商業(yè)綜合體案例分析44227

城市綜合體案例分析

2010-72021/6/271什么是城市綜合體？定義：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。2021/6/272現(xiàn)代城市綜合體所有建筑均為新建，綜合體量5萬平米以上聘請知名建筑設(shè)計(jì)師：建筑造型、流線、廣場等開發(fā)商持有或出售，其中商業(yè)部分多為出售，但后期的趨勢是持有開發(fā)商創(chuàng)造一個(gè)模式并成功后，會(huì)在多處進(jìn)行復(fù)制如美國紐約洛克菲勒中心、日本福岡博多運(yùn)河城、日本六本木新城、香港太古廣場、深圳華潤中心、北京華貿(mào)中心等歷史街區(qū)多數(shù)建筑為歷史建筑，綜合體量一般在5萬平米以下，少數(shù)體量較大建筑整修為主，外立面要求嚴(yán)格，內(nèi)部可適度調(diào)整實(shí)施主體多為政府或國有企業(yè)、事業(yè)單位，物業(yè)以持有為主如上海新天地、北京南鑼鼓巷、成都寬窄巷子、天津新意街等2021/6/2731、香港太古廣場2、深圳華潤萬象城3、北京華貿(mào)中心4、北京三里屯village5、上海新天地6、成都寬窄巷子7、北京前門大街2021/6/2741、香港太古廣場概況：1990年建成，連接全部地鐵站，包括香港和九龍地鐵線的重要接駁點(diǎn)，面積超過五百萬平方尺，是全球最大的市區(qū)商業(yè)及零售商場之一流線特點(diǎn)：物業(yè)四周串聯(lián)著放射狀的過街人行天橋，將不同功能、用途的物業(yè)貫穿起來，形成人流、物流、錢流的共享互通，共同把所處的商圈做大做旺；太古自行搭建一條直通商場高層的“私家路”好讓城中名流進(jìn)出購物方便等等；一直保留有三米寬的走廊，沒有次走廊，基本難覓二、三線鋪位的“經(jīng)營死角”業(yè)態(tài)分布：購物廣場由4個(gè)塔樓和1個(gè)裙樓構(gòu)成，由時(shí)尚服裝、珠寶首飾、古董擺設(shè)、影音器材、名牌手表，以至各國美食佳肴（整個(gè)太古廣場項(xiàng)目由購物廣場、酒店式住宅、商業(yè)大廈、會(huì)議中心、酒店等）總體定位：一個(gè)購物飲食商場，一個(gè)娛樂及消閑理想之選，除有音響設(shè)備先進(jìn)的電影院欣賞中外猛片外，廣場更會(huì)定期舉行各式表演節(jié)目及推廣活動(dòng)，如時(shí)裝表演、專題展覽、節(jié)日布置及音樂演奏等。太古廣場可說是一個(gè)充滿時(shí)代氣息及多元化的大型購物廣場2021/6/2752021/6/276OnepacificplaceJWMarriottIslandShangri-laPacificPlaceApartmentHSBCConradHongKongTwopacificplace樓層分布3-42021/6/277HongKongSeibuLaneCrawfordAMCPacificPlaceParkCourtLaneCrawford樓層分布1-22021/6/278JWMarriottGardenCourtGreatFoodhall樓層分布-12021/6/279業(yè)態(tài)分布與比例返回2021/6/27102、深圳華潤萬象城概況：建筑面積：18.8萬平米；商業(yè)定位：完整及協(xié)同的體驗(yàn)，包括購物、休閑、餐飲及娛樂；開發(fā)理念：全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合；商業(yè)形態(tài)：4家主力店+店中店商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)：1、將“萬象城”作為一個(gè)獨(dú)立的建筑主體進(jìn)行設(shè)計(jì)，完全站在購物的角度進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，給予其設(shè)計(jì)規(guī)劃的較大自由空間；2、整個(gè)購物中心只有一條主動(dòng)線，無次要通道，所有店面分布在動(dòng)線兩邊，避免了商場死角的出現(xiàn)；3、平面動(dòng)線設(shè)計(jì)流暢，在立體動(dòng)線設(shè)計(jì)上從多個(gè)樓層直接導(dǎo)入人流；立體動(dòng)線設(shè)計(jì)減少了樓層之間的租金差距；4、內(nèi)外部交通合理，卸貨區(qū)安排在店面的后部，通過貨梯直接進(jìn)入店面的貨物區(qū)，真正做到人車分流、人貨分流；5、出租空間呈現(xiàn)“兩高”特色：層高高（5.6米至6.8米不等）、實(shí)用率高（達(dá)60％），方正實(shí)用；6、88部電扶梯與直梯縱橫交錯(cuò)，購物非常方便；店鋪的可視性與通達(dá)性強(qiáng)；7、公共區(qū)域的空間舒適、色彩和諧；巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光；8、體現(xiàn)自然化、人性化，無障礙設(shè)計(jì)給殘疾人購物提供了方便；女性洗手間配置高出國家標(biāo)準(zhǔn)的兩倍。2021/6/2711華潤大廈——國際5A級甲級寫字樓5星級酒店+酒店式服務(wù)公寓+商業(yè)街+特大型室外娛樂廣場“萬象城”超大型室內(nèi)購物中心REEL時(shí)尚百貨、嘉禾影城、華潤萬家超市、“冰紛萬象”真冰場內(nèi)部架構(gòu)項(xiàng)目由北、中、南三地塊組成北區(qū)與中區(qū)通過地下一層及二層、三層之間的廊橋連接。萬象城是華潤中心的一個(gè)區(qū)域2021/6/2712業(yè)態(tài)組合：主力店40%，國際品牌3%，餐飲15%，娛樂20%，精品店22%業(yè)態(tài)分布：1、負(fù)一層主力店：華潤萬家超市CITYVALUE超級廣場餐飲主力店銀行商鋪主力店采取錯(cuò)位經(jīng)營方式，走時(shí)尚路線，推特色商品，建設(shè)一個(gè)以進(jìn)口商品為特色的新概念超市，避免商品組合與競爭對手同質(zhì)化；2021/6/27132、1-3層主力店：Réel時(shí)尚生活百貨（2萬平米）

首次進(jìn)入中國內(nèi)地的百貨公司，深圳百貨真正市場細(xì)分，開創(chuàng)了個(gè)性化女性消費(fèi)環(huán)境。它的購物環(huán)境、商品組合和服務(wù)極具個(gè)性化特色百貨3、4層主力店：嘉禾電影城、真冰滑冰場香港嘉禾電影城所提出的超豪華貴賓廳概念在國內(nèi)是絕無僅有的，這里可以容納七家電影院超過1200個(gè)座位“萬象城”溜冰場則是中國第一個(gè)以休閑為主題的奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場，同時(shí)將成立滑冰學(xué)校，在深圳倡導(dǎo)冰上運(yùn)動(dòng)2021/6/2714業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與招商情況1、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)華潤萬象城開發(fā)與運(yùn)營始終堅(jiān)持“全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”的理念主力店、次主力店所占比例為40%；國際名牌占3%，餐飲占15%，娛樂占20%，精品店占22%。以餐飲為例，萬象城設(shè)置了25家餐廳，除了中國傳統(tǒng)菜系外，還有來自世界各地的風(fēng)味，包括了頂級的法國菜、意大利菜、日本菜、泰國菜等。2、招商策略基本策略：“先確定主力店，再全面招商”，執(zhí)行過程中，主力店、國際名店和餐飲要提前招商，其他隨后進(jìn)行。招商分工：以自我招商為主、中介合作為輔（每家顧問公司的資源都是有限的），因此，可以委托多家商業(yè)顧問公司同時(shí)分塊招商，加快整體招商進(jìn)度。招商團(tuán)隊(duì)：經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)師培訓(xùn)的招商團(tuán)隊(duì)，根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整和實(shí)施租務(wù)政策全面招商階段：集中開展招商活動(dòng)，注重借鑒香港購物中心招商經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)安排招商推廣活動(dòng)，將后期招商與開業(yè)前的預(yù)熱相互結(jié)合。2021/6/27153、招商推廣制定適合購物中心特點(diǎn)的招商策略和市場推廣策略，并通過掌握招商知識和市場推廣知識的專業(yè)人士將項(xiàng)目介紹、推介給潛在租戶，是購物中心成功的關(guān)鍵所在

