大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目-天津星耀五洲

大型(dàxíng)復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目

——星耀五洲開(kāi)盤分析 世紀(jì)(shìjì)卓成市場(chǎng)組2009-6-15共四十三頁(yè)開(kāi)發(fā)背景土地屬性項(xiàng)目概況(gàikuàng)規(guī)劃定位配套規(guī)劃開(kāi)發(fā)進(jìn)度產(chǎn)品情況銷售進(jìn)展市場(chǎng)影響目錄(mùlù)共四十三頁(yè)開(kāi)發(fā)(kāifā)背景2007年，全國(guó)的土地市場(chǎng)在二級(jí)市場(chǎng)的帶動(dòng)下，瘋狂的攀升，制造了一波又一波的熱浪。我們(wǒmen)一方面要說(shuō)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商被無(wú)限良好的市場(chǎng)預(yù)期“沖動(dòng)”的行為，而另一方面恐怕是大多數(shù)人不能真正了解的“政府”角色后的利益關(guān)系。2007年9月，津南區(qū)政府以13億元起掛價(jià)推出良好資源的“天嘉湖”300萬(wàn)規(guī)模的地塊，同時(shí)對(duì)于獲取者要求及其苛刻——30日內(nèi)繳齊全部土地款，公建2年半內(nèi)竣工，住宅3年內(nèi)竣工80%，4年全部竣工。2007年9月，昆明星耀體育運(yùn)動(dòng)城有限公司以62.9億獲取天嘉湖項(xiàng)目，即現(xiàn)在的星耀五洲，總用地275萬(wàn)平，容積率1.09，規(guī)劃總建面300萬(wàn)平，樓面地價(jià)2097元/平。項(xiàng)目在2008年年中，經(jīng)過(guò)與中信信托合作后，以“天嘉湖地塊”作為抵押，繳清了全部土地出讓金。該項(xiàng)目至現(xiàn)在非常高調(diào)，其主要目的在于對(duì)外宣傳此項(xiàng)目為良性資產(chǎn)。在市內(nèi)奧體中心對(duì)面、友誼路華潤(rùn)萬(wàn)家及北京朝陽(yáng)區(qū)嘉都大廈設(shè)有展場(chǎng)，參加過(guò)天津市的08秋季節(jié)房交會(huì)，及北京房展會(huì)、山西推介等。但項(xiàng)目的存活與成長(zhǎng)問(wèn)題，業(yè)界一直看法不一，目前來(lái)看市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性依然較高。共四十三頁(yè)開(kāi)發(fā)(kāifā)背景——開(kāi)發(fā)(kāifā)商簡(jiǎn)介星耀集團(tuán)星耀集團(tuán)是以城市多元復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的實(shí)業(yè)集團(tuán)。成立于1992年，裝修起家，1998年進(jìn)軍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。在進(jìn)入天津之前，星耀主要開(kāi)發(fā)陣地在云南，相繼開(kāi)發(fā)過(guò)星耀大廈、大理中和坊、新亞洲體育城等11個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目(xiàngmù)。其中，新亞洲體育城讓星耀集團(tuán)名聲大震。新亞洲體育城占地3000畝，建筑面積200萬(wàn)㎡，是目前中國(guó)規(guī)模最大、唯一擁有國(guó)家級(jí)體育場(chǎng)館的運(yùn)動(dòng)健康生活城區(qū)，包含多種公建配套的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。2007年，銷售收入30億元，名列云南省企業(yè)綜合實(shí)力前50強(qiáng)。集團(tuán)目前為家族式企業(yè)管理模式，內(nèi)部相對(duì)混亂，派系紛爭(zhēng)嚴(yán)重。融資背景：2007年12月20日，中信“昆明星耀特定資產(chǎn)收益權(quán)投資項(xiàng)目”集合資金信托計(jì)劃成型(簡(jiǎn)稱“星耀特定”即“中信盛景”的前身”)，募集資金30億元。期限為1年，預(yù)期收益率25%。募信托資金用于購(gòu)買昆明星耀體育運(yùn)動(dòng)城有限公司和天津星耀投資有限公司的特定財(cái)產(chǎn)收益權(quán)。在收到轉(zhuǎn)讓價(jià)款后，昆明星耀體育運(yùn)動(dòng)城公司通過(guò)股權(quán)增資的方式注入天津星耀投資有限公司，進(jìn)行“天津天嘉湖項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)建設(shè)。天津星耀將天嘉湖地塊的土地使用權(quán)抵押給中信信托，星耀體育城將天津星耀100％股權(quán)質(zhì)押給中信信托。08年3月，中信和星耀重新溝通，6月達(dá)成共識(shí)，將原信托產(chǎn)品改造成純粹的房地產(chǎn)基金模式。在08年8月份提前終止首期的信托產(chǎn)品，公司改為發(fā)行信托基金。項(xiàng)目公司資金成本從25%到14%。星耀以其持有的天嘉湖地塊土地作為抵押，以超優(yōu)先級(jí)募集規(guī)模11.5億元計(jì)算,抵押率為18.28%。同時(shí)引入中信地產(chǎn)，使其在整個(gè)信托基金的運(yùn)行中扮演了不可或缺的角色，并將在中信信托改造和建立星耀公司制度之后,承擔(dān)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作監(jiān)管的角色。

