XX片棚戶區(qū)拆遷安置及環(huán)境整治工程可行性研究報(bào)告

第一章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱及業(yè)主單位1、項(xiàng)目名稱南湖片棚戶區(qū)拆遷安置及環(huán)境整治工程2、項(xiàng)目業(yè)主單位業(yè)主單位：新河開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司3、業(yè)主單位簡(jiǎn)介新河開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司是城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司為了做好環(huán)境整治及棚戶區(qū)改造工程的工作而專門成立的一家公項(xiàng)目的運(yùn)作與開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。公司成立于2005年7月，注冊(cè)住所為人民中路400號(hào)長(zhǎng)沙城投大廈9樓，注冊(cè)資本五仟萬(wàn)元人民幣，程項(xiàng)目技術(shù)咨詢及策劃，園林綠化工程(以上范圍涉及行政許可的是湖南省省會(huì)，經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放20年來(lái)的發(fā)展，已經(jīng)取得了令人矚目的成就，也具備自身獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。進(jìn)入21世紀(jì)，處于指出要用15年左右的時(shí)間，把長(zhǎng)沙建設(shè)成為繁榮、開(kāi)放、文明、照2020年長(zhǎng)沙建成區(qū)人口310萬(wàn)，用地310平方公里的城市規(guī)模2007年市建委將按照“再掀新高潮，凸顯新風(fēng)貌”的思路，認(rèn)彰顯城市文化內(nèi)涵，為推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增設(shè)和社會(huì)發(fā)展作出新的貢2007年以至到“十一五”末期重成點(diǎn)抓好“一洲兩岸”(枯濱江風(fēng)光帶包括湘江風(fēng)光帶與瀟湘風(fēng)光帶，片區(qū)包括南湖片(4)建設(shè)部建標(biāo)[2002]205號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方(7)《2003~2020年城市總體發(fā)展規(guī)劃》(9)南湖片區(qū)的控規(guī)2、研究范圍約占10%。片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀道路主要有書(shū)院路、湘江大道(尚未完全拉土地性質(zhì)畝數(shù)地級(jí)占比容積率備注商業(yè)住宅工業(yè)用地農(nóng)用地其他用地合計(jì)5該片區(qū)規(guī)劃總用地面積363.79公頃，其中可開(kāi)發(fā)用地127.12公頃、道路廣場(chǎng)市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施用地105.44公頃、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一序號(hào)名稱用地面比例備注1總用地面積2道路廣場(chǎng)、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施用地3可供開(kāi)發(fā)用地其中商業(yè)、辦公公共設(shè)施用地包括商業(yè)金融、辦公等居住用地5不可開(kāi)發(fā)用地包括保留用地、南郊公園、陵園等序號(hào)名稱數(shù)值備注1總建筑面積(萬(wàn)m2)其中保留建筑(萬(wàn)保留用地范圍內(nèi)建筑面積新建建筑(萬(wàn)可開(kāi)發(fā)用地建筑面積381.37萬(wàn)m2,中小學(xué)、市政等設(shè)施31.21萬(wàn)m22容積率可開(kāi)發(fā)用地平均容積率3.03建筑密度4綠地率1、研究結(jié)論1)項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，今年我國(guó)國(guó)家資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是繼續(xù)保持投資總量的較快增長(zhǎng)，積極擴(kuò)大內(nèi)需，國(guó)家2)項(xiàng)目在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行實(shí)施，將有力地促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整和城市面貌的改造。3)根據(jù)投資估算，項(xiàng)目總投資64.17億元，其中工程費(fèi)用14.09財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率7.66%,所得稅后全部投資回收期5年，所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為65446.29萬(wàn)元。財(cái)務(wù)指標(biāo)反映項(xiàng)目?jī)H略有盈利。4)從項(xiàng)目的敏感性分析結(jié)果說(shuō)明，要提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，成本，也是提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。2、建議1)資金是項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵，應(yīng)保證資金按期到位，以確保項(xiàng)2)從項(xiàng)目諸多方面的研究表明，該項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)切實(shí)可據(jù)湖南省經(jīng)濟(jì)地圖集(1989年10月發(fā)行)記載，長(zhǎng)沙東部位于質(zhì)較為古老，主要由11億年前地質(zhì)作用形成的板巖、石英砂巖、白湘江發(fā)源于廣西壯族自治區(qū)靈川附近，流經(jīng)湖南省永州市、衡(湖南省境內(nèi)85,383km2),為湖南省最大的河流。東側(cè)2條、西側(cè)1條共三條支流在區(qū)與湘江合流。瀏陽(yáng)河發(fā)源撈刀河發(fā)源于與岳陽(yáng)市交界處，全長(zhǎng)141km,流域面積2,543km2。屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明。年平均氣溫16.8~17.3℃。最冷月1月平均氣溫4.1~6.7℃,最熱月7月平均氣溫年降水量約1,396~1,824mm。