“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)

“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)廣東國地規(guī)劃科技有限公司“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)“三舊改造”是作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展的一種方式，實現(xiàn)從“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”向“新城市、新產(chǎn)業(yè)、新社區(qū)”的轉(zhuǎn)變。從而讓城市舊貌換新顏,經(jīng)濟得發(fā)展,群眾得實惠。

“三舊改造”一詞來源于廣東，早在2008年7月,剛剛來廣東主政的汪洋就給廣東佛山出了一道考題:產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型和環(huán)境再造,爭當探索科學發(fā)展模式的排頭兵。領(lǐng)命出征的佛山祭出了“三舊改造”的大旗,并探索出為全省、全國矚目和贊譽的“三舊改造佛山模式”。1506創(chuàng)意城、祖廟東華里片區(qū)嶺南文化、禪城石頭村的變遷……無一不是“三舊改造”的典范。2009年，隨著迎亞運整飾工程在廣州火熱開展，廣州市的“三舊改造”也進入轟轟烈烈的開展熱潮。對“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”的改造已不僅僅限于建筑的外墻裝飾整修，還有從內(nèi)部經(jīng)營、文化內(nèi)涵等多方面著手改造，為舊物業(yè)引入新內(nèi)容。而今,“三舊改造”已經(jīng)上升為廣東全省的發(fā)展戰(zhàn)略。在前不久舉行的中共廣東省委全會上,汪洋就發(fā)出動員令:到2012年,“三舊改造”將增加1000多億元投資和超過2000公頃建設(shè)用地。各地都要積極行動起來,不僅政府要投入,還要創(chuàng)新開發(fā)模式和運營方式,引導社會資金進入,掀起共建共享美好宜居城鄉(xiāng)的熱潮,確保一年見成效、三年大改觀,努力走出一條有廣東特色的“三舊”改造新路子,為全國“三舊”改造提供新鮮經(jīng)驗。

“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)解讀“三舊改造”的政策1“三舊改造”的進展2機遇和挑戰(zhàn)3“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)政策印發(fā)關(guān)于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個相關(guān)指導意見的通知（佛府〔2007〕68號）佛山市國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)〔2008〕3號）國家轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于改造工作實施意見（試行）的通知（粵府辦〔2009〕122號）廣東省關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見（粵府〔2009〕78號）廣東省印發(fā)加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造補充意見的通知（佛府辦〔2008〕296號）佛山市《深圳城市更新辦法》（深圳市人民政府令第211號）（2009年12月1日起實施）深圳市廣州市人民政府關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見（穗府〔2009〕56號）廣州市東莞市推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級實施“三舊”改造土地管理暫行辦法（東?！?009〕3號）東莞市關(guān)于印發(fā)《東莞市“三舊”改造實施細則（試行）》的通知（東府〔2009〕144號）東莞市“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)“三舊改造”中土地新政策農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲型恋貑栴}村集體可以自愿申請把集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有。部分農(nóng)村集體愿意將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有，但辦理征收手續(xù)繁瑣?，F(xiàn)在則可以大大簡化手續(xù)、降低辦理成本。業(yè)主自行改造的“三舊”用地允許協(xié)議轉(zhuǎn)讓作為經(jīng)營性用地（商品房開發(fā)除外），可以補交出讓金，維持原土地使用權(quán)人不變。土地出讓收益處理的問題在舊城鎮(zhèn)和舊村莊改造中，政府依法收回有關(guān)用地出讓的，其土地出讓純收益可按不高于６０％的比例，依照有關(guān)規(guī)定專項用于支持原用地企業(yè)發(fā)展或原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的發(fā)展。對由政府統(tǒng)一組織實施“三舊”改造的，可在拆遷階段，通過招標方式引入企業(yè)單位承擔拆遷工作，拆遷費用和合理利潤可以作為成本從土地出讓金中支付。有利于調(diào)動社會資金參與“三舊”改造的積極性?！叭f改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)相關(guān)補辦手續(xù)及程序問題1987年以前的歷史建設(shè)用地無需辦理征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，直接確權(quán)。1987年~2007年6月期間的歷史建設(shè)用地無需辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，補辦征收手續(xù)后確權(quán)。大大簡化了辦理相關(guān)用地手續(xù)的程序，節(jié)省時間，降低成本，保障原使用者的權(quán)益和調(diào)動其參與改造的積極性，大大減輕被改造地區(qū)政府的負擔。可以更好地調(diào)動各方面對改造的積極性。

邊角地、插花地、夾心地的處理問題過去由于土地比較零碎且需要組織相當多的報批材料，基層可能會放棄使用這些土地，造成資源浪費。現(xiàn)在則可以避免這種浪費現(xiàn)象的出現(xiàn)。邊角地、插花地、夾心地可以整合用于“三舊”改造:面積小于3畝、累計面積不超過改造地塊面積10%。是國有建設(shè)用地的，可以協(xié)議出讓；是集體農(nóng)用地的，按批次申辦“農(nóng)轉(zhuǎn)用”或征收手續(xù)，征收手續(xù)與《“三舊”改造方案》一并報批。