共四十三頁(yè)發(fā)展商：天津星耀投資有限公司（云南星耀集團(tuán)天津分公司）戰(zhàn)略合作伙伴：中信信托戰(zhàn)略顧問(wèn)：王志綱工作室營(yíng)銷顧問(wèn)：深圳達(dá)觀(dáguān)物業(yè)管理：戴德梁行天津公司設(shè)計(jì)單位：美國(guó)邁克爾索金事務(wù)所（上海分公司）A.M.Associates（Singgapore）PteLtd北京乾元奧得建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司奧建建筑及市內(nèi)設(shè)計(jì)有限公司北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)有限公司天津市方標(biāo)建筑設(shè)計(jì)有限公司重慶貝爾高林建筑景觀設(shè)計(jì)公司等三十家國(guó)際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)參與設(shè)計(jì)世界十大頂級(jí)設(shè)計(jì)師助陣：德克、埃瑞克、馬希姆、邁克爾·索金、潘泰、理查德·邁耶、皮特、柯復(fù)南、陳可石、黃雄溪等參與單體設(shè)計(jì)總包單位：一期住宅——中建八局；酒店——上海寶冶建設(shè)開(kāi)發(fā)(kāifā)團(tuán)隊(duì)——國(guó)際頂級(jí)設(shè)計(jì)大師參與，烘托國(guó)際化概念共四十三頁(yè)土地屬性：作為09年政府20項(xiàng)重點(diǎn)工程，星耀項(xiàng)目位于天津市東南部，地屬津南區(qū)，距外環(huán)線19km（東麗湖為17km），項(xiàng)目與外環(huán)間由津港（天津-大港）公路連接，距津港公路口約3.5km，規(guī)劃的大港到市區(qū)的輕軌在項(xiàng)目有兩個(gè)站點(diǎn)（目前尚無(wú)建成時(shí)間）；目前周邊3km范圍內(nèi)無(wú)生活配套，未來(lái)將由自身投資解決；項(xiàng)目擁有4.5㎞2的湖景水域資源（東麗湖水域面積(miànjī)7.3km2），土地屬性為與東麗湖相同，為遠(yuǎn)郊資源型四季土地，適合打造TOP2、或T2類產(chǎn)品。共四十三頁(yè)項(xiàng)目概況：宗地是天津現(xiàn)存的大型天然生態(tài)湖區(qū)改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資200億元，在7000畝天嘉湖湖心填筑一片4100畝的陸上板塊，將世界(shìjiè)版圖比例微縮，亞、歐、北美、南美、大洋洲和非洲五大洲板塊成世界(shìjiè)地圖狀瀛寰于湖面之上，總規(guī)模由此達(dá)到11000畝。項(xiàng)目整體分為四期開(kāi)發(fā)，周期5年。一期為北美組團(tuán)，5月1日開(kāi)盤的還包括亞洲組團(tuán)的別墅部分。規(guī)劃指標(biāo)：占地面積：7.3平方公里(pínɡfānɡɡōnɡlǐ)；水域面積：4.5平方公里；陸地面積：2.7平房公里；水陸面積比：6.3:3.7，與世界版圖極為接近；總用地面積：275.23萬(wàn)㎡總建筑面積：300萬(wàn)㎡；住宅部分面積：260萬(wàn)㎡；公建部分面積：近40萬(wàn)㎡（其中酒店7萬(wàn)㎡）；容積率：1.09湖岸線長(zhǎng)度：30多公里，3/4個(gè)馬拉松土地出讓時(shí)間：2007-10-19總地價(jià)：62.9億樓面地價(jià)：2097元/㎡無(wú)套型面積限制。1期北美洲亞洲共四十三頁(yè)項(xiàng)目規(guī)劃定位：世界版圖、水上浮城、度假型復(fù)合大盤，TOP2+T21、微縮的五大洲版圖。結(jié)合地塊水資源優(yōu)勢(shì)，將世界版圖適當(dāng)調(diào)整后同比例縮小，形成地理意義上的五大洲板塊。2、先行啟動(dòng)復(fù)合型公建配套。定位集國(guó)際會(huì)議中心、超7星級(jí)酒店、水景、高爾夫球場(chǎng)、各種類型住宅等綜合型商務(wù)、休閑、度假項(xiàng)目，萬(wàn)人廣場(chǎng)、音樂(lè)噴泉場(chǎng)等已呈現(xiàn)(chéngxiàn)，不斷完善土地屬性轉(zhuǎn)化。共四十三頁(yè)規(guī)劃亮點(diǎn)：1、一個(gè)水的世界；

