǎn)投資信托）不僅是一種資產(chǎn)證券化的形式，更是未來供應(yīng)鏈優(yōu)化與物流效率提升的重要基礎(chǔ)。我們判斷在當前全球資本市場不確定性增加的背景下，REITs作為一種穩(wěn)定的投資工具，能為投資者提供相對較高的分紅和資本增值。它通過讓投資者以較低的成本參與倉儲資產(chǎn)的投資，使這些基礎(chǔ)設(shè)施更具流動性和增值空間。在當前經(jīng)濟波動的背景下，倉儲物流REITs憑借其穩(wěn)定的現(xiàn)金流和較低的風險，成為資本市場中不可忽視的“避風港”。中國政府近年來大力支持REITs的發(fā)展，尤其在基礎(chǔ)設(shè)施和公共資產(chǎn)領(lǐng)域。通過發(fā)行倉儲物流REITs，政府旨在將社會資本引入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，以減輕財政壓力并實現(xiàn)多元化融資。這與國家“十四五”規(guī)劃中提出的加強現(xiàn)代物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的戰(zhàn)略高度一致，有助于提高供應(yīng)鏈效率、促進產(chǎn)業(yè)升級。REITs的發(fā)行不僅是金融創(chuàng)新，更是國家政策引導(dǎo)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的工具，幫助政府實現(xiàn)“去杠桿、增效率”的目標。數(shù)據(jù)背后的政策需求：多重驅(qū)動倉儲物流REITs的潛在價值1）資金支持的“源頭活水”倉儲物流REITs的發(fā)展離不開資金支持的源源注入，這不僅是園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改善的關(guān)鍵，更直接決定了倉儲資產(chǎn)的投資回報率。隨著物流園區(qū)獲得更多資金支持，它們能夠不斷優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施、升級設(shè)備，使倉儲資產(chǎn)的價值持續(xù)提升。資金的持續(xù)注入意味著REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量不斷提升，從而增強了其抗風險能力和投資吸引力。在經(jīng)濟不確定性增加的環(huán)境下，倉儲物流REITs能夠以低風險、高回報的特點成為穩(wěn)定增長的資本新引擎。中國的許多倉儲物流設(shè)施在建設(shè)初期投入巨大，但受限于融資方式和政策約束，回收期較長。通過REITs的發(fā)行，可以有效盤活存量資產(chǎn)，將這些資產(chǎn)的價值提早釋放出來。這不僅優(yōu)化了企業(yè)的資產(chǎn)負債表，也為下一步的產(chǎn)業(yè)升級和擴張?zhí)峁┝速Y金支持。倉儲物流園區(qū)REITs的推出，有助于推動企業(yè)加大對智慧物流和綠色物流的投資力度，從而提高整體產(chǎn)業(yè)效率，推動整個物流產(chǎn)業(yè)向高端化和智能化邁進。2）資源集聚的“效應(yīng)放大器”物流資源要素向園區(qū)的集聚并非簡單的空間集中，而是形成了強大的規(guī)模效應(yīng)和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。資源的集聚帶來成本的下降、效率的提升，尤其是在多企業(yè)共享設(shè)施的情況下，這種規(guī)模效應(yīng)尤為顯著。當倉儲物流REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)能夠吸引多種物流資源集聚時，REITs所獲得的不僅是短期租金收益的增加，更是長遠的市場競爭力。集聚效應(yīng)將有效提升園區(qū)的吸引力，降低空置率，并穩(wěn)定租金收益，進一步為投資者提供了可持續(xù)的回報。行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)183）智慧物流的“附加值放大器”隨著智慧物流技術(shù)的普及，倉儲物流園區(qū)不再只是一個存儲空間，而逐漸成為數(shù)字化、智能化的運營節(jié)點。智能倉儲、自動分揀、無人配送等技術(shù)的引入，大大提高了園區(qū)的運作效率，優(yōu)化了資源配置。