頤康園老年會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目

盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1第一章總論1.1項(xiàng)目概況建設(shè)地址：盤山新縣城府前大道與外環(huán)路交匯處西北角；建設(shè)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見下表表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)單位規(guī)模說明1建設(shè)規(guī)?？傉嫉孛娣e建筑構(gòu)物占地面積建筑密度：30%總建筑面積容積率：0.82道路面積綠地面積2項(xiàng)目總投資萬元土地出讓金萬元無形資產(chǎn)其他投資萬元遞延資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資萬元固定資產(chǎn)3資金籌措萬元企業(yè)自籌萬元4項(xiàng)目定員人管理人員人5員工人含后勤1人5燃料、動(dòng)力年消耗暖水t電萬Kw6項(xiàng)目收益商品房銷售收入銷售稅金及附加萬元總成本費(fèi)用萬元利潤(rùn)總額萬元老年會(huì)所及物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入萬元營(yíng)業(yè)稅金及附加萬元總成本費(fèi)用萬元利潤(rùn)總額萬元所得稅萬元稅后利潤(rùn)萬元投資回收期年含建設(shè)期內(nèi)部收益率%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值i=13%;萬元盈虧平衡點(diǎn)%盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告21.2項(xiàng)目實(shí)施背景與依據(jù)1.2.1區(qū)位環(huán)境西北鄰錦州，東界鞍山，南臨遼東灣，市中心距沈陽150公里。全市轄雙臺(tái)子、興隆臺(tái)兩區(qū)和盤山、大洼兩縣。區(qū)域面積4071平方公里，總?cè)丝跒?24.3萬。盤錦是一座以石油化工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)2010年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值950億元，同比增長(zhǎng)18%;財(cái)政一般預(yù)算收入80.6億元，增長(zhǎng)49.7%;固定資產(chǎn)投資900億元，增長(zhǎng)65%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額185億元，增長(zhǎng)18.5%;實(shí)際利用外資9.1億美元，增長(zhǎng)202%;外貿(mào)出口3.4億美元，增長(zhǎng)16.3%。始啟動(dòng)，世界行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)臺(tái)灣長(zhǎng)春集團(tuán)加盟盤錦，華錦擴(kuò)建工程達(dá)產(chǎn)達(dá)標(biāo)，盤錦正加速向全國(guó)石化基地邁進(jìn)。石油鉆采設(shè)備、海工裝備等大項(xiàng)目加快建設(shè)，裝備制造即將成為新的支柱產(chǎn)業(yè)。“五大產(chǎn)業(yè)集群”拉動(dòng)工業(yè)增長(zhǎng)25.4個(gè)百分點(diǎn)。高新技術(shù)產(chǎn)品增加值增長(zhǎng)30%?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)成效顯著。大商城市廣場(chǎng)、鵬欣水游城等大項(xiàng)目加快建設(shè)，香港恒大、東方銀座、廣東美的等知名企業(yè)云集盤錦。濕地旅游樹起嶄新形象，珠海天沐溫泉城等大項(xiàng)目簽約落地，旅游總收入增長(zhǎng)48.5%。新開工房地產(chǎn)560萬平方米。盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3建成設(shè)施農(nóng)業(yè)5萬畝，新改建畜牧小區(qū)500個(gè)，新增水產(chǎn)小區(qū)30個(gè)，養(yǎng)殖大蟹15萬畝。農(nóng)機(jī)裝備水平顯著提高。戰(zhàn)勝低溫寡照、嚴(yán)重洪澇等自然災(zāi)害，糧食生產(chǎn)達(dá)到105萬噸。遼濱新區(qū)建設(shè)如火如荼。全市上下同心協(xié)力發(fā)展遼濱，建設(shè)遼濱。如今，遼濱新區(qū)總體規(guī)劃面積由110平方公里擴(kuò)大到545平方公里，成為遼寧綜合改革試驗(yàn)區(qū)，石油化工、石油裝備和海洋工程三大園區(qū)躋身省級(jí)產(chǎn)業(yè)基地。新區(qū)產(chǎn)業(yè)迅速壯大，知名度、影響力不斷提升，寶來石化、振奧橡膠等重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)揮了巨大的集聚效應(yīng)，港口、鐵路、公路、大學(xué)、醫(yī)院等重大基礎(chǔ)工程城市化進(jìn)程加快。大力推進(jìn)鐵東老區(qū)、中央商務(wù)區(qū)等區(qū)塊改造，新的城市空間正在形成?？⒐ぶ腥A路、泰山路等12條道路，加快中心醫(yī)院、數(shù)字化城管、污水垃圾處理等項(xiàng)目建設(shè)，推進(jìn)綠化美化亮化，市容市貌煥然一新。田家、高升等中心鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快。城市化率達(dá)到65%。盤錦市城鄉(xiāng)面貌明顯變化、基礎(chǔ)設(shè)施向現(xiàn)代化快速提升。從戰(zhàn)略高度謀劃和推進(jìn)基礎(chǔ)建設(shè)，5年來累計(jì)完成投資214.3億元。疏港鐵路、盤營(yíng)客運(yùn)專線和阜盤高速公路破土動(dòng)工，濱海大道、盤營(yíng)線拓寬改造等主體工程完工，百平方公里公路密度由51.3公里提高到81.7公里，盤錦正加快向交通樞紐城市邁進(jìn)。大伙房水庫輸水一期工程完工，病險(xiǎn)水庫除險(xiǎn)加固取得階段性成果，華潤(rùn)盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4城市熱電、華能風(fēng)電等項(xiàng)目進(jìn)展順利，基礎(chǔ)設(shè)施支撐發(fā)展的作用湖濱公園等區(qū)塊展現(xiàn)了發(fā)展新形象，城市環(huán)境質(zhì)量和宜居水平明生態(tài)盤錦建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)。建成污水處理廠5座，日處理能力達(dá)到32萬噸。遼河流域治理成效顯著,城市垃圾填埋場(chǎng)、螃蟹溝良率達(dá)到95.1%。有林面積增加到26萬畝。集約節(jié)約利用土地取2010年盤山縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力跨入全省中上游行列。全縣地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)180億元，比上年增長(zhǎng)42.7%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成180億元，比上年增長(zhǎng)100%;地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成8.5億元，比上年增長(zhǎng)64%;全口徑稅收完成11.4億元，比上年增長(zhǎng)43.4%;實(shí)際利用外資完成1.5億美元，是去年的7倍；農(nóng)民人均純收入實(shí)現(xiàn)1.05萬元，比上年增長(zhǎng)24.4%。多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅位居全省前列，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行速度、質(zhì)量、效益都有所改善和提高。第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。盤山縣致力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，破解服務(wù)業(yè)盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5短板，大力發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)、休閑旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)了經(jīng)濟(jì)活力，提高了人民生活質(zhì)量。繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，改善結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，第三產(chǎn)業(yè)在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重逐年提高。全年預(yù)計(jì)第三產(chǎn)業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)39.2億元，增長(zhǎng)46.2%,服務(wù)業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)30.8億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)13.5億元。房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。2010年房地產(chǎn)開發(fā)完成104.8萬平方米，房地產(chǎn)業(yè)增加值預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)2.5億元。遼河油田恒泰利、大連銀龍、大連鼎隆等一批知名企業(yè)投資新縣城，麗景灣、水岸藍(lán)橋、學(xué)府名城、龍祥商務(wù)會(huì)館等商住地產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)也令人欣喜地開始起步，趨熱之勢(shì)明顯。高升、吳家、壩墻子、胡家、甜水等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都啟動(dòng)了住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目。旅游業(yè)加快推進(jìn)。承接了盤錦“第三屆國(guó)際濕地旅游周”主要旅游項(xiàng)目，成功承辦了“觀鳥節(jié)”和“荷花節(jié)”。鑫安源、東晟園等老景區(qū)加速升級(jí)改造。鴛鴦溝游船碼頭和兩岸景觀工程基本完成，紅海灘棧橋、汽車宿營(yíng)地和觀景臺(tái)正抓緊施工。全年旅游業(yè)接待人數(shù)和產(chǎn)值大幅增加，成為盤山新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。盤山縣以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，將構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求貫穿始終，圍繞“農(nóng)業(yè)富民、工業(yè)強(qiáng)縣、生態(tài)立縣”發(fā)展目標(biāo)，實(shí)施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化四大戰(zhàn)略。按照一個(gè)加快，兩個(gè)提高，三個(gè)開發(fā)，六個(gè)突破的要求，完善一城、五區(qū)、一帶三個(gè)布局，突出經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、生態(tài)縣建設(shè)，社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展及人民生活水平全面提高五個(gè)重點(diǎn)，將盤山推上了一個(gè)新的起點(diǎn)。盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6推進(jìn)新縣城建設(shè)。拉開“兩區(qū)一帶一湖一站”(太平主城區(qū)、胡家新城區(qū)，繞陽河景觀帶，甜水湖，盤錦北站)縣城框架，規(guī)1.2.2項(xiàng)目建設(shè)背景城市老齡化是目前世界各國(guó)政府面臨的主要問題之一，中國(guó)的城市老齡化是目前世界各國(guó)政府面臨的主要問題之一，中國(guó)的大城市早在20世紀(jì)90年代陸續(xù)走進(jìn)老齡社會(huì)，因此如何改善老年人的生活狀況，使老有所養(yǎng)、老有所用，已成為國(guó)家和地方政府的當(dāng)務(wù)之急。產(chǎn)的發(fā)展還處于很初級(jí)的階段。近兩年，大型開發(fā)商如萬科(論壇)、保利(論壇)等開始對(duì)老年住宅感興趣，扛起投石問路的“大旗”,全國(guó)布局，在上海、廣州等地試點(diǎn)。華潤(rùn)、首創(chuàng)等也多有提及關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。大型開發(fā)商前瞻性的舉措給中國(guó)的養(yǎng)老目已經(jīng)吸引了眾多企業(yè)的目光。