房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告★房地產(chǎn)政策★區(qū)位情況及市場(chǎng)綜述★項(xiàng)目情況★區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析★項(xiàng)目STOW★房地產(chǎn)政策▲當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策簡(jiǎn)析：當(dāng)?shù)責(zé)o限購(gòu)、有限價(jià)（實(shí)際銷售價(jià)不得高于備案價(jià)格）政策?！?dāng)?shù)亟鹑谡吆?jiǎn)析：8月26日起執(zhí)行的房貸利率如下：江門主流銀行最新利率情況一覽表銀行名稱是否執(zhí)行最新利率首套二套首付利率首付利率建設(shè)銀行是30%（公積金20%）最低9折40%上浮10%工商銀行是30%（公積金20%）9~95折40%上浮10%農(nóng)業(yè)銀行是30%（公積金20%）9折40%上浮10%中國(guó)銀行是30%（公積金20%）9折40%上浮10%交通銀行是30%（公積金20%）9~95折40%上浮10%郵政銀行是30%（公積金20%）9折40%上浮10%1、金融政策的放松，公積金的首付比例降低，對(duì)公職人員的購(gòu)房有促進(jìn)作用。2、年內(nèi)3次降息，也降低購(gòu)房成本。（以100萬(wàn)元貸款20年計(jì)，還款總額足足少了15.9萬(wàn)元，可省下購(gòu)買一輛小轎車的錢。）★區(qū)位情況及市場(chǎng)綜述▲區(qū)位情況1、濱棠新區(qū)位于江門北部，鄰近順德，江門大道的建設(shè)將順德、鶴山、濱棠新區(qū)、蓬江、新會(huì)連接于一起，1小時(shí)的江門快車道，江門大道的建成將促進(jìn)濱棠新區(qū)的發(fā)展。2、廣中江高速經(jīng)過(guò)濱棠新區(qū)，將廣州、中山、江門連接起1小時(shí)生活圈，濱江新區(qū)將成為江門天河城。★區(qū)位情況及市場(chǎng)綜述▲市場(chǎng)綜述8月江門中心城區(qū)住宅網(wǎng)簽1649套，環(huán)比7月微張0.7%，同比去年上漲41.5%；網(wǎng)簽面積約為17.88萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3.5%，同比上漲50.5%；網(wǎng)簽金額10.79億元，環(huán)比下降4.3%，同比去年上漲43.3%。房?jī)r(jià)方面，8月住宅網(wǎng)簽均價(jià)6034元/平，相比上個(gè)月微張0.9%，同比下跌4.8%。1、房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)2014年寒冬時(shí)期后，黃金時(shí)代轉(zhuǎn)變?yōu)殇撹F時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格也趨于平穩(wěn)，站在合理的價(jià)格區(qū)間，剛需人群也因此坐不住，因此從3月開(kāi)始江門的成交量有所增長(zhǎng)。但由于江門積存貨量處于高水平，存量約13600套，因此各開(kāi)發(fā)商也不敢貿(mào)然升價(jià)，加快去積存，保證資金回籠，降低風(fēng)險(xiǎn)。2015年江門每月住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)走勢(shì)★區(qū)位情況及市場(chǎng)綜述▲市場(chǎng)綜述8月中心城區(qū)各片區(qū)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)對(duì)比圖1、北新片區(qū)依然是支撐江門樓市的“主力”，隨著江順大橋的開(kāi)通、江門大道和廣中江高速的建設(shè)、體育中心的封頂，未來(lái)濱棠片區(qū)將撐起江門的樓市。2、濱棠片區(qū)均價(jià)依然是江門樓市最高的片區(qū)，由于濱棠片區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、未來(lái)的發(fā)展前景、學(xué)位的優(yōu)勢(shì)、生活配套的各種完善，將成為江門樓市的風(fēng)向標(biāo)?！飬^(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析江門大道銀葵醫(yī)院范羅崗小學(xué)體育中心市汽車站保利灝昌園鉑雍匯瓏湖灣★項(xiàng)目情況項(xiàng)目處目前迅速發(fā)展、投資超千億元的濱江新區(qū)啟動(dòng)區(qū)。項(xiàng)目東倚正在建設(shè)的江門體育中心，南臨規(guī)劃二路，西出江沙路，快速接入規(guī)劃建設(shè)的江門大道，北靠剛開(kāi)通且超寬闊的江興大道。

項(xiàng)目總用地面積約23萬(wàn)平方米，容積率2.25；總建筑面積約44萬(wàn)平方米，住宅3398戶；建筑密度20%，綠化率48%。

項(xiàng)目總規(guī)劃28棟23~33層高層洋房，擁有28%的超低建筑密度和40%的超高綠化率。

▲內(nèi)部配套：廣場(chǎng)、水道、觀景道、反斗樂(lè)園、國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、園林式水晶泳池、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球室、棋牌室、健身室等