2、三大特色建筑奇觀：

1）360°七星級(jí)全水景風(fēng)情酒店，蜂巢酒店(邁耶）

2）世界最大規(guī)模室內(nèi)運(yùn)動(dòng)休閑娛樂(lè)建筑，綜合體30萬(wàn)㎡室內(nèi)滑雪場(chǎng)；

3）漂浮別墅(biéshù)——湖心“水之鉆”豪宅（邁耶，設(shè)計(jì)中）

3、五大建筑博覽園：

1）世界建筑博覽園：匯集世界五大洲建筑風(fēng)格精髓

2）世界橋梁博覽園：從美國(guó)金門大橋到澳洲悉尼大橋，它將80多座世

界著名橋梁微縮再造，完全按照各洲際的地理布局建筑在相應(yīng)的版圖

中，成為單位面積橋梁密度的世界之最。

3）世界園林博覽園：依照世界十大園林體系的不同風(fēng)格，結(jié)合生態(tài)水域

自然景觀的特點(diǎn)，建造出一地感受多國(guó)園林風(fēng)情的景觀公園。

4）世界雕塑博覽園：紐約“自由女神”、聯(lián)合國(guó)“扭曲之槍”、丹麥“美人

魚(yú)”等，匯聚世界各地的經(jīng)典雕塑。

5）世界諺語(yǔ)博覽園：凝聚世界各民族的智慧箴言，鏤刻在了五大洲

板塊的墻垣鋪面上，讓生活在這里的孩子在聰穎睿智中一路成長(zhǎng)。共四十三頁(yè)配套規(guī)劃：項(xiàng)目圍繞天嘉湖而建，每期均設(shè)有風(fēng)情酒店、商務(wù)會(huì)所、商業(yè)配套、特色(tèsè)園林及建筑。1期建設(shè)的106萬(wàn)平米中，約30平公建集中在北美洲板塊，包括滑雪場(chǎng)、音樂(lè)噴泉、萬(wàn)人廣場(chǎng)、超五星級(jí)酒店和七星際企業(yè)會(huì)所等，配套設(shè)施將在10年底全部交付世界級(jí)規(guī)模的室內(nèi)滑雪場(chǎng)包含(bāohán)四條滑道，冰上娛樂(lè)中心、國(guó)際溜冰場(chǎng)音樂(lè)噴泉中國(guó)最大直徑圓形的音樂(lè)噴泉和平廣場(chǎng)容納萬(wàn)人集聚的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所蜂巢酒店七星級(jí)360度全水景風(fēng)情酒店七星際企業(yè)會(huì)所會(huì)員制的私人聚會(huì)場(chǎng)所一期北美板塊二期亞歐板塊共四十三頁(yè)開(kāi)發(fā)策略：展示性配套先行（音樂(lè)噴泉、萬(wàn)人和平廣場(chǎng)等），別墅先行啟動(dòng)規(guī)避遠(yuǎn)郊項(xiàng)目客戶的抗拒心理，同步提升項(xiàng)目品質(zhì)和度假(dùjiǎ)功能，景觀高層充分挖掘湖景資源的可視性。每一組團(tuán)的開(kāi)發(fā)均將當(dāng)?shù)氐慕ㄖ?hào)(fúhào)、景觀元素、人文特征融合在一起，高、中、低端產(chǎn)品混搭，配套、住宅同步推進(jìn)，試圖打造豐富的世界人居生活。策略判斷一：主入口與當(dāng)前的景觀大道連接更緊密，通達(dá)性更好；策略判斷二：一期公建集中，對(duì)于遠(yuǎn)郊大盤的昭示性和示范性效果更好；策略判斷三：北美組團(tuán)的包容性匯集了多種建筑風(fēng)格，從另一方面規(guī)避了做單一風(fēng)格的風(fēng)險(xiǎn)性。共四十三頁(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度：項(xiàng)目圍繞天嘉湖而建，1期建設(shè)的106萬(wàn)平米中，約30平公建集中在北美洲板塊，包括滑雪場(chǎng)、音樂(lè)噴泉、萬(wàn)人和平廣場(chǎng)、超五星級(jí)酒店和七星際(xīngjì)企業(yè)會(huì)所等，配套設(shè)施將在10年底全部交付。2008年5月1日開(kāi)工，約15萬(wàn)平米；2009年5月1日開(kāi)盤，住宅：一期別墅封頂(fēnɡdǐnɡ)，高層主體4-11層。音樂(lè)噴泉呈現(xiàn)；萬(wàn)人和平廣場(chǎng)呈現(xiàn)；和平廣場(chǎng)雕塑呈現(xiàn)。由于工程搶工，現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)品質(zhì)粗糙，但整體規(guī)模浩大。主入口日式鐘雕塑主入口大橋和平廣場(chǎng)中心臺(tái)扭斷的搶雕塑世界版圖的地面音樂(lè)噴泉共四十三頁(yè)目前開(kāi)發(fā)進(jìn)度：填湖造城，全力推進(jìn)(tuījìn)。一期住宅部分10年底入住。低密產(chǎn)品(chǎnpǐn)實(shí)景多層產(chǎn)品實(shí)景超五星酒店實(shí)景音樂(lè)噴泉實(shí)景商業(yè)步行街共四十三頁(yè)幾組照片呈現(xiàn)(chéngxiàn)工程進(jìn)度控制的緊張程度由津港公路轉(zhuǎn)向(zhuǎnxiàng)通往項(xiàng)目的景觀大道開(kāi)盤前5天，其實(shí)直到前一天，示范區(qū)仍然是一片工地（很遺憾，當(dāng)天只顧了找路忘了拍照，因?yàn)榫坝^大道正在鋪油，無(wú)法進(jìn)入，轉(zhuǎn)到了鄉(xiāng)村路里面），集團(tuán)孫嘉很疑慮的說(shuō)：“這哪像明天開(kāi)盤的樣？”開(kāi)盤當(dāng)天的景觀大道，由于剛下過(guò)雨，似乎有種別樣的清新。下雨前，還有很多剛剛完工的塵土、泥濘；路邊是夜里豎起的廣告牌主入口雨后倒映燈桿的路面5天前5天前5天前共四十三頁(yè)產(chǎn)品類型供應(yīng)套數(shù)（套）供應(yīng)面積（㎡）面積段（㎡）高層（二室）3252934172-115高層（四室）668452128疊加別墅1101208783-12524459472154-392組院（聯(lián)排）31155480151-2326827348373-426獨(dú)棟3218302396-908合計(jì)1156210481——產(chǎn)品組合：多層次產(chǎn)品，最大范圍覆蓋(fùgài)客戶。一期北美組團(tuán)：40棟獨(dú)棟；45棟疊加；100棟聯(lián)排；20棟4層多層；20棟34層高層。約3000戶，車位配比1：1。特點(diǎn)：別墅類產(chǎn)品均帶地下室，全算產(chǎn)權(quán)面積，但由于是在水庫(kù)，客戶最擔(dān)心透水問(wèn)題(wèntí)，也成為檢驗(yàn)后期工程質(zhì)量的關(guān)鍵。截止4月30日已獲取銷許產(chǎn)品共四十三頁(yè)法式（M系列）

