江西長(zhǎng)運(yùn)鷹潭市龍虎山大道東側(cè)、46號(hào)路北側(cè)一宗公共設(shè)施用地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收儲(chǔ)價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目土地估價(jià)報(bào)告

第1頁施用地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)收儲(chǔ)價(jià)格評(píng)估提交估價(jià)報(bào)告日期：二零二四年七月十五日土地估價(jià)報(bào)告第一部分摘要鷹潭市龍虎山大道東側(cè)、46號(hào)路北側(cè)一宗公共設(shè)施用地國(guó)有建按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(1990年5月19日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第55號(hào)發(fā)布，根據(jù)2020年11月29日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》號(hào)，2019年8月26日第三次修正)、《江西省城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和劃撥管理?xiàng)l例》(2010年11月26日江西省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議第二次修正)及《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第39號(hào)2007年9月28日)的有限公司對(duì)擬收儲(chǔ)的位于鷹潭市龍虎山大道東側(cè)、46號(hào)路北側(cè)一宗本次評(píng)估的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格是指在估價(jià)期日二零二四1、土地用途的設(shè)定：根據(jù)委托方提供的《土地估價(jià)委托書》,本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用地性質(zhì)為公共設(shè)施用地，使用權(quán)類型為作價(jià)出資。根據(jù)《國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》 (自然資發(fā)〔2023〕234號(hào)，2023年11月22日)規(guī)定，本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象土地用途為公共設(shè)施用地。2、土地開發(fā)程度設(shè)定：估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(指通路、通電、供水、排水、通訊)及宗地紅線內(nèi)建有建構(gòu)筑物，待估宗地為作價(jià)出資國(guó)有建設(shè)用地，根據(jù)此次評(píng)估目的，評(píng)估設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(指通路、通電、供水、排3、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)年限設(shè)定：除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，作價(jià)出資土地使用年限最高為50年，根據(jù)委托方提供的《土地估價(jià)委托書》、《投資合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》,《投資合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》于2014年2月16日簽定，至估價(jià)期日，剩余土地使用權(quán)年限為39.854、土地規(guī)劃利用條件說明：根據(jù)委托方提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(鷹規(guī)地字第2011-013號(hào)),待估宗地用地項(xiàng)目名稱為辦公大樓、修理間及停車場(chǎng)，用地性質(zhì)為市政公用設(shè)施用地。根據(jù)委托方要求，本次評(píng)估的估價(jià)對(duì)象容積率按現(xiàn)狀條件設(shè)定。根據(jù)委托方提供地圖》,估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀已建成建筑面積為860.15平方米，土地使用權(quán)面積為10890.2平方米，現(xiàn)狀容積率為0.08,故設(shè)定估價(jià)對(duì)象容積率為0.08。5、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格類型設(shè)定：根據(jù)估價(jià)委托人提供的《鷹潭市人民政府市長(zhǎng)辦公會(huì)議記錄摘要》、《投資合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》估價(jià)對(duì)象于估價(jià)期日土地使用權(quán)類型為作價(jià)出資，根據(jù)此次評(píng)估目的，土地使用權(quán)價(jià)格是按照土地市場(chǎng)價(jià)格而評(píng)估的土地使用權(quán)價(jià)格。綜上所述，本次評(píng)估價(jià)格定義為：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日二零二四年四月十二日、土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(指通路、通電、供水、排水、通訊)及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整、土地用途為公共設(shè)施用地、土地剩余使用權(quán)年限為39.85年、土地使用權(quán)類型為作價(jià)出資七、估價(jià)結(jié)果待估宗地在2024年4月12日，在評(píng)估設(shè)定用途、土地使用年限、土評(píng)估土地面積：10890.2平方米(合計(jì)16.34畝)單位面積地價(jià)：512元/平方米(合計(jì)34.13萬元/畝)宗地估價(jià)結(jié)果詳見表1《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》曾紅艷江西中磊房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司簽名(蓋章)第5頁估價(jià)報(bào)告編號(hào)：贛中磊(2024)(估)字第0049號(hào)估價(jià)期曰：2024年4月12日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：贛中磊(2024)(估)字第0049號(hào)估價(jià)期曰：2024年4月12日估價(jià)期日設(shè)定土地使用權(quán)類型：作價(jià)出資日土地人宗地名稱土地使用土地使用積單位面積備注規(guī)劃設(shè)定規(guī)劃設(shè)定公共交責(zé)任公司龍虎山大道東號(hào)路北側(cè)鷹國(guó)用(2012)第1960號(hào)公共 “五通”及紅線內(nèi)建有建構(gòu)“五通”及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整注：“五通”指通路、通電、通訊、通水、排水；表1-1臨路狀況龍虎山大道東側(cè)、山大道供電網(wǎng)路布局合理，由國(guó)家電網(wǎng)供電，電能質(zhì)量和證率達(dá)95%以上。宗地內(nèi)已接入。供水保證率達(dá)95%以上。宗地內(nèi)已接入。區(qū)域的排水形式為雨污分流制，有市政排水，排水管道以以上。宗地內(nèi)已接入。由中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通提供通訊服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋該區(qū)域，通訊保障率達(dá)98%以上。宗地內(nèi)1、土地權(quán)利限制：估價(jià)對(duì)象公共設(shè)施用地使用權(quán)年限為39.85年，無抵押等他項(xiàng)權(quán)利限制；2、基礎(chǔ)設(shè)施條件：宗地紅線外“五通”(指通路、通電、供水、排水、通訊)及宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整；3、規(guī)劃限制條件：根據(jù)委托方提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(鷹規(guī)地字第2011-013號(hào)),待估宗地用地項(xiàng)目名稱為辦公大樓、修理間及停車場(chǎng)，用地性質(zhì)為市政公用設(shè)施用地。4、影響土地價(jià)格的其他限定條件：按估價(jià)報(bào)告限定的條件使用。二、其他需要說明的事項(xiàng)1、土地利用狀況等資料由委托方提供，委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性、有效性負(fù)責(zé)。2、土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料等估價(jià)相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得。