建設(shè)工程法規(guī)-講述人 吳超63課件講解

建設(shè)工程法規(guī)講述人：吳超興9.2城市房屋征收與補(bǔ)償案例導(dǎo)入9－2

某先生是上海市金山區(qū)一處拆遷行政裁決引發(fā)的行政訴訟的權(quán)利人。某先生因?yàn)椴煌獠疬w公司的補(bǔ)償安置方案而拒絕簽署拆遷安置協(xié)議,拆遷公司因此向金山區(qū)房地局申請(qǐng)了行政裁決。在房地局的主持下,雙方進(jìn)行了協(xié)商,但都不愿意讓步,導(dǎo)致調(diào)解無效。房地局作出了拆遷行政裁決。某先生對(duì)行政裁決確認(rèn)的事實(shí)不予認(rèn)可,因此,向金山區(qū)人民法院提起了行政訴訟。

法院依照法定程序?qū)υ摪高M(jìn)行了審理,審理的程序分為四步:對(duì)被告金山區(qū)房地局作出被訴具體行政行為的主體資格進(jìn)行審查;對(duì)作出具體行政行為的事實(shí)依據(jù)進(jìn)行審查;對(duì)裁決的程序進(jìn)行審查;

對(duì)適用的法律法規(guī)是否正確進(jìn)行審查。在法院主持下雙方重新達(dá)成協(xié)議,原告撤訴。案例導(dǎo)入9－2案例分析:實(shí)踐中,對(duì)拆遷行政裁決不服進(jìn)行的訴訟中,法院僅審查裁決機(jī)關(guān)的職權(quán)依據(jù)、事實(shí)依據(jù)、法律依據(jù)以及裁決的程序是否合法,而對(duì)裁決的合理性,即對(duì)被拆遷人賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是否過高或者過低不作認(rèn)定。

當(dāng)事人如果對(duì)行政裁決的合法性和合理性都有異議,可以直接向作出行政裁決機(jī)關(guān)的上級(jí)部門申請(qǐng)行政復(fù)議。9.2城市房屋征收與補(bǔ)償一、城市房屋征收的基本原則二、城市房屋拆遷主管機(jī)關(guān)三、城市房屋征收的范圍與程序四、征收補(bǔ)償五、強(qiáng)制征收處置程序9.2城市房屋征收與補(bǔ)償一、城市房屋征收的基本原則和工作程序

房屋征收是指因城市建設(shè)發(fā)展的需要,拆遷人依法實(shí)施拆除被拆遷人現(xiàn)有的城市房屋,并由拆遷人對(duì)被拆遷人實(shí)施補(bǔ)償與安置的法律行為。(1)房屋拆遷的基本原則:1)服從國(guó)家利益的原則;2)符合城市規(guī)劃和有利于城市舊區(qū)改造的原則;3)保護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益的原則。6)實(shí)施房屋拆遷。9.2城市房屋征收與補(bǔ)償一、城市房屋征收的基本原則和工作程序(2)房屋拆遷的工作程序1)申報(bào)規(guī)劃用地許可證;2)編制拆遷計(jì)劃與方案;3)申領(lǐng)房屋拆遷許可證;4)發(fā)布拆遷公告;5)簽訂拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議;6)實(shí)施房屋拆遷。9.2城市房屋拆遷城市房屋拆遷工作程序之—申領(lǐng)房屋拆遷許可證拆遷許可證頒發(fā)后“兩凍結(jié)”

拆遷許可證頒發(fā)后，有關(guān)拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物的活動(dòng)應(yīng)當(dāng)停止或凍結(jié)，戶口遷入以及居民分戶亦應(yīng)停止辦理，因出生、軍人復(fù)轉(zhuǎn)退、婚嫁等確需入戶或者分戶的，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)后方可辦理。

需要拆除房屋的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)持以下書面文件向縣級(jí)以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請(qǐng)：

（1）建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件，即國(guó)家規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)書或者計(jì)劃任務(wù)書；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；

（4）拆遷人制訂的拆遷計(jì)劃和拆遷方案；

（5）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。9.2城市房屋拆遷城市房屋拆遷工作程序之—發(fā)布拆遷公告拆遷公告的主要內(nèi)容包括：

建設(shè)項(xiàng)目名稱拆遷人拆遷時(shí)間拆遷范圍拆遷期限

其他有關(guān)事項(xiàng)。9.2城市房屋拆遷城市房屋拆遷工作程序之—簽訂拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議

形式：在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定拆遷期限內(nèi)，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人就拆遷補(bǔ)償和安置事宜進(jìn)行協(xié)商并簽訂書面協(xié)議。

內(nèi)容：補(bǔ)償、安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限、違約責(zé)任和當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。

公證備案：簽訂補(bǔ)償、安置協(xié)議后，可以向公證機(jī)關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。9.2城市房屋拆遷城市房屋拆遷工作程序之—簽訂拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的：由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。對(duì)裁決不服的：

