房地產定位提報

1Ⅱ：市場分析定位Ⅲ：規(guī)劃建議Ⅳ：產品建議Ⅰ：地塊條件分析區(qū)域概述∣地塊條件分析住宅∣公寓、酒店∣

寫字樓∣

商業(yè)重點問題總結∣整體規(guī)劃建議住宅∣

公寓、酒店∣

寫字樓∣商業(yè)北京天津石家莊中國北方最具活力、最富吸引力、最有競爭力的投資開展地區(qū)，是華北地區(qū)的中心城市之一，對周邊乃至全國都具有較強的吸納力、輻射力和帶動力。石家莊城市化的進程還將不斷加速，成為具有國際化色彩的新城市中心。區(qū)域概述“河北省會、京津冀第三極、文化生態(tài)宜居城市”城市定位區(qū)域概述空間布局“一城三區(qū)三組團”滹太新區(qū)建設行政、會展、文化、教育、總部經濟、休閑居住等工程。西部新區(qū)以體育休閑、旅游度假、會議博覽、高檔社區(qū)等為主要建設內容。南部山前工業(yè)區(qū)謀劃南部山前工業(yè)區(qū)。正定新區(qū)推進商貿、文化、旅游設施建設，打造具有古城文化特色的新型商貿片區(qū)。新華區(qū)裕華區(qū)橋東區(qū)橋西區(qū)長安區(qū)開發(fā)區(qū)泛橋西區(qū)泛橋東區(qū)石家莊市城區(qū)圖鐵路入地石家莊站區(qū)域概述中心城區(qū)行政區(qū)劃區(qū)域環(huán)境：裕華區(qū)生態(tài)環(huán)境良好，路網體系、公共設施配套優(yōu)越，城區(qū)綠化率、人均綠地高〔世紀、希望綠洲公園、裕華路和槐安路兩側綠化帶〕。未來規(guī)劃：承擔全市總體規(guī)劃中重點開展居住、教育、科研、體育、會展、文化娛樂、商貿流通等城市功能。本案城市核心區(qū)二環(huán)一環(huán)區(qū)域概述裕華區(qū)概述城市綜合體主要技術指標條件（假設）占地面積17.04萬平米容積率≤3.5建筑面積（地上）59.64萬平米建筑控制規(guī)模74.55萬平米建筑面積（地下）14.91萬平米建筑控制高度≤150米商業(yè)部分指標（假設）商業(yè)比例≤30%寫字樓≤17.89萬平米公寓、酒店商業(yè)、商鋪地塊條件分析工程經濟指標假設條件物業(yè)類型：A、住宅B、公寓、酒店C、寫字樓D、商業(yè)〔鋪〕住宅部分比例55-60%（假設）住宅約35.78萬平米客戶需求由“自用”逐漸轉變?yōu)椤巴顿Y”?？腿悍秶疤卣骶l(fā)生了根本性變化。自用投資序號項目名稱區(qū)域容積率占地（㎡）總建面（㎡）本案裕華區(qū)3.517.04萬約60萬1金正●締景城橋西區(qū)3.920.5萬66萬2中宏●匯景國際長安區(qū)412.8萬52萬3萬象天成橋西區(qū)6.52.7萬17.5萬4先天下長安區(qū)2.318萬42萬5萬達廣場裕華區(qū)3.9739.58萬157萬6開元環(huán)球中心長安區(qū)11.61.5萬17萬7中央悅城裕華區(qū)

約3.6約5.5萬20萬8濱江尚城國際橋東區(qū)3.432萬110萬9勒泰中心橋東區(qū)6.56.15萬62.36萬大規(guī)模綜合體本案地型規(guī)整，規(guī)模大，屬于石家莊市少有的大型綜合體工程地塊條件分析石家莊主要綜合體工程建筑面積（㎡）產品組合配比序號項目名稱總建面寫字樓商業(yè)酒店公寓住宅住宅公寓寫字樓酒店純商業(yè)1金正●締景城66萬約4萬約19萬約2萬約5萬37萬56%7%6%3%28%2中宏●匯景國際52萬5萬9萬—15萬23萬44%29%10%——17%3萬達廣場157萬20萬28.5萬4.2萬26萬80萬43.70%14.20%10.90%2.30%15.60%4萬象天成17.5萬2.6萬8萬2.4萬2.5萬——14.4%14.8%13.7%45.7%5先天下42萬8萬22萬—12萬29%19%——52%6開元環(huán)球中心17萬7萬2.5萬6萬1.5萬———9%41%35%5%7中央悅城20萬約4萬—9萬—約7萬35%——2%45%——8勒泰中心62.36萬10萬25.8萬6萬6萬15萬——10%16%10%41%地塊條件分析住宅比例、規(guī)模：金正、中宏、萬達所占比例約45%或以上上，體量超過20萬甚至更多；是以住宅為主導的綜合體工程。商業(yè)比例：萬象、先天下所占比例在50%左右，是以商業(yè)為主導的綜合體工程。各工程產品組合配比本案住宅超過50%，且體量約35萬，是以住宅為主體的城市綜合體工程。本案商業(yè)體量約18萬，屬中等規(guī)模商業(yè)集群。商業(yè)規(guī)模：超大型商業(yè)集群在50萬平米以上，大型商業(yè)集群30萬左右；中型商業(yè)集群20萬左右。地塊條件分析各工程商業(yè)物業(yè)類型配比項目建筑面積（㎡）序號項目名稱寫字樓純商業(yè)酒店公寓總計1萬達廣場20萬28.5萬4.2萬26萬78.7萬2勒泰中心10萬25.8萬6萬6萬47.8萬3先天下8萬22萬無無30萬4金正●締景城約4萬約19萬約2萬約5萬30萬5中宏●匯景國際5萬9萬無15萬29萬6萬象天成2.6萬8萬2.4萬2.5萬17.5萬7開元環(huán)球中心7萬2.5萬6萬1.5萬17萬8中央悅城約4萬無9萬無13萬城市核心區(qū)域內/大規(guī)模