3、估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程、結(jié)合待估宗地具體情況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取。地規(guī)劃許可證》(鷹規(guī)地字第2011-013號(hào))、《投資合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》,《投資合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議書》、《土地估價(jià)委托書》等為依據(jù)。5、本報(bào)告是在價(jià)格定義限定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格現(xiàn)值，若待估宗地的土地利用方式、規(guī)劃條件、土地開發(fā)程度、估價(jià)期日、土地使用年限、土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，土地評(píng)估結(jié)果必須相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。6、本報(bào)告僅為委托方確定土地收儲(chǔ)價(jià)格提供參考依據(jù)，不作其它使用。當(dāng)用于其他目的，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果無效。7、任何單位和個(gè)人未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報(bào)告。8、幣種：人民幣估價(jià)機(jī)構(gòu)：江西中磊房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司二零二四年七月十五日第6頁第7頁第二部分估價(jià)對(duì)象界定估價(jià)對(duì)象是指位于鷹潭市龍虎山大道東側(cè)、46號(hào)路北側(cè)，證載土地用途為公共設(shè)施用地，土地面積為10890.2平方米(合計(jì)16.34畝),本次評(píng)估土地面積為10890.2平方米(合計(jì)16.34畝),根據(jù)委托方提供的鷹潭市公共交通有限責(zé)任公司。根據(jù)委托方提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(鷹規(guī)地字第2011-013號(hào)),待估宗地用地項(xiàng)目名稱為辦公大樓、修(1)估價(jià)對(duì)象的來源及歷史沿革：估價(jià)對(duì)象位于鷹潭市龍虎山大道東側(cè)、46號(hào)路北側(cè)，由鷹潭市公共交通有限責(zé)任公司取得該宗地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，現(xiàn)鷹潭市自然資源儲(chǔ)備利用中心擬收儲(chǔ)該宗國(guó)有建設(shè)用(2)估價(jià)對(duì)象的地理位置：鷹潭市龍虎山大道東側(cè)、46號(hào)路北側(cè)(3)土地用途：公共設(shè)施用地(4)四至：東至白露新村建筑、西至龍虎山大道、南至格林東方酒店、北至陽光世紀(jì)花苑。詳見《宗地圖》(5)面積：土地面積為10890.2平方米(合計(jì)16.34畝)(6)設(shè)定土地使用權(quán)類型：作價(jià)出資(7)土地使用權(quán)人：鷹潭市公共交通有限責(zé)任公司(8)國(guó)有土地使用證編號(hào)：鷹國(guó)用(2012)第1960號(hào)(9)登記時(shí)間：2012年10月24日2、土地權(quán)利狀況(1)估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)狀況：在估價(jià)期日，估價(jià)對(duì)象土地所有第8頁權(quán)屬國(guó)家所有。(2)估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)狀況：鷹潭市自然資源儲(chǔ)備利用中心擬收儲(chǔ)該宗地土地使用權(quán)，土地剩余使用年限為39.85年；至估價(jià)期日，本次評(píng)估設(shè)定其不存在抵押、租賃等他項(xiàng)權(quán)利限制。3、土地利用狀況根據(jù)委托方提供資料及評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)真勘察，至估價(jià)期日，估價(jià)對(duì)象位于鷹潭市龍虎山大道東側(cè)、46號(hào)路北側(cè)，土地面積為10890.2平方米(合計(jì)16.34畝),宗地實(shí)際開發(fā)程度為紅線外“五通”(指通路、通電、供水、排水、通訊)及宗地紅線內(nèi)建有建構(gòu)筑物。(1)待估宗地現(xiàn)狀利用狀況至估價(jià)期日，待估宗地紅線內(nèi)建有建構(gòu)筑物。四、影響地價(jià)的因素說明影響地價(jià)的一般因素主要是指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和自然因素等，包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，產(chǎn)業(yè)、政策、人口聚集、城市發(fā)展、土地利用規(guī)劃、地理位置等。影響地價(jià)的一般因素很多，本報(bào)告僅分析對(duì)估價(jià)對(duì)象地價(jià)產(chǎn)生影響的一般因素。1、城市資源狀況(1)地理位置接?xùn)|南沿海的重要通道之一。轄區(qū)東接弋陽縣、鉛山縣，西連東鄉(xiāng)縣，南臨金溪縣、資溪縣，北靠萬年縣、余干縣，東南一隅與福建省光澤縣毗鄰。境域南北長(zhǎng)約81千米，東西寬約38千米。距省會(huì)南昌市143千米(鐵路里程)。鷹潭市總面積3556.7平方千米，占江西省總面積的2.15%。(2)自然環(huán)境(A)地勢(shì)、地貌：鷹潭市地處武夷山脈向鄱陽湖平原過渡的交接地帶，地勢(shì)東南高西北部低。地形可分為東南部中山地帶，北部中高丘陵地帶，西部中低丘陵地帶，中部貴溪盆地地帶。主要山峰有陽際坑、青茅境、鮭魚峰、唐家山、天華山、郎崗山等。境內(nèi)最高峰陽際坑位于極端最高氣溫41.0℃,相對(duì)濕度為76%,常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|風(fēng)、東北風(fēng)。最低月均氣溫3.3℃,最高月均氣溫34.9℃。平均氣溫年較差23.3℃,生長(zhǎng)期年平均317天，無霜期年平均267天，最長(zhǎng)達(dá)317天，最短為240天。鷹潭市境內(nèi)河道屬長(zhǎng)江流域鄱陽湖水系。主要河道有一級(jí)河信江，長(zhǎng)72千米；二級(jí)河12條，總長(zhǎng)425千米；三級(jí)河3條，總長(zhǎng)44.5千米；境內(nèi)最大的河流為信江，從貴溪流口經(jīng)境內(nèi)貴溪市、月湖區(qū)、余江區(qū)，從余江區(qū)的錦江鎮(zhèn)炭埠村流出，長(zhǎng)72千米；主要支流有白塔河、羅塘河、(3)行政區(qū)劃截至2022年5月，鷹潭市轄貴溪市、余江區(qū)、月湖區(qū)、龍虎山風(fēng)景名勝區(qū)、鷹潭高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和信江新區(qū)，共34個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和9個(gè)街道(4)人口、土地面積2023年末常住人口115.09萬人，比上年末減少4984人。其中城鎮(zhèn)人口為77.26萬人，比上年末增加0.93萬人；占總?cè)丝诒戎?7.13%,比上年提高1.09個(gè)百分點(diǎn)。全年出生人口為0.69萬人，出生率為5.99‰,比上年下降0.86個(gè)千分點(diǎn)；死亡人口為0.85萬人，死亡率為7.35‰,比上年提高0.34個(gè)千分點(diǎn)。截至2019年，轄2個(gè)區(qū)，代管1個(gè)縣級(jí)市，總面積3556.7平方千根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的通知》(國(guó)發(fā)[2001]15號(hào))精第10頁神，鷹潭市進(jìn)一步加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，整頓土地市場(chǎng)秩序，壟斷土地四級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，并嚴(yán)格按照國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第39號(hào)，已經(jīng)2007年9月21日國(guó)土資源部第3次部務(wù)會(huì)議審議通過，自2007年11月1日起施行)要求，加強(qiáng)了對(duì)土地出讓市場(chǎng)的管理，使鷹潭市土地市場(chǎng)日趨規(guī)范，有力推動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年全國(guó)各地的房地產(chǎn)優(yōu)化政策出臺(tái)多達(dá)751次，比去年增加了140余次，足以看出從中央到地方在面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行，防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展方面的力度和決心。