只是，剛剛起步的中國(guó)“養(yǎng)老地產(chǎn)”面臨著許多問題，拿地開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)方式的探索、政策的支持力度等問題都是“養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展道路上的絆腳石。誰來填“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”蘊(yùn)含商機(jī)；養(yǎng)老地產(chǎn)盈利新增長(zhǎng)點(diǎn)：隨著中國(guó)逐步邁進(jìn)老齡化社會(huì)，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”讓人看到了商機(jī)。業(yè)內(nèi)人士分析，從供需方面來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的空間很大：2010盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7年至2050年，中國(guó)60歲以上的人口將由現(xiàn)在的12.3%上升到31.1%,到2015年的未來5年，中國(guó)老年人口將達(dá)2億，占總?cè)丝诘?5%。在廣州，60歲以上老人在2007年突破了100萬大關(guān)。面對(duì)住宅市場(chǎng)現(xiàn)“量?jī)r(jià)危機(jī)”、商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈、旅游地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)過高的現(xiàn)狀下，“養(yǎng)老地產(chǎn)”成為了開發(fā)商即將開墾的一片新價(jià)值洼地。中國(guó)正迎來“421家庭”時(shí)代，再過10年，第一代獨(dú)生子女的父母將退休，一對(duì)年輕夫婦要照顧兒女和四位老人，如果家中老人重病需要長(zhǎng)期護(hù)理，子女力不從心。有需求就有商機(jī)，此種家庭狀況將成為養(yǎng)老地產(chǎn)的寵大需求，蘊(yùn)含無限商機(jī)。另外，在剛結(jié)束的"房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之惑：求解有效性"的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第11屆年會(huì)上，有專家表示，養(yǎng)老地產(chǎn)至關(guān)重要。在尋求房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型道路上，關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)即是關(guān)注房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)被越來越多的開發(fā)商關(guān)注，這正成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為誘人的概念，這讓市場(chǎng)資本、地方政府，乃至慈善公益基金都為之興奮。在住宅和商業(yè)地產(chǎn)都遭到政策的攻擊的，養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⒊煞科笥略鲩L(zhǎng)點(diǎn)。為了大幅度提升盤山第三產(chǎn)業(yè)比重，綜合盤山縣的區(qū)位環(huán)境、結(jié)合我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)趨勢(shì)；為充分提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平，塑造環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)新亮點(diǎn)，促進(jìn)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)盤山服務(wù)業(yè)、養(yǎng)老福利業(yè)的現(xiàn)代化；盤山縣人民政府與深圳市商晟投資管理有限公司共謀盤錦養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方略，雙方經(jīng)過友好協(xié)商，已基本確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、土地價(jià)格和相關(guān)優(yōu)惠政策。共同達(dá)成盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告8建設(shè)一個(gè)入住開心、頤養(yǎng)舒心、侍奉盡心、子女放心的老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂的現(xiàn)代會(huì)所。項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2012年3月開工，于2013年9月竣工。1.3建設(shè)單位概況深圳市商晟投資管理有限公司成立于2010年，從事投資管理、咨詢業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍遍布國(guó)內(nèi)各大中城該公司緊緊抓住養(yǎng)老地產(chǎn)這一發(fā)展的契機(jī)，不斷在華北、東北、華北拓展投資范圍，為自己贏得了發(fā)展的有利地形和繼續(xù)發(fā)展的空間。本著開拓進(jìn)取、創(chuàng)新超越的經(jīng)營(yíng)理念；在經(jīng)過對(duì)地理位置、周邊環(huán)境、居民總體收入水平、人均消費(fèi)水平、老年人群體養(yǎng)老現(xiàn)狀、市場(chǎng)潛力等幾個(gè)方面進(jìn)行了詳實(shí)細(xì)致的調(diào)查與實(shí)地考證之后，擬在盤山縣開發(fā)建設(shè)頤康園老年會(huì)所。該公司以盤錦市經(jīng)濟(jì)背景、生態(tài)水城濕地為底蘊(yùn)、以盤錦未來市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、以品牌開發(fā)建設(shè)為龍頭，棲身于盤錦房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。該公司是一個(gè)實(shí)力雄厚、誠(chéng)實(shí)守信、積極上進(jìn)、公司堅(jiān)持"以人為本"的發(fā)展理念，力爭(zhēng)為老年群體創(chuàng)造一公司將秉承以往的優(yōu)良作風(fēng)，堅(jiān)持以人為本、創(chuàng)造精品、追求卓越、奉獻(xiàn)社會(huì)的經(jīng)營(yíng)理念，繼續(xù)為盤錦市的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。公司竭誠(chéng)與社會(huì)各界攜手并進(jìn)、共謀發(fā)展，同創(chuàng)美好未來。1.4編制依據(jù)與研究范圍盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告91.4.1編制依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50180-93);【房產(chǎn)】《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》(2007);《盤錦市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》;《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》GB50500—2003;《遼寧省建筑工程計(jì)價(jià)定額》(2008);《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)》方法與參數(shù)(第三版);盤山縣“頤康園老年會(huì)所”項(xiàng)目合作協(xié)議書。1.4.2研究范圍項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析、市場(chǎng)分析；建設(shè)條件分析、工程進(jìn)度安排；確定建設(shè)規(guī)模和總體功能、設(shè)計(jì)施工方案；消防、環(huán)保和衛(wèi)生方案；投資估算與資金籌措；財(cái)務(wù)效益分析，結(jié)論與建議。通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性的綜合評(píng)價(jià)，為政府有關(guān)部門審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性根據(jù)聯(lián)合國(guó)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的老年人口比例達(dá)到10%以上(60歲以上人口)或7%(65歲以上人口)時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)國(guó)人口老齡化態(tài)勢(shì)已非常嚴(yán)峻，2008年我國(guó)60歲以上的人口達(dá)到的比例將以年均3.4%的速度增長(zhǎng)。從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬人進(jìn)入老齡，到2020年老年人口將達(dá)2.48億。到2040年，我國(guó)60歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到4億，這意味著每4個(gè)人中就有1個(gè)老人。2.2傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn)模式遭遇困難：(1)生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長(zhǎng)。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個(gè)后代(2)死亡率的下降推動(dòng)平均期望壽命延長(zhǎng)?，F(xiàn)在中國(guó)人口的平均期望壽命男74歲，女76歲，已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平(75歲)。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時(shí)間逐步延長(zhǎng)；增多，家庭里會(huì)出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。另一方面，盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(3)21世紀(jì)將是老年人獨(dú)居的時(shí)代。1990年，中國(guó)老年人口中，有70%的人與子女同住。現(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長(zhǎng)到40%-50%,有的甚至達(dá)70%-80%,代際分離增加了尤其是對(duì)于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔(dān)長(zhǎng)期照料老人的責(zé)任。單獨(dú)依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料2.3國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施滿足不了需求中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以為“三無”老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會(huì)目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制，加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的，目前國(guó)內(nèi)常見的養(yǎng)老設(shè)施是一些規(guī)模較小的養(yǎng)老院、敬老院、護(hù)理院、老年公寓等。因在傳統(tǒng)意識(shí)里，只有“三無”老人才入住這些地方，再加上其服務(wù)單一、檔次較低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的罵名，由此造成各地普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)近年來，老年人口數(shù)量增長(zhǎng)加速，生活品質(zhì)要求日益提高，盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告這與國(guó)內(nèi)養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設(shè)施落后、服務(wù)水平低下的矛盾更加突出。