上海電子商城融資方案修訂版0616副本

關于上海電子商城整體融資方案我行于2013年通過中誠信托單一信托為上海電子商城有限公司融資30000萬元，目前敞口為20000萬元（2014年7月到期10000萬元、15年5月到期10000萬元）。融資人目前有三項主要房地產類投資項目有資金需求，分別是上海電子商城的三期土地用于銅川路水產市場的搬遷建設及改造，鹽城瑞爾房地產的瑞爾花園四期建設和沈陽瑞爾房地產公司的“東北電子商城-瑞爾帝景豪庭”項目的建設。故融資人向我行提出新的融資申請，擬用全部資產作為抵押，由晉城銀行作為其財務顧問為其提供整體融資方案。鑒于此背景，考慮到我行實際敞口及投資策略，同時考慮融資主體的資產負債規(guī)模，此次擬與信托公司合作，以上海電子商城為主體，發(fā)放特定資產收益權集合信托計劃，在原中誠信托30000萬元敞口的基礎上，通過追加3650萬股瑞安農商行以及3000萬股晉城銀行股權質押（晉城銀行股權目前為我行公司部票據(jù)融資10000萬元提供反擔保，將于2014年8月到期釋放），為融資人增加10000萬元融資敞口。即本項目整體融資敞口上調至40000萬元?，F(xiàn)擬定如下方案，由上海電子商城作為融資主體，由信托公司發(fā)行特定資產收益權集合信托計劃：項目名稱上海電子商城房地產項目-特定資產收益權轉讓及回購融資主體上海電子商城有限公司產品規(guī)模40000萬融資結構及利率優(yōu)先檔（對外銷售）：20000萬，12+12個月（滿12個月可贖回），8.5%-9.0%（年化）列后檔（我行持有）：20000萬，24個月。資金投向10000萬元用于置換我行公司部票據(jù)融資（2014年8月到期）20000萬元用于置換中誠信托貸款10000萬元用于鹽城瑞爾花園4期及沈陽項目建設增信措施上海電子商城100%股權質押鹽城瑞爾100%股權質押瑞爾花園17000平米商鋪抵押（市場評估價值約17000萬元）紫薇廣場39000平米商鋪抵押（市場租金1100萬元/年）上海電子商城6300平公寓抵押（市場評估值10000萬元）晉城銀行3000萬股股權抵押（市場評估值9000萬元）瑞安農商行3650萬股股權抵押（市場評估值9000萬元）實際控制人吳紹豪連帶責任擔保、股東王建東、鹽城瑞爾保證擔保對放款資金使用進行監(jiān)管、獲得降價銷售權我行風險收益匹配情況按融資成本打包9.5%測算，扣除集合通道費用0.4-0.5%、代持成本1.0%、資金成本5.5%，我行持有列后檔凈收益2.5%左右（如自營直接持有，凈收益3.5%左右）。還款來源上海電子商城租金收入6000萬/年上海電子商城現(xiàn)房銷售收入10000萬元鹽城瑞爾商鋪/辦公樓租金收入不低于1500萬/年鹽城瑞爾現(xiàn)房銷售收入35000萬元瑞爾花園4期開發(fā)貸置換及后續(xù)銷售收入推介對象優(yōu)先檔由每個前臺團隊在區(qū)域內各包銷5000萬元。對外賣點上海銅川路市場入駐，未來租金升值潛力巨大上海電子商城債務負擔較輕，歷史運營情況良好，3年租金收入可覆蓋優(yōu)先檔融資本息銀行股權抵押，價值可覆蓋優(yōu)先檔融資本息一、融資人基本信息：企業(yè)全稱上海電子商城有限公司成立日期2002年4月27日營業(yè)執(zhí)照號310114000600670注冊資金5880萬元人民幣企業(yè)性質有限責任公司（國內合資）注冊地址（辦公地址）上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)張掖路333號1301-1303室貸款卡編碼/密碼310113000035008802法人代表王建東房產開發(fā)資質二級注冊經營范圍電子、電器產品、電子元器件、數(shù)碼產品、計算機、軟件及輔助設備、儀器儀表、電子設備、五金交電、機械設備、機電設備、安防設備、制冷設備、汽摩配件、通訊設備、建筑裝潢材料的銷售，網絡工程，停車場，營業(yè)房租賃，與市場相關的配套服務，房地產的開發(fā)、經營公司股權結構股東名稱出資金額持股比例（%）吳紹豪5782萬元98.33%王建東98萬元1.67%總計5880萬元100%1、管理人員情況：1）公司大股東（占股權98.33%）兼實際控制人：吳紹豪，男，碩士學歷、高級經濟師，現(xiàn)年47歲，身體健康。1988年至1991年從事教育工作，1991年至1997年創(chuàng)立信息咨詢機構，1997年至2000年在上海創(chuàng)辦投資置業(yè)公司，2000年至今在上海投資創(chuàng)辦房產公司。有較強的經營管理能力和豐富的銷售經驗。2）公司法人代表，王建東，男，大學本科，現(xiàn)年27歲，身體健康。2005年至2009年就職于浙江傳媒學院后勤發(fā)展總公司部長，2009年至今就擔任上海電子商城有限公司監(jiān)督部，并參股于上海電子商城有限公司，參與電子商城的事業(yè)發(fā)展。