企業(yè)項目成本管理管控規(guī)章制度匯編

*********相關(guān)相關(guān)項目成本管理管控管控相關(guān)相關(guān)合適的方案（草擬

送審稿）

第一章相關(guān)相關(guān)項目成本管理管控管控的基本原則及范圍

一、為了加強(qiáng)公司成本管理管控管控力度，提高經(jīng)濟(jì)效益，擬定相關(guān)相關(guān)項目成

本管理管控管控相關(guān)相關(guān)合適的方案。

二、成本管理管控管控的基本原則是：在房地產(chǎn)價值鏈各階段，以提高經(jīng)濟(jì)效益

為目的，以市場需求為導(dǎo)向，以保證質(zhì)量為前提，以過程控制為手段。

成本管理管控管控之房地產(chǎn)價值鏈分析：

房地產(chǎn)價*分析

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個房地產(chǎn)開發(fā)項目的JW貢獻(xiàn)越鬲?港程中首點(diǎn)

關(guān)在風(fēng)險控制和瓜本的控制（如論證、鰻劃、設(shè)

注液發(fā)的標(biāo)）

?價值信中竣工整個房地產(chǎn)開方以目的質(zhì)量融成本控

制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小，?點(diǎn)關(guān)注透度

質(zhì)?疝物底本的控制（工程苫理.成本管密I程的

QCTJWF）

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的品修和客戶價值產(chǎn)生■要彩帽.■點(diǎn)關(guān)注JR務(wù)與

X戶關(guān)我/護(hù)（服務(wù)、客戶篇意相美流程的3T指標(biāo)】

三、成本管理管控管控工作具體舉措

（■）工程管理管控管控成本管理管控管控工作

1、在設(shè)計階段，提出限額設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計的專業(yè)性意見，努力提高相關(guān)相關(guān)項目經(jīng)

濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對各階段設(shè)計相關(guān)相關(guān)合適的方案、設(shè)計圖紙進(jìn)行全面評審，避免、減少

設(shè)計變更;

2、在工程招標(biāo)階段，負(fù)責(zé)考察、推薦施工單位資質(zhì)、業(yè)績，參與中標(biāo)施工單位進(jìn)行

合同合約合約洽商，選攔素質(zhì)高、承包價格相對較低的承包商；

3、在材料設(shè)備采購階段，提出材料設(shè)備選型定位意見，考察、推薦新材料、新設(shè)備、

新技術(shù)的應(yīng)用，設(shè)法控制采購材料成本。

4、在施工階段，指導(dǎo)做好施工組織工作，有效控制工程質(zhì)量、工程進(jìn)度，減少質(zhì)量

損失成本和進(jìn)度拖延成本；同時對設(shè)計變更、工程簽證進(jìn)行詳細(xì)評審、控制。

（二）規(guī)劃設(shè)計、采購管理管控管控及預(yù)決算成本管理管控管控工作

1、在相關(guān)相關(guān)項目可行性研究階段負(fù)責(zé)相關(guān)相關(guān)項目工程成本估算、概算，為投資

決策提供依據(jù)；

2、在設(shè)計階段提出工程成本控制目標(biāo)，提出改進(jìn)設(shè)計相關(guān)相關(guān)合適的方案經(jīng)濟(jì)性的

主導(dǎo)意見；結(jié)構(gòu)施工圖經(jīng)濟(jì)性控制，根據(jù)相關(guān)總建筑面積限額設(shè)計：

3、在相關(guān)相關(guān)項目開工準(zhǔn)備階段負(fù)責(zé)開發(fā)相關(guān)相關(guān)項目工程成本預(yù)算，擬訂開發(fā)相

關(guān)相關(guān)項目工程成本控制目標(biāo)，編制工程資金預(yù)算；

4、在工程招標(biāo)階段參與對施工單位的考察、推薦，組織招標(biāo)標(biāo)底的編制工作，參與

招標(biāo)文件編制，參與施工合同合約合約的洽商，提出工程結(jié)算方式的主導(dǎo)意見；

5、在材料設(shè)備采購階段，收集材料設(shè)備價格信息，參與對材料設(shè)備供應(yīng)商的考察、

推薦，參與采購招標(biāo)，參與采購合同合約合約的洽商；

6、在相關(guān)相關(guān)項目施工階段，負(fù)責(zé)設(shè)計變更、工程簽證的造價評審，負(fù)責(zé)工程進(jìn)度

款支付的審核；

7、按照公司的要求和技術(shù)規(guī)程辦理設(shè)計變更、工程量測量及工程簽證，確保設(shè)計變

更、工程量、工程簽證的合理性、準(zhǔn)確性；

8、在工程決算階段，負(fù)責(zé)工程決算書的審核；

9、負(fù)責(zé)相關(guān)相關(guān)項目實際成本與預(yù)測成本對比分析、總結(jié)。

（三）針對成本管理管控管控對口對接財務(wù)部工作

1、開發(fā)相關(guān)相關(guān)項目財務(wù)分析、核算，如實向公司反映財務(wù)狀況和相關(guān)相關(guān)項目的

經(jīng)營成果；

2、對意向投資相關(guān)相關(guān)項目進(jìn)行財務(wù)分析、預(yù)測，組織投資相關(guān)相關(guān)項目的動態(tài)成

本、效益分析、建立財務(wù)風(fēng)險監(jiān)測與危機(jī)預(yù)警機(jī)制，為經(jīng)營決策提供有效依據(jù)；

3、對合同合約合約往來款項進(jìn)行財務(wù)審核把關(guān)；

4、審核各部門、各相關(guān)相關(guān)項目的資金使用相關(guān)計劃，嚴(yán)格按照公司規(guī)定和合同合

約合約條約條約條款對外支付和結(jié)算，做到統(tǒng)一調(diào)配、合理使用資金，并根據(jù)資金流轉(zhuǎn)

情況提出預(yù)警；

5、開發(fā)產(chǎn)品成本核算工作，為開發(fā)相關(guān)相關(guān)項目可行性研究和相關(guān)相關(guān)項目后評價

提供完整、準(zhǔn)確的財務(wù)數(shù)據(jù)；

6、有效控制相關(guān)相關(guān)項目管理管控管控費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。

（四）相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)訓(xùn)期、后期銷售物業(yè)及其他成本管理管控管控工作

1、在可行性研究、沒資決策階段，組織進(jìn)行全面的調(diào)查研究，聽過科學(xué)的參考依據(jù)

給公司領(lǐng)導(dǎo)決策，避免投資失誤風(fēng)險；

2、在相關(guān)相關(guān)項目實施的各個階段，充分利用公共關(guān)系資源，爭取政府優(yōu)惠政策；

3、在相關(guān)相關(guān)項目實施的各個階段，嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計評審、工程預(yù)算、設(shè)計變更、工

程簽證、工程結(jié)算審批程序，履行各部門審核程序的規(guī)范性；

4、本著科學(xué)、審慎、效率與控制兼顧的原則，認(rèn)真履行各部門、各相關(guān)相關(guān)項目的

資金使用相關(guān)計劃和支付申請，既要合理控制運(yùn)作風(fēng)險，又要兼顧工作效率。

第二章相關(guān)相關(guān)項目成本管理管控管控的工作相關(guān)合適的內(nèi)容

一、相關(guān)相關(guān)項目成本管理管控管控的重點(diǎn)工作

（一）以事前控制、事中控制為主，事后控制為輔。規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)按市場定位

和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計相關(guān)相關(guān)合適的方案，組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)

劃設(shè)計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。

（-）遵循基本建設(shè)程序進(jìn)行相關(guān)相關(guān)項目操作，對房地產(chǎn)成本實行全過程控制，

對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控，將實際成本控制在目標(biāo)成本范圍

內(nèi)。

（三）正確處理成本、市場需求、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，

防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制相關(guān)相關(guān)項目的質(zhì)量成本

和期間費(fèi)用，加速投資回報，提高投資回報率。

（四）組織相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)成本費(fèi)用全面核算，及時、全面、準(zhǔn)確、動態(tài)地反映

相關(guān)相關(guān)項目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料。

（五）工程管理管控管控部要熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)

算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力

尋求降低成本費(fèi)用的途在。

（六）相關(guān)相關(guān)項目工程開發(fā)后，預(yù)決算人員要定期（每年至少一次）分析成本結(jié)

構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)，并將分析報告報送公司領(lǐng)導(dǎo)。

技術(shù)工作,經(jīng)濟(jì)工作，管理工作，

項目論證〃

項目策劃d

組織措施一

控

控技術(shù)措施，

制

制成本管理

措

過

施

招投標(biāo)?程

，

，經(jīng)濟(jì)措施，

施工“

合同措施.