一般3月開(kāi)始進(jìn)入雨季，到7月為的自然災(zāi)害以長(zhǎng)時(shí)間降雨引起的洪災(zāi)為主，每年一次。其次是干旱，由于冰雹、大雪、濃霧引起的災(zāi)害也偶有發(fā)生。幾乎沒(méi)有地震現(xiàn)象，但由于暴雨引起的滑坡、土石流等時(shí)有發(fā)生。長(zhǎng)期暴雨引起的水災(zāi)主要集中在雨季后期的6月份，受災(zāi)面積1542年6月和1639年4月在市西北地區(qū)發(fā)生兩次地震，強(qiáng)度為是湖南省省會(huì)、省轄市。分為城區(qū)和縣區(qū)2部分，這種區(qū)劃根據(jù)需要進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。1996年7月，行政區(qū)域進(jìn)行調(diào)整后，城區(qū)由原來(lái)的東、南、西、北、郊5區(qū)(總面積376km2)變成縣區(qū)面積相應(yīng)減少，由瀏陽(yáng)市、長(zhǎng)沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣等1市3縣組成。2006年全域總面積11819.5km2,其中市區(qū)面積556.33km2。省會(huì)長(zhǎng)沙經(jīng)過(guò)50年的建設(shè)，其社會(huì)經(jīng)濟(jì)各方面都取得了可喜的花石等51種，其中大中型礦床27處，小型礦床56處，礦點(diǎn)356處。儲(chǔ)量居全國(guó)之首的有：海滄石、菊花石等；居全省之首的有：磷、硫、銅、鋅等。全市生物資源較豐富，高等植物326科881屬1973種；屬國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)的有14種，二、三級(jí)保護(hù)的14種。動(dòng)物資源然景觀和人文景觀都比較豐富，擁有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位五處，省級(jí)文物保護(hù)單位45處。有高等學(xué)校20所，中等專業(yè)學(xué)校47所。到310萬(wàn)，建成區(qū)面積達(dá)到310平方公里。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，長(zhǎng)沙地區(qū)在2020年內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)規(guī)劃目年份(年)人口896面積9億元8682億元總值億元11980總額億元28 投資億元627年份及增長(zhǎng)速度1990年(實(shí)際)2020年(規(guī)劃)平均每年增長(zhǎng)速度(%)1995年(實(shí)年年平均國(guó)民生產(chǎn)總值社會(huì)總產(chǎn)值無(wú)國(guó)民收入工業(yè)總產(chǎn)值農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值貨運(yùn)量社會(huì)商品零售額外貿(mào)收購(gòu)總額無(wú)能源消耗量(萬(wàn)噸煤標(biāo))年度總?cè)丝?萬(wàn)人)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值(億元)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億絕對(duì)數(shù)年平均增長(zhǎng)率絕對(duì)數(shù)年平均增長(zhǎng)率絕對(duì)數(shù)年平均增長(zhǎng)率2010年452015年522020年82數(shù)學(xué)模型備注X取值為年度減去X取值為年度減去X取值為年度減去第三章用地與道路交通現(xiàn)狀及規(guī)劃秦始皇統(tǒng)一中國(guó)后，在現(xiàn)在的長(zhǎng)沙設(shè)置了長(zhǎng)沙郡，西漢時(shí)長(zhǎng)沙廠等，主要位于麗臣路、勞動(dòng)路和芙蓉路等位置。80年代河西建起高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)以電子工業(yè)為主的新其后，長(zhǎng)沙(星沙)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)也應(yīng)運(yùn)而生。(一)城市性質(zhì)、規(guī)模與建設(shè)目標(biāo)2、城市規(guī)模規(guī)劃2020年城市人口為310萬(wàn)，城市建設(shè)用地310平方公里，人均建設(shè)用地100平方米。(二)長(zhǎng)株潭城市群遠(yuǎn)景設(shè)想率的城市連綿區(qū)，該連綿區(qū)以三市主城區(qū)及中間地帶長(zhǎng)約90公里、寬約50公里、面積約4500平方公里范圍為核心區(qū)。2050年左右，長(zhǎng)株(三)市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃射的二級(jí)城市發(fā)展軸，規(guī)劃至2020年全市總?cè)丝?88萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口482萬(wàn)，城鎮(zhèn)化水平70%。特大城市1個(gè)，即，為市域的中心城市，人口350萬(wàn)；中等城市2般建制鎮(zhèn)54個(gè)，按其職能分為四類：工礦型6個(gè)，交通型3個(gè)，旅游紀(jì)念型8個(gè)，集貿(mào)型66個(gè)。(四)城市空間結(jié)構(gòu)與功能布局年城市建設(shè)用地124平方公里，城市人口146萬(wàn)。規(guī)劃將強(qiáng)化綜合“兩次”:為河西新城和星馬新城●河西新城東至湘江，西至都市區(qū)邊界，北至谷山，南至靳江河，2020年城市建設(shè)用地65平方公里，城市人口65萬(wàn)。規(guī)劃為文●星馬新城位于主城區(qū)東面，2020年城市建設(shè)用地64平方公里，城市人口53萬(wàn)，規(guī)劃利用其特有的對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展新●暮云組團(tuán)2020年城市建設(shè)用地22平方公里，城市人口18●撈霞組團(tuán)2020年城市建設(shè)用地28平方公里，城市人口23萬(wàn)，規(guī)劃建成為水運(yùn)、公路、鐵路的中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)中心、物流中心、大●高星組團(tuán)2020年城市建設(shè)用地26平方公里，城市人口25●含浦組團(tuán)2020年城市建設(shè)用地21平方公里，城市人口20對(duì)外交通運(yùn)輸中，公路運(yùn)輸具主導(dǎo)地位，占全社會(huì)客貨運(yùn)輸量的80~90%(見(jiàn)表3.3.1)輸年份發(fā)運(yùn)量(萬(wàn)人)旅各周轉(zhuǎn)量(萬(wàn)人公)貨運(yùn)量(萬(wàn)噸))各運(yùn)量(萬(wàn)元))客周轉(zhuǎn)量(萬(wàn)人公里))貨運(yùn)量(萬(wàn)噸))各運(yùn)量(萬(wàn)人)屬轉(zhuǎn)量(萬(wàn)公里))貨運(yùn)量(萬(wàn)噸))貨物周轉(zhuǎn)量(萬(wàn)噸公里)()()各運(yùn)量萬(wàn)人)客周轉(zhuǎn)量(萬(wàn)人公里))貨運(yùn)量(萬(wàn)噸))貨物周轉(zhuǎn)量(萬(wàn)噸公里)44758785284160970377407423035124684794262192624372919812062033446910182231670824567198416226041786794218929943910358719638041)高等級(jí)公路。