政府調(diào)控政策寬松態(tài)勢(shì)不斷加大，房地產(chǎn)供需兩端均有利好政策陸續(xù)出臺(tái)2023年年初，中央繼續(xù)以“房住不炒”為主基調(diào)，因城施策，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展為目標(biāo)，延續(xù)寬松的調(diào)控政策。7月中央政治局會(huì)議定調(diào)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，此后，出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，調(diào)整首套房認(rèn)定政策，為后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控利好政策奠定基調(diào)。10月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過“14號(hào)文”,提出要加大保障性住房建設(shè)和供應(yīng)，并多次在重要會(huì)議中強(qiáng)調(diào)“三大工程”重要性，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)健的貨幣政策要靈活適度、精準(zhǔn)有效”等建議，明確了2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策方向。時(shí)間政策內(nèi)容要點(diǎn)1月5日1、自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。2、對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，應(yīng)自下一個(gè)季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下1月6日住建部等十一部門印發(fā)《農(nóng)房質(zhì)1、持續(xù)推進(jìn)農(nóng)村低收入群體等重點(diǎn)對(duì)象危房改造和7度及以上設(shè)防地區(qū)農(nóng)房抗震改造。2、持續(xù)推進(jìn)農(nóng)村低收入群造和7度及以上設(shè)防地區(qū)農(nóng)房抗震改造。3、完善農(nóng)村工程建設(shè)項(xiàng)目管理制度。4、建設(shè)包括農(nóng)村房屋質(zhì)量安全信息在內(nèi)的行業(yè)及地方基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)。第11頁1月17日扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)。4、加快推動(dòng)建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升2月10日中國(guó)人民銀行召開2023年金融市場(chǎng)工作會(huì)議政策，落實(shí)好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條政策措施，新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。黨中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《質(zhì)量強(qiáng)國(guó)2月24日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的“雙軌制“改革是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在探索中前進(jìn)的新思路。自然資源部聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)模式3、深化協(xié)同，提升便利化服務(wù)水平4、加2023年政府工作報(bào)告1、有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。2、加強(qiáng)住房保障和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資1、優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、社區(qū)型商業(yè)、城鄉(xiāng)網(wǎng)點(diǎn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。2、不得為商品住宅開發(fā)變相融資。3、鼓勵(lì)保障性租賃住房REITs發(fā)行，將助力保3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率央行決定降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.6%。4月21日人民法院報(bào)公布《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問1、商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。2、在房屋不能交優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。4月27日總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)1、在營(yíng)業(yè)主體方面，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度2、在收取用3、在行業(yè)規(guī)范方面，各地住房和城鄉(xiāng)建同、租賃合同、經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本4月28日中共中央政治局會(huì)議改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。5月17日《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2023年信步實(shí)現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域公共信用信息歸續(xù)提升信用體系優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境能力。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布《全國(guó)住房公積金2022年年度報(bào)告》2022年，全國(guó)住房公積金各項(xiàng)業(yè)務(wù)運(yùn)行平穩(wěn)，住房公積金繳存額31935.05億元，6782.63萬人提取住房公積金21363.住房貸款247.75萬筆、11841.85億元。截至2022年年底，個(gè)人住房貸款率78.94%。6月20日1年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至3.55%,5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至4.2%。7月21日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議通過《關(guān)項(xiàng)，真正把好事辦好、實(shí)事辦實(shí)。7月25日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)籌發(fā)展等四個(gè)方面，梳理形成了涵蓋216項(xiàng)支持協(xié)調(diào)發(fā)展的稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引1年期LPR為3.45%,5年期以上LPR為4.2%8月25日國(guó)務(wù)院審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)號(hào)文)加大保障性住房的建設(shè)和供給，重點(diǎn)是建設(shè)配售型保障性住8月31日中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套款利率，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款實(shí)際首付比例和利率下行。第12頁以及《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了中國(guó)人民銀行降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)中國(guó)人民銀行決定于2023年9月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.4%。對(duì)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。管理單位與保障性住房相關(guān)的印花稅，以及保障性住房購(gòu)買人涉及的印花稅予以免征。發(fā)邊界管理的通知(試行)》1、將“三區(qū)三線”劃定成果作為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、規(guī)劃城鎮(zhèn)化不可逾越的紅錢。2、市縣國(guó)土空間規(guī)劃實(shí)施中要避免“寅吃卵間至少留下35%、25%的增量用地。3、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得進(jìn)行城鎮(zhèn)集中建設(shè)，不得規(guī)劃建設(shè)各類開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園住用地。