江西長運鷹潭市龍虎山大道東側、46號路北側一宗公共設施用地國有建設用地使用權收儲價格評估項目土地估價報告

第1頁施用地國有建設用地使用權收儲價格評估提交估價報告日期：二零二四年七月十五日土地估價報告第一部分摘要鷹潭市龍虎山大道東側、46號路北側一宗公共設施用地國有建按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(1990年5月19日中華人民共和國國務院令第55號發(fā)布，根據2020年11月29日《國務院關于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》號，2019年8月26日第三次修正)、《江西省城市國有土地使用權出讓和劃撥管理條例》(2010年11月26日江西省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十次會議第二次修正)及《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令第39號2007年9月28日)的有限公司對擬收儲的位于鷹潭市龍虎山大道東側、46號路北側一宗本次評估的國有建設用地使用權價格是指在估價期日二零二四1、土地用途的設定：根據委托方提供的《土地估價委托書》,本次評估設定估價對象規(guī)劃用地性質為公共設施用地，使用權類型為作價出資。根據《國土空間調查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》 (自然資發(fā)〔2023〕234號，2023年11月22日)規(guī)定，本次評估設定估價對象土地用途為公共設施用地。2、土地開發(fā)程度設定：估價對象現(xiàn)狀開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(指通路、通電、供水、排水、通訊)及宗地紅線內建有建構筑物，待估宗地為作價出資國有建設用地，根據此次評估目的，評估設定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(指通路、通電、供水、排3、國有建設用地使用權年限設定：除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，作價出資土地使用年限最高為50年，根據委托方提供的《土地估價委托書》、《投資合作經營協(xié)議書》,《投資合作經營協(xié)議書》于2014年2月16日簽定，至估價期日，剩余土地使用權年限為39.854、土地規(guī)劃利用條件說明：根據委托方提供的《建設用地規(guī)劃許可證》(鷹規(guī)地字第2011-013號),待估宗地用地項目名稱為辦公大樓、修理間及停車場，用地性質為市政公用設施用地。根據委托方要求，本次評估的估價對象容積率按現(xiàn)狀條件設定。根據委托方提供地圖》,估價對象現(xiàn)狀已建成建筑面積為860.15平方米，土地使用權面積為10890.2平方米，現(xiàn)狀容積率為0.08,故設定估價對象容積率為0.08。5、國有建設用地使用權價格類型設定：根據估價委托人提供的《鷹潭市人民政府市長辦公會議記錄摘要》、《投資合作經營協(xié)議書》估價對象于估價期日土地使用權類型為作價出資，根據此次評估目的，土地使用權價格是按照土地市場價格而評估的土地使用權價格。綜上所述，本次評估價格定義為：估價對象在估價期日二零二四年四月十二日、土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(指通路、通電、供水、排水、通訊)及宗地紅線內場地平整、土地用途為公共設施用地、土地剩余使用權年限為39.85年、土地使用權類型為作價出資七、估價結果待估宗地在2024年4月12日，在評估設定用途、土地使用年限、土評估土地面積：10890.2平方米(合計16.34畝)單位面積地價：512元/平方米(合計34.13萬元/畝)宗地估價結果詳見表1《土地估價結果一覽表》曾紅艷江西中磊房地產資產評估有限公司簽名(蓋章)第5頁估價報告編號：贛中磊(2024)(估)字第0049號估價期曰：2024年4月12日估價報告編號：贛中磊(2024)(估)字第0049號估價期曰：2024年4月12日估價期日設定土地使用權類型：作價出資日土地人宗地名稱土地使用土地使用積單位面積備注規(guī)劃設定規(guī)劃設定公共交責任公司龍虎山大道東號路北側鷹國用(2012)第1960號公共 “五通”及紅線內建有建構“五通”及紅線內場地平整注：“五通”指通路、通電、通訊、通水、排水；表1-1臨路狀況龍虎山大道東側、山大道供電網路布局合理，由國家電網供電，電能質量和證率達95%以上。宗地內已接入。供水保證率達95%以上。宗地內已接入。區(qū)域的排水形式為雨污分流制，有市政排水，排水管道以以上。宗地內已接入。由中國電信、中國移動、中國聯(lián)通提供通訊服務網絡覆蓋該區(qū)域，通訊保障率達98%以上。宗地內1、土地權利限制：估價對象公共設施用地使用權年限為39.85年，無抵押等他項權利限制；2、基礎設施條件：宗地紅線外“五通”(指通路、通電、供水、排水、通訊)及宗地紅線內場地平整；3、規(guī)劃限制條件：根據委托方提供的《建設用地規(guī)劃許可證》(鷹規(guī)地字第2011-013號),待估宗地用地項目名稱為辦公大樓、修理間及停車場，用地性質為市政公用設施用地。4、影響土地價格的其他限定條件：按估價報告限定的條件使用。二、其他需要說明的事項1、土地利用狀況等資料由委托方提供，委托方對所提供資料的真實性、有效性負責。2、土地區(qū)位條件、地產市場交易資料等估價相關資料由估價人員實地調查而得。3、估價人員根據國家有關法律、法規(guī)、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程、結合待估宗地具體情況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。地規(guī)劃許可證》(鷹規(guī)地字第2011-013號)、《投資合作經營協(xié)議書》,《投資合作經營協(xié)議書》、《土地估價委托書》等為依據。5、本報告是在價格定義限定條件下的土地使用權價格現(xiàn)值，若待估宗地的土地利用方式、規(guī)劃條件、土地開發(fā)程度、估價期日、土地使用年限、土地面積等影響地價的因素發(fā)生變化，土地評估結果必須相應調整或重新評估。6、本報告僅為委托方確定土地收儲價格提供參考依據，不作其它使用。