裝修施工單位考察工作指引

目錄（一）介紹《裝修施工單位考察記錄表》的構(gòu)成（二）施工單位推薦原則（三）施工單位考察原則（四）施工單位考察準(zhǔn)備工作（五）施工單位總部考察（六）招標(biāo)文件等重點(diǎn)內(nèi)容交底（七）施工單位擬派項(xiàng)目經(jīng)理及主要管理人員的考察（八）在建項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察（九）已完工項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察（十）已合作單位現(xiàn)場(chǎng)考察3（一）介紹《裝修施工單位考察記錄表》的構(gòu)成施工單位考察記錄表1.施工單位總部的考察2.項(xiàng)目經(jīng)理及主要管理人員考察3.在建項(xiàng)目考察4.已完工項(xiàng)目考察21.施工單位總部的考察填寫單位名稱及聯(lián)系人的基本信息填寫企業(yè)資質(zhì)情況勾選企業(yè)內(nèi)部管理模式3（一）介紹《裝修施工單位考察記錄表》的構(gòu)成1.施工單位總部的考察由考察人員填寫，包括企業(yè)情況介紹、企業(yè)性質(zhì)、稅務(wù)資格、企業(yè)信譽(yù)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)能

力、項(xiàng)目管理模式、材料采購(gòu)、進(jìn)度質(zhì)量管理、勞務(wù)來源意向合作區(qū)域等情況對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理、技術(shù)力量、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)等做綜合評(píng)估勾選考察結(jié)論（一）介紹《裝修施工單位考察記錄表》的構(gòu)成42.項(xiàng)目經(jīng)理及主要管理人員考察填寫項(xiàng)目經(jīng)理及主要管理人員的基本信息填寫項(xiàng)目經(jīng)理的主要工作經(jīng)理從工作年限、業(yè)績(jī)、技術(shù)水平、現(xiàn)場(chǎng)管理能力等方面對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的綜合能力做出評(píng)估5（一）介紹《裝修施工單位考察記錄表》的構(gòu)成3.

在建項(xiàng)目考察對(duì)在建工程的質(zhì)量、安全文明施工等進(jìn)行評(píng)價(jià)填寫工程概況6（一）介紹《裝修施工單位考察記錄表》的構(gòu)成4.已完工項(xiàng)目考察填寫工程概況對(duì)已完工程的質(zhì)量觀感等作出評(píng)價(jià)7備注：原則上沒有在建項(xiàng)目的單位不進(jìn)行考察。（一）介紹《裝修施工單位考察記錄表》的構(gòu)成（二）施工單位推薦原則8公司員工均可推薦施工單位，但在考察記錄中，需填寫施工單位來源推薦人信息。（三）施工單位考察原則11新施工單位經(jīng)公司聯(lián)合考察認(rèn)可后，納入公司的合資格施工單位庫(kù)，方可參與碧桂園的工程投標(biāo)。聯(lián)合考察的部門包括：集團(tuán)工程招標(biāo)管理部，工程管理中心，區(qū)域、項(xiàng)目部。供方推薦人，與供方有關(guān)聯(lián)人員需回避考察。121、查詢擬考察單位有沒有誠(chéng)信問題或法院通報(bào)的重大合同糾紛案件提醒：口碑不好的單位，盡量不考察。（四）施工單位考察準(zhǔn)備工作2.為提高考察效率，提前把擬考察施工單位基本信息表發(fā)給施工單位填寫(附件1：擬考察施工

單位基本信息），方便我司提前了解擬考察單位的基本情況。11（四）施工單位考察準(zhǔn)備工作提醒：將來考察須注意核實(shí)考察的項(xiàng)目情況是否與施工單位提供的項(xiàng)目信息一致。3.