對于倉儲物流REITs而言，這不僅提升了園區(qū)的市場價值和租金定價權(quán)，還增加了資產(chǎn)的附加值，使其更加具有長遠的增值空間。未來，隨著智慧物流技術(shù)的普及，倉儲物流REITs將更具吸引力，為投資者帶來兼具環(huán)保和高效的“綠色紅利”。倉儲物流REITs的未來在于政策與市場的雙重驅(qū)動，這不僅是國家推進現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系建設(shè)的關(guān)鍵支柱，也是資本市場尋求穩(wěn)定增長的新方向。從資金支持看發(fā)展前景：政府的資金支持是園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的根基。在未來的倉儲物流REITs市場中，資金將不僅是推動力，更是保障資產(chǎn)價值穩(wěn)步提升的關(guān)鍵。這意味著倉儲物流REITs不僅是被動的金融工具，而是主動的資本驅(qū)動型資產(chǎn)。從資源集聚看市場競爭力：資源集聚效應(yīng)使倉儲物流REITs具備區(qū)域核心競爭力。它們不僅承擔了倉儲的功能，還逐漸成為區(qū)域物流的中樞，推動物流鏈上下游企業(yè)的集聚。未來，資源集聚的園區(qū)將形成高壁壘的競爭優(yōu)勢，成為資本青睞的投資標的。從智慧物流看未來潛力：智慧物流是倉儲物流REITs發(fā)展的新引擎，未來園區(qū)的智能化程度將直接決定其市場地位。隨著綠色環(huán)保和智能化的逐步推進，REITs的投資價值不僅體現(xiàn)在現(xiàn)金流上，更在于其對社會的積極影響。在美國、日本、新加坡等成熟資本市場，這類REITs已經(jīng)相當普及，并取得了良好的投資回報和市場認可。從全球經(jīng)驗來看，倉儲物流REITs在成熟市場已經(jīng)形成了穩(wěn)健的投資模式，主要依賴于高標準的倉儲設(shè)施、成熟的租戶體系和不斷增長的電商需求。這類REITs在美國、日本、新加坡等地表現(xiàn)優(yōu)異，為投資者提供了長期穩(wěn)定的回報。在這些市場，倉儲物流REITs不僅是對物流產(chǎn)業(yè)的金融支持工具，也是推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、滿足市場需求的重要資產(chǎn)類型。全球倉儲物流REITs的成功并非偶然，而是由電商崛起和政府政策支持雙輪驅(qū)動的結(jié)果。以美國為例，電商巨頭如亞馬遜和沃爾瑪大大地推動了倉儲物流的需求，政府也為REITs的稅收和資本流動提供了友好政策環(huán)境。這使得倉儲物流REITs能夠獲得穩(wěn)定的租金回報和資產(chǎn)增值，同時得到政策的長效保障。中國的電商行業(yè)在全球范圍內(nèi)占據(jù)了領(lǐng)先地位，憑借龐大的消費市場、先進的支付技術(shù)、物流網(wǎng)絡(luò)以及創(chuàng)新驅(qū)動的商業(yè)模式，形成了一個高速增長且多樣化的生態(tài)系統(tǒng)。盡管增速放緩，但隨著三、四線城市和農(nóng)村地區(qū)的電商滲透率提高，以及跨境電商的快速發(fā)展，市場仍然具有增長潛力。阿里巴巴、京東、拼多多等巨頭持續(xù)擴大市場份額，而新興平臺如抖音電商和快手電商的崛起也帶來了新的增長點。行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)19成功的倉儲物流REITs在全球范圍內(nèi)普遍遵循高質(zhì)量、標準化的倉儲建設(shè)標準。例如，美國的Prologis、日本的GLPJ-REIT和新加坡的MapletreeLogisticsTrust，均在倉儲設(shè)施的選址、建筑標準、管理流程等方面具備相當高的統(tǒng)一性和標準化。這不僅提高了資產(chǎn)的流動性，也增強了投資者對其價值的認可。目前我國已流通的倉儲物流REITs包括：1）紅土創(chuàng)新鹽田港REIT（180301.SZ）深圳港集團有限公司多年來依托優(yōu)良的自然、區(qū)位條件，利用深圳經(jīng)濟特區(qū)的政策優(yōu)勢，實施高度市場化的港口發(fā)展模式，經(jīng)過創(chuàng)業(yè)、合資建港、快速發(fā)展等發(fā)展階段，已成長為一個以港口碼頭建設(shè)投資、臨港產(chǎn)業(yè)為主業(yè)的大型企業(yè)集團。目前，鹽田港區(qū)已完成了中港區(qū)一、二、三期集裝箱碼頭及其擴建工程和西港區(qū)部分泊位的建設(shè).