房地產(chǎn)-年度策略：以價(jià)為錨重塑預(yù)期

免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。1房地產(chǎn)華泰研究年度策略房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)2025年投資策略：以價(jià)為錨，重塑預(yù)期2024年行業(yè)基本面整體下行，但9月底“止跌企穩(wěn)”定調(diào)下出現(xiàn)積極信號(hào)。展望2025年，我們認(rèn)為可以關(guān)注地方政策的持續(xù)落地進(jìn)展、房貸利率調(diào)整空間以及收儲(chǔ)政策優(yōu)化，還需要關(guān)注資本市場(chǎng)對(duì)樓市的影響，我國股市與樓市的強(qiáng)相關(guān)性以及股市相對(duì)領(lǐng)先性有望加快行業(yè)的筑底進(jìn)程。我們認(rèn)為政策“組合拳”發(fā)力提振信心，以“房?jī)r(jià)”為核心的地產(chǎn)基本面有望在明年迎來改善，推動(dòng)地產(chǎn)板塊估值進(jìn)一步修復(fù)。政策：“止跌回穩(wěn)”深具標(biāo)志性意義我們認(rèn)為穩(wěn)定房?jī)r(jià)是解決地產(chǎn)鏈條以及經(jīng)濟(jì)問題的關(guān)鍵鑰匙，而穩(wěn)房?jī)r(jià)的前提是穩(wěn)預(yù)期，因此“926”政治局會(huì)議“止跌回穩(wěn)”的定調(diào)是對(duì)此最明確的回應(yīng)。10月17日五部委聯(lián)合發(fā)布會(huì)上再出組合拳：4個(gè)下降、4個(gè)取消等，并重提貨幣化安置進(jìn)行城中村改造和4萬億“白名單”支持。展望未來，我們認(rèn)為有3點(diǎn)值得關(guān)注：1.政策的持續(xù)落地，如進(jìn)一步放松限制政策、稅收優(yōu)惠等持續(xù)落地；2.房貸利率。未來房貸利率或有進(jìn)一步調(diào)整空間；3.土地收儲(chǔ)和商品房收儲(chǔ)政策的進(jìn)一步優(yōu)化。市場(chǎng)：926新政后行業(yè)呈現(xiàn)積極跡象，企業(yè)審慎聚焦靜待機(jī)遇1-9M24新房銷售延續(xù)弱復(fù)蘇趨勢(shì)，成交面積同比-17%，但新政后10月單月出現(xiàn)拐點(diǎn)。54城新房日均成交面積環(huán)比+33%，環(huán)比升幅為年內(nèi)次高，其中12個(gè)核心樣本城市環(huán)比漲幅達(dá)45%。二手房今年以來整體表現(xiàn)優(yōu)于新房，10月成交達(dá)2023年小陽春以來的又一高點(diǎn)。成交明顯回暖推動(dòng)價(jià)格相關(guān)指標(biāo)修復(fù)，10月50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)18個(gè)月以來首次環(huán)比上漲。土地市場(chǎng)方面，“嚴(yán)控增量”約束下縮量趨勢(shì)或難扭轉(zhuǎn)，百強(qiáng)房企在低速去化的背景下拿地仍然謹(jǐn)慎，第一梯隊(duì)房企拿地金額下滑明顯。但融資方面，政策托底效果有望加碼，未來關(guān)注房企境內(nèi)債務(wù)整體重組的可能。2025年核心判斷：房?jī)r(jià)有望結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)，投資鏈條依然承壓展望明年，我們認(rèn)為市場(chǎng)傳導(dǎo)鏈條或?yàn)椋赫甙l(fā)力->二手房成交量拐點(diǎn)->二手房成交價(jià)拐點(diǎn)->新房市場(chǎng)拐點(diǎn)。銷售：我們預(yù)計(jì)核心城市明年有望率先迎來價(jià)格企穩(wěn)，隨后向更多城市擴(kuò)散，但銷量受制于供給約束依然下滑。投資：“嚴(yán)控增量”主題下依然承壓，但降幅收窄。我們預(yù)計(jì)2025年全國房地產(chǎn)銷售面積/銷售金額同比降幅在5.0%~6.5%區(qū)間，新開工面積/竣工面積/房地產(chǎn)投資同比分別-20.0%/-22.0%/-6.9%。從歷史來看我國股市通常領(lǐng)先于樓市復(fù)蘇，如果明年資本市場(chǎng)繼續(xù)積極改善，或能為樓市企穩(wěn)帶來助力。投資策略：政策“組合拳”提振行業(yè)配置價(jià)值9月政治局會(huì)議和政策組合拳為房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”注入強(qiáng)心劑，各部委協(xié)同有望加速市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)和量?jī)r(jià)企穩(wěn)，這也有助于地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)。3Q24末公募基金地產(chǎn)持倉比例環(huán)比反彈，但仍處于2013年以來的低位。我們看好在核心城市擁有更多資源和改善性產(chǎn)品能力的穩(wěn)健房企，以及業(yè)績(jī)具備韌性、現(xiàn)金流穩(wěn)健且派息慷慨的物管公司。