臨沂市商圈調(diào)查

臨沂市報告2021/6/271目錄第一部分臨沂市概況第二部分商圈分析

第三部分臨沂房地產(chǎn)信息

第四部分?jǐn)M定項目規(guī)劃第五部分調(diào)研結(jié)論2021/6/272第一部分——臨沂市概況地處東部沿海經(jīng)濟區(qū)核心城市北京至上海最短距離的中心位置，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。東靠青島港、日照港、日照嵐山港和連云港，屬于亞歐大陸橋東方橋頭堡范疇，處于山東和江蘇兩個經(jīng)濟大省的交界處，南北交匯，海陸兼濟，發(fā)展空間廣闊。臨沂市是一個多民族聚居區(qū)，共有1027.5萬人。全國第五次人口普查顯示，有漢、回、滿、朝鮮、壯、蒙、藏、苗等45個民族,除漢族以外的其他少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?.44%。市轄區(qū)人口達195.9萬人。一、臨沂市概述2021/6/273臨沂市位于山東省的東南部,東部連接日照,地近黃海,西接棗莊、濟寧、泰安，北靠淄博、濰坊。地跨東經(jīng)117度24秒─119度11秒，北緯34度22秒─36度22秒，南北最大長距228公里，東西最大寬度161公里，總面積17184平方公里，是山東省面積最大和人口最多的地級市。臨沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)。已經(jīng)復(fù)航的臨沂機場為國家二級機場，是魯南地區(qū)最大的民航機場，可起降波音737、麥道82等機型，現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、青島的直飛航班。境內(nèi)以4條過境國道和14條省道干線為主，形成四通八達的公路網(wǎng)。兗（州）石（臼所）鐵路、坪（上）嵐（山）鐵路和膠新鐵路貫穿南北。京（北京）滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在市內(nèi)形成一個十字形，通車?yán)锍踢_到340公里。

二、地理位置與交通2021/6/274

三、臨沂經(jīng)濟隨著城市建設(shè)的不斷深入，臨沂市綜合經(jīng)濟實力顯著增強，消費市場平穩(wěn)增長。2009年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額974.2億元，增長19.3%。市區(qū)實現(xiàn)零售額445億元，增長19.1%；縣城實現(xiàn)零售額282.2億元，增長20%；縣以下市場實現(xiàn)零售額247億元，增長18.7%。新的消費熱點向更多的消費群體擴散，消費增長動力增強。與住房相關(guān)的建筑及裝潢材料類、家俱類、家用電器及音像器材類、體育娛樂用品類和書報雜志類零售額保持較快增長。房屋建筑施工面積2473.2萬平方米，房屋建筑竣工面積1045.9萬平方米。商品房銷售面積374.1萬平方米，增長10.7%；商品房銷售額90.4億元，增長19.3%。2021/6/275四、商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀近年來，臨沂市經(jīng)濟出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面、新氣象。商業(yè)的發(fā)展更為喜人——大商場快速發(fā)展、大市場不斷成長、新業(yè)態(tài)紛紛搶灘、外商投資突破性發(fā)展。按照“城內(nèi)大商場、城郊大市場、城外大流通”的總體思路，正逐步發(fā)展成現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟中心城市。通過市場帶動，全市發(fā)展各類專業(yè)村1500多個，專業(yè)鎮(zhèn)80多個，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)近800家，直接受益的農(nóng)民達300多萬。目前全市共有民營企業(yè)1.27萬家，以臨沂批發(fā)城為龍頭形成各類市場965處，其中專業(yè)批發(fā)市場189處，集貿(mào)市場76處，個體工商戶24.12萬戶，從業(yè)人員62.56萬人。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中民營企業(yè)599家，年完成工業(yè)總產(chǎn)值450億元，全市民營經(jīng)濟增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達52%2008年臨沂位居中國城市投資吸引力排行榜第67位。2008年3月28日在新發(fā)布的《城市競爭力藍皮書》中，臨沂位居2008年中國城市增長競爭力第五位。2008年11月24日，在中國商業(yè)聯(lián)合會主辦的中國市場大會暨中國商品市場30年成就展覽會上，山東臨沂、浙江義烏等5地市榮獲“中國市場名城”稱號。臨沂成為山東惟一獲此殊榮的城市。臨沂商城進入第五代市場。投資營運部2021/6/276據(jù)統(tǒng)計，臨沂市現(xiàn)有3萬多個商業(yè)網(wǎng)點，經(jīng)營范圍涉及商品批發(fā)零售、美容美發(fā)、糧油機械、物資建材、汽車銷售、化肥農(nóng)藥、進出口貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲服務(wù)、倉儲運輸、技術(shù)培訓(xùn)等多項領(lǐng)域。臨沂已建成以臨沂批發(fā)城為龍頭的各類市場1000余處，其中各類專業(yè)市場200余處，年成交金額725.4億元，其中批發(fā)城內(nèi)擁有專業(yè)市場68個，其中億元以上的商品交易市場25個，2006年成交金額450億元。政府將重點培育及發(fā)展小商品、燈具、數(shù)碼、圖書、日用品、建材、摩托車、塑料、家電、汽車配件等10個年成交額10億元以上，輻射范圍達全省，在蘇魯豫皖乃至全國都有一定知名度和影響的區(qū)域性商品批發(fā)市場。2021/6/277第二部分——商圈分析人民廣場商圈：藍色部分，傳統(tǒng)商圈。其實這個商圈應(yīng)該叫解放路商圈，是以蘭田步行街為中心的，逐步向西發(fā)展，但是自從2001年人民廣場竣工后，隨著大潤發(fā)、銀座的進駐，慢慢的形成了以人民廣場為中心的商圈。這個商圈西至通達路，東至沂蒙路。在此商圈中，擁有銀座、大潤發(fā)、桃源大世界、九州商廈、金鷹家電城（3個店）、九州家電城、桃源超市、九州超市、蘭田步行街、華豐國際商貿(mào)城等。在建的商業(yè)綜合體有久隆奧斯卡、萬閱城、金鼎國際、萬興都等。