公司投入運營的集裝箱泊位16個，多用途泊位3個，可停泊10萬噸級以上大型集裝箱船舶，鏟灣一期5個泊位也已建成投產(chǎn).鹽田港區(qū)和大鏟灣港區(qū)的集裝箱吞吐量約占深圳港的一半，其中鹽田港作為世界單港集裝箱吞吐量最高的碼頭之一，已成為華南地區(qū)國際集裝箱遠洋干線運輸樞紐港，每周有30多家船公司的100多條航線掛靠鹽田港區(qū)，遠洋集裝箱班輪密度全國第一。項目資產(chǎn)范圍：世紀物流園項目的資產(chǎn)范圍包括位于深圳市鹽田區(qū)內(nèi)約2.1萬平方米的國有建設(shè)用地使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)建筑面積共計約5.2萬平方米的房屋（含附屬設(shè)施設(shè)備及地下車庫倉儲及配套部分可租賃面積約5.2萬平方米。建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模世紀物流園項目所在宗地范圍內(nèi)建有一棟地上六層及地下二層的高標準樓庫（含配套及地下車庫宗地面積為20930.61平方米，總建筑面積為67411.22平方米，其中：產(chǎn)權(quán)建筑面積為52427.79平方米，地下車庫建筑面積為14983.43平方米。產(chǎn)權(quán)建筑面積包括倉儲和配套，倉儲部分的建筑面積為50921.79平方米，配套的建筑面積為1506.00平方米，目前均已整體出租給深圳市通捷利物流有限公司（或稱“通捷利公司”租賃期限為2022年9月1日至2027年5月31日。地下車庫共219個停車位，未對外出租，僅供在世紀物流園工作的職工停放車輛使用，不收取停車費。行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)資料來源：iFind、2021-2023基金年風險提示：物流增量不及預(yù)期，園區(qū)利潤增長不及預(yù)期。2）華夏深國際REIT（180302.SZ）深圳市深國際物流核心業(yè)務(wù)包括高標倉（高標準倉庫）的建設(shè)，配套提供智慧倉儲、冷鏈物流、供應(yīng)鏈金融以及第三方物流等綜合物流服務(wù)，滿足電商、新零售、制造業(yè)等多個行業(yè)客戶的需求。深國際物流的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國多個經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，包括粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀等區(qū)域，這些地區(qū)作為中國經(jīng)濟發(fā)展的核心區(qū)域，集聚了大量的電商、新零售和制造企業(yè)。深國際物流通過在這些區(qū)域的布局，實現(xiàn)了全國范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，支持客戶在全國進行高效、快捷的業(yè)務(wù)擴展。隨著中國物流行業(yè)進入智慧化和綠色發(fā)展的新時代，深國際物流也在積極探索通過智能化、數(shù)字化提升運營效率，實現(xiàn)低碳發(fā)展目標。未來，公司將加大智慧物流和綠色物流的投入，推動冷鏈、生鮮、智能倉儲和自動化配送等前沿物流技術(shù)的應(yīng)用，以應(yīng)對不斷變化的市場需求。同時，公司還將不斷完善供應(yīng)鏈金融服務(wù)，幫助客戶在快速擴展中實現(xiàn)穩(wěn)健運營。行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施類型倉儲物流所在地浙江省杭州市錢塘區(qū)開始運營日期2017/1/1特許經(jīng)營特許經(jīng)營權(quán)起始日期--特許經(jīng)營權(quán)截止日期決算總投資（萬元）--基礎(chǔ)設(shè)施類型倉儲物流所在地貴州省黔南布依族苗族自治州龍里縣開始運營日期2018/1/1特許經(jīng)營特許經(jīng)營權(quán)起始日期--特許經(jīng)營權(quán)截止日期決算總投資（萬元）--資產(chǎn)范圍貴州省黔南布依族苗族自治州龍里縣谷腳鎮(zhèn)谷腳社區(qū)風險提示：物流增量不及預(yù)期，園區(qū)利潤增長不及預(yù)期。