京珠(北京-珠海)高速公路長(zhǎng)潭(長(zhǎng)沙-湘潭)段已于1997年建成通車，分流了南北向過(guò)境交通。東西向長(zhǎng)永(長(zhǎng)沙-永安)、長(zhǎng)益(長(zhǎng)沙-益陽(yáng))兩條高速公路也已建成，使長(zhǎng)沙東、2)一般公路。除京珠、長(zhǎng)益、長(zhǎng)永等高等級(jí)公路外，主要對(duì)外公路還有107國(guó)道、河西長(zhǎng)潭公路、洞株路、長(zhǎng)寧公路、長(zhǎng)瀏公至2004年底，長(zhǎng)沙全市公路通車?yán)锍踢_(dá)到5515.56公里，公路縣鄉(xiāng)公路為支線，連接全市城市的公路網(wǎng)。其中國(guó)道403公里，省道661.95公里，縣道1801.49公里，鄉(xiāng)道2640.76公里，專用道路年1996年年2001年2004年通車?yán)锍坦锿恋孛娣e平方公里總?cè)丝谌f(wàn)人1每百平方公里里程公里每萬(wàn)人擁有里程公里主要公路行政等級(jí)及路面狀況見(jiàn)表3.3.3。全市陸運(yùn)工具見(jiàn)表表3.3.3主要公路行政等級(jí)及路面狀況(2004年)單位合計(jì)國(guó)道省道市縣公路鄉(xiāng)村公路專用公路通車?yán)锍坦?96高級(jí)次高級(jí)路面公里59中級(jí)路面公里—4—工具名稱2000年2004年全市其中全市其中交通系統(tǒng)私人交通系統(tǒng)人私人一、民用汽車總計(jì)751、載貨汽車22、載客汽車353、特種車二、其它機(jī)動(dòng)車58其中：摩托車—5—8三、載貨掛車四、拖拉機(jī)7—其中：手扶式—路段單107國(guó)道319國(guó)道位青山鋪至張公嶺東塘至井灣子井灣子至九曲河?xùn)|風(fēng)界至集里五里牌至驚馬橋驚馬橋至青華鋪技術(shù)等級(jí)二一四二二設(shè)計(jì)交通量日輛/日02004年平均日交通量日輛/日3擁擠度長(zhǎng)沙鐵路是京廣線上的重要鐵路樞紐。隨著石長(zhǎng)鐵路于98年10現(xiàn)有長(zhǎng)沙站客運(yùn)站一個(gè)(98年石長(zhǎng)線上的望城站未計(jì)入),編組站一個(gè)(長(zhǎng)沙東站),貨運(yùn)站三個(gè)(長(zhǎng)沙北站、長(zhǎng)沙南站和樹(shù)木嶺貨等站，長(zhǎng)沙客站現(xiàn)有到發(fā)線6股，旅客站臺(tái)3座，候車室規(guī)模為1萬(wàn)人，2004年鐵路旅客發(fā)送量為1187萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)6.39%。1)航道。湘江縱貫長(zhǎng)沙地區(qū)，區(qū)轄航道74公里。湘江航道經(jīng)2)港口?，F(xiàn)有主要港口5個(gè)，分別為長(zhǎng)沙港、暮云港、撈刀河港、坪塘港、霞凝港。長(zhǎng)沙港是市域內(nèi)最大的客貨港口，共有73)運(yùn)量。自1987年以來(lái)，由于鐵路、公路等運(yùn)輸業(yè)的迅速發(fā)黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)座落在東郊長(zhǎng)沙縣谷塘鄉(xiāng)境內(nèi)，距市中心24.2公里，占地3326畝。機(jī)場(chǎng)跑道長(zhǎng)2600米，寬60米，場(chǎng)道設(shè)施可供波音737、MD82、波音757型等不同類型飛機(jī)起降，可停放飛機(jī)20架。到1997年底開(kāi)通了全國(guó)包括香港和曼谷在內(nèi)的44個(gè)大、中城市的航班，每周670架次，機(jī)場(chǎng)每天客流量1萬(wàn)人以上，機(jī)場(chǎng)候機(jī)樓面積7400平方米，高峰小時(shí)可容納旅客370人，設(shè)計(jì)吞吐能力為60萬(wàn)人次/年。但2004年，實(shí)際旅客吞吐量已達(dá)380萬(wàn)人次。黃花年份旅客吞吐貨郵行吞吐貨郵行發(fā)起降旅客發(fā)運(yùn)量(年量量送量(架(人次))(萬(wàn)人次)(噸)(噸)611、城市道路現(xiàn)狀近幾年來(lái)，城市道路交通狀況得到明顯改善，新建道路29條，改造擴(kuò)建道路22條，新建城市橋梁35座。先后建設(shè)拉通了芙蓉路、環(huán)線(四方坪~韶山路)、黃興路、解放路、曙光路、城南路、雷鋒大道等多條道路；在伍家?guī)X、東風(fēng)北路、芙蓉路、東塘、城南路、環(huán)線等處建成了多座高架橋，并在芙蓉路、環(huán)線上建成了多座互通式立交橋。至2004年底，城市道路總長(zhǎng)度為1323公里，比1990年的484公里增加了273%,道路網(wǎng)密度為8.46公里/平方公里。所有年的376萬(wàn)平方米增加了634%。人均道路長(zhǎng)度由90年0.435米/增至2001年的4.98平方米/人，增長(zhǎng)47.3%。每公里道路汽車擁有量由1990年的138.7輛增至2001年的188.6輛，增長(zhǎng)36%。道路情況項(xiàng)年份年底鋪裝道路面積(萬(wàn)平方年底鋪裝道路長(zhǎng)度(公里)油水泥路面通路面油水泥路面通路面//////////近年來(lái)，城市道路建設(shè)雖然投入大，但由于城市人口、用地規(guī)度應(yīng)達(dá)到10-16公里/平方公里。河?xùn)|主城區(qū)路網(wǎng)密度只有1.586公2)道路網(wǎng)絡(luò)空間結(jié)構(gòu)不完善在河?xùn)|主城區(qū)，南北向除芙蓉路基本貫通外，其余道路均未能3)尚未形成有效的快速干道交通體系現(xiàn)在尚未形成快速干道交通路網(wǎng)，京珠高速路、三一九國(guó)道屬4)支路不完善在本已不完善的主次干道格局里，支路建設(shè)缺口更大，標(biāo)準(zhǔn)很5)交通管理水平仍較落后，市民交通意識(shí)仍然較差道路功能混亂，建設(shè)與使用都未能有效把握其標(biāo)準(zhǔn)。如黃興路道路標(biāo)志、交通信號(hào)設(shè)施等設(shè)置不完整、機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車和隨著城市機(jī)動(dòng)車交通的快速發(fā)展，道路供求矛盾將會(huì)加劇，因(一)對(duì)外交通規(guī)劃●港口碼頭頭一律搬遷，重點(diǎn)建設(shè)霞凝新港，改造中山西路客運(yùn)碼頭?！