：1175㎡，地下一層465㎡，地上兩層709㎡?？們r(jià)約700萬(wàn)。特點(diǎn)，超大戶型，雙車庫(kù)，下沉式庭院，8.1米客廳(kètīng)開(kāi)間，共享空間，臥室均附帶獨(dú)立的衛(wèi)生間、衣帽間。地下(dìxià)一層地上一層地上二層獨(dú)棟：分為兩種系列（M、K系列），5種風(fēng)格：法式、歐式、西班牙、中式、現(xiàn)代，湖景資源最大化。共四十三頁(yè)獨(dú)棟：分為兩種系列，5種風(fēng)格(fēnggé)：法式、歐式、西班牙、中式、現(xiàn)代，湖景資源最大化。歐式（M系列）

：1206㎡，地下一層418㎡，地上兩層788㎡。特點(diǎn)，超大戶型，三車庫(kù)，下沉(xiàchén)式庭院，兩處獨(dú)立樓梯，8.1米客廳開(kāi)間，共享空間，臥室均附帶獨(dú)立的衛(wèi)生間、衣帽間。工人房設(shè)在一層。

地下一層地上一層地上二層共四十三頁(yè)獨(dú)棟：分為兩種系列（M、K系列），5種風(fēng)格(fēnggé)：法式、歐式、西班牙、中式、現(xiàn)代，湖景資源最大化。地上(dìshànɡ)三層地上一層地上二層地下一層下沉式庭院中式（M系列）

：760.77㎡，地下一層234.37㎡，地上兩層526.4㎡。特點(diǎn)，雙車庫(kù)，下沉式庭院，客廳共享空間，獨(dú)層主臥區(qū)。多個(gè)超大觀景露臺(tái)。共四十三頁(yè)獨(dú)棟：分為兩種系列（M、K系列），5種風(fēng)格(fēnggé)：法式、歐式、西班牙、中式、現(xiàn)代，湖景資源最大化。地下(dìxià)一層地上一層地上二層地上三層現(xiàn)代風(fēng)格（M系列4種，K系列1種）