▲外部配套：行政中心、體育中心、五星級(jí)酒店、商務(wù)中心、高爾夫球場(chǎng)，緊鄰省一級(jí)重點(diǎn)學(xué)校小學(xué)。

特點(diǎn)：擁有2萬(wàn)平方米中央生態(tài)湖，環(huán)繞整個(gè)小區(qū)、景觀道、綠化島、臨湖棧道景觀帶，水系資源無(wú)可替代。項(xiàng)目的北面和東面被天沙河環(huán)繞，享有一線天沙河景觀。區(qū)內(nèi)還規(guī)劃有超大面積的空中無(wú)邊際泳池，與湖景融為一體。

★項(xiàng)目情況◆銷售情況：

項(xiàng)目于2014年3月23日正式開(kāi)盤，已推1、2、3、5、6棟，共售出X套XXX萬(wàn)，去化率X%。項(xiàng)目19、21幢現(xiàn)正火熱認(rèn)籌中，認(rèn)籌1萬(wàn)抵3萬(wàn)，預(yù)計(jì)5月初開(kāi)盤，其中19幢面積為89-111平，21幢面積為87-101平，毛坯均價(jià)7800元/平，精裝最低79萬(wàn)起。客戶自由選擇裝修或毛坯。21棟87㎡（2+1房?jī)蓮d）戶型，方正實(shí)用，面朝東南，帶入戶花園。21棟101㎡（2+1房?jī)蓮d）戶型，方正實(shí)用，面朝南，帶入戶花園，主人房帶套間。★區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目保利大都會(huì)開(kāi)發(fā)商保利華南實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目地址江門濱江新區(qū)啟動(dòng)區(qū)保利大都距離市區(qū)路程及車程

距離我司路程及車程7.2公里、21分鐘

1公里、4分鐘樓盤主力產(chǎn)品洋房產(chǎn)品面積段90㎡（三房?jī)蓮d）、125㎡（四房?jī)蓮d）、196㎡（四房?jī)蓮d）近期產(chǎn)品價(jià)格6800元/㎡（毛坯）、8000元/㎡（樓王）7月銷售情共售出77套；均價(jià)6859元/㎡推售計(jì)劃無(wú)樓盤情況、配套1、項(xiàng)目情況：分三期開(kāi)發(fā)，一期總共有16棟樓，18-32層高。二期21幢，樓王7幢33層高，兩梯兩戶，私家電梯。

2、周邊配套：

區(qū)內(nèi)配套：景觀園林，休閑體育公園，商業(yè)街、五星級(jí)保利假日酒店

區(qū)外配套：范羅崗小學(xué)、會(huì)展中心、體育中心備注【產(chǎn)品方面】：洋房為主

【裝修方面】：毛坯

【客戶認(rèn)可情況】：產(chǎn)品不錯(cuò)，大品牌

【市場(chǎng)容量】：市場(chǎng)反應(yīng)熱烈

【區(qū)位、配套、環(huán)境】：周邊配套尚未完善。保利項(xiàng)目總占地670畝，目前僅開(kāi)發(fā)一期、二期（末段），貨量巨大，且與我司距離相近，與我司項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)，保利大品牌，深入市民愛(ài)戴，我司必須對(duì)其推貨進(jìn)行阻擊，并以產(chǎn)品質(zhì)量戰(zhàn)勝對(duì)手?！飬^(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目方直·瓏湖灣開(kāi)發(fā)商廣東方直集團(tuán)有限公司項(xiàng)目地址江門市篁莊半島天沙河畔距離市區(qū)路程及車程

距離我司路程及車程6.2公里、18分鐘

3.2公里、8分鐘樓盤主力產(chǎn)品洋房產(chǎn)品面積段97㎡（三房?jī)蓮d）、125㎡（四房?jī)蓮d）近期產(chǎn)品價(jià)格7800元/㎡（毛坯）、9000元/㎡（樓王）7月銷售情共售出35套；均價(jià)7295元/㎡推售計(jì)劃無(wú)樓盤情況、配套1、項(xiàng)目情況：項(xiàng)目規(guī)劃18棟高層洋房，分兩期開(kāi)發(fā)。