當用于其他目的，本報告估價結果無效。7、任何單位和個人未經估價機構書面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報告。8、幣種：人民幣估價機構：江西中磊房地產資產評估有限公司二零二四年七月十五日第6頁第7頁第二部分估價對象界定估價對象是指位于鷹潭市龍虎山大道東側、46號路北側，證載土地用途為公共設施用地，土地面積為10890.2平方米(合計16.34畝),本次評估土地面積為10890.2平方米(合計16.34畝),根據委托方提供的鷹潭市公共交通有限責任公司。根據委托方提供的《建設用地規(guī)劃許可證》(鷹規(guī)地字第2011-013號),待估宗地用地項目名稱為辦公大樓、修(1)估價對象的來源及歷史沿革：估價對象位于鷹潭市龍虎山大道東側、46號路北側，由鷹潭市公共交通有限責任公司取得該宗地國有建設用地使用權，現(xiàn)鷹潭市自然資源儲備利用中心擬收儲該宗國有建設用(2)估價對象的地理位置：鷹潭市龍虎山大道東側、46號路北側(3)土地用途：公共設施用地(4)四至：東至白露新村建筑、西至龍虎山大道、南至格林東方酒店、北至陽光世紀花苑。詳見《宗地圖》(5)面積：土地面積為10890.2平方米(合計16.34畝)(6)設定土地使用權類型：作價出資(7)土地使用權人：鷹潭市公共交通有限責任公司(8)國有土地使用證編號：鷹國用(2012)第1960號(9)登記時間：2012年10月24日2、土地權利狀況(1)估價對象的土地所有權狀況：在估價期日，估價對象土地所有第8頁權屬國家所有。(2)估價對象的土地使用權狀況：鷹潭市自然資源儲備利用中心擬收儲該宗地土地使用權，土地剩余使用年限為39.85年；至估價期日，本次評估設定其不存在抵押、租賃等他項權利限制。3、土地利用狀況根據委托方提供資料及評估人員現(xiàn)場認真勘察，至估價期日，估價對象位于鷹潭市龍虎山大道東側、46號路北側，土地面積為10890.2平方米(合計16.34畝),宗地實際開發(fā)程度為紅線外“五通”(指通路、通電、供水、排水、通訊)及宗地紅線內建有建構筑物。(1)待估宗地現(xiàn)狀利用狀況至估價期日，待估宗地紅線內建有建構筑物。四、影響地價的因素說明影響地價的一般因素主要是指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的社會、經濟、政治和自然因素等，包括城市經濟發(fā)展水平，產業(yè)、政策、人口聚集、城市發(fā)展、土地利用規(guī)劃、地理位置等。影響地價的一般因素很多，本報告僅分析對估價對象地價產生影響的一般因素。1、城市資源狀況(1)地理位置接東南沿海的重要通道之一。轄區(qū)東接弋陽縣、鉛山縣，西連東鄉(xiāng)縣，南臨金溪縣、資溪縣，北靠萬年縣、余干縣，東南一隅與福建省光澤縣毗鄰。境域南北長約81千米，東西寬約38千米。距省會南昌市143千米(鐵路里程)。鷹潭市總面積3556.7平方千米，占江西省總面積的2.15%。(2)自然環(huán)境(A)地勢、地貌：鷹潭市地處武夷山脈向鄱陽湖平原過渡的交接地帶，地勢東南高西北部低。地形可分為東南部中山地帶，北部中高丘陵地帶，西部中低丘陵地帶，中部貴溪盆地地帶。主要山峰有陽際坑、青茅境、鮭魚峰、唐家山、天華山、郎崗山等。境內最高峰陽際坑位于極端最高氣溫41.0℃,相對濕度為76%,常年主導風向為東風、東北風。最低月均氣溫3.3℃,最高月均氣溫34.9℃。平均氣溫年較差23.3℃,生長期年平均317天，無霜期年平均267天，最長達317天，最短為240天。鷹潭市境內河道屬長江流域鄱陽湖水系。主要河道有一級河信江，長72千米；二級河12條，總長425千米；三級河3條，總長44.5千米；境內最大的河流為信江，從貴溪流口經境內貴溪市、月湖區(qū)、余江區(qū)，從余江區(qū)的錦江鎮(zhèn)炭埠村流出，長72千米；主要支流有白塔河、羅塘河、(3)行政區(qū)劃截至2022年5月，鷹潭市轄貴溪市、余江區(qū)、月湖區(qū)、龍虎山風景名勝區(qū)、鷹潭高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和信江新區(qū)，共34個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和9個街道(4)人口、土地面積2023年末常住人口115.09萬人，比上年末減少4984人。其中城鎮(zhèn)人口為77.26萬人，比上年末增加0.93萬人；占總人口比重67.13%,比上年提高1.09個百分點。全年出生人口為0.69萬人，出生率為5.99‰,比上年下降0.86個千分點；死亡人口為0.85萬人，死亡率為7.35‰,比上年提高0.34個千分點。截至2019年，轄2個區(qū)，代管1個縣級市，總面積3556.7平方千根據國務院《關于加強土地資產管理的通知》(國發(fā)[2001]15號)精第10頁神，鷹潭市進一步加強土地資產管理，整頓土地市場秩序，壟斷土地四級市場供應，并嚴格按照國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令第39號，已經2007年9月21日國土資源部第3次部務會議審議通過，自2007年11月1日起施行)要求，加強了對土地出讓市場的管理，使鷹潭市土地市場日趨規(guī)范，有力推動了當?shù)亟洕陌l(fā)展。據不完全統(tǒng)計，2023年全國各地的房地產優(yōu)化政策出臺多達751次，比去年增加了140余次，足以看出從中央到地方在面對經濟下行，防范房地產行業(yè)風險、保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面的力度和決心。政府調控政策寬松態(tài)勢不斷加大，房地產供需兩端均有利好政策陸續(xù)出臺2023年年初，中央繼續(xù)以“房住不炒”為主基調，因城施策，以促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展為目標，延續(xù)寬松的調控政策。7月中央政治局會議定調，適時調整優(yōu)化房地產政策，此后，出臺“認房不認貸”政策，調整首套房認定政策，為后續(xù)房地產調控利好政策奠定基調。10月，國務院常務會議審議通過“14號文”,提出要加大保障性住房建設和供應，并多次在重要會議中強調“三大工程”重要性，加快構建房地產發(fā)健的貨幣政策要靈活適度、精準有效”等建議，明確了2024年房地產市場的政策方向。