從開業(yè)時(shí)的招商成果看，租戶和品牌有幾個(gè)突出的特點(diǎn)：國際知名品牌多；有三分之一的品牌屬于首次進(jìn)入中國內(nèi)地或深圳市場；大部分租戶租期長；紛紛把萬象城作為旗艦店所在地；多數(shù)租戶有意與華潤一起進(jìn)行全國拓展。

在市場推廣方面，華潤（深圳）有限公司提出了“整合推廣策略”，聯(lián)合國際4A廣告公司、公關(guān)公司以及本土廣告公司開展了一系列的推廣活動(dòng)（如與租戶的聯(lián)合推廣計(jì)劃），為招商工作提供了有力的支持。2021/6/27162021/6/2717品牌結(jié)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)借鑒在購物中心市場調(diào)查和主題策劃方面下功夫，設(shè)計(jì)能夠有效吸引人流的主題和業(yè)態(tài)方案，合理組合租戶，解決吸引人流的問題。委托有經(jīng)驗(yàn)的招商團(tuán)隊(duì)聯(lián)合招商，對招商團(tuán)隊(duì)實(shí)行良好的激勵(lì)與約束措施。

提前動(dòng)手做好主力店招商，制定正確的招商策略由專家把關(guān)制定適當(dāng)?shù)恼猩填A(yù)算，確保招商經(jīng)費(fèi)的充足。招商是實(shí)戰(zhàn)的學(xué)問，招商也是一門科學(xué)，應(yīng)該按照招商規(guī)律辦事返回2021/6/27183、北京華貿(mào)中心概況：開發(fā)商：北京國華置業(yè)有限公司區(qū)位：華貿(mào)中心坐落于東長安街，位于CBD東側(cè)，西距國貿(mào)橋900米，東臨東四環(huán)四惠橋，南望長安街。至首都國際機(jī)場只需20分鐘項(xiàng)目功能分區(qū)：1、華貿(mào)中心寫字樓2、華貿(mào)商業(yè)區(qū)（新光天地+購物中心+商業(yè)街+廣場）3、華貿(mào)國際公寓4、五星級酒店2021/6/2719規(guī)劃設(shè)計(jì)：

1、在總體規(guī)劃上，建筑在南北向被有機(jī)的組織起來，寫字樓區(qū)（1）面向長安街，并有其面向南側(cè)的步行廣場給寫字樓提供高尚的商業(yè)辦公氛圍；

2、公寓區(qū)（2）位于用地北部，擁有它相對獨(dú)立的公寓區(qū)花園及水景，且花園、水景在不同的平臺高度上高低有致，形成整潔，宜人的空間秩序；另一方面，也使花園充分擁有陽光、擁有更大的日照角度。不同季節(jié)都盡可能給居民以最宜人的活動(dòng)空間；

3、商業(yè)區(qū)（3）與酒店（4）位于用地的中部，由寫字樓和酒店共同圍合成一個(gè)在北京獨(dú)具特色的主題公園，既形成了東長安街商業(yè)區(qū)的延續(xù)，又為酒店提供了廣闊的城市公園性空間。通過建筑空間與元素的組織，使公共空間富有人情味，使北京華貿(mào)中心緊緊融入CBD的商業(yè)氛圍中。4、商城和廣場以"水主題"貫穿，是為整個(gè)華貿(mào)中心項(xiàng)目的公共共享空間而設(shè)計(jì)的21113（新光天地）3（商業(yè)街）3（購物中心）3（廣場）4（麗思卡爾頓酒店）4（JW萬豪酒店）2021/6/2720交通設(shè)計(jì)：2021/6/27212021/6/2722各占50%，共7.5億12021/6/2723項(xiàng)目優(yōu)勢：1、交通：新光天地緊鄰城市地鐵一號線大望路站，明顯的交通優(yōu)勢；華茂中心的定位是集寫字樓、高檔酒店、高級公寓與大型商業(yè)于一體，目標(biāo)是建設(shè)成為100米之內(nèi)47條公交線路停靠，具備成為城市綜合體。2、品牌：MARRIOTT及RITZ-CARLTON兩個(gè)五星級酒店品牌進(jìn)住話買中心后，奠定了項(xiàng)目的城市綜合體氣勢，也為其商業(yè)部分實(shí)現(xiàn)高端消費(fèi)奠定了基礎(chǔ)；3、區(qū)位：新光天地依托的是北京這個(gè)CBD商圈的商務(wù)人群和周邊高端居住人群。目前CBD區(qū)域消費(fèi)人群超過50萬，其中，年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)占32萬。CBD常駐財(cái)富階層及涉外人士約有6萬，商務(wù)旅行人群約2萬，文化休閑人群約172萬，觀光人群8萬人。運(yùn)營關(guān)鍵：

引進(jìn)成熟的外資百貨運(yùn)營模式--體驗(yàn)式一站購物；囊括全球頂級品牌到街頭個(gè)性時(shí)尚；藝術(shù)時(shí)尚品味營造出創(chuàng)新商業(yè)氣息；超前和人性化的細(xì)節(jié)功能設(shè)置；將百貨零售業(yè)從單純“購物是買與賣”的傳統(tǒng)模式，逐步轉(zhuǎn)型為“購物是休閑生活”的現(xiàn)代商業(yè)格局。整體租給成熟商業(yè)運(yùn)營商，追求整體市場價(jià)值而非短期利潤價(jià)值2021/6/2724項(xiàng)目亮點(diǎn)：1、獨(dú)特設(shè)計(jì)：主體建筑外側(cè)的LED顯示屏墻——新光星幕，長95.6米，高13.05米，中間錯(cuò)綜排列著14508顆圓形特制燈，設(shè)計(jì)了隨年隨景，隨節(jié)隨季，充滿動(dòng)幻的，萬花筒般璀璨斑斕的音樂圖像，將成為北京美麗的城市夜景；2、美學(xué)與人性化設(shè)計(jì)：每一塊大理石地磚的材質(zhì)、色調(diào)、規(guī)格、形狀精工細(xì)選，每一設(shè)計(jì)都是根據(jù)經(jīng)營商品的不同類別，將建筑、商業(yè)、美學(xué)與讓顧客安心舒適的氛圍完美結(jié)合。在挑空區(qū)，考慮到顧客可在閑暇時(shí)倚欄觀賞，各層均沿邊緣設(shè)有圍欄，四角圓形設(shè)計(jì)，無銳角，不會(huì)碰傷顧客3、特色的餐飲組合：分別設(shè)置了48家風(fēng)味餐飲店，世界十大餐飲店的臺灣鼎泰豐、南來順、門框褡褳火燒等老北京小吃，F(xiàn)AUCHON面包、巴黎貝甜等面包房、TILA意大利冰淇淋以及雪音咖啡等設(shè)置在新光天地各樓層賣場，讓購物成為生活，一種獨(dú)特的購物休閑生活方式4、時(shí)尚的購物體驗(yàn)：家居區(qū)匯聚了全世界最具代表性的頂級家居品牌，中式風(fēng)格的泓韻筷子店、全世界最昂貴的頂級寢具Pratesi；筆筒、燭臺、酒杯、牙簽，餐桌、寢具、床椅等，以質(zhì)量生活櫥窗的方式，提供質(zhì)量生活的建議。一樣的鞋子，在新光天地里不一樣的陳列，讓顧客感受到的是尊崇和服務(wù)，鞋子與天花板、貨柜、地面風(fēng)格融為一體，不同款式，不同顏色的鞋子從不同角度陳列，層次豐富，立體感強(qiáng)。最引人矚目的，則是擁有獨(dú)特舞臺造型的夢幻試鞋區(qū)，色彩絢麗的試鞋沙發(fā)、可照映全身的試鞋鏡，讓買鞋的過程宛如舞臺演出。5、體貼的服務(wù)：童車、輪椅、咨詢、導(dǎo)購、包裝、寄存物品等常規(guī)服務(wù)，時(shí)尚顧問服務(wù)、溫馨禮儀服務(wù)、司機(jī)休息室等特色服務(wù)。“嬰兒室”、“親子衛(wèi)生間”專為帶寶寶逛店的媽媽設(shè)置；前店后廠的完整“修改室”在北京獨(dú)一無二；專用衛(wèi)生間、試衣間、無障礙通道專為殘障人士服務(wù)。6、豐富的品牌：將國內(nèi)外百貨零售業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢整合在一起，除時(shí)尚食品超市外，經(jīng)營品種主要是來自歐美等國家的世界頂級名品、國內(nèi)精致商品和全國各地的特色消費(fèi)品；從幾元錢的商品，到幾十萬元的名品；從法國百年經(jīng)典美饌到老北京風(fēng)味小吃；從全球頂級精品到街頭個(gè)性時(shí)尚；從未來生活科技館到國際家居精品。國際名品旗艦店和百貨精品概念店：CHANEL、GUCCI、PRADA等10大國際頂級品牌旗艦店，DUNHILL、ANNASUI等來自全世界938個(gè)品牌薈萃，進(jìn)口貨品占到61%，其中78家世界頂級品牌將首次在中國市場保持與世界同步上市，從此，北京乃至全中國將與巴黎、紐約保持國際時(shí)尚零時(shí)差。2021/6/2725業(yè)態(tài)配比2021/6/27262021/6/2727特色物產(chǎn)BHGFAUCHON2021/6/2728夢幻女鞋區(qū)護(hù)膚區(qū)2021/6/2729夢幻內(nèi)、睡衣室2021/6/2730一茶一坐2021/6/2731水幕空間2021/6/2732綜合信息交流中心兒童娛樂區(qū)2021/6/2733鹿港小鎮(zhèn)松伸日本料理2021/6/2734經(jīng)驗(yàn)借鑒：1、注重顧客購物休閑體驗(yàn)：匯聚了全世界最具代表性的頂級家居品牌：意大利菲姐家居生活館、德國的菲斯樂更是把廚房開在了賣場里，完全方案的廚房布置，不僅有油鹽醬醋等生活調(diào)味還有鍋、鏟、勺、菜板等炊具，柜內(nèi)同時(shí)配備了時(shí)蔬、肉類等菜品，消費(fèi)者不僅可以體驗(yàn)全球頂級炊具帶來的烹飪樂趣，更可以現(xiàn)場大展廚藝；2、功能齊全的“嬰兒室”、“親子衛(wèi)生間”、北京獨(dú)一無二的“前店后廠”完整“修改室”、殘疾人士專用衛(wèi)生間、試衣間、無障礙通道與客梯連接等都體現(xiàn)了一種人文關(guān)懷

