第二講光伏電站項目建設(shè)申報文件編制

光伏屋頂(wūdǐnɡ)電站建設(shè)與施工第二講光伏電站項目(xiàngmù)建設(shè)申報明理知行精工致遠共七十九頁明理(mínɡlǐ)知行精工致遠建設(shè)項目選址意見書2可行性研究報告3項目建議書1項目申請報告4共七十九頁一、項目建議書

“項目建議書”在整個基本建設(shè)程序中的意義：作為投資抉擇前，通過對擬建項目建設(shè)的必要性、條件可行性、利益的可能性的宏觀性初步分析和輪廓設(shè)想，向決策部門推薦的一個(yīɡè)具體項目。

“項目建議書”經(jīng)批準后，亦即所說“立了項”，但是項目建議書階段的“立項”，并不表明項目可以馬上建設(shè)，還需要開展詳細的可行性研究。共七十九頁（1）項目建議書主要內(nèi)容

根據(jù)國家計委《關(guān)于簡化基本建設(shè)項目審批手續(xù)的通知》（1984年）第三條規(guī)定(guīdìng)，項目建議書應(yīng)包括以下內(nèi)容：①建設(shè)項目提出的必要性和依據(jù)。②產(chǎn)品方案，擬建規(guī)模和建設(shè)地點的初步設(shè)想。③資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系。④投資估算和資金籌措設(shè)想。⑤項目的進度安排。⑥經(jīng)濟和社會效益、環(huán)境影響的初步估計。（2）項目建議書的編制單位，采取委托和招標的形式，應(yīng)具備相應(yīng)的設(shè)計資質(zhì)。（可行性研究報告、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計相似）共七十九頁（3）項目建議書審批程序①建設(shè)單位提出申請；②當?shù)匕l(fā)改委對申請進行產(chǎn)業(yè)政策和行政規(guī)定方面的審查，不符合者退回，符合者轉(zhuǎn)入技術(shù)性審查；③建設(shè)單位修改或補充有關(guān)資料后，當?shù)匕l(fā)改委正式(zhèngshì)受理，并按照投資限額和審批權(quán)限，該轉(zhuǎn)報上級政府審批的，轉(zhuǎn)報上級審批，該由自行審批的，下發(fā)審批批文。

共七十九頁共七十九頁

（4）太陽能光伏發(fā)電項目申請報告審批程序為規(guī)范太陽能電站(diànzhàn)開發(fā)建設(shè)管理，促進太陽能發(fā)電有序健康的發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國行政許可法》和《企業(yè)投資項目核準暫行辦法》，國家能源局制定《太陽能電站建設(shè)管理暫行辦法》，要求裝機容量大于5兆瓦且并網(wǎng)運行的光伏電站，委托具備甲級工程咨詢資格的設(shè)計咨詢單位編制項目申請報告。備注：

根據(jù)《太陽能電站建設(shè)管理暫行辦法》要求，太陽能光伏發(fā)電項目需要先審批項目申請報告，再進行項目核準立項。共七十九頁二、建設(shè)項目選址意見書

“選址”工作的具體(jùtǐ)組織、承擔者是建設(shè)單位（業(yè)戶單位），審批主管部門是規(guī)劃行政主管部門，國土、環(huán)保部門也要參與有關(guān)管理工作。

建設(shè)項目必須是“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的”，才辦理選址意見書。規(guī)劃區(qū)以外的可對項目進行獨立選址或按當?shù)匾?guī)劃行政主管部門要求辦理。

(1)建設(shè)項目選址的依據(jù)原則①批準的項目建議書；②建設(shè)項目與城市規(guī)劃布局的協(xié)調(diào)；③建設(shè)項目與城市交通、通訊、電力、市政、防災(zāi)規(guī)劃的銜接與協(xié)調(diào)；

④建設(shè)項目配套的生活設(shè)施與城市生活居住及公共設(shè)施規(guī)劃的協(xié)調(diào)；⑤建設(shè)項目對于城市環(huán)境可能造成的污染影響，以及與城市環(huán)境保護規(guī)劃和風景名勝、文物古跡保護規(guī)劃的協(xié)調(diào)。共七十九頁

（2）建設(shè)項目選址(xuǎnzhǐ)的方法、步驟①利用“項目建議書”階段階段初步掌握的行業(yè)與地區(qū)規(guī)劃、資源、建設(shè)布局等情況，根據(jù)擬建項目的特點和要求，通過系統(tǒng)、全面的比較分析，征求相關(guān)規(guī)劃、環(huán)保、土地主管部門、電力公司的意見后，確定項目建設(shè)地點，這一階段稱為定點；②在確定的地點范圍內(nèi)，依據(jù)選址選擇，不但滿足使用者合適、符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及土地主管部門初步審查，而且對現(xiàn)場要通過深入勘查及鉆探，確定比較理想的具體地址，供決策拍板，這一階段稱為選址；③在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過與相關(guān)管理部門、協(xié)作部門方面的交換意見，專家方面的評估，一般確定對一個地址進行詳細技術(shù)資料（含氣象、地形地貌、地址水文、水源、交通運輸、通訊、生活條件、電力送出條件等）的整理、準備；共七十九頁

④向規(guī)劃部門申請印發(fā)五百分之一或千分之一或更小比例的地形圖并提供項目選址內(nèi)外的城市規(guī)劃設(shè)計條件資料，委托設(shè)計部門開展建設(shè)項目的總體規(guī)劃設(shè)計；⑤持項目建設(shè)書批文和以上準備材料向土地、環(huán)保行政主管及電力公司正式申請選址的“用地預(yù)審報告”、“環(huán)境影響報告書”、“并網(wǎng)接入承諾文件”；⑥將以上得到的政府批文、選址申請報告（含規(guī)劃設(shè)計、技術(shù)分析資料）報送規(guī)劃行政主管部門；⑦規(guī)劃行政主管部門對項目選址進行審查，直至選址能滿足個方面的規(guī)劃與協(xié)調(diào)后，核發(fā)“建設(shè)項目選址意向書”。

建設(shè)項目選址成功(chénggōng)或完成的標志是領(lǐng)取“建設(shè)項目選址意向書”共七十九頁（3）用地預(yù)審報告①建設(shè)項目用地預(yù)審，是指國土資源管理部門在建設(shè)項目審批、核準、備案階段，依法對建設(shè)項目涉及的土地利用事項進行的審查。②預(yù)審審批權(quán)限實行分級審批；③已批準項目建議書的審批類建設(shè)項目與需備案的建設(shè)項目申請用地預(yù)審的，應(yīng)當提交下列材料：

Ⅰ、建設(shè)項目用地預(yù)審申請表；Ⅱ、建設(shè)項目用地預(yù)審申請報告，內(nèi)容包括擬建項目的基本情況、擬選址占地情況、擬用地面積確定的依據(jù)和適用建設(shè)用地指標情況、補充耕地初步(chūbù)方案、征地補償費用和礦山項目土地復(fù)墾資金的擬安排情況等；Ⅲ、項目建議書批復(fù)文件或者項目備案批準文件；