投入使用“總目標(biāo):項目全壽命周期的最優(yōu)投入產(chǎn)

出比，

相關(guān)相關(guān)項目成本管理管控管控的重點(diǎn)及內(nèi)涵圖解:

二、成本相關(guān)計劃管理管控管控

（一）工程管理管控管控部應(yīng)根據(jù)職責(zé)分工，同時配合財務(wù)部、綜合辦公室按照相

關(guān)相關(guān)項目開發(fā)的推進(jìn)情況及時編制成本相關(guān)計劃，并貫徹執(zhí)行。成本相關(guān)計劃主要包

括：開發(fā)成本相關(guān)計劃、期間費(fèi)用控制相關(guān)計劃（管理管控管控費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、稅金）、降

低成本的技術(shù)組織措施相關(guān)計劃等。

（二）成本相關(guān)計劃以設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為依據(jù)，綜合考慮

各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)化、圖表化。

（四）工程管理管控管控部在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本

的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，做好下一

步成本控制工作。分析的重點(diǎn)是：成本相關(guān)計劃的合理性、完整性及其執(zhí)行情況；實際

成本與預(yù)算成本、相關(guān)計劃成本對比差異及其原因；分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問

題及改進(jìn)意見、對策；評價、結(jié)論與提示。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)的成本控制程序

一、相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)前期的成本控制

（一）相關(guān)相關(guān)項目前期選項、決策

1、市場調(diào)查：相關(guān)相關(guān)項目立項的必要條件。有無市場、有多大市場，是判斷相關(guān)

相關(guān)項目開發(fā)的基礎(chǔ)條件。（由于相關(guān)相關(guān)項目規(guī)模大，相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)周期長，相關(guān)

相關(guān)項目后期住宅、車位、商業(yè)的銷售走勢與該區(qū)域近、中期發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基

礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的關(guān)系）

2、相關(guān)相關(guān)項目基本情況：通過對相關(guān)相關(guān)項目基本情況的前期摸底分析，充分?jǐn)M

定判斷及處理的依據(jù)。

I土地的完整性地塊不完整性的表現(xiàn)形式：市政代征地在相關(guān)相關(guān)項目規(guī)劃用

地范圍內(nèi)切割；市政綠億用地在相關(guān)相關(guān)項目規(guī)劃用地范圍切割；名勝古跡、文物保護(hù)

在相關(guān)相關(guān)項目規(guī)劃用地內(nèi)座落；江河湖泊在相關(guān)相關(guān)項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)穿透；市政、

公建設(shè)施在相關(guān)相關(guān)項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)座落。

II相關(guān)相關(guān)項目大市政配套現(xiàn)狀道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展；供水管網(wǎng)；污水及雨水排

放；供電系統(tǒng)；供熱及生活熱水；燃?xì)夤?yīng)情況；通訊情況；通郵情況。當(dāng)?shù)貕K的大市

政配套缺乏時，相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)的成本投資不可預(yù)見費(fèi)用額外增加，同時會對相關(guān)相

關(guān)項目管理管控管控、成本、工期、銷售造成一定影響。

III相關(guān)相關(guān)項目周邊社區(qū)配套相關(guān)相關(guān)項目周邊區(qū)域2KM范圍內(nèi)，公共交通、

教育、銀行、大型購物中心、醫(yī)療診所、體育娛樂設(shè)施、餐飲、公園、郵局、菜場，在

相關(guān)相關(guān)項目立項及規(guī)劃設(shè)計中充分考慮，避免后期加入造成成本增加。

IV相關(guān)相關(guān)項目周邊宜居環(huán)境相關(guān)相關(guān)項目周邊區(qū)域0.5KM內(nèi)環(huán)境，是否存在

飛機(jī)航線下、船舶航線及道路車輛等噪聲影響；周邊治安；空氣凈化情況；河流及湖泊

污染、廢棄物、廢氣情況；危險源情況（放射性、軍用及民用高壓電纜、易燃易爆倉儲

等）；歷史上不良或不吉利背景、典故；建筑風(fēng)水布局。

V相關(guān)相關(guān)項目地質(zhì)情況土質(zhì)結(jié)構(gòu)；承載力基礎(chǔ)處理；地下水位；抗震性；地

勢高差。

3、相關(guān)相關(guān)項目的法律手續(xù)：相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)的合法化要求。

4、相關(guān)相關(guān)項目地價款、配套款的支付情況：根據(jù)公司資金安排的依據(jù)。

I公司的資金安排與地價款及配套費(fèi)支付金額關(guān)系

II地價款、配套費(fèi)支付周期與開發(fā)節(jié)奏

III配套建設(shè)與配套費(fèi)支付時間

5、相關(guān)相關(guān)項目相關(guān)收費(fèi)、稅收：判斷費(fèi)用、稅收及手續(xù)的依據(jù)。

6、相關(guān)相關(guān)項目的投資預(yù)分析：就相關(guān)相關(guān)項目而言的經(jīng)濟(jì)初步測算與評估。

7、相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)的戰(zhàn)略性考慮：公司發(fā)展的戰(zhàn)略性設(shè)想與該相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)

的關(guān)系。

（二）土地合同合約合約洽談

相關(guān)相關(guān)項目土地出讓合同合約合約作為相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)過程中的第一個合同合

約合約，也是相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)一次性金額最大的合同合約合約，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)

的首要資源，顯得特別重要。

1、確定相關(guān)對象、環(huán)節(jié)的合法性

土地合法使用的歸屬性是相關(guān)相關(guān)項目出讓、合作的基礎(chǔ)前提。必須以國家土地法

規(guī)、法令為依據(jù)，確定土地合法歸屬權(quán)的第一使用方。確定相關(guān)相關(guān)項目土地方擁有土

地合法使用權(quán)標(biāo)志是國家政府部門…國土局頒發(fā)的《土地使用合同合約合約日》及《相

關(guān)相關(guān)項目建設(shè)用地許可證》文件。

2、明確土地性質(zhì)

I生地或熟地城市市區(qū)和城市所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)域差別決定了相關(guān)相關(guān)項目用地性

質(zhì)，土地用地性質(zhì)涉及到相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)中許多大市政配套費(fèi)的相關(guān)分?jǐn)偧跋嚓P(guān)相關(guān)

項目整體進(jìn)度工期控制，直接影響了相關(guān)相關(guān)項目不可預(yù)見費(fèi)用的有效控制，同時制約

相關(guān)相關(guān)項目后期管理管控管控與銷售。（軍用電纜遷移費(fèi)、高低壓變電工程、紅線外給

排水管網(wǎng)接駁口等）

II建筑退紅線要求相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)用地四角坐標(biāo)確定的情況下，建筑物建設(shè)

必須依據(jù)相關(guān)相關(guān)項目規(guī)劃要求，嚴(yán)格執(zhí)行退紅線距離，避免出現(xiàn)不必要的失誤，造成

經(jīng)濟(jì)損失。

III地價綜合地價的控制是相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)成功的因素，詳細(xì)界定土地性質(zhì)、

明確相關(guān)相關(guān)項目用地地價、相關(guān)相關(guān)項目用地地價與土地性質(zhì)對應(yīng)相關(guān)合適的內(nèi)容（受

