建設(shè)工程法規(guī)-講述人 吳超37課件講解

建設(shè)工程法規(guī)講述人：吳超興9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍導(dǎo)入案例9－3

某年1月,李某與A房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。同年6月,A房地產(chǎn)公司依約將經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房交付給李某,并于同年7月進(jìn)行了房屋的初步登記,9月為李某辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。同年8月,李某與王某簽訂《購(gòu)房合同》，在合同中,雙方約定由王某一次性支付給李某全部購(gòu)房款,李某則將該房屋交付王某使用，在A(yíng)房地產(chǎn)公司為李某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)之后7日內(nèi),由李某將商品房過(guò)戶(hù)給王某。同年10月,王某得知李某已經(jīng)取得了房產(chǎn)證,要求其履行合同義務(wù)。而李某認(rèn)為簽訂《購(gòu)房合同》時(shí),商品房屬于期房且沒(méi)有房產(chǎn)證,故《購(gòu)房合同》應(yīng)屬無(wú)效而拒絕為王某辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。王某多次與李某協(xié)商無(wú)果,只得起訴至法院,要求其繼續(xù)履行合同。最終法院支持了王某訴訟請(qǐng)求,判令李某限期為王某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。導(dǎo)入案例9－3

分析:現(xiàn)房的再轉(zhuǎn)讓歸屬私法調(diào)整,根據(jù)私法意思自治原則,只要買(mǎi)賣(mài)雙方所訂立的現(xiàn)房再轉(zhuǎn)讓合同不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是合法有效并受法律保護(hù)。與現(xiàn)房再轉(zhuǎn)讓相關(guān)的法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定主要有兩個(gè):一個(gè)是根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第六項(xiàng)的規(guī)定,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的,房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓;另一個(gè)是原建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的工作意見(jiàn)》第七條的規(guī)定,在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前,房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的,房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。導(dǎo)入案例9－3

分析:

本案中,李某與王某簽訂《購(gòu)房合同》的時(shí)間為8月份。A房地產(chǎn)公司已經(jīng)于同年7月辦理了房屋初步登記取得大產(chǎn)權(quán);同時(shí),雙方又在合同中約定,A房地產(chǎn)公司為李某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)之后7日內(nèi),由李某將商品房過(guò)戶(hù)給王某,故李某與王某簽訂的《購(gòu)房合同》并未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)當(dāng)是合法、有效并受法律保護(hù)的。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍一、房地產(chǎn)交易概述二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三、房地產(chǎn)抵押四、商品房銷(xiāo)售五、房屋租賃（補(bǔ)充）六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍一、房地產(chǎn)交易概述（一）房地產(chǎn)交易概念

房產(chǎn)所有權(quán)人或地產(chǎn)使用權(quán)人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式（作價(jià)出資；聯(lián)合開(kāi)發(fā)；企業(yè)合并、分立、解散；抵債等）將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍一、房地產(chǎn)交易概述（一）房地產(chǎn)交易概念

●房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為屬于民事法律行為

●轉(zhuǎn)讓人必須是房屋的所有權(quán)人

●客體是房屋所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)

●房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種要式法律行為（書(shū)面合同、登記）9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍(1)權(quán)屬不分離的原則(2)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的原則(3)房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)的原則(4)房地產(chǎn)交易行為要式性的原則一、房地產(chǎn)交易概述（一）房地產(chǎn)交易原則房地產(chǎn)交易除應(yīng)遵守：平等、自愿、等價(jià)、有償和誠(chéng)實(shí)信用等基本原則外,還應(yīng)遵循以下原則:9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有效條件1）主體資格合法自然人：完全民事行為能力（贈(zèng)予除外）法人及其他經(jīng)濟(jì)組織：獨(dú)立2）客體符合法律要求3）形式要件完備（書(shū)面合同、登記領(lǐng)證）9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中禁止轉(zhuǎn)讓的情形以出讓方式取得土地使用權(quán)的，

不符合本法第39條規(guī)定的條件的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定

查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的權(quán)屬有爭(zhēng)議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1.按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；2.按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍二、房地產(chǎn)交轉(zhuǎn)讓3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式目前我國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式主要有三種：買(mǎi)賣(mài)除買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與這兩種典型的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為之外，房地產(chǎn)權(quán)利人還可以采取其他法律允許的方式轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)。

如以房地產(chǎn)作價(jià)入股與他人組成企業(yè)法人，以土地使用權(quán)與他人合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，以房地產(chǎn)抵債等均可能引起房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移。贈(zèng)與其他合法方式9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍三、房地產(chǎn)抵押

房地產(chǎn)抵押概念：

抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

抵押登記制度：簽訂抵押合同后30日內(nèi)登記抵押合同書(shū)面形式

1.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式：折價(jià)、變賣(mài)和拍賣(mài)