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項(xiàng)目迫在眉睫!2.4政府鼓勵(lì)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)人口老齡化給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、文化等方面的發(fā)展帶來了深刻影響，養(yǎng)老問題成為擺在各級(jí)政府面前的突出問國(guó)家民政部提出養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復(fù)、2006年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改民辦公助、政府補(bǔ)貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵(lì)社會(huì)資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股等方式興辦養(yǎng)老服政府出臺(tái)的養(yǎng)老方面的政策為社會(huì)力量進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門較多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實(shí)難的問題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文。2.5養(yǎng)老地產(chǎn)—產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵媒體報(bào)道，2010年11月7日，民政部部長(zhǎng)李立國(guó)說，目前，城鄉(xiāng)空巢家庭超過老人家庭的50%,部分大中城市達(dá)到70%;農(nóng)村留守老人約4000萬，占農(nóng)村老年人口的37%,城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。根據(jù)民政部副部長(zhǎng)竇玉沛提供的數(shù)字，目前，中國(guó)共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)38060個(gè)，床位266.2萬張，收養(yǎng)各類人員210.9盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告萬人。但是竇玉沛分析說，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國(guó)老年人口的1.59%,不僅低于發(fā)達(dá)國(guó)家5%至7%的比例，也低于一些發(fā)展中國(guó)家2%至3%的水平。由于區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，既存在“一床難求”,也存在“床位閑置”現(xiàn)象。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無疑是相當(dāng)看好的。這從房企以及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)大力追捧養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀已經(jīng)十分清楚。全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會(huì)成立以來，很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)于委員會(huì)給予了很高的期望。期望對(duì)養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的研究上水平，改變養(yǎng)老目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，無疑是水平很低的產(chǎn)業(yè)，不論是養(yǎng)老床位數(shù)量還是養(yǎng)老人群的收入水平以及養(yǎng)老項(xiàng)目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。高端養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛，培養(yǎng)起缺乏政策支持也是一方面。對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。這對(duì)于急速發(fā)展的行業(yè)來說，政策支持的缺乏從拿地、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)階段開發(fā)建設(shè)企業(yè)都是一頭霧水。養(yǎng)老地產(chǎn)的前景時(shí)，分歧在于如何實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利。房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展高峰期僅僅不足五年，實(shí)力房企本身還是鳳毛麟角。對(duì)于囤地的看法我一直持異議也是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房企的資金實(shí)力還不足以選擇主動(dòng)囤地，開發(fā)過程的現(xiàn)金流增速才是國(guó)內(nèi)房企的最大訴求。這就影響了房企對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)選擇撒手很多著名的養(yǎng)老項(xiàng)目，養(yǎng)老公寓并不是項(xiàng)目的主體。原因當(dāng)而居家養(yǎng)老的概念目前還沒有根本改變，高端的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段。2.6適應(yīng)現(xiàn)代養(yǎng)老社會(huì)化的需要我國(guó)的老齡化問題越來越嚴(yán)重，特別是實(shí)施“4-2-1”(四個(gè)老人，兩個(gè)年輕人，一個(gè)小孩)政策以來，這樣的體制目前來看，導(dǎo)致的社會(huì)問題正在逐步嚴(yán)重，常常會(huì)有老年人沒人管，或者受到關(guān)照的程度越來越不夠，老年問題日益突出，“長(zhǎng)此以往的后研究老年人的住房和老年生活問題，讓老年人在后半生能夠生活的幸福美滿，從必要性來講，這是一個(gè)非常重要的課題?！奔彝ヰB(yǎng)老已不適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，時(shí)代呼喚養(yǎng)老社會(huì)化。老年會(huì)所這一模式，就為養(yǎng)老社會(huì)化事業(yè)提供了一個(gè)愛心的平臺(tái)，自然承擔(dān)起社會(huì)賦予的“托老養(yǎng)護(hù)”責(zé)任，滿足老年朋友物質(zhì)和精神的隨著改革開放的深入，各項(xiàng)改革已使政府無精力去承擔(dān)和管理這么多的社會(huì)具體性問題。在新的投資環(huán)境下，不失時(shí)機(jī)地引入民間投資和外商投資，創(chuàng)建并形成一定規(guī)?！白鹄橡B(yǎng)生、用心呵護(hù)”的老年養(yǎng)生會(huì)所，不光是新形勢(shì)下投資房地產(chǎn)、“休閑”盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告行業(yè)的新熱點(diǎn)，也是完善養(yǎng)老保障體系的新思路，具有非?，F(xiàn)實(shí)和深遠(yuǎn)的社會(huì)意義。國(guó)家于1996年頒布了《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》,提出了“五個(gè)老有”,即老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所2000年，國(guó)家再次發(fā)布了《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》。確定了“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充”的養(yǎng)老居住政策，同時(shí)提出建立“9073”的養(yǎng)老居住分配格局：即90%的老年人在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過家庭照顧養(yǎng)老；7%的老年人通過購買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老；3%的老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。辦好老齡化公益性福利事業(yè)，既體現(xiàn)了政府對(duì)老人的關(guān)懷，又體現(xiàn)了文明社會(huì)的養(yǎng)老環(huán)境，吸納了就業(yè)人員。盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目，起點(diǎn)高，社會(huì)效益好，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低，只要政府給予政策性支持，創(chuàng)辦公益性福利性老年養(yǎng)生會(huì)所既解決了未來老齡化社會(huì)養(yǎng)老問題，又符合尊老、敬老、養(yǎng)老的社會(huì)發(fā)展規(guī)律，是可行且有效的。盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目，符合盤錦市政府關(guān)于“著力解決改善民生的舉措，因此，該項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第三章市場(chǎng)分析中國(guó)正漸入老齡化社會(huì)，一個(gè)龐大的市場(chǎng)已經(jīng)悄然浮現(xiàn)?！暗?011年，中國(guó)老齡人口會(huì)達(dá)到13%;到2020年，中國(guó)的老齡人口將接近30%,來勢(shì)迅猛?！敝袊?guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)鄭衛(wèi)華預(yù)計(jì)，5～10年以后，中國(guó)會(huì)逐漸邁入老齡化社會(huì)。此刻，與“住”緊密相關(guān)的老年地產(chǎn)作為“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”中最誘人的一塊“大蛋糕”,正吸引著越來越多的資本覬覦爭(zhēng)食。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中注意到了中國(guó)人口的老齡化趨勢(shì)，將老年人作為目標(biāo)客戶，主動(dòng)將市場(chǎng)細(xì)分，針對(duì)老年人的特殊需求，開發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。老年住宅70年代初創(chuàng)于北歐，目前在發(fā)達(dá)國(guó)家已盛行，如美國(guó)、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模的老年住宅。從國(guó)外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會(huì)老齡化的先進(jìn)的國(guó)家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。我國(guó)已進(jìn)入老年型國(guó)家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。老年人口比例的逐漸上升和社會(huì)人口流動(dòng)性的加強(qiáng)，使得三代人共同生活的家庭漸漸成為過去。同時(shí)隨著社會(huì)安全福利和個(gè)人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要獨(dú)自生活，因此要求有獨(dú)立的盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告住房設(shè)施。據(jù)2009年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)的需求是5000萬億，現(xiàn)在提供的不到1000萬億，市場(chǎng)空間顯然非常大。一方面是巨大的市場(chǎng)需求，另一方面卻是地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重。而面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)這么個(gè)巨大的市場(chǎng)，很多地產(chǎn)商以6月17日，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2011年會(huì)發(fā)布了中國(guó)綠色養(yǎng)老住區(qū)聯(lián)合評(píng)估認(rèn)定體系。來自國(guó)家老齡委的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)老年人的消費(fèi)需求已超過1萬億元，2050年左右將達(dá)到5萬億元。巨大的養(yǎng)老需求以及供給的巨大缺口，催生出規(guī)?？涨暗摹般y發(fā)產(chǎn)業(yè)”。1、開發(fā)之惑什么是養(yǎng)老地產(chǎn)?目前市場(chǎng)上定位養(yǎng)老型的樓盤，主打的依然是產(chǎn)品，僅是在產(chǎn)品的市場(chǎng)細(xì)分上傾向于老年人居住。在相當(dāng)氣清新、居住成本較低”的概念上，不少近郊產(chǎn)品或旅游度假產(chǎn)品成為此類概念的主力承載者。