3、錯(cuò)位競爭只走高端：CBD的商業(yè)競爭已經(jīng)相當(dāng)激烈，比如新世界百貨、百盛等商場都已經(jīng)在近期陸續(xù)開業(yè)，新光天地走的是高端路線，大部分是國內(nèi)外知名品牌，尤其是大品牌不可能像其他商場一樣頻繁打折促銷，只有在換季時(shí)，部分品牌可能有適當(dāng)?shù)恼劭邸Ｐ鹿馓斓貙⒉扇≠?zèng)禮、舉辦藝術(shù)展等手段來吸引高端人群，今后也將與國內(nèi)更多銀行聯(lián)合推進(jìn)會(huì)員制度，吸引貴賓客戶2021/6/2735B1層與新光天地及地鐵站連通。華貿(mào)中心商業(yè)組群運(yùn)營關(guān)鍵：為保證整體價(jià)值，降低短期利潤，引進(jìn)成熟商業(yè)運(yùn)營商，改變原有購物形態(tài)，將“購物是買與賣”升級為“購物為一站式休閑生活”；

利用規(guī)劃特點(diǎn)，將商業(yè)街區(qū)及公園廣場有機(jī)結(jié)合，配合業(yè)態(tài)的補(bǔ)缺，形成品種豐富及檔次各一的商業(yè)氣氛；

商業(yè)整體體量較大情況下，商場進(jìn)行差異化定位，購物中心與新光天地品牌互補(bǔ)，差異經(jīng)營，互生互利，帶動(dòng)整體商業(yè)價(jià)值華貿(mào)中心寫字樓運(yùn)營關(guān)鍵：引入投資者，獲取充裕資金。與日本Re-plus基金合作，將華貿(mào)寫字樓一期1、2號樓四層以上的塔樓出售，雙方合資成立了一家資產(chǎn)管理公司，負(fù)責(zé)華貿(mào)中心寫字樓部分的運(yùn)營和招租，雙方每年按比例分成運(yùn)營收益“以最小代價(jià)回流資金，并保持開發(fā)商對物業(yè)的持有權(quán)”為跨國企業(yè)量身定做。以跨國公司為服務(wù)目標(biāo)，硬軟件設(shè)施具有前瞻性嚴(yán)格篩選進(jìn)駐企業(yè)資格。保證物業(yè)檔次及形象，支撐租金高回報(bào)；商業(yè)配套支持。新光天地百貨、華貿(mào)商業(yè)街構(gòu)成華貿(mào)中心特有的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，加上麗思卡爾頓和JW萬豪酒店，為進(jìn)駐寫字樓的客戶和企業(yè)提供京城無以倫比的商業(yè)配套服務(wù)22021/6/27362021/6/27372021/6/2738服飾：

VERSACE（范思哲）,A.TESTONI（鐵獅東尼）,BAUME&MERCIER（名士）,BROOKSBROTHERS（布克兄弟）,CANALI（康納利）,FERAUD（菲羅）,JAEGER-LECOULTRE（積家）,LOR0PIANA（世界頂級面料商）,MISSONI（米索尼）,MOSCHINO（莫斯奇諾）,TOMMYHILFIGER（托米）等國際品牌已進(jìn)駐華貿(mào)購物中心2021/6/27392021/6/27402021/6/27412021/6/27422021/6/27432021/6/27442021/6/274532021/6/274642021/6/274752021/6/274862021/6/27492021/6/27502021/6/275172021/6/275282021/6/2753華貿(mào)中心項(xiàng)目啟示與借鑒：1、華茂中心作為航母型綜合體，業(yè)態(tài)完整豐富，呈現(xiàn)了綜合體完整的生態(tài)發(fā)展鏈條，各個(gè)業(yè)態(tài)在整個(gè)系統(tǒng)中相榮相生，彼此促進(jìn)；2、商業(yè)作為華茂中心最核心的價(jià)值因素，發(fā)展商放棄了短期的利潤，引進(jìn)成熟的商業(yè)運(yùn)營公司進(jìn)行合作，改變以往的商業(yè)經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)“休閑體驗(yàn)式”購物模式，通過不同檔次及形式的業(yè)態(tài)組合（購物中心、華茂廣場、商業(yè)街），補(bǔ)缺和提升整體的商業(yè)檔次及氛圍，支撐了綜合體的形象檔次，保證商務(wù)人流；3、為跨國大企業(yè)量身定做的寫字樓，嚴(yán)格篩選入駐資格，保證商務(wù)平臺的高端性，為商業(yè)提供固定的高消費(fèi)人流，支撐公寓的租賃平臺；4、2家五星級酒店的入駐，為生態(tài)鏈添加最具品質(zhì)的物種，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，保證了酒店的品質(zhì)和形象，也為商務(wù)辦公提供最齊全和高檔的配套；5、公寓作為酒店的功能補(bǔ)充，為寫字樓提供了辦公平臺的居住需求，是綜合體鏈條實(shí)現(xiàn)“一站式生活”必不可少的因子；商務(wù)公寓為成長性企業(yè)提供高端的發(fā)展平臺，成為寫字樓的有效補(bǔ)充。

