物業(yè)服務(wù)管理方案

物業(yè)服務(wù)管理方案封頁(yè)第一章物業(yè)概況三、物業(yè)管理目標(biāo)一、服務(wù)時(shí)間二、服務(wù)項(xiàng)目三、服務(wù)理念218,安全管理部領(lǐng)班崗位職責(zé)24.財(cái)務(wù)部經(jīng)理(會(huì)計(jì))崗位職責(zé)第五章物業(yè)管理措施2.業(yè)主臨時(shí)公約3.物業(yè)消防安全責(zé)任書4.業(yè)主手冊(cè)5.物業(yè)裝修委托書6.物業(yè)裝修承諾書11.物業(yè)停車場(chǎng)管理規(guī)定34,裝修辦理流程圖8.客戶報(bào)修作業(yè)指導(dǎo)書43.考勤制度7.人員招聘辦法七、物業(yè)招商工作實(shí)施方案4.招商人員行為準(zhǔn)則第六章物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算1.物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)程序2.物業(yè)管理費(fèi)繳費(fèi)通知單4.繳費(fèi)通知單56第一章物業(yè)概況(略)一、物業(yè)管理模式并通過(guò)預(yù)(決)算制度控制成本發(fā)生。7四、物業(yè)服務(wù)目標(biāo)2.設(shè)備完好率98%86.空調(diào)運(yùn)行正常率100%8.重大治安事件0起12.保潔合格率98%19.用戶滿意率95%21.機(jī)動(dòng)車輛被盜事件0起23.公共設(shè)施(道路、水管等)零修、急修及時(shí)率100%第三章物業(yè)服務(wù)體系保潔服務(wù)：07:30--22:00(實(shí)際工作時(shí)間根據(jù)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間確定)(一)常規(guī)服務(wù)8.突發(fā)事件處理2.裝修辦理9.寄存服務(wù)4.來(lái)訪客戶登記97.電梯故障處理1.廢品處理2.禮品、鮮花代訂服務(wù)3.代訂餐服務(wù)4.醫(yī)院就醫(yī)咨詢服務(wù)5.娛樂(lè)、休閑咨詢服務(wù)7.置業(yè)咨詢?nèi)?、服?wù)理念14.手推車借用一、機(jī)構(gòu)設(shè)置原則二、項(xiàng)目組織架構(gòu)圖財(cái)務(wù)部經(jīng)理客戶部經(jīng)理工程部經(jīng)理)名)名1員文運(yùn)行主管1名收銀員1名庫(kù)管1收銀員1名庫(kù)管1名弱電主管1名維修主管1名事務(wù)主管1名客戶主管1名文招商部經(jīng)理商務(wù)中心2名客戶助理3名維修商務(wù)中心2名客戶助理3名維修工8名運(yùn)行工3名弱電工3名巡邏崗3名中控室3名車泊車員)部、招商部(暫設(shè))、財(cái)務(wù)核算部、行政部。各部門的工作職能分工為：人員編制：8人，部門設(shè)經(jīng)理1名、客戶主管1名、保潔綠化主管1名、客戶助理3人員編制：18人，部門設(shè)經(jīng)理1人、主管3人、技工14人；其中技術(shù)管理人員及工程師6人，占總?cè)藬?shù)的26%,在管理結(jié)構(gòu)上采用經(jīng)理、人員編制：37人，部門設(shè)經(jīng)理1名、主管1人、領(lǐng)班3人、門崗12人、巡邏崗3人、車庫(kù)出、入口崗3人、車場(chǎng)管員6人、監(jiān)控室3人、替班輪休5人。人員配置：3名；經(jīng)理1名、招商顧問(wèn)2名。6.財(cái)務(wù)核算部人員配置：3名：經(jīng)理1名、庫(kù)管1名、收銀員1名。項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)2.0部門：物業(yè)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心3.0組織關(guān)系4.0基本職責(zé)4.2制定物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心年度、月度計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受公司和上級(jí)部5.0工作內(nèi)容描述5.6完成公司委派的其他工作任行政人事部經(jīng)理崗位職責(zé)1.0崗位名稱：行政人事部經(jīng)理2.0部門：行政人事部3.0組織關(guān)系3.1直屬上級(jí)：總經(jīng)理3.3經(jīng)常性之聯(lián)絡(luò)：各部門經(jīng)理、主管4.0基本職責(zé)5.0工作內(nèi)容描述1.0崗位名稱：部門主管3.0組織關(guān)系3.2直屬職員：4.0基本職責(zé)5.0工作內(nèi)容描述3.0組織關(guān)系3.2直屬職員：部門主管4.0基本職責(zé)5.0工作內(nèi)容描述客戶服務(wù)部主管崗位職責(zé)3.0組織關(guān)系3.2直屬職員：部門員工4.0基本職責(zé)：5.0工作內(nèi)容描述5.2分派當(dāng)日工作。5.6協(xié)4.1助部門經(jīng)理每月對(duì)員工至少進(jìn)行兩次業(yè)務(wù)培訓(xùn)。1.0崗位名稱：綠化保潔主管3.1直屬上級(jí)：部門經(jīng)理4.0基本職責(zé)；4.6監(jiān)督與指導(dǎo)。5.0工作內(nèi)容描述客戶助理崗位職責(zé)1.0崗位名稱：客戶助理2.0所屬部門：客戶服務(wù)部3.0組織關(guān)系3.1直屬上級(jí)：部門經(jīng)理和主管4.0基本職責(zé)：4.5受理客戶投訴并作好相關(guān)記錄，及時(shí)報(bào)告部門經(jīng)理和主管，并對(duì)服務(wù)工作質(zhì)量進(jìn)行跟蹤回訪。5.0工作內(nèi)容描述5.3每日整理部門辦公區(qū)域，檢查電腦、打印機(jī)等是否正常：補(bǔ)充當(dāng)日辦公所需表格、文件及用品；5.9協(xié)助部門主管進(jìn)行客戶定期和不定期回訪及臨時(shí)安排工作。5.10每月底前匯總當(dāng)月客戶回訪意見(jiàn)及投訴處理結(jié)果。1.0崗位名稱：大堂助理(商務(wù)中心)3.0組織關(guān)系3.1直屬上級(jí)：部門經(jīng)理和主管3.2經(jīng)常性之聯(lián)絡(luò)；各部門主管、員工4.0基本職責(zé)跟蹤回訪。5.0工作內(nèi)容描述5.4每日9點(diǎn)(客戶上班之前)前，對(duì)照客戶報(bào)刊、雜志一覽表，檢查送達(dá)數(shù)量是否5.5每日9點(diǎn)半(客戶上班半小時(shí)后)開(kāi)始分發(fā)客戶報(bào)刊、雜志。5.6每月月底前統(tǒng)計(jì)商務(wù)、郵政簽單客戶的費(fèi)用，并進(jìn)行催收將結(jié)果報(bào)部門經(jīng)理或主管；統(tǒng)計(jì)、更新1次客戶訂閱的報(bào)刊、雜志明細(xì)。5.7利用上門為客戶派送信件，了解客戶有無(wú)需求，記錄有待解決的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)部5.8門經(jīng)理或主管，填寫內(nèi)部工作聯(lián)系單或維修單。5.9協(xié)助部門其它崗位處理客戶日常事務(wù)；5.10積極完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)指派的工作任務(wù)。1.0崗位名稱：工程部經(jīng)理4.0基本職責(zé)5.10每月26日前后向物業(yè)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心提交本部門本月工作總結(jié)和下月工作5.11每月組織員工進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)(不少于3次),并向人事部提交培訓(xùn)記錄；1.0崗位名稱：部門文員2.0部門：工程部3.0組織關(guān)系3.2直屬職員：3.3經(jīng)常性之聯(lián)絡(luò)：各部門經(jīng)理、主管、員工4.0基本職責(zé)3.1貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)管理工作指令，協(xié)助經(jīng)理完成部門的各項(xiàng)考核指標(biāo)，做3.3負(fù)責(zé)部門的檔案和技術(shù)資料、圖紙的管理工作；5.0工作內(nèi)容描述5.2月末按時(shí)完成本部門下月排班表、所需的辦公用品計(jì)劃、維修單月報(bào)表、有償5.3做好費(fèi)用請(qǐng)款、費(fèi)用報(bào)銷及領(lǐng)發(fā)勞保用品等行政工作；5.4每日下班前負(fù)責(zé)填寫《工程部日志》;5.6每日做好接收、分發(fā)工程維修單的工作，作好維修調(diào)度工作，每日統(tǒng)計(jì)維修單5.7每周末作好本周周工作總結(jié)，月末按時(shí)完成月工作總結(jié)。1.0崗位名稱：維修組主管3.0組織關(guān)系3.1直屬上級(jí)：工程部經(jīng)理3.2直屬職員：維維修組維修工4.0基本職責(zé)5.0工作內(nèi)容描述1.0崗位名稱：弱電組主管3.0組織關(guān)系3.1直屬上級(jí)：工程部經(jīng)理3.2直屬職員：弱電組員工4.0基本職責(zé)4.5負(fù)責(zé)協(xié)助主管對(duì)工程部員工的工作進(jìn)行考評(píng)，為部門實(shí)5.0工作內(nèi)容描述工程部運(yùn)行主管崗位職責(zé)1.0崗位名稱：運(yùn)行組主管2.0部門：工程部3.0組織關(guān)系3.1直屬上級(jí)：工程部經(jīng)理3.2直屬職員：運(yùn)行組員工3.3經(jīng)常性之聯(lián)絡(luò)：本部門經(jīng)理、主管、員工4.0基本職責(zé)4.2負(fù)責(zé)大樓高低壓配電設(shè)備、應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組、消防水系統(tǒng)(消噴、消栓系統(tǒng))、4.3根據(jù)物業(yè)具體情況結(jié)合公司工程管理要求，負(fù)責(zé)協(xié)助主管制定運(yùn)行組的崗位規(guī)章5.0工作內(nèi)容描述5.4抽查設(shè)備運(yùn)行狀況。5.6完成臨時(shí)性工作。5.11負(fù)責(zé)協(xié)助經(jīng)理對(duì)運(yùn)行組員工的工作進(jìn)行考評(píng)，為經(jīng)理實(shí)施獎(jiǎng)罰及工作崗位調(diào)整提供參考建議。工程部運(yùn)行技工崗位職責(zé)1.0崗位名稱：運(yùn)行工3.0組織關(guān)系3.2直屬職員：無(wú)4.0基本職責(zé)4.2負(fù)責(zé)大樓高低壓配電設(shè)備、應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組、消防水系統(tǒng)(消噴、消栓系統(tǒng))、消防風(fēng)系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)工作；4.3協(xié)助運(yùn)行組水暖工負(fù)責(zé)空調(diào)主機(jī)系統(tǒng)(包括樓層空調(diào)水及風(fēng)系統(tǒng))、鍋爐供熱系統(tǒng)、給水系統(tǒng)及地下室排水系統(tǒng)的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)工作；5.0工作內(nèi)容描述5.1開(kāi)啟、關(guān)閉客梯及客梯空調(diào).5.2啟停中央空調(diào).5.3開(kāi)啟、關(guān)閉塔樓、商場(chǎng)空調(diào).5.4開(kāi)啟、關(guān)閉塔樓、地下室排風(fēng)機(jī)5.6巡檢大堂并更換燈具5.8完成臨時(shí)性工作.5.9負(fù)責(zé)每日按照要求對(duì)所轄區(qū)域主要設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡檢，做好《配電房值班記錄》和《柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄》及相應(yīng)巡檢、交接班記錄。