10月24日關(guān)于批準(zhǔn)增發(fā)國(guó)債和2023年中中央財(cái)政將在今年四季度增發(fā)1萬億元國(guó)債，作為特別國(guó)債管理，增發(fā)的國(guó)債全部通過轉(zhuǎn)移支付方式安排給地方；全國(guó)財(cái)政赤字將由3.88萬億元增加到4.88萬億元，預(yù)計(jì)赤字率由3%提決通過了提前下達(dá)部分新增地方政府債務(wù)限額的決定。央行發(fā)布的《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告(2023)》2022年人民銀行推出3500億元保交樓專項(xiàng)借融資需求。截至2022年末，房地產(chǎn)貸款余額同開發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)3.7%,比上年末提高2看，東部和西部地區(qū)房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別比全國(guó)高0.5個(gè)和0.6個(gè)百分點(diǎn)11月27日中國(guó)人民銀行等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于強(qiáng)化金融支持舉措助力民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的通知》合理提高民營(yíng)企業(yè)不良貸款容忍度，建立健全民營(yíng)企業(yè)貸款盡職免責(zé)機(jī)制，充分保護(hù)基層展業(yè)人員的積極性。抓好《關(guān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(銀發(fā)(2政策落實(shí)落地，保持信貸，債券等重點(diǎn)融資渠道穩(wěn)房地產(chǎn)企業(yè)金融需求。要求從明年開始，全國(guó)地級(jí)及以上城市將全面作。城市體檢要重在發(fā)現(xiàn)問題、推動(dòng)解決問題。區(qū)問題臺(tái)賬，街區(qū)體檢要銜接15分鐘生活圈，查找公共服務(wù)設(shè)施缺12月11日-12日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議會(huì)議明確提出要"加大宏觀調(diào)控力度"“強(qiáng)化宏觀政調(diào)節(jié)",“積極的財(cái)政政策要適度加力、提質(zhì)增效強(qiáng)化宏觀政策逆周期和跨周期調(diào)節(jié)；明年財(cái)政政策有望加大力度，降息降準(zhǔn)亦有一定空間2023全年鷹潭房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)15.0%,其中住宅投資增長(zhǎng)24.7%。3、產(chǎn)業(yè)政策(1)產(chǎn)業(yè)政策鞏固提升兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)第13頁業(yè)體系，搶抓5G、特高壓、城市軌道交通、高鐵、家電、航空航天、新能源汽車及充電樁、電子通信等行業(yè)需求，建立并實(shí)施“六大清單”,大力發(fā)展銅基新材料、精深加工、循環(huán)經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展特種線纜、電子引線框架材料、高精度異型銅、形狀記憶材料、高鐵接觸線、銅合金管、電解銅箔、覆銅板、環(huán)保黃銅棒等銅精深加工產(chǎn)品，全力打造國(guó)家級(jí)銅基新材料產(chǎn)業(yè)集群，加速銅產(chǎn)業(yè)由粗到精提升、由平到智轉(zhuǎn)型、由量到質(zhì)跨越。加快推進(jìn)銅都有色金屬儲(chǔ)備交易中心平臺(tái)建設(shè)，完善半成品和成品現(xiàn)貨交易、供應(yīng)鏈金融等產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)，加快打造千億級(jí)銅現(xiàn)貨交易平臺(tái)、國(guó)家重要的銅金屬交易中心。推進(jìn)“銅產(chǎn)業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”融合發(fā)展，加快銅企業(yè)智能化改造，建成、用好有色金屬方向的工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)標(biāo)識(shí)解析二級(jí)節(jié)點(diǎn)(有色金屬冶煉及壓延加工業(yè))和銅產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)中心，打通銅智能制造過程中的感知、控制、建模仿真及工業(yè)軟件等關(guān)鍵共性技術(shù)。深化與江銅集團(tuán)地企戰(zhàn)略合作，搶抓國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移契機(jī)，通過招大引強(qiáng)進(jìn)一步補(bǔ)鏈強(qiáng)鏈，加大對(duì)全國(guó)銅行業(yè)三十強(qiáng)企業(yè)招商力度，重點(diǎn)實(shí)施20個(gè)50億元以上銅精深加工項(xiàng)目。加大鋁、鉛等有色金屬產(chǎn)業(yè)培育力度，加快構(gòu)建以銅為主的集群化、高端化、綠色化的有色產(chǎn)業(yè)集群，全力當(dāng)好全省打造萬億有色產(chǎn)業(yè)集群的主力軍。到2025年，力爭(zhēng)規(guī)模以上銅企業(yè)達(dá)230家，新增6家以上上市公司，營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)翻番，突破4000億元。物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)。深入實(shí)施國(guó)家“03專項(xiàng)”試點(diǎn)，積極推進(jìn)國(guó)家下一代信息網(wǎng)絡(luò)集群(物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集群)發(fā)展工程，加快推進(jìn)國(guó)家網(wǎng)絡(luò)安全“高精尖”技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)示范區(qū)建設(shè)，持續(xù)鞏固拓展移動(dòng)物聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、平臺(tái)、應(yīng)用和產(chǎn)業(yè)等方面領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，加速推動(dòng)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集群化、規(guī)?；l(fā)展。圍繞做好平臺(tái)層、做優(yōu)通道層、做強(qiáng)感知層、做實(shí)應(yīng)用層等系統(tǒng)布局，積極延展產(chǎn)業(yè)鏈，大力引進(jìn)和培育移動(dòng)物聯(lián)網(wǎng)硬件制造龍頭企業(yè)及電子信息企業(yè)，加快布局集傳感器、射頻識(shí)別、網(wǎng)絡(luò)通信、終端研發(fā)制造、示范應(yīng)用于一體的全產(chǎn)業(yè)鏈條。積極引導(dǎo)向無人機(jī)、人工智能、精密制造、車用電子、電子專用材料、信息安全等高附加值產(chǎn)業(yè)集聚，建成極具特色的國(guó)家級(jí)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集群，加速打造中部地區(qū)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)制造中心。到2025年，力爭(zhēng)實(shí)施物聯(lián)網(wǎng)制造類項(xiàng)目200個(gè)，規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到100家，物聯(lián)網(wǎng)核心及關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入突破1000億元。做大做強(qiáng)特色產(chǎn)業(yè)大健康產(chǎn)業(yè)。依托鷹潭特色中藥材資源和道家養(yǎng)生文化，以高新區(qū)醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)園、周塘小鎮(zhèn)、白鶴湖農(nóng)業(yè)生態(tài)科技園為載體，以醫(yī)藥制造和綠色食品為主攻方向，大力發(fā)展飲料、香精香料、糧油食品，中藥飲片、口服液、合劑、糖漿劑、口服溶液劑，做優(yōu)做強(qiáng)“中國(guó)營(yíng)養(yǎng)大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范基地”品牌，打造成為以道醫(yī)結(jié)合為特色的大健康產(chǎn)業(yè)集群基地。到2025年，力爭(zhēng)產(chǎn)業(yè)年均增速保持5%-8%,營(yíng)業(yè)收入突破100億元，培育產(chǎn)值超10億元企業(yè)1-2家，超5億元企業(yè)3-5家。眼鏡產(chǎn)業(yè)。