共七十九頁Ⅳ、單獨選址建設(shè)項目擬選址位于地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)的，提交地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告；Ⅴ、單獨選址建設(shè)項目所在區(qū)域的國土資源管理部門出具是否壓覆重要礦產(chǎn)資源的證明材料。

直接接審批(shěnpī)可行性研究報告的審批(shěnpī)類建設(shè)項目與需核準的建設(shè)項目，申請用地預(yù)審的不提交第Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ項材料。但是項目單位應(yīng)當在用地預(yù)審?fù)瓿珊?，申請用地審批前，依?jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，辦理地質(zhì)災(zāi)害危險性評估與礦產(chǎn)資源壓覆情況證明等手續(xù)。

建設(shè)項目辦理土地預(yù)審意見可詳細學習《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》（中華人民共和國國土資源部令第42號）共七十九頁（4）環(huán)境影響報告書審批程序①填寫建設(shè)項目環(huán)境保護申報表，報環(huán)保部門審批；②環(huán)保部門根據(jù)項目行業(yè)性質(zhì)、投資額度，批復(fù)建設(shè)項目作“環(huán)境影響評價表”或者“環(huán)境影響報告書”；③委托具備由國家環(huán)保行政(xíngzhèng)主管部門認定設(shè)計資質(zhì)的單位負責編制“環(huán)境影響評價表”或者“環(huán)境影響報告書”；④環(huán)境影響報告書的內(nèi)容用包括：Ⅰ、建設(shè)項目概況；Ⅱ、建設(shè)項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀；Ⅲ、建設(shè)項目對環(huán)境可能造成的影響分析和預(yù)測；Ⅳ、環(huán)境保護措施及其經(jīng)濟、技術(shù)論證；Ⅴ、環(huán)境影響經(jīng)濟損益分析；共七十九頁

Ⅵ、建設(shè)項目實施環(huán)境檢測的建議；Ⅶ、影響環(huán)境評價結(jié)論，應(yīng)由國家環(huán)保行政主管部門認定的評價單位進行評價（一般為環(huán)保行政主管部門下屬的評價評估中心）。（5）并網(wǎng)接入承諾文件審批程序①委托具備(jùbèi)由國家發(fā)改委認定的設(shè)計資質(zhì)的單位編制并網(wǎng)接入技術(shù)咨詢報告；②報電力公司規(guī)劃部門審批，審批權(quán)限實行分級審批。共七十九頁（6）建設(shè)項目選址(xuǎnzhǐ)意向書共七十九頁三、可行性研究報告“可行性研究報告”階段是我國現(xiàn)行基本建設(shè)程序繼“選址”之后的第三個階段。

可行性研究報告的主要作用是國家依據(jù)五年計劃的安排，通過最終決策，作為正式確定建設(shè)項目的依據(jù)。此時的“確定”不僅是對“項目建議書”階段選擇的項目進一步的肯定，更主要的是對項目的技術(shù)(jìshù)、工程、經(jīng)濟、外部協(xié)作等基本輪廓方面的認可。

（1）可行性研究報告的編制內(nèi)容

可行性研究報告編制應(yīng)包括以下內(nèi)容（以光伏電站項目為例）：Ⅰ、概述

介紹項目概況、建設(shè)項目的必要性和意義及項目單位介紹；開展可行性研究的依據(jù)及范圍。共七十九頁

Ⅱ、太陽能資源和氣象地理條件

介紹項目所在地太陽能資源情況及氣象地理條件。Ⅲ、電力系統(tǒng)概述項目所在地的電源、電網(wǎng)情況，電網(wǎng)負荷和電網(wǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀，主要包括電力負荷預(yù)測、電力發(fā)展規(guī)劃及電力營銷情況。Ⅳ、工程建設(shè)方案(fāngàn)和發(fā)電量測算Ⅴ、工程建設(shè)條件、材料供應(yīng)

闡述項目建設(shè)地點的工程建設(shè)條件，包括基礎(chǔ)配套設(shè)施、水泥、商混及人力成本情況、道路交通情況、動力供應(yīng)、水源情況。Ⅵ、工程設(shè)想闡述項目總體規(guī)劃，項目總平面布置，明確項目主要設(shè)備選型，針對項目供排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電氣部分（含直流、交流部分）、土建及安裝設(shè)計部分進行分項設(shè)計。共七十九頁Ⅶ、機構(gòu)設(shè)置、生產(chǎn)定員及人員培訓

介紹項目經(jīng)營機構(gòu)設(shè)置、生產(chǎn)定員情況，及日常人員培訓方案。Ⅷ、環(huán)境保護和勞動安全環(huán)境保護以建設(shè)項目環(huán)境影響報告書為準，勞動安全包括項目建設(shè)和生產(chǎn)運行中的安全隱患及預(yù)防措施。Ⅸ、節(jié)約和合理利用能源闡述項目建設(shè)和生產(chǎn)過程中，如何節(jié)約，減少能源浪費及采取的節(jié)能措施。Ⅹ、項目實施計劃進度和工程管理本部分就項目實施進度做出計劃安排，明確工程施工管理措施。Ⅺ、投資(tóuzī)估算和財務(wù)評價

項目總投資及資金籌措方式；資金使用計劃；計算運營成本、銷售收入、利潤及稅收，核定項目投資回收期及財務(wù)收益評價；不確定分析共七十九頁Ⅻ、結(jié)論和建議ⅩⅢ、有關(guān)證明材料（2）可行性研究報告的審批可行性研究報告的審批報送材料包括：①項目(xiàngmù)建議書批文；②當?shù)仨椖款A(yù)審報告、項目選址意向書、環(huán)境影響報告書、資金證明、并網(wǎng)接入承諾函、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；③編制的可行性研究報告④項目單位項目送審報告（紅頭文件）共七十九頁新疆某項目(xiàngmù)可研報告項目概況項目提出的背景項目建設(shè)的必要性工程任務(wù)(rènwu)及規(guī)模光能資源建廠條件光伏電站發(fā)電量估算總體技術(shù)方案電站總平面布置 電站直流發(fā)電系統(tǒng)電氣土建、給排水及暖通工程光伏發(fā)電場接地網(wǎng)及電纜溝給排水及消防水采暖系統(tǒng)通風系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)工程管理設(shè)計環(huán)境保護和水土保持綜合評價勞動安全與工業(yè)衛(wèi)生工程投資匡算經(jīng)濟評價存在問題與建議安徽某項目可研報告綜合說明太陽能資源和當?shù)貧庀蟮乩項l件其他必要的背景資料項目任務(wù)與規(guī)模總體設(shè)計方案電站的技術(shù)設(shè)計消防施工組織設(shè)計環(huán)境保護與水土保持設(shè)計勞動安全與工業(yè)衛(wèi)生投資估算及經(jīng)濟評價結(jié)論附件明理知行精工致遠項目可行性研究報告提綱樣式共七十九頁江蘇某項目可研報告總論項目建設(shè)背景與必要性電網(wǎng)現(xiàn)狀及規(guī)劃建設(shè)條件項目工程方案發(fā)電量預(yù)測環(huán)境保護、勞動安全與節(jié)約能源組織機構(gòu)和人力資源配置項目實施進度與招標投資估算及資金籌措財務(wù)效益分析甘肅某項目可研報告綜合說明太陽能資源和當?shù)貧庀蟮乩項l件其它必要的背景資料項目任務(wù)與規(guī)模總體方案設(shè)計電站的技術(shù)設(shè)計消防施工組織設(shè)計工程管理設(shè)計環(huán)境保護與水土保持設(shè)計勞動安全與工業(yè)衛(wèi)生工程設(shè)計概算上網(wǎng)電價測算與財務(wù)評價明理(mínɡlǐ)知行精工致遠項目可行性研究報告(bàogào)提綱樣式共七十九頁