時間政策內容要點1月5日1、自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末況進行動態(tài)評估。2、對于評估期內新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下1月6日住建部等十一部門印發(fā)《農房質1、持續(xù)推進農村低收入群體等重點對象危房改造和7度及以上設防地區(qū)農房抗震改造。2、持續(xù)推進農村低收入群造和7度及以上設防地區(qū)農房抗震改造。3、完善農村工程建設項目管理制度。4、建設包括農村房屋質量安全信息在內的行業(yè)及地方基礎數(shù)據庫。第11頁1月17日扎實推進保障性住房建設。4、加快推動建筑產業(yè)轉型升2月10日中國人民銀行召開2023年金融市場工作會議政策，落實好金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的16條政策措施，新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。黨中央、國務院印發(fā)《質量強國2月24日人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的“雙軌制“改革是我國房地產市場在探索中前進的新思路。自然資源部聯(lián)合銀保監(jiān)會印發(fā)模式3、深化協(xié)同，提升便利化服務水平4、加2023年政府工作報告1、有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產平穩(wěn)發(fā)展。2、加強住房保障和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問中國證監(jiān)會發(fā)布了《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資1、優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、社區(qū)型商業(yè)、城鄉(xiāng)網點農貿市場等項目發(fā)行基礎設施REITs。2、不得為商品住宅開發(fā)變相融資。3、鼓勵保障性租賃住房REITs發(fā)行，將助力保3月27日降低金融機構存款準備金率央行決定降低金融機構存款準備金率0.25個百分點，本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率約為7.6%。4月21日人民法院報公布《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問1、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其權的，人民法院應當予以支持。2、在房屋不能交優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。4月27日總局聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范房地產1、在營業(yè)主體方面，嚴格落實房地產經紀機構備案制度2、在收取用3、在行業(yè)規(guī)范方面，各地住房和城鄉(xiāng)建同、租賃合同、經紀服務合同示范文本4月28日中共中央政治局會議改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產業(yè)發(fā)展新模式。5月17日《住房和城鄉(xiāng)建設部2023年信步實現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設領域公共信用信息歸續(xù)提升信用體系優(yōu)化營商環(huán)境能力。住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《全國住房公積金2022年年度報告》2022年，全國住房公積金各項業(yè)務運行平穩(wěn)，住房公積金繳存額31935.05億元，6782.63萬人提取住房公積金21363.住房貸款247.75萬筆、11841.85億元。截至2022年年底，個人住房貸款率78.94%。6月20日1年期LPR報價下調10個基點至3.55%,5年期以上LPR報價下調10個基點至4.2%。7月21日國務院常務會議，審議通過《關項，真正把好事辦好、實事辦實。7月25日國家稅務總局發(fā)布《支持協(xié)調發(fā)濟社會統(tǒng)籌發(fā)展等四個方面，梳理形成了涵蓋216項支持協(xié)調發(fā)展的稅費優(yōu)惠政策指引1年期LPR為3.45%,5年期以上LPR為4.2%8月25日國務院審議通過《關于規(guī)劃建設號文)加大保障性住房的建設和供給，重點是建設配售型保障性住8月31日中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于降低存量首套款利率，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行。第12頁以及《關于調整優(yōu)化差別化住房行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了中國人民銀行降低金融機構存款準備金率0.25個百分點中國人民銀行決定于2023年9月15日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構)本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率約為7.4%。對保障性住房項目建設用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。管理單位與保障性住房相關的印花稅，以及保障性住房購買人涉及的印花稅予以免征。發(fā)邊界管理的通知(試行)》1、將“三區(qū)三線”劃定成果作為調整經濟結構、規(guī)劃城鎮(zhèn)化不可逾越的紅錢。2、市縣國土空間規(guī)劃實施中要避免“寅吃卵間至少留下35%、25%的增量用地。3、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得進行城鎮(zhèn)集中建設，不得規(guī)劃建設各類開發(fā)區(qū)和產業(yè)園住用地。