西安雁塔路365街區(qū)MALL項(xiàng)目總體定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

西安雁塔路365街區(qū)MALL項(xiàng)目總體定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案【第一部分】西安市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.2西安市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃3小寨商圈特點(diǎn)分析4曲江大雁塔商圈的特點(diǎn)分析2立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)3唐人街商業(yè)步行街6麗人街2公寓市場(chǎng)分析2項(xiàng)目現(xiàn)狀分析3項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷二、項(xiàng)目的定位【第一部分】國(guó)內(nèi)外ShoppingMall定位模式及思考1.4留待項(xiàng)目思索的MALL問題2.2定位策略3.1形象定位3.3.經(jīng)營(yíng)定位5.2項(xiàng)目業(yè)態(tài)配置三、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(以實(shí)際為準(zhǔn))7高層公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)8專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)9外廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)10中庭的規(guī)劃設(shè)計(jì)【第二部分】結(jié)論【第一部分】建筑總體設(shè)計(jì)建議 31商場(chǎng)外立面規(guī)劃設(shè)計(jì) 32商場(chǎng)總平面布置設(shè)計(jì) 3 4百貨商店?duì)I業(yè)廳的設(shè)計(jì) 36美食城設(shè)計(jì) 37高層公寓規(guī)劃設(shè)計(jì) 4【第二部分】結(jié)論 4 5 5 52.招商原則 6 6 6 7 72.5保證開業(yè)，持續(xù)優(yōu)化 72.6借力打力，以線帶面 73.招商目標(biāo) 7 8 84.2會(huì)議招商 8 84.4公開招商 85.1百貨 8 9 9 5.6專賣店 9 95.8娛樂 5.10步行街 6.招商策略 7.招商管理 1.銷售總體策略及推售思路 4.銷售賣點(diǎn)鋪排及提煉 5.1儲(chǔ)客期 5.2內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 5.6尾盤清理期 6.銷售管理及銷售培訓(xùn)體系 【第一部分】投資成本分析 1.1投資總額及明細(xì)估算 【第二部分】銷售收益分析 【第一部分】招商策略經(jīng)濟(jì)型國(guó)際連鎖酒店，配合項(xiàng)目所在商圈本來(lái)的商業(yè)氣氛，在數(shù)碼城招商中引進(jìn)大品牌的實(shí)力經(jīng)銷商家。通過大品牌商家的進(jìn)駐，從而帶動(dòng)小商家進(jìn)來(lái)。用相對(duì)較大的優(yōu)惠政策進(jìn)行主力商家招商，利于持續(xù)經(jīng)營(yíng)，并能提升整體商2.招商原則2.1先易后難，近遠(yuǎn)并進(jìn)市場(chǎng)地產(chǎn)：李家村商貿(mào)城的招商可先與原在李家村服裝批發(fā)市場(chǎng)的28■主題酒店：先與合作的雅高集團(tuán)洽談合作意向，確定后作為廣告宣傳。2.3主力店先行，輔助店隨后2.4同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)2.5保證開業(yè)，持續(xù)優(yōu)化2.6借力打力，以線帶面發(fā)揮利用引進(jìn)的知名度高有大品牌商家的號(hào)召力和引導(dǎo)市場(chǎng)的能力，進(jìn)行3.