2.實(shí)現(xiàn)的程序：協(xié)商、訴訟（人民法院）房地產(chǎn)抵押合同的訂立房地產(chǎn)抵押登記9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍三、房地產(chǎn)抵押(一)房地產(chǎn)抵押的范圍以依法取得國(guó)有土地上的房屋進(jìn)行抵押的,該房屋占有范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押;以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)抵押的,應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押;房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí),可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài),但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得,抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。正在建造的建筑物抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍三、房地產(chǎn)抵押(一)房地產(chǎn)抵押的范圍下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押:1.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3.列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5.被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍三、房地產(chǎn)抵押(二)辦理房地產(chǎn)抵押的注意事項(xiàng)1.證件手續(xù)要齊全2.出租的房屋可以抵押,抵押的房屋可以出租3.重復(fù)抵押4.超值抵押9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍三、房地產(chǎn)抵押(三)房地產(chǎn)抵押合同登記

城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定,房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi),抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記,房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。辦理房地產(chǎn)抵押合同時(shí)需要交驗(yàn)一定的文件。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍(三)房地產(chǎn)抵押合同登記(1)個(gè)人辦理房地產(chǎn)抵押合同時(shí)需要交驗(yàn)的文件:①《房屋所有權(quán)證》;②《國(guó)有土地使用證》;③主合同(借款合同等);④抵押雙方的資格、身份證明;⑤由資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告;⑥房屋所有人的身份證件;⑦居住用房抵押的,須提交第二住處證明。所有權(quán)人已婚的,須提交夫妻雙方同意抵押的文件;共有房屋設(shè)立抵押的,須提交共有人的同意書(shū)。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍(2)單位辦理房地產(chǎn)抵押合同時(shí)需要交驗(yàn)的文件:①《房屋所有權(quán)證》;②《國(guó)有土地使用證》;③主合同(借款合同);④抵押雙方的資格、身份證明;⑤由資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告;⑥單位同意抵押的文件。集體企業(yè)須提交職工(代表)大會(huì)通過(guò)的同意抵押的文件;有限責(zé)任公司,須提交董事會(huì)通過(guò)的同意抵押的文件;股份有限公司,須提交股東大會(huì)通過(guò)的同意抵押的文件。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍三、房地產(chǎn)抵押（四）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的問(wèn)題優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題 抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，需通知抵押人、共有人、承租人土地上新增房屋的問(wèn)題 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。重復(fù)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題 同一房地產(chǎn)上設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，各抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按抵押登記的先后順序受償。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍三、房地產(chǎn)抵押

補(bǔ)充：抵押房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)（償付）順序1）支付處分抵押房地產(chǎn)費(fèi)用2）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款3）償還本金、利息和違約金4）賠償損失的5）余款返還給抵押人9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍補(bǔ)充：房地產(chǎn)抵押中的特殊問(wèn)題抵押人將已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。抵押人未書(shū)面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人應(yīng)對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。1）抵押與租賃的關(guān)系先出租后抵押（抵押不破租賃）先抵押后出租9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍

補(bǔ)充：禁止抵押或限制抵押的財(cái)產(chǎn)1)土地所有權(quán)不得抵押;地上沒(méi)有建筑物、構(gòu)筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得進(jìn)行抵押;鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押，但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權(quán)除外。3)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)和被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。4)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得進(jìn)行抵押。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍

補(bǔ)充：禁止抵押或限制抵押的財(cái)產(chǎn)5)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物不得抵押。6)已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。7)以享有國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。8)違章建筑物或臨時(shí)建筑物不能用于抵押。9)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。案例：9－2

2013年4月12日,呂某取得涉案房屋的房地產(chǎn)證。2013年4月24日,涉案房屋抵押給第三人中國(guó)工商銀行深圳某支行。2015年3月28日,被告呂某與原告周某簽訂一份《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》,約定呂某將涉案房屋出售給周某,轉(zhuǎn)讓成交價(jià)為179.5萬(wàn)元。合同簽訂后,周某按合同約定于當(dāng)日向賣(mài)方支付定金3.5萬(wàn)元,并由呂某出具相應(yīng)的“收款收據(jù)”;買(mǎi)賣(mài)雙方共同向中國(guó)工商銀行深圳某支行辦理二手房交易資金監(jiān)管手續(xù),并且買(mǎi)方于2015年4月24日、28日分兩筆將51萬(wàn)元資金存入中國(guó)工商銀行二手房資金監(jiān)管賬戶(hù)。之后,由于被告呂某（賣(mài)方）拒絕提供收款賬戶(hù),單方撤銷(xiāo)擔(dān)保公司贖樓授權(quán),原告周某（買(mǎi)方）向法院提起訴訟,要求被告繼續(xù)履行合同。請(qǐng)問(wèn)：被告房屋上設(shè)定的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)是否構(gòu)成繼續(xù)履行的障礙，當(dāng)如何協(xié)調(diào)處理？案例：9－2