借鑒：公寓未待商業(yè)成型期的過早開發(fā)，導(dǎo)致利潤未實(shí)現(xiàn)最大化。返回2021/6/27544、北京三里屯VILLIAGE概況：1、區(qū)位：南起工體北路，北至第二使館區(qū)，西與雅秀服裝市場比鄰，東與三里屯酒吧街對望，位于朝陽區(qū)工體北路和三里屯路的交會(huì)處，占地逾5.3萬平方米，總樓面面積超過17.2萬平方米，共分南北二區(qū)，其中南區(qū)7.2萬平方米，由19座充滿創(chuàng)意的時(shí)尚建筑組成，包括一座擁有100間客房的個(gè)性化精品酒店，這些四層高的建筑未來將成為國際奢侈品牌旗艦店的所在地。項(xiàng)目第一期于2008年7月份開業(yè)。第二期于2009年底開業(yè)。

2021/6/27552、三里屯區(qū)域周邊：一直是各式中外酒吧、餐廳、藝術(shù)家和文人的云集之地。在新的發(fā)展形勢里，政府對三里屯的規(guī)劃發(fā)展中將其定位為北京“國際化商務(wù)核心”和“24小時(shí)娛樂中心”；周邊云集大量的外籍人士、白領(lǐng)。

周邊配套金融業(yè)有十大銀行：中國銀行、北京銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、光大銀行、發(fā)展銀行、民生、浦發(fā)銀行等十大銀行；

酒店業(yè)：東方花園酒店，華都飯店，中服商務(wù)酒店，城市賓館，兆龍飯店，保利酒店，亞洲大酒店等；

大型商業(yè)：七大國際時(shí)尚商業(yè)中心：國貿(mào)商城、燕莎友誼商城、賽特商城、東方銀座、太平洋百貨、中國紅街、國門第一商城；

餐飲：囊括了中餐、日本料理、韓國料理、主題餐廳、港式茶餐廳、臺灣特色餐廳、泰國餐廳以及三里屯北街周遍的西餐吧；

教育：幸福天使幼兒園、朝陽實(shí)驗(yàn)小學(xué)、三里屯一中、北京市重點(diǎn)中學(xué)——陳經(jīng)倫中學(xué)、耀中雙語學(xué)校、工藝美院等學(xué)府密集周邊2021/6/27562、開發(fā)商：三里屯VILLAGE是太古地產(chǎn)在中國大陸地區(qū)首個(gè)落成啟用的綜合商業(yè)項(xiàng)目，斥資近50億元打造。零售部分由太古地產(chǎn)及基匯資本中國基金I共同持有，其中太古地產(chǎn)持有80%股權(quán)，而基匯資本中國基金I則持有其余的20%股權(quán)。項(xiàng)目內(nèi)的都會(huì)風(fēng)尚酒店——瑜舍，則由太古地產(chǎn)全資擁有和管理。項(xiàng)目第一期于2008年7月份開業(yè)。第二期于2009年底開業(yè)。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)：由歐華爾顧問公司指導(dǎo)及日本前沿建筑設(shè)計(jì)師隈研吾領(lǐng)銜設(shè)計(jì)，三里屯VILLAGE的19座獨(dú)立的建筑，采用了大膽的動(dòng)態(tài)用色和不規(guī)則的立體線條，開放的空間加上點(diǎn)綴其中的花園、庭院，以及四通八達(dá)的胡同，營造出一種引人入勝的全新格局。通過不規(guī)則的幾何外型和大膽飽滿的建筑用色，賦予每幢建筑獨(dú)特的外觀和個(gè)性。獨(dú)特的用材也成為三里屯VILLAGE的一大特色，嘗試性的大量采用玻璃及塑料管材，打造一種更具實(shí)驗(yàn)性的外觀。此外，自然材料運(yùn)用，是典型的隈研吾建筑風(fēng)格。木頭、石頭和竹子都是這里的主要建材或裝飾性材料。如在街道的設(shè)計(jì)過程中，將街化整為零。把項(xiàng)目街道設(shè)計(jì)成諸多內(nèi)街，使得很多店鋪有著充足的展示面，可以達(dá)到金角銀邊的效果。平衡各個(gè)空間無死角。

最大的平面設(shè)計(jì)亮點(diǎn)在于就是中庭廣場，成為整個(gè)街區(qū)的中心點(diǎn)。圍繞廣場四周設(shè)計(jì)了多條道路動(dòng)線，使得廣場周邊的商鋪具有良好的可視性和通達(dá)性。使得街區(qū)內(nèi)的蘋果等商家都可以在廣場內(nèi)舉辦活動(dòng)，既保證了足夠的城市開敞空間比例，又形成了豐富多彩的宜人空間，使得這個(gè)廣場成為了整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)活力區(qū)域。2021/6/27574、項(xiàng)目定位：潮流、時(shí)尚的文化、休閑、購物的場所