組織部門對(duì)擬考察施工單位先進(jìn)行摸查,初步評(píng)估該單位實(shí)力能夠達(dá)到我司基本要求后，再組織相關(guān)部門聯(lián)合考察，以提高對(duì)施工單位考察的效率。12（四）施工單位考察準(zhǔn)備工作4.提前告知施工單位我司考察項(xiàng)目經(jīng)理的原則：原則上考察項(xiàng)目經(jīng)理（或執(zhí)行經(jīng)理）和將來擬派我司投標(biāo)的項(xiàng)目經(jīng)理（或執(zhí)行經(jīng)理）是同一人。若將來另派項(xiàng)目經(jīng)理，要求提供該項(xiàng)目經(jīng)理的社保及業(yè)績(jī)證明，公司對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的評(píng)價(jià)，區(qū)域、項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理團(tuán)隊(duì)約談把關(guān)。13（四）施工單位考察準(zhǔn)備工作組織部門必須做好考察計(jì)劃，建議在地圖上標(biāo)出各施工單位總部及項(xiàng)目所在地。安排好行程路線，集中考察，盡量避免零散考察。提前與施工單位聯(lián)系，告知我司考察行程安排， 人員職級(jí)及考察人數(shù)，最好能夠約見公司法人代 表或總經(jīng)理。14（四）施工單位考察準(zhǔn)備工作（五）施工單位總部考察考察新的施工單位時(shí)，必須考察其公司總部，

最好能約見其法人代表，記錄好其聯(lián)系方式和地址；不允許僅考察新單位分公司或辦事機(jī)構(gòu)。15（五）施工單位總部考察1.

考察施工單位總部，介紹雙方人員，交換名片。并請(qǐng)施工單位簡(jiǎn)單介紹公司情況，包括過往業(yè)績(jī)、管理模式等。公司門口照片16座談會(huì)照片我司集團(tuán)人員先介紹公司發(fā)展歷程、目前在建項(xiàng)目數(shù)量、項(xiàng)目布局情況、過往三年的業(yè)績(jī)、公司經(jīng)營(yíng)模式等,必要時(shí)可播放我司的宣傳片,我司展示區(qū)完美開放與貨量完美交樓,碧桂園的特點(diǎn):進(jìn)度要快,質(zhì)量要好。我司區(qū)域、項(xiàng)目部人員介紹區(qū)域項(xiàng)目發(fā)展情況，包括區(qū)域管轄的范圍，在建項(xiàng)目的數(shù)量，新項(xiàng)

目拓展情況，擬招標(biāo)項(xiàng)目的基本信息（包括產(chǎn)品類型、面積、工期等）。19（五）施工單位總部考察資質(zhì)級(jí)別可承接范圍（舊標(biāo)準(zhǔn)）舊標(biāo)準(zhǔn)資金要求可承接范圍（新標(biāo)準(zhǔn)）2015年1月1日起施行。資金要求建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包一級(jí)可承擔(dān)各類建筑室內(nèi)、室外裝修裝飾工程（建筑幕墻工程除外）的施工。企業(yè)注冊(cè)資本金1000萬元以上，企業(yè)凈資產(chǎn)1200萬元以上?？沙袚?dān)各類建筑裝修裝飾工程，以及與裝修工程直接配套的其他工程的施工。凈資產(chǎn)1500萬元以上。建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包二級(jí)可承擔(dān)單位工程造價(jià)1200萬元及以下建筑室內(nèi)、室外裝修裝飾工程（建筑幕墻工程除外）的施工。企業(yè)注冊(cè)資本金500萬元以上，企業(yè)凈資產(chǎn)

600萬元以上?？沙袚?dān)單項(xiàng)合同額2000萬元以下的建筑裝修裝飾工程，以及與裝修工程直接配套的其他工程的施工。凈資產(chǎn)200萬元以上。建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包三級(jí)可承擔(dān)單位工程造價(jià)60萬元及以下建筑室內(nèi)、室外裝修裝飾工程（建筑幕墻工程除外）的施工。企業(yè)注冊(cè)資本金50萬元以上，企業(yè)凈資產(chǎn)