政府支配的具有不可控性的大市政配套，且具有投資大、協(xié)調(diào)難、周期長等不可操作性），

充分比較分析土地完全成本與非完全成本的測算合理性、可行性?？刂葡嚓P(guān)相關(guān)項目土

地開發(fā)綜合成本（完全成本和非完全成本）在相關(guān)相關(guān)項目單位面積單價成本的25%以

下。

3、地價

I明確使用國家標(biāo)準(zhǔn)土地出讓合同合約合約范本

II明確相關(guān)相關(guān)項目宗地坐標(biāo)及地上建筑物基本現(xiàn)狀相關(guān)合適的內(nèi)容

III明確相關(guān)相關(guān)項目地價款及包括具體相關(guān)合適的內(nèi)容

IV明確用地地塊內(nèi)可能出現(xiàn)需政府協(xié)調(diào)事宜，并包含的相關(guān)費(fèi)用

V明確雙方責(zé)任及權(quán)利

VI相關(guān)相關(guān)項目地價數(shù)額及支付方式

vn相關(guān)相關(guān)項目土地地價非完全成本折算

viu相關(guān)相關(guān)項目綜合地價（完全地價）界定為相關(guān)相關(guān)項目用地純地價與相關(guān)相關(guān)

項目紅線外大市政配套費(fèi)之和

4、正常及變更情況下雙方職權(quán)界定

相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)過程中，由于用地性質(zhì)決定相關(guān)相關(guān)項目市政配套工程費(fèi)數(shù)額巨

大，直接影響到相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)成本，為合理確定有效的控制成本，大量配套費(fèi)用的

支付必須在土地招拍掛及簽訂《國有土地出讓合同合約合約》前界定，核算明確。

（三）相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)投資成本分析

由預(yù)決算人員會同財務(wù)部編制可行性報告或相關(guān)相關(guān)項目建設(shè)相關(guān)計劃書的編制，

確定相關(guān)相關(guān)項目成本與銷售估算，資金來源的種類、金額及時間。

附件1相關(guān)相關(guān)項目成本估算cos表

營銷利澗分析表

（四）由預(yù)決算會同相關(guān)相關(guān)項目前期開發(fā)人員根據(jù)相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)進(jìn)度陸續(xù)地

及時地收集以下相關(guān)資料，并完成網(wǎng)絡(luò)相關(guān)II劃圖及調(diào)整說明，工程進(jìn)度相關(guān)“戈履確

定相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)的進(jìn)度相關(guān)計劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，落實相關(guān)相關(guān)項目封頂、預(yù)售許可證辦

理等涉及銷售回款的重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)控制。

1、可行性研究報告和相關(guān)相關(guān)項目相關(guān)計劃書；

2、土地受讓合同合約合約；

3、政府批準(zhǔn)的規(guī)劃總圖，每幢單體的層數(shù)，用途和施工編號;

工作

時間形象進(jìn)度節(jié)點(diǎn)

類別

2013.01~2013.03土地摘牌，辦理土地使用權(quán)證

2012.10~2013.12規(guī)劃及建筑相關(guān)相關(guān)合適的方案設(shè)計

2013.12~2013.04規(guī)劃相關(guān)相關(guān)合適的方案報批

2013.03~2013.05施工圖設(shè)計及圖審及總包招標(biāo)

2013.06~2013.08辦理規(guī)劃許可證

相關(guān)

2013.09~2013.11辦理施工許可證

相關(guān)

項目

2013.05~2014.03基礎(chǔ)及地下室施工，平±0.00。

開發(fā)

建設(shè)2014.03~2014.12

主體結(jié)構(gòu)施工

進(jìn)度

計劃

2014.12取得預(yù)售許可證，開始銷售

2014.04~2015.96

裝飾及安裝工程施工

2014.02~2015.98

公用配套工程（園林、市政等）施工

2015.07~2015.12

浚工驗收及交際

（五）相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)資金的籌劃及營銷資金回籠編制資金平衡相關(guān)計劃

由預(yù)決算會同財務(wù)部按照公司統(tǒng)一設(shè)置的科目體系，按照相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)的時間

節(jié)點(diǎn)籌劃資金（自籌資金、貸款、銷售回款），對照相關(guān)相關(guān)項目工程的支付相關(guān)計劃和

營銷策劃相關(guān)相關(guān)合適的方案的回籠相關(guān)計劃提出優(yōu)化建議，并取得完全一致的結(jié)論。

據(jù)此編制籌資相關(guān)計劃。設(shè)立資金平衡相關(guān)計劃、合同合約合約臺賬和會計臺賬、銷售

回款相關(guān)計劃、相關(guān)相關(guān)項目收益與資金平衡分析。

附件2資金平衡相關(guān)計劃

銷售回款相關(guān)計劃表

（六）按相關(guān)相關(guān)項目的開發(fā)進(jìn)度及行政建管手續(xù)的程序，聯(lián)系各職能部門及對口

稅務(wù)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，了解和研究各項行政收費(fèi)及稅務(wù)政策，爭取政府優(yōu)惠政策，從而

達(dá)到成本控制目的。

附件3武漢新區(qū)保障房取費(fèi)報價明細(xì)表

二、規(guī)劃相關(guān)相關(guān)合適的方案、施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制

設(shè)計階段是工程建設(shè)全過程的重點(diǎn)，據(jù)對工程相關(guān)相關(guān)項目投資規(guī)律研究發(fā)現(xiàn)，越

是前期，投資控制越重要，越是后期，投資控制的作用逐步減少.設(shè)計階段對工程相關(guān)

相關(guān)項目建設(shè)的投資影響約為75%,施工階段約為25%,因此建設(shè)工程設(shè)計環(huán)節(jié)的成本

控制同樣是重中之重。

（一）設(shè)計單位的選擇

首先要選擇好設(shè)計合作伙伴，在合作單位的選擇上不僅要選好設(shè)計單位還要選擇好

的設(shè)計團(tuán)隊，還需要根據(jù)相關(guān)相關(guān)項目的特點(diǎn)把握好設(shè)計周期，設(shè)計周期的不同對總成

本也有至關(guān)重要的影響。

①選擇設(shè)計院的思路和方法

②選擇專業(yè)負(fù)責(zé)人的思路和方法

③4設(shè)計院溝通工程成本控制意識的思路和方法

④設(shè)計周期合理取值的思考

⑤設(shè)計贄合理取值的思考

⑥設(shè)計合同合約合約中設(shè)計公司應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險

⑦限額設(shè)計合同合約合約的引入和使用

（二）總體規(guī)劃設(shè)計相關(guān)相關(guān)合適的方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），必須

經(jīng)公司“規(guī)劃設(shè)計相關(guān)相關(guān)合適的方案聽證會”審查，通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計階段

（如單體設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計）。

針對相關(guān)相關(guān)項目的單體設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施，圖設(shè)計等方面，與市場上成熟的房

地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)相關(guān)項目及在建的相關(guān)相關(guān)項目進(jìn)行市場摸底、比對，分析武漢地區(qū)的各

成本單項的控制指標(biāo)。

每一階段都必須要求設(shè)計單位出具《設(shè)計概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）

算進(jìn)行分析、比較的基礎(chǔ)上，通過階段性的分析比對，確定各成本單項的控制目標(biāo)，并

以此控制下一階段的設(shè)計。

（三）施工圖設(shè)“合同合約合約應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝工等建材用量要求的條約條

約條款，并明確設(shè)計過程中必須控制好每一階段關(guān)鍵環(huán)節(jié)：

①土方及擋土工程：該工程成本容易流失，應(yīng)綜合考慮場內(nèi)平衡、擋土墻多相關(guān)相

關(guān)合適的方案經(jīng)濟(jì)比選，土方主要控制挖運(yùn)總量、擋土支護(hù)依據(jù)相關(guān)相關(guān)合適的方案提

出成本限額指標(biāo)；

②樁基工程：不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，建議樁基

選型多相關(guān)相關(guān)合適的方案比選，優(yōu)化設(shè)計，可根據(jù)不同地質(zhì)條件實行多種枇型混合選

用，并提出相應(yīng)的限額指標(biāo)或分項成本目標(biāo)；

③結(jié)構(gòu)工程：由于該部分占建安成本比重最大，且對銷售并沒有直接的影響，則結(jié)