以鷹潭(余江)眼鏡產(chǎn)業(yè)園為依托，提升眼鏡產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化水平，構(gòu)建產(chǎn)銷聯(lián)動(dòng)融合發(fā)展格局，增強(qiáng)眼鏡產(chǎn)業(yè)的集聚度和核心競(jìng)爭(zhēng)力，打造國(guó)內(nèi)一流眼鏡生產(chǎn)基地。到2025年，力爭(zhēng)眼鏡產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到100億元。節(jié)能照明產(chǎn)業(yè)。依托貴溪智能光電產(chǎn)業(yè)園和余江工業(yè)園，著力完善產(chǎn)業(yè)鏈，重點(diǎn)提升高亮度、功率型LED外延片及芯片技術(shù)水平和產(chǎn)業(yè)化能力，構(gòu)建集照明燈具模具設(shè)計(jì)、光源襯底材料、外延片及芯片研發(fā)制造、發(fā)光功率器件封裝及產(chǎn)品應(yīng)用為一體的產(chǎn)業(yè)鏈。到2025年，力爭(zhēng)節(jié)能照明產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入達(dá)70億元。樂器制造產(chǎn)業(yè)。依托高新區(qū)高端樂器生產(chǎn)基地，以鼓腔、鼓皮等樂器制造為主攻方向，大力完善樂器生產(chǎn)配套產(chǎn)業(yè)體系，著力打造基于5G的線上教學(xué)、音樂制作、樂隊(duì)表演等音樂娛樂平臺(tái)鏈，加快形成完整的樂器生產(chǎn)、應(yīng)用生態(tài)圈，打造成為全國(guó)重要的高端樂器生產(chǎn)基地。到2025年，力爭(zhēng)樂器制造產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入突破40億元。(2)、稅收政策財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門近日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》,通知明確規(guī)定了第15頁最新房產(chǎn)契稅政策，自2016年2月22日起執(zhí)行。(一)對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同),面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。(二)對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。(3)、金融政策自2015年10月24日起，中國(guó)人民銀行決定金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.5%,同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍。監(jiān)管層出臺(tái)16條金融新政，房地產(chǎn)迎2022年最強(qiáng)政策支持。11月份，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,涵蓋了6大方面內(nèi)容，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸、個(gè)人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項(xiàng)借款、保護(hù)個(gè)人征信、延長(zhǎng)貸款集中制、住房租賃金融等共計(jì)16條措施?！锻ㄖ分械慕鹑?6條措施包括：1.穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放；2.支持個(gè)人住房貸款合理需求；3.穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；4.支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；5.保持債券融資基本穩(wěn)定；6.保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定；套融資支持；9.做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持；10.積極探索市場(chǎng)化支持方式；11.鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息；12.切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益；13.延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排；14.階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)融資政策；15.優(yōu)化租房租賃信貸服務(wù)；16.拓寬租房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。2022年9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。對(duì)于2022年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下第16頁2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)決定，建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。2023年3月27日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)。此次降準(zhǔn)為全面降準(zhǔn)，不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)。本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.6%。預(yù)計(jì)本次降準(zhǔn)向銀行體系釋放中長(zhǎng)期流動(dòng)性約5500億元。4、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)城市性質(zhì)：中國(guó)銅產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地、丹霞與道教文化旅游勝地、贛東北內(nèi)陸開發(fā)合作高地、引領(lǐng)創(chuàng)新和智慧物聯(lián)發(fā)展的區(qū)域中心城市、山水宜居城市。目標(biāo)愿景：智慧美城、世界銅都、中華道都、城鄉(xiāng)融合樣板。發(fā)展規(guī)模：至2035年，全市常住人口規(guī)模160萬人左右?？臻g格局：構(gòu)建“一核兩帶，一江兩屏三區(qū)”的國(guó)土空間開發(fā)保護(hù)總打造世界級(jí)文化旅游名片聯(lián)合景德鎮(zhèn)、上饒等地區(qū)，充分發(fā)揮“世界瓷都、中華道都、中國(guó)最美鄉(xiāng)村”的品牌影響力，統(tǒng)籌整合區(qū)域旅游資源，聯(lián)手打造跨省的黃金旅游通道，積極組贛浙閩院、贛相、贛粵等高鐵旅游聯(lián)盟，打造世界級(jí)文化旅游名片。以加快建設(shè)贛東北旅游圈為突破口，依托高鐵和高速公路，打造贛浙閩皖四省邊際旅游黃金走廊。三條魅力風(fēng)光帶·信江城鎮(zhèn)魅力風(fēng)光帶：串聯(lián)貴溪城區(qū)、鷹潭城區(qū)、錦鎮(zhèn)，打造城內(nèi)信江沿岸各類城市魅力空間，結(jié)合鷹潭港、貴溪港港口功能，再現(xiàn)千年水道魅力?！延裼嗝}魅力風(fēng)光帶：串聯(lián)畫橋周坊紅色文化集中區(qū)、高公寨、白第17頁雞峰森林公園等生態(tài)景觀，打造紅色文化體驗(yàn)、生態(tài)休閑度假為功能的懷玉山脈文化魅力帶?！の湟挠嗝}魅力風(fēng)光帶：串聯(lián)樟坪番族鄉(xiāng)、耳口鄉(xiāng)、曾家古村、冷水鎮(zhèn)、雙圳林場(chǎng)、陽際峰等民族文化及生態(tài)山林資源點(diǎn)，構(gòu)建少數(shù)民族文化與山林景觀體驗(yàn)為主的武夷山余脈道教文化魅力帶。四大魅力空間龍虎山道教山水魅力空間：龍虎山景區(qū)、上清古鎮(zhèn)、大上清宮重建、洪五湖休閑景區(qū)。白鶴湖城郊休閑魅力空間：白鶴湖景區(qū)、塔橋園藝場(chǎng)觀光果園。余江城市休閑魅力空間：雕刻創(chuàng)意文化小鎮(zhèn)、血防紀(jì)念館、白塔河溫地公園、馬邊嶺生態(tài)公園、靈溪小鎮(zhèn)。貴塘公路鄉(xiāng)村休閑魅力空間：0701山水田園農(nóng)場(chǎng)、下漢塘旅游示范村、金士地莊園、雷溪旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、渡坊水村、塘灣古鎮(zhèn)、車家古村、閩坑村。綜合交通運(yùn)輸體系推動(dòng)上昌城際、九撫城際、景鷹城際、景鷹瑞鐵路建設(shè)，形成五縱三橫的鐵路網(wǎng)體系，建設(shè)區(qū)域綜合鐵路樞紐。發(fā)揮鷹潭港的國(guó)際物流功能，形成公鐵水聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)，建設(shè)鷹潭綜合港保稅區(qū)，打造區(qū)域物流樞紐城市。完善市域公路網(wǎng)體系建設(shè)。新建貴溪一資溪高速、衢州一金溪高速，形成“二橫二縱”的高速路網(wǎng)。推進(jìn)國(guó)道、省道改造升級(jí)，新建多條省道，5、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r(1)產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建整體格局，形成“一核引領(lǐng)、兩級(jí)集聚、多點(diǎn)支撐、軸線聯(lián)動(dòng)”的制造業(yè)整體格局。