/居住型綜合體地塊條件分析本案的整體性特征地塊四至：北臨裕華路；南臨旅游局宿舍；西鄰育才路；東臨體育大街；工程處于裕華區(qū)西北部，距市中心較近。地塊形狀相對方正，周邊路網興旺，交通便捷，環(huán)境無污染。地塊條件分析工程四至Strengths優(yōu)勢：Opportunities時機Threats威脅：Weaknesses劣勢S1地理位置優(yōu)勢突出；S2臨近河北師大，人文環(huán)境優(yōu)越；S3周邊效勞性配套較多，有利于吸引高端客戶；S4市政配套設施完善，科教文衛(wèi)設施一應俱全；S4開發(fā)商品牌實力雄厚；W1舊職工宿舍、住宅影響社區(qū)整體品質；W2主路噪音污染影響居住舒適度；W3交通流線問題，影響工程通達性；W4生活性商業(yè)配套相對匱乏；O1經濟危機影響漸弱，提供宏觀根本層面保證；O2泛CBD區(qū)域向東南開展趨勢；O3政府加大根底設施投入力度；O4開展商品牌建設；T1潛在工程持續(xù)入市，加劇市場的競爭；T2房產市場仍面臨調整可能，市場不可預期性變化多；T3工程運營周期久，長線運營風險高。借助優(yōu)勢條件強化區(qū)域價值拔高工程形象增加產品賣點提升工程預期突破市場競爭地塊條件分析SWOT分析Ⅱ：市場分析定位Ⅲ：規(guī)劃建議Ⅳ：產品建議Ⅰ：地塊條件分析區(qū)域概述∣地塊條件分析住宅∣公寓、酒店∣

寫字樓∣

商業(yè)住宅∣

公寓、酒店∣

寫字樓∣商業(yè)重點問題總結∣整體規(guī)劃建議市場分析定位住宅局部經濟面政策面人均GDP：27873元；↑11.2%貸款基準利率〔五年〕：5.94%;↓24.1%人均可支配收入：14789元；↑12.0%人均GDP:21969元；↑10.0%；貸款基準利率〔五年〕6.84%/↑11.8%人均可支配收入：11495元；↑14.5%人均GDP:25066元；↑14.1%貸款基準利率〔五年〕7.83%/↑14.5%人均可支配收入：13205元；↑14.9%降息：居民首次購置普通/改善型住房執(zhí)行貸款基準利率0.7倍；降低開發(fā)商自有資金比例國六條：90/70指標公布；標準房地產市場交易秩序；提高存款準備金率；提高存貸款利率。嚴格房地產企業(yè)級個人貸款審批；上調土地使用稅；上調存款準備金率；上調存貸款利率?！踩f平米〕住宅市場06-09石市商品房供求走勢人均GDP：30939元；↑11%貸款基準利率〔五年〕：5.94%;人均可支配收入：16859元；↑14.0%降息：降低首付比例和個貸利率減稅：減免土地增值稅、印花稅、契稅等營造良好開發(fā)環(huán)境?！緮?shù)據來源】：石家莊住房保障和房產管理局最近四年批準預售〔供給量〕的住宅產品戶型主要集中在90-140平米區(qū)間；140平米以上的大戶型供給量在09年有明顯增加?！緮?shù)據來源】：石家莊住房保障和房產管理局住宅市場06-09年商品房供給面積分類登記銷售〔需求量〕的主力面積區(qū)間與市場供給根本一致，集中在90——140平米之間；140平米以上大戶型需求一直比較穩(wěn)定?！緮?shù)據來源】：石家莊住房保障和房產管理局住宅市場06-09年登記銷售〔實際需求〕分類住宅市場06-09年商品房銷售價格走勢房地產價格長期落后與全國平均水平；06年以來房價穩(wěn)步上漲，增幅在7%——12%左右；石家莊投資、投機需求有限，因此在08年房價沒有大幅下跌，僅漲幅有所回落；【數(shù)據來源】：石家莊住房保障和房產管理局與本案定位相似、以住宅為主的綜合體工程；石家莊09—10年較有市場影響力的在售樓盤〔主流樓盤〕；住宅市場住宅樣本工程選擇項目名稱住宅建面（萬平米）容積率住宅物業(yè)類型主力戶型面積區(qū)間單價（元/㎡）套價（元）09年銷售情況金正締景城（三期）373.9高層126--1706700/540060—90萬三期持續(xù)銷售，目前剩余房源有限，多為偏大偏小戶型匯景國際233.2高層100-1386300/480048—66萬銷售情況良好，基本售罄，僅余180㎡以上大戶型若干。萬達廣場（未售）高層預計7800恒大城（未售）高層預計8000左右藍郡18.61.68洋房、聯(lián)排、小高、高層洋：160-167聯(lián)：230-260?。?50-160高：90-95洋：6500/5500聯(lián)：17000/11000?。?500/5000高：預計6000洋：88萬聯(lián)：210萬?。?5-80萬高：54-57萬洋房售罄；聯(lián)排銷售60套左右，剩余20套；小高銷售情況良好；高層售卡3月開盤國際城（四期）202.5多層小高、高層120-180預計售價6000以上新公爵（一期）3.52洋房150-16010000/7500130-140萬開盤以來伴隨市場回暖，銷售良好名門華都（一期）382.5高層140-1806500/450063-81萬一期大戶型銷售良好第五大道（一期）高層58-18011000/850050-153萬一期銷售一般，精裝修不被認可遠見（未售）273.1高層預計售價6500以上錦麟92.1洋房、小高層140-170?。?700/5000洋：6500/6000?。?0萬洋：102萬一期推出180套房源，轉簽130套，銷售率72%阿爾卡迪亞（一期）233.48高層90--1416200/460042-66萬09年3月4500元起價銷售情況良好，伴隨市場回暖，多次調價?，F(xiàn)一期所剩房源不多劍橋春雨（二期）503.49高層130-169沿街：5500