分析：根據(jù)《民法典》第406條規(guī)定,抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。由此可見(jiàn)，本案涉案房屋雖然設(shè)立了抵押但并不影響轉(zhuǎn)讓?zhuān)珣?yīng)通知第三人中國(guó)工商銀行深圳某支行，抵押權(quán)人可要求另行提供抵押物，也可從該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款中優(yōu)先受償。需要注意的是，抵押權(quán)并不因房屋的轉(zhuǎn)讓受，買(mǎi)方一定謹(jǐn)防應(yīng)注意由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。我們?cè)谫?gòu)房時(shí)，一定要查清房屋是否設(shè)立了抵押，如有，最好在交易前三方達(dá)成協(xié)議，妥善出處理，清除風(fēng)險(xiǎn)隱患。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍四、商品房銷(xiāo)售

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或部分價(jià)款的行為。預(yù)售客體的特殊性：正在建設(shè)中9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍四、商品房銷(xiāo)售1.商品房預(yù)售條件《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定：(1)交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。(3)開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。(4)已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。(5)已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷(xiāo)售的批準(zhǔn)文件。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍四、商品房銷(xiāo)售2.商品房預(yù)售合同1）商品房預(yù)售合同的主要內(nèi)容 合同雙方當(dāng)事人的基本情況 房屋的基本情況 房屋價(jià)格 房屋價(jià)款的支付方式

（≤40%、60%、95%、100%）附屬設(shè)施 物業(yè)管理 違約責(zé)任 合同糾紛的處理方式 合同的文本、生效條件2）商品房預(yù)售合同登記與預(yù)售合同效力的關(guān)系

登記不再是預(yù)售合同生效的要件3）預(yù)售合同必須經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)的公證9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍四、商品房銷(xiāo)售3.商品房預(yù)售程序1）訂立預(yù)售合同2）預(yù)售合同登記備案（簽約之日起30日內(nèi)）3）預(yù)售款的收?。ǜ鶕?jù)進(jìn)度，或依約定）4）辦理預(yù)售商品房過(guò)戶(hù)手續(xù)交付使用起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)并領(lǐng)證。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍四、商品房銷(xiāo)售4.辦理商品房預(yù)售申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)提交的材料商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可,應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料:(1)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;(2)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū);(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;(4)投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明;(6)商品房預(yù)售方案(預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖)。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍補(bǔ)充：商品房預(yù)售糾紛中常見(jiàn)類(lèi)型1）預(yù)售方主體資格不合法“五證”的檢查缺失《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定：“開(kāi)發(fā)企業(yè)未按照本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售，補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)收違法所得，并可處已收取預(yù)付款1％以下罰款?！彼痉ń忉屢?guī)定“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！闭n堂練習(xí)張某于2005年5月12日購(gòu)買(mǎi)了某房地產(chǎn)公司位于西安某小區(qū)3號(hào)樓的一套面積為158m2的商品房。雙方約定：張某一次性支付購(gòu)房款50.68萬(wàn)元，某房地產(chǎn)公司于2006年5月12日交房。由于張某早有買(mǎi)房的打算，所以學(xué)習(xí)了不少有關(guān)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的知識(shí)，在簽約的當(dāng)天，特別提出要看一下“商品房預(yù)售許可證”，售樓小姐一邊表?yè)P(yáng)張某知識(shí)淵博，一邊指著墻上掛著的預(yù)售許可證。由于張某以前也沒(méi)有見(jiàn)過(guò)預(yù)售許可證，加上售樓小姐的熱情和誠(chéng)懇，他粗粗看了一眼便放心的簽了合同、交付款項(xiàng)。然而，意想不到的是，張某住進(jìn)此房屋近一年，仍未拿到房產(chǎn)證。后來(lái)才得知，當(dāng)時(shí)售樓小姐指給自己看的商品房預(yù)售許可證是屬于4號(hào)樓而不是3號(hào)樓的。為此，2007年8月10日，張某將該房地產(chǎn)公司訴至法院，請(qǐng)求認(rèn)定雙方所簽訂的合同無(wú)效，房地產(chǎn)公司返還購(gòu)房款，并賠償其各項(xiàng)損失共計(jì)46520元。 法院在審理中查明，房地產(chǎn)公司在2007年8月1日取得了3號(hào)樓的預(yù)售許可證。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍補(bǔ)充：商品房預(yù)售糾紛中常見(jiàn)類(lèi)型（2）廣告許諾糾紛廣告和宣傳資料的效力：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)?？梢暈橐s。出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人如有違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任注意提供證據(jù)，