支持“2+3”重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，培育萬億銅產(chǎn)業(yè)集群，推進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)建設(shè)。優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向鷹潭高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心和320國(guó)道產(chǎn)業(yè)發(fā)展主軸集聚，重點(diǎn)支持鷹潭高新區(qū)、貴溪經(jīng)開區(qū)、江工業(yè)園區(qū)三個(gè)省級(jí)以上開發(fā)區(qū)做大做強(qiáng)，促進(jìn)空間集聚。向高績(jī)效園區(qū)傾產(chǎn)業(yè)協(xié)作鷹潭應(yīng)積極融入?yún)^(qū)域產(chǎn)業(yè)分工，立足比較優(yōu)勢(shì)，加快工業(yè)化進(jìn)程以鷹潭中心城區(qū)為核，加強(qiáng)鷹潭高新區(qū)、貴溪經(jīng)開區(qū)、余江工業(yè)園區(qū)等國(guó)家級(jí)、省級(jí)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移配套服務(wù)能力建設(shè)，積極承接長(zhǎng)三角、海西等沿海沿江地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加速特色產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能向滬昆沿線區(qū)域集聚，構(gòu)建深度參與長(zhǎng)三角及海西經(jīng)濟(jì)區(qū)分工體系的產(chǎn)業(yè)協(xié)同互補(bǔ)發(fā)展格局。發(fā)揮既有園區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、骨干企業(yè)的帶動(dòng)作用，重點(diǎn)圍繞銅、移動(dòng)物聯(lián)網(wǎng)兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，吸引產(chǎn)業(yè)鏈條整體轉(zhuǎn)移和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)協(xié)同轉(zhuǎn)移，從而引領(lǐng)(2)發(fā)展水平、綜合實(shí)力經(jīng)江西省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)一核算，2023年全年鷹潭全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)1282.25億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)7.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為75.0億元，同比增長(zhǎng)1.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值為660.68億元，同比增長(zhǎng)9.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值為546.57億元，同比增長(zhǎng)5.2%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為5.9%,第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為51.5%,第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為42.6%。三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為1.2%、67.6%和31.2%。全年人均地區(qū)生產(chǎn)總值111176元，增長(zhǎng)7.2%,按年平均匯率計(jì)算，折合15777美元。(3)國(guó)內(nèi)貿(mào)易和對(duì)外經(jīng)濟(jì)2023全年鷹潭社會(huì)消費(fèi)品零售總額456.77億元，增長(zhǎng)7.9%。按經(jīng)營(yíng)地統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額393.47億元，增長(zhǎng)7.8%;鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額63.30億元，增長(zhǎng)8.6%。2023全年鷹潭進(jìn)出口總額436.34億元，同比增長(zhǎng)2.8%。其中，進(jìn)口330.39億元，增長(zhǎng)7.5%;出口105.95億元，下降9.3%。按出口企業(yè)性質(zhì)分，國(guó)有企業(yè)出口0.66億元，增長(zhǎng)79.2%;民營(yíng)企業(yè)出口49.07億元，下降30.2%;外商投資企業(yè)出口56.22億元，增長(zhǎng)21.8%。按出口貿(mào)易方式分，一般貿(mào)易出口44.34億元，下降29.7%;加工貿(mào)易出口61.60億元，增長(zhǎng)14.6%。按出口商品分，銅材出口44.62億元，增長(zhǎng)29.7%;機(jī)電產(chǎn)品出口30.54億元，下降22.6%;紡織服裝出口2.77億元，下降19.5%;鞋類出口0.54億元，下降75.9%;家具及其零件出口2.10億元，下降17.9%;塑料制品出口5.03億元，下降9.8%。2023全年鷹潭實(shí)際利用外資0.68億美元，增長(zhǎng)0.8%。引進(jìn)省外2000萬元以上項(xiàng)目234個(gè)，下降22.0%;實(shí)際進(jìn)資577.01億元，增長(zhǎng)4.8%。其中，引進(jìn)億元以上項(xiàng)目125個(gè)，下降18.8%;實(shí)際進(jìn)資554.36億元，增長(zhǎng)6.4%。(4)工業(yè)和建筑業(yè)2023年鷹潭全市規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)13.0%。分經(jīng)濟(jì)類型看，國(guó)有企業(yè)增加值增長(zhǎng)6.8%;股份制企業(yè)增加值增長(zhǎng)14.9%;外商及港澳臺(tái)商投資企業(yè)增長(zhǎng)54.6%。分產(chǎn)業(yè)看，銅產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)15.5%,非銅產(chǎn)業(yè)增加值下降1.3%。分行業(yè)看，在增加值總量排名前六的行業(yè)中，有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)增加值增長(zhǎng)10.4%;電氣機(jī)械和器材制造業(yè)增長(zhǎng)0.4%;廢棄資源綜合利用業(yè)增長(zhǎng)45.7%;計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)12.1%;金屬制品業(yè)增長(zhǎng)394.9%;專用設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)62.1%。2023全年鷹潭規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4414.32億元，增長(zhǎng)19.0%;其中銅產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)收入4006.64億元，增長(zhǎng)20.7%。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額166.10億元，增長(zhǎng)17.4%;其中銅產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)138.41億元，增長(zhǎng)17.3%。2023年末鷹潭全市園區(qū)實(shí)際開發(fā)面積28.33平方公里，投產(chǎn)工業(yè)企業(yè)574家，比上年增加62家；從業(yè)人數(shù)4.53萬人，增長(zhǎng)0.4%。園區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3202.78億元，增長(zhǎng)24.7%;實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額98.48億元，增長(zhǎng)27.8%。鷹潭高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、貴溪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、余江工業(yè)園區(qū)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1054.83億元、1748.48億元、399.47億元，分別增長(zhǎng)17.6%、25.7%和42.1%。2023全年鷹潭具有建筑資質(zhì)等級(jí)的建筑業(yè)企業(yè)125家，實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)總產(chǎn)值176.9億元，下降2.9%。