60萬元以上?！?04.查看施工單位的資質(zhì)證書、安全生產(chǎn)許可證、稅務(wù)登記證、組織代碼證等原件，并檢查證件是否過期，資質(zhì)是否滿足

要求。附：裝修公司資質(zhì)情況如下：（五）施工單位總部考察對(duì)于裝修資質(zhì)的說明裝修資質(zhì)不但是企業(yè)實(shí)力的一個(gè)反映，同時(shí)也是承接工程的基本要求。對(duì)于3級(jí)資質(zhì)（舊標(biāo)準(zhǔn)）或無資質(zhì)的單位我們?cè)瓌t上不予考慮。查詢網(wǎng)站：①

中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站：

/②

全國(guó)建筑市場(chǎng)監(jiān)管與誠(chéng)信信息發(fā)布平臺(tái)：

/docmaap21（五）施工單位總部考察6.了解對(duì)方公司屬直營(yíng)，還是掛靠。坦誠(chéng)交流，對(duì)于有實(shí)力的掛靠包工頭，同樣可以考察其自己施工的工程。對(duì)于掛靠的實(shí)際承包人的要把控以下兩點(diǎn)：①要求擬派項(xiàng)目經(jīng)理的社保必須在考察單位，規(guī)避我司的風(fēng)險(xiǎn)；②是實(shí)際承包人承建過的工程，要求提供書面

證明文件。20（五）施工單位總部考察以往承接哪類工程為主？政府工程（醫(yī)院、政府辦公樓、體育館、會(huì)展中心）、酒店、商業(yè)中心、住宅項(xiàng)目。與標(biāo)桿房企有沒有合作？有沒有承接過萬科、恒大等知名地產(chǎn)商的批量裝修工程。21（五）施工單位總部考察備注：可以要求提供業(yè)績(jī)清單，隨機(jī)抽查幾份合同，核實(shí)業(yè)績(jī)的真實(shí)性。了解施工單位現(xiàn)有工程技術(shù)人員數(shù)量，具有中高級(jí)職稱人員數(shù)量。了解過往承接工程趕工的工期情況。例如：了解別墅和洋房樣板房的趕工工期（只需算硬裝施工工期，一般不含水電安裝）22（五）施工單位總部考察了解施工單位對(duì)于往來資金、材料采購(gòu)、進(jìn)度、質(zhì)量如何管理。了解項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)資金使用，材料采購(gòu)的權(quán)限。了解是否有下屬勞務(wù)公司或長(zhǎng)期合作的勞務(wù)班組，勞務(wù)的來源，勞務(wù)是采用大包干，還是采用小班組，民工工資如何監(jiān)管、發(fā)放。23（五）施工單位總部考察14.了解施工單位的商務(wù)能力。

了解造價(jià)團(tuán)隊(duì)的情況（人數(shù)和能力）。有些裝修工程（尤其是酒店、會(huì)所等裝修工程）工序

復(fù)雜，材料繁雜，沒有高效、獨(dú)立的造價(jià)團(tuán)隊(duì)，可能難以快速響應(yīng)我司的回標(biāo)要求。

了解是否可以及時(shí)辦理施工圖預(yù)算和結(jié)算。24（五）施工單位總部考察能否接受總價(jià)包干？有沒有做總價(jià)包干工程的經(jīng)歷，是否能接受總價(jià)包干的合作模式？裝修工程主要工作項(xiàng)的綜合單價(jià)？如塊料鋪貼、ICI、平頂天花等。25（五）施工單位總部考察17.工程維修如何安排？是否有自己的專門維修團(tuán)隊(duì)？完工后的維修跟進(jìn)作何安排？維修工程的響應(yīng)速度？26（五）施工單位總部考察強(qiáng)調(diào)：若將來承接我司裝修工程，交樓階段必須及時(shí)配合項(xiàng)目提出的整改要求。18.為應(yīng)對(duì)即將實(shí)施的稅制改革“營(yíng)改增”，我們需要核實(shí)新考察單位的稅務(wù)資格（“一般納稅人”還是“小規(guī)模納稅人”）。稅務(wù)登記證樣板如下：29（五）施工單位總部考察（五）施工單位總部考察19.我們必須提醒施工單位實(shí)施“營(yíng)改增”后需要面臨的問題：