（3）太陽能光伏發(fā)電項目核準立項

根據(jù)《太陽能電站建設(shè)管理暫行辦法》，國家發(fā)改委批復(fù)項目申請報告獲得項目開發(fā)權(quán)，須再通過核準批復(fù)后方可開工建設(shè)。

項目所在?。▍^(qū)、市）能源(néngyuán)主管部門負責太陽能電站項目的核準，報國家能源(néngyuán)主管部門備案。

項目開發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循節(jié)約、集約和合理利用土地資源的原則，按照有關(guān)法律法規(guī)與技術(shù)規(guī)定要求落實建設(shè)方案和建設(shè)條件，編寫項目核準申請報告，辦理項目核準所需的支持性文件，并與當?shù)厥〖夒娏竞炗啿⒕W(wǎng)和購售電協(xié)議。

共七十九頁

太陽能電站項目核準報告應(yīng)達到可行性研究相關(guān)技術(shù)規(guī)定的深度要求，并附有下列文件：

①項目列入全國或地方規(guī)劃及年度開發(fā)方案的依據(jù)文件；

②項目開發(fā)授權(quán)文件，或項目特許權(quán)協(xié)議；

③項目可行性研究報告及其技術(shù)審查(shěnchá)意見；

④項目用地預(yù)審文件和環(huán)境影響評價報告批復(fù)文件；

⑤項目接入電網(wǎng)的并網(wǎng)和購售電協(xié)議；

⑥金融機構(gòu)同意給予項目貸款等融資承諾文件；

⑦根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)提交的其他文件。

共七十九頁明理(mínɡlǐ)知行精工致遠四、項目申請報告“項目申請報告”是企業(yè)投資建設(shè)應(yīng)根據(jù)政府核準的項目，為獲得項目核準機關(guān)(jīguān)對擬建項目的行政許可，按核準要求報送的項目論證報告。（一）編制要點光伏電站項目的開發(fā)申請報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

Ⅰ、太陽能資源測量與評估成果、工程地址勘察成果及工程建設(shè)條件；

Ⅱ、項目建設(shè)必要性，初步確定開發(fā)任務(wù)、工程規(guī)模、設(shè)計方案和電網(wǎng)接入條件；

Ⅲ、初擬建設(shè)用地的類別、范圍，環(huán)境影響初步評價；

Ⅳ、初步的項目經(jīng)濟和社會效益分析。主要對擬建項目從規(guī)劃面壁、資源利用、征地移民、生態(tài)環(huán)境、經(jīng)濟和社會影響等方面進行綜合論證。共七十九頁4、初步設(shè)計與開工報告

（1）初步設(shè)計

“初步設(shè)計”的程序作用主要是通過初步設(shè)計及其概算書控制項目的建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模，以便實現(xiàn)控制規(guī)模、核準年度投資計劃。

初步設(shè)計由發(fā)改委審批，是便于掌握和調(diào)控全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模和投資方向（適用于投資額大、牽涉面廣、有關(guān)(yǒuguān)國計民生社會大局的項目）。

初步設(shè)計由建設(shè)行政部門組織或參加審批，是便于協(xié)調(diào)建設(shè)合作、處理技術(shù)矛盾、總結(jié)發(fā)展建設(shè)科技、提高建設(shè)效益。

不需國家通過審批初步設(shè)計嚴格控制其投資規(guī)模的項目，其初步設(shè)計一般由建設(shè)行政主管部門審批。共七十九頁

（2）開工報告1997年3月13日國家計委《關(guān)于基本建設(shè)大中型項目開工條件的規(guī)定》明確了開工條件：項目法人與項目經(jīng)理和管理機構(gòu)成員已經(jīng)到位、總概算已批復(fù)、資金已落實、施工組織設(shè)計大綱已編制完成、施工單位和監(jiān)理單位通過招標選定、施工圖紙可以滿足施工需要、項目征地拆遷和施工場地“三通一平”工作已完成，主要設(shè)備和材料已訂貨。并指明了規(guī)定嚴格的開工條件，目的是為了進一步加強基本建設(shè)大中型項目開工管理，保證工程建設(shè)質(zhì)量和工期，控制工程造價，提高投資效益。

然而1992年7月23日國務(wù)院發(fā)布的《全民所有制工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制條例(tiáolì)》第十三條規(guī)定：企業(yè)遵照國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，以留用資金和自行籌措的資金從事生產(chǎn)性建設(shè)、經(jīng)土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、環(huán)境保護部門依法辦理有關(guān)手續(xù)后，企業(yè)自主決定開工。共七十九頁上述條款的規(guī)定，給各地企業(yè)大量規(guī)模不大的自籌資金建設(shè)項目的開工審批，帶來很大的方便。但其中的“自主決定開工”只是在此階段工作中不再向發(fā)改委申報“開工報告”，發(fā)改委因為在“立項”時展開了有關(guān)工作，故此時也就不再對開工條件、資金準備與來源、投資(tóuzī)額度和建設(shè)規(guī)模進行審查。然而土地管理、規(guī)劃報建、環(huán)保審查、建設(shè)施工手續(xù)照樣要依法依規(guī)辦理。共七十九頁5、建設(shè)(jiànshè)用地的管理

項目用地辦理早在“項目前期”的第二階段即“選址”階段就開始進行了，只是進行建設(shè)地址的選擇與確定，辦理土地的合法手續(xù)還沒有開始。而要完成全部合法用地手續(xù)的辦理，直至拿到“土地使用證”，是一套程序連貫而且比較復(fù)雜、耗時較長的工作。（1）用地屬類

任何單位和個人進行建設(shè)（除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)與鄉(xiāng)村公共公益設(shè)施、建設(shè)村民住宅除外），需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。

如要使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村或郊區(qū)農(nóng)民的集體所有土地，必須首先經(jīng)土地主管部門依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地方可申請使用。共七十九頁