傳統(tǒng)商圈的發(fā)展依舊強勁，將成為臨沂市屹立不倒的穩(wěn)固商圈。西郊批發(fā)商圈：淺藍色，批發(fā)商圈。由通達路以西到臨西10路，以蒙山大道，工業(yè)大道為主干，位于市中心區(qū)的西部。作為臨沂商品批發(fā)城的發(fā)源地,華北批發(fā)核心.“西郊大棚底”的繁榮,促進了臨沂西郊商圈的形成,也成為興建市場的榜樣.在西郊商圈的帶領(lǐng)發(fā)展下,臨沂相繼建起了包羅服裝鞋帽,日用百貨,五金電子,蔬菜食品,物資建材等各類專業(yè)批發(fā)市場1000余處,臨沂批發(fā)市場在經(jīng)歷了幾代的發(fā)展更新、購銷活動輻射國內(nèi)30個省市自治區(qū)的大型批發(fā)市場,銷售量居全國第三位,山東省第一位,是全國重要的商貿(mào)中心；2021/6/278投資營運部羅莊商圈：紫色部分，游樂式假日經(jīng)濟商圈。以游樂為主題的購物中心，體現(xiàn)假日經(jīng)濟。臨沂雖然說是一個紅色旅游城市，但是旅游的中心卻不在臨沂市，而在蒙山、沂水等縣市，在臨沂市缺少一個能為臨沂產(chǎn)生旅游經(jīng)濟的地方。南坊商圈：紅色部分，政治文化商圈。以青島為參考坐標(biāo)，以市政府為中心的區(qū)域必定要發(fā)展成為城市的政治經(jīng)濟文化中心，擁有大量的高檔商業(yè)及高檔消費群體。大學(xué)城商圈：綠色部分，以大學(xué)城、汽車站、商貿(mào)批發(fā)城為消費點的酒店文化及中端商務(wù)商圈。河?xùn)|商圈：黃色部分，將為人民廣場商圈的延伸，發(fā)展為局部零售業(yè)商圈，輻射面比較窄。此次調(diào)研主要針對人民廣場商圈與西批發(fā)郊商圈百貨市場：桃園大世界、銀座、九州商業(yè)大廈、大潤發(fā)、金鷹家電商場零售市場：蘭田步行街、溫州鞋帽批發(fā)市場、萬博泓品牌服裝批發(fā)市場、華豐國際服裝城（華豐前門街、畫風(fēng)國際服裝城、華豐華豐服裝城）、隆達批發(fā)市場、臨沂小商品批發(fā)市場、箱包皮革市場、藍天勞保皮革鞋材市場、華豐箱包市場等。2021/6/279臨沂商圈分布顏色名稱藍色人民廣場商圈淺藍西郊批發(fā)商圈紅色南方商圈黃色河?xùn)|商圈綠色大學(xué)城商圈紫色羅莊商圈2021/6/2710人民廣場商圈與西郊批發(fā)商圈2021/6/2711商圈內(nèi)商場2021/6/2712桃園大世界地址沂蒙路與銀雀山路交匯處開業(yè)1993年營業(yè)面積18000㎡品項分布1F:超市、珠寶、化妝品、玉器、電器2F：女裝、箱包、羊絨裝、內(nèi)衣3F：男裝、童裝、兒童用品、襯衫、箱包4F:鞋類、運動裝、運動器材、鞋帽；經(jīng)營方式聯(lián)營扣點（22%-23%）商品定位及客層臨沂最早的百貨市場，由于起步較早，積累大部分老顧客，商品較為豐富，客戶一般以企事業(yè)單位公務(wù)人員消費為主。經(jīng)營優(yōu)勢由于起步較早，信譽較好，又是電業(yè)系統(tǒng)附屬企業(yè)，團購是其重要的支撐點。企業(yè)性質(zhì)電力集團三產(chǎn)機構(gòu)，集體企業(yè)；軟硬件設(shè)施直梯一部、消防噴淋、煙感、售后服務(wù)、中央空調(diào)、休息座椅綜述經(jīng)營中高檔品牌，價格較高，促銷活動較少，整體經(jīng)營模式相對陳舊，以聯(lián)營為主，服務(wù)意識較強2021/6/2713大潤發(fā)超市地址山東省臨沂市人民廣場地下商場開業(yè)時間2001年12月營業(yè)面積7000㎡品項鐘表、電器、數(shù)碼中心、音像制品、文具店、內(nèi)衣店、箱包、嬰童區(qū)、服裝區(qū)、鞋類、燈具區(qū)、日用百貨、洗化用品、玻璃器皿、鍋具、一次性用品、食品、家居紙品、玩具區(qū)經(jīng)營方式連鎖經(jīng)營，產(chǎn)供銷一條龍供貨，以零售為主。商品定位及客層整體經(jīng)營檔次較低，以大眾貨消費層為主。經(jīng)營優(yōu)勢以大眾消費為主，市區(qū)開放免費班車，定期舉辦促銷活動等吸引顧客，商品種類繁多，價格低廉。企業(yè)性質(zhì)連鎖企業(yè)軟硬件實施服務(wù)較好，客服咨詢臺及售后服務(wù)，統(tǒng)一著裝；消防噴淋、煙感、購物環(huán)境舒適。商鋪租賃租賃期15年，每年500萬，不遞增。綜述大潤發(fā)超市2001年底與廣場世紀(jì)城簽訂15年合同以來，是人民廣場最繁華街區(qū)，整體知名度及營業(yè)額逐漸飆升。從長遠發(fā)展作為臨沂核心商圈位置人不會動搖，銀座、桃園大世界、九州商業(yè)大廈等，未來的百麗、樂購等諸多國內(nèi)外商家匯聚于此，被當(dāng)?shù)厝朔Q為“金圈”。