誰說大象不能跳舞

策略研究|誰說大象不能跳舞？20212021年至202401從先破后立，到先立后破，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的坎坷與堅韌202120242021年，處于政策收緊的最后階段。限購、限貸、限售、限價等“四限”政策的嚴格執(zhí)行，以及土地供應、金融監(jiān)管等方面的收緊措施。2022年，政府開始適時調(diào)整房地產(chǎn)政策，以穩(wěn)定市場預期。部分城市開始放松限購、限貸等政策，同時加大保障性住房建設(shè)力度，滿足不同層次住房需求。2023而，由于前期市場調(diào)整較深，市場恢復仍需一定時間。2024年上半年，政策持續(xù)優(yōu)化。實施了進一步下調(diào)個人住房公積金貸款利率，取消全國層面首套住房和二套住房商貸利率下限等，政策有效降低了購房門檻和成本。。時間政策方向2021年H1主基調(diào)：房住不炒，穩(wěn)地價，促剛需。重要會議：3月全國兩會——房住不炒，房子是用來住的；穩(wěn)地價，增加土地供應；幫助青年人緩解住房困難。2021年H2主基調(diào)：支柱產(chǎn)業(yè)、長效發(fā)展。重要會議：1、12月中央政治局會議首次提出房地產(chǎn)良性循環(huán)；2、12月2021-2022中國經(jīng)濟年會，再次提出房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。2022年H1主基調(diào)：通過“穩(wěn)需求”來穩(wěn)經(jīng)濟。重要會議：1、3月全國兩會——租購并舉，滿足合理住房需求；穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期；因城施策。2、5月20日，5年LPR降至4.45%。2022年H2主基調(diào)：通過“保供給”來“穩(wěn)信心”。重要會議：1、8192、11-122023年H1主基調(diào)：房住不炒、支持剛性和改善性住房需求。重要會議：1、3建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。242023年H2主基調(diào)：樓市全面優(yōu)化調(diào)整，構(gòu)建樓市新模式。重要會議：1、7大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策；2、全國重點省市地方層面樓市91011150911112024年H1主基調(diào)：重磅優(yōu)化政策應出盡出，全面去庫存。重要會議：4月中央政治局會議——結(jié)合供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。2024年H2主基調(diào)：防風險、去庫存、完善供給體系、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。重要會議：1、7月二十屆三中全會：加快建立租購并舉的住房制度；加大保障性住房建設(shè)和供給；充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)；改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預售制度。2、7月中央政治局會議：要持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風險。要落實好促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作。在土地市場，從2021年至2024年上半年經(jīng)歷了由熱轉(zhuǎn)冷再趨穩(wěn)的過程。2021年，土地市場經(jīng)歷了冷熱兩重天的變化。上半年房地產(chǎn)住宅土拍市場仍處于5宗100%5XDG-2020-55400%。但從第三季度開始，房企開始逐漸出現(xiàn)違約“暴雷”現(xiàn)象，土拍溢價率也逐漸降低，甚至流拍。土拍市場經(jīng)歷了冷熱兩重天之后，全國土地使用權(quán)出讓收入達到歷史高位的87051億元，同比2020年上漲3.5%。20226685423.2%。202357996201713.220241-615263億18.3%。2019年—2021年的年均82021—20245（2024成交金額以上半年交易量估算），大大緩解2022年之后商品住宅新房的供應規(guī)模，為去降低了庫存壓力。