最好載入合同處理方法一般性違約：

修理、更換、繼續(xù)履行等實(shí)質(zhì)性違約：

解除合同、賠償損失等課堂練習(xí)2004年9月，張老師駕車(chē)回家，遇到堵車(chē)，期間，有人從車(chē)窗外塞進(jìn)了一張?jiān)O(shè)計(jì)精美的樓書(shū)廣告。廣告稱(chēng)某房地產(chǎn)公司為感謝父老鄉(xiāng)親多年的支持，最近推出特惠商品房，尤其對(duì)于教師購(gòu)房?jī)r(jià)格優(yōu)惠5％。而且該樓盤(pán)“依山傍水，風(fēng)景優(yōu)美，價(jià)格實(shí)惠，終生受益”。張老師當(dāng)時(shí)正盤(pán)算著在這樣的樓盤(pán)中買(mǎi)一套住房，于是開(kāi)車(chē)直奔售房部，在聽(tīng)過(guò)售樓人員的介紹后與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同，交付定金2萬(wàn)元，由開(kāi)發(fā)商擔(dān)保辦理按揭，約定交房日期為2005年9月10日。開(kāi)發(fā)商如期交了房，問(wèn)題是所謂的“依山傍水”，只是樓前一個(gè)占地約3m2的假山和一潭死水。張老師一氣之下，于2005年9月15日將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求退房及雙倍返還定金。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍補(bǔ)充：商品房預(yù)售糾紛中常見(jiàn)類(lèi)型（3）欺詐行為與惡意違約行為

對(duì)欺詐與惡意違約的懲罰 因三種情況（故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人的事實(shí)。）而導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以申請(qǐng)返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》出賣(mài)人承擔(dān)三倍賠償？ **一房多賣(mài)（抵押）：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，或者未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人而導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失。**課堂練習(xí)2005年2月22日，任某與上海某房地產(chǎn)公司簽訂了房屋預(yù)售合同，新房總價(jià)11.6萬(wàn)元，當(dāng)天付清全部房款，開(kāi)發(fā)商也當(dāng)場(chǎng)把新房鑰匙交給了任某。但任某兩天后又去新房時(shí)，手中的鑰匙怎么也打不開(kāi)房門(mén)，原來(lái)門(mén)鎖已被換掉了。她馬上去找開(kāi)發(fā)商，可公司已人去樓空。原來(lái)早在2004年8月11日，該公司因資金無(wú)法歸還，法院已將這些新房抵押給債主公司。還有一位購(gòu)房者田某的經(jīng)歷也與她相似，田某于23日同開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同，價(jià)款12.5萬(wàn)，他當(dāng)天支付首款9萬(wàn)元，取得新房鑰匙，但第二天也發(fā)現(xiàn)門(mén)鎖被換。于是任某和田某一起將開(kāi)發(fā)商告上法庭，要求退還任某購(gòu)房款11.6萬(wàn)元并賠償損失11.6萬(wàn)元，退還田某購(gòu)房款9萬(wàn)元并賠償損失9萬(wàn)元。課堂練習(xí)2002年9月15日，施某看中了北京某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的位于清河縣的一套165m2的商品住宅，第二天就和開(kāi)發(fā)商簽約并交付全部款項(xiàng)，合同約定2003年2月15日交付使用。盡管2003年5月10日施某才接到入住通知書(shū)，但他并沒(méi)有追究，然而出乎意料的是，當(dāng)他準(zhǔn)備辦理入住和產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)，卻被告知其所購(gòu)的房屋已被王某先期占用。房地產(chǎn)公司解釋說(shuō)，王某其實(shí)早在施某之前就已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了此房，但由于工作人員的疏忽才導(dǎo)致重賣(mài)現(xiàn)象的發(fā)生。在一番道歉之后，房地產(chǎn)公司提出施某可在樓盤(pán)未售出的房屋中任選一套，且價(jià)格方面可給予優(yōu)惠，但施某考慮到原先購(gòu)買(mǎi)的房屋位置景觀(guān)好，不同意換房。于是房地產(chǎn)公司答應(yīng)給施某一定的補(bǔ)償費(fèi)，在這期間，施某從房地產(chǎn)管理部門(mén)了解到：王某是于2003年2月10日才與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，而房?jī)r(jià)比自己的購(gòu)買(mǎi)是超出500元/m2。在雙方多次協(xié)商未果的情況下，2003年7月10日，施某訴至法院，要求確認(rèn)王某與房地產(chǎn)公司所簽合同無(wú)效，并請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行雙方的購(gòu)房合同，交付所購(gòu)房屋?！竞罄m(xù)】課堂練習(xí)