我們要求Ⅰ、Ⅱ類工程的合作單位都要具備一般納稅人資格，這將作為我司邀請(qǐng)投標(biāo)的前提條件。

施工單位必須開具增值稅發(fā)票給我司，由此可能造成的成本上升，施工單位在投標(biāo)報(bào)價(jià)中自行考慮，我司不會(huì)給予額外的補(bǔ)償。28（五）施工單位總部考察了解施工單位意向合作區(qū)域，若其它區(qū)域有合適的工程，也可以邀請(qǐng)投標(biāo)。要求施工單位提供一套企業(yè)的資信資料、擬考察項(xiàng)目經(jīng)理簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)及社保證明，并加蓋公章?？疾烊藛T在承建商總部考察記錄表中描述考察 單位的基本情況并做出綜合評(píng)估。29（六）招標(biāo)文件等重點(diǎn)內(nèi)容交底招標(biāo)方式及報(bào)價(jià)形式我們的招標(biāo)方式是采用邀請(qǐng)招標(biāo)，工程量清單報(bào)價(jià)。有兩種報(bào)價(jià)形式：①按發(fā)包人提供的全費(fèi)用綜合包干單價(jià)包干，報(bào)上下浮系數(shù)；②發(fā)包人提供工程量，固定總價(jià)包干。提醒：部分裝修工程因圖紙?jiān)驎翰痪邆淇們r(jià)包干條件的，可以先報(bào)上下浮系數(shù)，出圖后報(bào)預(yù)算，再實(shí)行總價(jià)包干。對(duì)于實(shí)行裝修總價(jià)包干的工程，若投標(biāo)單位對(duì)發(fā)包人提供的工程量有異議，可以在招標(biāo)答疑階段提出。3233（六）招標(biāo)文件等重點(diǎn)內(nèi)容交底招標(biāo)方式及報(bào)價(jià)形式強(qiáng)調(diào)：為保證整個(gè)投標(biāo)過程的公平、公正、公開，邀請(qǐng)投標(biāo)單位現(xiàn)場(chǎng)參與開標(biāo)，若投標(biāo)單位不能參與現(xiàn)場(chǎng)開標(biāo)，必須承認(rèn)開標(biāo)結(jié)果，公司法務(wù)部門監(jiān)督開標(biāo)過程。定標(biāo)的原則是合理低價(jià)中標(biāo)，低于成本且無合理解釋的投標(biāo)將按廢標(biāo)處理。2.付款方式①【貨量區(qū)】按月進(jìn)度支付，支付比例是80%；②【酒店、非示范區(qū)的會(huì)所、幼兒園、學(xué)校等裝修工程】、【展示區(qū)】按設(shè)定的完成工程量節(jié)點(diǎn)進(jìn)行支付：

第一次，待工程量完成50%后，付合同總價(jià)30%；第二次，待工程量完成80%后，付合同總價(jià)25%；第三次，待工程量完成100%后，付合同總價(jià)25%；結(jié)算手續(xù)辦理完畢之日起15天內(nèi)支付至工程結(jié)算總價(jià)的95％。2年質(zhì)保期（第一年2.5%，第二年2.5%）。附件2：裝修工程付款方式、報(bào)價(jià)形式、調(diào)差方式34（六）招標(biāo)文件等重點(diǎn)內(nèi)容交底（六）招標(biāo)文件等重點(diǎn)內(nèi)容交底3.介紹碧桂園項(xiàng)目工程規(guī)模，品質(zhì)要求及裝修場(chǎng)地移交的要求，詳見附件3《土建總包與專業(yè)公司施工