1、拋棄傳統(tǒng)商業(yè)模式，采用開放式的設(shè)計(jì)，集合了文化、休閑和購物的場所。成為北京潮流、文化、休閑的前沿地2、一個(gè)社區(qū)型消閑中心——周邊的使館、商務(wù)常駐人群抑或是生活在三里屯的普通居民，建立一個(gè)融合了時(shí)尚、美食、藝術(shù)、娛樂和旅游的國際區(qū)域，讓顧客既可以在戶外的商業(yè)街區(qū)隨心漫步，也可以享受室內(nèi)餐飲和娛樂的空間，從容消閑一整天3、南區(qū)的定位為中高檔國際及本地品牌，目標(biāo)客戶群主要為時(shí)尚運(yùn)動(dòng)的年輕一族。4、北區(qū)的定位為國際奢侈創(chuàng)意品牌，目標(biāo)客戶群主要為有一定社會(huì)地位和一定消費(fèi)實(shí)力的人群。南區(qū)主要面向年輕時(shí)尚人群，建筑風(fēng)格前衛(wèi)個(gè)性、色彩繽紛，獨(dú)棟建筑之間縱橫交錯(cuò)的連接，體現(xiàn)了老北京胡同的風(fēng)味。北區(qū)開放式庭院格局設(shè)計(jì)更接近四合院的氛圍，建筑風(fēng)格也更多地彰顯了城市財(cái)富和生活風(fēng)尚，多棟鉆石型建筑，凸現(xiàn)出奢侈品牌的高雅格調(diào)。2021/6/27585、業(yè)態(tài)組合與品牌：（1）主要針對年輕時(shí)尚客戶群體來進(jìn)行業(yè)態(tài)組合，匯集購物、餐飲、休閑、娛樂等功能，三里屯Village商家品牌中，有很多首次進(jìn)入北京甚至中國的品牌，包括：Uniqlo、BenSherman、Eachway、Coldstone、SteveMadden、UnionAmericanBar&Grille、ElementFresh等品牌。同時(shí)還將經(jīng)營范圍延伸到了家電和兒童樂園的領(lǐng)域；（2）1層作為引入品牌專業(yè)店，則2-3層將有針對的引入餐飲業(yè)態(tài)來契合三里屯固有的酒吧氣息，吸引人們重新回到三里屯；（3）商家組合創(chuàng)多個(gè)第一：A.如Adidas概念店：全球最大、面積達(dá)3160平方米的Adidas環(huán)球店。這家通體四層樓的概念店如今已經(jīng)成為了三里屯Village的第一門面了，從遠(yuǎn)處望過去，沒有哪個(gè)人的視線會(huì)錯(cuò)過它。B.蘋果店（AppleStore）：蘋果店位于整個(gè)項(xiàng)目南區(qū)中間，分處1-3層，站在三里屯Village的小廣場上，最吸引人目光的自然是蘋果店的巨大的logo燈箱。C.美嘉歡樂影城（三里屯店）：位于中央廣場旁地下，就來到了北京人氣最高的美嘉歡樂影城。國際著名品牌Montblanc和Sephora也將在“三里屯Village”設(shè)立在中國最大的專營店，面積分別約為1700平方米和515平方米。D.Reiss，JNBY和Eachway和西班牙銀飾品牌VVA，這些品牌的新品定會(huì)為時(shí)尚達(dá)人的整體造型增色不少E.全球最杰出的戶外專業(yè)品牌TheNorthFace中國首家旗艦店落戶三里屯VILLAGE，這家店在秉承“保護(hù)環(huán)境”的精神下，使用多種環(huán)保材料進(jìn)行裝修，整個(gè)項(xiàng)目由許多這些有特點(diǎn)的商家品牌組合而成一個(gè)非常潮流、時(shí)尚的購物綜合體F.設(shè)有超過30家的餐廳和酒吧，從高檔豪華餐廳到風(fēng)味小食都能找到，以滿足顧客對餐飲的不同需求。2021/6/2759招商手冊：講三個(gè)主角的一天是如何度過的，從早上9點(diǎn)到凌晨5點(diǎn)都各有去處，全方面展示項(xiàng)目業(yè)態(tài)、功能區(qū)、建筑特色、品牌等，采用大量夸張的表現(xiàn)手法，表現(xiàn)出時(shí)尚、快樂、享受的氛圍，招商手冊最后才以簡要的文字說明項(xiàng)目的基本概況。同時(shí)，將每層平面圖單獨(dú)制作成冊，以高檔的銀色調(diào)為主，封面透明的盒裝包裝2021/6/27606、項(xiàng)目運(yùn)營情況：項(xiàng)目北區(qū)的租金價(jià)格在95～100美元/平方米?月；而南區(qū)的平均租金價(jià)格也在70美元/平方米?月左右。分為幾大行業(yè)，行業(yè)類型以零售業(yè)、餐飲業(yè)為主。零售業(yè)單位共118家，占商戶總數(shù)的97.5%，2009年上半年實(shí)現(xiàn)銷售總額2.2億元，比2008年全年增加4670.4萬元，增長26.5%。經(jīng)營業(yè)態(tài)以專賣店為主，占零售業(yè)單位總數(shù)的91%，占商戶總數(shù)的74.4%。餐飲業(yè)中，主要以正餐和快餐經(jīng)營方式為主，分別占餐飲業(yè)單位總數(shù)的36.8%，共實(shí)現(xiàn)營業(yè)額2845.9萬元，比2008年全年增加1957.9萬元，增長68.8%。營業(yè)面積大的環(huán)球店和旗艦店拉動(dòng)全行業(yè)零售額增長。8家單位營業(yè)面積超過1000平方米，共16310平方米，占總營業(yè)面積的42.3%，上半年銷售總額1.7億元，占總銷售額的59.9%。新品牌成為發(fā)展亮點(diǎn)。優(yōu)衣庫、史蒂夫·馬登、賓舍曼、酷圣石、新元素等5家新品牌上半年實(shí)現(xiàn)銷售總額3444.4萬元，占總銷售額的11.8%。2021/6/2761不同大小、不同顏色、凹凸不平的格子貌似是三里屯設(shè)計(jì)師很喜歡用的所有建筑幾乎都是連通的，很容易就轉(zhuǎn)到別的樓了，如果仔細(xì)逛完所有店鋪的話，得花一定的時(shí)間才行這么大的入口如果做點(diǎn)景觀就更好了即使是樓上，也有很大的空間，整個(gè)區(qū)域的顏色絕對是最豐富的返回2021/6/27625、上海新天地概況：區(qū)位：坐落在市中心（上海盧灣區(qū)），淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點(diǎn)，處于”市中心的中心”范圍：占地3萬平方米，建筑面積為6萬平方米，于1999年初開工建設(shè)，將于2007年6月全部建成歷史背景：前身是上海近代建筑的標(biāo)志之一——破舊的上海石庫門居住區(qū)定位：被創(chuàng)新地注入了諸多時(shí)尚的商業(yè)元素，變成了一個(gè)集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心，在開發(fā)的不同階段，定位發(fā)生了三個(gè)層次的深化。1：強(qiáng)調(diào)綜合性將餐飲，娛樂，購物和旅游，文化等全部集在一起.因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)的上海并沒有這樣的場所。2：將新天地打造成為上海市中心具有歷史文化的都市旅游景點(diǎn)，希望來上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海的必到之地。3：投資方打算把新天地建成國際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)，里面有很多活動(dòng)，很多人在新天地聚會(huì)，就這樣層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球。國際知名度的、以時(shí)尚文化為主題的社區(qū)性購物中心，目標(biāo)群體是上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客2021/6/2763項(xiàng)目特點(diǎn)：修建了一個(gè)大型人工湖，使這塊“新天地”的品質(zhì)和價(jià)值大大提升，形成一個(gè)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域塑造全新的生活形態(tài)。引進(jìn)新的生活形態(tài)，利用鄰近淮海路的地段優(yōu)勢，吸引和培育如設(shè)計(jì)、展示、文物、藝術(shù)品拍賣、書店、演藝、娛樂等各種文化商業(yè)，并特別注重其小型化、多樣性、高品位和商業(yè)性。老建筑的歷史感和新生活形態(tài)的文化品位相結(jié)合，使得項(xiàng)目很有新意新天地就是一個(gè)Mall(英文全稱“shoppingmall”，是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場所2021/6/2764經(jīng)營模式：只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離，這樣的模式與國際Mall運(yùn)營模式同步。因?yàn)镸all的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費(fèi)者在購物場所盡可能停留較長時(shí)間，該模式可保證和提高管理水平，更可使Mall以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對消費(fèi)者，同時(shí)由于Mall內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。數(shù)據(jù)表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于資金壓力，已經(jīng)把鋪位出售率定在30%左右，北京亦莊Mall的投資商大地集團(tuán)甚至準(zhǔn)備出售40%左右商鋪。2021/6/2765以房地產(chǎn)來帶動(dòng)

開發(fā)商：瑞安集團(tuán)1、上海新天地僅僅是太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，投資方意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷售2、由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升?！按浜斓亍弊?002年6月7月銷售伊始售價(jià)每平方米就高達(dá)17000元～25000元。3、廣告費(fèi)用的節(jié)省。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般都要投入總銷售額的1%～2%做廣告宣傳。根據(jù)投資方公布的規(guī)劃，太平橋項(xiàng)目將興建總建筑面積80萬平方米的高檔住宅區(qū)，粗略計(jì)算，要投入的廣告費(fèi)用就高得嚇人。但羅康瑞說過，“翠湖天地一分錢廣告都沒有投，現(xiàn)在還有2000多人在排隊(duì)買第二期?！倍遥拔覀兊钠骄績r(jià)是最高的?！?、獲得拿地王牌。當(dāng)初羅康瑞是以公益性質(zhì)的人工湖以及綠地為代價(jià)從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)的52公頃土地，通過新天地，在中國贏得了一張拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黃金地段，在其他城市更是掌握了主動(dòng)，目前他帶著“新天地”已經(jīng)闖進(jìn)了杭州和重慶。5、房地產(chǎn)業(yè)將購物中心作為物業(yè)來做，商業(yè)把它當(dāng)作商場來做。實(shí)際上，它是一個(gè)綜合體，其運(yùn)營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。顯然，我們在很多情況下沒有按照購物中心發(fā)展規(guī)律辦事。2021/6/27662021/6/27672021/6/27682021/6/2769上海新天地60000平米，承租率100%，沒有一間空置。抽樣調(diào)查的租金：2021/6/2770返回2021/6/27716、成都寬窄巷子概況：1、規(guī)模：(１)核心保護(hù)區(qū)占地面積108畝(66000平米)，建筑面積44000(另說約70000)㎡（地上35000㎡、地下停車場11000㎡）(２)整個(gè)寬窄巷子由45個(gè)清末明初風(fēng)格的四合院落、兼具藝術(shù)與文化底蘊(yùn)的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店組成，院落以一層為住，局部二層，均帶天井，院落面積173～1100㎡不等，主要集中在400～800㎡。2、運(yùn)作模式：租賃為主，出售少量資產(chǎn)3、運(yùn)作單位：成都文旅少城建設(shè)管理有限責(zé)任公司4、總體定位：