但事實(shí)上，此類產(chǎn)品往往遠(yuǎn)離購物、醫(yī)療、大眾娛樂等基本配套，對(duì)于年老的購房者來說，根本無法實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標(biāo)。養(yǎng)老社區(qū)有很多種，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是國(guó)家投資，有的個(gè)而早在六年前，某開發(fā)商在浦東康橋打造了“親和源[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]老年公寓”社區(qū)，親和源是中國(guó)首家老年社盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告區(qū)，一期工程占地8.33公頃，10萬平方米建筑，老年公寓設(shè)838套居室，可供1600位左右的老人入住，采用無障礙化設(shè)計(jì)，以老年公寓、健康會(huì)所、老年護(hù)理院為老人提供“管家式”的服務(wù)。和源老年公寓的出現(xiàn)只是一個(gè)縮影。面對(duì)龐大的市場(chǎng)需求，老年2、模式破冰2010年12月27日，萬科正式宣布進(jìn)入老齡化住宅開發(fā)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。日前，萬科“活躍長(zhǎng)者之家”合作發(fā)展聯(lián)盟啟動(dòng)儀式正式產(chǎn)在‘十二五’還有很大發(fā)展，但到了‘十四五’時(shí)期，人口拐點(diǎn)到來的時(shí)候，住宅運(yùn)營(yíng)模式將發(fā)生重大變化?！迸c此同時(shí)，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、保利、華潤(rùn)等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)。泰康人壽、中國(guó)人壽等保險(xiǎn)紛紛啟動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，2009年保利年報(bào)以及2010年中報(bào)中，都有所提及。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運(yùn)營(yíng)等等低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)，也在其中被定義為保利未來老機(jī)構(gòu)都是“拼富”的地方，并不是真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。萬科現(xiàn)在打造的“活躍長(zhǎng)者之家”僅僅是養(yǎng)老地產(chǎn)中的一種形態(tài)，未來還有很多業(yè)態(tài)、很多種運(yùn)營(yíng)模式值得探索。有可能會(huì)在一些盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或租或售。3、盈利困境“老年公寓盈利模式是什么?歸根結(jié)底是給老年人提供一個(gè)坊，一個(gè)適老和宜老的社區(qū)，有園林，有活動(dòng)場(chǎng)所，有朋友聚會(huì)機(jī)構(gòu)要提供各種滿足老人需求的服務(wù)。因此養(yǎng)老地產(chǎn)的任務(wù)是兩二是運(yùn)營(yíng)和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民服務(wù)。中國(guó)目前在新弊端，缺乏許多相應(yīng)服務(wù)。同時(shí)，即使有限的服務(wù)，也普遍存在低質(zhì)量、相對(duì)費(fèi)用高的情況。目前明確屬性的養(yǎng)老地產(chǎn)，開發(fā)模式與普通商品房不同，其建設(shè)用地屬性為公共設(shè)施建設(shè)用地，使用年限50年，項(xiàng)目只有大產(chǎn)權(quán)證，每套房源并無小產(chǎn)權(quán)。在此情3.2養(yǎng)老地產(chǎn)—營(yíng)銷要點(diǎn)進(jìn)入21世紀(jì)，2006年初，中國(guó)60歲以上的老齡人口已達(dá)1.3億，到2009年已達(dá)1.58億。按照聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的老年盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告人為人口總數(shù)的十分之一時(shí)正式步入了老齡化社會(huì)。近年來我國(guó)也有一批地產(chǎn)精英陸續(xù)加入到養(yǎng)老地產(chǎn)方向上來，無疑給我國(guó)的養(yǎng)老行業(yè)帶了一個(gè)好頭，但是，作為一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案應(yīng)該注意以下幾個(gè)要點(diǎn)以確保項(xiàng)目銷售暢快。1、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目地點(diǎn)風(fēng)景要選好；2、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目交通路線要暢快、離城距離要適當(dāng)；3、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模要適當(dāng)；4、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目外觀形象要注意；5、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)的要索定；6、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目模式要選定；7、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目管理方式要體現(xiàn)特點(diǎn)；8、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要有前瞻性；9、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要主動(dòng)尋找目標(biāo)客戶；10、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目更要注重售后服務(wù)。3.3養(yǎng)老地產(chǎn)—國(guó)內(nèi)發(fā)展的困境在國(guó)內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)引起人們的注意，萬科對(duì)這類物業(yè)已經(jīng)研究了3至5年時(shí)間，可以預(yù)見的是，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展將是不可抗拒的必然趨勢(shì)。目前國(guó)內(nèi)的環(huán)境還未達(dá)到支持養(yǎng)老地產(chǎn)全速發(fā)展的程度，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展尚存以下困境：1、政策優(yōu)惠無保障由于養(yǎng)老地產(chǎn)的帶有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，所以政府的政策扶持對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要，也是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者首要考慮的問題之一。盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一般來說，政府會(huì)在稅收減免、土地取得、貸款政策等方面給投資者提供政策上的優(yōu)惠，但在中國(guó)，各級(jí)政府出臺(tái)的優(yōu)惠政策都是針對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言的，還沒有任何具體政策表示可以對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程提供優(yōu)惠，如在用地政策上，只有非營(yíng)利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可采用劃拔或協(xié)議出讓的方式供地，這種無保障的政策是養(yǎng)老地產(chǎn)投資者首先要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。2、新興市場(chǎng)不穩(wěn)定養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個(gè)新興的市場(chǎng)自然要面對(duì)新興市場(chǎng)所要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。由于人們多對(duì)這一產(chǎn)業(yè)還不熟悉，所以可能需要一個(gè)適應(yīng)期，再加上老年人風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)很強(qiáng)、行事謹(jǐn)慎等原因，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者可能出現(xiàn)面對(duì)著巨大的消費(fèi)群體卻賣不出房子的風(fēng)3、投資額高養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)群體的特殊性要求投資者在建造老年社區(qū)時(shí)，要投入比普通住宅項(xiàng)目更多的資金。如養(yǎng)老地產(chǎn)社區(qū)的無障礙通道、慢速電梯等方面的成本比普通商品住宅社區(qū)要高30%-50%。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在配套方面的投入很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動(dòng)中心、商業(yè)購物中心等大量的醫(yī)護(hù)及配套設(shè)施設(shè)備，對(duì)企4、回收期長(zhǎng)的形式，但在中國(guó)目前尚未有成功案例。目前國(guó)內(nèi)有幾個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將開發(fā)的住宅向老年人出售使用權(quán)，老年人去世后，房屋盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告使用權(quán)可轉(zhuǎn)給親友，但使用期限到期后開發(fā)商會(huì)收回，實(shí)踐證明這種出售使用權(quán)的方式并不成功。目前我國(guó)老年人更青睞于租賃或購買(所有權(quán))的方式入住養(yǎng)老地產(chǎn)，因養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施較多，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需要投資者進(jìn)行一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)才可以收回投資，這種長(zhǎng)時(shí)間的占用資金一方面增加了機(jī)會(huì)成本，另一方面也在無形中擴(kuò)大了投資者的風(fēng)險(xiǎn)。5、后期物業(yè)管理要求高養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務(wù)，包括為老年人提供管家式服務(wù)、醫(yī)護(hù)服務(wù)、保健服務(wù)、活動(dòng)組織、日常課程、特殊飲食護(hù)理服務(wù)等，這些服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說是有心無力。由于以上困難的存在，雖然目前很多房地產(chǎn)公司在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，但介入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商很少。3.4蘊(yùn)藏市場(chǎng)巨大，前景廣闊目前，全世界60歲以上老年人口總數(shù)已達(dá)6億，有60多個(gè)國(guó)家的老年人口達(dá)到或超過人口總數(shù)的10%,進(jìn)入了人口老齡化社會(huì)行列。人口老齡化的迅速發(fā)展，引起了聯(lián)合國(guó)及世界各國(guó)政府的重視和關(guān)注。世界性的人口老齡化是“歷史上未曾出現(xiàn)的社會(huì)現(xiàn)象”。按照聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，65歲以上的人口比率超過總?cè)丝诘?%,就被稱為老齡化社會(huì)，而超過了14%就被稱為老齡社會(huì)。根據(jù)有關(guān)資料顯示從老齡化社會(huì)進(jìn)入老齡社會(huì)，法國(guó)用了115年，英國(guó)用了47年，德國(guó)用了40年，而日本只用了24年。我國(guó)的情況則盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告與日本相似，當(dāng)中國(guó)的第一代嬰兒潮在2015年左右進(jìn)入老年期時(shí)，人口已經(jīng)達(dá)到1.5億，占全國(guó)總?cè)丝诘?1%。