3）財務經理：黃學東，男，本科，會計師，現(xiàn)年50歲，1982~2002.2任四川華西集團上海公司總會計師一職，2002.3~2005.9任上海元一置業(yè)有限公司財務總監(jiān)一職，2005.10~2006.3任上海閔行協(xié)和房產經營有限公司財務總監(jiān)一職，2006.4至今任上海電子商城有限公司兼鹽城瑞爾房地產開發(fā)有限公司財務總監(jiān)一職。有很強的專業(yè)技能和豐富的財務專業(yè)知識，工作經歷豐富。4）項目經理：沈赟灝，男，要、大學本科，工程師，身體健康。1997.8～2003.2上海鐵路城市軌道交通設計研究院任建筑師一職，2003.3～2005.8，上海保集集團有限公司任設計主管，2005.9至今上海電子商城有限公司任工程部總監(jiān)。從事建筑行業(yè)多年，負責多個工程項目，具有一定的方案能力，有較強的團隊精神，溝通、協(xié)調、處理能力強。2、公司組織架構：公司設有財務部、工程部、行政部、銷售部、前期開發(fā)部、人力資源部等部門?，F(xiàn)有職工60多名，高級職稱8人，中級職稱40多人，其中：專業(yè)人員12人，工程技術人員10人，管理人員9人，財務人員6人，銷售招商人員20人。公司人員整體素質較高，具有豐富的專業(yè)知識、實踐經驗、公關協(xié)調和內部管理能力，可保證公司正常、有序、高效運行3、企業(yè)介紹：上海電子商城有限公司成立于2002年4月5日，注冊資金5880萬元，是一家融商業(yè)房地產開發(fā)、物業(yè)管理、電子元器件產品的批發(fā)等多元化經營為一體的現(xiàn)代企業(yè)。上海電子商城位于緊鄰嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在地華江小區(qū)，隔曹安國道與規(guī)劃總建筑面積達90萬平方米的上海八大新城之一“嘉城”相望，本項目就在14號線江橋站口，已經開通的地鐵11號線和即將開通的13號線到本項目的距離很近。地址位于北虹橋江橋中心商業(yè)圈。周邊商業(yè)有：江橋沃爾瑪、江橋新世界生活廣場、法國摩爾購物中心、曹安路輕紡市場、嘉蓮華商業(yè)廣場、百聯(lián)購物中心、江橋萬達廣場、易初蓮花、東方汽配城、糧食交易市場、蔬菜批發(fā)市場、好美家建材市場等；服務周邊75萬人口，5年內人口將達到100萬人左右。位于嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)中心，背依江橋各大居住社區(qū)，是上海人口重點導入區(qū)，周邊已建成的和新建的商品房面積高達800萬平米，區(qū)域人口密集。項目與普陀相鄰，南靠曹安公路、東鄰外環(huán)線、與滬寧高速公路入口相距不到2公里，距離人民廣場15公里，與曹安輕紡市場距離僅約1.5公里，交通便利，商業(yè)成熟。4、經營情況上海電子商城土地取得時間2003年，土地獲得成本約10000萬。規(guī)劃內容：土地面積為119760平方米，容積率1.8%、綠地率30%、建筑密度44%。規(guī)劃總建筑面積267853.4平方米，整個項目分三期實施開發(fā)。已開發(fā)情況：一期建筑面積83026.31平方米（其中：商業(yè)52515.46平方米、辦公27735.48平方米，地下室2775.37平方米）。二期建筑面積92920.5平主米(其中:商業(yè)29779.2，辦公商務樓38579.1平方米，地下室20991.6平方米，其他3570.6平方米)。三期建筑面積91906.5平方米，暫時未開發(fā)，由于商鋪電子市場受到網絡沖擊很大，為了市場的穩(wěn)定及長期發(fā)展，公司進行了經營方向的戰(zhàn)略調整,并經過了絕大多數(shù)小業(yè)主的同意,以及嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)政府的批復，對于原商業(yè)用地和商業(yè)用房的性質不變，對接國家項目成果，打造現(xiàn)代食品交易電子商務平臺，創(chuàng)新食品市場經營模式。2013年4月與上海同川物業(yè)管理公司(銅川路水產市場的實際經營者)簽訂了商業(yè)用房及土地使用權租賃合同將整個商鋪市場及土地整體出租給該公司統(tǒng)一開發(fā)建造并共同承擔相應建設費用。一期二期銷售情況良好，一期已售面積41615.47平方米，已實現(xiàn)收入約45000萬，剩余可售面積40163.41平方米，二期已售面積約53398平方米，已實現(xiàn)收入約55000萬。公司目前自有物業(yè)約51000平方米，其中辦公樓26000平方米，商鋪16000平方米，辦公樓約9000平方米。整個自有物業(yè)已全權委托相關的市場管理公司進行委托出租，目前的出租率情況為，辦公樓出租率95%，商務樓出租率95%，商鋪出租率60%，入住的商戶中有許多來自貿易、科技、工程設備，電子產品、電氣類企業(yè)。相信隨著三期的建成，銅川路水產市場的入駐，將會帶動周邊的經濟，給予目前出租物業(yè)的租金更大的上升空間。