場(chǎng)地交接驗(yàn)收制度》。334.總包單位配合內(nèi)容及服務(wù)費(fèi)（詳見附件4總包配合費(fèi)）我司的配合費(fèi)方案對(duì)于專業(yè)分包單位來說是比較有利的，統(tǒng)一了收費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，避免總包單位的不合理要求。該部分費(fèi)用由發(fā)包人直接支付給總包單位，專業(yè)分包單位不用另外支付配合費(fèi)。現(xiàn)場(chǎng)施工、生活水電費(fèi)根據(jù)合同約定執(zhí)行。34（六）招標(biāo)文件等重點(diǎn)內(nèi)容交底要求項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)在建項(xiàng)目做概況介紹，包括介紹項(xiàng)目施工的技術(shù)難點(diǎn)。要求項(xiàng)目經(jīng)理/主要管理人員介紹工作經(jīng)歷，需關(guān)注他們與知名房企有無合作，做過的重點(diǎn)工程，存在的技術(shù)難點(diǎn)，從業(yè)年限，是否獲得過相關(guān)的榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)。35（七）施工單位擬派項(xiàng)目經(jīng)理及主要管理人員的考察3.針對(duì)在建項(xiàng)目，提出施工工藝、質(zhì)量、造價(jià)等相關(guān)問題，與項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行交流，進(jìn)一步了解項(xiàng)目經(jīng)理的水平。364.若施工單位推薦的擬派項(xiàng)目經(jīng)理目前沒有在建項(xiàng)目，需重點(diǎn)關(guān)注其之前施工項(xiàng)目竣工至今的時(shí)間，讓其介紹之前項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)情況，相關(guān)的材料價(jià)格等，從側(cè)面了解項(xiàng)目經(jīng)理是否為掛靠及其能力。（七）施工單位擬派項(xiàng)目經(jīng)理及主要管理人員的考察5.

考察人員對(duì)擬派項(xiàng)目經(jīng)理做出綜合評(píng)估。37（七）施工單位擬派項(xiàng)目經(jīng)理及主要管理人員的考察提醒：中標(biāo)單位進(jìn)場(chǎng)前，區(qū)域、項(xiàng)目有責(zé)任對(duì)實(shí)際承包人和管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行核實(shí)把關(guān)。（八）在建項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察注意考察項(xiàng)目的針對(duì)性對(duì)方一般都樂于引導(dǎo)我司去參觀他們的標(biāo)桿工程（造價(jià)高、檔次高、利潤(rùn)高），但本階段的裝修單位考察，主要是為我司貨量裝修工程做儲(chǔ)備。因此，最好是考

察一般的精裝工程。38查看項(xiàng)目部辦公室墻面施工單位名稱及標(biāo)志，項(xiàng)目規(guī)劃平面圖，施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖，施工進(jìn)度計(jì)劃?rùn)M道圖，項(xiàng)目部人員組織架構(gòu)，項(xiàng)目管理目標(biāo)等。觀察現(xiàn)場(chǎng)管理人員印象，施工人員數(shù)量，工人作業(yè)水平?，F(xiàn)場(chǎng)材料堆放及加工場(chǎng)（包括龍骨、乳膠漆、墻地面磚、石材等）是否整齊、合理。參觀現(xiàn)場(chǎng)樣板房，觀察樣板房質(zhì)量效果。檢查現(xiàn)場(chǎng)隱蔽工程的質(zhì)量，包括衛(wèi)生間防水、給排水管道安裝、電管線安裝、吊頂龍骨安裝等。（八）在建項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察檢查地磚鋪貼、墻面乳膠漆、墻紙裱糊、木飾面安裝、家居擺設(shè)、開關(guān)插座、衛(wèi)生潔具安裝的質(zhì)量及觀感。檢查現(xiàn)場(chǎng)成品及半成品的保護(hù)措施和保鮮效果。檢查現(xiàn)場(chǎng)文件資料的匯總整理，包括隱蔽工程驗(yàn)收記錄、場(chǎng)地移交記錄