（2）用地選擇范圍

具體建設(shè)項目需要使用土地的，必須依法申請使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地。

城市規(guī)劃區(qū)范圍是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域范圍內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域?！吨腥A人民共和國土地法》第二十二條規(guī)定，城市總體規(guī)劃應(yīng)當與土地利用總體規(guī)劃相銜接，城市總體規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不超過土地總體利用規(guī)劃缺的的城市建設(shè)用地規(guī)模。《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五條也規(guī)定城市總體規(guī)劃應(yīng)當和土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。由此可見，在這相關(guān)的兩部法律(fǎlǜ)中，對城市建設(shè)用地區(qū)域、范圍的規(guī)定是互相映印和一致的。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的項目建設(shè)用地可進行單獨選址。共七十九頁

（3）用地取得方式和土地的市場行為Ⅰ、有償使用的方式

建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當以有償使用的方式取得。有償使用的方式主要包括：①國有土地使用權(quán)出讓(chūràng)；②國有土地租賃；③國有土地使用權(quán)作價出資或入股。

國有土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓的形式主要包括拍賣、招標、協(xié)議出讓三種。

土地使用權(quán)出讓行為，屬于土地的一級市場，賣主完全是國家，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租行為，屬于土地的二級市場。共七十九頁

土地使用權(quán)抵押，是指從國家一級市場出讓(chūràng)得到后的土地，原使用權(quán)人以自己享有的土地使用權(quán)向債權(quán)人作為履行債務(wù)的擔保和抵償。

而國有土地租賃，則是指國家以土地所有者的身份直接將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出租給土地承租者使用，由承租者向國家以每一約定期繳納租金的土地有償使用方式；

國有土地使用權(quán)作價出資或者入股，國有土地用地單位在與國內(nèi)股份制企業(yè)合作、與國外企業(yè)合資或者合作中較普遍采用。Ⅱ、劃撥形式

土地使用權(quán)劃撥，是指土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上的人民政府依法批準，可以以劃撥形式取得：①國家機關(guān)用地和軍事用地；共七十九頁

②城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地和公益事業(yè)用地；

③國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)實施用地；

④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

隨著社會經(jīng)濟市場化的程度提高，采用行政劃撥的方式取得用地的建設(shè)項目將會越來越少。

對于以上各方式取得的土地，需要明確：

其一，法規(guī)規(guī)定國家實行的是土地所有權(quán)與使用權(quán)分離原則，不管何種方式取得國有土地使用權(quán)，該幅土地的所有權(quán)仍然屬于國家。

其二，使用土地的地下資源、埋藏(máicáng)物、和市政公用設(shè)施仍然是國家公有的。共七十九頁國家建設(shè)用地制度圖解國有土地（城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)）農(nóng)村和近郊集體所有土地需要國家土地主管部門依法征用為國有土地出讓土地采用招標、拍賣、協(xié)議等方式按出讓合同規(guī)定，確定土地使用功能，有使用期限按合同規(guī)定的期間和條件投資開發(fā)后，經(jīng)批準可以轉(zhuǎn)讓、抵押，有使用期限經(jīng)縣級以上人民政府批準適用于無償劃撥的建設(shè)項目用地，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，無使用期限共七十九頁

（4）用地功能和用地條件(tiáojiàn)的確定出讓地塊簽訂出讓合同時，要具有主管部門核發(fā)的用地規(guī)劃設(shè)計條件及附圖，規(guī)劃設(shè)計條件中明確了地塊的面積、使用性質(zhì)等用地功能和條件。出讓合同連同它的附設(shè)用地功能和用地條件不因土地使用者及其要求的改變而改變。

確需要改變該幅土地建設(shè)用途的，法律規(guī)定應(yīng)當經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應(yīng)當先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。具體操作還需重新簽訂出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。因為土地出讓金是依據(jù)土地使用功能的潛在價值確定的。

共七十九頁

（5）用地期限

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年；②工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，綜合類用地或者其他用地50年；③商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。

劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)(fǎguī)規(guī)定外，沒有使用期限的限制。共七十九頁6、建設(shè)用地的審批

根據(jù)國務(wù)院批準國土資源部關(guān)于《報國務(wù)院批準的建設(shè)用地審查辦法》的規(guī)定，國家對建設(shè)用地的審批管理，基本上可以歸納為按照土地利用總體規(guī)劃“范圍以內(nèi)”和“范圍以外”兩個概念對待。

但無論是土地利用總體規(guī)劃以內(nèi)，還是土地利用總體規(guī)劃以外，國家審批建設(shè)用地不僅要審批建設(shè)用地的用途和面積規(guī)模，還要關(guān)聯(lián)審查農(nóng)地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案。

這些關(guān)聯(lián)審查方案，對于在批準的土地利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)的用地申請者，是不相關(guān)系的。

（1）市、縣人民政府的審批權(quán)限

申請用地控制在土地利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)及城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，可以直接(zhíjiē)向當?shù)氐氖小⒖h人民政府審批。共七十九頁

（2）省級人民政府的審批權(quán)限

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨選址的建設(shè)項目使用土地，其用地辦法：

Ⅰ、建設(shè)單位應(yīng)當向當?shù)厥小⒖h人民政府土地行政主管部門提出用地申請，填寫《用地申請表》，并附具以下材料(cáiliào)：①企業(yè)有效營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件及法人證明；②項目可行性研究報告批復(fù)或其他有關(guān)批準文件；③土地行政主管部門出具的建設(shè)項目用地預(yù)審報告；④初步設(shè)計或者其他有關(guān)批準文件；⑤建設(shè)項目總平面布置圖；⑥占用耕地的，必須提出補充耕地方案；⑦建設(shè)項目位于地質(zhì)災(zāi)害多發(fā)區(qū)的，應(yīng)當提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告。共七十九頁

Ⅱ、市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請，應(yīng)當受理(shòulǐ)，并在收到申請30日內(nèi)擬定農(nóng)地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，經(jīng)同級人民政府審核后，報上一級人民政府行政主管部門審查，逐級上報有批準權(quán)的人民政府批準。（3）報國務(wù)院審批的建設(shè)土地

報國務(wù)院審批的建設(shè)土地審查范圍包括：①國務(wù)院批準的建設(shè)項目；②國務(wù)院有關(guān)部門和國家計劃單列企業(yè)批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施項目；③省、自治區(qū)、直轄市人民政府的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目；④基本農(nóng)田；⑤基本農(nóng)田以外超過二十五公頃的；共七十九頁

⑥其他土地(tǔdì)超過七十公頃的；⑦國家重點建設(shè)項目；⑧軍事設(shè)施；⑨跨省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域的建設(shè)項目；⑩國務(wù)院規(guī)定的其他建設(shè)項目。審查程序規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地行政主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定，擬定建設(shè)用地請示，并附具市、縣人民政府擬定的農(nóng)地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案的書面審查意見，報告省人民政府同意后，由省人民政府報國務(wù)院，同時抄報國土資源部。共七十九頁7、出讓與轉(zhuǎn)讓用地