重點規(guī)劃方向：銅川水產市場搬遷銅川路水產市場是1996年10月由新長征集團晉園實業(yè)有限公司投資建造的。市場占6.3萬平方米，有950個攤位和近百個門面鋪房組成，附設浴房、停車場等配套設施。市場位于普陀區(qū)銅川路、曹楊路口，真如古鎮(zhèn)的東首。北靠鐵路上海西站，南面靠內環(huán)線高架武寧路入口，西臨滬寧、滬嘉高速公路和外環(huán)線的入口處。距虹橋國際機場半小時路程。銅川水產市場是上海最大的以租賃攤位形式經營海鮮、水產品的大型批發(fā)市場。薈萃了國內外魚、蝦、蟹、貝等幾大類數(shù)百個品種的中高檔海鮮和水產精品，是滬上國內外中、高檔海鮮水產品的主要集散地之一，也是上海市區(qū)最大的大閘蟹批發(fā)特色市場。立足上海、面向全國、走向世界。市場與美國、日本、挪威、泰國、越南和臺灣、香港等17個國家和地區(qū)有業(yè)務上的往來，通過與國內外同行的廣泛交流，現(xiàn)在銅川水產市場在國內外水產行業(yè)已聞名遐邇。由于上海電子商城三期地處曹安公路與外環(huán)滬寧高速公路交界處，離銅川路市場僅僅9公里，交通便利。所以上海同川物業(yè)管理公司在搬遷選址的多重選擇之下，最終選定了上海電子商城的區(qū)域，與2013年04月雙方簽訂了租賃合同，一同開發(fā)建造并共同承擔費用。租賃合同為期20年，房屋租金為近3元/天/平米，土地租金為前10年/每年/每畝20萬元，后10年/每年/每畝25萬元。已收定金500萬，相信銅川路市場的入駐，將會給周圍帶來巨大的商機，起到帶動周邊經濟的效果。6、財務情況：資產負債表科目2011年2012年2013年貨幣資金22,467,881.5123,056,972.2259,012,842.76交易性金融資產/598,960.001,860,999.33應收賬款56,160.00880,000.002,240,000.00預付款項54,265,255.0166,289,963.1543,179,966.28其他應收款120,641,696.9569,781,468.4766,901,428.89存貨551,585,695.38335,480,631.60337,239,542.43其他流動資產47,525,918.7658,291,694.53/流動資產合計796,542,607.61554,379,689.97510,434,779.69長期股權投資168,600,000.00168,600,000.00485,575,000.00固定資產4,727,845.73143,417,776.50158,999,856.03長期待攤費用非流動資產合計173,327,845.73312,017,776.50644,574,856.00資產總計969,870,453.34866,397,466.471,155,009,635.72短期借款/54,000,000.00373,000,000.00應付票據(jù)//18,000,000.00應付帳款8,234,049.198,998,517.199,765,805.19預收款項148,362,706.4373,783,565.1532,046,574.39應交稅費4,546,217.541,257,741.68942,730.79其他應付款233,905,375.7773,978,942.1270,592,831.99流動負債合計395,048,348.93212,018,766.14504,347,942.36長期借款106,250,000.00172,500,000.00157,000,000.00非流動負債合計106,250,000.00172,500,000.00157,000,000.00負債合計501,298,348.93384,518,766.14661,347,942.36實收資本58,800,000.0058,800,000.0058,800,000.00資本公積79,425,000.0079,300,000.0079,000,000.00盈余公積34,661,845.2934,661,845.2934,661,845.29未分配利潤295,685,259.12309,116,855.04321,199,848.07所有者權益合計468,572,104.41481,878,700.33493,661,693.36負債和所有者權益合計969,870,453.34866,397,466.471,155,009,635.72負債率52%44%57%公司資產從2011年的9.7億穩(wěn)步上升至2013年的11.55億。負債率從2011年的52%下降至2012年的44%，2013年為57%。流動負債增加較多，從2012年的2.1億上升至2013年的5億。2013年財務報表主要項目注釋：應收賬款：期末余額2,240,000.00元為上海中匯電子市場經營管理有限公司。其他應收款：期末余額36,102,506.38元為沈陽瑞爾房產開發(fā)有限公司。