3）華泰寶灣物流REIT（180303.SZ）寶灣物流是中國南山開發(fā)集團旗下高端物流設(shè)施投資平臺，作為國內(nèi)知名的物流園區(qū)開發(fā)商和運營商，寶灣物流園區(qū)規(guī)模在國內(nèi)位居前列，而且未來3-5年運營規(guī)模按規(guī)劃將有更快增長，在全國經(jīng)濟熱點區(qū)域?qū)⑿纬删W(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。公司在物流園區(qū)選址、開發(fā)建設(shè)、運營管理等方面均積累了豐富的經(jīng)驗，從項目開發(fā)、價格標桿、客戶資源、服務(wù)標準、品牌聲譽、盈利能力等多方面來看，寶灣物流在各地物流倉儲市場上均處于領(lǐng)先水平。鑒于寶灣物流的國資背景，在項目獲取上具備一定優(yōu)勢。目前，各地政府下調(diào)工業(yè)用地指標，給項目開發(fā)拿地帶來一定困難，寶灣物流積極探索包括電商配送在內(nèi)的新型業(yè)務(wù)，以此為契機增強寶灣物流園區(qū)的資源綜合利用及產(chǎn)業(yè)聚集效能，增強入園企業(yè)所在地納稅意愿，在獲得政府支持的同時，提高了客戶合作黏度，提高了寶灣的市場競爭力。截至2021-2023年及2024年3月末，基礎(chǔ)設(shè)施項目總資產(chǎn)規(guī)模分別為62996.27萬元、59537.02萬元、56502.78萬元和56503.41萬元；其中，流動資產(chǎn)占比分別為5.01%、3.71%、2.68%和3.81%，非流動資產(chǎn)占比分別為94.99%、96.29%、97.32%和96.19%，基礎(chǔ)設(shè)施項目非流動資產(chǎn)占比較高，符合倉儲物流行業(yè)的特點。行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)22基礎(chǔ)設(shè)施類型物流園開始運營日期2014/9/30特許經(jīng)營權(quán)特許經(jīng)營權(quán)起始日期--特許經(jīng)營權(quán)截止日期--決算總投資（萬元）24100資產(chǎn)范圍東臨鐘萃路，南臨南京空港新動能產(chǎn)業(yè)園，西基礎(chǔ)設(shè)施類型物流園所在地開始運營日期2017/5/30特許經(jīng)營權(quán)特許經(jīng)營權(quán)起始日期--特許經(jīng)營權(quán)截止日期--嘉興一期物流園東臨沃爾瑪華東配送中心，南鄰可得集團、西臨盛安路、北臨吉祥西路。嘉興二期物流園東基礎(chǔ)設(shè)施類型物流園所在地天津市開始運營日期2009/7/30特許經(jīng)營權(quán)特許經(jīng)營權(quán)起始日期--特許經(jīng)營權(quán)截止日期--決算總投資（萬元）42230資產(chǎn)范圍園區(qū)呈三角形，東風險提示：物流增量不及預(yù)期，園區(qū)利潤增長不及預(yù)期。4）中金普洛斯REIT（508056.SH）普洛斯是中國境內(nèi)最大的現(xiàn)代倉儲設(shè)施提供商，在現(xiàn)代倉儲領(lǐng)域具有絕對的領(lǐng)先地位。公司截至2015年12月末所擁有已建成的倉儲面積約為1360萬平方米，居于中國境內(nèi)現(xiàn)代倉儲行業(yè)第一。公司在中國擁有10年以上的現(xiàn)代倉儲行業(yè)開發(fā)運營經(jīng)驗，專注現(xiàn)代倉儲的開發(fā)、經(jīng)營和管理，主要服務(wù)于第三方物流企業(yè)、零售業(yè)、制造業(yè)等下游行業(yè)。截至2015年12月末，發(fā)生人的倉儲物流園覆蓋中國38個主要大中城市，已建成約130倉儲物流園，所持有倉儲物流園總建筑面積約2543萬平方米。行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)普洛斯北京空港物流園為客戶提供倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的服務(wù)，主要通過倉儲物流園租普洛斯通州光機電物流園為客戶提供倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的服務(wù)，主要通過倉儲物流園普洛斯廣州保稅物流園為客戶提供倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的服務(wù)，主要通過倉儲物流園租普洛斯增城物流園為客戶提供倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