工程部維修技工崗位職責(zé)1.0崗位名稱：維修工3.0組織關(guān)系3.1直屬上級(jí)：工程部主管3.2直屬職員：無(wú)4.0基本職責(zé)5.0工作內(nèi)容描述5.2完成客戶報(bào)修及巡檢問(wèn)題的處理：5.3完成設(shè)備的例行計(jì)劃保養(yǎng)工作；5.4機(jī)修工在完成物業(yè)空調(diào)及供水管路的每日檢查、保養(yǎng)的前提下，配合其它工種，5.5裝修工在完成客戶報(bào)修工作的前提下，配合部門的整改工程項(xiàng)目，進(jìn)行裝修工5.6電梯工在完成每日電梯的例行巡檢及保養(yǎng)工作的前提下，配合其它工種，完成1.0崗位名稱：部門經(jīng)理3.0組織關(guān)系3.3經(jīng)常性之聯(lián)絡(luò)：項(xiàng)目總經(jīng)理及各部門經(jīng)理、主管4.0基本職責(zé)4.1在項(xiàng)目總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)物業(yè)的安全消防工作；4.2負(fù)責(zé)制訂物業(yè)治安消防工作計(jì)劃，組織實(shí)施各項(xiàng)安全防范措施；5.0工作內(nèi)容描述5.3每天至少巡查樓層各崗位1次：3.0組織關(guān)系4.0基本職責(zé)4.6完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。5.0工作內(nèi)容描述5.5每天至少巡查各崗位3-4次，并不定時(shí)對(duì)夜間值勤情況進(jìn)行抽1.0崗位名稱：領(lǐng)班3.0組織關(guān)系4.0基本職責(zé)5.0工作內(nèi)容描述5.4每班至少巡查各崗位3次(夜間4次);5.6每周至少對(duì)本班人員進(jìn)行2次軍事培訓(xùn)：1.0崗位名稱：禮儀崗2.0部門：安全管理部3.0組織關(guān)系3.1直屬上級(jí)：安管部領(lǐng)班3.2直屬職員：無(wú)4.0基本職責(zé)5.0工作內(nèi)容描述5.4阻止外來(lái)人員入內(nèi)(包括修補(bǔ)、收舊人員，衣冠不整者);3.0組織關(guān)系3.1直屬上級(jí)：安管部領(lǐng)班3.2直屬職員：無(wú)3.3經(jīng)常性之聯(lián)絡(luò)：本部門主管、領(lǐng)班4.0基本職責(zé)4.3負(fù)責(zé)查驗(yàn)大件物品放行手續(xù)；4.4負(fù)責(zé)高峰期大門外圍車輛交通的疏導(dǎo)；4.5完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它臨時(shí)任務(wù)。5.0工作內(nèi)容描述5.4阻止外來(lái)人員入內(nèi)(包括修補(bǔ)、收舊人員，衣冠不整者)。1.0崗位名稱：巡邏崗3.0組織關(guān)系3.1直屬上級(jí)：安管部領(lǐng)班3.2直屬職員：無(wú)3.3經(jīng)常性之聯(lián)絡(luò)：本部門領(lǐng)班、主管、經(jīng)理4.0基本職責(zé)5.0工作內(nèi)容描述5.2檢查電線線路(目視檢查，禁止手動(dòng)檢查)和水管管道有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)漏水、1.0崗位名稱：車場(chǎng)管理員2.0部門：安全管理部3.0組織關(guān)系：3.1直屬上級(jí)：安管部領(lǐng)班3.2直屬職員：無(wú)3.3經(jīng)常性之聯(lián)系：領(lǐng)班、主管4.0基本職責(zé)：4.1負(fù)責(zé)指揮引導(dǎo)進(jìn)出車輛，安排進(jìn)入的車輛停放在指定位置：5.0工作內(nèi)容描述5.4提高警惕，預(yù)防各類事故發(fā)生，保證車場(chǎng)治安和交通秩序正常。每20分鐘對(duì)安全管理部監(jiān)控崗崗位職責(zé)1.0崗位名稱：監(jiān)控崗3.0組織關(guān)系3.1直屬上級(jí)：安管部領(lǐng)班3.2直屬職員：無(wú)3.3經(jīng)常性之聯(lián)系：本部門領(lǐng)班、主管4.0基本職責(zé)4.1對(duì)所管物業(yè)的財(cái)產(chǎn)和人身安全負(fù)責(zé)。5.0工作內(nèi)容描述財(cái)務(wù)部經(jīng)理崗位職責(zé)1.0崗位名稱：部門經(jīng)理2.0部門：財(cái)務(wù)部3.0組織關(guān)系4.0基本職責(zé)4.1組織本部執(zhí)行按照國(guó)家規(guī)定和公司《會(huì)計(jì)核算制度》和財(cái)務(wù)管理制度規(guī)定，做好財(cái)務(wù)制度的宣傳解釋工作。4.3組織好催收款工作。4.5組織清查盤點(diǎn)中心的資產(chǎn)。4.8組織本部門人員定期學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，總結(jié)工作完成情況，提出改進(jìn)措施找到存在的不足，不斷提高工作質(zhì)量。4.10審核本中心經(jīng)營(yíng)合同的結(jié)算條款。4.11審核報(bào)銷的原始憑證。4.12審核檢查各崗位職責(zé)執(zhí)行情況。4.13審核編制每月經(jīng)營(yíng)報(bào)表。4.14審核現(xiàn)金流量預(yù)算表，資金預(yù)算執(zhí)行情況。4.16檢查催收繳費(fèi)進(jìn)度情況。4.17完善本中心內(nèi)部控制制度。4.19針對(duì)本中心經(jīng)營(yíng)管理情況進(jìn)行分析，每月寫經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)要分析；并提出存在的問(wèn)題和建議。4.20團(tuán)結(jié)本部門成員按時(shí)、按質(zhì)完成本部工作，并對(duì)本部門成員的工作按照公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效考核原則進(jìn)行考核。4.21協(xié)調(diào)與業(yè)務(wù)往來(lái)部門、單位、業(yè)主的關(guān)系。4.22完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。3.0組織關(guān)系3.2直屬職員：4.0基本職責(zé)做倒日清月結(jié)；在收付款憑證上蓋“現(xiàn)金收訖”、“現(xiàn)金付訖”、“轉(zhuǎn)賬收訖”4.4支票的管理財(cái)務(wù)部庫(kù)管員崗位職責(zé)3.2直屬職員：無(wú)4.0基本職責(zé)5.0工作內(nèi)容描述1.0崗位名稱：招商部經(jīng)理2.0部門：招商部3.0組織關(guān)系3.1直屬上級(jí)：項(xiàng)目經(jīng)理3.2直屬職員：招商顧問(wèn)4.0基本職責(zé)5.0工作內(nèi)容描述1.0崗位名稱：招商顧問(wèn)2.0部門：招商部3.0組織關(guān)系3.2直屬職員：無(wú)4.0基本職責(zé)4.1客源開(kāi)發(fā)、管理；4.5與其他部門協(xié)調(diào)工作。5.2匯總每日和每周工作；第五章物業(yè)管理措施一、公眾管理制度前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議乙方是指：購(gòu)房人(業(yè)主)乙方所購(gòu)房屋銷售(預(yù)售)合同編號(hào)： 第一條雙方的權(quán)利和義務(wù)第二條物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)的除外)第三條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用積計(jì)算)每月的1日至10日；第四條其他有償服務(wù)費(fèi)用第五條代收代繳收費(fèi)服務(wù)第六條專項(xiàng)維修資金的管理與使用第七條保險(xiǎn)第八條廣告牌設(shè)置及權(quán)益第九條違約責(zé)任甲方(簽章):乙方(簽字):委托代理人(簽字):委托代理人(簽字):附件：基本憂求1.服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義2.承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)3.管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書4.有完善的物業(yè)管理方案，財(cái)務(wù)管理、檔案管理5.管理服務(wù)人員統(tǒng)一若裝、佩帶工作牌、行為規(guī)范、服務(wù)6.設(shè)客戶服務(wù)中心，公示服務(wù)電話。服務(wù)按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并有完整的保修、7.根據(jù)業(yè)主的需求和所具備的條件，逐步開(kāi)展和提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約有償服8.按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金10.每年進(jìn)行一次業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)調(diào)查，力爭(zhēng)滿意率(含基本滿意)房屋管理1.對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢查記錄和保2.根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。3.按照裝修裝飾管理的有關(guān)規(guī)定和管理公約的要求，建立完善的房屋裝飾裝修的管理制度、裝修前，按規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。定期巡查裝修現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響大樓整體外觀、危及房屋主體結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和4.對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告5.物業(yè)主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口1.對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門2.建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺(tái)帳),設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)3.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范、責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程7.設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏8.公共區(qū)域道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志9.