預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)老年人口將達(dá)到4.2億，占總?cè)丝诮?5%,將是德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)、意大利和日本5國(guó)人口的總和。根據(jù)相關(guān)研究資料顯示發(fā)達(dá)國(guó)家一般約6%的老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)景堪憂，但也帶來巨大商機(jī)，發(fā)展前景被廣泛看好。如何切實(shí)解決好老齡人老有所養(yǎng)、確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在政府面前的大問題。如果這些人不能在醫(yī)療、生活、服務(wù)地構(gòu)建。民經(jīng)濟(jì)總值至少增量10%,我國(guó)現(xiàn)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值大約是20萬億到22萬億之間，那就是增加2萬億GDP。養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中很重要的一環(huán)，為養(yǎng)老提供最基本的空間。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)蘊(yùn)藏巨大市場(chǎng)商機(jī)，前景廣闊，2010年我國(guó)養(yǎng)老年市場(chǎng)需求將達(dá)到1萬億，但每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足500億元。尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面，全國(guó)才剛剛起步，其長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益不容忽視。有關(guān)專家預(yù)測(cè)，到2025年，中國(guó)老齡人口將增加到2.8億，占全國(guó)總?cè)丝诘?2.1%。2050年，將增加到4億老人，60歲以上盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的老人占人口27%的比例。特別是80歲以上的高齡老人和失能老人年均100萬的增長(zhǎng)速度，每四個(gè)人中將有一個(gè)老人，并以每年3%左右的速度增長(zhǎng)的趨向。這些都說明：老齡化社會(huì)已是21世紀(jì)最現(xiàn)實(shí)的趨勢(shì)問題。對(duì)老年人的生活照料、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老需求日趨旺盛。社會(huì)迫切需要為隨著改革開放的深入，未來的社會(huì)福利事業(yè)將會(huì)形成以國(guó)家興辦的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為示范，其他多種所有制形式的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為骨干，社區(qū)福利服務(wù)為依托的社會(huì)福利服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，社會(huì)福利事業(yè)的投資主體將實(shí)現(xiàn)多元化，未來的社會(huì)福利事業(yè)、養(yǎng)老保醫(yī)療保險(xiǎn)等國(guó)家政策都需要有一個(gè)配套的服務(wù)管理機(jī)構(gòu)來完善政策的延續(xù)性和落實(shí)性，老年會(huì)所就是根據(jù)此背景建設(shè)的私營(yíng)管理新模式。黨的十七大《報(bào)告》在“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)創(chuàng)新多元化的城市養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做出切實(shí)可行的行動(dòng)。盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目，以其獨(dú)特新穎的大家不因生活協(xié)調(diào)不好而煩惱；不因喪偶失伴而傷感，不因孤寂無助而困惑；為子女們投身事業(yè)解除了牽掛負(fù)累，而且解決了政府無法解決的高齡之困；還可以活躍和豐富老年人的生活，使其老有盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3.5盤錦市總體環(huán)境分析3.5.1人口及養(yǎng)老環(huán)境分析2010年末全市總戶數(shù)46.66萬戶，戶籍總?cè)丝?30.0萬人，比上年末增加0.85萬人。全年城市居民人均可支配收入18563元，比上年增長(zhǎng)8.9%;城市居民家庭人均消費(fèi)支出13486元，比上年增長(zhǎng)6.8%,恩格爾系數(shù)為31.45%。全年農(nóng)村居民人均純收入8479元，比上年增長(zhǎng)10.1%;農(nóng)村居民家庭人均消費(fèi)支出4604.4元，比上年增長(zhǎng)3.0%,農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為43.8%。2010年年末全市參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)50.7萬人，其中，職工35.2萬人，離退休人員15.4萬人。全市參加基本醫(yī)療保險(xiǎn)人數(shù)58.3萬人。2010年末全市城鎮(zhèn)福利院5個(gè)，擁有床位654張，收養(yǎng)408人；全市農(nóng)村集體敬老院27個(gè)，擁有床位2386張，收養(yǎng)1661人。3.5.2房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。全年全社會(huì)建筑業(yè)增加值38.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)29.9%。全市具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值159.1億元，竣工產(chǎn)值81.3億元，房屋施工面積227.9萬平方米，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率21.6萬元/人，增長(zhǎng)10.4%。2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資57.3億元，比上年增長(zhǎng)40.8%。其中，商品住宅投資47.5億元，增長(zhǎng)57.8%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資7.4億元，增長(zhǎng)68.2%。全年商品房施工面積298.6萬平方米，比上年增長(zhǎng)18.6%;竣工面積149.5萬平方米，增長(zhǎng)43.3%;銷售面積153.9盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告萬平方米，增長(zhǎng)55.4%,其中，現(xiàn)房銷售面積70.2萬平方米，增長(zhǎng)28.8%;商品房銷售額50.5億元，比上年增長(zhǎng)70%,其中，住宅銷售額47億元，所占比重為93.1%,其中，現(xiàn)房銷售額23.8億元，增長(zhǎng)35.2%。年末商品房空置面積4.1萬平方米，比上年末下降58.6%。3.5.3盤錦市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)(1)雙臺(tái)子區(qū)：2005年平均價(jià)格1467元/m2,較上年度漲幅20.75%。2006年平均價(jià)格1725元/m2,較上年度漲幅17.59%。2007年平均價(jià)格2200元/m2,較上年度漲幅27.53%。2008年平均價(jià)格2800元/m2,較上年度漲幅27.27%。2009～2010年平均價(jià)格3500元/m2。(2)興隆臺(tái)區(qū)：2005年平均價(jià)格2051元/m2,較上年度漲幅4.69%。2006年平均價(jià)格2285元/m2,較上年度漲幅11.41%。2007年平均價(jià)格2800元/m2,較上年度漲幅22.53%。2008年平均價(jià)格3200元/m2,較上年度漲幅14.28%。2009～2010年平均價(jià)格為3500元/m2。3.5.4目標(biāo)市場(chǎng)選擇(1)“4-2-1”家庭(四個(gè)老人，兩個(gè)年輕人，一個(gè)小孩)的老年人；(2)現(xiàn)金儲(chǔ)蓄在50萬元以上的家庭；盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(3)3口家庭、中青年白領(lǐng)階層；(4)房地產(chǎn)、商業(yè)投資者。3.4.5市場(chǎng)定位以盤錦市的三口家庭、中青年白領(lǐng)階層、現(xiàn)金儲(chǔ)蓄在50萬元以上的家庭、商業(yè)投資者和“4-2-1”家庭的老年人為銷售對(duì)象，將該會(huì)所打造成為引領(lǐng)健康、時(shí)尚、自由、現(xiàn)代生活的健康形象。同時(shí)以優(yōu)良的配套設(shè)施，絕佳的地理位置，使該會(huì)所成為養(yǎng)老社會(huì)化事業(yè)的經(jīng)典，吸引盤錦市有一定經(jīng)濟(jì)條件的老年人、三口家庭、中青年白領(lǐng)階層及房地產(chǎn)、商業(yè)投資者的目光。具體講有以下價(jià)值點(diǎn)：(1)老年會(huì)所成為活躍和豐富老年人的晚年生活，使其老有所學(xué)、老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂的幸福樂園。(2)時(shí)尚。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、網(wǎng)上銀行、證券、購物，e時(shí)代時(shí)尚生活方式，都可以在會(huì)所內(nèi)輕松實(shí)現(xiàn)，真正做到SOHO式家庭辦公；3.5.6營(yíng)銷推廣策略(1)項(xiàng)目的銷售渠道為自主銷售，通過企業(yè)內(nèi)、外部培訓(xùn)，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力，提高銷售人員的能力和水平，使項(xiàng)目的營(yíng)銷工作有杰出表現(xiàn)。依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和銷售費(fèi)用計(jì)劃，不同時(shí)期選擇不同媒體組合運(yùn)用。(2)實(shí)施概念營(yíng)銷，營(yíng)銷各類別墅概念和該項(xiàng)目的品牌形象。(3)由于該項(xiàng)目地處辦公、生活區(qū)，且周邊自然環(huán)境好，租商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的需求量大，因而建議在項(xiàng)目推廣初期將商業(yè)、房地產(chǎn)投資者作為首攻的目標(biāo)市場(chǎng)。(4)各類別墅的營(yíng)銷推廣應(yīng)采取有針對(duì)性的促銷宣傳手段，選擇針對(duì)各階層不同偏好的媒體，并針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)展開勸說投資的宣傳，避免大規(guī)模無效的促銷。盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第四章項(xiàng)目規(guī)劃4.1.1自然概況【地理區(qū)位】盤山縣隸屬于遼寧省盤錦市，位于盤錦市的北部，遼河下游，渤海之濱。東與臺(tái)安縣、海城市隔河相望，南與盤錦市區(qū)、大洼縣毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤。位于東【地貌地質(zhì)】盤山縣地勢(shì)，西北和東北高，逐漸向西南傾斜。平均海拔2-5米，最高18.2米，最低0.3米。中、南部較低，呈槽狀地形，境內(nèi)低洼平坦，多水無山，屬下遼河沖積平原，平原地貌是河流長(zhǎng)期沉積的結(jié)果。境內(nèi)除平原外，還有少量的沙包、泡子、崗子等。盤山縣地質(zhì)構(gòu)造位于新華夏系第二區(qū)型沉降帶內(nèi)，從地殼結(jié)構(gòu)來看，是遼東臺(tái)背斜的次一級(jí)構(gòu)造單元遼河臺(tái)凹；從大地構(gòu)造來看，則是中朝地臺(tái)上的二級(jí)構(gòu)造單元下遼河凹陷。該區(qū)在全國(guó)地震區(qū)劃帶上屬華北地震區(qū)都城一廬江深斷裂地震帶，其地震設(shè)防基本裂度為7度?！練夂蛱攸c(diǎn)】盤山縣地處北溫帶，屬大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。雨熱同季，干冷同期。光照充足，無霜期為172天。年平均氣溫8.3主要集中在5-8月份。暴雨多發(fā)時(shí)段為7月中旬至8月上旬，高峰值為7月下旬。冬季多西北風(fēng)，平均風(fēng)速2.8m/S;春夏季多南風(fēng)和盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告西南風(fēng)。平均風(fēng)速3.0m/s,四月份風(fēng)速最大，可達(dá)6.1m/S。4.1.2項(xiàng)目選址本項(xiàng)目選址在盤山新縣城府前大道與外環(huán)路處交匯處西北角。