內部：650070-110萬09年9月開盤，因只可一次性付款，銷售速度一般住宅市場住宅樣本工程選擇【數(shù)據來源】：河北中原市場研究部住宅市場1、主力戶型面積區(qū)間面積區(qū)間主要在90—180平米之間單價區(qū)間主要在5000-6500元之間套價格區(qū)間主要在48-100萬元之間2、主力戶型單價區(qū)間3、主力戶型套價區(qū)間住宅市場住宅市場樣本90-150㎡賣點樣本160-200㎡賣點匯景國際108平米/2室1廳雙陽臥室，采光良好干濕分離，起居生活分區(qū)明確金正●締景城186平米/4室2廳帶獨立工人房設計面積利用合理，無浪費面積。名門華都149平米/3室2廳主次臥均帶獨立衛(wèi)生間，空間私密性強錯層設計，茶室贈送。三個開間朝南，采光良好路勁●藍郡182平米/4室2廳高層薄板，戶型進深：帶空中花園及陽光室錯層設計，中西廚設計。阿爾卡迪亞150平米/3室2廳2衛(wèi)戶型方正通透；南向三開間，采光面較大。主臥及客廳開間在4米以上天山●新公爵200平米4室2廳下躍洋房獨立入戶，躍層設計大開間，南北通透，三陽臺，采光好下沉式多功能廳，空間感強花架、陽臺等多贈送面積，附加值高4、主力戶型賣點分析住宅市場5、主力戶型賣點總結客廳、餐廳開間：4.2米甚至更大；主臥開間在3.9米或以上，帶獨立書房、衛(wèi)生間、衣帽間；高層薄板，南北通透，大開間，采光好；室內花園設計；兩梯兩戶設計；保姆梯設計，保姆間獨立入戶,獨立保姆間；多層工程大都存在贈送面積，提高工程性價比，個別高層工程如名門華都也存在10—15㎡面積的贈送客廳開間：3.9米——4.2米；餐廳3.9米開間；主臥開間在3.9米或以上，三室戶型帶獨立衛(wèi)生間；個別戶型有錯層設計，贈送面積；多方正、南北通透戶型，采光良好；個別戶型南向三開間，主臥及客廳開間在4米以上；干濕別離，各功能分區(qū)明確；90-150㎡160-200㎡09年石家莊住宅市場供銷兩旺，供給量與需求量均為歷史最高水平；房價伴隨成交活潑穩(wěn)步上漲；客戶購房時更看重的因素依次為價格，地理位置，戶型，交通；地緣性客戶仍是各個區(qū)域內購房的中堅力量；目前高端住宅市場在售工程戶型區(qū)間主要以90--150平米戶型為主。戶型中規(guī)中矩，創(chuàng)新較少；160--200平米以上戶型在各工程所占比例較少，以160-200平米區(qū)間為主，鮮有更大面積戶型?？們r較高，問津者大都是屢次置業(yè)，改善型居住需求為主，相對理性，對產品特點及性價比較為關注；住宅市場住宅市場總結住宅定位城市首創(chuàng)綠色/奢享級

空中別院設計方向：花園空中化/院落空中化/奢華享受化

到達目的：遵循“綠色環(huán)保”理念，符合政府要求的同時，走在地產開展的道路前沿；通過產品的創(chuàng)新與亮點整合，提升產品競爭力；提升產品品質，提高附加值；市場分析商業(yè)局部52341新百東購2000年前石家莊老核心區(qū)，隨著東購、軍創(chuàng)國際、世紀飯店、中華商務等項目建設煥發(fā)青春2000年北國2000年自北國開業(yè)以來成為毫無爭議的核心商圈，區(qū)內商業(yè)氛圍濃厚，寫字樓和高檔住宅項目聚集區(qū)。廣安CBD2003年2003年自財富大廈、美東國際、官鯉、中宏●匯景國際等一批項目的建設以來成為新的板塊熱點，致力打造石家莊CBD。伴隨后期世貿酒店與先天下的相繼開業(yè)成為石家莊新的熱點商圈，發(fā)展前景看好。懷特2004年2004年建設的懷特國際商城是石家莊裕華區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心，隨著槐安路高架橋的通車，以及市廣電中心、懷特古文化茶城，世紀公園等建設，區(qū)域居住氛圍濃厚，高端居住樓盤聚集區(qū)域。裕西廣場2006年裕西商務廣場由裕園廣場、省藝術中心和萬象天成組成，區(qū)域內金正締景城、聯(lián)邦名都、金世界等項目的建設竣工，成為橋西區(qū)居住生活熱點區(qū)域。石家莊核心區(qū)商圈開展歷程純商業(yè)局部新百東購商圈、北國商圈、廣安CBD及先天下商圈共同構成了石家莊的城市商業(yè)金廊。石家莊主要商圈分布純商業(yè)局部軍創(chuàng)國際新百廣場東購中華商務北國商城西美美東國際世貿皇冠世紀大飯店先天下裕園廣場萬象天成省藝術中心中鐵商務河北劇場萬隆國際本案國際大廈新百東購北國CBD、先天下新百、東購先天下北國建華懷特益友石家莊重要商圈分布城市級核心商圈：均分布于城中心“一環(huán)內”，中山路沿線；區(qū)域型商圈：分布于城市各個行政片區(qū)內，主要通過大型購物中心或專業(yè)市場類商業(yè)形成聚集效應。小規(guī)模商圈：零散分布于市區(qū)內，一般通過超市、小型商業(yè)街等形成商業(yè)集群。特征總結北人集團一統(tǒng)天下裕西廣安CBD純商業(yè)局部商業(yè)整體市場特征總結城市級商業(yè)體地理位置優(yōu)越，輻射范圍廣，市場占有率高，顧客認可〔排他〕性強。外鄉(xiāng)商業(yè)集團具備極強影響力、規(guī)模性優(yōu)勢。輻射范圍、集客力較強的外來大型購物中心、商場、超市成功案例十分有限。當前除萬達、百盛外尚無外來知名品牌商家進駐。而外來超市如：易初蓮花、華潤萬家、世紀聯(lián)華等經營情況不佳。尚無成熟、特色型商業(yè)街或步行街出現(xiàn)。但已有局部綜合體工程開始進行規(guī)劃。純商業(yè)局部1、商業(yè)經營、操作風險較大；2、商業(yè)招商環(huán)節(jié)不可控因素多；3、與開展商銷售回款目的背離。集中商業(yè)決策參考因素不建議〔謹慎〕決策地塊周邊商業(yè)簡述體育大街：東西一環(huán)屬城市主干路，交通便利性強。商業(yè)形象展示效果好。大型娛樂〔KTV、洗浴〕、大型餐飲業(yè)態(tài)已形成一定聚集效應。純商業(yè)局部師大北院凱撒皇宮神話威尼斯水城育才街：道路狹窄，但交通便利。沿街底商以中小型服裝、餐飲業(yè)態(tài)為主，商業(yè)氣氛成熟，品味感較強烈。金山餃子服飾店皇城老媽海參館純商業(yè)局部地塊周邊商業(yè)小結地塊周邊多為效勞型配套，多為餐飲、洗浴、KTV；檔次較高，經營成熟，有穩(wěn)定的消費人群。地塊北臨河北師大、西鄰省軍區(qū)，人文氣息濃厚，有助于特色商業(yè)打造，提升商業(yè)品味。依托現(xiàn)有資源的集聚效應，打造高端的效勞型配套。利用特有的區(qū)域人文氣氛，打造有文化底蘊的特色商街，如北京南鑼鼓巷，成都的寬窄巷。純商業(yè)定位首條城市都會特色風情商業(yè)街設計方向：立面品味化/產品設計個性化/業(yè)態(tài)定位特色化