（1）出讓用地的規(guī)劃辦理①國家建設(shè)部發(fā)布的《城市國有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理辦法》第四條指明：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓應(yīng)與建設(shè)項目相結(jié)合。該條款杜絕了沒有具體建設(shè)項目、炒賣土地的不法行為，這就要求建設(shè)項目申請辦理出讓手續(xù)前，項目必須獲得(huòdé)立項、批準的可行性研究報告和初步設(shè)計。

②該規(guī)劃辦法的第五條規(guī)定：出讓城市國有土地使用權(quán)，出讓前必須應(yīng)當制定控制性詳細規(guī)劃。出讓地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖。

控制性詳細規(guī)劃是包含有規(guī)劃文本與圖紙、一般由當?shù)匾?guī)劃主管部門委托有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計院做出，由規(guī)劃性質(zhì)部門統(tǒng)一審定執(zhí)行的，而規(guī)劃設(shè)計條件及附圖，則向當?shù)匾?guī)劃行政規(guī)劃主管部門申請核發(fā)，作為該地塊規(guī)劃設(shè)計時控制開發(fā)強度的依據(jù)。是出讓合同的重要附件。共七十九頁

③《中華人民共和國土地法》第二十二條規(guī)定，城市建設(shè)用地規(guī)模應(yīng)當符合(fúhé)國家標準。建設(shè)用地規(guī)劃審查時，根據(jù)核準文件批準的建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃行政主管部門按照國家頒布的統(tǒng)一技術(shù)標準，計算和控制出讓用地規(guī)模，體現(xiàn)合理利用土地的原則，杜絕囤積土地的不法行為。

（2）出讓用地的合同

土地出讓權(quán)出讓必須簽訂出讓合同。一級土地市場，土地出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂；二級市場，根據(jù)《合同法》準則，同樣簽署合同。

一般的市、縣人民政府土地管理部門都備有標準格式化國有土地合同文本，主要包括以下內(nèi)容;①合同當事人。甲方是土地出讓者，即市、縣人民政府土地管理部門，乙方是土地使用者。②合同目的。指出出讓國有土地面積、地點、四至界線。共七十九頁

③出讓年限。不超過法定最高年限，并寫明起止日期。④土地使用(shǐyòng)條件和開發(fā)期限。土地使用(shǐyòng)條件即指包含有規(guī)劃設(shè)計條件在內(nèi)的格式化文書作附件，并附有控制性詳細規(guī)劃圖紙；開發(fā)期限規(guī)定乙方在取得土地后一定時限內(nèi)開發(fā)利用土地，以防閑置土地。⑤土地出讓金金額、交付方式、交付期限、延遲交付制約辦法。⑥國有土地使用權(quán)取得時間、國有土地使用證核發(fā)條件、時間。⑦違約處理和合同變更處理辦法。⑧合同爭議解決的方式和合同解除處理辦法。⑨一般法律規(guī)定闡述和其他條款。比如地下歸屬物、土地續(xù)期、土地收回及其他合擬問題。⑩合同生效辦法、法人單位蓋章、簽名、簽訂年月日。共七十九頁

（3）出讓用地的協(xié)議、招標、拍賣方式《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十三條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓可以采用協(xié)議、招標、拍賣三種方式。

（4）出讓用地的程序①持用地預(yù)審報告、選址意向書、可行性研究報告批文向土地行政主管部門提出用地申請；②土地行政主管部門根據(jù)用地性質(zhì)、規(guī)模和其他(qítā)情況，對用地申請進行審查，確定供地方案，報市、縣人民政府批準，需要上級政府批準的，應(yīng)當報上級人民政府批準；③以確定的有償出讓方式取得土地使用權(quán)的，憑有關(guān)用地批文向規(guī)劃行政主管部門申請核發(fā)規(guī)劃設(shè)計條件通知書后，再與土地行政主管部門簽訂土地出讓合同；共七十九頁

④持選址意見書、土地出讓合同（包含規(guī)劃(guīhuà)設(shè)計條件及附圖），向規(guī)劃(guīhuà)行政主管部門申請核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃(guīhuà)許可證；⑤市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準書；⑥持建設(shè)用地規(guī)劃許可證向土地行政主管部門申請進行土地登記、核發(fā)國有土地使用證件。

（5）辦理供地手續(xù)主要提交的材料

辦理供地手續(xù)主要提交的材料包括（共11項）：建設(shè)項目用地申請；建設(shè)項目用地批準文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

企業(yè)有效營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件及法人證明；

征地協(xié)議；

安置補償?shù)轿磺闆r證明；

評估報告?zhèn)浒副恚ǔ鲎尫绞剑?/p>

勘測定界圖和勘測定界報告書（報國務(wù)院審批建設(shè)項目需要勘查定界報告書）；

建設(shè)項目總平面布置圖；

宗地界址圖

；征用批復(fù)文件。共七十九頁

（6）辦理土地登記主要提交的材料

辦理土地登記主要提交的材料包括（共12項）：

土地登記審批表；

土地登記申請表；

地籍調(diào)查表；

土地權(quán)屬來源證明（供地文件）；

地上建筑物等附著物權(quán)屬證明；

土地登記法人代表身份證明、委托書；

地籍調(diào)查法人代表身份證明、委托書；

企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

土地出讓金發(fā)票；

契稅、耕地占用稅完稅證明；

土地登記公告情況(qíngkuàng)；

宗地圖、地籍圖。

（7）轉(zhuǎn)讓用地及轉(zhuǎn)讓用地程序

城市建設(shè)用地，除了由國家出讓用地以外，還可以由擁有土地使用權(quán)的單位和個人轉(zhuǎn)讓土地，主要在二級市場進行。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓者必須首先獲得該幅土地的使用權(quán)。這是轉(zhuǎn)讓土地的法律前提，其次按照出讓合同規(guī)定投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓價格合理。共七十九頁

轉(zhuǎn)讓用地主要程序：①協(xié)議。在土地轉(zhuǎn)讓人于土地接受者之間進行，在法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，擬寫轉(zhuǎn)讓協(xié)議書；②申請。由上述任何一方持轉(zhuǎn)讓協(xié)議書和申請報告，向土地原出讓人（即所在土地行政主管部門）提出出讓申請。采用招標、拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，先由土地轉(zhuǎn)讓人向出讓人提出招標、拍賣申請；③批準。由出讓人審查土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書及其中載明事項并進行必要的調(diào)查、核實。符合(fúhé)有關(guān)法律法規(guī)的，經(jīng)批準可轉(zhuǎn)讓。申請采用招標、拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，經(jīng)批準方可進行招標、拍賣；④簽約。由土地轉(zhuǎn)讓人與土地接受者通過協(xié)議、招標或拍賣方式確定轉(zhuǎn)讓土地后，按照法律法規(guī)訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，使用年限為土地權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。共七十九頁