東邊是盤山縣政府所在地，是盤山縣政治、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心。項(xiàng)目建成后該會(huì)所將成為盤錦市城鄉(xiāng)老年人安度晚年的樂園。4.1.3基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)縣城基礎(chǔ)設(shè)施投資全面鋪開，投資8200萬元主要用于曙光路、府東北路北段、跨溝盤運(yùn)河橋、溝盤運(yùn)河景觀帶等建設(shè)；投資1.5億元用于污水處理廠及供電、供暖、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；詳見下圖盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4.1.4土地利用現(xiàn)狀會(huì)所規(guī)劃用地面積172畝(114667m2),地勢(shì)平坦，用地類別主要為現(xiàn)狀為商住用地，使用年限為50～70年。4.1.5道路交通現(xiàn)狀國(guó)道305是盤山新縣城對(duì)外交通聯(lián)系的主要道路，用地范圍內(nèi)的現(xiàn)狀道路為新縣城府前大道與外環(huán)路交匯處。4.1.6現(xiàn)狀綜合評(píng)價(jià)會(huì)所地處盤山縣政治、經(jīng)濟(jì)和文化活動(dòng)的中心，周邊商業(yè)氛圍濃郁、交通條件便利，有著明顯的位優(yōu)勢(shì)，是建設(shè)民生安居工程、老年會(huì)所的宜居首選。4.1.7外部配套條件該項(xiàng)目周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通，即通道路、上水、下水、電、煤氣、暖氣和通訊設(shè)施，所以，項(xiàng)目所需的外部配套條件已具備。優(yōu)勢(shì)分析：(1)良好的政策與機(jī)遇；(2)便利的對(duì)外交通條件；(3)商業(yè)氛圍濃郁；(3)地勢(shì)平坦，易于開發(fā)建設(shè)。4.2規(guī)劃依據(jù)、原則與建設(shè)規(guī)模4.2.1規(guī)劃依據(jù)《城市規(guī)劃編制辦法》建設(shè)部(2006年4月1日);城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告《盤山縣總體規(guī)劃》(2010-2020);4.2.2規(guī)劃原則(2)會(huì)所的規(guī)劃結(jié)合城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，做到經(jīng)濟(jì)效益、社(3)會(huì)所按照社會(huì)化服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、合理布局的原則完(4)會(huì)所以人為本，強(qiáng)化生態(tài)意識(shí)，美化會(huì)所景觀，創(chuàng)建人4.2.3建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目占地面積114667m2,總建筑面積97290m2,其中，道路面積17200m2;景點(diǎn)綠化面積63537m2。該項(xiàng)目分為老年會(huì)所居住區(qū)和商品住宅區(qū)一、老年會(huì)所中心配套工程、公用設(shè)施、綠化景觀、道路配套的現(xiàn)代化會(huì)所。項(xiàng)目占地82867m2,總建筑面積38100m2。1、獨(dú)棟別墅：30棟/2層、420m2/棟、建筑面積10500m2;2、雙拼別墅：20棟/2層、720m2/棟、建筑面積11200m2;3、合院別墅：4棟/2套/2層、每棟900m2、3600m2/2套；4、康體中心：4500m2/1棟/2層；盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二、商業(yè)區(qū)為方便老年會(huì)所起居生活，規(guī)劃商業(yè)區(qū)占地面積45畝/30000m2,建筑面積54300m2。1、商住開發(fā)：8棟/5層(地下一層)、6000m2/棟、建筑面積地下層為車庫和倉庫為9600m2,其余38400m2為住宅。2、商網(wǎng)開發(fā)：6棟2層、1050m2/棟、建筑面積6300m2。園區(qū)形成“供水、供電、供熱、供氣”一體化，形成公用工程 "島"。以高效率、低成本向用戶提供可靠的電力通訊、生活用水、污水集約排放、轉(zhuǎn)供送熱、等服務(wù)項(xiàng)日，實(shí)現(xiàn)集約化管理。本項(xiàng)目規(guī)劃物業(yè)的服務(wù)系統(tǒng)，其中包括：熱力站、污水泵房、變配電間、供水泵房、物業(yè)管理及維修。規(guī)劃占地1800m2/2.7畝，物業(yè)用房：1棟/3層；建筑面積18904.3規(guī)劃用地(各項(xiàng)指標(biāo)見下表)表4-1規(guī)劃用地及各項(xiàng)指標(biāo)匯總表指標(biāo)用地性質(zhì)使用年限(年)占地面積建筑面積容積率構(gòu)物占地面積/m2綠化景點(diǎn)道路%%商業(yè)用地5會(huì)所用地物業(yè)用地4.3.1商業(yè)用地盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)用地總面積為30000m2,占規(guī)劃總用地的26.16%,商業(yè)用地的規(guī)劃集中體現(xiàn)“集中性”和“關(guān)聯(lián)性”的原則，根據(jù)整個(gè)園區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，每個(gè)地塊都保持了比較均等的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。4.3.2住宅用地規(guī)劃范圍內(nèi)的住宅用地面積為82867m2,占規(guī)劃總用地的72.27%,靠近府前大道和西側(cè)路。4.3.3物業(yè)用地規(guī)劃用地面積為1800m2,占規(guī)劃總用地的1.57%,靠近府前大道和西側(cè)路。4.3.3景點(diǎn)綠化用地1、規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)景點(diǎn)綠化用地：以住宅樓的間距綠化景點(diǎn)為主，以路邊綠化隔離帶為附，綠化綠化景點(diǎn)面積為12750m2,占商業(yè)用地規(guī)劃面積的42.5%。2、規(guī)劃范圍內(nèi)的住宅景點(diǎn)綠化用地：以住宅樓的間距綠化景點(diǎn)為主，以路邊綠化隔離帶為附，綠地面積為49887m2,占住宅用地規(guī)劃面積和60%。3、規(guī)劃范圍內(nèi)的物業(yè)景點(diǎn)綠化用地：以物業(yè)樓的周邊綠化景點(diǎn)為主，以路邊綠化隔離帶為附，綠地面積為900m2,占物業(yè)用地規(guī)劃面積和50%。景點(diǎn)綠化總面積63537m2,占總占地面積的55%。4.3.4道路用地規(guī)劃范圍內(nèi)的道路用地為17200m2,占規(guī)劃總用地的15%。盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4.4道路交通規(guī)劃4.4.1對(duì)外交通會(huì)所主要依靠府前大道和東側(cè)路作為對(duì)外交通聯(lián)系道路。4.4.2道路網(wǎng)規(guī)劃網(wǎng)為主要特征的網(wǎng)絡(luò)骨架，形成有效、便捷、明確的交通系統(tǒng)。規(guī)劃道路用地占地17200m2,占規(guī)劃總用地的15%。會(huì)所道路均為瀝青砼路面。A.進(jìn)會(huì)所主干路：會(huì)所環(huán)路道路紅線寬為12m;4.5綠地規(guī)劃盤山縣“頤康園老年會(huì)所”系統(tǒng)規(guī)劃體現(xiàn)“點(diǎn)、線、面”三個(gè)層次相結(jié)合的概念，注重路邊綠化與樓距空間相銜接，形成以“綠、路”為一體的綠化網(wǎng)絡(luò)。會(huì)所的綠化系統(tǒng)主要由路邊綠地和綠化景點(diǎn)構(gòu)成，注重會(huì)所的生態(tài)環(huán)境建設(shè)。4.6空間景觀規(guī)劃按照創(chuàng)造格局清晰會(huì)所景觀秩序與視覺聯(lián)系，保證空間界面的連續(xù)變化，注意內(nèi)外空間的交融和滲透等景觀設(shè)計(jì)原則，由標(biāo)志、節(jié)點(diǎn)、界面、區(qū)域、視線廊道等構(gòu)成的景觀體系。(1)景觀軸線：結(jié)合會(huì)所的道路規(guī)劃網(wǎng)，以及會(huì)所的樓群結(jié)構(gòu)，將結(jié)構(gòu)體系的“主軸線”構(gòu)筑成整個(gè)會(huì)所的景觀主軸線，創(chuàng)盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告造連續(xù)不斷的景觀效應(yīng)。置多個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，同時(shí)成為每一種樓群的形象代表。開敞空間。營(yíng)造人性化的游憩休閑環(huán)境。4.7土地使用強(qiáng)度控制土地使用強(qiáng)度得控制主要包括用地面積、容積率、建筑密度和綠地率等。(1)用地面積本項(xiàng)目規(guī)劃占地114667m2,總建筑面積94290m2,綠地面積63537m2;道路面積17200m2。(2)容積率容積率；商業(yè)開發(fā)：1.81;老年會(huì)所：0.46;物業(yè)：1.05;(3)建筑密度建筑密度；商業(yè)開發(fā)：42.5%;老年會(huì)所：25%;物業(yè)：35%;建筑密度綜合指標(biāo)：30%,符合相關(guān)強(qiáng)度控制標(biāo)準(zhǔn)。(4)綠地率綠地率：55%;>30%,符合相關(guān)強(qiáng)度控制標(biāo)準(zhǔn)。4.8會(huì)所具備的各種功能套符合本人的營(yíng)養(yǎng)、養(yǎng)生實(shí)施計(jì)劃，并有保健醫(yī)生全程呵護(hù)實(shí)施。盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(二)醫(yī)療服務(wù)：由會(huì)所康復(fù)醫(yī)療專家定期為老人進(jìn)行健康查體、咨詢，根據(jù)自身健康狀況制定康復(fù)保健計(jì)劃，建立健康檔案，由保健醫(yī)生及護(hù)理員具體實(shí)施。(三)體育健身服務(wù)：設(shè)置游泳館；乒乓球、羽羽毛球館，供域內(nèi)愛好者、親友、游客提供健身活動(dòng)。(四)文化健身服務(wù)：會(huì)所具有功能齊全的老年康體中心，設(shè)有健身房、門球場(chǎng)、臺(tái)球房、圖書室、棋牌室、多媒體室、戲劇苑等，免費(fèi)提供拳術(shù)、劍術(shù)、門球、微機(jī)等學(xué)習(xí)。根據(jù)中醫(yī)學(xué)的“四時(shí)養(yǎng)生論”定期組織老人外出游覽。(五)生活服務(wù)：由專職護(hù)理人員為老人打水、分餐，整理床上用品，對(duì)活動(dòng)困難和生活不能自理的老人根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行特殊護(hù)理。(六)專業(yè)護(hù)理服務(wù)：會(huì)所配備大批的專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理員為老人實(shí)行24小時(shí)專業(yè)護(hù)理服務(wù)。每個(gè)房間設(shè)有緊急呼叫系統(tǒng)，養(yǎng)老護(hù)理員可隨時(shí)到房間為老人服務(wù)。盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第五章項(xiàng)目實(shí)施方案5.1會(huì)所地址及建設(shè)條件5.1.1地址自然地理概況盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目選址在盤山新縣城府前大道與外環(huán)路交匯處西北角。現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，用地類別為現(xiàn)狀商住開發(fā)用地。5.1.2氣象資料(1)氣溫：平均氣溫8.3℃夏季最高平均氣溫28.2℃冬季最低平均氣溫-15.7℃極端最高所溫35.2℃(2)風(fēng)向、主導(dǎo)風(fēng)向：冬季東北北(NNE)風(fēng)速：最大(地面上10m處10min統(tǒng)計(jì)數(shù)字)25.7m/s(3)降雨量：一次暴雨持續(xù)降雨量3天236.4mm盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5分鐘最大降雨量13mm10分鐘最大降雨量22.8mm(4)降雪量：最大降雪厚度150mm(5)濕度：年最熱月份平均相對(duì)濕度82%年最冷月份平均相對(duì)濕度54%年平均相對(duì)濕度70.5%(6)氣壓：年平均大氣壓1016.22毫巴最大氣壓1046.20毫巴最低氣壓983.30毫巴5.1.3工程水文地質(zhì)資料根據(jù)當(dāng)?shù)厮牡刭|(zhì)資料記載，土壤結(jié)構(gòu)為亞粘土、黃土和粉砂層，地耐力為110～130Mpa,海拔標(biāo)高為3.3～3.9m。