2、周邊配套：

區(qū)內(nèi)配套：中大EMBA教育，廣州白天鵝五星級(jí)物業(yè)管理，商業(yè)街、會(huì)所、花海園林

區(qū)外配套：范羅崗小學(xué)、會(huì)展中心、體育中心備注【產(chǎn)品方面】：洋房為主

【裝修方面】：毛坯

【客戶認(rèn)可情況】：打造高端豪宅，惠州品牌，在我市認(rèn)知度一般

【市場(chǎng)容量】：市場(chǎng)反應(yīng)一般

【區(qū)位、配套、環(huán)境】：周邊配套尚未完善。方直集團(tuán)于2013年以總價(jià)地王拿下篁莊地塊，該項(xiàng)目一開(kāi)始就以高端姿態(tài)入市，2547元/㎡的樓面地價(jià)也導(dǎo)致該項(xiàng)目在價(jià)格上沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，故提出“豪宅”概念，從而促進(jìn)銷售。項(xiàng)目與搜房網(wǎng)合作，降低營(yíng)銷推廣費(fèi)用。★區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目灝昌園開(kāi)發(fā)商江門市灝昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址蓬江區(qū)北環(huán)路新昌管理區(qū)距離市區(qū)路程及車程

距離我司路程及車程7公里、18分鐘

3.3公里、8分鐘樓盤主力產(chǎn)品洋房、別墅產(chǎn)品面積段97㎡（三房?jī)蓮d）、158㎡（四房?jī)蓮d）近期產(chǎn)品價(jià)格5900元/㎡（毛坯）7月銷售情-推售計(jì)劃無(wú)樓盤情況、配套1、項(xiàng)目情況：項(xiàng)目規(guī)劃7棟高層洋房，634戶。

2、周邊配套：

區(qū)內(nèi)配套：別墅景觀，商業(yè)街

區(qū)外配套：范羅崗小學(xué)、會(huì)展中心、體育中心備注【產(chǎn)品方面】：洋房、別墅為主

【裝修方面】：毛坯

【客戶認(rèn)可情況】：項(xiàng)目?jī)r(jià)格低

【市場(chǎng)容量】：市場(chǎng)反應(yīng)差

【區(qū)位、配套、環(huán)境】：周邊配套尚未完善。灝昌園價(jià)格在濱棠區(qū)位最低，對(duì)我司項(xiàng)目具有一定影響，但由于項(xiàng)目容積率為1.0，導(dǎo)致大部分公職人員無(wú)辦法使用公積金貸款，故項(xiàng)目銷情一般?！飬^(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目上城鉑雍匯開(kāi)發(fā)商江門市龍駿置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址江門市新昌路上城鉑雍匯（五邑高爾夫球場(chǎng)西側(cè)）距離市區(qū)路程及車程

距離我司路程及車程6.8公里、17分鐘

3.1公里、6分鐘樓盤主力產(chǎn)品洋房、別墅產(chǎn)品面積段93㎡、117㎡、128㎡（三房?jī)蓮d）、147㎡（四房?jī)蓮d）近期產(chǎn)品價(jià)格6800元/㎡（毛坯）/8500元/㎡（裝修）7月銷售情共售出19套，均價(jià)8500元/㎡（裝修）6800元/㎡（毛坯）推售計(jì)劃上城鉑雍匯9月初加推洋房6幢均價(jià)8500元/平樓盤情況、配套1、項(xiàng)目情況：項(xiàng)目規(guī)小區(qū)由168戶二、三層低層住宅、五幢高層住宅、商鋪等組成。

2、周邊配套：

區(qū)內(nèi)配套：別墅景觀，商業(yè)街

區(qū)外配套：范羅崗小學(xué)、會(huì)展中心、體育中心備注【產(chǎn)品方面】：洋房、別墅為主

【裝修方面】：毛坯、裝修

【客戶認(rèn)可情況】：項(xiàng)目密度低，在江門已開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，有一定知名度。

【市場(chǎng)容量】：市場(chǎng)反應(yīng)一般

【區(qū)位、配套、環(huán)境】：周邊配套尚未完善。上城鉑雍位處新昌路，濱江新區(qū)主要住宅區(qū)，主打?qū)W位房、戶型相對(duì)不實(shí)用，128㎡僅3房，93㎡戶型相對(duì)熱銷，由于部分小康家庭為孩子讀書(shū)而選擇購(gòu)房，故總價(jià)低的相對(duì)熱銷。★項(xiàng)目STOW項(xiàng)目STOW分析優(yōu)勢(shì)☆項(xiàng)目位于高速發(fā)展的濱江新區(qū)☆鄰近行政中心、體育中心☆擁有國(guó)家一級(jí)學(xué)位☆擁有園林、水景等特色配套劣勢(shì)☆濱江新區(qū)尚無(wú)生活配套☆交通渠道單調(diào)，未有公交線路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目☆