2021/6/2714大潤發(fā)租金情況匯總路段地址面積（㎡）租賃價格（萬/年）月租金（元/㎡/月）備注大潤發(fā)大潤發(fā)北門地下廣場30-5015-25416.6北門地下路段是大潤發(fā)客流量最為集中區(qū)域，部分商鋪日均租金達到14元左右；北段內(nèi)鋪客流充足以溫州客商經(jīng)營大眾貨為主，租金8元左右；南段以餐飲居多消費形式單一，顧客聚集有時間性，所以資金偏低。北門沿街商鋪大潤發(fā)北入口、內(nèi)鋪北段、內(nèi)鋪南段8-3004-60416.6-166.6東西門沿街商鋪大潤發(fā)西門內(nèi)鋪、東側(cè)橋下50-20018-15300-62.5西門內(nèi)鋪經(jīng)營檔次較高，客流量僅次于北門，日租金維持在10元左右；東門由于處于天橋地下，車輛來往較多無法聚集過多人氣，租金維持在2元左右。商鋪產(chǎn)權(quán)屬于廣場物業(yè)處，合同一年一簽，每年都有漲幅，市場每年有抬高炒作；轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象嚴(yán)重，經(jīng)營業(yè)態(tài)越來越以年輕大眾消費品為主；無物業(yè)管理費。2021/6/2715銀座商城地址八一路與紅旗路交匯處，人民廣場北側(cè)開業(yè)時間2005年1月營業(yè)面積40000㎡品項分布地下：超市1F：珠寶、手表、鞋類、化妝品2F:少淑裝、休閑裝、淑女裝3F:男士正裝、商務(wù)休閑、襯衫4F：電器、運動器材、童裝、童鞋、家訪、餐飲經(jīng)營方式聯(lián)營扣點（25%-28%）商品定位及客層連鎖企業(yè)，以經(jīng)營中高檔商品為主，主力一線品牌較多，主要以商務(wù)人士、企事業(yè)單位、白領(lǐng)及生活品質(zhì)較高人群為主。經(jīng)營優(yōu)勢整體檔次較高，以經(jīng)營品牌化、管理現(xiàn)代化、服務(wù)滿意化方針運營，商場貨品齊全，也太豐富，也是目前臨沂消費品質(zhì)最高的百貨市場。企業(yè)性質(zhì)上市公司軟硬件設(shè)施微笑服務(wù)、營業(yè)員著裝因品牌不同、服務(wù)態(tài)度好;休息座椅、煙感噴淋、中央空調(diào)、服務(wù)臺。綜述經(jīng)營品種豐富，主流品牌強悍、服務(wù)熱情、硬件設(shè)施完善，檔次最高商場。2021/6/2716九州商業(yè)大廈地址解放路與義之路交匯處開業(yè)時間始建于1992年，二期工程96年元月開業(yè)營業(yè)面積50000㎡品項分布1F：珠寶、玉器、化妝品、照相器材、眼鏡、手表、箱包、通訊器材2F:少淑裝、休閑裝、時尚女裝3F:男士正裝、商務(wù)休閑、襯衫4F:鞋帽類、內(nèi)衣、文胸、襪類5F：運動服飾、運動器材、運動鞋、家電、文體用品、兒童用品6F:餐飲、電玩、攝影坊經(jīng)營方式聯(lián)營扣點（1F-3F22%-25%）、零售（四層以租賃為主30㎡左右4萬，日租金3.5-4元/㎡其余交還需保證金。六層美食3萬/年一個檔口）商品定位及客層以中高檔消費為主，客戶基本以生活品質(zhì)較高及年輕消費群體居多經(jīng)營優(yōu)勢貨品齊全，整體經(jīng)營檔次較高，購物環(huán)境舒適，同質(zhì)商場價格優(yōu)惠。企業(yè)性質(zhì)民營企業(yè)軟硬件設(shè)施微笑服務(wù)、營業(yè)員著裝因品牌不同、服務(wù)態(tài)度好;直梯3部、煙感噴淋、中央空調(diào)、服務(wù)臺、飲水機。綜述臨沂市老百貨店，影響較大，經(jīng)營品種豐富，具有較高人氣，硬件稍落后，電梯缺乏，辦公區(qū)域環(huán)境較差，企業(yè)氛圍不夠。2021/6/2717藍田步行街蘭田步行街，規(guī)劃占地75畝，建筑面積4.5萬平方米，投資1.2億元人民幣，由7條縱橫交錯的步行街面組成。并配有室外扶梯、地下停車場、主題廣場、音樂噴泉、連廊天橋、閉路監(jiān)控、寬帶入店、集中供暖。蘭田步行街處于新華路和解放路交匯處，處于解放路商業(yè)街的中段位置，市口位置很好。但是就目前其租金行情而言是整個解放路商業(yè)網(wǎng)點的價值低洼區(qū)。沿解放路的商鋪：以世界名表城、羅蒙西服、鄂爾多斯專賣店等為代表，是融合在解放路商業(yè)街體系中，表現(xiàn)出的租金水平脫離了步行街整體行情。蘭田步行街在經(jīng)營運作上是完全失敗的。完全依靠小業(yè)主進行自行招商，缺少了統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃，導(dǎo)致步行街經(jīng)營混雜，無特色。同時缺少強悍品牌的支撐，使經(jīng)營門類和商品特色上無法抗衡解放路商業(yè)街，遭到冷遇也是必然結(jié)果。步行街當(dāng)初的銷售價是10000——16000元/㎡，除了沿解放路的商鋪價值大幅提高外，區(qū)域內(nèi)所有商鋪均有不同程度的跳水。部分商鋪的價值縮水程度至少超過50%以上。