其中建筑工程產(chǎn)值完成155.46億元，下第20頁降5.7%;安裝工程產(chǎn)值完成15.44億元，增長(zhǎng)40.1%;其他工程產(chǎn)值完成6.03億元，下降5.3%。全年房屋建筑施工面積771.75萬平方米，下降1.7%;房屋建筑竣工面積379.05萬平方米，增長(zhǎng)25.4%。(5)固定資產(chǎn)投資2023全年鷹潭固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)增長(zhǎng)5.1%。分投資主體看，國(guó)有投資下降1.5%,非國(guó)有投資增長(zhǎng)7.9%,其中民間投資增長(zhǎng)8.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)47.3%;第二產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)3.3%;第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)5.7%。分行業(yè)看，其中制造業(yè)增長(zhǎng)1.3%,電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)增長(zhǎng)3.0%,教育下降11.6%,衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)下降10.1%,文化、體育和娛樂業(yè)增長(zhǎng)123.5%,公共管理和社會(huì)組織增長(zhǎng)1.7%。(二)區(qū)域因素影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格水平的區(qū)域因素主要指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部各區(qū)域之環(huán)境質(zhì)量、公用設(shè)施狀況、交通條件、產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模等因素。本報(bào)告僅月湖區(qū)，隸屬江西省鷹潭市，地處江西省東北部信江中游，東、南鄰貴溪市余家鄉(xiāng)，北鄰貴溪市鴻塘鎮(zhèn)，西連余江區(qū)洪湖鄉(xiāng)。區(qū)域面積137平方千米，轄7個(gè)街道、1個(gè)鎮(zhèn)。截至2022年10月，月湖區(qū)轄7個(gè)街道、1個(gè)鎮(zhèn)：江邊街道、交通街道、東湖街道、梅園街道、四青街道、白露年末，月湖區(qū)有常住人口28.87萬人。2、交通條件(1)對(duì)外交通條件十字”型交叉。滬昆高速公路境內(nèi)長(zhǎng)8.44千米，雙向4車道，有鷹東出口，通往鷹潭市區(qū)。320國(guó)道境內(nèi)長(zhǎng)13.79千米，雙向2車道；206國(guó)道境內(nèi)長(zhǎng)11.88千米，雙向2車道。匯。鷹潭站為特等客運(yùn)站，日客運(yùn)量5500人次，年貨運(yùn)吞吐量500余萬(2)區(qū)域內(nèi)交通道路狀況區(qū)域內(nèi)交通以公路為主，該區(qū)域公共交通狀況較好。主要道路有龍基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度：該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)“五通一平”(指通路、通電、供水、排水、通訊及場(chǎng)地平整),公共配套設(shè)施較好。供電：供電網(wǎng)路布局合理，由國(guó)家電網(wǎng)供電，電能質(zhì)量和運(yùn)行有充分保證，供電保證率達(dá)95%以上。率達(dá)95%以上。管為主，排水保證率達(dá)95%以上。該區(qū)域，通訊保障率達(dá)98%。(1)人文環(huán)境區(qū)域人文環(huán)境較好，公共服務(wù)設(shè)施較好，人口密度較密集，人流量(2)自然環(huán)境第22頁5、居住密集度區(qū)域內(nèi)土地用途為城鎮(zhèn)居民點(diǎn)用地、住宅用地、公共設(shè)施用及未利用地，待估宗地所在區(qū)域?yàn)辁椞妒性潞^(qū)，規(guī)劃地塊用地類型主要有公共設(shè)施用地、住宅用地等，居住氛圍一般。6、規(guī)劃限制區(qū)域內(nèi)已建成土地主要為城鎮(zhèn)居民住宅用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地等，城市規(guī)劃對(duì)區(qū)域內(nèi)布置公共設(shè)施用地?zé)o特別限制。(三)個(gè)別因素影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格水平的個(gè)別因素主要指與宗地直接有關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地自身?xiàng)l件、宗地所在區(qū)域中的位置、宗地規(guī)劃限制條件等，本報(bào)告僅對(duì)估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格產(chǎn)生影響的個(gè)別因素進(jìn)行分析。1、宗地位置估價(jià)對(duì)象位于鷹潭市龍虎山大道東側(cè)、46號(hào)路北側(cè)。四至：東至白露新村建筑、西至龍虎山大道、南至格林東方酒店、北至陽光世紀(jì)花苑。2、面積、形狀及用途地土地使用權(quán)面積為10890.2平方米(合計(jì)16.34畝),本次評(píng)估土地面積為10890.2平方米(合計(jì)16.34畝)。根據(jù)委托方提供的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(鷹規(guī)地字第2011-013號(hào)),待估宗地用地項(xiàng)目名稱為辦公大樓、修理間及停車場(chǎng)，用地性質(zhì)為市政公用設(shè)施用地。其面積適中，對(duì)宗地利用無明顯影響。估價(jià)對(duì)象為公共設(shè)施用地，宗地形狀不規(guī)則。3、土地最有效利用地規(guī)劃為公共設(shè)施用地，本次評(píng)估設(shè)定為公共設(shè)施用地；該規(guī)劃設(shè)計(jì)條件符合鷹潭市城市總體規(guī)劃，根據(jù)最有效使用原則適宜開發(fā)公共服務(wù)設(shè)施物業(yè)。4、地質(zhì)、地形及地勢(shì)狀況待估宗地地質(zhì)狀況較好，地基承載力滿足生產(chǎn)建設(shè)要求，地質(zhì)對(duì)宗第24頁1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》(中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào)，2019年8月26日第三次修正，2020年01月01日起實(shí)施)2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào)，2019年8月26日第三次修正，2020年01月01日起實(shí)施)3、《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過，自2021年1月1日起施行)4、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 (1990年5月19日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第55號(hào)發(fā)布，根據(jù)2020年11月29日《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修訂)5、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第39號(hào)，已經(jīng)2007年9月21日國(guó)土資源部第3次部務(wù)會(huì)議審議通過，自2007年11月1日起施行)6、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)，2004年10月21日)鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》有關(guān)問題的通知》(國(guó)土資廳發(fā)〔2015〕12號(hào))(國(guó)土資發(fā)[2000]105號(hào)，2000年3月30日)2001年4月30日)號(hào)，2006年8月31日)11、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(根據(jù)2019年4月23日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議《關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)建筑法》等八部法律的決定》修正)辦發(fā)〔2010〕4號(hào))36號(hào))15、《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價(jià)報(bào)案制度的通知》(國(guó)土資廳發(fā)〔2012〕35號(hào))次會(huì)議通過，2021年9月1日起施行)三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第129號(hào)，2022年3月29日江西省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十七次會(huì)議第二次修訂，自2022年6月1日起施行。)