到達目的：打造城市個性、品味的商業(yè)街；用細節(jié)處理、時尚包裝，突出商街的獨特亮點，突顯市場競爭力；差異化設計，防止市場同質化，降低風險；市場分析定位公寓、酒店局部唯C金正萬象萬隆官鯉中宏花香阿卡濱江金世界優(yōu)盤西美公寓局部石家莊公寓產品主要分布在一環(huán)內或附近的商業(yè)繁華、高端商務人群集中的區(qū)域；證明了公寓類產品對地段和客戶的天生偏好。09年公寓類產品區(qū)域分布：區(qū)域樓盤名稱建面㎡開盤時間開盤均價（元/㎡）當前均價（元/㎡）主力戶型㎡后期用途裝修情況長安區(qū)官鯉1237752008年12月65008000起34-90loft商住型精裝中宏匯景國際700002009年4月66002#樓65003#樓700050-120商住型酒店型簡裝精裝新華區(qū)唯C時尚廣場200002009年2月3600430037-140居住型簡裝裕華區(qū)萬隆國際1270002007年8月4600650040-90居住型簡裝橋東區(qū)濱江尚城國際390002009年10月7300750049-56居住型精裝阿卡白領生活館336002008年7月5500680045-89居住型精裝橋西區(qū)萬象天成250002008年10月7000780049-68商住型精裝金世界300009年12月咨詢6000—37-120可拆分居住型簡裝優(yōu)盤560002008年11月6000750036-74居住型精裝金正阿波羅公館500002008年12月6000750065-169居住型毛坯公寓局部無論是純公寓工程還是綜合體內的公寓工程，體量均在50000平米左右，少數(shù)純公寓工程體量在10萬左右甚至更高。從在售公寓產品的均價在6000元/平米至8000元/平米之間，略高于同地段普通住宅價格。主力面積區(qū)間在35—65之間，居住型公寓偏大，面積上限到達120㎡。多數(shù)公寓為精裝修，少量公寓為簡裝和毛坯。09年公寓類產品銷售情況：公寓局部———公寓類工程受地段影響非常明顯，濱江尚城國際與官鯉由于良好的地理位置，高標準裝修及5.7米挑高的空間布局，單體價格到達8000元/平米甚至更高；唯C時尚廣場由于地理位置偏離市中心，售價較低，僅為4300元/平米。多數(shù)公寓產品定位模糊不清，影響客戶認知與銷售，與之對應的定位清晰且產品具有一定特色的工程銷售表現(xiàn)較好。關鍵詞：地段裝修產品獨特(套）(元/平米）09年公寓價格分析：公寓局部公寓市場總結公寓市場處于寫字樓與住宅夾層之間，供給量及需求量均較??；公寓市場開展尚不成熟，產品概念混淆，定位不明確；軟性效勞的欠缺，效勞品質和居住舒適度有待增強；當前公寓市場價格較為混亂。目標客戶群定位明確，產品具有一定特色的在銷售方面具有明顯優(yōu)勢；石家莊當前尚無純粹的酒店式公寓，存在市場空白。公寓定位首席/Pure酒店〔效勞〕式公寓參考要素聘請酒店公司管理、提升附加值、硬件建設星級化酒店局部石家莊高檔酒店分布情況世紀大飯店中國大酒店燕山大酒店國際大廈世貿燕春花園陽光大廈亞太大酒店華庭西美國賓中茂海悅序號酒店名稱區(qū)域星級標準總客房數(shù)入住率面積區(qū)間平均面積

標準間/套間標間價格（元）管理方式1世紀大飯店橋西五星41165%-75%20-3525

408

自營2世貿皇冠長安五星320

58%-73%40-70

40

598

聘請酒店管理公司3中茂海悅裕華五星450

75%-85%

40-110

40

490

自營4希爾頓裕華五星

聘請酒店管理公司5萬達·洲際酒店裕華五星

聘請酒店管理公司6金正·威尼斯城橋西五星

聘請酒店管理公司7萬象·假日酒店橋西四星

聘請酒店管理公司8國際大廈長安四星22065%-75%25-5525360自營9國賓橋東四星21350%-60%25-3128335自營10華庭裕華四星26055-65%24-3528278自營11西美橋東四星38670%-80%25-11055335自營12燕春花園長安四星20060%-75%30-4530380聘請酒店管理公司13燕山大酒店橋西四星23460%-70%25-6036298自營14中國大酒店橋西四星25555%-65%32-6432338自營15陽光大廈橋東四星18555%-65%