⑤土地新使用者持原出讓合同及其附具的土地開發(fā)條件和規(guī)劃設(shè)計條件、訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，向規(guī)劃行政主管部門登記，以明確新的規(guī)劃落實責任人；⑥持出讓人批準的轉(zhuǎn)讓文件，訂立的土地轉(zhuǎn)讓合同，向土地行政主管辦理登記、過戶(guò〃hù)手續(xù)。

共七十九頁

（8）建設(shè)(jiànshè)用地規(guī)劃許可證

共七十九頁

（9）國有土地使用證共七十九頁8、建設(shè)項目設(shè)計

在建設(shè)前期工作中，“選址”和“初步設(shè)計與開工報告”階段已經(jīng)涉及了基本建設(shè)程序中的設(shè)計問題，“選址”階段涉及的是建設(shè)項目的粗略規(guī)劃設(shè)計，“初步設(shè)計與開工報告”階段涉及的投資計劃管理問題。該部分主要講述建設(shè)項目設(shè)計各個(gègè)階段的運作、管理及審查問題。

綜合法規(guī)與設(shè)計實踐情況，我國建設(shè)項目設(shè)計文件編制劃分為方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計三個階段。方案設(shè)計階段，對應(yīng)在報批“可行性研究報告”前完成；初步設(shè)計階段，對應(yīng)在報批年度計劃前完成；施工圖設(shè)計，對應(yīng)在申領(lǐng)施工許可證前完成。

這三個階段設(shè)計對大中規(guī)模、技術(shù)較為復(fù)雜、協(xié)作單位較多的建設(shè)項目而言，針對規(guī)模不大、技術(shù)不復(fù)雜的中小建設(shè)項目，一般無需進行初步設(shè)計，只有方案設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段。共七十九頁

（1）勘查與設(shè)計的關(guān)系

基本建設(shè)程序經(jīng)常強調(diào)的是“先勘查、后設(shè)計、再施工”。對于管理方面，我國很多法規(guī)條款將勘查、設(shè)計放在一起，加以共同的捆綁約束；但是在技術(shù)方面，勘查與設(shè)計屬于不同的行業(yè)。

工程設(shè)計是指依據(jù)工程建設(shè)目標，運用工程技術(shù)和經(jīng)濟方法，對建設(shè)工程的工藝、土木、建筑、公用、環(huán)境等系統(tǒng)進行(jìnxíng)綜合策劃、論證，編制建設(shè)所需要的設(shè)計文件及其相關(guān)的活動。

勘查是指依據(jù)工程建設(shè)目標，通過對地形、地質(zhì)、水文、等要素進行測繪、勘探、測試及綜合分析評定，查明建設(shè)場地和有關(guān)范圍內(nèi)的地質(zhì)地理環(huán)境特征，提高建設(shè)所需要的勘查成果資料及相關(guān)活動。共七十九頁

（2）設(shè)計與建設(shè)投資控制

建設(shè)項目的投資控制，依賴于設(shè)計各個階段相應(yīng)的工程建設(shè)投資估算、概算、預(yù)算。①估算

投資估算的作用是項目主管部門審批項目的依據(jù)，對之后的投資概算起控制作用，工程設(shè)計招標時，是優(yōu)選設(shè)計單位和設(shè)計方案的依據(jù)之一。投資估算是根據(jù)設(shè)計方案的規(guī)模、功能能量乘以單元指標或單位工程指標編制的。誤差在10%至30%之間。

②概算

概算是指在初步設(shè)計階段，根據(jù)初步設(shè)計資料，計算出工程量與機械人工工作量，乘以材料價格和預(yù)算定額，從而對工程造價進行總的概略計算。設(shè)計概算分為三級概算：建設(shè)項目總概算、單項工程綜合概算、單位工程綜合概算。與投資估算比較(bǐjiào)，一般相差10%以上。共七十九頁

設(shè)計概算是實施項目投資包干、考核設(shè)計方案經(jīng)濟合理性和控制施工圖預(yù)算的依據(jù)。③預(yù)算

施工圖預(yù)算是確定土建與安裝工程預(yù)算造價的文件。是在施工圖設(shè)計完成之后，以施工圖為依據(jù)，根據(jù)預(yù)算定額、取費標準以及地區(qū)仍、材料、機械(jīxiè)臺班的預(yù)算價格進行編制的。

施工預(yù)算必須控制在初步設(shè)計的概算之內(nèi)。

施工圖預(yù)算的作用是落實和調(diào)整年度計劃的依據(jù)，是建設(shè)單位和施工單位簽訂工程承包合同的依據(jù)，是辦理財政撥款、工程貸款、工程結(jié)算的依據(jù)。

方案階段，對應(yīng)的是投資估算；初步設(shè)計階段，對應(yīng)的是概算；施工圖完成后，對應(yīng)的是施工圖預(yù)算。共七十九頁9、初步設(shè)計

初步設(shè)計，對于設(shè)計人員來說，一個項目的設(shè)計進行到這個階段，已經(jīng)不是什么“初步”程度，自接受委托合同到方案設(shè)計審批及可行性分析，經(jīng)歷了多少反反復(fù)復(fù)的修改和評審，對于方案來說，已經(jīng)是“成熟設(shè)計”了，稱之為初步設(shè)計，是相對于施工圖的最終設(shè)計而言。（1）初步設(shè)計目的①以項目的設(shè)計規(guī)模來確定項目的投資規(guī)模；②施工招標要以初步設(shè)計配套的概算作為招標標底（這時設(shè)計單位和有關(guān)人員依法做好技術(shù)保密）；③編制施工招標文件、主要設(shè)備材料(cáiliào)訂貨和編制施工圖設(shè)計文件的需求，主要設(shè)備、材料(cáiliào)訂貨也要以初步設(shè)計文件列出的清單為依據(jù)簽訂合同；④對于大型、復(fù)雜的建設(shè)項目，一定要經(jīng)過初步設(shè)計階段，由各工種專業(yè)技術(shù)人員對技術(shù)問題做詳細的設(shè)計和安排，確保施工圖編制順利進行。共七十九頁10、施工圖設(shè)計

編制施工圖設(shè)計文件，應(yīng)當滿足設(shè)備材料采購、非標準設(shè)備制作和施工需要。這是施工圖設(shè)計的三大目的。

施工圖設(shè)計要以批準的初步設(shè)計為依據(jù)。（1）施工圖設(shè)計的準備

施工圖設(shè)計，是工程的最終設(shè)計。該階段設(shè)計的每一細節(jié)，都將真實地體現(xiàn)出來，使用需謹慎對待，認真準備。①初步設(shè)計批文；

對于國家投資的工程，初步設(shè)計批準文件意味著建設(shè)投資已列入年度計劃，資金已落實；對于企業(yè)投資項目，意味著建設(shè)協(xié)作和技術(shù)難題均已落實。②地質(zhì)鉆探資料和設(shè)計要求(yāoqiú)的提供和補充；③設(shè)計合同、出圖日期的協(xié)定；共七十九頁④設(shè)計人員的配備(pèibèi)、設(shè)備、場地和其他條件；⑤設(shè)計標準、規(guī)范、技術(shù)資料的齊備。