法院查明：王某于2003年2月10日買(mǎi)房時(shí)，正好看中了施某購(gòu)買(mǎi)的這套房子，當(dāng)售樓人員告訴他此房已售出后，王某便提出愿意出高價(jià)購(gòu)買(mǎi)。房地產(chǎn)公司和王某達(dá)成一致協(xié)議，并和王某私下虛假補(bǔ)簽一份商品房預(yù)售合同，將合同上的簽約日期提前到2002年7月18日。第51條：無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。第52條：有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。處理思路：前買(mǎi)受人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)因惡意串通而訂立的合同無(wú)效（《合同法》51.52）存在問(wèn)題：證據(jù)支持9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍補(bǔ)充：商品房預(yù)售糾紛中常見(jiàn)類(lèi)型（4）房屋交付與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移1）房屋交付：對(duì)房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人有約定的除外。2）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)。3）延期交接：買(mǎi)受人接到書(shū)面交房通知書(shū)后，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接受的，可視為房屋已經(jīng)交付使用。課堂練習(xí)2002年12月，山西陳女士與某開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同，約定：陳女士購(gòu)買(mǎi)某項(xiàng)目的商品房一套，面積235m2，總價(jià)69.56萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2003年5月15日將驗(yàn)收合格的房屋交付，陳女士在接房時(shí)一次性支付放款。

2003年5月15日，開(kāi)發(fā)商書(shū)面通知陳女士辦理交房手續(xù)。而此時(shí)陳女士在香港出差，直到5月20日才回來(lái)辦理交房手續(xù)。然而意向不到的是，就在5月19日，鄰居在裝修住房時(shí)著了火，大火蔓延致使陳女士所購(gòu)房屋的陽(yáng)臺(tái)、主臥等不同程度的毀損。于是陳女士拒絕接受該房屋，而開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己按照合同約定發(fā)出交房通知書(shū)，之所以沒(méi)有交房是因?yàn)殛惻孔约涸蛩?，房產(chǎn)商對(duì)此房屋視為交付，由此產(chǎn)生的毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由陳女士自己承擔(dān)。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍4.商品房預(yù)售糾紛中常見(jiàn)類(lèi)型（5）房屋質(zhì)量糾紛1）主體結(jié)構(gòu)部分：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的不能交付使用，或交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢驗(yàn)不合格的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失；2）質(zhì)量問(wèn)題：因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。在保修期內(nèi)的一般問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商予以維修保修期的一般規(guī)定：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程：設(shè)計(jì)年限屋面防水、有防水要求的衛(wèi)生間、廚房和外墻墻面的防潮層：5年供熱供冷系統(tǒng)：兩個(gè)采暖期、供冷期電器管線(xiàn)、給排水管道、設(shè)備安裝：2年裝修工程：2年9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)，按合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算；面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3％的，買(mǎi)受人：A.可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。B.如果買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)部分的價(jià)款由買(mǎi)受人按約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人。（消費(fèi)者占便宜）C.實(shí)際面積小于約定合同約定面積的，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。4.商品房預(yù)售糾紛中常見(jiàn)類(lèi)型（6）面積糾紛課堂練習(xí)內(nèi)蒙古張某于2007年在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的商品房一套，雙方簽訂了購(gòu)房合同。合同約定：該房建筑面積164.82m2，其中套內(nèi)建筑面積為148.73m2，公攤部分面積為16.09m2，套內(nèi)面積單價(jià)為2610元，總價(jià)為38.8萬(wàn)元。合同簽訂后，張某按約定先后付款38萬(wàn)元，但總覺(jué)得面積不對(duì)，就停止支付余款。該房地產(chǎn)公司于是將張某告上法庭，要求其給付余款并承擔(dān)違約責(zé)任。 庭審中，張某提出反訴，認(rèn)為該房地產(chǎn)公司出售的房屋面積明顯少于合同約定的面積，存在欺詐行為，請(qǐng)求法院判令房地產(chǎn)公司賠償損失。 后經(jīng)委托有關(guān)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，該房屋實(shí)際套內(nèi)建筑面積為118.31m2，比合同約定的面積少了30.42m2，9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍1）延期交房的認(rèn)定 沒(méi)有按照合同約定的時(shí)間交付房屋，或在交付房屋時(shí)，房屋沒(méi)有達(dá)到合同約定的交付條件的，可認(rèn)定為延期交房。（非因不可抗力）2）延期交房與遲延付款的法律后果違約金 沒(méi)有約定或約定不明：延期交房的，按照同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定；遲延付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)確定。是否可以解除合同 合用有約定的，按約定處理. 沒(méi)有約定或約定不明：守約方經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，可以在3個(gè)月內(nèi)請(qǐng)求解除；沒(méi)有催告的，在解除權(quán)發(fā)生后一年內(nèi)請(qǐng)求解除。4.商品房預(yù)售糾紛中常見(jiàn)類(lèi)型（7）延期交房與遲延付款課堂練習(xí)長(zhǎng)春趙某與某開(kāi)發(fā)商與2002年9月12日簽訂了一份預(yù)購(gòu)合同，合同中雙方約定：開(kāi)發(fā)商于2002年12月30日交房，趙某應(yīng)在辦妥入住手續(xù)當(dāng)日將未付尾款交齊?？稍谠ń环咳?，開(kāi)發(fā)商通知趙某交房時(shí)間要延遲到2003年2月20日，并要求趙某依照合同交付尾款。由于開(kāi)發(fā)商延期交房，2002年12月30日，趙某并沒(méi)有辦理入住手續(xù)，也就沒(méi)有交付尾款。2003年2月20日，趙某不僅沒(méi)有等來(lái)開(kāi)發(fā)商交付的新房鑰匙，反而收到開(kāi)發(fā)商訴趙某未交尾款、構(gòu)成違約的起訴狀。于是，趙某提出反訴，以開(kāi)發(fā)商違約在先，請(qǐng)求駁回起訴。同時(shí)，以開(kāi)發(fā)商延期交房為由，請(qǐng)求解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍補(bǔ)充：商品房預(yù)售糾紛中常見(jiàn)類(lèi)型（8）預(yù)售合同的解除出現(xiàn)以下情況時(shí)，可以單方面提出解除合同，并要求過(guò)錯(cuò)人賠償損失。1）主體質(zhì)量不合格；2）因質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響居住；3）面積差異超過(guò)3％且另無(wú)約定；4）經(jīng)催告后3個(gè)月仍未履行義務(wù)；5）未經(jīng)催告的經(jīng)過(guò)1年未履行義務(wù)；6）超過(guò)應(yīng)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的期限1年，因出賣(mài)人的原因?qū)е聼o(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍四、商品房銷(xiāo)售(二)商品房現(xiàn)售