可以在60日內(nèi)向同級(jí)人民政府或上級(jí)主管部門申訴復(fù)議?；蛟诮拥讲脹Q書之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。對(duì)復(fù)議結(jié)果不服和可向人民法起訴。訴訟不停止拆遷：在訴訟期間，如拆遷人已給被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供安置、周轉(zhuǎn)用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。9.2城市房屋拆遷城市房屋拆遷工作程序之—實(shí)施房屋拆遷

（1）自行拆遷即拆遷人自己對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷安置和補(bǔ)償。

（2）委托拆遷即拆遷人委托他人進(jìn)行房屋拆遷、對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償和安置。拆遷人委托拆遷的，被委托人應(yīng)當(dāng)是取得房屋拆遷資格證書的單位（即城市房屋拆遷單位）。房屋拆遷主管部門不得接受拆遷委托成為被委托人。9.2城市房屋拆遷二、城市房屋拆遷主管機(jī)關(guān)

國(guó)家城市房屋拆遷主管機(jī)構(gòu)----是指國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門，管理職責(zé)是負(fù)責(zé)全國(guó)城市房屋拆遷工作的監(jiān)督管理。地方城市房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)-----

是指縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，管理職責(zé)是對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。9.2城市房屋拆遷三、城市房屋征收的范圍與程序（一）城市房屋征收的范圍1.國(guó)防和外交的需要;2.由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;3.由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;4.由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;5.由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;6.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。9.2城市房屋拆遷三、城市房屋征收的范圍與程序（二）城市房屋征收程序《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的征收程序如下:1.征收決定前的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與補(bǔ)償先行。2.公告征收決定。3.公布征收方案,征求意見。4.必要時(shí)進(jìn)行聽證。9.2城市房屋拆遷三、城市房屋征收的范圍與程序（二）城市房屋征收程序1.征收決定前的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與補(bǔ)償先行。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估;房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。同時(shí)規(guī)定,作出房屋征收決定前還應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的,不予補(bǔ)償。作出房屋征收決定前,征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。

9.2城市房屋拆遷三、城市房屋征收的范圍與程序（二）城市房屋征收程序2.公告征收決定。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明：征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。房屋被依法征收的,國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。同時(shí)需做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作。被征收人?duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的,可以對(duì)征收決定依法申請(qǐng)行政復(fù)議,也可以依法提起行政訴訟。9.2城市房屋拆遷三、城市房屋征收的范圍與程序（二）城市房屋征收程序3.公布征收方案,征求意見。

房屋征收部門應(yīng)擬訂征收補(bǔ)償方案,報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

該補(bǔ)償方案應(yīng)經(jīng)過有關(guān)部門論證及公布征求公眾意見兩個(gè)環(huán)節(jié)。其中,征求意見期限不得少于30日。

如果因舊城區(qū)改建需要征收房屋,多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例規(guī)定,應(yīng)當(dāng)組織聽證。9.2城市房屋拆遷三、城市房屋征收的范圍與程序（二）城市房屋征收程序4.必要時(shí)進(jìn)行聽證。征收程序在較大程度上聽取公眾意見,從符合大多數(shù)公眾意愿的角度出發(fā),有利于保護(hù)大多數(shù)公眾的利益,進(jìn)而預(yù)防和減少征收矛盾,促進(jìn)社會(huì)和諧。房屋征收范圍確定后,不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為;違反規(guī)定實(shí)施的,不予補(bǔ)償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前述事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過1年。9.2城市房屋拆遷四、征收補(bǔ)償補(bǔ)充：拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象

拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象，是指在拆遷中因房屋拆遷而使利益受到損失需要進(jìn)行補(bǔ)償?shù)谋徊鸪课菁捌涓綄傥锏?/p>

所有權(quán)人，包括代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人。

9.2城市房屋拆遷（二）征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t1.選擇補(bǔ)償方式原則。貨幣補(bǔ)償安置是指拆遷人（動(dòng)遷單位）對(duì)拆除依法批準(zhǔn)的拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物進(jìn)行評(píng)估作價(jià)后，以貨幣補(bǔ)償給被拆遷人，由被拆遷人自行購買房屋的一種安置方式產(chǎn)權(quán)調(diào)換實(shí)際是實(shí)物補(bǔ)償，即是房屋所有權(quán)的交換。拆遷人用易地建設(shè)的房屋，或者原地再建設(shè)的房屋來換取被拆遷人的房屋。（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換（實(shí)物補(bǔ)償）（1）貨幣補(bǔ)償2.協(xié)議補(bǔ)償原則。3.先補(bǔ)償、后搬遷原則。9.2城市房屋拆遷四、征收補(bǔ)償（二）征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容1.被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。2.因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償。3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。此外,根據(jù)具體情況,市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。9.2城市房屋拆遷四、征收補(bǔ)償（三）被征收房屋價(jià)值的確定（評(píng)估價(jià)格）《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：1.評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。2.補(bǔ)償價(jià)格的確定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”3.價(jià)格異議的解決：“對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定”。9.2城市房屋拆遷補(bǔ)充：特殊情況下的補(bǔ)償、安置（1）產(chǎn)權(quán)不明房屋的補(bǔ)償、安置報(bào)批：由拆遷人提出補(bǔ)償方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同決后實(shí)施拆遷證據(jù)保全：就拆遷有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全公證：證據(jù)保全的方法：最高人民法院頒布施行的《民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第24條規(guī)定了證據(jù)保全的方法：