窈娇崭劢Y(jié)合，平時(shí)可充分利用于防災(zāi)、防暴、救急等方面。●公路運(yùn)輸規(guī)劃長(zhǎng)沙西站、南站、雨花站、撈霞站四個(gè)主要公路長(zhǎng)途客運(yùn)坪塘八個(gè)公路貨運(yùn)站樞紐，同時(shí)完善縣市級(jí)貨運(yùn)站點(diǎn)建設(shè)。(二)城市內(nèi)部交通1)城市道路長(zhǎng)寧路——五一大道——八一路——遠(yuǎn)大路、勞動(dòng)路——星沙大道及金星大道、瀟湘路、湘江大道、金霞大道芙蓉路長(zhǎng)沙大道、火星路，形成“三橫五縱”八條主要主干道，聯(lián)系環(huán)內(nèi)環(huán)外及綠化帶)不小于80米，主干路45~80米，次干路30~50米、支路15~30米。規(guī)劃城市道路網(wǎng)平均密度超過(guò)7公里/平方公里，人均道路廣場(chǎng)用地16.72平方米。2)跨湘江通道規(guī)劃預(yù)留勞動(dòng)大橋、三汊磯大橋、咸嘉湖大橋、丁白大橋、暮云大橋、白泉大橋與現(xiàn)有及在建的五一大橋、伍家?guī)X大橋、猴子石大橋、月亮島大橋、黑石鋪大橋共形成十一座跨湘江特大橋和阜埠河隧道，規(guī)劃考慮結(jié)合跨湘江特大橋，建設(shè)一橋壩樞紐。3)公共客運(yùn)交通發(fā)展以地面公共交通為主體，快速大容量軌道交通為骨干，出租汽車為輔的多方位、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的公共客運(yùn)交通體系。在客流量大的地段規(guī)劃公交專用車道或公交專用道路。市中心區(qū)公共交通線路網(wǎng)密度達(dá)到3~4公里/平方公里。遠(yuǎn)期規(guī)劃兩條地鐵線路，總長(zhǎng)37.5公里，十條軌道線路。使市中心區(qū)成網(wǎng)絡(luò)，向外成放射狀，各個(gè)組團(tuán)均有軌道交通可達(dá)。軌道交通網(wǎng)總長(zhǎng)178公里。5)靜態(tài)交通設(shè)施規(guī)劃社會(huì)停車場(chǎng)用地約300公頃，配建停車場(chǎng)建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并且禁止將配建的停車用地改作其它用途。長(zhǎng)沙居住及住宅情況(2000-2006)序號(hào)人均居住面積人均公共綠化面積城建投資(萬(wàn)元)住宅投資(萬(wàn)元)其他投資(萬(wàn)元)年人人年年年年年年產(chǎn)業(yè)比上年增長(zhǎng)28.0%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)適度，商品房施工面積900萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20%,竣工面積800萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22%。隨著住房制度據(jù)房地產(chǎn)交易中心2006年長(zhǎng)沙冬季房地產(chǎn)交易展示會(huì)情況統(tǒng)計(jì)均價(jià)2991元/m2。到商業(yè)、文化、生活配套，再到住宅開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等的全過(guò)程。根據(jù)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十五計(jì)劃與2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的報(bào)告》至2020年長(zhǎng)沙將實(shí)現(xiàn)人均住宅達(dá)到22平方米，成套率達(dá)80%左右，基本達(dá)到戶均一套房88平方米-100平方米的適用水平性質(zhì)到中等-高等2000年以前公寓商品樓水平，如要按每戶購(gòu)房為40年不變?nèi)丝谟?jì)算即應(yīng)達(dá)到凈增房為66平方米即每戶為3房2廳+2房2廳為144平方米左右即從2003年-2020年的超遠(yuǎn)期住宅設(shè)計(jì)與供應(yīng)方面考慮到房的配套的狀態(tài)，這種設(shè)計(jì)已在不少樓盤中涌現(xiàn)為套房后的多余房型配套。由于長(zhǎng)沙城區(qū)發(fā)展，長(zhǎng)沙城由目前的166萬(wàn)人口發(fā)展2020年的350萬(wàn)人口，城市發(fā)展到350平方公里，從人口的增長(zhǎng)城市增長(zhǎng)住宅占有量將是城市中主要成份。在1998年以前住宅面積為人均8平方米，2000年以前達(dá)到11平方米，2001~2005年內(nèi)實(shí)現(xiàn)人均16平方米，如要達(dá)到人均1間房的國(guó)際水平在住宅建設(shè)中是任重道遠(yuǎn)的。人均增加居住面積5平方米折合建筑面積為10平方米，如按現(xiàn)在280萬(wàn)人口匡算則“十五”期間住房需求量各為280萬(wàn)平方米，再加上舊城棚改計(jì)劃2001年拆30萬(wàn)平方米，2002年拆80萬(wàn)平方米，2003年計(jì)劃拆100萬(wàn)平方米，每拆一平方米按原戶的人口為5平方米一個(gè)人增長(zhǎng)為15平方米一個(gè)人計(jì)算，100萬(wàn)平方米加上增長(zhǎng)數(shù)則為320萬(wàn)平方米標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)需求總量，每年增長(zhǎng)300萬(wàn)平方米再加自然增長(zhǎng)933.3萬(wàn)平方米，每年1233.3萬(wàn)平方米建設(shè)。2、長(zhǎng)沙城市住宅投資和供應(yīng)量預(yù)測(cè)：1)1995~1997年，由于當(dāng)時(shí)長(zhǎng)沙住宅商品房市場(chǎng)過(guò)熱，高回報(bào)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率吸引著資金投入商品住宅市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)住宅建設(shè)年投資徘徊在100億元左右，批準(zhǔn)上市面積逐年急劇上升，從1997年到2002共建1223萬(wàn)平方米(適用房與棚改房),房型設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等多方面因素還與適用標(biāo)準(zhǔn)相違背與現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律2)1998年~2000年由于受全國(guó)大城市房地產(chǎn)白熱化現(xiàn)象影響和長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了科學(xué)規(guī)劃與管理形成可投入適投入的科學(xué)制度，長(zhǎng)沙房地市場(chǎng)以住宅市場(chǎng)為例看，2000年長(zhǎng)沙進(jìn)行數(shù)次房產(chǎn)交易會(huì)開(kāi)始了房市公眾化評(píng)審，公平化問(wèn)價(jià)，公開(kāi)化取房等使住宅市場(chǎng)出現(xiàn)新的建設(shè)熱與消費(fèi)熱向成熟的方面轉(zhuǎn)變，因此上市交易與發(fā)售房仍看好。