公共區(qū)域照明完好率不低于90%。10.容易危急人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)協(xié)助維護(hù)公共秩序2.對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每一小時(shí)至少巡查一次：配有監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施23.對(duì)本物業(yè)的停車場(chǎng)配置電子管理系統(tǒng)，引導(dǎo)車輛有序4.對(duì)出入本物業(yè)的裝修施工人員以及其他訪客實(shí)行登記或臨時(shí)5.協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)本物業(yè)內(nèi)公共秩序(但不含人災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，并協(xié)助采五清潔服務(wù)1.公共區(qū)域合理設(shè)置垃圾桶，每口由專業(yè)保潔員負(fù)責(zé)清理22.道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃一次；公共部位玻璃每周清潔一次；各個(gè)區(qū)3.大樓外墻每年清洗一次：共用雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每2個(gè)月檢查1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏：化糞池每年清掏1次，每2個(gè)月檢查1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。4,二次供水水箱按規(guī)定定期清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符5.根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況定期對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行消綠化養(yǎng)護(hù)管理第二章物業(yè)基本情況第五條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況第七條在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，根據(jù)物業(yè)買賣合同，以下部位和設(shè)施設(shè)備為建設(shè)單位第三章物業(yè)的使用第十條第十一條第十二條第十三條第十四條第四章物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)第二十一條如所在轄區(qū)派出所或相關(guān)行政部門)的監(jiān)督下第五章業(yè)主的共同利益第六章違約責(zé)任本人為“[上善天成]物業(yè)”樓號(hào)(建筑面積平方米)(以下稱物業(yè)買受人聯(lián)系電話；承諾人(簽章):物業(yè)消防安全責(zé)任書號(hào)(先生/女士)為主動(dòng)配合公安、消防監(jiān)督機(jī)關(guān)和物業(yè)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心對(duì)本單位消防工作的檢查與監(jiān)督，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的各項(xiàng)不安全因素立即進(jìn)行整改，對(duì)火險(xiǎn)隱患問(wèn)題要做到上善天成物業(yè)業(yè)戶手冊(cè)導(dǎo)言使閣下更熟悉[上善天成]物業(yè)的管理及運(yùn)作模式。其內(nèi)容包括[上善天成]物業(yè)之功成立于2010年，擁有一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍；管理職能8,突發(fā)事件處理1.廢品處理8.酒店、客房預(yù)訂服務(wù)3.代訂餐服務(wù)10.代訂票務(wù)、代租車輛5.娛樂(lè)、休閑咨詢服務(wù)12.代訂報(bào)刊、信函收發(fā)服務(wù)6.購(gòu)物商圈咨詢服務(wù)13.銀行業(yè)務(wù)辦理咨詢7.置業(yè)咨詢14.手推車借用管理費(fèi)用5.辦公費(fèi)用；1.管理費(fèi)請(qǐng)以現(xiàn)金、支票或銀行本票支付，請(qǐng)?jiān)诤藢?duì)無(wú)誤后，支付于成都萬(wàn)邦物業(yè)管理有限公司；授權(quán)委托二、維修服務(wù)：24小時(shí)三、公共秩序維護(hù)：24小時(shí)四、保潔服務(wù)：07:30--22:00(實(shí)際工作時(shí)間根據(jù)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間確定)在上述時(shí)間以外，物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心均安排值班員為客戶提供服務(wù)，保證物業(yè)的日常服務(wù)質(zhì)量。如需服務(wù)請(qǐng)致電：1.工作日：每日下午下班后如有公司需要員工加班，請(qǐng)?jiān)诋?dāng)日18:00前，將加班人員的姓名、數(shù)量、時(shí)間提供給物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心客戶服務(wù)部，便于我們?yōu)槟?wù)；2.節(jié)假日：節(jié)假日如有公司需要員工加班，請(qǐng)?jiān)诜偶僦耙惶鞂ⅰ都影喙ぷ靼才疟怼诽峁┙o物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心客戶服務(wù)部，并注明每日加班人員的姓名、數(shù)量及時(shí)間；3.訪客：各單元訪客均須在物業(yè)大堂商務(wù)中心，辦理來(lái)訪登記手續(xù)，得到業(yè)主/租戶許可，方可由物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心人員指引進(jìn)入。1.為確保樓宇內(nèi)業(yè)戶/租戶、施工單位、公共區(qū)域等的財(cái)產(chǎn)安全，業(yè)戶/租戶搬出大件及辦公用品，如：家具、電腦、復(fù)印機(jī)(配件)、保險(xiǎn)柜及其他貴重物品等，須填寫《物品出門條》由單位指定授權(quán)人簽字(蓋公司公章),并由客戶服務(wù)部經(jīng)理/主管簽字確認(rèn)后方可放行；2.業(yè)戶/租戶的小件物品或自營(yíng)商品等，如需帶/搬出物業(yè)，則只需出具業(yè)戶/租戶單位指定授權(quán)人簽字或蓋公司公章的物品放行證明即可；3.業(yè)戶/租戶搬出/入貨品時(shí)須在物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心指定地方及時(shí)間內(nèi)進(jìn)行。如需超時(shí)搬運(yùn)或運(yùn)送較大型機(jī)械、物件(須提供運(yùn)送保險(xiǎn)憑證),須在搬運(yùn)時(shí)二十四小時(shí)前以書面形式向物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心客戶服務(wù)部申請(qǐng)，物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心將會(huì)做出相應(yīng)安排，以免影響電梯正常運(yùn)作及導(dǎo)致其他客戶不便；4.運(yùn)送途經(jīng)需延伸至所有受影響的公共地方或鄰近其它用戶地方，如有云石、地毯、地板等，須采取鋪墊措施以作保護(hù)。任何物品均不能任意在公共部位拖拉和推行，由此而導(dǎo)致的地面被損壞，概由該用戶/租戶負(fù)責(zé)賠償；5.業(yè)戶/租戶須負(fù)責(zé)搬運(yùn)后的一切清理工作，包括將保護(hù)地面用木板、地墊、帶子、繩、空盒及容器等廢物遷離本物業(yè)范圍：6.貨梯地面表層及轎廂墻體，裝修期間將會(huì)作保護(hù)；7.搬運(yùn)公司/業(yè)戶/租戶均有責(zé)任在搬運(yùn)期間，盡力確保本物業(yè)通道暢通，因搬運(yùn)公司給物業(yè)帶來(lái)的任何損失，業(yè)戶/租戶須負(fù)連帶責(zé)任。物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心規(guī)劃有水牌放置的指定位置，各業(yè)戶/租戶需設(shè)置水牌請(qǐng)到物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心客戶務(wù)部辦理相關(guān)手續(xù)。任何用戶均不得在公共區(qū)域內(nèi)安裝公司任何水牌或其它設(shè)施、設(shè)備、廣告等。1.乘用電梯時(shí)請(qǐng)仔細(xì)閱讀電梯使用須知，避免發(fā)生影響電梯正常使用的行為；2.若有大件物品搬運(yùn)需要使用電梯，請(qǐng)?zhí)崆暗轿飿I(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心客戶服務(wù)部申請(qǐng)預(yù)五、泊車管理3.本物業(yè)備有的地下停車位，均為有償使用，需租賃停車位請(qǐng)到物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心客戶服務(wù)部辦理相關(guān)手續(xù)并簽署《停車位租賃協(xié)議》;4.為了停車場(chǎng)秩序良好及暢通無(wú)阻，避免阻塞通道及危害大眾安全，物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心特訂立《停車場(chǎng)管理規(guī)定》,請(qǐng)各使用人遵守；3.綠化維護(hù)為使大家都能享有舒適的辦公環(huán)境，物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心均在公共區(qū)域放置盆栽植物，敬請(qǐng)各業(yè)戶/租戶共同維護(hù)。七、中央空調(diào)用戶應(yīng)盡量留意室內(nèi)中央空調(diào)供應(yīng)系統(tǒng)正常運(yùn)作，包括出風(fēng)功能、回風(fēng)功能等。出風(fēng)及回風(fēng)口須定期清洗保持干凈衛(wèi)生，以免塵埃降低空調(diào)系統(tǒng)的效率。八、治安維護(hù)1.[上善天成]物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)實(shí)行安管人員24小時(shí)值班，按規(guī)定區(qū)域巡邏，負(fù)責(zé)物業(yè)公共日常秩序維護(hù)工作；2.業(yè)戶/租戶離開(kāi)辦公室時(shí)請(qǐng)檢查及鎖好門窗，請(qǐng)勿將貴重物品留置在單元內(nèi)。遇長(zhǎng)時(shí)間外出時(shí)，請(qǐng)書面知會(huì)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心客戶服務(wù)部；3.為確保樓宇內(nèi)業(yè)戶/租戶、施工單位、公共區(qū)域等的財(cái)產(chǎn)安全，所有攜帶出門的物品都須出示由單位指定授權(quán)人簽字或蓋公司公章的《物品出門條》,方可放行；4.在物業(yè)內(nèi)業(yè)戶/租戶不得儲(chǔ)藏或擁有任何易燃易爆危險(xiǎn)物品(如：軍火、炸藥、爆竹、化學(xué)物品等)及毒品等：九、消防管理(照)2張；1.裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)(含建渣清運(yùn)費(fèi))1)貨物出入放行申請(qǐng)3)裝修期間加班申請(qǐng)4)動(dòng)火申請(qǐng)一、應(yīng)急電話2.特別服務(wù)電話號(hào)碼二、意外(緊急醫(yī)療問(wèn)題)3.撥電話120要求急救醫(yī)療服務(wù)；1)通知安管人員；2.報(bào)案須提供的資料：1)報(bào)案人姓名；2)緊急事故的位置：4)是否有人員受傷；1.消防噴淋系統(tǒng)始終處于高壓待噴狀態(tài)，消防噴淋頭很脆弱，請(qǐng)謹(jǐn)防碰撞破損，也切勿火烤，以免遭受意外水淹。如有意外發(fā)生，請(qǐng)采取下列措施：1)檢查財(cái)物以鑒定損失：4.地震時(shí)不要躲在樓梯底下；物業(yè)裝修委托書(身份證號(hào)碼):業(yè)戶簽字(蓋章): 物業(yè)裝修承諾書業(yè)戶/租戶簽字(蓋章)裝飾裝修單位(蓋章)第一條裝飾裝修內(nèi)容第三條施工時(shí)間周一至周五上午：8:00—12:00;下午：14:00—18;30;周末及節(jié)假日為：8:00—18:30須對(duì)地面采取保護(hù)措施(如鋪設(shè)地毯);第五條管理服務(wù)費(fèi)用-裝修巡查管理一裝修消防巡查管理-裝修延時(shí)管理-水、電配合管理-電梯使用管理-因其它裝修期間須配合的管理事宜2.施工人員管理服務(wù)費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)￥5元/人，該費(fèi)用用于以下服務(wù)內(nèi)容：-施工人員行為規(guī)范管理-施工人員出入管理一施工人員檔案管理-施工人員出入證辦理第七條違約責(zé)任2.乙方違反本協(xié)議和本物業(yè)《裝飾裝修管理規(guī)定第八條合同爭(zhēng)議解決方式第九條本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。從雙方簽字之日起即時(shí)生效，均具甲方：四川(成都)天成物業(yè)管理有限公司[上善天成]物業(yè)裝修管理規(guī)定可證》,方可進(jìn)場(chǎng)施工。說(shuō)明動(dòng)火部位，使用工具的品種、負(fù)荷、動(dòng)火作業(yè)起止時(shí)間，動(dòng)火作業(yè)安全措施等。14、裝修期間因施工需要在非辦公時(shí)間內(nèi)加班的裝修單位，須提前向物業(yè)管理公司遞交22、裝修施工隊(duì)伍必須加強(qiáng)內(nèi)部管理，不得使用“物業(yè)裝飾裝修消防安全責(zé)任書為了加強(qiáng)裝飾裝修施工場(chǎng)地的消防管理，保證裝修施工場(chǎng)地及物業(yè)用戶人身財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》、《成都市消防條例》和政府的有關(guān)規(guī)定，特制定本裝飾裝修消防安全責(zé)任書，并確定[上善天成]物業(yè)樓號(hào)，施工單位：的施工負(fù)責(zé)人為當(dāng)然防火責(zé)任人，其責(zé)任如下：一、建立以防火責(zé)任人為領(lǐng)導(dǎo)，責(zé)任區(qū)人員共同參與的消防安全小組，認(rèn)真貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防法》和相關(guān)的消防管理規(guī)定。四、定期對(duì)裝修區(qū)域內(nèi)消防工作進(jìn)行檢查、總結(jié)，同時(shí)主動(dòng)配合有關(guān)消防監(jiān)督機(jī)關(guān)和物業(yè)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心對(duì)裝修區(qū)域消防工作的檢查、監(jiān)督。五、當(dāng)發(fā)生火警時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告物業(yè)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心或撥打火警電話119,并關(guān)閉電閘及煤氣開(kāi)關(guān)，迅速離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)：配合管理單位組織緊急狀態(tài)下的疏散，火災(zāi)發(fā)生時(shí)服從現(xiàn)場(chǎng)指揮員的統(tǒng)一指揮。責(zé)任單位(蓋章);管理單位(蓋章):物業(yè)停車場(chǎng)車位租賃服務(wù)協(xié)議⑤停放車輛時(shí)請(qǐng)鎖好車門，車內(nèi)貴重物品應(yīng)妥善保管，如有丟失、損傷，自滿時(shí)乙方仍然沒(méi)辦理續(xù)租手續(xù)，甲方將在期滿日的次日將該車停車卡使用權(quán)限《停車泊位申請(qǐng)表》92-.客服部辦理?yè)Q車手續(xù)，凡與原卡登記牌號(hào)不符的車輛，將按臨時(shí)停車計(jì)費(fèi)；7、車輛停放后，車主須配合車管員做好車輛的檢查記錄，并鎖好車門、窗，車內(nèi)貴13、本車場(chǎng)只提供停車場(chǎng)地(車位有償使用),對(duì)車輛不負(fù)責(zé)保管。14、停車場(chǎng)服務(wù)時(shí)間：全天24小時(shí)服務(wù)。管理費(fèi)元/月.m2(含空調(diào)費(fèi))機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)臨時(shí)停車前2小時(shí)起價(jià)5元，2小時(shí)后每超時(shí)1小時(shí)收費(fèi)1元自行車100m2以下(含100m2)2000-3000元：101-300n4000-6000元：301n2以上8000-12000元：裝修服務(wù)費(fèi)8元/m(按建筑面積計(jì)費(fèi))35元/張(其中押金30元/張，管理費(fèi)5元/張)滅火器租用押金：100元/個(gè)；租金；1元/具.天預(yù)收能源費(fèi)6.00元/n(按建筑面積計(jì)費(fèi))開(kāi)戶費(fèi)150元/戶電話寬帶郵政按相關(guān)部門收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行商務(wù)中心傳真(元/張)文件裝訂(元/本)收發(fā)市外際內(nèi)環(huán)1112584343594-.1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)4.0程序要點(diǎn)4.1.3按照銷售部客戶入伙批次時(shí)間發(fā)送收房信函《交房(入伙)通知書》、《收房(入伙)須知》:4.2正式入伙4.2.1接待處負(fù)責(zé)客戶辦理入伙手續(xù)的指引，重新簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、5.0支持性文件《交房(入伙)通知書》《收房(入伙)須知》:《收房(入伙)手續(xù)確認(rèn)書》6.0記錄《鑰匙借用登記表》《禮品發(fā)放登記表》97-.客戶裝修辦理作業(yè)指導(dǎo)書1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)4.0程序要點(diǎn)4.8驗(yàn)收合格后，客戶服務(wù)部須查驗(yàn)、確認(rèn)是否有違章現(xiàn)象，并出具《退款通知單》,5.0支持性文件6.0記錄辦理內(nèi)容：業(yè)主/裝修公司(須持業(yè)主委托書)到客部1.現(xiàn)場(chǎng)加班申請(qǐng)：2.裝修哚音限制管理、裝修異味處理、動(dòng)用明客戶入駐作業(yè)指導(dǎo)書1.0目的2.0適用范圍3.0職責(zé)4.0程序要點(diǎn)4.1入駐前準(zhǔn)備工作4.2正式入駐5.0支持性文件6.0記錄1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)4.0程序要點(diǎn)4.1處理投訴的基本原則4.1.1換位思考：將業(yè)戶投訴的事項(xiàng)當(dāng)成自己所要投訴的事項(xiàng)，積極思考期望得到4.1.2將業(yè)戶投訴看成是與業(yè)戶交朋友宣傳自己和物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心的機(jī)會(huì)，并通4.1.3接待投訴時(shí)，接待人員應(yīng)嚴(yán)格遵守“耐心仔細(xì)聆聽(tīng)、用心專業(yè)解釋”的服務(wù)4.2投訴處理流程圖(附)4.3投訴界定4.3.1有效投訴4.3.1.1物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心承諾或規(guī)定的服務(wù)沒(méi)有實(shí)施或?qū)嵤┬Ч忻黠@的差錯(cuò)，經(jīng)業(yè)戶多次提出而得不到解決投訴。4.3.1.3因物業(yè)的設(shè)施設(shè)備或管理職權(quán)有限給業(yè)戶造成的生活、工作輕微不便而非人為因素造成的影響以通過(guò)整改而輕易得到解決或改進(jìn)的投訴。4.3.2溝通性投訴4.3.3無(wú)效投訴4.4投訴接待4.4.1記錄內(nèi)容4.4.2接待住戶投訴的注意事項(xiàng)4.5投訴處理果通報(bào)給投訴的業(yè)戶，通報(bào)方式可采用電話通知或上門溝通，并將情況上報(bào)主管或經(jīng)理。4.5.5客戶服務(wù)部在投訴處理完畢后安排人員進(jìn)行回訪，并在每月30日前對(duì)投訴事件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，將統(tǒng)計(jì)結(jié)果上報(bào)主管經(jīng)理，并通報(bào)各部門。4.5.7對(duì)正在給業(yè)戶造成傷害的事件，應(yīng)先立即采取停止或挽救傷害的措施，再進(jìn)行處理。4.6投訴處理的時(shí)效4.6.2有效投訴應(yīng)在兩日內(nèi)給投訴的住戶明確答復(fù)，解決時(shí)間不宜超過(guò)10日。超時(shí)需項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)。4.10減少投訴的途徑4.10.1完善各項(xiàng)管理制度4.10.2與業(yè)主加強(qiáng)溝通4.10.3多種方式的培訓(xùn)4.10.5尋找新的服務(wù)亮點(diǎn)5.0支持性文件6.0記錄無(wú)效投訴、溝通性投訴)客戶報(bào)修作業(yè)指導(dǎo)書1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)4.0工程報(bào)修5.0日間維修(包括節(jié)假日):9:00----17:305.3派修人員持《維修單》(白、紅、蘭聯(lián))領(lǐng)取所需材料，并在《維修單》(白、紅、5.4若為公共區(qū)域維修：維修人員修理完畢做好清潔收尾工作后，將《維修單》(白、程部辦公室。6.0夜間維修：17:30----次日9:008.0記錄車位租賃辦理作業(yè)指導(dǎo)書2.0適用范圍3.0基本職責(zé)4.0程序要點(diǎn)4.1客戶填寫《客戶月租車輛辦理申請(qǐng)表》,簽署《停車場(chǎng)車位租賃協(xié)議》,并加蓋公章；4.3根據(jù)客戶車輛申請(qǐng)情況，參照物業(yè)《物業(yè)收費(fèi)明細(xì)表》的標(biāo)準(zhǔn)交納相關(guān)費(fèi)用，制4.4客戶未領(lǐng)取IC卡時(shí)，應(yīng)給客戶發(fā)放臨時(shí)泊車卡，卡面表格內(nèi)容應(yīng)填寫齊全，注明有效使用期，同時(shí)填寫《臨時(shí)泊車卡發(fā)放記錄表》;管IC卡；4.8若客戶IC卡遺失或損壞，客戶須及時(shí)報(bào)失并補(bǔ)辦IC卡，客戶服務(wù)部填寫《停車場(chǎng)IC卡遺失登記表》并通知工程部注銷原IC卡。