構(gòu)工程師成本控制的重點(diǎn)，在滿足設(shè)計規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對

建筑物層高、結(jié)構(gòu)形態(tài)、鋼筋、混凝土技術(shù)含量指標(biāo)；

I層高對成本的影響及控制

1）結(jié)構(gòu)成本減少

地面以上部分：減少柱、墻體積；減少總高，降低荷載；減少地震力和和風(fēng)荷載。

地面以下部分：減少土方量；減少基坑支護(hù)；減少側(cè)壁及底板結(jié)構(gòu)量；減少抗浮

量。

2）其他土建成本減少

減少維護(hù)墻、分隔墻、裝飾工程量

減少門窗、幕墻、粉刷、涂料、防水等工程量

3）設(shè)備及運(yùn)營成本減少

節(jié)能，減少耗能負(fù)荷

減少運(yùn)營成本

4）層高控制手段

銷售客戶主要關(guān)注的樓層凈高，因此壓縮層高，保證凈高，是成本控制的手段。

控制結(jié)構(gòu)梁高

合理布局機(jī)電的管線空間

II結(jié)構(gòu)超限對成本的影響及控制

高層規(guī)范：在6度及7度抗震設(shè)防區(qū)，剪力墻結(jié)構(gòu)及框架核心筒結(jié)構(gòu)的高度

與寬度比不宜大于6,框架剪力墻結(jié)構(gòu)的高度與寬度比不宜大于5。建筑高寬比超

限對結(jié)構(gòu)影響建筑物抗傾覆的能力差。建筑高寬比超限對成本的影響增加結(jié)構(gòu)成

本和建筑成本。增加建筑成本主要是表面積與體積的比值對成本的影響。增加的

結(jié)構(gòu)成本由超限的程度，風(fēng)荷載；抗震影響。

III結(jié)構(gòu)類型選取對設(shè)計的影響

公共大地下室的面積充分利用；梁的布置與成本的關(guān)系；梁配筋方式對成本

的影響；剪力墻的布置與成本的關(guān)系；樓板厚度對成本的影響；建筑的地下室及屋

頂找坡選型；設(shè)計荷載取值；風(fēng)荷載取值對成本的影響；鋼筋材料的選擇對成本的

影響；混凝土強(qiáng)度等級對成本的影響；圖紙設(shè)計時構(gòu)件歸并的把握；施工圖深度對

成本的影響。

@建筑裝飾工程：質(zhì)量及效果對銷售影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的

主要因素為材料選型，對外墻轉(zhuǎn)、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等確定合適的

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

⑤安裝工程：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型。

⑥景觀工程：景觀工程成本波動及彈性較大，設(shè)計質(zhì)量、材料選型、樹種花卉、硬

景裝飾標(biāo)準(zhǔn)選擇是成本控制的重點(diǎn)。

⑦專業(yè)分包工程：通過相關(guān)相關(guān)合適的方案的深化和優(yōu)化來進(jìn)行成本控制。

在設(shè)計管理管控管控過程中要把握好以上這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，抓好各個環(huán)節(jié)中的技術(shù)重

點(diǎn)，嚴(yán)格按照設(shè)計流程做好精細(xì)化設(shè)計，同時也要能夠在關(guān)鍵技術(shù)環(huán)節(jié)上有所創(chuàng)新和突

破。

附件：萬科住宅統(tǒng)一設(shè)計要求

結(jié)構(gòu)限額設(shè)計指引

（四）工程管理管控管控部會同監(jiān)理單位組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全

性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理管控管控成本）等進(jìn)行會審，提出明確的

書面審查意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投

資損失浪費(fèi)。以下是結(jié)構(gòu)設(shè)計技術(shù)審查重點(diǎn)環(huán)節(jié)：

①結(jié)構(gòu)體系的確定及主要的平面布置圖。

②基礎(chǔ)的選型及設(shè)計圖。

③電算模型及計算系數(shù)的取值。

④標(biāo)準(zhǔn)單元的樣板截面及配筋圖。

⑤地下室的布置及欄板配筋圖。

⑥結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的布置及配筋圖。

三、施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

（一）施工招投標(biāo)與合同合約合約管理管控管控在全過程成本控制中的位置和關(guān)系

生產(chǎn)準(zhǔn)冬

年度建設(shè)計劃

設(shè)備材料訂貨

簸工準(zhǔn)備

選擇建設(shè)地點(diǎn)

簽

可

項

設(shè)

施

I訂

行

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工

施

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工

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務(wù)

設(shè)

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圖

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制

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算

第

合

（二）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)及資格審查。

1、主體施工單位的選擇，采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)進(jìn)行。

2、同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別高而取費(fèi)較低的單位。

3、緊急、小額零星工程采用議標(biāo)方式發(fā)包時，應(yīng)當(dāng)在至少兩個以上的施工單位中,

綜合考察其技術(shù)力量、報價等進(jìn)行選擇。

4、壟斷性質(zhì)的工程相關(guān)相關(guān)項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程

度降低造價。

5、施工合同合約合約談判人員履行合同合約合約條件必須符合招標(biāo)條件，合同合約

合約條約條約條款及相關(guān)合適的內(nèi)容概念應(yīng)清晰，施1：合同合約合約應(yīng)約定嚴(yán)禁施工隊

伍擅自轉(zhuǎn)包。不得因工程緊而不簽合同合約合約就開工。

6、建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等。

（三）工程量清單招標(biāo)注意事項

⑴采用工程量清單招標(biāo)方式的工程一般屬丁綜合單價合同合約合約，招標(biāo)文件中

提供工程量清單，供承包方投標(biāo)報價，工程實施后以實際工程量作為最終結(jié)算依據(jù)。很

多招標(biāo)人認(rèn)為工程量清單僅僅作為一個參考工程量，可以不十分準(zhǔn)確，最終結(jié)算還可以

實際發(fā)生的工程量作為結(jié)算依據(jù)。按照清單規(guī)范GB50500-2008強(qiáng)制性條文3.1.2條的

規(guī)定：“采用工程量清單方式招標(biāo)，工程量清單必須作為招標(biāo)文件的組成部分，其準(zhǔn)確性

和完整性由招標(biāo)人負(fù)責(zé)”，這就意味著招標(biāo)人將承擔(dān)工程量清單“準(zhǔn)確性和完整性”所帶來

的一切貢任。

1、如果工程量清單存在漏項，中標(biāo)后承包方在無競爭對手的情況下，可占據(jù)優(yōu)勢地

位補(bǔ)充報價；

2、如果清單工程量與實際工程量嚴(yán)重不符，無論實際工程量的多少，承包方有理由

提出實際工程量與預(yù)期工程量不符重新報價的索賠。

⑵采用工程量清單招投標(biāo)，建設(shè)工程施工合同合約合約就會顯得尤為重要，成熟的

清單計價系統(tǒng)，必須要有完整的合同合約合約配合，兩者相輔相承，密不可分。工程量

清單報價單中，投標(biāo)人的綜合單價一次包定不作調(diào)整。工程竣工結(jié)算時，實際招標(biāo)時所

依據(jù)的施工圖紙以外的工程量變更和由于招標(biāo)人原因造成的工程量清單漏項或計算誤差

應(yīng)預(yù)調(diào)整。工程量清單中原有的相關(guān)相關(guān)項目，按報價中的綜合單價確定；工程量清單

中有類似的相關(guān)相關(guān)項目，參照類似相關(guān)相關(guān)項目結(jié)算；工程量清單中沒有的相關(guān)相關(guān)

項目，按規(guī)范規(guī)定結(jié)算。

招標(biāo)文件中對合同合約合約主要條約條約條款，特別是工程結(jié)算方式或價格調(diào)整方

式描述不夠清楚，使投標(biāo)人對相關(guān)相關(guān)項目的分析和價格的組成上理解有誤。如鋼材、

水泥等材料市場價格波動較大，市場風(fēng)險因素對綜合單價的影響投標(biāo)人較難把握，因此，

招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件中約定相應(yīng)的條約條約條款，較合理的減少投標(biāo)人的風(fēng)險，同時也