預付賬款：期末余額35,466,725.00元為溫州市甌海建筑工程公司-工程款。長期投資：期末余額485,575,000.00股權投資明細：被投資單位名稱投資賬面價值比例核算方法鹽城瑞爾房地產開發(fā)有限公司4560萬76%成本法沈陽瑞爾房產開發(fā)有限公司29428萬97.85%成本法晉城銀行股份有限公司5700萬3.52%成本法浙江瑞安農村合作銀行8869.5萬8.06%成本法期末長期投資占凈資產的比重為98.36%。短期借款：借款部門期限月利率期初數(shù)本期增加本期減少期末數(shù)借款條件浙江民泰商業(yè)銀行1年6.771000萬01000萬0信用溫州銀行1年54400萬04400萬0保證、抵押、質押溫州銀行半年4.670600萬600萬0保證、抵押、質押溫州銀行1年505300萬05300萬保證、抵押、質押郵儲銀行1年5.502000萬02000萬保證合計5400萬7900萬6000萬7300萬應付賬款：期末余額11,765,805.19元。主要用途是工程款：溫州市甌海建筑工程公司：4,002,790.00上海懷念建筑裝潢工程有限公司2,319,750.00上海大略傳播有限公司2,000,000.00其他應付款：期末余額370,592,831.99.主要債權人：上海中誠信托有限公司300,000,000.00上海國際信托有限公司46,000,000.00（已還清）長期借款：借款部門期限期初數(shù)本期增加本期減少期末數(shù)借款條件寧波銀行2011.6.2-2021.03.2010050萬0750萬9300萬抵押擔保華夏銀行2012.2.8-2021.12.217200萬0800萬6400萬保證合計1725001550萬15700萬主營業(yè)務收入：本期數(shù)上期數(shù)房地產銷售收入68,948,413.1551,013,826.00租金收入等51,606,735.2541,018,505.25合計120,555,148.4092,032,331.25利潤表科目2011年2012年2013年一、營業(yè)收入63,316,135.0092,032,331.25122,675,180.41減：營業(yè)成本61,062,205.1788,141,280.48118,592,688.71營業(yè)稅金及附加3,265,735.024,869,239.693,711,208.78銷售費用6,596,319.701,721,897.40818,788.90管理費用6,571,456.968,581,565.6416,386,166.23財務費用9,459,810.9322,714,154.4843,990,098.13加：投資收益3,410,670.5110,500,000.009,000,000.00二、營業(yè)利潤5,664,600.3414,391,050.7713,082,491.70加：營業(yè)外收入36,000.0057,476.79/減：營業(yè)外支出48,528.5339,733.0051,276.00三、利潤總額5,652,071.8114,408,794.5613,031,215.70減：所得稅費用505,169.04977,198.64948,222.67四、凈利潤5,146,902.7713,431,595.9212,082,993.032013年營業(yè)收入相比2012年增加近3000萬，但凈利潤比2012年少130萬。主要是由于營業(yè)成本增加近34%，其中管理費用增加近780萬和財務費用的增加近2100萬。銷售費用減少近90萬。現(xiàn)金流量表科目2011年2012年2013年經營活動現(xiàn)金流入小計66,292,373.57295,056,709.49236,518,861.67經營活動現(xiàn)金流出小計151,925,144.12122,728,237.2970,547,509.80經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額-85,632,770.55172,328,472.20165,971,351.87投資活動現(xiàn)金流入小計3,416,670.5110,500,000.009,000,000.00投資活動現(xiàn)金流出小計82,290,925.231,148,658.30118,934,084.00投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額-78,874,254.729,351,341.70-109,934,084.00籌資活動現(xiàn)金流入小計189,000,000.00134,000,000.0079,000,000.00籌資活動現(xiàn)金流出小計8,577,105.09315,090,723.1999,106,811.86籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