消費(fèi)水平不但未下降而且出現(xiàn)逐漸提升品質(zhì)的同時(shí)提3)按長(zhǎng)沙國(guó)民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃要求，房地產(chǎn)業(yè)已列入國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)住宅是一個(gè)市場(chǎng)相對(duì)的穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)較小的投資領(lǐng)域，預(yù)計(jì)近二年的房地產(chǎn)的穩(wěn)定性發(fā)展的經(jīng)濟(jì)秩序調(diào)整過(guò)程，開(kāi)始步入房地產(chǎn)在住宅、商業(yè)與二者綜合用房三種建設(shè)方面投資將會(huì)有一定程度的增長(zhǎng)，但是類似1997年前盲目投資，一哄而上的情況不會(huì)重復(fù)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)2007年商品住宅、商業(yè)用房，綜合用房投資會(huì)出現(xiàn)歷史性突破期，開(kāi)發(fā)企業(yè)也正在淘劣存優(yōu)，選項(xiàng)項(xiàng)目研究也進(jìn)入理性化階段，以后隨著省市二府新遷長(zhǎng)沙城市的投資逐年增長(zhǎng)，根據(jù)長(zhǎng)沙當(dāng)前建筑市場(chǎng)行情與房地產(chǎn)交易展示會(huì)會(huì)刊的情況預(yù)計(jì)2007年后投資建設(shè)建造的住宅，投資均價(jià)為2991元/m2左右，經(jīng)濟(jì)適用房1700元/m2為最高限，商品住宅為2500元/m2起，商業(yè)用房起價(jià)為5000元/m2,綜合用房為5000~2500元/m2之間。預(yù)計(jì)2008~2009年該片區(qū)投資均價(jià)為4000元/m2以上，土地均價(jià)在360萬(wàn)元/畝以上。3、住宅供需平衡分析住宅投資(億元)(萬(wàn)m2)(萬(wàn)m2)2006年全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資668.09億元，同比增長(zhǎng)38.9%a,其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資590.6億元，同比增長(zhǎng)39.5%。按投資管理渠道劃分，基本建設(shè)投資282.75億元，同比增長(zhǎng)43.4%,所占比重為42.3%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資175.54億元，同比增長(zhǎng)43.20%,所占比重為26.30%,其中住宅投資116.79億元，同比增長(zhǎng)59.40%;更新改造投資94.24億元，同比增長(zhǎng)30.2%,所占比重為14.10%.2006年共引進(jìn)外來(lái)資金為347.5億元，按2003年同口徑相比增長(zhǎng)34%。其中實(shí)際到位外資50114萬(wàn)美元，完成年計(jì)劃的116.5,比2003年增長(zhǎng)64.3。對(duì)外貿(mào)易方面：外貿(mào)歸口管理的企業(yè)完成進(jìn)出口總值162314萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)30.7%,完成年計(jì)劃的111.9%。外經(jīng)合作方面：全年累計(jì)國(guó)外經(jīng)濟(jì)合作業(yè)務(wù)新簽合同額54039萬(wàn)美元，增長(zhǎng)34.4%.2006年全市新批外商獨(dú)資企業(yè)外商認(rèn)繳出資64523萬(wàn)美元，占全年合同外資總量的71.1;外商獨(dú)資企業(yè)實(shí)際到位外資39525萬(wàn)美元，占全年實(shí)際到位外資的78.9%,2006年，我省各級(jí)黨委、政府和有關(guān)部門繼續(xù)認(rèn)真貫徹落實(shí)省私營(yíng)企業(yè)繼續(xù)保持快速發(fā)展勢(shì)頭。全年新注冊(cè)登記私營(yíng)企業(yè)21088戶，投資者人數(shù)5.5萬(wàn)人，雇工人數(shù)23.9萬(wàn)人，注冊(cè)資本(金)271億元。截至年底，全省共有私營(yíng)企業(yè)69002戶，投資者30,01萬(wàn)人，雇工人數(shù)143.94萬(wàn)人，注冊(cè)資本(金)1072.2億元，分別比去為155.39萬(wàn)元。注冊(cè)資本在1000萬(wàn)元以上的有1917戶，其中億元以上的5。戶。私營(yíng)企業(yè)集團(tuán)70家。企業(yè)組織形式仍以有限責(zé)任公司為主，占72.57%。主要分布在第三產(chǎn)業(yè)，占63.83%,第一產(chǎn)業(yè)、底，全省共有個(gè)體工商戶94.5萬(wàn)戶，從業(yè)人員196.3萬(wàn)人，資金數(shù)額232.4億元，戶數(shù)、資金數(shù)額分別比去年增長(zhǎng)0.54%,19.06%,戶均資金數(shù)額達(dá)2.46萬(wàn)元，從業(yè)人員與上年基本持平。個(gè)體工商戶的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)仍在第三產(chǎn)業(yè)，占總數(shù)的89.79%.在第三產(chǎn)業(yè)中，以批發(fā)業(yè)。第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、其他行業(yè)分別占總數(shù)的(四)、市內(nèi)企業(yè)外遷導(dǎo)致城區(qū)人口密集、交通緊張和一系列環(huán)境污染問(wèn)題，企業(yè)本身也受到發(fā)展空間狹小的制約。為了彰顯長(zhǎng)沙作為全省政治文化中心的地位，將長(zhǎng)沙打造成為一個(gè)具有四大工業(yè)新格局的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，2001年底政府決定，將二環(huán)線以內(nèi)87家不符合城區(qū)規(guī)劃的企業(yè)逐步遷出城區(qū)，這既是大力推進(jìn)“三化”進(jìn)程，建設(shè)現(xiàn)代化大都市的一項(xiàng)重大舉措，也是加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)建設(shè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大決策。