2021/6/2718藍天步行街租金區(qū)域日租金（元/㎡/天）備注沿解放路商鋪5.5-6.21F:220間2F：184間3F：靠近解放路為休閑娛樂整體經(jīng)營狀況不好，空鋪較多；每戶一個月費用約200元；現(xiàn)售價稍有降幅約為0.72-1.5萬/㎡。華人街沿街商鋪2-2.2貴人街沿街商鋪2-2.5富人街沿街商鋪1.2-1.4如意街沿街商鋪1-1.4麗人街沿街商鋪1二樓沿街商鋪0.7-1二樓沿街商鋪1.52021/6/2719解放路（通達路一沂蒙路）該路段位于中心商圈于人民廣場商圈附近交接處，為臨沂老的商業(yè)中心區(qū)，零售與批發(fā)業(yè)態(tài)相融合，其又為老汽車站所在地，人流量、車流巨大，商業(yè)氛圍濃厚。交通優(yōu)勢明顯。商業(yè)業(yè)態(tài)多為服飾，餐飲，美容美發(fā)，攝影;租金約為104-300元/㎡/月轉(zhuǎn)讓費30-50㎡需要5-15萬;買斷約為2.5-4萬/㎡解放路沒有新樓盤；解放路共214戶門市。2021/6/2720臨沂市萬博泓服裝商貿(mào)誠，位于臨沂市通達路與解放路交匯處，2008年12月26日開業(yè)。是臨沂市招商引資從首都北京引來的第一個大型經(jīng)營服裝專業(yè)的商貿(mào)項目萬博泓服裝商貿(mào)誠，占地面積5118㎡，建筑面積46062㎡.地下一停車場，約200多個停車位；8F為庫房與辦公區(qū)。樓層品項商戶數(shù)量買斷（使用面積）萬/㎡租賃元/㎡/月備注1F男裝1602-3.5250-480開業(yè)賣完2F女裝1661.5-3.3180-458開業(yè)賣完3F女裝1621-3.1156-365少部分未售出4F牛仔休閑1260.6-1.569-120四層今年出售5F羽絨服69無50-70未出售6F童裝135無30-70未出售7F鞋類135無35-70未出售