29288/316自營16亞太大酒店裕華四星29965%-75%36-5636260/418自營酒店局部酒店市場總結石家莊高檔酒店多分布在交通便利的核心商圈范圍內，依托周邊高端商務人群或政府機關的政務人群；各高檔酒店都有自己穩(wěn)定的需求客群，能夠保持較高入住率；石家莊高檔酒店效勞標準仍有待于提高，客房效勞設施細節(jié)仍有待于進一步完善；石家莊高檔酒店的管理模式趨向聘請酒店管理公司進行運營管理；石家莊目前商務純粹的公寓式酒店，同樣存在市場空白。酒店定位到達目的：依托酒店的效勞管理，提升寫字樓、公寓乃至住宅的物業(yè)效勞品質；打造個性化公寓式酒店，占領石家莊市場空白，滿足外來高端人群中長期、高品質、居住辦公需求；城市首家行政級公寓式酒店參考經營方向聘請酒店公司管理/打造特色公寓式酒店市場分析定位寫字樓局部萌芽期起步期放量期盤整期蓄勢期上世紀末2000—2003年2004年——2005年2006年——2007年2008年——2009年甲級寫字樓企業(yè)自建；民居商用；當時高檔辦公場所代表：東方大廈、時代方舟、中浩第一商務軍創(chuàng)國際先天下莊家金融中鐵商務中華商務西美二期萬象天成乙級寫字樓美東國際凱嘉大廈凱萊金第尚德國際萬隆國際ME碼裕園廣場麗迪亞富邦大廈銀泰國際安僑商務華海環(huán)球廣場東方新世界寫字樓市場分析整體市場——開展歷程回憶石家莊寫字樓主要集中于新百東購商圈〔泛橋西〕和廣安CBD商圈〔泛橋東〕，其他區(qū)域寫字樓開發(fā)尚不存在明顯集群優(yōu)勢。廣安CBD商圈鐵路泛橋東區(qū)新百東購商圈泛橋西區(qū)本案中華商務；尚德國際；軍創(chuàng)國際；莊家金融大廈；裕園廣場；萬象天成；締景城等西美大廈；麗迪亞；時代方舟；美東國際；中宏銀泰國際；先天下；開元環(huán)球中心等寫字樓市場分析整體市場——板塊分布現(xiàn)狀寫字樓市場分析整體市場——CBD商圈開展趨勢西美大廈

北國商城中鐵商務廣場萬隆國際中心先天下美東國際官鯉匯景國際廣安街地下商街懷特國際商城世紀方舟世貿皇冠大酒店中茂海悅大酒店國際大飯店廣安CBD商圈本案方北商務開元環(huán)球中心萬達廣場濱江商城國際劍橋春雨CBD輻射趨勢泛CBD商圈未來核心引領泛CBD發(fā)展潮流本案單位寫字樓2004年2005年2006年2007年2008年2009年租金元/平米

天甲級222.22.42-2.42-2.5乙級1.51.51.81.81.6-1.81.6-1.8售價元/平米甲級6200650068007000——7500乙級430048005000550056006000寫字樓市場分析重點分析——租售價格比照分析寫字樓售價漲幅比照寫字樓租金漲幅比照【注：2008年甲級寫字樓根本無供給，尾盤售價缺乏以代表價格水平變動，僅供參考?！考准墝懽謽鞘蹆r普遍高出乙級寫字樓約1500—1800元/平方米；甲、乙級寫字樓平均租金分別為2.2元/平米·天和1.7元/平米·天；甲級寫字樓空置率約為20%—30%，乙級寫字樓空置率約為15%—20%；寫字樓市場分析重點分析——租售價格比照分析小結寫字樓市場整體供給量較少，促使寫字樓售價有一定的上漲；寫字樓租賃需求不旺盛，空置率高；使各寫字樓項目在運營時競爭壓力較大，租金難以上漲；寫字樓的整體投資回報率較低；寫字樓市場分析重點分析——主力客群比照分析寫字樓項目客戶列舉客戶特點分析甲級中華商務太平保險、工商銀行（40%）、河北佳兆房地產有限公司、眾多外貿公司等金融、保險、外貿上下游公司；與政府部門有較多業(yè)務往來的公司等。軍創(chuàng)國際泰康人壽（25%）、中創(chuàng)建材、圖騰文化傳播、候鳳梅律師事務所、金盛來貿易等西美NOKIA、美國開利、PHILIPS、TCL、華為等外企及外企駐石辦事處；大型企業(yè)的河北分公司、駐石總部等。先天下上京地產、九哌集團、零度視點設計、用友軟件等乙級富邦大廈國訊集團、長豐科技公司、深圳航空及外貿、室內設計、房地產、弱電等公司。具備一定盈利能力的中小型企業(yè)、外地企業(yè)設置小型辦事處、成長型公司。美東國際日立集團辦事處、熊貓機械、侯氏餐飲、佳興地產等，各行業(yè)較雜。1寫字樓市場分析重點分析——主力客群比照分析繁華區(qū)域中心交通便捷周邊配套齊全目標定位甲級寫字樓甲級乙級投入使用特征空間布局靈活物業(yè)服務完善內部配套齊全特征租金低一等級基本物業(yè)服務國內外知名公司中小型/成長型公司少數(shù)多數(shù)成功案例特征小結大客戶【銀行/保險/醫(yī)療等】

消化量大，速度快；銷售周期短，風險低；核心客群邊緣客群小公司、投資客等

本地客群特點：外來投資客較少，客群整體對寫字樓投資認可度不高；市場份額有限，散售客群有限；較早入市贏得主力客群；

軍創(chuàng)國際西美二期莊家金融大廈萬象天成地理位置新華區(qū)中華北大街50號橋東區(qū)建設南大街6號橋西區(qū)自強路南小街交匯處橋西區(qū)裕華西路15號寫字樓類型純商務寫字樓綜合性寫字樓純商務寫字樓

綜合性寫字樓建筑設計公司中鐵設計院石家莊市建筑設計院廣東省建筑設計研究院項目定位中國第八建筑總部級寫字樓國際標準級商務綜合體石家莊首家復合型專業(yè)化金融主題商務樓甲級寫字樓，銷售方式整層出售；出租分戶出售、出租整層出售；分戶出售、出租整層出售（中國人保60%）物管公司石家莊軍創(chuàng)物業(yè)管理有限公司西美商務酒店有限公司戴德梁行顧問韓國輝氏物業(yè)管理公司業(yè)態(tài)劃分1-4層為商業(yè)及餐飲，5-25層為辦公。商業(yè)：1-6層。寫字樓；7-18層；酒店客房：19-28層1-5層為銀行辦公及商業(yè)，6-19層為辦公，20-26層為公寓式辦公1-4層為商業(yè)及餐飲，5-25層為辦公標準層面積1500㎡1200㎡1600㎡1355㎡分割區(qū)面積區(qū)間100—400㎡60—120㎡80—200㎡