招商目標(biāo)■第三階段：洋快餐(麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客),國(guó)美電器，七十一便利店，4.1點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商4.2會(huì)議招商4.3定點(diǎn)招商4.4公開招商5.1百貨5.2超市5.3電影院5.4專業(yè)店5.5品牌旗艦店5.6專賣店此類商家是屬于較大的生產(chǎn)或銷售代理商，一般以中等規(guī)模的店鋪面積進(jìn)5.7餐飲5.8娛樂5.9酒店5.10步行街6.招商策略功能首選次選再次選休閑、餐飲SPR咖啡、永盈茶餐廳、雪貝爾柏莉咖啡潤(rùn)心堂、強(qiáng)記雞粥永和豆?jié){零售購(gòu)物百麗、卡路約翰百圖、7-11中國(guó)唱片、藍(lán)貓芭迪自由鳥哥第達(dá)芙妮、皚如流行美發(fā)飾休閑、餐飲優(yōu)の良品、藍(lán)天使酒吧佬湘樓春之花匯美舍金葉煙草、一桶江山綠島西餐零售購(gòu)物WEEKEND、天美意BCJEANS、歌莉婭、李寧零售購(gòu)物明廊眼鏡、AVONG2000中域電訊、富仕寢飾、天福茗茶先施眼鏡狼壹號(hào)通電訊、多喜愛、老信頭茶莊零售購(gòu)物服務(wù)配套柯達(dá)沖印天天干洗海王星辰藥店快圖美德威寵物醫(yī)院名發(fā)城休閑、餐飲零售購(gòu)物服務(wù)配套中國(guó)郵政、廣之旅、建設(shè)銀行■嚴(yán)格控制商家的進(jìn)入，對(duì)商家品牌進(jìn)行有選擇的挖掘與篩選；■七大地產(chǎn)體系形成功能、業(yè)種、資源上的互補(bǔ)，共同服務(wù)于365街區(qū)7.招商管理1.銷售總體策略及推售思路總體來(lái)講：本項(xiàng)目的營(yíng)銷操作采用的是內(nèi)部消化為首，市場(chǎng)放量為重，主安首個(gè)街區(qū)MALL)”突破市場(chǎng)，“三大核心賣點(diǎn)(新業(yè)態(tài)、新商圈、新發(fā)展)”活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的有效管理，快速奠定商業(yè)氣氛前提下，向市場(chǎng)展示巨大商業(yè)價(jià)值，以吸引的價(jià)錢占領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng)，與招商展開連環(huán)戰(zhàn)術(shù)，在人氣和成交率上取得快速、高效的業(yè)績(jī)?！龅谝浑A段：在招商完成第一階段時(shí)，展開銷售的第一階段，目標(biāo)把已租出主■第三階段：把招商第三階段部分銷售出去。、以租帶售的策略，前期針對(duì)原附近IT需求及李家村商家，在出租及購(gòu)買時(shí)給予優(yōu)惠，注意與行業(yè)協(xié)會(huì)建立友好合作，成為共同經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的橋梁與聯(lián)盟體。3.價(jià)格策略■低開高走，逐步提升。隨著市場(chǎng)形勢(shì)走好，不斷提升價(jià)格，讓市場(chǎng)感受到項(xiàng)目升值快速，制造盡快購(gòu)買壓迫感。■對(duì)部分鋪位進(jìn)行小面積劃分，降低鋪位總價(jià)，降代入市門檻，吸引更多投資■提供反租回報(bào)優(yōu)惠，吸引投資者投資，2-5年回報(bào)，8%-10%年收益。4.銷售賣點(diǎn)鋪排及提煉核心賣點(diǎn)一：街區(qū)MALL商業(yè)模式集零售、觀光、旅游、娛樂、餐飲、商務(wù)、商貿(mào)等多種商業(yè)模式，滿足消費(fèi)核心賣點(diǎn)二：現(xiàn)代化項(xiàng)目三面臨街，北距火車站不到3公里，南到大雁塔北廣場(chǎng)僅1.5公里，位通過系統(tǒng)、全面的培訓(xùn)提高銷售隊(duì)伍的“戰(zhàn)斗力”,在銷售的“臨門一腳”銷售現(xiàn)場(chǎng)的接待客戶檔案記錄客戶購(gòu)房心理分析購(gòu)房情況介紹認(rèn)購(gòu)書簽定正式合同簽署辦理銀行按揭收款過程設(shè)計(jì)成交情況匯總法律問題與物業(yè)管理交接銷售總結(jié)銷售員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定銷售隊(duì)伍的培訓(xùn)銷售現(xiàn)