減少雙方之間因約定不清而造成的糾紛。

a.工程遺漏相關(guān)相關(guān)項目的補(bǔ)充原則和方法；

b.工程量調(diào)整的原則和計算方法；

c.材料價格調(diào)整的原則和方法；

d.工程保險、履約擔(dān)保等風(fēng)險防范的相關(guān)合適的內(nèi)容；

e.綜合單價調(diào)整的原則和計價方法；

f.措施費(fèi)用調(diào)整的原則和范圍；

9.工期變化對綜合單價影響的調(diào)整原則等。

(四)工程量清單招標(biāo)文件和清單詳解

附件：工程招標(biāo)工作流程

工程量清單招標(biāo)說明

相關(guān)相關(guān)項目工程招標(biāo)時間安排

四、建設(shè)工程施工合同合約合約及補(bǔ)充條約條約條款的擬定

(?)合同合約合約管理管控管控階段的成本控制和工程合同合約合約的主體及網(wǎng)

絡(luò)關(guān)系

工程相關(guān)相關(guān)項目管理管控管控、工程成本控制與工程合同合約合約管理管控管控

的關(guān)系

工程相關(guān)相關(guān)項目管理管控管控中的相關(guān)工程合同合約合約網(wǎng)絡(luò)關(guān)系

（二）合同合約合約管理管控管控階段的成本控制目標(biāo)

工程合同合約合約管理管控管控是為相關(guān)相關(guān)項目總目標(biāo)（總進(jìn)度相關(guān)計劃、成

本控制相關(guān)計劃）服務(wù)的，保證相關(guān)相關(guān)項目總目標(biāo)的實現(xiàn)。具體目標(biāo)包括：

1、使整個工程相關(guān)相關(guān)項目在預(yù)定的成本（投資）、工期范圍內(nèi)完成，達(dá)到預(yù)定

的質(zhì)量和功能要求，實現(xiàn)工程相關(guān)相關(guān)項目的三大目標(biāo)（進(jìn)度、成本、質(zhì)量安全）。

2、使相關(guān)相關(guān)項目的實施過程順利，合同合約合約爭議較少，合同合約合約各

方面能互相協(xié)調(diào)，都能夠圓滿地履行合同合約合約責(zé)任，避免工程結(jié)算糾紛和索賠。

3、保證整個工程合同合約合約的簽訂和實施過程符合法律的要求。

4、工程竣工后，發(fā)包方按相關(guān)計劃獲得一個合格的工程，達(dá)到投資目的；承包

方不但獲得合理的利潤，還扁得了信譽(yù)，建立雙方友好合作關(guān)系。這是企業(yè)經(jīng)營管理管

控管控和發(fā)展戰(zhàn)略對合同合約合約管理管控管控的雙贏要求。

（三）工程管理管控管控中合同合約合約管理管控管控的主要相關(guān)合適的內(nèi)容

1、工程相關(guān)相關(guān)項目管理管控管控中合同合約合約總體策劃

①合同合約合約總體策劃與相關(guān)相關(guān)項目、合同合約合約的簽訂和實施之間的影響

因素

1）相關(guān)相關(guān)項目將根據(jù)相關(guān)相關(guān)項目規(guī)模大小、開發(fā)周期、相關(guān)相關(guān)項目資金相關(guān)

計劃、交房要求等因素選擇一次性開發(fā)或分期開發(fā)，分解為幾個標(biāo)段招標(biāo)及簽訂合同合

約合約，分解成幾個獨(dú)立的合同合約合約，每個合同合約合約有多大的工程范圍。（該過

程為招標(biāo)之前確定）

2）采用何種委托方式和承包方式

3）采用何種合同合約合約種類，形式及條件

4）合同合約合約中一些重要條約條約條款、補(bǔ)充文件的確定（包含工程計價原則、

材料風(fēng)險控制、甲乙供材料范圍等）

5）合同合約合約簽訂和實施過程中一些重大問題的決策。

6）工程相關(guān)相關(guān)項目相關(guān)各個合同合約合約在相關(guān)合適的內(nèi)容、時間、組織和技

術(shù)等方面的協(xié)調(diào)等

②合同合約合約類型的選擇

1）綜合單價合同合約合約（確定綜合單價，工程量據(jù)實結(jié)算）

2）固定總價合同合約合約（確定工程量及綜合單價，固定相關(guān)相關(guān)項目總價，增

額部分不考慮或按工程設(shè)計變更簽證處理）

3）成本加酬金合同合約合約

③合同合約合約條件的選擇

1）國內(nèi)勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理合同合約合約示范文本

2）發(fā)包方與承包方自行擬定的合同合約合約

2、工程合同合約合約履行階段的合同合約合約管理管控管控

合同合約合約體系的協(xié)調(diào)：又稱為合同合約合約網(wǎng)絡(luò)協(xié)調(diào)，目的使相關(guān)相關(guān)項目

所涉及的各合同合約合約之間關(guān)系在合同合約合約履行階段得到恰當(dāng)?shù)陌才排c協(xié)調(diào)。包

括的相關(guān)合適的內(nèi)容：

①工程和工作相關(guān)合適的內(nèi)容的完整性

②技術(shù)上的協(xié)調(diào)

③價格上的協(xié)調(diào)

④時間上的協(xié)調(diào)

⑤合同合約合約管理管控管控的組織協(xié)調(diào)

3、工程合同合約合約的常見爭議的處理

①施工合同合約合為無效的情形及處理（承包人無資質(zhì)或借用的資質(zhì)及其他情況導(dǎo)

致施工合同合約合約無效）

②施工發(fā)包人與承包人約定墊資的問題

③施工合同合約合約履行完結(jié)后，工程結(jié)算款支付和質(zhì)量保修爭議

④發(fā)包人有權(quán)解除合同合約合約的情形

⑤承包人有權(quán)解除合同合約合約的情形

⑥發(fā)包人需承擔(dān)的建設(shè)工程質(zhì)量缺陷責(zé)任（設(shè)計缺陷、甲供材料、合約合約甲方分

包工程）

⑦建設(shè)工程未竣工臉收，發(fā)包人擅自使用并導(dǎo)致質(zhì)量損壞

⑧實際竣工日期的確定及工程誤期爭議

⑨正式合同合約合約與補(bǔ)充合同合約合約（陰陽合同合約合約）的效力及后期爭議

附件：相關(guān)相關(guān)項目工程建設(shè)合同合約合約案例分析

五、施工過程的成本控制

（一）合同合約合約交底

1、相關(guān)相關(guān)項目工程主體合同合約合約簽訂后，由相關(guān)相關(guān)項目預(yù)算人員組織對專

業(yè)工程師進(jìn)行合同合約合約交底，重點(diǎn)針對合同合約合約履行、付款方式、計價原則、

風(fēng)險控制等成本控制規(guī)則和質(zhì)量控制等處罰性條約條約條款進(jìn)行交底。

2、分包工程由相關(guān)相關(guān)項目預(yù)算人員在招標(biāo)完成后，以書面形式對監(jiān)理單位進(jìn)行合

同合約合約交底，確保分包工程的質(zhì)量、成本的可控。

（二）工程簽證

1、反復(fù)對照合同合約合約及有關(guān)規(guī)定，慎重處理工程簽證。

2、工程簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由本公司現(xiàn)場工程師和造價

師以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理管控管控人員共同簽名，其中本公司造價師必須對工程量、單

價、用工量把關(guān)。工程簽證的具體操作執(zhí)行《設(shè)計變更及工程簽證管理管控管控相關(guān)辦

法》。

3、凡實行造價大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程相

關(guān)相關(guān)項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。

4、因批量客戶要求或者因設(shè)計不當(dāng)，確實需要變更設(shè)計的，應(yīng)填寫《設(shè)計變更審批

表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計、監(jiān)理單位和本公司有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程

中必須對照有關(guān)設(shè)計、施工或售樓合同合約合約，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。