寬窄巷子項(xiàng)目總體定位：最具典范性成都?xì)v史文化商業(yè)步行街區(qū)中國首個(gè)院落式情景消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)成都城市懷舊和深度旅游的人文游憩中心5、商業(yè)定位：時(shí)尚生活街區(qū)6、文化定位：寬巷子-閑生活；窄巷子-慢生活；井巷子-新生活7、開發(fā)時(shí)間：2004-20082008年6月14日開街2009年春節(jié)全面營業(yè)2021/6/2772規(guī)劃與布局：1、總體布局：寬窄巷子項(xiàng)目由三條步行街組成，且中間用通道連通，實(shí)現(xiàn)了人氣、商氣的互動(dòng)，也顯得非常人性化。另外，在寬巷子兩端分別設(shè)置了東廣場和西廣場，起到聚集人氣、提供促銷場地等作用。步行街長約400米，寬巷子寬度以6～7米居多，窄巷子寬度為4米，街巷距離適宜集聚人氣。2、商業(yè)規(guī)劃：整體上看，為突出項(xiàng)目“時(shí)尚生活街區(qū)”和“體驗(yàn)街區(qū)”的定位，將寬巷子定位為“閑生活”，窄巷子定位為“慢生活”，井巷子定位為“新生活”，既便于吸引各種業(yè)態(tài)的進(jìn)駐，又使得整個(gè)項(xiàng)目層次分明；既保留了老成都的文化內(nèi)涵，又融入了西方文化，在實(shí)現(xiàn)中西合壁的同時(shí)給老巷子賦予了新內(nèi)涵。從建筑產(chǎn)品來看，整個(gè)項(xiàng)目顯得空間層次舒適而人性化，建筑高度、街巷寬度、庭院寬度的尺度顯得和諧，由街到巷到門廳、院落的空間層次也非常清晰。整個(gè)街區(qū)以巷子為中心，以院落為單位，局部2層，宅院式酒店以2層為主，局部3層。這都體現(xiàn)了項(xiàng)目空間的層次性。在業(yè)態(tài)、業(yè)種搭配設(shè)置上，也顯得較為科學(xué)，符合人們逛街、購物消費(fèi)的心理習(xí)慣，例如寬窄巷子以餐飲、茶館為主，窄巷子以西餐、咖啡等為主，井巷子則以酒吧、夜店為主。此種業(yè)態(tài)分布還體現(xiàn)了時(shí)間序列的層次性，即人們上午可以在寬巷子體驗(yàn)原真成都生活，下午可以到星巴客品位午后時(shí)光，華燈初上后可到井巷子體驗(yàn)成都的闌珊夜色。2021/6/2773業(yè)態(tài)分布

2021/6/2774區(qū)位及區(qū)塊、業(yè)態(tài)圖2021/6/2775店招、導(dǎo)識2021/6/2776特色之處1、文化墻本土雕塑家朱成的作品，位于井巷子口，往南就是居民區(qū)。最大的看點(diǎn)，是黑白老照片展示的平面藝術(shù)與浮雕立體藝術(shù)的無縫結(jié)合，比如三輪車夫挑著土豆在街巷里穿行的照片，土豆被朱成換成了立體浮雕，你可以做一個(gè)躍躍欲試的姿勢，好比即將跨上車夫的三輪車2、成都原真生活體驗(yàn)館位于寬巷子，復(fù)原了1935年成都一個(gè)七口小康之家的生活場景。布局為典型的川西民居，細(xì)節(jié)處得到保留，比如堂屋內(nèi)的神龕、祖先牌位，老人房中的竹躺椅、麻將，閨房中的女中校訓(xùn)、月份牌，新房中的胭脂盒、留聲機(jī)，兒子房中的國際象棋、收音機(jī)等。門票10元2021/6/27773、琉璃會(huì)會(huì)館中國琉璃鑒賞標(biāo)準(zhǔn)級作品生產(chǎn)廠商香港星工坊琉璃藝術(shù)品公司創(chuàng)建，是中國第一家全面展示古法琉璃文化的會(huì)館，也是全國唯一參觀收取門票的餐廳，大門，吧臺，隔屏、墻面、穹頂、地板、窗戶、桌椅、燈具、餐具甚至衛(wèi)生潔具都是琉璃，琉璃會(huì)館呈現(xiàn)的是粵菜、川菜、海鮮、譚家菜的組合，內(nèi)設(shè)專門的琉璃藝術(shù)品展示銷售區(qū)。建筑面積一千余平米，可同時(shí)接待180多位貴賓，擁有11個(gè)包括全球唯一鳥巢在內(nèi)的主題藝術(shù)包廂。著名女詩人翟永明開辦的白夜酒吧，定期舉辦各種文藝活動(dòng)，文藝展覽、討論會(huì)和詩會(huì)，它吸引著文藝人來到寬窄巷子，也讓白夜名副其實(shí)的成為寬窄巷子乃至成都最有藝術(shù)氣場的酒吧。4、白夜酒吧2021/6/27785、黛堡嘉萊

小洋樓是窄巷子和井巷子之間一個(gè)漂亮的中西合璧的建筑，它有中國式的屋頂，西式的羅馬圓柱撐起了二樓的露天陽臺，長拱形的窗戶上六角星的窗欞讓整個(gè)建筑很有靈氣黛堡嘉萊巧克力是中國大陸地區(qū)第5家直營店，也是第一家法式沙龍概念店。香港建筑師高文安開的咖啡館6、MYCOFFEE7、JiongBox創(chuàng)意盒子100多平米的地方，疊加累積了100多個(gè)見方的盒子，里面放著上百位年輕設(shè)計(jì)師的創(chuàng)意作品，每個(gè)作品都蘊(yùn)含這些年輕設(shè)計(jì)師們的靈感和故事2021/6/2779項(xiàng)目總結(jié)1、寬窄巷子作為成都三大歷史文化保護(hù)區(qū)之一，是成都最有特色的“院落式情景消費(fèi)街區(qū)”和“成都城市懷舊旅游的人文游憩中心”，是具有“老成都底片、新都市客廳”內(nèi)涵的“老成都原真生活情景體驗(yàn)街區(qū)”。2、寬窄巷子采取“修舊如舊”的開發(fā)原則，在建筑上保留了寬窄巷子傳統(tǒng)四川民居融合外來文化影響形成的民居結(jié)構(gòu)形態(tài)和特點(diǎn)，在功能上則恢復(fù)了少城作為成都城市文化商業(yè)母體的原始功能。3、寬窄巷子進(jìn)駐商家大都具有鮮明的文化特色，做到了商業(yè)性與文化特色的有機(jī)結(jié)合。4、寬窄巷子項(xiàng)目通過業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種配比、商源準(zhǔn)入等，既保留了老成都的原真生活體驗(yàn)，又融入了外地文化，實(shí)現(xiàn)了中西合壁。我們期待完整的寬窄巷子，更期待成都從此擁有自己的“新天地”。2021/6/2780關(guān)于文旅集團(tuán)成都文化旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱“文旅集團(tuán)”）成立于2007年3月30日，是按照成都市委、市政府“發(fā)展大旅游、形成大產(chǎn)業(yè)、組建大集團(tuán)”的思路，為深化文化旅游體制改革，提升成都文化旅游產(chǎn)業(yè)管理水平和競爭實(shí)力，推動(dòng)文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而組建。

文旅集團(tuán)是經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)，市國資委直接管理的按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求建立的自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的國有獨(dú)資重點(diǎn)骨干企業(yè)，注冊資金5億元人民幣。