10月24日關于批準增發(fā)國債和2023年中中央財政將在今年四季度增發(fā)1萬億元國債，作為特別國債管理，增發(fā)的國債全部通過轉移支付方式安排給地方；全國財政赤字將由3.88萬億元增加到4.88萬億元，預計赤字率由3%提決通過了提前下達部分新增地方政府債務限額的決定。央行發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告(2023)》2022年人民銀行推出3500億元保交樓專項借融資需求。截至2022年末，房地產貸款余額同開發(fā)貸款余額同比增長3.7%,比上年末提高2看，東部和西部地區(qū)房地產貸款余額同比增速分別比全國高0.5個和0.6個百分點11月27日中國人民銀行等八部門聯(lián)合印發(fā)《關于強化金融支持舉措助力民營經濟發(fā)展壯大的通知》合理提高民營企業(yè)不良貸款容忍度，建立健全民營企業(yè)貸款盡職免責機制，充分保護基層展業(yè)人員的積極性。抓好《關持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(銀發(fā)(2政策落實落地，保持信貸，債券等重點融資渠道穩(wěn)房地產企業(yè)金融需求。要求從明年開始，全國地級及以上城市將全面作。城市體檢要重在發(fā)現(xiàn)問題、推動解決問題。區(qū)問題臺賬，街區(qū)體檢要銜接15分鐘生活圈，查找公共服務設施缺12月11日-12日中央經濟工作會議會議明確提出要"加大宏觀調控力度"“強化宏觀政調節(jié)",“積極的財政政策要適度加力、提質增效強化宏觀政策逆周期和跨周期調節(jié)；明年財政政策有望加大力度，降息降準亦有一定空間2023全年鷹潭房地產開發(fā)投資增長15.0%,其中住宅投資增長24.7%。3、產業(yè)政策(1)產業(yè)政策鞏固提升兩大主導產業(yè)第13頁業(yè)體系，搶抓5G、特高壓、城市軌道交通、高鐵、家電、航空航天、新能源汽車及充電樁、電子通信等行業(yè)需求，建立并實施“六大清單”,大力發(fā)展銅基新材料、精深加工、循環(huán)經濟和生產性服務業(yè)，重點發(fā)展特種線纜、電子引線框架材料、高精度異型銅、形狀記憶材料、高鐵接觸線、銅合金管、電解銅箔、覆銅板、環(huán)保黃銅棒等銅精深加工產品，全力打造國家級銅基新材料產業(yè)集群，加速銅產業(yè)由粗到精提升、由平到智轉型、由量到質跨越。加快推進銅都有色金屬儲備交易中心平臺建設，完善半成品和成品現(xiàn)貨交易、供應鏈金融等產業(yè)配套服務，加快打造千億級銅現(xiàn)貨交易平臺、國家重要的銅金屬交易中心。推進“銅產業(yè)+互聯(lián)網”融合發(fā)展，加快銅企業(yè)智能化改造，建成、用好有色金屬方向的工業(yè)互聯(lián)網標識解析二級節(jié)點(有色金屬冶煉及壓延加工業(yè))和銅產業(yè)大數(shù)據中心，打通銅智能制造過程中的感知、控制、建模仿真及工業(yè)軟件等關鍵共性技術。深化與江銅集團地企戰(zhàn)略合作，搶抓國內產業(yè)轉移契機，通過招大引強進一步補鏈強鏈，加大對全國銅行業(yè)三十強企業(yè)招商力度，重點實施20個50億元以上銅精深加工項目。加大鋁、鉛等有色金屬產業(yè)培育力度，加快構建以銅為主的集群化、高端化、綠色化的有色產業(yè)集群，全力當好全省打造萬億有色產業(yè)集群的主力軍。到2025年，力爭規(guī)模以上銅企業(yè)達230家，新增6家以上上市公司，營業(yè)收入實現(xiàn)翻番，突破4000億元。物聯(lián)網產業(yè)。深入實施國家“03專項”試點，積極推進國家下一代信息網絡集群(物聯(lián)網產業(yè)集群)發(fā)展工程，加快推進國家網絡安全“高精尖”技術創(chuàng)新試點示范區(qū)建設，持續(xù)鞏固拓展移動物聯(lián)網網絡、平臺、應用和產業(yè)等方面領先優(yōu)勢，加速推動物聯(lián)網產業(yè)集群化、規(guī)?；l(fā)展。圍繞做好平臺層、做優(yōu)通道層、做強感知層、做實應用層等系統(tǒng)布局，積極延展產業(yè)鏈，大力引進和培育移動物聯(lián)網硬件制造龍頭企業(yè)及電子信息企業(yè)，加快布局集傳感器、射頻識別、網絡通信、終端研發(fā)制造、示范應用于一體的全產業(yè)鏈條。積極引導向無人機、人工智能、精密制造、車用電子、電子專用材料、信息安全等高附加值產業(yè)集聚，建成極具特色的國家級物聯(lián)網產業(yè)集群，加速打造中部地區(qū)物聯(lián)網產業(yè)制造中心。到2025年，力爭實施物聯(lián)網制造類項目200個，規(guī)模以上企業(yè)達到100家，物聯(lián)網核心及關聯(lián)業(yè)務營業(yè)收入突破1000億元。做大做強特色產業(yè)大健康產業(yè)。依托鷹潭特色中藥材資源和道家養(yǎng)生文化，以高新區(qū)醫(yī)藥大健康產業(yè)園、周塘小鎮(zhèn)、白鶴湖農業(yè)生態(tài)科技園為載體，以醫(yī)藥制造和綠色食品為主攻方向，大力發(fā)展飲料、香精香料、糧油食品，中藥飲片、口服液、合劑、糖漿劑、口服溶液劑，做優(yōu)做強“中國營養(yǎng)大健康產業(yè)發(fā)展示范基地”品牌，打造成為以道醫(yī)結合為特色的大健康產業(yè)集群基地。到2025年，力爭產業(yè)年均增速保持5%-8%,營業(yè)收入突破100億元，培育產值超10億元企業(yè)1-2家，超5億元企業(yè)3-5家。眼鏡產業(yè)。以鷹潭(余江)眼鏡產業(yè)園為依托，提升眼鏡產業(yè)鏈現(xiàn)代化水平，構建產銷聯(lián)動融合發(fā)展格局，增強眼鏡產業(yè)的集聚度和核心競爭力，打造國內一流眼鏡生產基地。到2025年，力爭眼鏡產業(yè)營業(yè)收入達到100億元。節(jié)能照明產業(yè)。依托貴溪智能光電產業(yè)園和余江工業(yè)園，著力完善產業(yè)鏈，重點提升高亮度、功率型LED外延片及芯片技術水平和產業(yè)化能力，構建集照明燈具模具設計、光源襯底材料、外延片及芯片研發(fā)制造、發(fā)光功率器件封裝及產品應用為一體的產業(yè)鏈。到2025年，力爭節(jié)能照明產業(yè)營業(yè)收入達70億元。樂器制造產業(yè)。依托高新區(qū)高端樂器生產基地，以鼓腔、鼓皮等樂器制造為主攻方向，大力完善樂器生產配套產業(yè)體系，著力打造基于5G的線上教學、音樂制作、樂隊表演等音樂娛樂平臺鏈，加快形成完整的樂器生產、應用生態(tài)圈，打造成為全國重要的高端樂器生產基地。