的服務(wù)，主要通過倉儲物流園租賃和物行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)普洛斯順德物流園為客戶提供倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的服務(wù)，主要通過倉儲物流園租賃和蘇州望亭普洛斯物流園為客戶提供倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的服務(wù)，主要通過倉物流倉儲和配送設(shè)施建設(shè)，主要包括多層倉庫、自動化倉庫、恒溫倉庫和冷庫等多樣性倉庫及部普洛斯淀山湖物流園為客戶提供倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的服務(wù)，主要通過倉儲物流園租賃新建3棟倉儲用房、辦公用房及公輔設(shè)施，普洛斯青島前灣港國際物流園為客戶提供倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的服務(wù)，主要通過倉儲物鶴山普洛斯物流園有限公司普洛斯江門鶴山物流園為客戶提供倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的服務(wù)，主要通過倉儲物流園租房組成，其中一期包含3棟單層庫及3服務(wù)等獲取經(jīng)營現(xiàn)金流。行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)25基礎(chǔ)設(shè)施項目地理位置重慶市巴南區(qū)南彭公路物流基地東城大道196號--風險提示：物流增量不及預(yù)期，園區(qū)利潤增長不及預(yù)期。5）嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT（508098.SH）北京京東世紀貿(mào)易有限公司致力于打造一站式綜合購物平臺，服務(wù)中國億萬家庭，并以高于行業(yè)平均增長速度的發(fā)展態(tài)勢滿足消費者日益多元的消費需求。公司已實現(xiàn)全品類覆蓋，消費品、3C、家電等優(yōu)勢品類年交易額均突破千億大關(guān)，并持續(xù)培育具有廣闊市場潛力的品類。從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，京東世紀貿(mào)易資產(chǎn)以流動資產(chǎn)為主，截至2023年6月末，流動資產(chǎn)規(guī)模為2962.93億元，占總資產(chǎn)的比例為87.52%。京東世紀貿(mào)易流動資產(chǎn)主要由貨幣資金、交易性金融資產(chǎn)、其他應(yīng)收款、存貨和其他流億元，占京東世紀貿(mào)易流動資產(chǎn)的24.29%；交易性金融資產(chǎn)為495.74億元，占京東世紀貿(mào)易流動資產(chǎn)的16.73%；其他應(yīng)收款887.45億元，占京東世紀貿(mào)易流動資產(chǎn)的29.95%；存貨規(guī)模為546.44億元，占京東世紀貿(mào)易流動資產(chǎn)的18.44%，主要為京東世紀貿(mào)易自營在線零售的模式所需的庫存商品和訂單耗材；其他流動資產(chǎn)為112.45億元，占京東世紀貿(mào)易流動資產(chǎn)的3.80%。京東世紀貿(mào)易以自營在線零售業(yè)務(wù)為主，因此非流動資產(chǎn)占比相對較低截至2023年6月末，非流動資產(chǎn)為422.60億元，占總資產(chǎn)的比重為12.48%，主要為債權(quán)投資、長期股權(quán)投資、其他非流動金融資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、使用權(quán)資產(chǎn)和其他非流動資產(chǎn)。