：其中M系列，709-805㎡，地下一層205-271㎡，地上三層436-533㎡?，F(xiàn)代風(fēng)格的K系列戶型面積最小，378㎡，地下105㎡，地上273㎡。特點(diǎn)：外檐簡(jiǎn)約；M系列雙車庫(kù)，K系列為單車庫(kù)；下沉式庭院，客廳共享空間，獨(dú)層主臥區(qū)。共四十三頁(yè)獨(dú)棟：分為兩種系列（M、K系列），5種風(fēng)格：法式、歐式、西班牙、中式、現(xiàn)代(xiàndài)，湖景資源最大化。西班牙（K系列）：共三種戶型，面積較K系列較小，同時(shí)均為四層設(shè)計(jì)。578-619㎡，地下一層205-271㎡，地上三層436-533㎡。特點(diǎn)，單車庫(kù)，下沉(xiàchén)式庭院，獨(dú)層主臥區(qū)。地下一層地上一層地上二層地上三層共四十三頁(yè)雙拼：西班牙風(fēng)格(fēnggé)，次湖景資源。西班牙：共2種戶型(hùxínɡ)，四層設(shè)計(jì)。376-399㎡，地下一層124㎡，地上三層251-274㎡。特點(diǎn)，單車庫(kù)，下沉式庭院，客廳共享空間，大開(kāi)間、短進(jìn)深，獨(dú)層主臥區(qū)。地下一層地上一層地上二層地上三層共四十三頁(yè)組院別墅(biéshù)：中式，6圍合;英式，8圍合；西班牙式1，10圍合；西班牙式2，11圍合。中式：6圍合，地下一層，地上三層設(shè)計(jì)。388㎡、418㎡、426㎡各2套，地下一層134-162㎡，地上三層254-278㎡。特點(diǎn)，下沉式庭院，客廳共享空間，露臺(tái)(lùtái)，帶電梯共四十三頁(yè)組院別墅(biéshù)：中式，6圍合;英式，8圍合；西班牙式1，10圍合；西班牙式2，11圍合英式：8圍合，390㎡、314㎡、290㎡（地下一層，地上三層設(shè)計(jì)）、154㎡（地上3-5層），各2套。特點(diǎn)，下沉式庭院，客廳共享空間，露臺(tái)(lùtái)，帶電梯154㎡別墅，地上3-5層，其中第5層最高點(diǎn)達(dá)到9m，可以再搭出一層共四十三頁(yè)湖景高層：三梯兩戶（364㎡五室四廳四衛(wèi)(sìwèi)）；三梯三戶（246㎡四室二廳四衛(wèi)+213㎡四室二廳三衛(wèi)+124㎡二室二廳二衛(wèi)）；三梯六戶（130㎡四室二衛(wèi)+2套80㎡二居二衛(wèi)+100㎡二廳二衛(wèi)+77㎡二廳二衛(wèi)+75㎡二廳二衛(wèi)三梯兩戶：364㎡五居大戶型，足夠舒適的主臥套間(tàojiān)和客廳，戶型窗。共四十三頁(yè)湖景高層(ɡāocénɡ)：三梯兩戶（364㎡五室四廳四衛(wèi)）；三梯三戶（246㎡四室二廳四衛(wèi)+213㎡四室二廳三衛(wèi)+124㎡二室二廳二衛(wèi)）；三梯六戶（130㎡四室二衛(wèi)+2套80㎡二居二衛(wèi)+100㎡二廳二衛(wèi)+77㎡二廳二衛(wèi)+75㎡二廳二衛(wèi)三梯三戶：200平米以上的戶型全部帶傭人(yònɡrén)房，但是目前來(lái)看功能作用不大，也許分配給其他空間更舒適。共四十三頁(yè)湖景高層：三梯兩戶（364㎡五室四廳四衛(wèi)(sìwèi)）；

三梯三戶（246㎡四室二廳四衛(wèi)+213㎡四室二廳三衛(wèi)+124㎡二室二廳二衛(wèi)）；

三梯六戶（130㎡四室二衛(wèi)+2套80㎡二居二衛(wèi)+100㎡二廳二衛(wèi)+77㎡二廳二衛(wèi)+75㎡二廳二衛(wèi)共四十三頁(yè)營(yíng)銷策略：高舉高打，概念先行，完整的故事體系。京、津、唐同步(tóngbù)推廣。主題推廣(tuīguǎng)語(yǔ)：世界是你的推廣渠道：主力以報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、外展場(chǎng)為重點(diǎn)拓展渠道，建立項(xiàng)目自身獨(dú)立的項(xiàng)目網(wǎng)站、電子樓書等，各類大型冠名活動(dòng)，和現(xiàn)場(chǎng)品牌性的大型暖場(chǎng)活動(dòng)。電子樓書封面封2、封3以設(shè)計(jì)師的影響力賦予項(xiàng)目力量電子樓書宣傳短片：/news/shownews1.jsp?newClassID=21&newsID=244&newAreaID=1¬NewsFormat=true帶有想象撼動(dòng)力的影音畫作，給客戶以未來(lái)生活的沖擊。（水晶石制作，制作費(fèi)1000萬(wàn)元。）共四十三頁(yè)

2008年5月28日，260億，11000畝――中國(guó)再造世界？！（軟文）2008年5月28日，誰(shuí)為中國(guó)地標(biāo)狂:星耀五洲敢造（項(xiàng)目奠基活動(dòng)軟文）

，文中更有“迪拜去矣，更大的奇跡正在進(jìn)行中！”的豪語(yǔ)。2008年5月28日，星耀五洲世界的唯一

（軟文）2008年6月5日，星耀集團(tuán)牽手AMA集團(tuán)就非洲風(fēng)情酒店設(shè)計(jì)簽約

（軟文）2008年6月12日，國(guó)際頂級(jí)建筑設(shè)計(jì)大師邁耶空降天津

（軟文）2008年6月30日，天津要建七星級(jí)酒店？

（軟文）2008年7月1日，

星耀五洲：中國(guó)新地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目布局濱海

（軟文）2008年7月3日，中國(guó)新地標(biāo)的崛起

（軟文）2008年7月6日，我集團(tuán)項(xiàng)目中國(guó)人居10年·生態(tài)社區(qū)示范獎(jiǎng)

（軟文）2008年7月7日，

天津：津南區(qū)將建造(jiànzào)七星級(jí)全水景豪華酒店

（軟文）2008年9月2日，實(shí)況：全國(guó)百家房地產(chǎn)精英互動(dòng)沙龍(組圖)

（軟文活動(dòng)炒作）2008年9月18日，“國(guó)際規(guī)劃大會(huì)”住宅規(guī)劃參評(píng)項(xiàng)目展示

（軟文）2008年10月17日，星耀五洲七星級(jí)酒店項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書階段公眾參與信息公示（軟文）2008年10月24日，世界來(lái)了：星耀五洲，盛世綻放亮相津門，預(yù)告“10月30日晚，一臺(tái)“隆重紀(jì)念改革開(kāi)放三十周年、魅力天津·星耀五洲、天津房地產(chǎn)感恩盛典暨星耀五洲盛世綻放夜”大型文藝演出將在天津大禮堂舉行?！?008年10月25日，云南省政協(xié)主席王學(xué)仁考察“星耀五洲”項(xiàng)目