作為全市文化與旅游產(chǎn)業(yè)的投融資和運(yùn)營平臺，受市政府委托，文旅集團(tuán)履行以下主要職能：承擔(dān)文化與旅游資源的優(yōu)化配置與拓展開發(fā)；承擔(dān)文化與旅游營銷任務(wù)；承擔(dān)重大文化與旅游基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與運(yùn)營；探索國有文化與旅游資源所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離模式，推進(jìn)成都市文化旅游資源的集約化和規(guī)?；?jīng)營，努力實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。截止2009年4月，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)42億元人民幣。2009年5月，按照市委、市政府的部署，成都體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展公司整體劃入，文旅集團(tuán)成為成都市文化、旅游、體育產(chǎn)業(yè)綜合投融資和運(yùn)營平臺。目前，集團(tuán)下屬全資、控股、參股、委托經(jīng)營分子機(jī)構(gòu)共有16家：成都文旅資產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司、成都市興文投資發(fā)展有限公司、成都文旅營銷管理有限公司、成都文旅大熊貓文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、成都西嶺雪山旅游開發(fā)有限公司、成都少城建設(shè)管理有限公司、成都萬邦東西方文化旅游建設(shè)有限公司、成都市燈會(huì)辦公室、成都文錦建設(shè)投資有限公司、成都文興旅游發(fā)展有限公司、四川三岔湖建設(shè)開發(fā)有限公司、成都文旅平樂古鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)有限公司、成都文旅天地吉祥大劇院有限責(zé)任公司、成都文旅西來古鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司、成都安仁文博旅游開發(fā)公司、成都體育產(chǎn)業(yè)有限公司。2021/6/2781文旅集團(tuán)成立以來，實(shí)施“一手抓資源，一手抓市場”戰(zhàn)略，到目前已經(jīng)開發(fā)、整合和儲(chǔ)備了大量優(yōu)質(zhì)資源，并創(chuàng)新開展了豐富的市場營銷活動(dòng)。打造系列文化、旅游項(xiàng)目：西嶺雪山災(zāi)后重建和景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施提檔升級及經(jīng)營設(shè)施項(xiàng)目全力推進(jìn)；大熊貓生態(tài)園三期完成并交付使用，四期項(xiàng)目正在抓緊前期籌備工作；天府古鎮(zhèn)系列項(xiàng)目，先期開發(fā)的安仁世界級博物館小鎮(zhèn)、平樂古鎮(zhèn)、西來古鎮(zhèn)全面鋪開；三岔湖項(xiàng)目按計(jì)劃推進(jìn)；都江堰龍池項(xiàng)目及西區(qū)項(xiàng)目、金沙藝術(shù)劇院旅游實(shí)景劇場及雜技劇院項(xiàng)目均穩(wěn)步推進(jìn)；抓緊實(shí)施寬窄巷子歷史文化保護(hù)區(qū)二期項(xiàng)目計(jì)劃；與錦江區(qū)合作打造的水井坊歷史文化保護(hù)街區(qū)已經(jīng)啟動(dòng)。形成游線產(chǎn)品，城市營銷初見成效：舉辦“冬日暖陽成都年”活動(dòng)，有效整合成都及周邊各主要景區(qū)及重要節(jié)慶活動(dòng)，拉動(dòng)文化旅游消費(fèi)，有效提升城市形象；全球發(fā)行熊貓卡，帶動(dòng)成都旅游全面復(fù)蘇；開展網(wǎng)絡(luò)（各大網(wǎng)站及熊貓故鄉(xiāng)網(wǎng)）營銷、聯(lián)合google全球推廣等新穎方式營銷成都旅游；熊貓品牌知名度不斷提高，全力打造熊貓故鄉(xiāng)網(wǎng)，與迪斯尼合作發(fā)行《熊貓回家路》，全球播映成都城市形象宣傳片，繼續(xù)在臺灣、香港成功舉辦熊貓節(jié)。各項(xiàng)資產(chǎn)高效運(yùn)營，國有資產(chǎn)保值增值：文旅集團(tuán)打造的寬窄巷子歷史文化保護(hù)區(qū)成為成都重要景區(qū)，截止2009年5月底，累計(jì)接待游客867萬人次；成都市燈會(huì)連續(xù)實(shí)現(xiàn)收入、觀燈人數(shù)大幅增長；“成都年”品牌逐步成熟；“天地吉祥”走出成都，其主題曲《天地吉祥》成為成都第一個(gè)受邀參加春晚的完整節(jié)目，并獲得全國觀眾最喜愛節(jié)目獎(jiǎng)，現(xiàn)已展開全國巡演。返回2021/6/2782一、歷史概況前門大街是北京著名商業(yè)街。位于京城中軸線，北起前門月亮灣，南至天橋路口，與天橋南大街相連。明嘉靖二十九年（1550）建外城前是皇帝出城赴天壇、山川壇的御路，建外城后為外城主要南北街道。大街長1600米，行車道寬20米。明、清至民國時(shí)皆稱正陽門大街，民眾俗稱前門大街。1965年正式定名為前門大街。明代前門大街是正東坊和正西坊的分界線，以街中心分界，東屬正東坊，西屬正西坊。又因正陽門是京師正門，故前門大街一帶比其他城門大街寬。在城市建制上，明北京城突破了元代所遵循的“前朝后市”的定制，正陽門周圍以及南至鮮魚口、廊房胡同一帶，形成了大商業(yè)區(qū)。清代大街兩側(cè)陸續(xù)形成了許多專業(yè)集市，如鮮魚市、肉市、果子市、布市、草市、豬市、糧食市、珠寶市、瓜子市等。附近胡同內(nèi)隨之出現(xiàn)許多工匠作坊、貨棧、車馬店、旅店、會(huì)館以及慶樂、三慶、華樂等戲園。大街的席棚之房逐漸改建成磚木結(jié)構(gòu)的正式房，形成了東、西側(cè)房后有里街的三條街。東側(cè)里街為肉市街、布巷子、果子市，西側(cè)里街為珠寶市、糧食市。前門外正街的店鋪創(chuàng)立時(shí)間大部分晚于里街的店鋪，路東有全聚德烤鴨店、便宜坊烤鴨店、會(huì)仙居炒肝店、永安堂藥鋪、黑猴帽店、都一處燒麥館、正陽樓飯莊、瑞生祥、九龍齋鮮果店、通三益干果海味店、正明齋餑餑鋪等。路西及西里街有永增和錢莊、瑞蚨祥綢布店、天蕙齋鼻煙店、同仁堂藥鋪、六必居醬菜園、一條龍羊肉館等。清末，前門大街已有夜市。光緒二十七年（1901）后，在前門箭樓東、西兩側(cè)設(shè)立了前門火車站東站、西站，前門大街成為北京同外省聯(lián)系的交通樞紐。20世紀(jì)50年代初，前門地區(qū)共有私營商業(yè)基本戶800余家。前門大街東側(cè)從北往南有大北照相館、慶林春茶葉店、通三益果品海味店、力力餐廳、天成齋餑餑鋪、便宜坊烤鴨店、老正興飯莊、普蘭德洗染店、億兆棉織百貨商店、前門五金店等店鋪；西側(cè)從北往南有月盛齋醬肉鋪、華孚鐘表店、慶頤堂藥店、一條龍羊肉館、盛錫福帽店、公興文化用品店、祥聚公餑餑鋪、龍順成木器門市部、前門大街麻繩店、前門自行車商店、前門信托商店等店鋪。1979年以后，在原有老字號商店和傳統(tǒng)經(jīng)營特色基本保留下來的同時(shí)，又陸續(xù)開設(shè)了五金交電、服裝百貨、自行車、食品、鐘表、化工油漆等新店。

現(xiàn)在的前門大街北起前門月亮灣，南至天橋路口，全長845米，僅前門大街兩側(cè)，建筑面積就共計(jì)6.6萬平米，約容納180家商戶。7、北京前門大街2021/6/27834月25日當(dāng)日零時(shí)起，位于北京天安門廣場正南的前門大街開始進(jìn)行封閉修繕，改造完成后將成為展現(xiàn)老北京風(fēng)采的步行街。迎奧運(yùn)，北京08年前的施工建設(shè)不少，“前門地區(qū)恢復(fù)清末盛景”的工程，先是大規(guī)模拆遷，然后是重修前門五牌樓。

圖為1900年后距離上張照片拍攝應(yīng)該不超過5年，能看到西側(cè)正在建房，梁架已經(jīng)起來了。前門地區(qū)的建筑基本上恢復(fù)到大火之前的狀態(tài)了。拍攝時(shí)間大概在1933年。49年解放前也就是這樣子了，現(xiàn)在前門的改造估計(jì)就是照這個(gè)樣式來的

。已然民國，有人說橋東側(cè)一地石板是在拆前門的橋，從石條的尺寸和下面這張照片看，有可能是在為鋪設(shè)電車鐵軌修路

。2021/6/2784二、開發(fā)概況

2003年以來，崇文區(qū)委、區(qū)政府組織實(shí)施前門項(xiàng)目修繕整治工程，投入了巨大的人力物力，改造基礎(chǔ)設(shè)施、整治環(huán)境、修繕更新，徹底改造雨水、污水、燃?xì)?、熱力、供水、供電等市政基礎(chǔ)設(shè)施。