商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給承購(gòu)人,承購(gòu)人支付房?jī)r(jià)款的行為。1.商品房現(xiàn)售的條件2.商品房現(xiàn)售的備案與有關(guān)要求3.商品房銷(xiāo)售廣告與合同9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍四、商品房銷(xiāo)售(二)商品房現(xiàn)售1.商品房現(xiàn)售的條件《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條規(guī)定,商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件:(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);(2)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件;(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)已通過(guò)竣工驗(yàn)收;(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);(6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍四、商品房銷(xiāo)售(二)商品房現(xiàn)售

2.商品房現(xiàn)售的備案與有關(guān)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前,將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍四、商品房銷(xiāo)售(二)商品房現(xiàn)售

3.商品房銷(xiāo)售廣告與合同

1）商品房銷(xiāo)售廣告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷(xiāo)售宣傳廣告,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定,廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍(二)商品房現(xiàn)售

3.商品房銷(xiāo)售廣告與合同(1)當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所;(2)商品房的基本狀況;(3)商品房的銷(xiāo)售方式;(4)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;(5)交付使用條件及日期;(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人明示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容:(7)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;(9)面積差異的處理方式;(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;(11)解決爭(zhēng)議的方法;(12)違約責(zé)任;(13)雙方約定的其他事項(xiàng)。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍四、商品房銷(xiāo)售

(三)商品房計(jì)價(jià)方式與套型、面積變更的處理1.計(jì)價(jià)依據(jù)：

商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計(jì)價(jià),也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。（1）按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的,商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。（2）按建筑面積計(jì)價(jià)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍

(三)商品房計(jì)價(jià)方式與套型、面積變更的處理2.商品房銷(xiāo)售后,變更結(jié)構(gòu)、戶(hù)型、空間尺寸、朝向的規(guī)定經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書(shū)面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房屋價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的,買(mǎi)受人有權(quán)退房;買(mǎi)受人退房的,由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍四、商品房銷(xiāo)售

(四)商品房交付與保修1.交付文件銷(xiāo)售商品住宅時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》,向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。2.按期交付《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因,需延期交付的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買(mǎi)受人3.質(zhì)量責(zé)任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的,應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致;未作說(shuō)明的,實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房的質(zhì)量一致。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍四、商品房銷(xiāo)售

(四)商品房交付與保修4.保修責(zé)任當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的,保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前,按項(xiàng)目委托具有房地產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪,測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍5.房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送及協(xié)助辦證

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。四、商品房銷(xiāo)售

(四)商品房交付與保修6.商品房交付使用后,買(mǎi)受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,買(mǎi)受人有權(quán)退房,給買(mǎi)受人造成損失的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍

不符合商品房銷(xiāo)售條件的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房,不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。

符合商品房銷(xiāo)售條件的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前,向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的,訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),所收費(fèi)用應(yīng)該當(dāng)作房?jī)r(jià)款;

當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用;

當(dāng)事人之間另有約定的,從其約定。四、商品房銷(xiāo)售

(四)