硬件配套電梯品牌瑞士迅達瑞士迅達高速電梯三菱電梯西子奧蒂斯；21人/梯；3梯空調品牌中央空調中央空調名牌中央空調，風機盤管加新風系統(tǒng)中央空調：麥克維爾結構特征大廳挑高挑高，面積近500平米挑高10米核心筒中部端部中部

內外裝特征國際流行紅色豪華外立面，樓體采用獨有的個性化退臺式設計天然花崗巖立面

全落地中空鍍膜玻璃幕墻

純銀質感立面玻璃幕墻加遮陽鋁飄板智能化配套出入口控制系統(tǒng)；電子巡更系統(tǒng)；停車場管理系統(tǒng)；計算機寬帶網絡系統(tǒng)；物業(yè)管理計算機化；消防自動化系統(tǒng)通訊自動化、樓宇自動化、辦公自動化、安保自動化、消防自動化；網絡視頻會議系統(tǒng)

；網絡辦公自動化系統(tǒng)。網絡視頻點播服務。視頻監(jiān)控服務。通訊自動化、樓宇自動化、辦公自動化、安保自動化、消防自動化重點分析

——典型案例特點分析寫字樓市場分析軍創(chuàng)國際：定位：中國第八建筑總部級寫字樓；體量：5-25層為辦公；整層出售為主；客群：泰康人壽〔25%〕、貿易等大客戶為主；特點：國際流行紅色豪華外立面；個性化退臺式設計；西美大廈：定位：國際標準級商務綜合體；體量：二期7-18層為寫字間；分戶出租售；客群：外企、知名企業(yè)河北分公司等為主；特征：區(qū)域優(yōu)勢；入市時間較早；酒店效勞支撐；莊家金融：定位：石家莊首家復合型專業(yè)化金融主題商務樓；體量：6-19層為辦公；整層出售為主；客群：金融類客戶為主；特點：戴德梁行物業(yè)參謀；網絡相關商務智能系統(tǒng)；萬象天成：定位：甲級寫字樓；體量：5-25層為辦公；整層出售為主；客群：中國人?！?0%〕大客戶為主；特點：韓國輝式物業(yè)；女性停車場；細節(jié)化設計；重點分析

——典型案例特點分析寫字樓市場分析寫字樓市場分析石家莊寫字樓市場開展緩慢；中端寫字樓同質化嚴重，純高端寫字樓稀少；未來2-3年，較多寫字樓工程集中入市，預計產品品質將有較大提升，市場競爭劇烈；寫字樓整體租售情況不理想；空置率較高，租金不易上漲；整體投資回報率較低；寫字樓散售方式，運作周期長、風險大；成功寫字樓通常以大客戶購置為主；寫字樓產品整體創(chuàng)新性較差，特色較少；寫字樓市場特征總結啟示貼合市場規(guī)律，降低風險，建議控制本案寫字樓體量，不易過大；

結合前沿設計理念，將低碳環(huán)保、綠色節(jié)能概念融入產品設計中，增大亮點；

規(guī)避產品同質化，建議產品細分，走多元化、特色化路線；

產品設計注重細節(jié)處理、人性化設計；以客戶為中心的產品設計更有吸引力；寫字樓市場定位城市首座低碳/創(chuàng)新/標識性商務巨擎設計方向：區(qū)域地標化/低碳環(huán)?；?產品創(chuàng)新化/細節(jié)處理化到達目的：樹立區(qū)域地標，提升工程整體形象；滿足政府、開展商對商務區(qū)的形象要求；最大化提升產品競爭力，降低風險，利于銷售；Ⅱ：市場分析定位Ⅲ：規(guī)劃產品建議Ⅳ：產品建議Ⅰ：地塊條件分析區(qū)域概述∣

地塊條件分析住宅∣

公寓、酒店∣

寫字樓∣商業(yè)重點問題總結∣整體規(guī)劃建議住宅∣

公寓、酒店∣

寫字樓∣

商業(yè)1、解決道路交通流線問題；重點問題回憶2、解決建筑控規(guī)與實際容積率差額面積問題；375m381m140m241m140m178m地塊交通條件緊鄰主路；對向車道隔離嚴密。綠化隔離帶影響便利性。裕華路護欄分隔裕華路綠化帶體育大街綠化帶分隔體育大街綠化帶375m381m140m241m140m178m地塊交通條件緊鄰立交橋；交通受立交橋坡道影響大。裕華路起坡、下坡體育大街平坡處體育大街直行車平坡處地塊交通條件地塊交通條件地塊東北角附近區(qū)域：雖臨路，但鄰路一側機動可達性、非機動車交通便利性、均極差。商業(yè)價值受到極大削弱槐北路單行道地塊東南區(qū)交通便利性削弱地塊交通條件地塊交通條件體育大街臨街展示面較好1、選擇交通便利性更佳的西北角。2、充分利用裕華路臨街展示條件。3、借力較具商業(yè)氛圍的育才街。4、全力改善局部小范圍交通流線。難以達到商業(yè)（寫字樓、純商業(yè)）對駐停人流與交通流線便利性要求。地塊西北區(qū)重點規(guī)劃商業(yè)交通流線改善規(guī)劃初步建議營造環(huán)島交通流線：改善商業(yè)交通便利性，引導創(chuàng)造，形成自然人流，提升商業(yè)地塊價值。別離商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)，減少相互間干擾，提升居住品質。非機動車、步行過徑人流整體性區(qū)域劃分規(guī)劃初步建議寫字樓、純商業(yè)局部：商業(yè)商務氣氛、形象展示面、交通便利性要求高。建議規(guī)劃于商業(yè)價值最高的地塊西北區(qū)域。寫字樓、純商業(yè)區(qū)公寓區(qū)酒店區(qū)公寓、酒店局部：對交通便利性要求相對較低，建議規(guī)劃于地塊東北區(qū)域。居住型公寓：私密性要求相對較高，適當遠離主路；中高端酒店：形象展示要求較高，適當靠北。依托酒店式管理、服務，提升商務公寓及寫字樓品質。使寫字樓、公寓、酒店形成整體，互為補充。規(guī)劃初步建議整體性區(qū)域劃分商12+2.6+1.1=15.7＜18住35.6+8.3=43.9＞36文化靜吧街餐飲娛樂街住宅區(qū)商業(yè)區(qū)住宅區(qū)：兩地塊作為一個整體進行規(guī)劃。通過一體化的景觀、道路、樓體立面的設計，保證南北側居住地塊的規(guī)劃協(xié)調、統(tǒng)一，并到達與商業(yè)區(qū)別離的目的。整體性區(qū)域劃分規(guī)劃初步建議商業(yè)區(qū)：在考慮交通到達性、便利性和形象展示的要求下，規(guī)劃在地塊北部。臨街商業(yè)：東側體育大街沿線可規(guī)劃沿街效勞型商業(yè)，如餐飲、洗浴、KTV，局部形象展示局部可做高至4到5層。西側育才街依托區(qū)域內文化氣氛，打造一條輻射全市的、具有文化底蘊和文化品味的靜吧街。對槐北路局部改造，設置下沉商業(yè)、汽車影院等業(yè)態(tài)，打造一條時尚、現(xiàn)代的特色商街。通過舒適更高的18層左右的二類高層、小高層提升整體居住社區(qū)品質感。使整體規(guī)劃富于變化，增加韻律感。住宅區(qū)規(guī)劃整體性建議規(guī)劃初步建議二類高層、小高區(qū)高層區(qū)Ⅱ：市場分析定位Ⅲ：規(guī)劃產品建議Ⅳ：產品建議Ⅰ：地塊條件分析區(qū)域概述∣