同比同比國有土地使用權(quán)出讓收入(億元）0.0%-20.0%-40.0%1526357996-18.3%-23.2%66854870518414280476650965205937547-13.2%60.0%40.0%20.0%4.6% 3.5%25.0% 23.6%38.7%100000800006000040000200000全國國有土地使用權(quán)出讓收入資料來源：國家統(tǒng)計局；從2021年至2024年上半年，全國商品住宅銷售量和銷售價格經(jīng)歷了從高峰到大幅下滑再到降幅收窄的過程，但受調(diào)控、交易結(jié)構(gòu)等因素影響，交易面積下滑幅度明顯要大于交易均價，目前整體仍處于調(diào)整期。2021年，全國商品住宅新房銷售量價齊漲，雖然全年市場經(jīng)歷了先熱后冷的轉(zhuǎn)變，市場需求依然旺盛。新房交易量依舊達到了歷史高位的15.65億平方米，同比上漲1.1%；銷售均價為首次突破萬元達10396元/平方米，同比上漲4.2%。2022年，市場顯著降溫，交易量大幅下跌，價格微降。商品住宅銷售面積為11.46億平方米，同比下降26.8%；銷售均價為10185元/平方米，同比下降2.0%。市場進入了調(diào)整期，購房者觀望情緒加重。2023年，市場繼續(xù)調(diào)整，交易量下跌收窄，受交易結(jié)構(gòu)變化影響，均價上漲。銷售面積已經(jīng)下降到了9.48億平方米，同比2022年下降8.2%，降幅收窄，但同比2021年足足減少了6.17億平方米，已回到2010年水平，行業(yè)整體大幅收縮；銷售均價為10864元/平方米，同比上漲6.7%，房價底部盤整趨勢不變，購房者普遍持謹慎態(tài)度。2024年1-6月，市場仍處于調(diào)整階段，交易量降幅增加，價格降低。全國商品住宅新房銷售面積為4.01億平方米，同比上年同期減少21.9%，市場信心恢復仍需時間；銷售均價10288元/平方米，同比下降5.3%，預計還未到價格谷底。同比同比商品住宅新房銷售面積(萬平方米)0.0%-10.0%-20.0%-30.0%50000 -21.9%-26.8%137540144789147760150144154878156532114631 94796 401140-8.2%10000010.0%1.1%3.2%1.6%2.1%5.3%15000030.0%20.0%22.4%200000全國商品住宅新房成交面積走勢資料來源：國家統(tǒng)計局；2023年統(tǒng)計口徑做出調(diào)整，因此同比數(shù)據(jù)按照新口徑核算所得。同比同比商品住宅新房均價（元/平米）-10.0%1028810864101851039699809287855376147203-5.0%-5.3%0.0%-2.0%5.0%4.2%10.0%6.7%7.5%5.7%8.6%15.0%12.3%11.3%1000080006000400020000全國商品住宅新房成交價格走勢資料來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的成交面積、成交總金額計算所得；02東窗不亮，西窗亮存量時代下的二手房擠壓系數(shù)迅速提升202120241202223202474660.2（）0.6）的2024年7月重點46城二手房擠壓系數(shù)1.000.800.600.400.200.00城市有100.3～0.62024年7月重點46城二手房擠壓系數(shù)1.000.800.600.400.200.00太原廈門貴陽西安長沙上海南寧長春太原廈門貴陽西安長沙上海南寧長春合肥深圳蘇州青島昆明成都天津濟南佛山南京南昌常州鄭州武漢蘭州珠海海口福州大連無錫杭州東莞中山寧波重慶惠州徐州咸陽宜昌洛陽南通，20211202476026.119.473.990.6問題，新房交易量大幅下滑，二手房熱度快速提升。隨著土地端交易量在2022年大幅下滑，直接影響未來1—3年的住宅供應量，而2018—2022年竣工交付的大量房齡較新的“次新房”，也為二手房市場提供了較多掛牌增量，未來，二手房交易量占比預計將繼續(xù)提升。新房占比 二手房占比新房占比 二手房占比0%26.1%27.2%28.1%29.7%24.1%23.3%24.9%25.0%25.0%23.6%21.8%21.3%18.6%19.2%19.4%20%全國重點60城新房與二手房找房熱度占比100%80%60%73.9%72.8%71.9%70.3%75.9%76.7%75.1%75.0%75.0%76.4%78.2%78.7%81.4%80.8%80.6%40%資料來源：安居客研