舊城區(qū)內(nèi)所有企業(yè)的外遷，加快了市政府決定的實(shí)施，解決了基礎(chǔ)設(shè)施及棚戶區(qū)的污染問(wèn)題，既可建設(shè)沿江風(fēng)光帶美化城市環(huán)境，又可使外遷企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，外遷后迅速發(fā)展壯大。第五章項(xiàng)目建設(shè)的重要意義南湖片棚戶區(qū)拆遷安置及環(huán)境整治工程西望岳麓、俯看湘江與桔子洲，同時(shí)南擁綠樹(shù)蔥蔥的南郊公園，北接繁華的商業(yè)核心，是長(zhǎng)沙舊城核心區(qū)少有的，既有外部景觀看點(diǎn)和內(nèi)部公園綠地、同時(shí)兼處繁華商圈的獨(dú)特區(qū)段，區(qū)位條件得天獨(dú)厚。同時(shí)本片區(qū)又是舊城棚戶集中地段。其開(kāi)發(fā)建設(shè)就是要整合與呼應(yīng)岳麓山、湘江水、桔子洲的自然景觀，打造長(zhǎng)沙濱江文化景觀帶和舊城棚改的雙效示范區(qū)，是提升長(zhǎng)沙城市形象的核心工程。一是加快棚戶區(qū)改造，改善人居環(huán)境的迫切需要。目前，本片區(qū)內(nèi)公用及市政基礎(chǔ)設(shè)施落后，建筑陳舊，棚戶區(qū)害侵襲，有些地方甚至連自來(lái)水都不通。啟動(dòng)該項(xiàng)目建設(shè)，能將城二是推進(jìn)國(guó)企改革，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的迫切需要。目前，該區(qū)域內(nèi)有企事業(yè)單位113余家，絕大部分工業(yè)企業(yè)效益低下，資不抵債。啟動(dòng)本片區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，這些企業(yè)完全可以利用拆遷補(bǔ)償資金和存量土地增值，完成企業(yè)改制，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，三是完善城市配套設(shè)施，打造城市建設(shè)精品的迫切需要。近年來(lái)，長(zhǎng)沙城市面貌日新月異。但由于沒(méi)有完成湘江大道中南段建設(shè)及城市核心區(qū)南部的開(kāi)發(fā)，使得長(zhǎng)沙山水洲城的魅力沒(méi)有四是節(jié)約集約用地，培育長(zhǎng)效城市產(chǎn)業(yè)的迫切需要。當(dāng)前，國(guó)家出臺(tái)了一系列土地調(diào)控政策，提出要大力節(jié)約土地等有限資源。啟動(dòng)本項(xiàng)目建設(shè)，能盤活片區(qū)存量土地，改棚戶，建高樓，提升了容積率，實(shí)現(xiàn)了土地的節(jié)約集約利用。同時(shí)，通過(guò)該區(qū)域土地開(kāi)發(fā)可刺激旅游、酒店、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，培育新五是落實(shí)市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展?jié)檭簳?shū)記在2006年12月25日市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的報(bào)告中明啟動(dòng)本片區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，能從根本上改變“一洲兩岸”的形象，提升長(zhǎng)沙城市品位和承載功能，促進(jìn)長(zhǎng)沙城南部地區(qū)新的附都中心的形第六章交通量調(diào)查及預(yù)測(cè)長(zhǎng)沙的交通運(yùn)輸是隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展逐步發(fā)展起來(lái)的。目前，已擁有全國(guó)一流的長(zhǎng)沙火車站、長(zhǎng)沙東、西、南三大汽車站、線貫穿南北，市內(nèi)有火車客貨站4個(gè)，專用線25條，湘贛、湘黔等干線聯(lián)結(jié)東西。公路運(yùn)輸有107國(guó)道、319國(guó)道穿越城市，交匯據(jù)統(tǒng)計(jì)，98年專業(yè)交通運(yùn)輸共完成貨運(yùn)量906萬(wàn)噸，貨物周轉(zhuǎn)量8866萬(wàn)噸公里，容運(yùn)量2125萬(wàn)人，旅客周轉(zhuǎn)量98196萬(wàn)人公里，幾種運(yùn)輸方式各完成量見(jiàn)表5.1.1。從表中可以看出在這三種運(yùn)輸方式中，是以公路運(yùn)輸為主，鐵路次之，水運(yùn)第三，在市區(qū)內(nèi)則不運(yùn)輸方式類型(萬(wàn)元)(萬(wàn)人公里)貨運(yùn)量(萬(wàn)噸)鐵路//水運(yùn)航空/2注：表中所示客、貨運(yùn)量及周轉(zhuǎn)量均為專業(yè)交通運(yùn)輸情況。歷年機(jī)動(dòng)車保有量、貨運(yùn)量及貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量分別見(jiàn)表5.2.1及表年年年年年年年年年機(jī)動(dòng)車量(輛)47422954車(輛)31l3555年份貨物運(yùn)輸量(萬(wàn)噸)貨物運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量(萬(wàn)噸公里)1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年2001年2002年2003年2004年預(yù)測(cè)年限1997年~2005年2006年~2015年2016年~2025年基本數(shù)名1991年~1995年歷年統(tǒng)計(jì)值2000年~2005年上段模型預(yù)測(cè)值2010年~2015年上段模型預(yù)測(cè)值預(yù)測(cè)模型擬合曲線：指數(shù)函數(shù)擬合曲線：直線擬合曲線：冪函數(shù)預(yù)測(cè)對(duì)象機(jī)動(dòng)車保有量機(jī)動(dòng)車保有量機(jī)動(dòng)車保有量注X取值為年度減去1990X取值為年度減去1999X取值為年度減去2010預(yù)測(cè)年限1998年~2005年2006年~2015年2016年~2025年基本數(shù)名1991年~1995年歷年統(tǒng)計(jì)值2000年~2005年上段模型預(yù)測(cè)值2010年~2015年上段模型預(yù)測(cè)值預(yù)測(cè)模型擬合曲線：指數(shù)函數(shù)擬合曲線：直線擬合曲線：冪函數(shù)A0.1543185預(yù)測(cè)對(duì)象貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量注X取值為年度減去1990X取值為年度減去1999X取值為年度減去2010年份2005年2010年2015年2020年2025年機(jī)動(dòng)車保有量(一)交通小區(qū)的劃分交通小區(qū)基本按照行政人口管理區(qū)劃(街道辦事處)劃分，市中154個(gè)OD小區(qū)，而交通節(jié)點(diǎn)則為各主次干道相交交叉口。