額180,422,894.91-181,090,723.19-20,106,811.86現(xiàn)金流量凈額匯總15,915,869.64589,090.7135,930,456.01主要財務指標項目2011年2012年2013年流動比率2.022.601.01速動比率0.480.720.26二、融資人核心子公司簡介：企業(yè)全稱鹽城瑞爾房地產開發(fā)有限公司成立日期2005年8月15日營業(yè)執(zhí)照號320991000003709注冊資金6000萬元人民幣企業(yè)性質有限公司（自然人控股）注冊地址（辦公地址）鹽城市鹽都區(qū)新都街道辦事處新豐社區(qū)居委會五組貸款卡編碼/密碼320991000003709法人代表吳小霞房產開發(fā)資質二級注冊經營范圍建筑裝潢材料、水暖器材批發(fā)、零售。房地產的開發(fā)、經營。公司股權結構股東名稱出資金額持股比例（%）吳紹豪1410萬元23.5%林春福30萬元0.5%上海電子商城4560萬元76.0%總計6000萬元100%1、實際控制人簡歷：吳紹豪，男，1967年出生，浙江蒼南人1988年-1991年從事教育工作1991年-2001年溫州育才信息公司總經理2001年上海電子商城董事長兼總經理2005年8月鹽城瑞爾房地產開發(fā)有限公司董事長2009年4月沈陽瑞爾房地產開發(fā)有限公司董事長2、鹽城瑞爾情況介紹：鹽城瑞爾房地產開發(fā)有限公司成立于2005年8月，是瑞爾集團下屬專業(yè)房地產開發(fā)公司，注冊資本金為6000萬元，主要從事房地產開發(fā)、建筑裝潢材料、水暖器材批發(fā)零售等業(yè)務；注冊地址是鹽城市鹽都區(qū)新都街道辦事處新豐社區(qū)居委會五組。公司法人代表是吳小霞。公司現(xiàn)有員工76人，其中有職稱的人員為21人。公司已經取得二級房地產開發(fā)資質，目前開發(fā)的項目有瑞爾花園和紫薇國際廣場?！叭馉柣▓@項目”土地取得時間2005年4月份，支付土地獲取成本約17800萬元，“瑞爾花園”項目總用地面積12.5萬平方米（合188畝），總建筑面積約33萬平方米，其中住宅面積為24萬平方米，商業(yè)面積為6萬平方米，地下面積3萬平方米。項目計劃總投資11.5億元，已投入80000萬元，剩余30000萬元，瑞爾花園現(xiàn)已完工開發(fā)面積約22萬平方米，已銷售19.1萬平方米（實現(xiàn)銷售收入約90000萬元），剩余可售面積2.9萬平方米，預計可實現(xiàn)銷售回籠20000萬元。剩余（四期）未開工面積10萬平方（4棟樓），預計于2014年6月開工建設，預估四期可實現(xiàn)銷售收入約74800萬元,扣除建造成本23700萬元（不含土地成本，土地費用早期已經全部付清），稅費約8500萬元，管理費用約400萬，銷售費用約1300萬元，不可預見費用約400萬元，財務費用約1200萬元，凈利潤約74800-23700-8500-400-1300-400-1200=39300萬元。“紫薇國際廣場項目”取得時間2007年7月份，土地獲取成本8800萬元，占地面積55098.7平方米，總建筑面積27.7萬平方米，其中住宅7萬平方米，商業(yè)16萬平方米，地下4.5萬平方米。總投資90000萬元，已經完成投資76000萬元，剩余投資14000萬元。紫薇廣場B區(qū)、C區(qū)已經完工面積約20.7萬平方米，其中可售面積124538.27平方米，已銷售面積約41140.58平方米，已實現(xiàn)銷售收入約44500萬元，剩余可售面積83397.69平方米。A區(qū)約7萬平方米目前處于在建狀態(tài)中，其中商業(yè)0.4萬平方米、辦公0.5萬平方米，公寓4.45萬平方米，醫(yī)院0.6萬平方米，地下人防約1萬平方米，公廁80.51平方米，目前已達到預售狀態(tài)?？墒勖娣e：60345.15平方米，已銷售面積：22979.29平方米，已實現(xiàn)銷售收入：15000萬元，未售面積37365.86平方米。紫薇國際廣場位于鹽城城南新區(qū)，東臨市政公務員居住區(qū)紫薇花園，南接內港湖公園，西側人民南路對面便為鹽城市政府行政中心，北臨世紀大道是城市交通主干道；城南新區(qū)是市政府重點規(guī)劃的行政，文化，商務，居住中心，匯集了錢江方洲，公園道1號，紫薇花園，瑞爾國際公館，華夏綠城，恒榮世家，中南世紀城等眾多大型高檔居住區(qū)，未來居住人口將突破50萬人，消費潛力巨大；還有金鷹奧萊城，商業(yè)大廈，歐洲街，東湖商貿城等商業(yè)項目，形成了鹽城最大的商業(yè)圈，未來將輻射整個鹽城地區(qū)，而紫薇廣場處于內港湖商圈的核心位置，是集商業(yè)、休閑、辦公、居住為一體的綜合性生活廣場，將成為鹽城下一個財富標志。