其中，債權(quán)投資為101.11億元，占京東世紀貿(mào)易非流動資產(chǎn)的比重為23.93%；長期股權(quán)投資為57.36億元，占京東世紀貿(mào)易非流動資產(chǎn)的比重為13.57%，主要為對聯(lián)營公司的股權(quán)投資；其他非流動金融資產(chǎn)為12.76億元，占京東世紀貿(mào)易非流行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)動資產(chǎn)的比重為3.02%，主要為股權(quán)投資；固定資產(chǎn)賬面價值為59.27億元，占京東世紀貿(mào)易非流動資產(chǎn)的比重為14.03%，主要為房屋及建筑物、網(wǎng)絡(luò)及監(jiān)控設(shè)備、物流及運輸設(shè)備和電子、辦公等其他設(shè)備；使用權(quán)資產(chǎn)為69.08億元，占京東世紀貿(mào)易非流動資產(chǎn)的比重為16.35%；其他非流動資產(chǎn)為41.51億元，占京東世紀貿(mào)易非流動資產(chǎn)的比重為9.82%。倉儲物流所在地2016/1/1特許經(jīng)營權(quán)--特許經(jīng)營權(quán)截止日期倉儲物流所在地廊坊開發(fā)區(qū)2020/4/1特許經(jīng)營權(quán)--特許經(jīng)營權(quán)截止日期49800評估價值（萬元）重慶新東邁物流有限公司基礎(chǔ)設(shè)施名稱京東重慶電子商務(wù)倉儲物流所在地2017/8/1特許經(jīng)營權(quán)--特許經(jīng)營權(quán)截止日期54500----行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)27資料來源：iFind、2023基金年報、2風險提示：物流增量不及預(yù)期，園區(qū)利潤增長不及預(yù)期。物流增量不及預(yù)期，園區(qū)建設(shè)不及預(yù)期，園區(qū)利潤APPENDIX1行業(yè)研究·交通運輸行業(yè)28SummaryInvestmentHighlights:Transportation,storage,andpostalservicesarevitaltothenationaleconomy.WeassessthatfixedassetinvestmentinthissectorreflectsChina’seconomicpulseandpolicyimpact.From2004to2023,investmentgrowthfluctuated,peakingat48.3%in2009duetoastimulusplan.Recently,growthslowed,witha-1.6%declinein2021.However,itreboundedto9.1%and10.5%in2022and2023,drivenbypost-pandemicrecoveryandlogisticsoptimization,indicatingaresurgenceinwarehousinglogistics,supportingREITsdevelopment.Weassessashiftinwarehousinglogisticsparksfrom‘logisticsfacilities’to‘logisticsecosystems’.Thistransformationmeetsdiverseindustryneedsandenhancescompetitiveness.Futureparkswillbecoreplatformsinsupplyandvaluechains,offeringstablerentalreturnsandcapitalappreciationforREITsinvestors.Thedevelopmentofwarehousinglogisticsparksshowsashiftfrom‘extensive’to‘refined’and‘intelligent’supplychainmanagement.Drivenbypolicyandinnovation,smartwarehousingandlogisticsaretransformingtheindustry,enhancingefficiencyandprecision.Green,low-carbonpracticesalignwithglobaltrendsandboostcompetitiveness.WarehousinglogisticsREITsarecrucialforsupplychainoptimizationandefficiency.Amidglobalmarketuncertainty,REITsofferstabledividendsandcapitalgrowth,providinga‘safehaven’withstablecashflowsand