（三）工程質(zhì)量與監(jiān)理

1、相關(guān)相關(guān)項目開工前，應(yīng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級的

監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關(guān)系。

2、工程管理管控管控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，

必須組織有關(guān)部門詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故

責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門認(rèn)可的書面處理相關(guān)相關(guān)合適的方案予以落實。事

故報告與處理相關(guān)相關(guān)合適的方案應(yīng)一并存檔備案。

3、重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由相關(guān)相關(guān)項目公司、預(yù)決

算部聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經(jīng)驗收簽證的，應(yīng)要求施

工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技

術(shù)檔案。

（四）工程進(jìn)度款控制

1、原則上不向施工單位支付備料款。確因特殊情況需支付者，應(yīng)不超過工程造價的

15%,并在工程進(jìn)度款支付到工程造價50%時開始抵扣預(yù)付備料款。

2、盡量要求施工單位在公司所處開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為公司融洽銀企關(guān)系

和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。

3、實行工程款支付預(yù)算制度，每月針對工程進(jìn)度的預(yù)估情況，提前預(yù)算下月月度該

支付的工程款相關(guān)相關(guān)項目明細(xì)，便于財務(wù)提前準(zhǔn)備資金，避免大量資金過度積壓。

4、工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價80%時，應(yīng)停止付款，預(yù)留至少15%工程尾款和5%

保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。工程尾款必須在工程竣工驗收合格并交付，竣工資

料完備、竣工決算三階段審?fù)瓿梢院蠓娇芍Ц丁?/p>

六、工程材料及設(shè)備管理管控管控

（一）相關(guān)相關(guān)項目開工前，工程管理管控管控部應(yīng)及時列出所需材料及設(shè)備清單，

一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同合約合約中加以

明確：

1、本公司能找到一級建材市場的、有特殊質(zhì)量要求和價格浮動幅度較大的材料和設(shè)

備，應(yīng)實行甲供或甲定乙供，其余可以實行乙供。

2、實行甲供或甲定乙供的材料和設(shè)備應(yīng)盡量不支付采購保管費(fèi)或按第4.2條考慮。

3、按工程實際進(jìn)度合理安排采購數(shù)量和具體進(jìn)貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。

4、甲供材料及設(shè)備的管理管控管控要求

1）收貨及驗收：合約合約甲方負(fù)責(zé)卸貨，卸車完畢后，合同合約合約合同乙方對到

場貨物進(jìn)行驗收。

2）保管：驗收后由合同合約合約合同乙方妥善保管，發(fā)生損壞丟失由合同合約合約

合同乙方負(fù)責(zé)賠償。

3）保管費(fèi)用：甲供設(shè)備（只需要合同合約合約合同乙方安裝的部分）按甲供材料采

購價的0.5%計取，計入竣工結(jié)算稅后總價。

4）甲供設(shè)備清單提供

I甲供設(shè)備清單由施工方計算提供，所報的甲供貨物清單必須符合圖紙要求，寫清

對應(yīng)的功能分區(qū)以及不包括的相關(guān)合適的內(nèi)容。合約合約甲方有權(quán)確定品牌°

II甲供材料的損耗率，執(zhí)行湖北省2008消耗量定額或更行的2013年消耗量定額。

3III凡施工方提供的甲供貨物清單超出實際數(shù)量、規(guī)格的情況，又沒有變更、增項依

據(jù)的，按下列相關(guān)辦法辦理：

1）超出部分由合約合約甲方與供貨方商洽退貨事宜，由施工方承擔(dān)退貨發(fā)生的相

關(guān)費(fèi)用。

2）經(jīng)洽商不能退貨的，在竣工結(jié)算中予以扣除，由施工方承擔(dān)超量費(fèi)用。

3）凡施工方提供的合約合約甲方貨物清單少于實際需求的數(shù)量、規(guī)格的情況下，乂

沒有變更、減項依據(jù)的，按下列相關(guān)辦法處理：

a不足部分仍由合約合約甲方追加清單，經(jīng)監(jiān)理、合約合約甲方代表審核后采購。

b因具體原因合約合約甲方不能采購的，可書面列清原因后，將追加清單。對不足部

分由施工方負(fù)責(zé)及時提供合格產(chǎn)品，超原費(fèi)用的由施工方承擔(dān)，并承擔(dān)工期延誤責(zé)

任。c因不足部分采購所需時間造成工期延誤，相應(yīng)工期不能順延,

因不足部分采購所需時間造成合約合約甲方分包工程的工期拖延，合同合約合約合

同乙方應(yīng)根據(jù)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任及費(fèi)用。

5、甲供材料由施工單位安裝。

6、合同合約合約合同乙方采購的材料、設(shè)備的質(zhì)量控制

1）合同合約合約合同乙方在訂貨前兩周必須將所定材料設(shè)備的全部資料或樣品送

交合約合約甲方、監(jiān)理確認(rèn)并留樣封存，未經(jīng)合約合約甲方代表確認(rèn)的材料、設(shè)備

訂貨，合約合約甲方代表有權(quán)拒絕使用。如產(chǎn)生變更另行征求合約合約甲方、監(jiān)理

意見。合同合約合約合同乙方必須按照設(shè)計和規(guī)范要求采購工程需要的材料、設(shè)備，

并提供產(chǎn)品樣品、出廠合格證、材質(zhì)檢驗報告單和復(fù)驗報告單。

2）驗收：在設(shè)備到貨48小時前通知合約合約甲方、監(jiān)理驗收。對與設(shè)i|和規(guī)范耍

求不符的產(chǎn)品合約合約甲方代表拒絕驗收，由合同合約合約合同乙方按合約合約甲

方代表、監(jiān)理要求的時間運(yùn)出施工現(xiàn)場，重新采購符合設(shè)計和規(guī)范要求的產(chǎn)品，并

承擔(dān)由此發(fā)生的費(fèi)用，工期不予順延。

3）報價：實際施工中，對于合約合約甲方未確定材料價格的指定材料合同合約合

約合同乙方應(yīng)提前三周向合約合約甲方報告，合約合約甲方在一周內(nèi)審核確認(rèn)，結(jié)

算時以合約合約甲方的確認(rèn)為依據(jù)計取材料差價，若事前未經(jīng)合約合約甲方確認(rèn)，

合約合約甲方可不予認(rèn)可。

4）變更簽證中發(fā)生的造價信息未包括的材料價格的確定：合同合約合約合同

乙方應(yīng)在進(jìn)貨前三周將其供貨相關(guān)相關(guān)合適的方案及報價提交合約合約甲方，合約

合約甲方原則上進(jìn)貨前一周認(rèn)價確定廠家，特殊情況雙方協(xié)商，但合同合約合約合

同乙方不應(yīng)延誤工期。合同合約合約合同乙方必須提供相關(guān)的合同合約合約及發(fā)票

作為結(jié)算依據(jù)。資料不全不予以認(rèn)可，不得進(jìn)入造價。

（二）公司建立材料的詢價、定價、簽約、進(jìn)貨和驗收保管相分離的內(nèi)部牽制制度。

（三）《采購合同合約合約》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質(zhì)量、數(shù)量等問題

對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量造成影響和損失的，供貨商必須承擔(dān)索賠責(zé)任。

（四）對到貨的甲供材料和設(shè)備的數(shù)量、質(zhì)量及規(guī)格，要當(dāng)場檢查驗收并出具檢驗

報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應(yīng)及時退貨并通知財務(wù)部拒絕付款。

（五）甲供材料、設(shè)備的結(jié)算必須憑供貨合同合約合約、供貨廠家或商檢部門的檢

驗合格證和工程管理管控管控部的驗收合格證明以及結(jié)算清單，經(jīng)預(yù)決算、財務(wù)部審核

無誤后，方能辦理結(jié)算。

（六）對于乙供材料和設(shè)備，本公司必須按認(rèn)定的質(zhì)量及選型抽取樣板，并進(jìn)行封

樣，并盡量采取本公司限價的措施。同時在材料和設(shè)備進(jìn)場時應(yīng)要求出具檢驗合格證。

（七）材料的代用應(yīng)由工程管理管控管控部書面提出，設(shè)計單位書面認(rèn)可，總經(jīng)理

批準(zhǔn)。

七、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制

（-）單項工程和相關(guān)相關(guān)項目竣工應(yīng)經(jīng)過自檢、復(fù)查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。