3、財務情況：資產負債表科目2011年2012年2013年貨幣資金7,300,027.879,179,430.5473,518,845.74交易性金融資產應收賬款215,813.00215,814.003,233,464.00預付款項35,073,615.9783,181,823.0676,768,774.80其他應收款80,474,230.832,720,367.78103,493,060.35存貨80,474,230.83413,296,607.64558,198,961.60待攤費用360,000.00其他流動資產流動資產合計637,030,931.11508,594,043.02815,573,106.49長期股權投資固定資產2,033,793.132,102,269.132,187,697.13長期待攤費用非流動資產合計2,033,793.132,102,269.132,187,697.13資產總計639,064,724.24510,696,312.15817,760,803.62應付帳款88,012,172.9847,983,772.9854,029,804.23預收款項320,963,180.57101,159,715.4585,877,414.45其他應付款5,477,922.64應交稅費-131,504,047.36-11,206,917.89-21,915,494.46其他應交款-1,965,744.73-2,705,472.56-3,159,004.92流動負債合計280,983,484.10135,213,097.98114,832,719.30長期借款50,000,000.000.00100,000,000.00非流動負債合計50,000,000.000.00100,000,000.00負債合計330,983,484.10135,231,097.98214,832,719.30實收資本30,000,000.0030,000,000.0060,000,000.00資本公積187,190,000.00187,190,000.00187,190,000.00盈余公積未分配利潤90,891,240.14158,275,214.17355,738,084.32所有者權益合計308,081,240.14375,465,214.17602,928,084.32負債和所有者權益合計639,064,724.24510,696,312.15817,760,803.62資產負債率52%26%26%與2012年相比，2013年資產增幅達60%，共計近3億元，資產負債率也維持在26%較低的水平。2013年財務報表主要變動項目注釋：應收賬款：期末數(shù)為3233464.00元。主要是瑞爾國際廣場項目。其他應收款：期末數(shù)為43493060.35元。上海電子商城16727519.00楊細娟10870788.35沈陽瑞爾房地產開發(fā)有限公司7500000.00鹽城市物價局2000000.00鹽城百匯商業(yè)經營管理有限公司1833120.00同上630000.00呂細亮600000.00陳向紅500000.00林世南500000.00其他2331633.00預付賬款：期末數(shù)為136768774.80.主要是給溫州建設集團公司。存貨：期末數(shù)為423554127.03元。其中：瑞爾花園項目開發(fā)成本99043873.21元紫薇國際廣場項目開發(fā)成本324510253.82元應付賬款：期末數(shù)為54029804.23元。其中：江蘇鹽開電器有限公司1032986.79江蘇西團建筑有限公司1200000.00大成建筑工程有限公司5644134.27江蘇中廈集團有限公司24530000.00鹽城海翔電器16000000.00江蘇堯塘綠化4000000.00鹽阜大眾報業(yè)集團公司1508695.99鹽城市亭湖區(qū)業(yè)大門窗廠55357.18鹽城市大世界裝飾城金天地石材經營部30630.00鹽城市建筑設計研究院有限公司28000.00預收賬款：期末數(shù)為125949448.45元。其中：紫薇廣場項目：113389381.45元瑞爾花園項目12560067.00元長期借款：期末數(shù)為100000000.00元，為農行抵押貸款。利潤表科目2011年2012年2013年一、營業(yè)收入202,562,574.00591,475,960.00571,862,247.06減：營業(yè)成本168,492,665.00395,610,796.30302,100,220.29營業(yè)稅金及附加13,271,673.5964,749,060.0050,173,249.20銷售費用9,257,771.1013,648,257.297,483,240.56管理費用4,299,589.255,315,385.6711,445,431.32財務費用3,128,682.85343,467.091,038,758.73加：其他業(yè)務利潤--823,800.00二、營業(yè)利潤4,112,192.21111,808,993.65200,445,146.96加：營業(yè)外收入685,000.00182,725.0063,237.74減：營業(yè)外支出620,132.24457,744.623,045,514.55三、利潤總額4,177,059.97111,533,974.03197,462,870.15減：所得稅費用44,150,000.00-四、凈利潤4,177,059.9767,383,974.03197,462,870.15自2011年起，凈利潤增幅極大。