(二)交通流量預(yù)測(cè)1、交通出行發(fā)生及生成量預(yù)測(cè)可依下式計(jì)算出各交通小區(qū)未來(lái)年份的產(chǎn)生、吸引交通量。式中：Pi°——第i小區(qū)第n年交通產(chǎn)生量Ai第i小區(qū)第n年交通吸引量Ai第i小區(qū)基年交通吸引量其預(yù)測(cè)流程如圖5.1所示。通量圖5.1機(jī)動(dòng)車出行生成量預(yù)測(cè)流程弗雷特法計(jì)算公式如下：按照上式計(jì)算的未來(lái)i區(qū)與j區(qū)之間的交通量，一般不滿足交ni=1現(xiàn)狀各車種OD表將來(lái)各車種OD表道路network的制作換算率段分配道路network的各link交通量道路networkr的設(shè)對(duì)車種OD表特特2007年2010年2015年2020年2025年征年南湖路書(shū)院路白沙路城南西路第七章建設(shè)規(guī)模與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)名稱用地面積(公頃)備注1總用地面積92道路廣場(chǎng)、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施用地483可供開(kāi)發(fā)用地24其中商業(yè)、辦公公共設(shè)施用地2包括商業(yè)金融、辦公等居住用地25不可開(kāi)發(fā)用地38包括保留用地、定點(diǎn)未建農(nóng)民安置地、南郊公園、陵園等序號(hào)名稱數(shù)值備注1總建筑面積(萬(wàn)其中保留建筑保留用地范圍內(nèi)建筑面積新建建筑381.37萬(wàn)m2,中小學(xué)、2容積率可開(kāi)發(fā)用地平均容積率3.03建筑密度4綠地率湘江大道南段、書(shū)院路、南湖路是城市I級(jí)主干道，設(shè)計(jì)車速車道、4車道及6車道日通行能力分別為18113pcu/日、34415pcu/道路名稱道路長(zhǎng)度規(guī)劃寬度(m)道路面積(m2)湘江大道南段南湖路(湘江大道~芙蓉中書(shū)院路(城南西路~南二環(huán)線)白沙路(湘江大道~書(shū)院城南西路(湘江大道~書(shū)院路)片區(qū)12m以上支路南湖港雨污合建泵站合計(jì)計(jì)車速40km/h第八章規(guī)劃方案設(shè)計(jì)一、規(guī)劃背景東抵書(shū)院路、北起城南西路、南至南二環(huán)線，臨江面長(zhǎng)約5.3公的35%左右，倉(cāng)儲(chǔ)和工業(yè)用地占總用地的42%左右，其他如公墓用地占地比例亦較大，約10%。范圍內(nèi)現(xiàn)狀道路主要有書(shū)院路(16米),湘江大道(已修至白抵書(shū)院路、北起城南西路、南至南二環(huán)線，臨江面長(zhǎng)約5.3公里●濱江景觀豐富樞紐水位控制在31米左右),濱江水景將更將山(岳麓山、南郊公園)、水(湘江水)、洲(桔子洲)、城(生規(guī)劃在該地段形成區(qū)域標(biāo)志性建筑(200米高),建筑形象現(xiàn)3、勞動(dòng)路商業(yè)、文化片區(qū)序號(hào)名稱用地面積(公比例備注1總用地面積2道路廣場(chǎng)、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施用地3可供開(kāi)發(fā)用地其中商業(yè)、辦公公共設(shè)施用地包括商業(yè)金融、辦公等居住用地5不可開(kāi)發(fā)用地包括保留用地、南郊公園、陵園等序號(hào)名稱數(shù)值備注1總建筑面積(萬(wàn)m2)其中保留建筑(萬(wàn)保留用地范圍內(nèi)建筑面積新建建筑(萬(wàn)可開(kāi)發(fā)用地建筑面積381.37萬(wàn)m2,中小學(xué)、市政等設(shè)施31.21萬(wàn)m22容積率可開(kāi)發(fā)用地平均容積率3.03建筑密度4綠地率1)石料均運(yùn)距小于20公里。3)石灰湘江大道南段道路位于湘江東岸，北起南湖路以北(原樁號(hào)K6+253.524),設(shè)計(jì)終點(diǎn)延伸至猴子石大橋以南300米，設(shè)計(jì)全長(zhǎng)段道路長(zhǎng)420.23m,現(xiàn)狀寬度約為9m,瀝青路面。而書(shū)院路至芙1)平面設(shè)計(jì)6.5m(非機(jī)動(dòng)車道+人行道)+23m(機(jī)動(dòng)車道)+6.5m(非機(jī)動(dòng)車道+人行道),道路兩側(cè)各預(yù)留5m綠化控制寬度。36m路幅方案二為4.5m(人行道)+2m(綠化帶)+23m(混46m路幅方案一為：8m(非機(jī)動(dòng)車道)+3.5m(綠化帶)+23m46m路幅方案二為：3.5m(人行道)+4.5m(非機(jī)動(dòng)車道)+3m1)平面設(shè)計(jì)4.5%,最小縱坡為0.39%。慮道其交通功能，具體路幅組成為3米(人行道)+3.5米(非機(jī)動(dòng)車道)+23(機(jī)動(dòng)車道)+3.5米(非機(jī)動(dòng)車道)+3米(人行道)=36米。完畢，全線路幅按26米實(shí)施，電業(yè)局至?xí)郝范文壳盀椴蛔?米曲線半徑Rmax=10000m,Rmin=4000m;最大設(shè)計(jì)縱坡i=2.415%,對(duì)應(yīng)坡長(zhǎng)L=296.42m,最小縱坡i=1.226%,對(duì)應(yīng)坡長(zhǎng)L=323.58m。a)沿江大道至?xí)郝范螖嗝娼M成為2.5m(人)+21.0m(車現(xiàn)有道路車行道寬約14m,人行道最窄處約3m,最寬處達(dá)到8m;車行道路面為瀝青路面結(jié)構(gòu)形式，多處可見(jiàn)奎包、車轍和裂逐漸增大，在蔡鍔路至建湘路段坡度達(dá)到5.4%,設(shè)計(jì)道路縱斷面標(biāo)準(zhǔn)橫斷面具體組成為：7(人)+16m(車)+7m(人)=30m,加寬段為7(人)+23m(車)+7m(人)=37m,機(jī)動(dòng)車道橫坡為1.5%,人行道橫坡為2%。粒式瀝青混凝土(AC-13),中面層為5cm厚中粒式瀝青混凝土2)人行道采用15cm厚C15素砼作基層，3cm厚1:2水泥砂漿平地(地面坡度為0~1:10)填土前須填前碾壓；地面坡度為1:10~1:5時(shí)須填前挖松再碾壓；地面坡度不小于1:5時(shí)須填前4)路基邊坡處理：切方路段邊坡坡比采用1:1,當(dāng)切方高度超過(guò)6米時(shí)，應(yīng)分級(jí)開(kāi)挖，每6米一級(jí)；填方路段邊坡坡比1:1.5,當(dāng)填方路段高度超過(guò)8米時(shí)，8米以下按1:1.75放坡。5)路基填土及壓實(shí)度要求：型路面底下(重型，%)填料最小強(qiáng)度填方路基上路床8下路床5路堤80以下4零填及路塹路床8已按規(guī)劃完成擴(kuò)建改造，增設(shè)排漬泵600TQW-730IIA型2臺(tái)，污水提升泵250TQW-530IID型1臺(tái)。