2007年3月，SOHO中國花費(fèi)近54億元取得前門大街開發(fā)權(quán)，讓始于上世紀(jì)90年代中期的此輪改造有了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

2007年5月日，崇文區(qū)政府啟動(dòng)了北京前門大街兩側(cè)修繕改造工程，遵循崇文區(qū)委、區(qū)政府確定的“四個(gè)百分之百”的原則，以“政府主導(dǎo)的風(fēng)貌保護(hù)和文化傳承工程”為定位，堅(jiān)持政府主導(dǎo)規(guī)劃、風(fēng)貌保護(hù)、商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)管理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國有企業(yè)為建設(shè)主體運(yùn)作。大街兩側(cè)建筑按具體情況分為保留建筑修復(fù)風(fēng)貌、歷史建筑原狀修繕、歷史建筑原址重建、更新建筑風(fēng)貌控制4類分別實(shí)施，堅(jiān)持真材實(shí)料，精工細(xì)作，修舊如故。

2008年4月前門大街修繕基本竣工，真實(shí)地再現(xiàn)了前門大街上世紀(jì)二、三十年代，也是我們通常說的清末民初時(shí)期天下第一街的風(fēng)貌。

2008年，前門商業(yè)區(qū)被認(rèn)證為北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、前門大街被授予“北京特色商業(yè)街”稱號。成為崇文區(qū)全力打造的“天壇文化圈”的重要組成部分。

2008年8月，一期部分（十幾家商家）開業(yè)

2009年5月，在歷經(jīng)2年多的持久戰(zhàn)之后，由于政策限制和文化保護(hù)的壓力，SOHO中國放棄收購前門項(xiàng)目公司北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司(國有企業(yè))49%的股權(quán)，轉(zhuǎn)而以總計(jì)約17.7億元的價(jià)格，收購該項(xiàng)目5.47萬平方米的商業(yè)物業(yè)（經(jīng)營權(quán)），折合樓面價(jià)格達(dá)3.23萬元/平方米。

2009年7月，前門大街商業(yè)區(qū)已經(jīng)啟動(dòng)二期招商工作，向東擴(kuò)大招商區(qū)域，將采取與終端用戶在建設(shè)階段合作的創(chuàng)新之舉，實(shí)現(xiàn)"我所建設(shè)的正是你所需要的"合作效果，縮短物業(yè)閑置期，與前門大街已形成的商業(yè)功能相輻射，相輔互補(bǔ)、服務(wù)配套。

2009年9月，一期（52個(gè)單體建筑面積約8萬平方米，SOHO中國擁有2.4萬平米，約占一期30%面積。）全面開業(yè)2021/6/2785三、業(yè)態(tài)定位與招商概況

整體定位與政策支持：古老與現(xiàn)代、傳統(tǒng)與時(shí)尚、民族品牌與國際品牌多元并生的繁華商業(yè)區(qū)。

以中華民族自主品牌為主體，以著名國際品牌為新亮點(diǎn)，歷史與現(xiàn)代、傳統(tǒng)與時(shí)尚、民族與世界相融合、相結(jié)合，追求文化高品味、社會(huì)高效益、經(jīng)濟(jì)高收益、管理高水平，以綜合功能歷史文化商業(yè)街區(qū)為發(fā)展方向，以“四個(gè)百分之百”的保護(hù)原則全力打造前門大街為“中華民族品牌商業(yè)街”。開街后的前門大街以民族自主品牌專賣店、形象店、旗艦店為主力，堅(jiān)持原生地老字號全部保留回遷，精選北京的、國內(nèi)其他省市及港澳臺地區(qū)的老字號品牌商家落戶前門大街。在品牌比例上，包括老字號在內(nèi)的中華民族品牌占前門大街整體的70%以上，突出樹立民族品牌的領(lǐng)軍地位。崇文區(qū)政府從2007年起連續(xù)三年，每年撥專款1000萬元設(shè)立扶持老字號專項(xiàng)資金，以解決企業(yè)的成本壓力。目前崇文區(qū)政府實(shí)際支持資金已經(jīng)超過4000萬元，對于來自國內(nèi)各地的老字號也都給予了特殊的扶持政策。招商方式：媒體推薦、大眾參與、專家評選、市場運(yùn)作的方式，開展前門大街商業(yè)品牌的招商選優(yōu)活動(dòng)

2007年7月，前門采用網(wǎng)絡(luò)、電視臺PK方式向世界招商。希望進(jìn)入前門大街的國內(nèi)外知名企業(yè)將首先通過推選后，通過網(wǎng)絡(luò)和電視臺以及手機(jī)短信平臺，發(fā)動(dòng)百姓發(fā)表評論進(jìn)行投票評選，最終推過專家評選委員會(huì)和大眾投票，綜合評出最終入選前門大街的優(yōu)秀品牌。天街公司招商部與入選品牌進(jìn)行店鋪遴選和商業(yè)條款的洽談，并根據(jù)入選品牌的綜合評分多少，在租金價(jià)格上給予不同程度的優(yōu)惠。引入商家將首先免收自入住至2007年12月31日期間全部租金，根據(jù)綜合評分檔次不同還會(huì)分別獲得2008年全年30%、10%、5%等不同檔次的租金優(yōu)惠。2021/6/2786業(yè)態(tài)及品牌分布：

目前，共完成簽約商戶103家，其中國內(nèi)品牌81家，占79%，國際品牌22家，占21%。匯集了全聚德、周大福、都一處、天福號、大北照相館、內(nèi)聯(lián)升、吳裕泰、月盛齋、一條龍、中國書店、張一元、九龍齋、長春堂、餛鈍侯等知名老字號和愛慕、美邦、李寧等民族自主品牌，以及瑞典H&M、西班牙ZARA、日本優(yōu)衣庫、瑞士斯沃琪、美國星巴克、哈根達(dá)斯、新百倫、新元素餐廳、澳大利亞M餐廳等眾多國際知名品牌。整個(gè)東擴(kuò)區(qū)，是指前門大街以東區(qū)域，在功能上共分為5個(gè)區(qū)，分別為中華老字號區(qū)、民俗餐飲區(qū)、高檔商品區(qū)、四合院體驗(yàn)區(qū)和娛樂休閑區(qū)。這5個(gè)區(qū)，加上前門大街，構(gòu)成了前門大街商業(yè)區(qū)，總規(guī)劃修繕建設(shè)面積約40萬平方米。前門大街自開放以來吸引了眾多的中外游客，日均客流量達(dá)15萬人，年客流量5000萬，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額10億。市場租金：38-50元/天/平米不等，最高達(dá)60元/天/平米2021/6/27872021/6/27882021/6/27892021/6/2790四、建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)在保留原有風(fēng)格的基礎(chǔ)上，將瑣碎的細(xì)部進(jìn)行簡化重組在加以現(xiàn)在的元素進(jìn)行結(jié)合。使得前門大街在繼承歷史的同時(shí)又煥發(fā)出新時(shí)代的時(shí)尚氣息！2021/6/2791

色彩具有幫助我們認(rèn)識和識別視覺形象的功能，如物體的形狀、位置、空的位置和界限區(qū)分等，無不是通過色彩來反映的。色彩學(xué)家研究表明，在人的感觀當(dāng)中，視覺感觀獲取的信息量在人們?nèi)粘＝邮芡饨绱碳ぶ姓急戎刈罡?，高達(dá)83%以上。而在視覺所獲取的信息中，排在第一位的便是色彩.所以，色彩不僅是最具有視覺信息傳達(dá)能力的要素，而且具有左右人的感情的能量，同時(shí)還具有其他文字和語言無法替代的作用。不同搭配宣泄著不同的感情，或明快，或溫馨，或樸素，或華麗。在人類生存的空間環(huán)境中，也必須借助色彩來建設(shè)和改造世界。我國是歷史悠久的文明古國，色彩文化的起源也非常早。早在西周時(shí)期就已開始有了文字記載色彩的裝飾技術(shù)與應(yīng)用的方法。從周朝開始專門設(shè)有“染人”的官職。在這一時(shí)期色在成為了區(qū)分尊貴和貧賤的重要標(biāo)志。也由于封建等級制