營業(yè)收入提升將近一倍。從2011年的2億升上到2012年的5.9億以及2013年的5.7億元。和2012年相比，營業(yè)成本大幅下降9300萬，銷售費用下降616萬元。相比之下管理費用大幅上升613萬元，財務費用上升近70萬。所以凈利潤比2012年凈增長1.3億元?，F(xiàn)金流量表經營活動現(xiàn)金流入小計460,722,203.86371,665,434.67105,117,670.71經營活動現(xiàn)金流出小計429,275,719.64319,717,556.00170,692,827.51經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額31,446,484.2251,947,878.67-65,575,156.80投資活動現(xiàn)金流入小計---投資活動現(xiàn)金流出小計1,281,640.0068,476.0085,428.00投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額-1,281,640.00-68,476.00-85,428.00籌資活動現(xiàn)金流入小計-50,000,000.00-130,000,000.00籌資活動現(xiàn)金流出小計-50,000,000.00-籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額-50,000,000.00-50,000,000.00130,000,000.00現(xiàn)金流量凈額匯總-19,835,155.781,879,402.6764,339,415.20主要財務指標項目2011/12/312012/12/312013/12/31資產負債率51.79%26.48%26.27%流動比率2.273.767.10速動比率1.860.091.572013年企業(yè)資產流動性較好，短期償債能力較高。三、資金投向介紹：10000萬元用于置換我行公司部票據(jù)融資（2014年8月到期）20000萬元用于置換中誠信托貸款10000萬元用于鹽城瑞爾花園四期建造及沈陽項目建設瑞爾花園四期：鹽城瑞爾花園（四期）未開工面積10萬平方（4棟樓），預計于2014年7月份開工建設。計劃商業(yè)部分30000平米，住宅70000平米，及地下車庫900個。1、投資測算：瑞爾花園四期工程付款時間表：序號項目名稱2014年瑞爾花園四期付款計劃2015年瑞爾花園四期付款計劃合計（萬元）1監(jiān)理費(含投資監(jiān)理）401101502土建工程2,50017,50020,0003安裝工程2001,5001,7004電梯6006005供電工程7507506供水1001007消防工程4004008有線、通信、智能化工程---9綠化工程---合計2,74020,96023，700預計2014年支付2740萬元工程款，2015年支付20960萬元工程款。2、銷售收入測算：2015年產品銷售單價(元/平米)銷售面積（平米）完成比例銷售收入（萬元）住宅70004900070%343000商業(yè)6500900030%5850地下車庫70000360個40%2520小計426702016年產品銷售單價(元/平米)銷售面積（平米）完成比例銷售收入（萬元）高層住宅70002100030%14700商辦6500900030%5850地下車庫70000270個30%1890小計40%224402017年產品銷售單價（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（萬元）高層住宅700000%-商辦6500750025%4875地下車庫70000225個25%1575小計64502018年產品銷售單價（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（萬元）高層住宅700000%-商辦6500450015%2925地下車庫7000045個5%315小計3240合計74800商鋪：預計2015年5月開盤銷售，整體實現(xiàn)銷售均價6500元/平方米，30000平米預計實現(xiàn)收入19500萬元。住宅：預計2015年五月開盤銷售，整體實現(xiàn)銷售均價7000-8000元/平方米，70000平米預計實現(xiàn)收入49000萬元。車庫：預計2015年五月開盤銷售，銷售均價70000元/個，900個車庫實現(xiàn)銷售收入6300萬。