5.0支持性文件6.0記錄月租車位流程圖辦理地點(diǎn)：物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心客戶服務(wù)部1、車主所提供資料：機(jī)動(dòng)車輛行駛證、有效駕照原件、機(jī)動(dòng)車輛保險(xiǎn)單原件及復(fù)印件交于客制作IC卡辦理地點(diǎn)；物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心工程部客戶回訪作業(yè)指導(dǎo)書1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)4.0程序要點(diǎn)4.2每周根據(jù)上周的《維修單》,對(duì)維修服務(wù)進(jìn)行回5.0支持性文件6.0記錄客戶退房和物品搬遷管理指導(dǎo)書1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)4.0程序要點(diǎn)4.1客戶(退房)搬出管理4.1.1客戶需要退房搬遷時(shí)，應(yīng)先向物業(yè)管理公司提出申請(qǐng)(租戶須出具業(yè)主的《租4.1.6租戶憑客戶服務(wù)部出具的《退房證明》連同相關(guān)費(fèi)用清單至財(cái)務(wù)部領(lǐng)取租房押金。4.2客戶小件物品的搬遷4.2.1客戶如已辦理入駐手續(xù)，屬不影響電梯正常使用的小件物品搬入，秩序維護(hù)員在查驗(yàn)無(wú)危險(xiǎn)品后即可放行；4.2.2客戶在租用期間的小件物品搬出，可由客戶出具《物品放行條》(必須是由客戶授權(quán)人簽署或加蓋公章),秩序維護(hù)員在查驗(yàn)后放行并收回放行條。5.0支持性文件6.0記錄6.1物品放行條6.2退房證明2.0適用范圍3.0基本職責(zé)3.1客心服務(wù)部物業(yè)助理負(fù)責(zé)客戶檔案的管理和持續(xù)改進(jìn)工作.3.2客戶服務(wù)部主管負(fù)責(zé)檔案管理的監(jiān)督和借閱的核查工作.3.3部門經(jīng)理負(fù)責(zé)檔案借閱的審核工作.4.0程序要點(diǎn)做到圖有袋、文有夾，各項(xiàng)資料編目錄索引，檔案類文件有存檔文件清單及編號(hào)目4.1.4因工作需要借閱、復(fù)印專管部分檔案資料的，需經(jīng)主管同意，并做好記錄，4.1.5客戶服務(wù)部經(jīng)理或主管將定期巡查上述規(guī)定所提及之要求落實(shí)情況，對(duì)不符合要求的保管責(zé)任人將作適當(dāng)處分。4.2業(yè)主檔案管理保密規(guī)定4.2.2業(yè)戶檔案資料統(tǒng)一存放在辦公室文件柜中，由專4.2.4因工作所需而放置于辦公室、監(jiān)控中心、大堂接待處的業(yè)戶聯(lián)系電話、地址4.3業(yè)主檔案資料明細(xì)4.3.1業(yè)戶資料：?jiǎn)卧?yàn)收及移交記錄、入伙時(shí)間或租用期限等);《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《消防安全責(zé)任書》等協(xié)議文件；4.3.2業(yè)戶二次裝修檔案：業(yè)戶單元二次裝修圖紙及審批手續(xù)；二次裝修期間管理處監(jiān)督檢查資料；4.3.3業(yè)戶入住后的資料檔案：5.0支持性文件6.0記錄1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)4.0程序要點(diǎn)4.1固定巡樓時(shí)間：09:00-10:00;14:00-15:004.3正常情況下，巡樓線路由28樓天面開(kāi)始，然后逐層向下至大堂及外圍廣場(chǎng)、5.0支持性文件6.0記錄1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)4.0程序要點(diǎn)4.1建立VIP檔案4.1.3送禮品的人員可為總經(jīng)理本人，也可為4.2定期或適時(shí)組織聯(lián)誼活動(dòng)5.0支持性文件6.0記錄商務(wù)服務(wù)實(shí)施方案1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)4.0程序要點(diǎn)4.5.17秘書培訓(xùn)服務(wù)。5.0支持性文件6.0記錄三、保潔綠化實(shí)施方案1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)4.0程序要點(diǎn)4.1根據(jù)每日的保潔工作檢查每扣一分，扣除酬金為50元。月末計(jì)算出清潔公司4.2根據(jù)制度制定出來(lái)的的清潔扣分標(biāo)準(zhǔn)，保潔綠化主管每日不少于二次對(duì)物業(yè)區(qū)4.3保潔綠化主管應(yīng)須做到每天巡查其區(qū)域的衛(wèi)生，如發(fā)現(xiàn)物業(yè)局部清潔未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)及時(shí)通知清潔公司進(jìn)行整改，否則，若由直屬上司或客戶服務(wù)部經(jīng)理發(fā)現(xiàn)，將會(huì)4.4客戶服務(wù)部經(jīng)理月底根據(jù)保潔綠化主管上報(bào)的扣分分?jǐn)?shù)額進(jìn)行累加，得出該保4.6物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心對(duì)清潔公司上午9點(diǎn)，下午2點(diǎn)進(jìn)行抽查。4.7每月一次性完成的各項(xiàng)工作會(huì)在次日由物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心驗(yàn)收。4.8如物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心加急的清潔項(xiàng)目，會(huì)提前一天通知保潔公司。4.9物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心對(duì)保潔公司檢查項(xiàng)目分為人員到崗情況和人員儀容、儀表及4.10每天填寫兩份日常清潔檢查表。填寫內(nèi)容若不合格則視為扣分標(biāo)準(zhǔn)。4.11每日工作計(jì)劃未完成及未達(dá)標(biāo)每項(xiàng)扣1分4.12每周工作計(jì)劃未完成及未達(dá)標(biāo)每項(xiàng)扣3分4.13每月工作計(jì)劃未完成及未達(dá)標(biāo)每項(xiàng)扣5分4.14衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)按力業(yè)公司計(jì)劃書附件清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行5.0支持性文件5.2[上善天成]物業(yè)日常保潔內(nèi)容5.3[上善天成]物業(yè)定期清潔服務(wù)計(jì)劃5.4[上善天成]清潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)5.5[上善天成]衛(wèi)生間保潔流程圖5.6[上善天成]辦公室保潔流程圖6.0記錄附件：(一)清潔衛(wèi)生考核細(xì)則序號(hào)檢查內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)、扣分值1得到客戶書面表?yè)P(yáng)2每月客戶回訪表中得“優(yōu)”者3得到部門以上領(lǐng)導(dǎo)表?yè)P(yáng)4當(dāng)月得分在95分以上5地坪明亮、無(wú)垃圾和污跡有一處扣1分6玻璃門明亮、無(wú)污點(diǎn)污跡有一處扣1分7大廳服務(wù)臺(tái)大理石臺(tái)面及樓層花崗石窗臺(tái)清潔光亮無(wú)污跡有一處扣1分8垃圾筒外表干凈、明亮無(wú)污跡、桶內(nèi)垃圾壞超過(guò)扔口有一處扣1分9煙灰缸清潔明亮、無(wú)污跡有一處扣1分風(fēng)口清潔灰塵有一處扣1分電梯不銹鋼光亮無(wú)污跡、轎廂潔凈有一處扣1分閉門器、掛畫、門框、窗框無(wú)黑灰有一處扣1分消防箱、鐵管、踢腳線清潔無(wú)積灰有一處扣1分墻面清潔無(wú)積灰有一處扣2分燈罩清潔無(wú)積灰有一處扣1分指示牌清潔無(wú)積灰有一處扣1分物業(yè)室內(nèi)公區(qū)石材墻面清潔無(wú)污跡有一處扣1分水池、洗臉盆無(wú)油膩光亮有一處扣1分鏡面明亮無(wú)水跡有一處扣1分洗手間清潔無(wú)異味有一處扣1分手紙和洗手液供應(yīng)不斷檔有一處扣2分坐便器清潔干燥無(wú)水跡有一處扣1分樓梯和扶手干凈無(wú)黑灰有一處扣1分室外花壇大理石圍欄無(wú)明顯污跡有一處扣1分室外廣場(chǎng)不銹鋼護(hù)欄光亮無(wú)污跡有一處扣1分室外廣場(chǎng)地坪整潔無(wú)污跡有一處扣1分室外廣場(chǎng)地坪五個(gè)以上煙蒂有一處扣2分室外廣場(chǎng)花壇地醒目垃圾有一處扣1分客戶回訪表打“中”以下客戶投訴經(jīng)核實(shí)投訴屬實(shí)一般過(guò)失嚴(yán)重過(guò)失機(jī)器設(shè)備亂堆放無(wú)及時(shí)清潔計(jì)劃清潔未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)區(qū)域工作內(nèi)容1辦公室1:清潔辦公臺(tái)面、椅子2:清潔門窗及框、踐腳線、開(kāi)關(guān)等各類裝飾物3:清倒垃圾4:地毯吸塵5:地毯上局部污跡清除6:清潔各類辦公用具7:室內(nèi)衛(wèi)生清潔2大堂1:地面石材推塵及垃圾巡回清掃2:2米以下墻身、立柱及玻璃抹塵3:大堂接待臺(tái)清潔4:垃圾桶清潔5:電梯轎廂、門及框巡回清潔6:大堂所有不銹鋼及玻璃制品巡回清潔7:墻上消防設(shè)施及各類開(kāi)關(guān)抹塵清潔8:各類指示牌的清潔3外圍1:花圃中廢紙及煙蒂等雜物清理2:責(zé)任區(qū)內(nèi)地面垃圾清掃3:外圍地面巡回推塵及燈具清潔4:綠化帶垃圾清掃5:外圍垃圾桶及植物盆清潔6:各類指示牌清潔7:圍墻及2米以下立柱掃塵8:2米以下立柱掃塵4樓層1:連廊玻璃清潔2:地磚推塵、拖抹3:2米以下墻身及開(kāi)關(guān)等裝飾物抹塵4:消防樓層垃圾清掃及扶手抹塵5:電梯廳地面、不銹鋼等清潔6:樓層不銹鋼制品及玻璃巡回清潔7:辦公桌椅清潔8:樓層垃圾桶清潔9:樓層衛(wèi)生間清潔10:樓層景觀清潔11:各類裝飾物品及消防設(shè)施外部抹塵清潔12:樓層扶手欄桿塵清潔5車庫(kù)1:地面垃圾清掃及推塵2:清潔門窗、及框、踢腳線、開(kāi)關(guān)等各類裝飾物3:斑馬線抹塵4:出入斜坡車道、崗?fù)で鍜摺⒛▔m5:車庫(kù)走火梯清掃并扶手抹塵6:垃圾房清潔6衛(wèi)生間1:2米以下墻身抹塵2:卷紙盒、擦手紙盒、皂液盒、開(kāi)關(guān)等清潔3:格板門及框清潔4:大小便池清潔并消毒5:洗手盆及臺(tái)面、水龍頭清潔6:衛(wèi)生間鏡面清潔7:地面拖洗8:垃圾桶內(nèi)垃圾隨時(shí)清收序號(hào)區(qū)域工作內(nèi)容1辦公室1:每周柜頂清潔抹塵2:每周電話消毒3:室內(nèi)衛(wèi)生間每周天花、燈罩、風(fēng)口及玻璃制品長(zhǎng)度清潔并消毒4:每月地毯清潔5:每月地毯殺蟲6:每月窗玻璃、風(fēng)口、燈罩徹底清潔7:每月皮質(zhì)沙發(fā)清潔上蠟8:每月布椅沙發(fā)清洗2大堂1:每周電梯廳不銹鋼轎廂清潔上油2:每周垃圾桶內(nèi)外徹底清潔3:每周大堂門廳平臺(tái)抹塵清潔4:每月地面石材維護(hù)5:每月石材墻身清抹、磨光6:每月消防梯刷洗7:每月天花、風(fēng)口、燈罩煙感清抹、除塵8:每月高位墻身及玻璃清潔3外圍1:每周外圍地面刷洗