擴(kuò)建完成后，泵站排漬能力達(dá)2、南湖港雨污合建泵站：配備4臺(tái)9000QH-50G型排漬泵，裝機(jī)容量1000KW,設(shè)計(jì)排漬能力5.05m3/s,配備4臺(tái)300TLW-540I1)、布置于城市道路及各小區(qū)支路內(nèi)的市政排水管網(wǎng)(涵)片區(qū)內(nèi)市政道路均設(shè)置雨污水管道(涵)。書(shū)院路(南港路～南湖路南面溢流井),設(shè)置一條d1500~3000x2000的高排壓力涵(管);南湖路(書(shū)院路～湘江大道),設(shè)置一條4500x3000的高排壓湘江大道(南湖路～南湖港泵站),設(shè)置一條4500x3000的高4)、污水重(壓)力干管其中書(shū)院路3mx2m箱涵，長(zhǎng)約160米；4)湘江大道南段(白沙路～南二環(huán)線)、書(shū)院路(西湖路～猴子石路)工程、白沙路(湘江大道～書(shū)院路)、西湖路(湘江五、樹(shù)書(shū)110KV線路遷建第十章投資估算和資金籌措南湖片棚戶區(qū)拆遷安置及環(huán)境整治工程項(xiàng)目地處湘江東岸的內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施建筑項(xiàng)目主要包括火車南站搬遷、南湖港泵站改造、樹(shù)書(shū)線110KV遷建工程，以及城市道路與市政管網(wǎng)建設(shè)，主項(xiàng)目總投資64.17億元，其中工程費(fèi)用14.09億元，征地拆遷費(fèi)1、規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)2007年1月相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙及主要工程量表3、南湖港公溝改造考慮3*2高排箱涵160m,3.5*2高排箱涵500m,4.5*3高排箱涵825m。貸款額度按總資金額度的80%考慮，貸款利率7.11%;征地拆遷貸款利息建設(shè)期按三年考慮，第一年40%,第二年30%,第三年30%,序號(hào)項(xiàng)目名稱工程量單位金額(萬(wàn)元)備注湘江大道南段m二片區(qū)內(nèi)道路工程1書(shū)院路(城南路~南二環(huán)m2南湖路西段(湘江大道書(shū)院路)m3南湖路東段(書(shū)院路~芙蓉中路)m4m5城南西路(湘江大道~書(shū)院路)m6片區(qū)12m以上支路小計(jì)三片區(qū)內(nèi)其它配套工程1南湖港雨污合建泵站(擴(kuò)容排漬部分裝機(jī)容量1000KW,擴(kuò)容污水提升部分裝機(jī)容量1座2樹(shù)書(shū)110kv線路m小計(jì)四工程費(fèi)用合計(jì)五征地拆遷費(fèi)六貸款利息1工程費(fèi)貸款利息貸款額度11.27億元2008年貸款利息貸款額度6.76億元，利率7.11%2009年貸款利息貸款額度4.51億元，利率7.11%2征地拆遷費(fèi)貸款額度35.94億元2007年貸款利息貸款額度14.38億元，利率7.11%2008年貸款利息貸款額度10.78億元，利率7.11%2009年貸款利息貸款額度10.78億元，利率7.11%小計(jì)整治工程項(xiàng)目工程已列入2007年重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目。如何多樣化解決；①自籌資金20%;②貸款80%。第十一章運(yùn)作模式與招商引資(一)、“一站式”全方位的服務(wù)(二)、實(shí)現(xiàn)政策對(duì)接(三)、多種模式開(kāi)發(fā)(四)、不斷優(yōu)化環(huán)境球效應(yīng).一)、確定整體形象(一)施工期間水土流失、建筑垃圾、污水、噪聲的控制機(jī)械產(chǎn)生的噪聲(66-79db)對(duì)周圍有一定影響，因此必須采取措(二)交通噪聲、廢氣、振動(dòng)的污染與控制的轉(zhuǎn)讓及開(kāi)發(fā)為2年。2、工程監(jiān)理制第十四章招標(biāo)投標(biāo)根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)單位的要求，本項(xiàng)目的招標(biāo)范圍采取全部招建設(shè)項(xiàng)目名稱：南湖片棚戶區(qū)改造及環(huán)境整治工程序號(hào)招標(biāo)內(nèi)容名稱招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式招標(biāo)估算金額(萬(wàn)元)全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)1工程勘察√√√2工程設(shè)計(jì)√√√3工程監(jiān)理√√√4建筑工程√√5安裝工程√√√6設(shè)備√√√7重要材料√√√8其他建設(shè)單位蓋章1)申請(qǐng)招標(biāo)3)編制或者審核標(biāo)底。4)招標(biāo)廣告。5)資格預(yù)審。6)組織現(xiàn)場(chǎng)考察。7)標(biāo)前會(huì)議。8)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)。第十五章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)投資估算，項(xiàng)目總投資64.17億元，其中工程費(fèi)用序號(hào)物業(yè)名稱平均價(jià)格數(shù)量收入備注萬(wàn)元/畝畝萬(wàn)元1土地轉(zhuǎn)讓評(píng)估價(jià)為443萬(wàn)元/畝，本收入為返回公司的土地凈收入2建設(shè)期稅費(fèi)收入按70%返還計(jì)可建建筑面積381.37萬(wàn)m2,稅費(fèi)按70%返還計(jì)4合計(jì)極大改善，預(yù)計(jì)2008~2009年該片區(qū)投資均價(jià)為4400元/m2合計(jì)：18.98億元3、土地增值稅a.增長(zhǎng)值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,稅率為30%。b.增長(zhǎng)值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)100%部分，稅率為40%。c.增長(zhǎng)值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)200%部分，稅率為50%。d.增長(zhǎng)值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%,稅率為60%。4、所得稅收入扣除成本后按33%計(jì)征。5、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配項(xiàng)目總收入為80.03億元，建設(shè)成本為64.17億元，還貸期利息5.65億元，土地增值稅為0億元，所得稅為3.369億元，潤(rùn)為6.841億元。1、償還借款資金來(lái)源償還借款本金的資金來(lái)源有