到2025年，力爭樂器制造產業(yè)營業(yè)收入突破40億元。(2)、稅收政策財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部三部門近日聯(lián)合發(fā)布《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》,通知明確規(guī)定了第15頁最新房產契稅政策，自2016年2月22日起執(zhí)行。(一)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同),面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。(二)對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。(3)、金融政策自2015年10月24日起，中國人民銀行決定金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.35%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.5%,同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.2倍調整為1.3倍。監(jiān)管層出臺16條金融新政，房地產迎2022年最強政策支持。11月份，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,涵蓋了6大方面內容，涉及房地產開發(fā)貸、個人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項借款、保護個人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計16條措施?！锻ㄖ分械慕鹑?6條措施包括：1.穩(wěn)定房地產開發(fā)貸款投放；2.支持個人住房貸款合理需求；3.穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；4.支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；5.保持債券融資基本穩(wěn)定；6.保持信托等資管產品融資穩(wěn)定；套融資支持；9.做好房地產項目并購金融支持；10.積極探索市場化支持方式；11.鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息；12.切實保護延期貸款的個人征信權益；13.延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排；14.階段性優(yōu)化房地產項目并購融資政策；15.優(yōu)化租房租賃信貸服務；16.拓寬租房租賃市場多元化融資渠道。2022年9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。對于2022年6-8月新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下第16頁2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會決定，建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。2023年3月27日，央行下調金融機構存款準備金率0.25個百分點。此次降準為全面降準，不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率約為7.6%。預計本次降準向銀行體系釋放中長期流動性約5500億元。4、城市規(guī)劃與發(fā)展目標城市性質：中國銅產業(yè)生產基地、丹霞與道教文化旅游勝地、贛東北內陸開發(fā)合作高地、引領創(chuàng)新和智慧物聯(lián)發(fā)展的區(qū)域中心城市、山水宜居城市。目標愿景：智慧美城、世界銅都、中華道都、城鄉(xiāng)融合樣板。發(fā)展規(guī)模：至2035年，全市常住人口規(guī)模160萬人左右。空間格局：構建“一核兩帶，一江兩屏三區(qū)”的國土空間開發(fā)保護總打造世界級文化旅游名片聯(lián)合景德鎮(zhèn)、上饒等地區(qū)，充分發(fā)揮“世界瓷都、中華道都、中國最美鄉(xiāng)村”的品牌影響力，統(tǒng)籌整合區(qū)域旅游資源，聯(lián)手打造跨省的黃金旅游通道，積極組贛浙閩院、贛相、贛粵等高鐵旅游聯(lián)盟，打造世界級文化旅游名片。以加快建設贛東北旅游圈為突破口，依托高鐵和高速公路，打造贛浙閩皖四省邊際旅游黃金走廊。三條魅力風光帶·信江城鎮(zhèn)魅力風光帶：串聯(lián)貴溪城區(qū)、鷹潭城區(qū)、錦鎮(zhèn)，打造城內信江沿岸各類城市魅力空間，結合鷹潭港、貴溪港港口功能，再現(xiàn)千年水道魅力?！延裼嗝}魅力風光帶：串聯(lián)畫橋周坊紅色文化集中區(qū)、高公寨、白第17頁雞峰森林公園等生態(tài)景觀，打造紅色文化體驗、生態(tài)休閑度假為功能的懷玉山脈文化魅力帶。·武夷余脈魅力風光帶：串聯(lián)樟坪番族鄉(xiāng)、耳口鄉(xiāng)、曾家古村、冷水鎮(zhèn)、雙圳林場、陽際峰等民族文化及生態(tài)山林資源點，構建少數(shù)民族文化與山林景觀體驗為主的武夷山余脈道教文化魅力帶。四大魅力空間龍虎山道教山水魅力空間：龍虎山景區(qū)、上清古鎮(zhèn)、大上清宮重建、洪五湖休閑景區(qū)。白鶴湖城郊休閑魅力空間：白鶴湖景區(qū)、塔橋園藝場觀光果園。余江城市休閑魅力空間：雕刻創(chuàng)意文化小鎮(zhèn)、血防紀念館、白塔河溫地公園、馬邊嶺生態(tài)公園、靈溪小鎮(zhèn)。貴塘公路鄉(xiāng)村休閑魅力空間：0701山水田園農場、下漢塘旅游示范村、金士地莊園、雷溪旅游風情小鎮(zhèn)、渡坊水村、塘灣古鎮(zhèn)、車家古村、閩坑村。綜合交通運輸體系推動上昌城際、九撫城際、景鷹城際、景鷹瑞鐵路建設，形成五縱三橫的鐵路網體系，建設區(qū)域綜合鐵路樞紐。發(fā)揮鷹潭港的國際物流功能，形成公鐵水聯(lián)運網絡，建設鷹潭綜合港保稅區(qū)，打造區(qū)域物流樞紐城市。完善市域公路網體系建設。