（2）施工圖設(shè)計的特點①準確性

施工圖設(shè)計，是作為施工的依據(jù)，準確性是首要要求。保證手段是“計算”。②詳細性

施工圖設(shè)計，是將設(shè)計人員的設(shè)計思路反映到圖紙上，立足于設(shè)計人員不在施工現(xiàn)場的情況下，由另一批技術(shù)人員通過識讀圖紙，能完全、準確地明了設(shè)計意圖，并按圖施工制作。圖紙的詳細性是保證圖紙準確的手段。③對應(yīng)性④統(tǒng)一性共七十九頁（3）施工圖設(shè)計深度（省略）

（4）施工圖審查①設(shè)計單位內(nèi)部設(shè)計質(zhì)量管理和設(shè)計審查

施工圖是建設(shè)項目施工的依據(jù)，施工圖設(shè)計的質(zhì)量、安全標準，直接關(guān)系建設(shè)項目本身的質(zhì)量、安全標準和人民生命財產(chǎn)的安全。設(shè)計單位對設(shè)計質(zhì)量特別是施工圖的設(shè)計質(zhì)量，都有一套嚴格(yángé)的設(shè)計質(zhì)量管理和設(shè)計審查制度。

施工圖設(shè)計出圖一貫遵照四級審查、簽字制度：即設(shè)計人自查、校對者核對、技術(shù)審核人審查、出圖審定負責人的審查制度；各專業(yè)經(jīng)過四級審查、簽字后，設(shè)計圖紙再由有關(guān)工種會簽；設(shè)計各階段的設(shè)計依據(jù)材料、地質(zhì)勘探資料、計算書都經(jīng)整理、歸檔，妥善保存，以備查閱。

共七十九頁

②專業(yè)機構(gòu)進行施工圖審查(shěnchá)2000年1月份起施行的《建筑工程質(zhì)量管理條例》和《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查有關(guān)問題的指導意見》，建設(shè)單位應(yīng)將施工圖設(shè)計文件報縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門或其他有關(guān)部門審查。

以上法規(guī)還明確了，作為建設(shè)行政主管部門的責任主要是：制定施工圖審查程序和審查標準、頒發(fā)審查批準書、批準審查機構(gòu)、認定審查人員。

由當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門組建的審查機構(gòu)或國家批準的甲級設(shè)計單位成立的審查機構(gòu)經(jīng)批準后，具體實施施工圖審查工作。施工圖審查后，向建設(shè)行政主管部門提交技術(shù)性審查報告，再由建設(shè)行政主管部門根據(jù)技術(shù)性審查報告，向建設(shè)單位發(fā)出程序性審查批準書。憑審查批準書，辦理施工許可證手續(xù)。

施工圖審查的重點：施工圖中涉及安全、公眾利益的內(nèi)容和強制性標準和規(guī)范的執(zhí)行，并對設(shè)計單位的資質(zhì)、個人執(zhí)業(yè)資格情況、勘查設(shè)計合同及其他涉及勘查設(shè)計市場管理等內(nèi)容進行監(jiān)督。

共七十九頁

11、建設(shè)報建

新項目的建設(shè)報建，就是在建設(shè)準備階段，以建設(shè)業(yè)主單位，依法向基本建設(shè)管理各有關(guān)行政主管部門報告建設(shè)事項，申請辦理各方面建設(shè)許可證件和有關(guān)審核手續(xù)。

（1）建設(shè)工程建設(shè)報建的目的意義①為工程項目申領(lǐng)合法證件和辦理合法手續(xù)；②向各有關(guān)的行政主管部門申報審批，以便這些部門在項目建設(shè)以前依法把關(guān)，確保項目建成使用(shǐyòng)后的安全、科學、合理、協(xié)調(diào)；③在這些行政主管部門中建立項目備案，以便這些主管部門在全面掌握各建設(shè)項目的前提下，在項目建設(shè)過程中能夠及時依法進行跟蹤管理。④作為城市建設(shè)的重要歷史資料和城市檔案的重要內(nèi)容。

共七十九頁（2）建設(shè)報建的先后次序

建設(shè)報建多部門發(fā)證的先后次序，國家雖然沒有專門的明確規(guī)定，但是從建設(shè)準備期階段最后一關(guān)“建設(shè)過程施工許可證”辦理程序中，按其提交的證明材料，已點破了辦理的先后次序。

建設(shè)部《建設(shè)工程施工許可證管理辦法》法規(guī)文件中，規(guī)定(guīdìng)在辦理施工許可證要分別提交用地批準手續(xù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工企業(yè)招投標手續(xù)、施工圖審查手續(xù)、施工組織、施工監(jiān)理委托手續(xù)、法律法規(guī)要求的其他條件。12、環(huán)保審批

環(huán)保審批，是指建設(shè)單位將建設(shè)項目的環(huán)境報告書、報告表，報送環(huán)境行政主管部門審批的建設(shè)程序。

建設(shè)單位選擇取得環(huán)境保護行政主管部門頒發(fā)資格證書的環(huán)境影響評價單位，對新建項目和治理項目的環(huán)境影響問題進行評價，環(huán)境保護行

共七十九頁政主管部門根據(jù)環(huán)境影響評價報告，對建設(shè)項目的新建或治理項目進行審批。

由于目前各地新建項目審批實行“環(huán)保一票否決制”，因此環(huán)保審批一般在報送項目可行性研究報告前，報批“建設(shè)項目環(huán)境影響報告書”。13、消防審核

根據(jù)《中華人民共和國消防法》第十條指明：建設(shè)單位應(yīng)當將建筑工程的消防設(shè)計圖紙(túzhǐ)及有關(guān)資料報送公安消防機構(gòu)審核；未經(jīng)審核或者審核不合格的，建設(shè)行政主管部門不得發(fā)給施工許可證，建設(shè)單位不得施工。

縣級以上地方各級人民政府公安機關(guān)對本行政區(qū)域內(nèi)的消防工作實施監(jiān)督管理，并由本級人民政府公安機關(guān)消防機構(gòu)負責實施。

公安消防機構(gòu)在受理了建設(shè)單位報送的建設(shè)項目消防設(shè)計審核圖紙后，簽發(fā)“建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書”。共七十九頁14、人防審核

人防審核，是指縣級以上地方人民政府人民防空主管部門，對結(jié)合建筑項目修建(xiūjiàn)戰(zhàn)時可以用于防空的地下室設(shè)計的審核以及易地建設(shè)人防工程有關(guān)事務(wù)的審核。

人防部門審核后，仍要簽發(fā)“建設(shè)工程人防設(shè)計審核意見書或許可證”，否則，規(guī)劃部門不得簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)部門不得簽發(fā)施工許可證。15、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