（軟文）2008年10月25日，36億星耀破局

（新浪）2008年10月28日，“感恩盛典”雙星閃耀

（李宗盛活動(dòng)提前曝光軟文）2008年10月31日，

世界奇跡空降天津

（房交會(huì)首次大型曝光報(bào)道）2008年10月31日，天津星耀五洲環(huán)渤海重構(gòu)“世界版圖”

（軟文）推廣節(jié)奏(jiézòu)：軟硬同步，事件性新聞炒作+高頻度曝光，高調(diào)打造項(xiàng)目品牌。

共四十三頁(yè)推廣節(jié)奏：軟硬同步，事件(shìjiàn)性新聞炒作+高頻度曝光，高調(diào)打造項(xiàng)目品牌。

2008年11月3日，房協(xié)組團(tuán)參加2008中國(guó)環(huán)渤海

（軟文）2008年11月3日，星耀集團(tuán)聯(lián)手中信巧設(shè)信托

（軟文）2008年11月6日，中國(guó)最大地產(chǎn)基金橫空出世

2008年11月6日，中國(guó)原創(chuàng)歌曲三十年燃情歌會(huì)將唱響

（冠名活動(dòng)報(bào)道）2008年11月6日，實(shí)力唱將匯聚津城

（冠名活動(dòng)報(bào)道）2008年11月8日，群星燃情演唱會(huì)在津舉行

（冠名活動(dòng)報(bào)道）2008年11月8日，“燃情歌會(huì)”暖流涌動(dòng)

（冠名活動(dòng)報(bào)道）2008年11月9日，演出市場(chǎng)“立冬”火爆

（冠名活動(dòng)報(bào)道）2008年11月10日，尋找“地王”幸存者

2008年11月11日，星耀五洲打造世界人居新高地

2008年11月13日，“地王”項(xiàng)目遭遇寒冬

2008年11月13日，行業(yè)低迷致“地王”分化

2008年11月14日，從京津走向世界星耀五洲驚艷“環(huán)博會(huì)”

（10月31日，參加在唐山舉行環(huán)渤海房地產(chǎn)博覽會(huì)報(bào)道）2008年11月17日，星耀五洲：挑戰(zhàn)迪拜“世界島”

2008年11月18日，國(guó)際建筑大師撈得中國(guó)樓盤最高設(shè)計(jì)費(fèi)

（邁耶以國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)師100倍的設(shè)計(jì)費(fèi)簽約）2008年11月18日，從“鳥(niǎo)巢”到“水母(shuǐmǔ)”國(guó)內(nèi)地標(biāo)建筑風(fēng)靡仿生學(xué)（美國(guó)著名建筑設(shè)計(jì)師邁克爾?索金的報(bào)道）2008年11月21日，海外華文媒體看天津

2008年11頁(yè)21日，

在海外叫響天津聲音

2008年11月22日，“世界島”展現(xiàn)全球風(fēng)情

2008年11月25日，海外華文媒體“讓世界做星耀的業(yè)主”

2008年11月25日，探訪十屆住交會(huì)：001展臺(tái)神秘花落

（參展十屆住交會(huì)報(bào)道）2008年11月25日，訪天津星耀集團(tuán)總經(jīng)理顏勇:在天津打造世界城

2008年11月28日，住交會(huì)展示六大看點(diǎn)萬(wàn)科、富力等品牌地產(chǎn)參展

（參展十屆住交會(huì)報(bào)道）2008年11月28日，答對(duì)問(wèn)題即有機(jī)會(huì)獲得《梅蘭芳》北京全球首映禮門票

（贊助《梅艷芳》首映）2008年11月30日，顏語(yǔ):高端不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)把房子當(dāng)藝術(shù)品當(dāng)作品來(lái)賣

共四十三頁(yè)推廣(tuīguǎng)節(jié)奏：軟硬同步，事件性新聞炒作+高頻度曝光，高調(diào)打造項(xiàng)目品牌。2008年12月1日，王志綱：城市一體化前景廣闊

2008年12月1日，天津10大新上市樓盤

（搜房）2008年12月1日，星耀五洲：世界島地標(biāo)中國(guó)

2008年12月1日，星耀滑雪館綜合體項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書公眾參與信息公示

2008年12月2日，星耀“世界建筑大師俱樂(lè)部”亮劍

（12月30日，住交會(huì)001展廳，來(lái)自法國(guó)、德國(guó)、荷蘭、澳洲4國(guó)的著名建筑機(jī)構(gòu)及世界級(jí)建筑大師，與中國(guó)星耀集團(tuán)“世界島”項(xiàng)目簽下了合作協(xié)議）2008年12月3日，房地產(chǎn)跨界營(yíng)銷模式創(chuàng)新創(chuàng)在思維上