新建貴溪一資溪高速、衢州一金溪高速，形成“二橫二縱”的高速路網。推進國道、省道改造升級，新建多條省道，5、城市社會經濟發(fā)展狀況(1)產業(yè)體系構建整體格局，形成“一核引領、兩級集聚、多點支撐、軸線聯(lián)動”的制造業(yè)整體格局。支持“2+3”重點產業(yè)發(fā)展，培育萬億銅產業(yè)集群，推進數(shù)字經濟建設。優(yōu)化產業(yè)布局，引導產業(yè)向鷹潭高新區(qū)產業(yè)發(fā)展核心和320國道產業(yè)發(fā)展主軸集聚，重點支持鷹潭高新區(qū)、貴溪經開區(qū)、江工業(yè)園區(qū)三個省級以上開發(fā)區(qū)做大做強，促進空間集聚。向高績效園區(qū)傾產業(yè)協(xié)作鷹潭應積極融入區(qū)域產業(yè)分工，立足比較優(yōu)勢，加快工業(yè)化進程以鷹潭中心城區(qū)為核，加強鷹潭高新區(qū)、貴溪經開區(qū)、余江工業(yè)園區(qū)等國家級、省級開發(fā)區(qū)產業(yè)轉移配套服務能力建設，積極承接長三角、海西等沿海沿江地區(qū)產業(yè)轉移，加速特色產業(yè)產能向滬昆沿線區(qū)域集聚，構建深度參與長三角及海西經濟區(qū)分工體系的產業(yè)協(xié)同互補發(fā)展格局。發(fā)揮既有園區(qū)重點產業(yè)、骨干企業(yè)的帶動作用，重點圍繞銅、移動物聯(lián)網兩大主導產業(yè)，吸引產業(yè)鏈條整體轉移和關聯(lián)產業(yè)協(xié)同轉移，從而引領(2)發(fā)展水平、綜合實力經江西省統(tǒng)計局統(tǒng)一核算，2023年全年鷹潭全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值(GDP)1282.25億元，按可比價格計算，比上年增長7.0%。其中，第一產業(yè)增加值為75.0億元，同比增長1.2%;第二產業(yè)增加值為660.68億元，同比增長9.3%;第三產業(yè)增加值為546.57億元，同比增長5.2%。第一產業(yè)增加值占GDP比重為5.9%,第二產業(yè)增加值比重為51.5%,第三產業(yè)增加值比重為42.6%。三次產業(yè)對經濟增長的貢獻率分別為1.2%、67.6%和31.2%。全年人均地區(qū)生產總值111176元，增長7.2%,按年平均匯率計算，折合15777美元。(3)國內貿易和對外經濟2023全年鷹潭社會消費品零售總額456.77億元，增長7.9%。按經營地統(tǒng)計，城鎮(zhèn)消費品零售額393.47億元，增長7.8%;鄉(xiāng)村消費品零售額63.30億元，增長8.6%。2023全年鷹潭進出口總額436.34億元，同比增長2.8%。其中，進口330.39億元，增長7.5%;出口105.95億元，下降9.3%。按出口企業(yè)性質分，國有企業(yè)出口0.66億元，增長79.2%;民營企業(yè)出口49.07億元，下降30.2%;外商投資企業(yè)出口56.22億元，增長21.8%。按出口貿易方式分，一般貿易出口44.34億元，下降29.7%;加工貿易出口61.60億元，增長14.6%。按出口商品分，銅材出口44.62億元，增長29.7%;機電產品出口30.54億元，下降22.6%;紡織服裝出口2.77億元，下降19.5%;鞋類出口0.54億元，下降75.9%;家具及其零件出口2.10億元，下降17.9%;塑料制品出口5.03億元，下降9.8%。2023全年鷹潭實際利用外資0.68億美元，增長0.8%。引進省外2000萬元以上項目234個，下降22.0%;實際進資577.01億元，增長4.8%。其中，引進億元以上項目125個，下降18.8%;實際進資554.36億元，增長6.4%。(4)工業(yè)和建筑業(yè)2023年鷹潭全市規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算，同比增長13.0%。分經濟類型看，國有企業(yè)增加值增長6.8%;股份制企業(yè)增加值增長14.9%;外商及港澳臺商投資企業(yè)增長54.6%。分產業(yè)看，銅產業(yè)增加值增長15.5%,非銅產業(yè)增加值下降1.3%。分行業(yè)看，在增加值總量排名前六的行業(yè)中，有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)增加值增長10.4%;電氣機械和器材制造業(yè)增長0.4%;廢棄資源綜合利用業(yè)增長45.7%;計算機、通信和其他電子設備制造業(yè)增長12.1%;金屬制品業(yè)增長394.9%;專用設備制造業(yè)增長62.1%。2023全年鷹潭規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入4414.32億元，增長19.0%;其中銅產業(yè)實現(xiàn)收入4006.64億元，增長20.7%。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額166.10億元，增長17.4%;其中銅產業(yè)實現(xiàn)利潤138.41億元，增長17.3%。2023年末鷹潭全市園區(qū)實際開發(fā)面積28.33平方公里，投產工業(yè)企業(yè)574家，比上年增加62家；從業(yè)人數(shù)4.53萬人，增長0.4%。園區(qū)企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入3202.78億元，增長24.7%;實現(xiàn)利潤總額98.48億元，增長27.8%。鷹潭高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、貴溪經濟開發(fā)區(qū)、余江工業(yè)園區(qū)分別實現(xiàn)營業(yè)收入1054.83億元、1748.48億元、399.47億元，分別增長17.6%、25.7%和42.1%。2023全年鷹潭具有建筑資質等級的建筑業(yè)企業(yè)125家，實現(xiàn)建筑業(yè)總產值176.9億元，下降2.9%。其中建筑工程產值完成155.46億元，下第20頁降5.7%;安裝工程產值完成15.44億元，增長40.1%;其他工程產值完成6.03億元，下降5.3%。全年房屋建筑施工面積771.75萬平方米，下降1.7%;房屋建筑竣工面積379.05萬平方米，增長25.4%。