5.2標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告《公路地面工程工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及國(guó)家強(qiáng)制性條文》;《城市園林綠化工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》CJJ/T82—99《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50204—2002。5.3總圖布置根據(jù)該項(xiàng)目的建設(shè)條件，結(jié)合環(huán)保、衛(wèi)生、安全、消防運(yùn)輸及施工安裝等要求，進(jìn)行合理的總平面布置，并使其符合總體規(guī)劃的要求，總平面在保證安全距離的同時(shí)，力求緊湊，以節(jié)省用地和投資。重視經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。豎向布置與總平面布置結(jié)合考慮，場(chǎng)地標(biāo)高符合建設(shè)的要求，為老年人住宿、休閑、娛樂、康體和會(huì)所管理創(chuàng)造良好的條件。滿足會(huì)所道路運(yùn)輸和人流疏散的要求。建筑構(gòu)物及場(chǎng)地標(biāo)高和坡度要求既要有利于排水，又不受雨水沖刷，對(duì)自然地形加以充分利用和合理改造，以減少土石方量。建筑設(shè)計(jì)符合時(shí)代建筑風(fēng)格、具有鮮明的的品牌象征力和內(nèi)涵潛力。從建筑形態(tài)、外部形象、建筑材料的選用和顏色的搭配體現(xiàn)品牌特點(diǎn)。5.4工程設(shè)計(jì)5.4.1建筑內(nèi)容見4.2.3。5.4.2建筑設(shè)計(jì)該項(xiàng)目嚴(yán)格遵照國(guó)家頒布的現(xiàn)行相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及盤錦市有關(guān)城市規(guī)劃，消防、交通要求，并按照設(shè)計(jì)任務(wù)書所確定的條件進(jìn)行設(shè)計(jì)。盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個(gè)造型大方得體、簡(jiǎn)潔具有時(shí)代氣息的現(xiàn)代建筑新形象。本工程為一類建筑，耐火等級(jí)為二級(jí)，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，局部屋面采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，抗震設(shè)計(jì)烈度為七度。5.4.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、商住宅及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)(1)商住宅：8棟/5層(地下1層);每棟6000m2;建筑面積48000m2。地下層為車庫和倉庫約9600m2,其余38400m2為住宅。 歐式建筑、框架結(jié)構(gòu)。1層層高4.2m,地下層、2～4層層高3.5。樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。墻體采用空心磚砌筑。內(nèi)墻仿瓷、外墻瓷磚掛面、水泥麻灰地面，進(jìn)戶門為防盜門、內(nèi)門為裝飾木門，塑鋼窗。其余為用戶自行裝飾。(2)商網(wǎng)：在商住樓兩側(cè)布置商網(wǎng)，6棟/2層；1050m2/棟；建筑面積6300m2。歐式建筑、框架結(jié)構(gòu)、層高均為3.9m,樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。墻體采用空心磚砌筑。內(nèi)墻仿瓷、外墻瓷磚掛面、瓷磚地面，進(jìn)戶門為卷簾門、內(nèi)門為裝飾木門，塑鋼窗。選用節(jié)能燈具和潔具。2、老年人康體中心(2)雙拼別墅：20棟/2層；每棟720m2;建筑面積14400m2。(3)合院別墅：4棟/2套/2層；每棟900m2;3600m2/2套。盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(4)康體中心：2層/1棟；建筑面積4500m2。(5)球館、游泳館：?jiǎn)螌印?000m2/1棟。以上均為歐式建筑、層高4.2/3.5m,框架結(jié)構(gòu)，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，屋頂采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，墻體采用空心磚砌筑。內(nèi)墻面為乳膠漆、前墻面為陶瓷面磚、其余三面為彩涂料，塑鋼窗、歐式裝飾門，不銹鋼樓梯扶手，理石地面。3、物業(yè)樓42×15m、3層、主體采用框架結(jié)構(gòu)、建筑面積1890m2。1層層高4.2m、2～3層層高3.5m,樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，屋頂采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，墻體采用空心磚砌筑。內(nèi)墻面為乳膠漆、前墻面為陶瓷面磚、其余三面為彩涂料，塑鋼窗、歐式裝飾門，不銹鋼樓梯扶手，理石地面。5.4.4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基本參數(shù)：1、使用年限：本工程在正常維護(hù)情況下的設(shè)計(jì)使用年限為2、安全等級(jí)：本工程結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)3、設(shè)防類別：本工程的抗震設(shè)防類別為乙類；5、抗震設(shè)防：本工程的抗震設(shè)防烈度為6度。設(shè)計(jì)地震分組為第二組，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.05g。結(jié)構(gòu)的阻尼比取0.05。據(jù)建筑抗震設(shè)防類別調(diào)整后用于結(jié)構(gòu)抗震驗(yàn)算的烈度為6度；按建筑抗震設(shè)防類別及場(chǎng)地類別調(diào)整后確定抗震等級(jí)的烈度7度。盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6、抗震等級(jí)：本工程框架一剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)二級(jí)；7、本工程框架采用平法配筋方式。5.5公用工程5.5.1給水系統(tǒng)供水現(xiàn)狀：盤山縣“頤康園老年會(huì)所”給水系統(tǒng)來自新縣城供水管網(wǎng)，給水經(jīng)DN150管道接入會(huì)所給水管網(wǎng)，要求供水壓力0.45MPa,保證不間斷用水。建設(shè)方案：本項(xiàng)目用水消耗指標(biāo)執(zhí)行《城市居民生活用水量標(biāo)準(zhǔn)》本項(xiàng)目用水標(biāo)準(zhǔn)采用一區(qū)B類標(biāo)準(zhǔn)104L/d.人；393L/d.戶；時(shí)變化系數(shù)：1.50根據(jù)上述參數(shù)資料，“頤康園老年會(huì)所”最高日用水量為240m3/d;小時(shí)最高用水量為30m3/h。由新縣城供水管網(wǎng)接兩條DN100管線供水，當(dāng)其中一路管線發(fā)生事故時(shí)，另路管線仍能供給會(huì)所的用水。管網(wǎng)采用環(huán)狀和枝狀相結(jié)合的方式布置。5.5.2排水工程規(guī)劃5.5.2.1規(guī)劃依據(jù)與排水體制1、規(guī)劃依據(jù)《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范(GB50318—2000)》;規(guī)劃區(qū)規(guī)劃標(biāo)高及用地布局要求；2、排水體制由于新縣城對(duì)污水和雨水排放實(shí)行分流制，因此，該會(huì)所亦采取雨水、污水分流排放體制。5.5.2.2污水工程會(huì)所內(nèi)生活污水的排放率不超過用水量的80%,污水最大排放量為192m3/d。生活污水經(jīng)市政污水管網(wǎng)排入污水處理廠。5.5.2.3雨水工程雨水管渠設(shè)計(jì)流量公式：式中：重現(xiàn)期(年)P=1,徑流系數(shù)φ=0.45,匯水面積(公頃)F2.系統(tǒng)布置雨水管道沿道路布置坡度≥1‰,由各主干路布置雨水干管匯盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告集各匯水面積的雨水，根據(jù)該區(qū)地形高差，設(shè)置雨水排放口，最5.5.3電力工程《城市電力規(guī)劃規(guī)范(GB/50293—1999)》;《城市道路照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》;《新縣城總體規(guī)劃》。5.5.3.2用電負(fù)荷整流鎘鎳電池組，作分合閘直流操作電源。采用電磁操作。過負(fù)荷保護(hù)?？紤]同時(shí)系數(shù)0.7,應(yīng)為1.09MW(詳見表)。表4-2會(huì)所用電負(fù)荷預(yù)測(cè)表用地名稱建筑面積(m2)綜合用電指標(biāo)：W/m2用電量(MW)商網(wǎng)車庫住宅區(qū)康體中心、游泳球館物業(yè)樓道路、景點(diǎn)亮化乘同時(shí)系數(shù)0.75.5.3.3系統(tǒng)布置盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)規(guī)劃建設(shè)變電所1座，為商業(yè)、住宅區(qū)供電。該區(qū)內(nèi)電力線以地埋方式敷設(shè)。5.5.4道路照明《城市道路照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》的有關(guān)要求。會(huì)所道路照明設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)道路性質(zhì)、夜間人流車輛集散活動(dòng)頻率、路面鋪裝材料以及綠化布置等情況，分別采用雙側(cè)對(duì)稱布燈、周邊式布燈等常規(guī)照明或高桿燈照明。廣場(chǎng)通道、出入口與人群集中活動(dòng)區(qū)的照明水平及均勻度應(yīng)略高于與其銜接的道路。5.5.5供熱工程5.5.5.1建設(shè)原則全面規(guī)劃、建設(shè)和實(shí)施，優(yōu)化設(shè)計(jì)、節(jié)約能源、經(jīng)濟(jì)環(huán)保。選擇新縣城供熱公司提供熱源，可滿足會(huì)所的供熱需求。5.5.5.2熱負(fù)荷估算計(jì)算指標(biāo)，取用綜合熱指標(biāo)70W/m2,容積系數(shù)取0.5,初步5.5.5.3供熱方案由新縣城供熱公司供熱管線(φ273管道),接口按DN150管徑設(shè)置。通過換熱站將高溫?zé)崴?30～70℃轉(zhuǎn)換成95℃/70℃的低溫水向各用戶供熱。5.5.5.4供熱管道布置供熱一級(jí)干管的布置應(yīng)盡可能靠近熱負(fù)荷集中的地區(qū)；供熱管盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告道盡量避開交通干道和繁華的街道；規(guī)劃供熱管網(wǎng)采用枝狀布置形式，直埋敷設(shè)。5.5.6通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)(1)空調(diào)工程(夏季):空調(diào)工程，按分體式空調(diào)考慮(外墻預(yù)設(shè)空調(diào)室外機(jī)擱板并預(yù)留冷凝水管孔洞)。(2)通風(fēng)工程：本工程消防排煙和空調(diào)排風(fēng)分開設(shè)置，每個(gè)5.5.7弱電工工程5.5.7.1規(guī)劃依據(jù)城鎮(zhèn)電訊工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃用地布局要求；《新縣城總體規(guī)劃》。5.5.7.2話機(jī)容量考慮本區(qū)域?yàn)椤邦U康園老年會(huì)所”,商業(yè)及行政辦公單位較少的特點(diǎn)，測(cè)算總裝機(jī)容量為500門。測(cè)算見下表用地名稱住宅戶數(shù)1部電話/戶電話容量：門住宅小區(qū)商網(wǎng)老年會(huì)所康體中心物業(yè)5.5.7.3通訊系統(tǒng)布置1.由盤山縣電訊支局引入通訊系統(tǒng)，利用盤山縣電訊支局長(zhǎng)盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告話交換設(shè)備、無線尋呼、移動(dòng)電話設(shè)備、數(shù)據(jù)交換設(shè)備和寬帶網(wǎng)等，完全可以滿足建設(shè)項(xiàng)目的需要。2.平行的道路宜隔街敷設(shè)管道，以減少工程造價(jià)。3.為提高主干電纜的利用率，一律采用交接配線方式。5.5.7.4網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)結(jié)合主要道路沿線網(wǎng)絡(luò)用戶的特點(diǎn)，規(guī)劃擬采用光纖寬帶接入方式建設(shè)。接入點(diǎn)原則上設(shè)置在較大規(guī)模的光纖進(jìn)樓、寬帶入戶。5.5.7.5有線電視設(shè)施結(jié)合本地區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)內(nèi)配置完善的有線電視系統(tǒng)，由縣電視臺(tái)統(tǒng)一建設(shè)、維護(hù)。原則上，各級(jí)有線電視線路均應(yīng)與電信管線同路由敷設(shè)。5.5.8保安管理系統(tǒng)會(huì)所四周砌筑鋼柱鐵柵欄圍墻，進(jìn)出口2個(gè)，安裝2-15m寬不銹鋼電動(dòng)伸縮門。