2:每周溝渠沖洗3:每周門前景觀天花清潔4:每月各類裝飾立柱清潔5:每月高位彩磚墻面抹塵4樓層1:每周不銹鋼清潔上油2:每周天花及燈罩、風(fēng)口掃塵3:每周衛(wèi)生間大清潔4:每周樓層垃圾桶內(nèi)外清洗5:每月高位墻身抹塵6:每月天花、風(fēng)口、燈罩及玻璃徹底清洗7:每月樓層消火栓內(nèi)側(cè)清潔8:每月地毯清潔9:每月樓層環(huán)廊、通道地面拋光10:每月樓層石材清潔養(yǎng)護(hù)序號(hào)區(qū)域工作內(nèi)容5車庫(kù)1:每周清除地面油漬及附著物2:每周衛(wèi)生間大清潔3:每月管道燈具抹塵，電梯廳天花、風(fēng)口、燈罩抹塵4:每月地面沖洗、車位線刷洗5:每月墻身污跡清潔6衛(wèi)生間1:每周衛(wèi)生間天花、燈罩、風(fēng)口抹塵2:每周衛(wèi)生間地面徹底刷洗3:每周高位墻身抹塵7外墻1:每年兩次清潔幕墻墻玻璃及間隔不銹鋼裝飾2:每年兩次外墻鋁板清潔8石材等各類材質(zhì)物品的特殊保養(yǎng)1:每周大堂地面石材水晶處理2:每月LG橡膠地板打蠟3:每月再次樓層電梯廳地面石材水晶處理9空置樓層及單格1:每天清掃地面垃圾并推塵2:每天窗臺(tái)清掃3:每月衛(wèi)生間清潔4:每月天花及燈罩、風(fēng)口掃塵5:每月清潔玻璃6:每月墻身抹塵附件：(四)[上善天成]清潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目項(xiàng)目(1)花糟槽內(nèi)無(wú)垃圾、無(wú)雜務(wù)、槽體側(cè)面及槽邊無(wú)污跡、無(wú)積塵(2)地面無(wú)污跡、無(wú)水泥跡、無(wú)口香膠跡、無(wú)積水、無(wú)堆放雜物(3)階梯無(wú)污跡、無(wú)水泥跡、無(wú)口香膠跡、無(wú)積水、無(wú)堆放雜物(4)墻面無(wú)污跡、無(wú)亂張貼物(5)門戶無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物(6)指示牌(包括物業(yè)招牌)無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物(7)消防栓無(wú)污跡、無(wú)積塵(8)出入口欄桿無(wú)污跡、無(wú)阻塞洗手間(1)地面無(wú)污跡、無(wú)水泥跡、無(wú)口香膠跡、無(wú)積水、無(wú)堆放雜物(2)墻面無(wú)污跡、無(wú)亂張貼物(3)天花板無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡(4)光管罩無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡(5)鏡臺(tái)無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物(6)洗手盆表面光潔、無(wú)污跡(7)鏡面無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物(8)排氣口無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡(9)尿槽表面光潔、無(wú)尿跡、無(wú)污跡、無(wú)水銹跡、無(wú)煙頭、無(wú)雜物、無(wú)異味(10)干手器、皂液盒無(wú)污跡、無(wú)積塵(11)手紙盒無(wú)污跡、無(wú)積塵(12)門戶無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物(13)地漏無(wú)污物積聚、無(wú)堵塞大堂(1)地面無(wú)污跡、無(wú)水泥跡、無(wú)香口膠跡、無(wú)積水、無(wú)堆放雜物(2)墻面無(wú)污跡、無(wú)亂張貼物(3)天花板無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡(4)燈具無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡(5)家俱類物品擺放良好、無(wú)灰塵、無(wú)污跡(6)垃圾桶垃圾不可超過(guò)1/2(7)洗手間無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)水跡(1)地面無(wú)腳印、無(wú)污跡、無(wú)水泥跡、無(wú)香口膠跡、無(wú)積水、無(wú)堆放雜物無(wú)垃圾(2)天花板無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡(3)光管罩無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)霉跡(4)墻面無(wú)污跡、無(wú)亂張貼物(5)掛畫無(wú)污跡、無(wú)積塵(6)指示牌無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物(7)門戶(管井門、隔煙門、廁所門)無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物(8)垃圾桶桶口(9)消防栓無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物天臺(tái)平臺(tái)(1)消防栓無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)亂張貼物(2)地漏無(wú)污物積聚、無(wú)堵塞(3)地面無(wú)雜物堆放、無(wú)垃圾、無(wú)污跡玻璃幕墻表面光潔無(wú)污跡、無(wú)明顯塵積、無(wú)張貼物、無(wú)懸掛物窗戶保持關(guān)閉垃圾房辦公室(1)地毯墻面無(wú)灰塵、無(wú)垃圾、無(wú)明顯示污漬(2)天花板無(wú)明顯灰塵、無(wú)垃圾、無(wú)明顯污漬(3)燈罩無(wú)明顯灰塵、無(wú)污漬(4)桌椅物品擺放整齊、無(wú)灰塵、無(wú)垃圾、無(wú)污漬如果是在客房上班前或下班后工作，最好每組2~3人，專人持鑰匙開(kāi)門進(jìn)入辦公室后，先查看有無(wú)異常，有無(wú)客戶遺忘的貴得物品，如有異常1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)4.0程序要點(diǎn)4.5.3外包保潔主管現(xiàn)場(chǎng)跟蹤檢查，確保操作正確。5.0支持性文件6.0記錄1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)4.0程序要點(diǎn)2個(gè)、無(wú)直徑1厘米以上的石子。3厘米以上石子；綠化帶100平方米以內(nèi)雜物在1個(gè)以下。4.1.3排水明溝。目視檢查：無(wú)明顯泥沙、污垢，每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑25.0支持性文件6.0記錄綠化外包管理方案1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)3.1保潔綠化部主管負(fù)責(zé)室內(nèi)觀葉植物管理的組織實(shí)施和質(zhì)量控制。3.2外判園藝師、技術(shù)員負(fù)責(zé)本規(guī)程實(shí)施過(guò)程中的技術(shù)指導(dǎo)。3.3外判綠化工負(fù)責(zé)依照本規(guī)程實(shí)施室內(nèi)觀葉植物管理的操作。4.0程序要點(diǎn)4.1外觀管理。4.1.2對(duì)于枯黃面積達(dá)1/3以上的葉面應(yīng)整片剪除，枯黃面積在1/3以下者，應(yīng)4.1.3要求當(dāng)崗員工每周用清水噴洗1次葉面，噴后應(yīng)注意抹干地面的水，注意不4.2淋水4.2.2操作步驟4.2.2.1將花灑壺灑水頭支掉，裝上水。4.2.2.2用手將花灑壺出水管堵住一部分，使出水合適，將壺嘴對(duì)準(zhǔn)花盆注入適量4.2.2.3用抹布將滴灑在地上的水抹干4.3室內(nèi)花木淋水量根據(jù)花木種類及所處環(huán)境決定，原產(chǎn)于熱帶雨林地區(qū)或放于光線強(qiáng)、空調(diào)出風(fēng)口等位置的花木一般需水量大，應(yīng)以淋透1/2土為適中，一般其它植物以淋透1/3盆土為適中。4.3.1室內(nèi)觀葉植物常用N-P-K復(fù)合肥及成品有機(jī)肥、綠光劑。應(yīng)按照不同地點(diǎn)的4.3.2觀葉植物進(jìn)入室內(nèi)前應(yīng)先噴1次綠光劑，之后每月噴1次，使用濃度按產(chǎn)4.3.3室內(nèi)花木不應(yīng)使用有異味的肥料及尿素等高效純氮肥。4.3.4室內(nèi)觀葉植物施肥后及時(shí)填寫《綠化施肥登記表》4.4病蟲害防治4.4.1室內(nèi)觀葉植物主要病害及其防治。4.4.1.2黑斑病。真菌感染引起，用布托津、菌毒清等防治。4.4.2室內(nèi)觀葉植物主要蟲害及其防治。4.4.2.2滿蟲。用尼索朗、速滿酮、三氯殺螨醇等噴殺。4.5.3無(wú)枯黃葉。5.0支持性文件6.0記錄四、工程管理實(shí)施方案1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)4.0程序要點(diǎn)4.1設(shè)備檔案的建立要求。4.1.2設(shè)備編號(hào)及標(biāo)識(shí)規(guī)則如下：4.1.2.1設(shè)備的編號(hào)由上善天成物業(yè)代碼(SSTC)、設(shè)備類別代碼、安裝樓層代碼0002……9999)組成。SSTZCSSTZC設(shè)備類別代碼安裝樓層代碼該類別設(shè)備的流水序4.1.2.2設(shè)備類別代碼按照如下對(duì)應(yīng)表編號(hào)類別設(shè)備名稱類別設(shè)備代號(hào)1空調(diào)系統(tǒng)2消防系統(tǒng)(消栓/消噴/氣體滅火/消防自動(dòng)系統(tǒng))3供電系統(tǒng)4供熱設(shè)備5升降設(shè)備6供水系統(tǒng)7排水系統(tǒng)8通風(fēng)/排風(fēng)(煙)系統(tǒng)9其它設(shè)備弱電系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)VSAT衛(wèi)星通信子系統(tǒng)電視監(jiān)控和防盜報(bào)警系統(tǒng)對(duì)講系統(tǒng)公共廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng)多媒體演播會(huì)議系統(tǒng)視頻會(huì)議系統(tǒng)水電表遠(yuǎn)傳計(jì)量系統(tǒng)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)(BAS)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)門禁消費(fèi)管理系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)4.1.2.3標(biāo)識(shí)制作規(guī)范：------標(biāo)識(shí)材質(zhì)采用打印紙，外用膠片塑封；------設(shè)備編號(hào)均統(tǒng)一格式，直接打印在打印紙上；------尺寸為5英寸4.1.3所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)或功能系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。4.2設(shè)備的日常操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理。4.3.2設(shè)備購(gòu)置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。4.3.3設(shè)備購(gòu)置的資金來(lái)源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。