(5)固定資產投資2023全年鷹潭固定資產投資(不含農戶)增長5.1%。分投資主體看，國有投資下降1.5%,非國有投資增長7.9%,其中民間投資增長8.5%。分產業(yè)看，第一產業(yè)投資增長47.3%;第二產業(yè)投資增長3.3%;第三產業(yè)投資增長5.7%。分行業(yè)看，其中制造業(yè)增長1.3%,電力、燃氣及水的生產和供應業(yè)增長3.0%,教育下降11.6%,衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)下降10.1%,文化、體育和娛樂業(yè)增長123.5%,公共管理和社會組織增長1.7%。(二)區(qū)域因素影響估價對象價格水平的區(qū)域因素主要指影響城鎮(zhèn)內部各區(qū)域之環(huán)境質量、公用設施狀況、交通條件、產業(yè)聚集規(guī)模等因素。本報告僅月湖區(qū)，隸屬江西省鷹潭市，地處江西省東北部信江中游，東、南鄰貴溪市余家鄉(xiāng)，北鄰貴溪市鴻塘鎮(zhèn)，西連余江區(qū)洪湖鄉(xiāng)。區(qū)域面積137平方千米，轄7個街道、1個鎮(zhèn)。截至2022年10月，月湖區(qū)轄7個街道、1個鎮(zhèn)：江邊街道、交通街道、東湖街道、梅園街道、四青街道、白露年末，月湖區(qū)有常住人口28.87萬人。2、交通條件(1)對外交通條件十字”型交叉。滬昆高速公路境內長8.44千米，雙向4車道，有鷹東出口，通往鷹潭市區(qū)。320國道境內長13.79千米，雙向2車道；206國道境內長11.88千米，雙向2車道。匯。鷹潭站為特等客運站，日客運量5500人次，年貨運吞吐量500余萬(2)區(qū)域內交通道路狀況區(qū)域內交通以公路為主，該區(qū)域公共交通狀況較好。主要道路有龍基礎設施和公用設施的完備程度：該區(qū)域基礎設施達“五通一平”(指通路、通電、供水、排水、通訊及場地平整),公共配套設施較好。供電：供電網路布局合理，由國家電網供電，電能質量和運行有充分保證，供電保證率達95%以上。率達95%以上。管為主，排水保證率達95%以上。該區(qū)域，通訊保障率達98%。(1)人文環(huán)境區(qū)域人文環(huán)境較好，公共服務設施較好，人口密度較密集，人流量(2)自然環(huán)境第22頁5、居住密集度區(qū)域內土地用途為城鎮(zhèn)居民點用地、住宅用地、公共設施用及未利用地，待估宗地所在區(qū)域為鷹潭市月湖區(qū)，規(guī)劃地塊用地類型主要有公共設施用地、住宅用地等，居住氛圍一般。6、規(guī)劃限制區(qū)域內已建成土地主要為城鎮(zhèn)居民住宅用地、公共設施用地、工業(yè)用地等，城市規(guī)劃對區(qū)域內布置公共設施用地無特別限制。(三)個別因素影響估價對象價格水平的個別因素主要指與宗地直接有關的基礎設施條件、宗地自身條件、宗地所在區(qū)域中的位置、宗地規(guī)劃限制條件等，本報告僅對估價對象土地價格產生影響的個別因素進行分析。1、宗地位置估價對象位于鷹潭市龍虎山大道東側、46號路北側。四至：東至白露新村建筑、西至龍虎山大道、南至格林東方酒店、北至陽光世紀花苑。2、面積、形狀及用途地土地使用權面積為10890.2平方米(合計16.34畝),本次評估土地面積為10890.2平方米(合計16.34畝)。根據委托方提供的《建設用地規(guī)劃許可證》(鷹規(guī)地字第2011-013號),待估宗地用地項目名稱為辦公大樓、修理間及停車場，用地性質為市政公用設施用地。其面積適中，對宗地利用無明顯影響。估價對象為公共設施用地，宗地形狀不規(guī)則。3、土地最有效利用地規(guī)劃為公共設施用地，本次評估設定為公共設施用地；該規(guī)劃設計條件符合鷹潭市城市總體規(guī)劃，根據最有效使用原則適宜開發(fā)公共服務設施物業(yè)。4、地質、地形及地勢狀況待估宗地地質狀況較好，地基承載力滿足生產建設要求，地質對宗第24頁1、《中華人民共和國土地管理法》(中華人民共和國主席令第28號，2019年8月26日第三次修正，2020年01月01日起實施)2、《中華人民共和國城市房地產管理法》(中華人民共和國主席令第72號，2019年8月26日第三次修正，2020年01月01日起實施)3、《中華人民共和國民法典》(2020年5月28日，第十三屆全國人民代表大會第三次會議通過，自2021年1月1日起施行)4、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 (1990年5月19日中華人民共和國國務院令第55號發(fā)布，根據2020年11月29日《國務院關于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修訂)5、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令第39號，已經2007年9月21日國土資源部第3次部務會議審議通過，自2007年11月1日起施行)6、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國務院國發(fā)〔2004〕28號，2004年10月21日)鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》有關問題的通知》(國土資廳發(fā)〔2015〕12號)(國土資發(fā)[2000]105號，2000年3月30日)2001年4月30日)號，2006年8月31日)11、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(根據2019年4月23日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議《關于修改《中華人民共和國建筑法》等八部法律的決定》修正)辦發(fā)〔2010〕4號)36號)15、《國土資源部辦公廳關于實行電子化備案完善土地估價報案制度的通知》(國土資廳發(fā)〔2012〕35號)次會議通過，2021年9月1日起施行)三屆人民代表大會常務委員會公告第129號，2022年3月29日江西省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議第二次修訂，自2022年6月1日起施行。)