在主要出入口、各單體、停車場(chǎng)所設(shè)置不同類型(定焦、自在一些無人值守的重點(diǎn)場(chǎng)所，根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)要求及現(xiàn)場(chǎng)條件進(jìn)行區(qū)域設(shè)防。系統(tǒng)控制主機(jī)及分控機(jī)分別設(shè)在會(huì)所物業(yè)消防控制中心。采用計(jì)算機(jī)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，在停車場(chǎng)進(jìn)出口處設(shè)置讀驗(yàn)卡機(jī)、信號(hào)燈、攔車器、感應(yīng)線圈及LED顯示屏，主控計(jì)算機(jī)設(shè)出口管理室。入口無人看守，出口自動(dòng)或人工管理。對(duì)于商網(wǎng)客戶、盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告臨時(shí)客戶及內(nèi)部人員，既做到了區(qū)別對(duì)待，又做到了統(tǒng)一管理。5.5.9天燃?xì)夤こ探ㄔO(shè)項(xiàng)目投資見附表1;5.6會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理方式5.6.1老年人生活密度60m2/人；30600m2/60m2=510人。一、醫(yī)療保?。?對(duì)10服務(wù)，員工51人；二、生活服務(wù)：1對(duì)10服務(wù)，員工51人；員工合計(jì)：152人。35元/m2.月；35元×65(m2)=2100元/人.月；25200元/年；25200元×510(人)=1285萬元5.7工程進(jìn)度安排2011年7月～2012年3月2012年3月～2013年11月土建及安裝工程竣工；人員培訓(xùn)；2013年11～12月竣工驗(yàn)收；2014年項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)。第六章節(jié)能6.1概述節(jié)能是本工程的重要環(huán)節(jié)之一，是降低生產(chǎn)成本的重要途徑。能源是人類的寶貴財(cái)富，建設(shè)項(xiàng)目必須十分重視節(jié)能措施的落實(shí)。根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部(1992)1959號(hào)文《關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增列節(jié)能篇(章)的暫行規(guī)定》,在進(jìn)行建設(shè)的同時(shí)，要同步、多層次、多方面做好節(jié)能工作。6.2節(jié)能措施6.2.1建筑節(jié)能設(shè)計(jì)(1)設(shè)計(jì)依據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005《全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施——節(jié)能專篇》2007版(2)節(jié)能設(shè)計(jì)內(nèi)容建筑在功能定位、體形處理以及建材選用等方面依據(jù)國(guó)家《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行設(shè)計(jì)，方案設(shè)計(jì)中強(qiáng)化運(yùn)用了多種形式的平開窗和天窗，使室內(nèi)充分獲得自然采光外，也便于利用主導(dǎo)風(fēng)向組織自然通風(fēng)，有效的降低溫度，減少空調(diào)的使用，從另一方面也體現(xiàn)了節(jié)能環(huán)保。具體節(jié)能設(shè)計(jì)如下：a.本方案建筑外墻采用300mm爐灰混凝土砌塊砌筑，外貼70mm擠塑聚苯保溫板后外掛石材或鋁扣板；屋頂采用雙層彩鋼板內(nèi)夾100mm厚巖棉。其屋頂和外墻的傳熱系數(shù)滿足節(jié)能規(guī)范要求。b.建筑的懸挑部位貼70mm厚擠塑聚苯保溫板后外掛鋁扣板。盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告c.外窗采用斷熱型和low-e鍍膜玻璃，氣密性為4級(jí)，保溫性為7級(jí)，門窗縫隙處采用發(fā)泡劑填充，避免空氣滲透導(dǎo)致能量損的新理念，目前國(guó)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)中廣泛的采用了太陽能、地?zé)崮艿瓤稍偕茉吹睦?。從而保證建筑設(shè)計(jì)真正達(dá)到國(guó)家《公共建筑2、節(jié)能設(shè)計(jì)(1)所有大便器，小便器沖洗設(shè)備均采用節(jié)水用具。(2)各用水部門均采用計(jì)量收費(fèi)。(3)所有供熱管道均做好保溫。(4)按《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189—2005設(shè)計(jì)。(5)風(fēng)機(jī)能效限定值按《通風(fēng)機(jī)能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值》6.2.2運(yùn)營(yíng)期節(jié)能配變電設(shè)施配備功率補(bǔ)償器，采用節(jié)能電機(jī)、節(jié)能燈具按消耗指標(biāo)供電、供水。設(shè)計(jì)中所選設(shè)備采用國(guó)家推薦的節(jié)能產(chǎn)6.2.2.1節(jié)能措施在供電、供熱、道路建設(shè)、燈具安裝等方面優(yōu)先選用節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新材料及新設(shè)備。其中，供、配電設(shè)計(jì)符合《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電導(dǎo)則》(GB/T3485-1998)的有關(guān)規(guī)定，優(yōu)先采用盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告低壓電容器作為無功功率補(bǔ)償，以降低無功損耗；供熱管道采用保溫性能好、熱量運(yùn)輸散失小的高性能管材；選用節(jié)能燈具。6.2.2.2節(jié)水措施注重節(jié)約用水和水的重復(fù)利用。根據(jù)企業(yè)總體規(guī)劃，逐步完善的污水處理和污水排放系統(tǒng)，遠(yuǎn)期污水處理率應(yīng)達(dá)到90%以上。為了降低新鮮水的消耗量，提高水利用效率，采用分質(zhì)供水，采用新鮮淡水和雜用水兩套系統(tǒng)，污水回用率45%。經(jīng)過污水處理后污水主要用于鍋爐用水、廁所沖洗用水，以及建筑施工、綠地和道路的澆灑、洗車等對(duì)水質(zhì)要求不高的用水。大大降低新鮮水在工作和生活區(qū)內(nèi)采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，實(shí)現(xiàn)工藝?yán)鋮s水的循環(huán)回收利用。完善計(jì)量設(shè)施，對(duì)能耗進(jìn)行監(jiān)控，確保節(jié)能降耗。盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià)7.1設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095—1996)《中華人民共和國(guó)城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096—93)《中華人民共和國(guó)大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)(GB16297-1996)《中華人民共和國(guó)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8978-96);《中華人民共和國(guó)固體廢物污染環(huán)境防治法》《城市生活垃圾管理辦法》建設(shè)部令第157號(hào)7.2區(qū)域環(huán)境質(zhì)量7.2.1環(huán)境空氣質(zhì)量根據(jù)現(xiàn)狀，“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)項(xiàng)目屬生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)及周邊無污染，評(píng)價(jià)范圍內(nèi)大氣中各污染物的單項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)均可小于1,范圍內(nèi)環(huán)境空氣質(zhì)量較好，可達(dá)到GB3095-96《環(huán)境7.2.2區(qū)域噪聲7.2.3地表水環(huán)境現(xiàn)狀監(jiān)測(cè)結(jié)果表明，擬建工程最終受納水體300～400米的地下水質(zhì)可以滿足《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》三類水體要求。盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7.3環(huán)境保護(hù)目標(biāo)與原則7.3.1環(huán)境保護(hù)目標(biāo)將盤山縣“頤康園老年會(huì)所”建設(shè)成為空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、水體清潔、景觀優(yōu)美、生態(tài)平衡的綠色景區(qū)。實(shí)行環(huán)保與經(jīng)濟(jì)建1、空氣質(zhì)量環(huán)境空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家GB3095-1996一類地區(qū)中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。2、地面水質(zhì)量地面水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到環(huán)境質(zhì)量一類區(qū)三類標(biāo)準(zhǔn)。3、環(huán)境噪音環(huán)境噪聲分貝五類地區(qū)，要求全面達(dá)到國(guó)家GB3096-93標(biāo)準(zhǔn)中二類地區(qū)二類標(biāo)準(zhǔn)(晝夜40～45dB,夜間35～40dB)4、固體廢棄物生活垃圾無害化處理率大于95%,主要有害廢棄物無害化處理率達(dá)到100%5、生態(tài)保護(hù)覆蓋率100%。7.3.2環(huán)境保護(hù)原則1、與自然和諧共存原則盤山縣“頤康園老年會(huì)所”應(yīng)與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，保持盡可能多的生態(tài)功能。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃中最大限度地降低公共中心區(qū)對(duì)局地景觀和水文背景、區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)造成的影2、生態(tài)效率原則盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告用資源。區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合整治相結(jié)合，并與區(qū)域環(huán)保方案相協(xié)調(diào)。大力采用現(xiàn)代化生物技術(shù)、生態(tài)技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、節(jié)水技術(shù)、再循環(huán)技術(shù)和信息技術(shù)，采納國(guó)際上先進(jìn)的生產(chǎn)過程管理和環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，要求經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益實(shí)現(xiàn)最佳平衡，實(shí)現(xiàn)“雙贏”.5、軟硬件并重原則硬件指具體工程項(xiàng)目的建設(shè)，軟件包括會(huì)所環(huán)境管理體系的建立、信息支持系統(tǒng)的建設(shè)等，在進(jìn)行硬件建設(shè)同時(shí)必須建立和完善軟件建設(shè)，使會(huì)所得到健康、持續(xù)發(fā)展。7.4建設(shè)施工期環(huán)境影響分析7.4.1施工期環(huán)境影響因素車輛噪聲；現(xiàn)場(chǎng)施工設(shè)備噪聲。盤山縣"頤康園老年會(huì)所"建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告次揚(yáng)塵；7.4.2施工期間環(huán)境污染防治措施施工設(shè)備必須保證噪聲達(dá)標(biāo)、禁止使用國(guó)家明令淘汰的產(chǎn)每天晚22:00～次日6:00不得在生活區(qū)作業(yè)。2、揚(yáng)塵控制3、廢水控制生活污水要統(tǒng)一收集，沉淀后統(tǒng)一排放到集水池、用于沖廁和綠化澆地。施工現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)蓄水池，雨水和養(yǎng)護(hù)及沖洗水集中排放到蓄水池再循環(huán)使用。4、廢固物控制生活垃圾分類存放到園區(qū)