共計實現(xiàn)銷售收入74800萬。預計2015年可實現(xiàn)現(xiàn)金流42670萬，扣除23700萬工程款，可得18970萬元?？梢愿采w借款本息。沈陽瑞爾項目：沈陽瑞爾房產開發(fā)有限公司開發(fā)的項目位于沈陽市沈北新區(qū)梅江北街。項目分040、041開發(fā)建設。公司于2010年3月18日取得040地塊，位于沈陽市沈北新區(qū)梅江北街27號，占地面積93565平方米，土地出讓金8439萬元，用途為普通商品住房用地和批發(fā)零售用地。于2010年5月26日取得041地塊，位于沈陽市沈北新區(qū)梅江北街25號，占地面積111532平方米，土地出讓金1億元左右，用途為普通商品住房用地和批發(fā)零售用地?！皷|北電子商城-瑞爾帝景豪庭”，項目規(guī)劃用地面積307畝，總用地面積205097平方米，總建筑面積82.65萬平方米，該部分已經取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃證和建設用地規(guī)劃證三證齊全。其中商辦面積近24.28萬平方米，住宅面積58.37萬平方米，地下近3萬平方米，綠化率高達35.5%，容積率3.5。現(xiàn)項目已開工在建面積約為22萬平方，1）開發(fā)成本明細：040地塊：住宅26萬平米，商鋪辦公樓3萬平米，停車位600個。2014年計劃完成工程量的50%。2015年結構封頂，2016年竣工交付使用。三年共計工程成本136000萬元。041地塊：住宅17萬平米，商鋪辦公樓20萬平米，停車位1500個。計劃2014年度結構封頂，2015年竣工驗收，2016年交付使用。三年共計工程成本165000萬元。2）銷售收入測算：040地塊：住宅26萬平米，商鋪辦公樓10萬平米，停車位1500個。第一年銷售收入產品銷售單價（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（元）高層住宅550026049630%429,817,724商辦100003117630%93,529,140停車位80000600個30%35,976,000小計523,346,864第二年銷售收入產品銷售單價（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（元）高層住宅550026049640%573,090,298商辦100003117640%124,705,520停車位80000600個40%47,968,000小計745,763,818第三年銷售收入產品銷售單價（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（元）高層住宅550026049625%358,181,436商辦100003117625%77,940,950停車位80,000600個25%29,980,000小計466,102,386第四年銷售收入產品銷售單價（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（元）高層住宅5,500260,4965%71,636,287商辦10,00031,1765%15,588,190停車位80,000600個5%5,996,000小計93,220,477合計1,828,433,545041地塊：住宅17萬平米，商鋪辦公樓20萬平米，停車位1500個。第一年銷售收入產品銷售單價（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（元）高層住宅5,500170,55730%281,419,628商辦10,000203,26630%609,796,500停車位80,0001,500個30%36,000,000小計927,216,128第二年銷售收入產品銷售單價（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（元）高層住宅5,500170,55740%375,226,170商辦10,000203,26640%813,062,000停車位80,0001,500個40%48,000,000小計1,236,288,170第三年銷售收入產品銷售單價（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（元）高層住宅5,500170,55725%234,516,356商辦10,000203,26625%508,163,750停車位80,0001,500個25%30,000,000小計772,680,106第四年銷售收入產品銷售單價（元/平米）銷售面積（平米）完成比例銷售收入（元）高層住宅5,500170,5575%46,903,271商辦10,000203,2665%101,632,750停車位80,0001,500個5%6,000,000小計154,536,021合計3,090,7