地塊條件分析住宅∣

公寓、酒店∣

寫字樓∣商業(yè)重點問題總結∣整體規(guī)劃建議住宅∣

公寓、酒店∣寫字樓∣

商業(yè)附加值舒適度的創(chuàng)新提升戶型奢享創(chuàng)新亮點產品支撐空中花園空中院落城市首創(chuàng)綠色/奢享級空中別院入戶花園、空中院館等鄰近戶型的靈活搭配與創(chuàng)新設計——“親情兩代居”創(chuàng)新飄窗、頂層奢華庭院設計等住宅產品建議入戶花園

住宅產品建議入戶花園，作為入戶門與室內空間的緩沖；

將花園引入家中，形成立體園林景觀；便于鞋柜等擺放；大面積的入戶花園也可改造為房間使用，增大使用面積?；▓@私享改作房間使用

空中花園——入戶花園；產品支撐修正大戶型走廊過長的缺點，減少交通面積；三面采光，增加通透性、舒適性；

利于空氣暢通，得到多個空間的共享；空中院館住宅產品建議

空中花園——空中院館；產品支撐廚房廚房奢華主臥親情“兩代居”居住模式，一大一小，可分可合，相互獨立又相互依托；

滿足三代同堂，又能相互獨立的理想居住方式；兩梯四戶/

167㎡、89㎡；親情兩代居拼合方式電梯間住宅產品建議

空中院落——親情兩代居；產品支撐二房一房三房親情“兩代居”居住模式，一大一小，可分可合，相互獨立又相互依托；

滿足三代同堂，又能相互獨立的理想居住方式；住宅產品建議

空中院落——親情兩代居；產品支撐在戶門外設置入戶玄關，以增強居住氣氛及親切感；突顯業(yè)主尊貴感；入戶走廊設置方便業(yè)主戶外用品等收藏的貯藏室；住宅產品建議戶型奢享——尊貴入戶設計；附加值雙入戶設計主傭動線清楚，防止生活干擾；提升業(yè)主尊貴感；保證主人私密性；雜物間/工人房設計增設雜物間/工人房，便于主傭別離，保證主人私密；雜物間的設計，便于生活物品的擱置處理；人性、細節(jié)化處理，表達品質；住宅產品建議附加值戶型奢享——主傭別離設計；增強業(yè)主尊貴感與舒適度；專屬的臥室、衛(wèi)生間、衣帽間、書房、陽臺私享設計。住宅產品建議附加值戶型奢享——奢華主臥設計；奇、偶數(shù)層設計錯層陽臺；

建筑立面美觀別致；采光充足、視野開闊；

增大房間空間感；

屬于贈送面積方式的一種，增加產品附加值；住宅產品建議附加值創(chuàng)新亮點——錯層陽臺；L型拐角飄窗利用飄窗設計而增強室內采光；視野開闊；提高使用價值；提升品質；飄窗與浴缸的巧妙鏈接將飄窗適當做寬，其與主臥浴缸的巧妙連接設計，增大飄窗實用度，提升產品附加值；客廳落地飄窗設計客廳的落地飄窗設計，增大采光面，視野開闊，室內空間感增強；住宅產品建議附加值創(chuàng)新亮點——創(chuàng)新飄窗設計；可拆卸式窗臺采用作假窗臺的手法，擴大窗戶的面積；拆卸后作為步入式飄窗，增大產品實惠度；可拆卸的步入式飄窗設計將步入式凸窗的上梁適當做寬，在其不計面積的空間內，可有局部上梁〔頂柜〕打掉；也可作為頂柜；住宅產品建議附加值創(chuàng)新亮點——創(chuàng)新飄窗設計；

高層住宅頂層可考慮局部復式庭院設計；

結合頂層露臺，設置圍合空間；增設創(chuàng)新產品，提升產品品質；住宅產品建議附加值創(chuàng)新亮點——頂層奢華庭院；酒店產品建議公寓式酒店石家莊零售業(yè)和貿易往來興旺，形成了大量外來中長期居住的高端商務人群；石家莊市場更高端、中長期、居住性的租賃需求得不到滿足。因此公寓酒店的重點應該放在客房設施、配套設施、配套效勞的上，或者尋求社會上相關功能的配套。酒店產品建議公寓式酒店