4.3.4設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。4.3.6采購(gòu)設(shè)備應(yīng)遵循采購(gòu)管理規(guī)程的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行采購(gòu)。并組織相關(guān)安裝或調(diào)試。符號(hào)要求的辦理驗(yàn)收手續(xù)(填寫《采購(gòu)設(shè)備驗(yàn)收表4.4.3.2設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于應(yīng)予標(biāo)4.4.3.3設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。4.5.1.2設(shè)備功能已不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備。4.5.2停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其它形式對(duì)其狀態(tài)的損4.5.5設(shè)備主管人員應(yīng)填寫《設(shè)備停用/封存/啟用審批表》,經(jīng)工程部經(jīng)理、使用4.6.2報(bào)廢設(shè)備應(yīng)由工程部組織鑒定。參與鑒定人員應(yīng)包括：工程部經(jīng)理、設(shè)備主4.6.6工程部應(yīng)將批準(zhǔn)的《設(shè)備報(bào)廢審批表》報(bào)公司財(cái)務(wù)部一份。(工程部辦公室留存一份)5.0支持性文件1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)3.2工程部文員負(fù)責(zé)每月能耗匯總，同時(shí)制作能耗月報(bào)表報(bào)財(cái)務(wù)，并負(fù)責(zé)每月能耗3.4工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核能耗月報(bào)表。4.0程序要點(diǎn)4.2運(yùn)行組主管每月9號(hào)按時(shí)安排抄取物業(yè)所有水、電、氣表；如遇法定節(jié)、假日相關(guān)費(fèi)用報(bào)工程部經(jīng)理審核。4.4工程部文員每月25日前將審核后的大樓水、電、天然氣、空調(diào)寫《上善天成物業(yè)能耗月報(bào)表》,附水、電、天然氣、空調(diào)明細(xì)，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)后，報(bào)物管中心及財(cái)務(wù)部作為核算依據(jù)。5.0支持性文件6.0記錄《上善天成物業(yè)能耗月報(bào)表》1.0目的為了保障為客人提供有序、高效、規(guī)范的有償維修。2.0適用范圍客戶單元內(nèi)的維修3.0基本職責(zé)3.1工程部負(fù)責(zé)提供有償項(xiàng)目的維修工作，并為有償維修提供收費(fèi)依據(jù)。3.2客戶中心負(fù)責(zé)接聽(tīng)客戶的有償報(bào)修電話，同時(shí)填寫《維修單》報(bào)工程部，并負(fù)責(zé)維修的催款收費(fèi)。3.3財(cái)務(wù)部庫(kù)房負(fù)責(zé)發(fā)放維修材料，并確認(rèn)和核對(duì)維修材料費(fèi)用。4.0程序要點(diǎn)經(jīng)各級(jí)審閱，最后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后作為收費(fèi)依據(jù)。4.2《有償維修項(xiàng)目收費(fèi)表》應(yīng)發(fā)放客戶中心、財(cái)務(wù)部、財(cái)務(wù)庫(kù)房、工程部以供隨4.3有償服務(wù)均以客戶中心填寫《維修單》(白、紅、蘭、黃聯(lián))為依據(jù)派工維修，4.4每月25日，工程部負(fù)責(zé)匯總本月各入駐客戶的有償《維修單》,與客戶中心4.5每月月底，財(cái)務(wù)部將復(fù)核情況告知客戶中心，由客戶中心按對(duì)客服務(wù)相關(guān)收費(fèi)4.5若在有償維修工作中，遇到《有償維修項(xiàng)目收費(fèi)表》中未列舉之特殊項(xiàng)目的收費(fèi)，5.0支持性文件6.0記錄1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)3.1工程部文員負(fù)責(zé)清查和督導(dǎo)特種崗位上崗證的落實(shí)情況。3.2各崗位領(lǐng)班負(fù)責(zé)所轄崗位及區(qū)域的安全工作，為所轄崗位的安全責(zé)任人。3.3客戶中心負(fù)責(zé)辦理外來(lái)施工人員的登記及實(shí)施相關(guān)培訓(xùn)和管理。3.4安保部負(fù)責(zé)施工場(chǎng)地及重要機(jī)房的消防安全督導(dǎo)工作。4.0程序要點(diǎn)4.1根據(jù)有關(guān)部門規(guī)定、組織電工，司爐、電梯工、水處理、焊工、二次供水管理員4.2按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定按時(shí)進(jìn)行設(shè)備強(qiáng)檢。4.3配電房、鍋爐房、空調(diào)站、電梯機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、木工間等重要機(jī)房應(yīng)設(shè)標(biāo)識(shí)，4.4各種機(jī)房、蓄水池、水箱等均應(yīng)上鎖，并嚴(yán)格妥善管理鑰匙。4.5所有電氣開(kāi)關(guān)，管道、壓力容器的閥門、未經(jīng)專業(yè)人員同意，禁止開(kāi)閉扳動(dòng)。4.6易燃物品必須妥善存放在危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)，嚴(yán)格控制存放量，并在安保部登記。4.7對(duì)外來(lái)施工人員，加強(qiáng)安全教育、監(jiān)督和管理，防止事故的發(fā)生，并嚴(yán)格按照4.8木工、油漆工工作場(chǎng)地應(yīng)嚴(yán)禁煙火，并及時(shí)清除木屑。4.9工程部在物業(yè)進(jìn)行電、氣焊接等動(dòng)火操作前，必須征得安保部門同意，并由安5.0支持性文件6.0記錄1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)3.1維修組主管負(fù)責(zé)電梯困人后的救援工作的組織實(shí)施3.2電梯管理員及運(yùn)行組當(dāng)值班員工負(fù)責(zé)電梯困人后的救援工作。4.0程序要點(diǎn)4.3轎廂停于距廳門0.5米左右(高于或低于)位置時(shí)的救援。4.3.1拉下電梯電源開(kāi)關(guān)。4.3.2用專用廳門鑰匙開(kāi)啟廳門。4.3.3在轎頂用人力開(kāi)啟轎廂門。4.3.4協(xié)助乘客離開(kāi)轎廂。4.3.5重新關(guān)好廳門。4.4.1進(jìn)入機(jī)房切斷電梯電源。4.4.4當(dāng)矯廂停于距廳門0.5米遠(yuǎn)左右位置時(shí)，其救援方法按4.3條款進(jìn)行。5.0支持性文件6.0記錄1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)3.2總工及工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核測(cè)量設(shè)備的配置和采購(gòu)計(jì)劃。3.3工程部主管負(fù)責(zé)提出測(cè)量設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃或申請(qǐng)；負(fù)責(zé)測(cè)量設(shè)備的使用、校準(zhǔn)和4.0程序要點(diǎn)4.1.1按用途可分為向顧客計(jì)費(fèi)用的；維護(hù)和檢修設(shè)備用的；對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行監(jiān)4.1.2按裝置可分為安裝于固定管道、設(shè)備上的；移動(dòng)使用的。4.1.3按來(lái)源可分為公司原來(lái)已有的、新采購(gòu)的、借用的。4.1.4按形式可分為儀器、儀表、磅秤、天平、量具、測(cè)試軟件。4.2測(cè)量設(shè)備配置的要求。4.2.2最大量程、最小分度值和精度等級(jí)滿足被測(cè)對(duì)象精密度、準(zhǔn)確度的要求。4.3測(cè)量設(shè)備的采購(gòu)4.3.2采購(gòu)計(jì)劃或申請(qǐng)應(yīng)詳列所需采購(gòu)測(cè)量設(shè)備的下列資料：4.3.4測(cè)量設(shè)備采購(gòu)進(jìn)公司后，應(yīng)按公司相關(guān)規(guī)定辦理交接手續(xù)。工程部主管應(yīng)核對(duì)4.4測(cè)量設(shè)備的管理。4.4.1工程部經(jīng)理指定專人負(fù)責(zé)管理測(cè)量設(shè)備，其職責(zé)為：4.4.1.2對(duì)測(cè)量設(shè)備逐一進(jìn)行編號(hào)標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)方法如下：-----符號(hào)規(guī)則如下表：該類測(cè)試設(shè)備的順序號(hào)，用阿拉伯整數(shù)(范圍設(shè)備安裝樓層(范圍01~27,地下室用B1、B2、移動(dòng)裝置測(cè)量設(shè)備(裝置符號(hào))測(cè)量尺寸用(類型符號(hào))裝置符號(hào)H移動(dòng)使用測(cè)量設(shè)備G固定裝置上的測(cè)量設(shè)備類型符號(hào)C測(cè)量尺寸的測(cè)量設(shè)備D測(cè)量電參數(shù)(如電壓、電流、電阻、電功率)的測(cè)量設(shè)備Z測(cè)量重量用的測(cè)量設(shè)備P測(cè)量壓力、真空度用的測(cè)量設(shè)備S測(cè)量流量(如水流量)的測(cè)量設(shè)備測(cè)量尺寸的校準(zhǔn)周期為2年測(cè)量電參數(shù)的校準(zhǔn)周期為2年測(cè)量重量的校準(zhǔn)周期為2年測(cè)量壓力的校準(zhǔn)周期為2年裝于設(shè)備上、但不能拆卸的測(cè)量設(shè)備隨設(shè)備大修進(jìn)行校準(zhǔn)法規(guī)或國(guó)家行政主管部門另有規(guī)定的測(cè)量設(shè)備按法規(guī)或國(guó)家行政主管部門規(guī)定校準(zhǔn)周期進(jìn)行校準(zhǔn)4.4.1.4按確定或規(guī)定的校準(zhǔn)周期將測(cè)量設(shè)備委托國(guó)家授權(quán)的計(jì)量監(jiān)督監(jiān)測(cè)單位進(jìn)4.4.1.5對(duì)測(cè)量設(shè)備的使用、停用、報(bào)廢、及校準(zhǔn)標(biāo)識(shí)的保持進(jìn)行檢查、監(jiān)督或辦4.5測(cè)量設(shè)備的使用4.5.1測(cè)量設(shè)備管理人員應(yīng)確保測(cè)量設(shè)備(原安裝于機(jī)械、電氣設(shè)備上的除外)在使4.5.3使用人員在調(diào)整測(cè)量設(shè)備時(shí)，應(yīng)防止由于調(diào)整不當(dāng)，而使校準(zhǔn)狀態(tài)失準(zhǔn)。