萬博泓服裝商貿(mào)城2021/6/2721

華豐商貿(mào)城樓層品項商鋪數(shù)量買斷（使用面積）萬/㎡租賃元/㎡/月備注負1F飾品、工藝品、針織、日化、文體、玩具528無好：105中：75差：45此商場商戶多為原老市場商戶，房子多位商場建好后補貼房，大多數(shù)交一少部分錢，擁有現(xiàn)在的房子。暫無物業(yè)費。商場總面積：104291㎡1F精品男女裝7002.29-2.5好：234中：2042F潮流男女裝6801.79-2好：204中：150差：903F羽絨服4780.6-1.5好：105中：75差：304F家訪、皮革60無好：33中：202021/6/2722

華豐前門街樓層品項商戶數(shù)量買斷（建筑面積）萬/㎡租賃元/㎡/月備注1F男裝、鞋3011-1.280-100總面積：1.2萬㎡第一年免物業(yè)費2F女裝1071-1.260-853F童裝600.4-130-602021/6/2723

華豐國際服裝城樓層品項商鋪數(shù)量買斷（使用面積）萬/㎡租賃元/㎡/月備注負1F男裝、內(nèi)衣170無80-330華豐國際服裝城大多數(shù)為老戶反簽房；3Ｆ老區(qū)免費，必須開門；老區(qū)每月水費200元/戶，中部區(qū)域稅費約1000元/月新區(qū)免收稅費1F精品男、女裝11222-4新區(qū)：290-700老區(qū)：200-6002F男、女裝7051.8-2.5新區(qū)：185-500老區(qū)：55-1353F牛仔、內(nèi)衣769無新區(qū)：60