客房設施●主臥設備：鬧鐘、浴室、并備有浴巾和洗漱用品、臥室提供被單高速上網效勞*●廚衛(wèi)配套:烹飪器材滾刀及敞篷、電水壺玻璃器皿、陶器、利器及器物、微波爐、冰箱、烤面包機、吹風器洗衣烘干機、熱水系統(tǒng)、熨斗和熨衣板●家庭娛樂系統(tǒng)配備有：音響系統(tǒng)、有線電視頻道、衛(wèi)星電視頻道、分體空調●設備有：IDD設施、私人號碼*、語音留言效勞、無線上網區(qū)域●平安設施：24小時保安及閉路電視監(jiān)控、電子門禁卡、室內電子保險箱〔帶*需額外收費〕客廳家電廚房

配套設施?體操房?羽毛球場*?燒烤區(qū)?地下停車場*?兒童活動場地?兒童游樂室?兒童游泳池?設施齊全的健身房?多功能廳?游戲廳?室內溫水泳池?上網區(qū)?按摩池?會議室*?閱覽室?住客會所?住客活動?桑拿室?蒸汽浴室?乒乓球*?網球場*〔帶*需額外收費〕酒店產品建議公寓式酒店酒店產品建議公寓式酒店

配套效勞二十四小時接待處?機場接送〔根據要求提供〕?保姆效勞〔根據要求提供〕?每日客房清潔效勞?干濕洗效勞?餐館?酒吧?商務中心效勞*?便利商店?速遞效勞*?每日早餐*?小超市/超市〔帶*需額外收費〕酒店式公寓公寓產品建議效勞提升建議；硬件設施及配套標準建議產品附加值及亮點建議市場空白：石家莊目前尚無純粹的酒店式公寓，多數(shù)公寓效勞、配套、硬件設施等均較低檔，只能滿足簡單居住需求。公寓產品建議酒店式公寓

為適應不同的客戶需求，聘請知名設計師打造多種風格精裝修套餐1234公寓產品建議酒店式公寓效勞提升建議為提升酒店式公寓的物業(yè)價值，在擁有優(yōu)質地段資源的根底上，還需要優(yōu)質的物業(yè)效勞和高品位生活方式的打造。因此，建議引入國外的酒店管理公司。既可解決酒店經營管理問題，又能提升公寓及寫字樓局部的物業(yè)效勞，消除顧客在物業(yè)管理問題上的質疑。如英國洲際酒店集團、美國凱悅酒店集團等。公寓產品建議酒店式公寓配套設施、效勞工程設備設施：直播線、綜合布線、衛(wèi)星電視接受系統(tǒng)、獨立中央空調、24小時安防系統(tǒng)并連通全天候安保中心、供熱系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)。一站式效勞：無償或本錢價效勞：代為籌辦商務活動、會議、代客泊車加油、叫醒效勞、代訂酒店客房、代收訂報刊郵件等。有償效勞：代訂車、船、飛機票、鐘點工效勞、商務秘書、緊急救護、定點長期效勞等。公寓產品建議酒店式公寓附加值建議

附加值提升，多實用面積贈送；《石家莊市城鄉(xiāng)規(guī)劃局建設用地容積率規(guī)劃管理規(guī)定》中，第八條提到，建筑物層高超出標準層高規(guī)定的，容積率指標按建筑面積的2倍計算。公寓產品建議

附加值提升，多實用面積贈送；2+0.5居室90㎡陽臺多功能房臥室臥室一居室53㎡生活陽臺陽臺飄窗酒店式公寓附加值建議公寓產品建議

附加值提升，設置共享空間；每二層共享一個小型空中花園〔公共活動空間〕酒店式公寓附加值建議公寓產品建議

附加值提升，設置共享空間；每3層設置一個挑空天井。增加內部采光、綠化及休憩空間。酒店式公寓附加值建議公寓產品建議酒店式公寓附加值建議

附加值提升，設置共享空間；高品質感的公共入戶大堂〔前臺〕。0201

錯躍層、平層結構搭配，拼接組合多樣靈活，注重舒適度，提升品質；公寓產品建議酒店式公寓亮點建議公寓產品建議

錯躍層、平層結構搭配，拼接組合多樣靈活，注重舒適度，提升品質；2+1拼接二房一房三房一房一房二房1+1拼接酒店式公寓亮點建議公寓產品建議

局部樓層LOFT設計，滿足商住辦公需求；入戶花園露臺挑空LOFT一層LOFT二層挑空入戶花園頂層露臺酒店式公寓亮點建議城市首座低碳/創(chuàng)新/標識性商務巨擎附加值建筑風格、立面形象區(qū)域地標細節(jié)處理女士停車場、女士化妝室/男士整裝間、公共休息區(qū)等產品支撐錯躍層設計、頂層奢華辦公區(qū)設計等低能耗、高效率節(jié)能環(huán)保、降低生活本錢材料支撐系統(tǒng)支撐環(huán)保綠化低碳環(huán)保產品創(chuàng)新寫字樓產品建議寫字間/會議室/活動場所退臺式空中花園；可局部鋪土綠化；空中花園共設置3-4個，均勻分布于建筑層；畫龍點睛，且防止本錢的不必要增加；增大建筑綠化，成為城市首座花園式商務樓；空中花園產品支撐

低碳環(huán)?！h(huán)保綠化；寫字樓產品建議減少紫外線輻射，降低建筑內部溫度，節(jié)約能源；

結合地面綠化，營造立

體化綠色環(huán)境；

在屋頂綠地增設休憩區(qū)，提供舒適的室外休息空間，提升產品附加值；

提高辦公、居住舒適度，增大產品賣點；屋頂綠地廣場產品支撐

低碳環(huán)?！h(huán)保綠化；寫字樓產品建議外墻除玻璃以外，可采用日本“愛和陶冰島瓷磚”；通過面磚將陽光輻射的熱量反射至天空，使建筑不再積蓄熱量；極大地降低城市熱島效應〔據專業(yè)部門測算，每1000平方米南向立面每年可以反射7500萬卡熱量，直接減少二氧化碳排放21噸，相當于種植了11000平米森林〕。產品支撐

低碳環(huán)?！牧辖ㄗh；寫字樓產品建議LOW-E玻璃中空雙層低輻射玻璃，減少熱輻射，防止光污染；隔音降噪，低碳環(huán)保；會呼吸的窗門窗自動通風系統(tǒng)，不開窗戶仍能持續(xù)更新空氣；保證通風，隔熱性好，且隔音降噪；大量減少熱損失，無動力消耗，節(jié)能環(huán)保