2、《江西省城市國有建設用地使用權出讓和劃撥管理條例》(江西省人大常委會公告第9號，2010年11月26日第二次修正)省征收城市市政公用設施配套費暫行辦法的請示的通知》(贛府發(fā)[1993]13號)5、《江西省契稅具體適用稅率等有關事項的方案》(2021年9月18、《鷹潭市2023年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》1、中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T2、中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/T〔2023〕234號，2023年11月22日)4、《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范》(國土資廳發(fā)[2018]4號)(3)《建設用地規(guī)劃許可證》(鷹規(guī)地字第2011-013號)復印件(4)《鷹潭市公共交通有限責任公司收儲地塊勘測定界技術報告》(1)估價對象宗地位置圖；(2)估價對象的照片；(3)待估宗地區(qū)域及個別條件調查表；(4)宗地基礎設施狀況調查表；(5)估價人員現(xiàn)場調查收集的其它相關資料。二、土地估價(1)合法原則是指評估專業(yè)人員和估價機構在土地評估中，遵循相關法律、法規(guī)第27頁(2)供需原則土地估價要以市場供需決定土地價格為依據，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設的公平市場，又要考慮土地供應的壟斷性特征。(3)替代原則土地估價應以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場根據市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用(4)預期收益原則土地估價應以估價對象在正常利用條件下的未來客觀有效的預期收益為依據。土地的價格是由反映該宗地將來的總收益所決定的，它的價格也受預期收益形成因素的變動所影響。所以，土地投資者是在預測該土地將來所能帶來的收益或效用后進行投資的。估價人員必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經濟形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進行細致分析和預測，準確預測該土地現(xiàn)在以至未來(5)最有效利用原則土地估價應以待估宗地的最有效利用為前提，判斷土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市(6)貢獻原則不動產總收益是由土地及其它生產要素共同作用的結果，土地價格第28頁可根據土地對不動產收益的貢獻大小確定。(7)審慎原則(8)價值主導原則土地綜合質量優(yōu)劣勢對土地價格產生影響的主要因素。(9)公開市場原則評估結果在公平、公正、公開的土地市場上可實現(xiàn)。(10)多種評估方法相結合的原則原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法等方法。由于不適當?shù)姆椒赡苁构纼r結果產生較大的偏差，因此在進行地價評估時，就要根據宗地的實際情況，充分考慮用地的類型和條件，根據所掌握的資料，選擇最適宜的估價方法進行評估，力求得到客觀、公正、科學、合法的土總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關規(guī)定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行土地價格評估，做到評估過程合理、評估方2、估價方法法有市場比較法、剩余法(假設開發(fā)法)、成本逼近法、基準地價系數(shù)修場發(fā)育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r估價人員根據現(xiàn)場勘查情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，結合估價對象的區(qū)位、用地性質、利用條件及當?shù)赝恋厥袌鰻顩r，確定本次評估采用的方法。(1)采用的估價方法選擇的理由①估價對象土地用途為公共設施用地，待估宗地位于基準地價覆蓋范圍內，鷹潭市有制定公服用地基準地價，因此可選用基準地價系數(shù)修正法進行評估。②由于估價對象位于鷹潭市龍虎山大道東側、46號路北側，為一宗公共設施用地，考慮到估價對象周邊有征地案例，當?shù)卣跋嚓P部門公布了有關征地補償標準文件，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，比較適宜選擇成本逼近法評估，故本次評估宜采用成本逼近法進行評估。(2)未選擇估價方法的理由①未采用收益還原法的理由：待估宗地用途為公共設施用地，整體收益較難確定且不易于準確量化，土地收益在實際估價中很難從企業(yè)經營的總收益中剝離，可操作性差，所以不宜采用收益還原法評估。②未采用剩余法的理由：待估宗地用地性質為公共設施用地，其所在區(qū)域內極少有同類用途房地產交易案例，較難確定待估宗地上房地產整體售價，故不適宜采用剩余法測算該宗地地價。③未采用市場比較法：估價對象土地用途為公共設施用地，待估宗地所處區(qū)域內土地市場近期內沒有可參考的交易實例，故不適宜采用市綜上所述，本次估價采用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法進行評(3)土地估價的技術路線I、基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法是指求取一宗待估宗地價格時，根據當?shù)鼗鶞实貎r水平，參照與待估宗地相同土地級別或均質區(qū)域內該類用地地價標準和各種修正因素說明表，根據宗地區(qū)域條件、個別條件、土地使用年限、期日、開發(fā)程度等，確定修正系數(shù)、修正基準地價從而得出估價對象價格的一種方法。P-待估宗地價格第30頁P1b-某一用途、某級別(均質區(qū)域)的基準地價∑K;-宗地地價修正系數(shù)K;-估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)D-土地開發(fā)程度修正值成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。成本逼近法的基本公式如下：Ea—土地取得費Ea—土地開發(fā)費T—稅費R?—利息R?—利潤R?—土地增值