（梅蘭芳首映禮后續(xù)報(bào)道）2008年12月3日，

星光不夜天《梅蘭芳》好戲開(kāi)鑼

（梅蘭芳首映禮后續(xù)報(bào)道）2008年12月3日，星耀集團(tuán)簽下四位世界級(jí)建筑大師

2008年12月4日，“天津不只狗不理還有世界島”

2008年12月4日，CIHAF頒獎(jiǎng)盛典“暖冬”星耀囊括4大獎(jiǎng)成最大贏家

（住交會(huì)報(bào)道）2008年12月4日，牽手《梅蘭芳》全球“首映”星耀上演“跨界”營(yíng)銷大戲

2008年12月22日，迎新春百萬(wàn)大獎(jiǎng)等您拿

（新春抽獎(jiǎng)公告：一、抽獎(jiǎng)時(shí)間：2008年12月21日--2008年1月26日；二、抽獎(jiǎng)對(duì)象：已認(rèn)籌或認(rèn)購(gòu)的客戶，以及在活動(dòng)期間認(rèn)籌的客戶；三、抽獎(jiǎng)地點(diǎn)：天津天嘉湖展示中心，天津奧體展示中心，北京嘉都大廈展示中心；四獎(jiǎng)品設(shè)置：一等獎(jiǎng)IBM筆記本電腦，二等獎(jiǎng)SONYw150數(shù)碼相機(jī)，三等獎(jiǎng)格蘭仕微波爐或同等價(jià)值的電磁爐，四等獎(jiǎng)《梅蘭芳》首映禮典藏高級(jí)紅酒，紀(jì)念獎(jiǎng)電影票兌換券；開(kāi)盤(kāipán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)的客戶，可參加奔馳/甲殼蟲(chóng)名車等眾多獎(jiǎng)品的抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品豐厚，好禮等你來(lái)。）2008年12月24日，星耀五洲閃亮北大PE年會(huì)

2008年12月25日，星耀五洲創(chuàng)歲末京津別墅熱銷奇跡

2008年12月29日，中進(jìn)英之杰信心09關(guān)愛(ài)隨行賀歲車主年會(huì)傾情奉獻(xiàn)

2009年1月8日，津南提速海河經(jīng)濟(jì)蘊(yùn)含巨大商機(jī)無(wú)縫連接市中心與濱海黃金走廊

2009年1月8日，黃金走廊“巨資”筑城2009年津南領(lǐng)舞天津

2009年1月8日，華北地區(qū)超大規(guī)模水城浮出水面星耀五洲重生態(tài)“領(lǐng)舞”人居福地

2009年1月8日，2009年天津南部亮點(diǎn)頻出交通網(wǎng)絡(luò)牽動(dòng)萬(wàn)眾矚目

共四十三頁(yè)推廣節(jié)奏：軟硬同步，事件性新聞炒作+高頻度曝光，高調(diào)打造(dǎzào)項(xiàng)目品牌。2009年1月16日，津南漸成環(huán)渤海“給養(yǎng)通道”

2009年2月13日，天嘉湖旅游區(qū)納入天津新二十項(xiàng)重大服務(wù)業(yè)項(xiàng)目

2009年2月13日，高端客戶爭(zhēng)購(gòu)星耀五洲

2009年2月13日，高職教育基地扎根環(huán)渤海

2009年3月1日，星耀五洲認(rèn)購(gòu)火熱天津樓市回暖放量

2009年3月12日，星耀五洲遭外地客戶瘋搶

2009年3月18日，豪華郵輪游日韓報(bào)名火爆

2009年4月14日，李瑞環(huán)同志參觀考察星耀五洲

2009年4月14日，星耀五洲北京春季房展詮釋“五大博覽園”