“人民法院進(jìn)行證據(jù)保全，可以根據(jù)具體情況，采取查封、扣押、拍照、錄音、錄像、復(fù)制、鑒定、勘驗(yàn)、制作筆錄等方法?！弊C據(jù)保全的引起：當(dāng)事人申請(qǐng)，法院決定并執(zhí)行9.2城市房屋拆遷（2）抵押房屋的補(bǔ)償、安置補(bǔ)充：特殊情況下的補(bǔ)償、安置通知抵押權(quán)人能解除抵押的，補(bǔ)償款給被拆遷人不能解除抵押的，優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)人認(rèn)定抵押生效房屋抵押登記生效

無登記，視為無抵押9.2城市房屋拆遷（3）臨時(shí)建筑的補(bǔ)償（適當(dāng)補(bǔ)償？）補(bǔ)償：未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建設(shè)是合法的，應(yīng)予以補(bǔ)償不補(bǔ)償：超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，依法不予補(bǔ)償補(bǔ)充：特殊情況下的補(bǔ)償、安置9.2城市房屋拆遷（4）違章建筑的是否補(bǔ)償判斷是否違章建筑：由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明不補(bǔ)償：嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的違章建筑，不予補(bǔ)償補(bǔ)償：影響城市規(guī)劃、但可采取改正措施的違章建筑，在房屋所有人依法履行相關(guān)義務(wù)后，按合法建筑給予補(bǔ)償。補(bǔ)充：特殊情況下的補(bǔ)償、安置案例9－1四、征收補(bǔ)償

張某以人口多、住房緊張為由,申請(qǐng)建造房屋,經(jīng)批準(zhǔn)在張某家老房東邊建了兩間,房屋建好后沒有按照規(guī)定去辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證?，F(xiàn)在,張某家要拆遷,拆遷人以張某家東邊兩間房屋沒有房產(chǎn)證為由認(rèn)定為違章建筑。張某拿著建房申請(qǐng)及批準(zhǔn)文件到土地局和房管局申請(qǐng)辦理土地使用證和房產(chǎn)證時(shí),對(duì)方說房屋已經(jīng)被批準(zhǔn)拆遷,不能辦理。請(qǐng)問:張某后建的兩間房屋屬于違章建筑嗎?房管局不給其辦理產(chǎn)權(quán)證合法嗎?這兩間房屋應(yīng)不應(yīng)該算拆遷面積?案例9－1

分析:

后建的兩間房屋是合法建筑,不屬于違章建筑。根據(jù)《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定,違章建筑是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或雖取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,但違反許可證的規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行建設(shè),或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而占地新建、擴(kuò)建以及改建的建筑物。本案例中,后建的兩間房屋是經(jīng)過批準(zhǔn)建造的,只是沒有按照規(guī)定申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證,這并不影響該房屋的合法性，這兩間房屋應(yīng)該算拆遷面積。案例9－1

分析:房地產(chǎn)的建筑面積一般是以房屋權(quán)屬登記記載為準(zhǔn),由于沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記,故應(yīng)按照建房申請(qǐng)面積和房屋實(shí)際建筑面積相結(jié)合的辦法處理:實(shí)際建筑面積小于批準(zhǔn)面積時(shí),應(yīng)以實(shí)際面積為準(zhǔn);實(shí)際面積等于或大于批準(zhǔn)建造面積時(shí),應(yīng)以建房申請(qǐng)批準(zhǔn)的面積為準(zhǔn),實(shí)際多建的建筑面積因沒有獲得批準(zhǔn)應(yīng)屬于違章建筑。若對(duì)后建的兩間房屋拆遷補(bǔ)償問題無法達(dá)成協(xié)議,可以通過拆遷裁決方式予以解決,對(duì)裁決不服的還可以提起行政訴訟,由人民法院對(duì)面積予以確認(rèn)。9.2城市房屋拆遷五、強(qiáng)制征收處置程序?qū)_(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議及權(quán)屬有爭(zhēng)議的強(qiáng)制征收處置程序如下:(1)公告補(bǔ)償決定。如果房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)