“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)按照粵府78號文等新政策，廣東省在2012年前完成用地手續(xù)審批的，就無須繳交新增建設(shè)用地的有償使用費。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，現(xiàn)在廣東省沒有合法用地手續(xù)的“三舊”用地有90萬畝，其中60萬畝按照原來的規(guī)定，需要繳交新增建設(shè)用地土地有償使用費，這一項可為廣東省地方政府節(jié)省新增建設(shè)用地土地有償使用費167億元，平均每畝可以節(jié)省費用27700元，但造成了國家資源的浪費，和資金的大量流失。按照粵府78號文的規(guī)定，對于歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實耕地占補平衡。這樣，從二調(diào)成果來說，一些批而未用的土地原本為耕地的，劃為了建設(shè)用地，如果按照歷史遺留用地來處理的話，不需要落實耕地占補平衡，將會造成大量的耕地資源流失。據(jù)統(tǒng)計，廣州市批而未用土地還有21800畝，如果都化為歷史遺留用地的話，將會造成大量的耕地資源流失，而建設(shè)用地將會大幅度增加。按照粵府78號文的規(guī)定，按照20%作為內(nèi)部和公共設(shè)施用地，40%以招拍掛方式出讓，40%以協(xié)議方式出讓。根據(jù)統(tǒng)計，以招拍掛方式出讓可以帶來2571億元的土地出讓收入，以協(xié)議方式出讓可以帶來2142億元的土地出讓金，兩項累計，可達4713億元，這些土地出讓收入將為地方政府集體獲得。

“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)土地確權(quán)土地收益分配實事求是政策扶持資金傾斜政府讓利城市發(fā)展由過去的以增量土地開發(fā)為主，向存量土地“再開發(fā)”為主轉(zhuǎn)變邁出了重要一步一是明確原權(quán)利人可作為更新改造實施主體，同時政府鼓勵權(quán)利人自行改造二是突破政策限制，規(guī)定權(quán)利人自行改造的項目可協(xié)議出讓土地明確了更新改造的地價收取標準。把房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中各方面的利益都照顧到了，這樣會大大地推動城市舊改的速度。某一方獨享土地開發(fā)的利益的模式在市場經(jīng)濟的體制下，顯然已經(jīng)不大行得通，現(xiàn)有政策可以極大地調(diào)動各方面的積極性。政策期限三年，封閉操作，廣東政策的獨享“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)調(diào)查顯示，廣東共有“三舊”用地面積175萬畝，其中舊城鎮(zhèn)34萬畝、舊廠房81萬畝、舊村莊60萬畝；珠三角地區(qū)“三舊”用地面積達到90多萬畝，低效用地挖潛空間很大?！叭f”改造工作已經(jīng)得到了廣東省委省政府和國土資源部領(lǐng)導的高度重視。廣東省國土資源廳按照省部領(lǐng)導的指示精神，組織了廣州、深圳、佛山、東莞等市開展“三舊”改造專題試點工作，去年以來累計完成“三舊”改造面積4萬畝，取得了階段性成果。廣東省各地2010年“三舊”改造計劃將在3月底前完成上報省國土資源廳，6月30日前各地要完成上圖建檔工作

實踐進展“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)實踐進展

共啟動“三舊”改造項目691個，已完成改造項目140個，其中，完成舊廠房改造項目121個，舊村居項目6個，舊城鎮(zhèn)項目13個。已經(jīng)完成或正在改造的3萬畝“三舊”用地、建筑面積由原來的1600萬平方米，增加到4000萬平方米，增加了150%；在改善空間環(huán)境方面，佛山市“三舊”用地改造后的建筑密度由60%下降到35%；促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌方面，佛山改造后村集體收入增加了200%，就業(yè)人數(shù)增加了200%。佛山“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)

遠期目標：力爭用10年時間基本完成全市“三舊”改造。

中期任務(wù)：用3至5年左右時間基本完成位于城市重點功能區(qū)的舊城成片重建改造工作，基本完成楊箕、琶洲、冼村、石牌、三元里等52條“城中村”的全面改造任務(wù)。

近期計劃：在今年亞運會召開前完成琶洲、獵德、冼村、林和村、楊箕村、小新塘、棠下村、蕭崗村、三元里村等9個“城中村”的清拆工作。目前，冼村、小新塘、蕭崗等村正在完善相關(guān)的改造方案，而其余一些村已有一些開始啟動。啟動20個舊城片區(qū)整治改造、開展30個舊廠改造、盤活土地5平方公里。據(jù)統(tǒng)計，這個改造規(guī)模將拆建房屋1000萬平方米，拉動投資1000億元。