小結(jié)：9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

《城市房地產(chǎn)管理法》：國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)的權(quán)屬是指房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)以及其他權(quán)利,如抵押權(quán)、典權(quán)等。房地產(chǎn)權(quán)屬登記是國(guó)家確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的法定程序,經(jīng)過(guò)登記的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),受?chē)?guó)家法律的保護(hù),任何單位和個(gè)人不得侵權(quán)。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

(一)土地權(quán)屬登記制度

我國(guó)土地歸屬權(quán)屬登記只有兩種,即：

集體土地所有權(quán)登記；

國(guó)有土地使用權(quán)登記。房地產(chǎn)土地權(quán)屬登記僅涉及國(guó)有土地使用權(quán)登記，具體包括四種：初始登記轉(zhuǎn)移登記變更登記注銷(xiāo)登記9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理土地權(quán)屬登記步驟如下：1.登記申請(qǐng)：土地所有人或使用人在發(fā)生應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆墒聦?shí)時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出登記申請(qǐng),并提交土地權(quán)利證明文件。2.產(chǎn)權(quán)審查：登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人提交的各種文件進(jìn)行審查,實(shí)地勘驗(yàn)測(cè)量土地,核對(duì)土地的位置、種類(lèi)和面積等,并征詢(xún)產(chǎn)權(quán)異議。3.頒發(fā)土地權(quán)屬證明：登記機(jī)關(guān)對(duì)證件齊全、手續(xù)完備、產(chǎn)權(quán)的取得符合法律和政策、土地狀況清楚并與證件記載一致的申請(qǐng)人,發(fā)給土地使用權(quán)證。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

(二)房屋權(quán)屬登記制度房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由所有權(quán)產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記,并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。1.受理登記申請(qǐng)2.權(quán)屬審核3.公告4.核準(zhǔn)登記5.權(quán)屬證書(shū)的制作與頒發(fā)9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍

(二)房屋權(quán)屬登記制度1.受理登記申請(qǐng)

（1）自行申請(qǐng)：房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)必須由房屋所有權(quán)人提出,房屋他項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)由房屋所有人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)。申請(qǐng)人申請(qǐng)權(quán)屬時(shí)應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)登記申請(qǐng)表。

（2）委托代理申請(qǐng)登記的,應(yīng)收取委托書(shū)并查驗(yàn)代理人的身份證件。不能由其他人持申請(qǐng)人的身份證件申請(qǐng)登記。

（3）受理。工作人員在查驗(yàn)各類(lèi)證件、證明和申請(qǐng)表、墻界表各欄目?jī)?nèi)容后,接受申請(qǐng)人的登記申請(qǐng),并按收取的各類(lèi)書(shū)證,向申請(qǐng)人出具收件收據(jù)。房屋產(chǎn)權(quán)初始登記需提交的證件有：申請(qǐng)人身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本或組織機(jī)構(gòu)代碼證、購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票、房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書(shū)、商品房初始登記證房屋平面圖、房產(chǎn)契稅完稅憑證、契稅減免審批表

登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記,對(duì)暫緩登記、不予登記的,應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知權(quán)利人(申請(qǐng)人)。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍2.權(quán)屬審核

權(quán)屬審核主要是審核查閱產(chǎn)籍資料、申請(qǐng)人提交的各種證件,核實(shí)房屋現(xiàn)狀即權(quán)屬來(lái)源等。權(quán)屬審核一般采用“三審定案”(初審、復(fù)審和審批)的方法。

隨著我國(guó)權(quán)屬登記制度的日益完善,對(duì)一部分房屋權(quán)屬的確定,可以視情況采用更為簡(jiǎn)捷的方法。如已經(jīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)備案登記的房屋,房屋及其分層分戶(hù)的狀況已十分明確,權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)也較為規(guī)范,則可以采用初審和審批的方法,省去復(fù)審過(guò)程。對(duì)于商品房甚至可以采用直接登記當(dāng)即發(fā)證的方法,收件后隨即審批并打印權(quán)屬證書(shū)。

(二)房屋權(quán)屬登記制度9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

(二)房屋權(quán)屬登記制度3.公告（非必經(jīng)程序）公告是對(duì)可能有產(chǎn)權(quán)異議的申請(qǐng),采用布告、報(bào)紙等形式公開(kāi)征詢(xún)異議,以便確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

公告并不是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序,登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時(shí)才進(jìn)行公告。但房屋權(quán)屬證書(shū)遺失的,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)登報(bào)聲明作廢,并向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā),登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)做出補(bǔ)發(fā)公告,經(jīng)6個(gè)月無(wú)異議的方可予以補(bǔ)發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理