2、《江西省城市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和劃撥管理?xiàng)l例》(江西省人大常委會(huì)公告第9號(hào)，2010年11月26日第二次修正)省征收城市市政公用設(shè)施配套費(fèi)暫行辦法的請(qǐng)示的通知》(贛府發(fā)[1993]13號(hào))5、《江西省契稅具體適用稅率等有關(guān)事項(xiàng)的方案》(2021年9月18、《鷹潭市2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》1、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T2、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》(GB/T〔2023〕234號(hào)，2023年11月22日)4、《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》(國(guó)土資廳發(fā)[2018]4號(hào))(3)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》(鷹規(guī)地字第2011-013號(hào))復(fù)印件(4)《鷹潭市公共交通有限責(zé)任公司收儲(chǔ)地塊勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告》(1)估價(jià)對(duì)象宗地位置圖；(2)估價(jià)對(duì)象的照片；(3)待估宗地區(qū)域及個(gè)別條件調(diào)查表；(4)宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查表；(5)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查收集的其它相關(guān)資料。二、土地估價(jià)(1)合法原則是指評(píng)估專業(yè)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地評(píng)估中，遵循相關(guān)法律、法規(guī)第27頁(2)供需原則土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格都取決于供求的均衡點(diǎn)。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降低。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。(3)替代原則土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其它具有相同使用(4)預(yù)期收益原則土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。土地的價(jià)格是由反映該宗地將來的總收益所決定的，它的價(jià)格也受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所影響。所以，土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。估價(jià)人員必須了解過去的收益狀況，并對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策規(guī)定對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)在以至未來(5)最有效利用原則土地估價(jià)應(yīng)以待估宗地的最有效利用為前提，判斷土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市(6)貢獻(xiàn)原則不動(dòng)產(chǎn)總收益是由土地及其它生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地價(jià)格第28頁可根據(jù)土地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)收益的貢獻(xiàn)大小確定。(7)審慎原則(8)價(jià)值主導(dǎo)原則土地綜合質(zhì)量?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響的主要因素。(9)公開市場(chǎng)原則評(píng)估結(jié)果在公平、公正、公開的土地市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)。(10)多種評(píng)估方法相結(jié)合的原則原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法等方法。由于不適當(dāng)?shù)姆椒赡苁构纼r(jià)結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地的類型和條件，根據(jù)所掌握的資料，選擇最適宜的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，力求得到客觀、公正、科學(xué)、合法的土總之，在評(píng)估過程中，要按照國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過程合理、評(píng)估方2、估價(jià)方法法有市場(chǎng)比較法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、用地性質(zhì)、利用條件及當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況，確定本次評(píng)估采用的方法。(1)采用的估價(jià)方法選擇的理由①估價(jià)對(duì)象土地用途為公共設(shè)施用地，待估宗地位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，鷹潭市有制定公服用地基準(zhǔn)地價(jià)，因此可選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。②由于估價(jià)對(duì)象位于鷹潭市龍虎山大道東側(cè)、46號(hào)路北側(cè)，為一宗公共設(shè)施用地，考慮到估價(jià)對(duì)象周邊有征地案例，當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門公布了有關(guān)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)文件，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，比較適宜選擇成本逼近法評(píng)估，故本次評(píng)估宜采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。(2)未選擇估價(jià)方法的理由①未采用收益還原法的理由：待估宗地用途為公共設(shè)施用地，整體收益較難確定且不易于準(zhǔn)確量化，土地收益在實(shí)際估價(jià)中很難從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的總收益中剝離，可操作性差，所以不宜采用收益還原法評(píng)估。②未采用剩余法的理由：待估宗地用地性質(zhì)為公共設(shè)施用地，其所在區(qū)域內(nèi)極少有同類用途房地產(chǎn)交易案例，較難確定待估宗地上房地產(chǎn)整體售價(jià)，故不適宜采用剩余法測(cè)算該宗地地價(jià)。③未采用市場(chǎng)比較法：估價(jià)對(duì)象土地用途為公共設(shè)施用地，待估宗地所處區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)近期內(nèi)沒有可參考的交易實(shí)例，故不適宜采用市綜上所述，本次估價(jià)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法進(jìn)行評(píng)(3)土地估價(jià)的技術(shù)路線I、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是指求取一宗待估宗地價(jià)格時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平，參照與待估宗地相同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)宗地區(qū)域條件、個(gè)別條件、土地使用年限、期日、開發(fā)程度等，確定修正系數(shù)、修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種方法。P-待估宗地價(jià)格第30頁P(yáng)1b-某一用途、某級(jí)別(均質(zhì)區(qū)域)的基準(zhǔn)地價(jià)∑K;-宗地地價(jià)修正系數(shù)K;-估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)D-土地開發(fā)程度修正值成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤(rùn)、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。成本逼近法的基本公式如下：Ea—土地取得費(fèi)Ea—土地開發(fā)費(fèi)T—稅費(fèi)R?—利息R?—利潤(rùn)R?—土地增值