（參加北京春季房展會(huì)報(bào)道）2009年4月15日，5月盛大開(kāi)盤星耀五洲“價(jià)值(jiàzhí)生活”點(diǎn)亮京津

（開(kāi)盤預(yù)告）2009年4月29日，星耀五洲5.1盛大開(kāi)盤，樣板間同期開(kāi)幕，推出5月“歡樂(lè)月”系列活動(dòng)。共四十三頁(yè)5月1日，開(kāi)盤紀(jì)實(shí)，陰雨天氣未有直接影響，現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)(pǐnzhì)雖然粗糙，依然帶來(lái)氣勢(shì)；現(xiàn)場(chǎng)組織相對(duì)混亂，直接影響客戶成交及情緒。主入口前的馬路成為臨時(shí)停車場(chǎng)主入口主橋主入口廣場(chǎng)主活動(dòng)(huódòng)臺(tái)，雨天，一半用塑料布遮了起來(lái)。廣場(chǎng)上派發(fā)氣球的禮儀“扭斷的槍”雕塑共四十三頁(yè)5月1日，開(kāi)盤紀(jì)實(shí)，陰雨天氣未有直接影響(yǐngxiǎng)，現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)雖然粗糙，依然帶來(lái)氣勢(shì)；現(xiàn)場(chǎng)組織相對(duì)混亂，直接影響(yǐngxiǎng)客戶成交及情緒。開(kāi)盤當(dāng)天(dàngtiān)搭的鐵藝雕塑沒(méi)有清理干凈的廣場(chǎng)路（其實(shí)雨天已經(jīng)幫助他們清潔了很多灰塵）日式鐘，廣場(chǎng)上到處是民工在賞景?！拌T劍為犁”雕塑廣場(chǎng)樹(shù)穴體現(xiàn)細(xì)節(jié)現(xiàn)場(chǎng)素描，民工也是旁觀者共四十三頁(yè)5月1日，開(kāi)盤紀(jì)實(shí)，陰雨天氣未有直接(zhíjiē)影響，現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)雖然粗糙，依然帶來(lái)氣勢(shì)；現(xiàn)場(chǎng)組織相對(duì)混亂，直接(zhíjiē)影響客戶成交及情緒。廣場(chǎng)上的花缽，雖然(suīrán)花很普通但很漂亮。北京運(yùn)來(lái)的老爺車、甲殼蟲(chóng)等，配有統(tǒng)一的“l(fā)ogo”和車型介紹。當(dāng)天購(gòu)房的客戶可以享用飲料、小吃。擺在售樓處門口的獎(jiǎng)品，35萬(wàn)的特等獎(jiǎng)奔馳已被“一個(gè)購(gòu)買高層鐵角”產(chǎn)品的客戶抽走。下雨了，客戶擠在門口大學(xué)生服務(wù)員做了臨時(shí)接送員，送往門口的大巴車。共四十三頁(yè)5月1日，開(kāi)盤紀(jì)實(shí)，陰雨天氣未有直接影響，現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)雖然粗糙，依然帶來(lái)氣勢(shì)；現(xiàn)場(chǎng)組織(zǔzhī)相對(duì)混亂，直接影響客戶成交及情緒。拉把椅子(yǐzi)就是洽談區(qū)疲憊的客戶沙盤上方懸掛的各國(guó)國(guó)旗，顯示國(guó)際化氛圍。沙盤旁邊，民工和客戶混雜在一起?，F(xiàn)場(chǎng)銷控，經(jīng)常出錯(cuò)共四十三頁(yè)樣板間示范通道成為其亮點(diǎn)，熱帶園林的感覺(jué)讓沒(méi)怎么享受過(guò)的津南區(qū)客戶(kèhù)很受用，整體通道有點(diǎn)星河灣的感覺(jué)；

但樣板間內(nèi)的裝修風(fēng)格及配飾單調(diào)一致（10余套幾乎一樣），內(nèi)部配飾臨時(shí)擺布相對(duì)凌亂；

樣板間引導(dǎo)員形象較佳，但專業(yè)度不足。熱帶園林布置(bùzhì)的樣板間通道偏豪華型的樣板間只能放一張單人床（兩張床墊的疊拼）的次臥室，卻放了一個(gè)不相稱的大花瓶。樣板間的引導(dǎo)員形象較佳樣板間門口的路的細(xì)節(jié)品質(zhì)，同時(shí)具有區(qū)分導(dǎo)示作用。共四十三頁(yè)2009-05-01至2009-05-10開(kāi)盤優(yōu)惠8％，最高優(yōu)惠14％。開(kāi)盤購(gòu)房抽獎(jiǎng)活動(dòng)，天天抽獎(jiǎng)：冰箱、液晶電視。10號(hào)還將抽出1輛奔馳，2輛甲殼蟲(chóng)轎車大獎(jiǎng)2009-04-01至2009-05-31孫麗、陳坤齊聚星耀五洲，共賞老爺車。開(kāi)盤活動(dòng)多多！2009-03-01至2009-04-05星耀五洲預(yù)計(jì)五一開(kāi)盤，包括70-600平米的公寓及獨(dú)棟、聯(lián)排別墅等?，F(xiàn)在認(rèn)籌可優(yōu)先選房，認(rèn)籌費(fèi)2萬(wàn)元（可沖抵房款）。2009-02-02至2009-02-28星耀五洲一期開(kāi)盤前認(rèn)籌96折，物業(yè)費(fèi)：疊加：2.6元/平米（五層疊加）3.2元/平米（七層疊加含電梯維護(hù)費(fèi)用）；獨(dú)棟：3.6元/平米；高層：2.07元/平米。開(kāi)盤時(shí)間未定，入住時(shí)間：一期：2010年9月30日組院別墅，2010年12月31日高層住宅。2009-01-01至2009-01-31星耀五洲明年開(kāi)盤，具體時(shí)間未定，市內(nèi)展示中心在南開(kāi)區(qū)賓水西道12號(hào)新城市花園底商，目前可到現(xiàn)場(chǎng)或市內(nèi)展示中心咨詢。2008-11-20至2008-11-30入住時(shí)間：一期：2010年9月30日組院別墅2010年12月31日高層住宅2008-09-28至2008-11-30開(kāi)盤購(gòu)房96折2008-09-01至2008-10-30一期產(chǎn)品全面接受咨詢，日贈(zèng)800元VIP預(yù)約登記中（星耀集團(tuán)鄭重承諾：交房一個(gè)月內(nèi)無(wú)理由退房?。╀N售節(jié)奏(jiézòu)：2008年9月1日接受咨詢，逐日遞加優(yōu)惠點(diǎn)位；在市場(chǎng)嚴(yán)重惡化的情況下，推出無(wú)理由退房承諾。積累客戶時(shí)間：至09年5月1日開(kāi)盤，積累客戶時(shí)間為8