(二)房屋權(quán)屬登記制度4.核準(zhǔn)登記

經(jīng)初審、復(fù)審、公告后的登記件,應(yīng)進(jìn)行終審,經(jīng)終審批準(zhǔn)后,該項(xiàng)登記即告成立,終審批準(zhǔn)日即核準(zhǔn)登記日。終審一般由直接負(fù)責(zé)權(quán)屬登記工作的機(jī)構(gòu)指定專(zhuān)人進(jìn)行。終審是最后的審查,對(duì)有疑問(wèn)的內(nèi)容,終審人員應(yīng)及時(shí)向有關(guān)人員指出;對(duì)復(fù)雜的問(wèn)題,也可采用會(huì)審的辦法,以確保確權(quán)無(wú)誤。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍5.權(quán)屬證書(shū)的制作與頒發(fā)

經(jīng)終審核準(zhǔn)登記的權(quán)利,可以制作權(quán)屬證書(shū)。

填寫(xiě)房屋權(quán)屬證書(shū)應(yīng)當(dāng)按住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)的通知的規(guī)定來(lái)填寫(xiě)。使用計(jì)算機(jī)繕證或手工繕證的,在繕證后都要由專(zhuān)人進(jìn)行核對(duì)：填寫(xiě)項(xiàng)目是否完整、準(zhǔn)確,附圖與登記是否一致,房屋權(quán)屬證書(shū)附圖中是否按要求：注明施測(cè)的房產(chǎn)測(cè)繪單位名稱(chēng),房屋套內(nèi)建筑面積、房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e,附圖上的尺寸是否標(biāo)注清楚、準(zhǔn)確,相關(guān)的房屋所有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證和共有權(quán)證的記載是否完全一致。核對(duì)人員要在審批表核對(duì)人欄內(nèi)簽字以示負(fù)責(zé)。核對(duì)無(wú)誤的權(quán)屬證書(shū)就可編造清冊(cè),并在權(quán)屬證書(shū)上加蓋填發(fā)單位印章。向權(quán)利人核發(fā)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)屬登記程序的最后一項(xiàng)。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍補(bǔ)充：登記機(jī)構(gòu)第10條不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理第12條登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；

（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人；

（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。行政賠償：因登記錯(cuò)誤給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理補(bǔ)充：登記程序登記申請(qǐng)-權(quán)屬審核-公告-核準(zhǔn)登記、發(fā)證1）登記申請(qǐng)：填申請(qǐng)書(shū)，提交有關(guān)證件資料

主體：所有權(quán)人（共同人）2）審核：審閱資料、證件，實(shí)地核實(shí)3）公告：非必經(jīng)程序

異議產(chǎn)權(quán)

證書(shū)補(bǔ)發(fā)

4）核準(zhǔn)登記、頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)必須公告9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理補(bǔ)充：更正登記和異議記(第19條)權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記更正登記:不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

異議登記:（書(shū)面提出，附證據(jù)）不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。行政賠償：異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理補(bǔ)充：更正登記和異議記(第19條)異議的效力：異議提出后，中止登記程序，直至異議排除排除異議方式：其一：協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟其二：申請(qǐng)人推翻異議9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理補(bǔ)充：預(yù)售登記（預(yù)售商品房登記）登記具有公示性登記買(mǎi)受人取得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)期房登記與現(xiàn)房登記沖突，期房登記為準(zhǔn)防止“一房多賣(mài)”9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理補(bǔ)充：登記的效力和合同的效力第15條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。登記無(wú)用？

——當(dāng)然不是，不登記不得對(duì)抗第三人9.3房地產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍六、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理小結(jié)：房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理（1）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的范圍

房屋所有權(quán)土地使用有權(quán)他項(xiàng)權(quán)利（2）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類(lèi)

總登記初始登記(土地使用有權(quán)房屋所有權(quán))轉(zhuǎn)移登記（提交：權(quán)屬證書(shū)、合約、證明）變更登記（實(shí)際變化狀況與登記內(nèi)容一致）他項(xiàng)權(quán)利登記（不登記不能對(duì)抗第三人）注銷(xiāo)登記（3）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的要件、程序及發(fā)證1）要件主體（所有權(quán)人、共有人、相關(guān)權(quán)利人）有明確具體的申請(qǐng)請(qǐng)求產(chǎn)權(quán)來(lái)源合法屬于受理范圍2）登記程序填表、檢驗(yàn)證件；勘丈繪圖；產(chǎn)權(quán)審查和確認(rèn)；繪制房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；發(fā)證課堂練習(xí)1.房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)()進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

A：房屋所有權(quán) B：抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利

C：土地所有權(quán) D：土地使用權(quán)2.()是權(quán)屬登記管理的根本目的和出發(fā)點(diǎn)。A：保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益B：收取登記費(fèi)

C：行使房管權(quán)力D：保護(hù)房管部門(mén)的合法權(quán)益課堂練習(xí)3.房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的任務(wù)包括()A：做好房地產(chǎn)登記發(fā)證工作 B：做好房地產(chǎn)測(cè)繪工作C：做好房地產(chǎn)