廣州的“三舊”改造，將為廣州新增高達353平方公里的建設(shè)用地，相當于目前市中心面積的1/10，相當于未來10年新增建設(shè)用地2.4倍。其中，整體拆除重建的舊城區(qū)、舊工廠、舊村用地約5.53平方公里，局部拆除更新改造的舊城區(qū)以及功能置換的舊工廠用地約3.73平方公里。規(guī)劃更新改造后舊城區(qū)整體平均毛容積率控制在2.0以內(nèi)。

廣州“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)深圳市已經(jīng)列入改造計劃的各類拆除重建項目共計200項，其中城中村全面改造項目137項，舊城改造項目32項，工業(yè)區(qū)升級改造項目31項，計劃改造用地面積16.5平方公里。目前，已批準各類改造專項規(guī)劃58項。規(guī)劃已獲批準的25個改造項目將在近期進入實施階段，將可提供200多萬平方米住宅。

3月5日深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布了《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃》第一批計劃草案，89個城市更新單元獲公示，涉及面積達6.8平方公里。深圳“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)

2009年9月起，東莞市的“三舊”改造從部分試點轉(zhuǎn)向在全市全面實施；12月，東莞市政府相繼出臺推進“三舊”改造的政策配套實施辦法，并確定2010年要啟動改造3萬畝“三舊”用地目標。東莞“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)機遇擴大房地產(chǎn)的供給需求，為房地產(chǎn)業(yè)帶來強勁動力和發(fā)展后勁1政府扶持，資金傾斜，促進房地產(chǎn)業(yè)進入“快車道”2提升房地產(chǎn)社會地位和社會價值的重要契機3加速城鎮(zhèn)化的發(fā)展，促進房地產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展4“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)市場格局及行業(yè)格局重新生成。由于城區(qū)的用地日益匱乏，房地產(chǎn)的主力供應(yīng)市場逐漸向郊區(qū)偏移。“三舊改造”規(guī)劃所確定的范圍主要分布在中心城區(qū)，扭轉(zhuǎn)“市區(qū)份額下降、郊區(qū)上升”的發(fā)展態(tài)勢。1監(jiān)管問題：要實行程序的公開、公平、公正，通過接受社會公眾、新聞媒體的監(jiān)督，來保證資金到位、按照規(guī)劃改造以及不會出現(xiàn)以調(diào)高容積率來換取私利的做法。2時機問題：在改造過程中存在一個最佳時點選擇的問題。3房價問題：市場的供應(yīng)將大大增加，但因為市民需求同時被激活,供求趨向平衡,不會對價格造成抑制，因此“供過于求、價格受抑”還為時過早。究其原因,一是開發(fā)成本比較高，新增住宅需要更高的定位、定價來實現(xiàn)盈利；二是城市規(guī)劃與功能布局可以得到重新修正，城市競爭力明顯提升，原先因破舊、環(huán)境臟亂、治安不佳、城市功能不彰等而存在的價格“洼地”也將被清除出去，這必然反映到房價的提升上；三是需求激活，特別是高端需求的激活，也肯定將在樓價上予以體現(xiàn)。4“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)借機囤地問題：這個主要是針對在二、三線城市而言。因為一線城市不僅拿地成本高，而且隨著各地閑置土地的處理辦法的出臺，各開發(fā)商還將加快房地產(chǎn)開發(fā)的速度。但是對于二、三線城市來說，拿地可以以較低成本獲得土地儲備；二、三線城市擴展快，市場空間及前景廣闊，招商引資環(huán)境也比一線城市好。同時，因為這些城市經(jīng)濟發(fā)展速度低于一線城市，土地溢價速度也慢，可能使房地產(chǎn)企業(yè)借機囤地。5開發(fā)強度問題：這個問題主要表現(xiàn)在容積率方面，現(xiàn)有政策沒有對容積率進行明確規(guī)定，這樣容易造成政府與開發(fā)商之間的博弈。6對經(jīng)濟適用房的建設(shè)比例問題：在出讓土地的時候，都會對經(jīng)濟適用房的建設(shè)比例有所規(guī)定。而在現(xiàn)有的三舊改造政策中，并未對經(jīng)濟適用房的建設(shè)比例問題有所規(guī)定，開發(fā)商出于利潤空間的考慮，必然容易將開發(fā)的地塊用于高檔住宅的建設(shè)。7“三舊改造”與房地產(chǎn)的機遇和挑戰(zhàn)違法搶建問題：在三舊改造的過程中可能會引發(fā)被改造對象的搶建行為。一方面自然是搶建者的目的是為了博取更多的經(jīng)濟利益。也就是說，這些違章建筑搶建成功之后，搶建者就將其當作與政府討價還價的籌碼。另一方面，則與相關(guān)政策的宣傳不到位和政府機關(guān)的約束力度不夠有