（1）城市規(guī)劃“一書兩證制度”

建設(shè)項目在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)具體實施前，在項目建議書批準后，應(yīng)向城市規(guī)劃主管部門申請選址。經(jīng)規(guī)劃主管部門核發(fā)“選址意向書”，發(fā)改委方能批準“申請報告或者可行性報告”。共七十九頁

建設(shè)單位持選址意見書及附圖附件、還有土地管理部門簽訂的土地出讓合同書（包括先期核發(fā)的規(guī)劃(guīhuà)設(shè)計條件及附圖），向規(guī)劃(guīhuà)行政部門申請核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃(guīhuà)許可證”。

“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”是確定建設(shè)用地位置、面積、界限的證書，辦理程序與所需的材料是：①城市規(guī)劃部門受理了規(guī)劃用地申請后，較大項目先期辦理了“建設(shè)項目選址意見書”，則提交“選址意見書”，否則，首先按照辦理“選址”程序進行項目選址。即會同土地、環(huán)保、消防等城市管理有關(guān)部門進行現(xiàn)場踏勘，并征求各方意見。②各方面意見趨于一致后，規(guī)劃部門向建設(shè)單位提供紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件，按程序辦理選址手續(xù)。共七十九頁③建設(shè)單位委托由資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計院按照紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件和建設(shè)單位使用意圖進行規(guī)劃設(shè)計。作出規(guī)劃設(shè)計圖之后，由建設(shè)單位再報規(guī)劃主管部門審查其用地性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃布局形式、配套建設(shè)情況等。④規(guī)劃主管部門根據(jù)合理用地的原則和用地定額指標，核審用地面積，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”。憑“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，辦理建設(shè)用地的國土使用證書。

建設(shè)項目核準批文、用地手續(xù)齊全后，要進行過程建設(shè)，需持有關(guān)批文向城市規(guī)劃主管部門申請，由規(guī)劃主管部門根據(jù)城市規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。建設(shè)單位只有取得“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”后，才可辦理開工(kāigōng)建設(shè)手續(xù)。

以上法定的規(guī)劃管理程序，被簡稱為“一書兩證制度”。共七十九頁

（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，作為后續(xù)建設(shè)手續(xù)辦理的重要依據(jù)，具體的審批程序與所需的材料是：①提出申請。建設(shè)單位確定了具體的建設(shè)單項工程后，應(yīng)持申請報告、核準批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（在單位原有已辦用地范圍內(nèi)建設(shè)不需提供此證）、國有土地使用證等有關(guān)批準文件，向規(guī)劃行政部門提出核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請。②提交聯(lián)審。城市規(guī)劃行政主管部門受理申請后，將建設(shè)項目提交各有關(guān)主管部門共同出席的聯(lián)合審查會聯(lián)審。各出席聯(lián)審單位就建設(shè)工程性質(zhì)、規(guī)模、布局、相應(yīng)的配套條件等問題進行審查，不符合的給予否決。③核發(fā)紅線圖和設(shè)計(shèjì)條件通知書。經(jīng)過聯(lián)審，符合條件可以建設(shè)的，規(guī)劃行政部門核發(fā)紅線圖和設(shè)計(shèjì)條件通知書。共七十九頁紅線圖，以規(guī)劃(guīhuà)行政主管部門掌握的城市地形圖（1：500或1：1000）為基礎(chǔ)，用紅色畫筆在圖上畫出建設(shè)地點的規(guī)劃道路與建筑控制性以及道路與建筑地面的控制標高所形成的規(guī)劃控制圖。這是建設(shè)項目總平面圖設(shè)計時具體位置確定的依據(jù)。建設(shè)紅線是任何單位和個人不得突破的控制線。

規(guī)劃設(shè)計條件通知書，以條文形式，詳細規(guī)定項目的功能、規(guī)模、容積率、綠化率和其他技術(shù)指標與限定，這是建設(shè)項目規(guī)劃與單體設(shè)計的技術(shù)依據(jù)。

但是在辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”階段之前辦理“規(guī)劃設(shè)計條件通知書”的，只要明確該通知書已明確有關(guān)設(shè)計標準和規(guī)劃指標，不超過有效期的，可不再辦理。④審核設(shè)計方案。建設(shè)單位委托有資質(zhì)的設(shè)計單位根據(jù)紅線圖和規(guī)劃設(shè)計條件完成方案設(shè)計后，應(yīng)將不少于兩個方案的平、立、剖面設(shè)計圖紙、共七十九頁在規(guī)劃紅線圖復(fù)印件上繪制的總平面布置圖、方案的色彩效果圖報送城市規(guī)劃主管部門，再次就規(guī)劃方案和項目設(shè)計方案提交聯(lián)審。⑤核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。按照聯(lián)審合格通過的設(shè)計方案，做出施工圖設(shè)計后，報送規(guī)劃行政主管部門審核，并備齊核準(hézhǔn)批文、用地、環(huán)保、消防、人防等審核資料或證件，填寫報建申請表，經(jīng)審核批準、繳納有關(guān)稅費后，領(lǐng)取“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。

（3）城市規(guī)劃監(jiān)督管理

建設(shè)單位取得“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”后，規(guī)劃行政主管部門對建設(shè)項目仍然負有監(jiān)督管理職責。這些職責包括：①放線、驗線；②建設(shè)工程規(guī)劃許可證延期；③建設(shè)項目改變原審定功能；④竣工驗收，核發(fā)“規(guī)劃驗收合格證”。共七十九頁（4）建設(shè)項目工程規(guī)劃許可證共七十九頁16、建設(shè)施工許可證《中華人民共和國建筑法》和《建筑工程施工許可證管理辦法》中明確：建設(shè)工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定，向工程所在地縣級以上建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。

（1）申領(lǐng)“施工許可證”條件①已經(jīng)辦理了該建設(shè)項目的用地批準手續(xù)，相應(yīng)領(lǐng)取了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用證；②在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項目，已經(jīng)取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證；③施工場地已經(jīng)基本具備施工的條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合(fúhé)施工要求；④已經(jīng)依法確定建設(shè)項目施工企業(yè)；⑤已有能滿足施工需要的施工圖紙資料，且施工圖紙資料已經(jīng)按照法規(guī)程序進行審查；共七十九頁⑥有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施，并已辦理了工程的質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)；⑦按照規(guī)定該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理；⑧建設(shè)資金已經(jīng)落實；⑨法律規(guī)定的其他條件。

由以上規(guī)定條件可知，到此階段，建設(shè)準備工作的用地、規(guī)劃等都已辦妥。其中所謂法律規(guī)定的其他條件是指諸如核準批文、環(huán)保、消防、人防及依據(jù)根據(jù)不同情況需要出具的不同的依據(jù)條件。

但在申領(lǐng)“施工(shīgōng)許可證”之前，需要直接涉及施工(shīgōng)管理的獨立進行的工作要做：