（二）工程管理管控管控部、財務(wù)部和物業(yè)管理管控管控部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗

收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時

簽署。

（三）凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位

和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造

成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同合約合約追究其責(zé)任。

（四）工程移交后，應(yīng)按施工合同合約合約有關(guān)條約條約條款和物業(yè)管理管控管控

規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任（包括

驗收后出現(xiàn)的質(zhì)量問題的保修貢任的約定）及處罰措施等。

（五）采取一次性扣留保修金、自行保修的部門，應(yīng)對保修事項及其費(fèi)用有充分的

預(yù)計，留足保修費(fèi)用。

八、其他環(huán)節(jié)的成本控制

（一）營銷成本成本控制

營銷階段的操作會直接影響物業(yè)管理管控管控等后續(xù)服務(wù)的支付，因此，除了關(guān)注

營銷本身所產(chǎn)生的費(fèi)用控制，還應(yīng)有營銷管理管控管控的長線考慮。

1、在營銷相關(guān)相關(guān)合適的方案階段，確定營銷預(yù)算，并建立控制機(jī)制。

應(yīng)合理確定營銷預(yù)算并進(jìn)行動態(tài)控制；在預(yù)算范圍內(nèi)，制定最有效的產(chǎn)品推廣相關(guān)

相關(guān)合適的方案和銷售政策，相關(guān)相關(guān)合適的方案超預(yù)算時進(jìn)行例外管理管控管控，嚴(yán)

格審批：推廣相關(guān)相關(guān)合適的方案結(jié)束后進(jìn)行總結(jié)分析

相關(guān)相關(guān)項目開盤發(fā)售費(fèi)用，應(yīng)對現(xiàn)場宣傳資料、包裝費(fèi)、模型、展銷費(fèi)等制定費(fèi)

用支出標(biāo)準(zhǔn)，建立超額審批制度。

2、營銷相關(guān)相關(guān)合適的方案增加“賣點(diǎn)”，從相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)成本增加進(jìn)角度進(jìn)

行相關(guān)相關(guān)合適的方案分析控制。

①相關(guān)相關(guān)項目正式發(fā)售前，應(yīng)組織前期策劃部、工程管理管控管控部擬訂詳細(xì)的

《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設(shè)成本，并走照原成本預(yù)算逐項審核；對學(xué)校、交

通、水塔等配套，應(yīng)測算其運(yùn)行成本，并列入相關(guān)相關(guān)項目完全成本范圍內(nèi)?！朵N售承諾

事項清單》及有關(guān)成本測算，須報總經(jīng)理審查通過。

②銷售過程中為增加“賣點(diǎn)”需增加或調(diào)整綠化、公建配套等相關(guān)相關(guān)項目時，應(yīng)

事先編制預(yù)算并報總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實施。

3、銷售合同合約合約簽訂及交房

①在銷售合同合約合約方面，嚴(yán)格執(zhí)行合同合約合約樣本審批程序（房地局發(fā)布標(biāo)

準(zhǔn)合同合約合約樣本），請專業(yè)法律人員出具意見，對有關(guān)補(bǔ)充條約條約條款、交房標(biāo)準(zhǔn)、

設(shè)”變更的承諾、保修期和質(zhì)量補(bǔ)償?shù)某兄Z重點(diǎn)審核。

②在客戶交房方面，主要控制交房日期、保修期、質(zhì)量補(bǔ)償，對于晚交房的要按原

因分類處理，與施工隊洽商延長保修期等，合理組織協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)合同合約合約索賠

或影響。

③在廣告公司、媒體采購方面，審核廣告公司的資質(zhì)、媒體的有效性。應(yīng)加強(qiáng)營銷

類供應(yīng)商管理管控管控，嚴(yán)格執(zhí)行公司采購流程，并進(jìn)行廣告、媒體投放后評估分析。

（一）管理管控管控費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用成本控制

1、應(yīng)盡可能縮短相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)經(jīng)營周期，減少期間費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾

的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經(jīng)營條件許可的情況下，應(yīng)注意加

快相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)節(jié)奏；應(yīng)減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費(fèi)用等成本。

2、管理管控管控費(fèi)用的控制主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的日常行政管理管控管控費(fèi)用

的支付，可考慮提高全民節(jié)約的思想意識，以責(zé)任成本和成本支出標(biāo)準(zhǔn)的形式進(jìn)行約束，

比如行政費(fèi)用支出應(yīng)根據(jù)公司實際情況，建立合理的成本費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)和審批制度，推

行行政費(fèi)用預(yù)算制度，嚴(yán)格按費(fèi)用支出審批程序執(zhí)行成本費(fèi)用的審批；考核部門行政費(fèi)

用支出，費(fèi)用控制作為部門考核的指標(biāo)之一。

3、財務(wù)費(fèi)用主要體現(xiàn)在公司的利息支付上，需要房地產(chǎn)公司成本管理管控管控方面

加強(qiáng)資金管理管控管控，增加資金控制的相關(guān)計劃性。集中資金管理管控管控，減少資

金沉淀收集國家稅收政策信息，進(jìn)行稅收籌劃，爭取合理的低稅務(wù)成本，開展社會關(guān)系

公關(guān)，爭取稅收優(yōu)惠和政府財政返還等。

第四章成本信息管理管控管控的建立

相關(guān)相關(guān)項目成本管理管控管控是根據(jù)企業(yè)的總體目標(biāo)和工程相關(guān)相關(guān)項目的具體

要求，對相關(guān)相關(guān)項目成本進(jìn)行全面有效的相關(guān)計劃、控制、分析、考核等管理管控管

控活動，達(dá)到強(qiáng)化經(jīng)營管理管控管控水平、提高成本核算水平、降低工程相關(guān)相關(guān)項目

實施成本的效果，也增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。所以隨著公司工程相關(guān)相關(guān)項目的竣工交付，

針對相關(guān)相關(guān)項目工程建設(shè)和成本管理管控管控累計的經(jīng)驗和教訓(xùn)，建立和建設(shè)工程相

關(guān)相關(guān)項目成本信息管理管控管控系統(tǒng)，對今后的施工相關(guān)相關(guān)項目成本管理管控管控

效率提高、進(jìn)行戰(zhàn)略決策都具有重要的現(xiàn)實意義。

一、系統(tǒng)分析，落實技術(shù)性指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)型指標(biāo)的比對

（一）工程成本分析

1、工程相關(guān)相關(guān)項目投資成本分析

2、工程成本明細(xì)賬的建立

3、工程相關(guān)相關(guān)項目建造成本技術(shù)性指標(biāo)分析（含鋼量、混凝土量等技術(shù)性指標(biāo)）

4、工程相關(guān)相關(guān)項目建造成本經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)分析（各單項工程單價分析）

（二）財務(wù)成本分析

1、財務(wù)成本分析概念

1）資金時間價值（一定量的資金在不同時間點(diǎn)得價值量的差額）

2）利息分析（在一定時期內(nèi)，資金的所有者放棄資金的使用權(quán)而得到的補(bǔ)償或借貸

者為獲得資金的所有權(quán)付出的代價）

3）現(xiàn)金流量控制（以圖形的方式表達(dá)相關(guān)相關(guān)項目投資周期內(nèi)每年的現(xiàn)金流入和

流出情況）

2、指標(biāo)分析

1）經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)分析

時間性評價價值性評價比率性評價

指標(biāo)

指標(biāo)指標(biāo)指標(biāo)

靜態(tài)薛態(tài)投資回收期簡單投資收益率

累計凈現(xiàn)