4.5.4當(dāng)發(fā)現(xiàn)測(cè)量設(shè)備失準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)對(duì)已測(cè)量或計(jì)量的結(jié)果進(jìn)行復(fù)查，消除由于失準(zhǔn)4.5.5測(cè)量設(shè)備的保管環(huán)境應(yīng)適當(dāng)，不應(yīng)與工具、刀具、原材料和零配件混放，防4.6測(cè)量設(shè)備的限制使用和報(bào)廢4.7校準(zhǔn)的委托。4.7.2工程部應(yīng)長(zhǎng)期保存測(cè)量設(shè)備臺(tái)帳、校準(zhǔn)記錄、限制使用或報(bào)廢測(cè)量設(shè)備的審批5.0支持性文件6.0記錄1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)3.1物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。3.2接管小組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。3.3接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。4.0程序要點(diǎn)4.2成立物業(yè)接管小組：4.2.2接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：4.2.2.2管理處客戶服務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的4.2.2.3管理處工程部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)4.3接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：4.3.1與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；4.3.2派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；4.3.3提前參與發(fā)展準(zhǔn)則申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心4.3.4準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：4.3.4.4物業(yè)接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》4.4接管驗(yàn)收的工作程序4.4.1總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令。4.4.2公司組建接管驗(yàn)收小組。4.4.3作好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備。4.4.4進(jìn)行資料驗(yàn)收移交。4.4.5驗(yàn)收是否合格。4.4.5.2是否進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收。4.4.5.3是否要求發(fā)展商限時(shí)整改：4.4.5.4是否記錄歸檔。4.5實(shí)物驗(yàn)收移交，并填寫《物業(yè)接管設(shè)施設(shè)備實(shí)物移交清單》。4.6資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)4.6.1.2規(guī)劃許可證；4.6.1.3投資許可證；4.6.1.4土地使用合同；4.6.1.5建筑開(kāi)工許可證；4.6.1.6用地紅線圖。4.6.2綜合竣工驗(yàn)收資料：4.6.2.1建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；4.6.2.2公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；4.6.2.3供水合同；4.6.2.4供電協(xié)議書、許可證；4.6.2.5供氣協(xié)議書、許可證；4.6.2.6有線電視合格證；4.6.2.7通信設(shè)施合格證；4.6.2.8電梯準(zhǔn)用；4.6.2.9施工設(shè)計(jì)資料：4.6.2.10地質(zhì)報(bào)告書；4.6..2.11全套設(shè)計(jì)圖紙：4.6.2.14設(shè)計(jì)變更通知單：4.6.2.15工程預(yù)決算報(bào)告書：4.6.2.16重要的施工會(huì)議紀(jì)要：4.6.2.18沉降觀測(cè)記錄：4.6.2.19其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。4.6.3機(jī)電設(shè)備資料：4.6.3.2機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(要求中文):4.6.3.3機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；4.6.3.4設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。4.6.4業(yè)主資料：4.6.4.3購(gòu)房合同復(fù)印件4.6.6接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法4.6.6.1驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部于1991年2月4日發(fā)布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及4.6.7.1主體結(jié)構(gòu)：4.6.7.3內(nèi)墻面：4.6.7.8樓梯、扶手：4.6.8公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)4.6.8.6道路：4.6.8.6.2路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無(wú)缺角損傷；4.6.8.6.3塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無(wú)明顯裂縫、缺棱掉角；4.6.8.6.4交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。4.6.8.7室外消防栓：4.6.8.7.2消防設(shè)施配件齊全；4.6.8.7.3消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，水壓充足。4.6.8.8樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。4.6.8.9垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。4.6.8.10保安崗?fù)ぐ惭b，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無(wú)損。4.6.8.12停車場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。4.6.8.13單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全防護(hù)和排水設(shè)施4.6.8.14明溝、暗溝排水暢通，不積水，無(wú)斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。4.6.8.15沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無(wú)裂縫，池內(nèi)無(wú)雜物。4.6.8.16護(hù)坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。4.6.8.18水池、水箱衛(wèi)生清潔，無(wú)滲漏。4.6.8.19信報(bào)箱安裝牢固，完好無(wú)損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。4.6.9機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收4.6.9.2變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，4.6.9.3中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置4.6.9.4發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完4.6.9.5消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，4.6.9.6給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備4.6.9.7保安監(jiān)控設(shè)備.同消防監(jiān)控設(shè)備。4.6.10接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理4.6.10.1.1對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《物業(yè)接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人4.6.10.1.2對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《物業(yè)接管工程設(shè)施設(shè)備遺留問(wèn)題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員4.6.10.2對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公4.6.10.3對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公5.0支持性文件6.0記錄工程部日常運(yùn)作管理方案工程部交接班標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0目的2.0適用范圍3.0基本職責(zé)3.1交班人負(fù)責(zé)嚴(yán)格執(zhí)行交班事項(xiàng)。3.2接班人負(fù)責(zé)嚴(yán)格執(zhí)行接班事項(xiàng)。4.0程序要點(diǎn)4.1值班人員必須提前10分鐘到達(dá)工作崗位，進(jìn)行交接班前的檢查。若接班人未到，4.2交班時(shí)，當(dāng)班人員應(yīng)向接班人員講清設(shè)備運(yùn)行情況，并逐項(xiàng)檢查，如有雙方不能4.5當(dāng)設(shè)備突發(fā)事故或發(fā)生事故正在處理時(shí)，可進(jìn)行交接班。(或聽(tīng)候上級(jí)安排)4.6交接班檢查確無(wú)問(wèn)題，且雙方在運(yùn)行值班記錄上簽字認(rèn)可后，交接班完畢，交4.7交接班時(shí)要做到“四交”、“三不接”:5.0支持性文件6.0記錄工程部日常維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0目的為了確保物業(yè)的維修工作及時(shí)、有序、規(guī)范地進(jìn)行。2.0適用范圍物業(yè)內(nèi)的所有工程維修工作。3.0基本職責(zé)3.1客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)接收?qǐng)?bào)修電話，同時(shí)負(fù)責(zé)填寫《維修單》通知工程部簽收。3.2工程部負(fù)責(zé)憑借《維修單》領(lǐng)料及維修，并負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)核對(duì)《維修單》。