評價靜態(tài)差額投資投資利潤率

金流量

指標(biāo)回收期投資利稅率

動態(tài)動態(tài)投資回收期凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值率

評價動態(tài)差額投資凈年值內(nèi)部收益率

指標(biāo)回收期凈終值效益費(fèi)用比

2）基準(zhǔn)收益與實際收益分析（投入相關(guān)相關(guān)項目的資金設(shè)定的預(yù)期年回報率）

3）靜態(tài)投資回收期分析（不考慮資金時間價值的情況下，用年凈收益回收全部投資

所需的時間）

4）動態(tài)投資回收期分析（不考慮資金時間價值的情況下，用相關(guān)相關(guān)項目收益回收

相關(guān)相關(guān)項目投資所需要的時間）

5）前期經(jīng)濟(jì)效果期望值和相關(guān)相關(guān)項目結(jié)束實際經(jīng)濟(jì)效果值比對分析

二、建立工程成本信息管理管控管控系統(tǒng)

（一）系統(tǒng)管理管控管控子系統(tǒng)

用于用戶管理管控管控和數(shù)據(jù)庫管理管控管控，針對相關(guān)相關(guān)項目工程數(shù)據(jù)的錄入、

刪除、修改更新以及權(quán)限設(shè)置等工作，而系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫管理管控管控包括源數(shù)據(jù)的維護(hù)管

理管控管控、系統(tǒng)數(shù)據(jù)備份和數(shù)據(jù)恢復(fù)等。

（二）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)管理管控管控了系統(tǒng)

系統(tǒng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的錄入及維護(hù)，為成本管理管控管控系統(tǒng)提供完整、準(zhǔn)確可靠的基礎(chǔ)

數(shù)據(jù)。

①施工企業(yè)的信息錄入（企業(yè)資質(zhì)、工程業(yè)績、工程班組、職工信息等）

②供應(yīng)商信息的錄入（企業(yè)資質(zhì)、檢驗標(biāo)準(zhǔn)、物料編碼）

③工程材料品牌、廠家、檢驗標(biāo)準(zhǔn)、價格信息的錄入

（三）成本相關(guān)計劃子系統(tǒng)

包括相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)總進(jìn)度相關(guān)計劃、相關(guān)相關(guān)項目開發(fā)成本估算分析、分項成

本相關(guān)計劃管理管控管控。系統(tǒng)可制作不同的相關(guān)計劃類型，按時間段相關(guān)計劃、分項

工程相關(guān)計劃、建立工程量臺賬、甲供材料統(tǒng)計、材料總量相關(guān)計劃等。

（四）成本控制子系統(tǒng)

與財務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)銜接，對成本管理管控管控中涉及的人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、機(jī)械

費(fèi)用、管理管控管控費(fèi)用及其他費(fèi)用的成本控制實例分析，形成成本分析報表錄入存檔。

（五）成本核算及分析子系統(tǒng)

通過對人工、材料、機(jī)械、管理管控管控及其他費(fèi)用的核算，與武漢地區(qū)市場同等

類型相關(guān)相關(guān)項目進(jìn)行成本差異性分析及成本預(yù)測分析，為以后的相關(guān)相關(guān)項目的成本

分析和經(jīng)濟(jì)效益分析提供重要的參考資料。

（六）報表累計使用子系統(tǒng)

通過相關(guān)相關(guān)項目的成本控制管理管控管控，根據(jù)實際工作需要，制作、生成的各

類工作報表、分析報表如材料消耗量表、工程結(jié)算交接表、單項工程信息表、單項技術(shù)

指標(biāo)表、單項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表等各項報表表單，錄入存檔，方便在今后的工程中再次充分利

用，為工程施工、成本管理管控管控提供良好的服務(wù)。

員工可每月或不定期的在知識建議模塊向公司提出建議（原0A相關(guān)計劃總結(jié)模塊不

再使用）;

相關(guān)相關(guān)項目團(tuán)隊成員可在相關(guān)相關(guān)項目過程中或相關(guān)相關(guān)項目結(jié)束時就可上升為

公司知識的階段性成果及其他相關(guān)相關(guān)合適的內(nèi)容提出建議

地區(qū)公司設(shè)知識專員1名，由PMO召集人或綜合能力突出的職能負(fù)責(zé)人擔(dān)任，集團(tuán)

設(shè)知識專員1名，由集團(tuán)運(yùn)營職能負(fù)責(zé)人或人力資源職能負(fù)責(zé)人擔(dān)任。知識專員對要實

施的改進(jìn)建議應(yīng)保持積極而謹(jǐn)慎的態(tài)度，須在調(diào)研基礎(chǔ)上推動建議的完善和落實。

知識專員進(jìn)行評價回復(fù)時可參考員工評議，但須獨(dú)立作出審慎的價值判斷

建議上升為知識的關(guān)鍵在于可實施性，知識管理管控管控積分為評定已實施建議價

值貢獻(xiàn)大小的計量標(biāo)尺，分為4個等級：

(1)、暫無實施價值的建議為0-40分；

(2)、已實施的具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)改進(jìn)建議為40T00分；

(3)、已實施的地區(qū)公司制度、流程、指引、模版改進(jìn)建議100-500分；

(4)、已在集團(tuán)實施或在其他地區(qū)公司推廣的改進(jìn)建議為500T000分。

員工提出的建議須在知識管理管控管控系統(tǒng)中進(jìn)行公示。知識專員對所有建議必須

給予回復(fù)，以保持員工的知識創(chuàng)造熱情。回復(fù)相關(guān)合適的內(nèi)容分5類：

(1)、0-40分的建議回復(fù)：建議有一定的參考價值，但暫時無實施價值；

(2)、40-100分的建議回復(fù)：感謝您提出的改進(jìn)建議，建議現(xiàn)己落實到具體業(yè)務(wù)環(huán)

節(jié)的改進(jìn)；

(3)、100-500分的建議回復(fù)：感謝您提出的改進(jìn)建議，建議現(xiàn)已落實到部門或公司

的制度、流程、指引、模版的改進(jìn)；

(4)、500-1000分的建議回復(fù)：感謝您提出的改進(jìn)建議，建議現(xiàn)已落實到集團(tuán)的制

度、流程、指引、模版的改進(jìn)或推廣到其他地區(qū)公司；

(5)、建議修改回復(fù)：建議有實施價值，但請在XX方面進(jìn)一步完善。

附件1:

相關(guān)相關(guān)項目成本與銷售估算CSOO表

相關(guān)相關(guān)項目名稱：******相關(guān)相關(guān)項目建筑周…*單位：萬元

成

本

相

關(guān)本項可售面積

成本本項成本

相序號成木細(xì)項單方成本編制說明附件文號

科目（萬元）

關(guān)（元42）

項

目

1.1.1報建費(fèi)

招標(biāo)服務(wù)物（含標(biāo)底編

1.1.2工程費(fèi)用的0.3%（由中標(biāo)單位支付）

制費(fèi)）

1.1.3質(zhì)檢監(jiān)督責(zé)1.40工程費(fèi)用XI.4%。

1.1.4安仝監(jiān)督物

01.1.5規(guī)劃紅線測量費(fèi)1.001元/m2

(1政.

府

底層建筑面積元

收人防異地建設(shè)費(fèi)XI500m2,2

費(fèi)1.1.6

1.1.7規(guī)劃管理管控管控費(fèi)無

1.1.8審圖費(fèi)1.40工程費(fèi)用XI.4%。

建設(shè)工程招投標(biāo)交易服

1.1.90.80工程費(fèi)用X0.8%。

務(wù)費(fèi)

1.1.10抗震審核費(fèi)0.22工程費(fèi)用X0.22%。

1.1.11環(huán)境評估費(fèi)1.501.5元/m2

1.1.12紅線復(fù)核費(fèi)3384.00按政府相關(guān)文件，每棟X0.3384萬元

1.1.13垃圾清運(yùn)費(fèi)9.00187t/m2/2

1.1.14什蟻防治費(fèi)（土建）1.002元/n）2/2

1.1.15白蟻防治費(fèi)（裝飾）4元/m2/2

1.1.16檔案服務(wù)費(fèi)