重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城投控股、城建發(fā)展、濱江集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)股份、新城控股；2）港股開發(fā)：建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展；3）物管公司：綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、招商積余、濱江服務(wù)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)，部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。研究員SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究員SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究員SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046研究員SACNo.S0570524060002聯(lián)系人SACNo.S0570122120008chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972053linzhengheng@+(86)2128972065+(86)75582492388qikangxu@+(86)2128972228行業(yè)走勢(shì)圖房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)(%)滬深300 6 (7)(20)(33)Nov-23Mar-24Jul-24Oct-24資料來源：Wind，華泰研究重點(diǎn)推薦股票名稱股票代碼(當(dāng)?shù)貛欧N)投資評(píng)級(jí)城投控股600649CH6.61買入城建發(fā)展600266CH8.45買入濱江集團(tuán)002244CH12.35買入招商蛇口001979CH13.20買入建發(fā)股份600153CH12.37買入新城控股601155CH15.83增持建發(fā)國際集團(tuán)1908HK17.98買入越秀地產(chǎn)123HK6.60買入華潤置地1109HK30.60買入中國海外發(fā)展688HK16.18買入綠城服務(wù)2869HK4.53買入保利物業(yè)6049HK39.57買入中海物業(yè)2669HK6.69買入招商積余001914CH14.03買入濱江服務(wù)3316HK23.76買入資料來源：華泰研究預(yù)測(cè)免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。2“止跌回穩(wěn)”深具標(biāo)志性意義 5“房?jī)r(jià)”是那一把解決問題的鑰匙 5政治局會(huì)議首提“止跌回穩(wěn)”，全方位政策托底房?jī)r(jià) 7政策組合拳：四個(gè)取消、四個(gè)降低，啟動(dòng)土地收儲(chǔ) 8“白名單”規(guī)?？焖贁U(kuò)展 8城中村改造重啟貨幣化安置 8啟動(dòng)土地收儲(chǔ)，落實(shí)“嚴(yán)控增量” 8政策層面未來還可以關(guān)注什么？ 9關(guān)注政策的落地效果 9關(guān)注后續(xù)房貸利率調(diào)整空間 10關(guān)注商品房和土地收儲(chǔ)政策的落地和優(yōu)化 10行業(yè)：新政后呈現(xiàn)積極跡象 12新房市場(chǎng)：延續(xù)弱復(fù)蘇趨勢(shì)，去化周期拉長 12二手房市場(chǎng)：庫存有所下降，“以價(jià)換量”趨勢(shì)延續(xù) 14新政后市場(chǎng)普遍有所回升，一線城市更為明顯 15土地市場(chǎng)：“嚴(yán)控增量”約束下縮量趨勢(shì)或難扭轉(zhuǎn) 16企業(yè)：審慎聚焦，靜候行業(yè)拐點(diǎn) 19銷售：百強(qiáng)房企跑輸行業(yè)，頭部房企相對(duì)更具韌性 19拿地：投資依舊保持謹(jǐn)慎，央國企仍為絕對(duì)主力 19融資：政策托底效果有望加碼，未來關(guān)注房企境內(nèi)債務(wù)整體重組的可能 21一條暗線：資本市場(chǎng)和樓市的潛在聯(lián)動(dòng) 25長期：股市和樓市表現(xiàn)具有較強(qiáng)相關(guān)性 25短期：我國股市通常先于樓市復(fù)蘇 26短期：海外股市和樓市拐點(diǎn)存在關(guān)聯(lián)性，但不一定股市領(lǐng)先 272025年核心判斷：房?jī)r(jià)有望結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)，投資鏈條依然承壓 30銷售：以重點(diǎn)城市為核心止跌回穩(wěn) 30投資：“嚴(yán)控增量”投資鏈條依然承壓，但降幅收窄 31投資策略：政策“組合拳”提振行業(yè)配置價(jià)值 33機(jī)構(gòu)倉位：政策“組合拳”推動(dòng)24Q3地產(chǎn)持倉低位反彈 33投資建議：政策“組合拳”提振信心，看好地產(chǎn)板塊估值修復(fù) 33風(fēng)險(xiǎn)提示 37圖表1：70城新房和二手房?jī)r(jià)格指數(shù) 5圖表2：貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù) 5圖表3：70城中新房?jī)r(jià)格同比上漲/持平/下跌的城市數(shù)量 5圖表4：70城中二手房?jī)r(jià)格同比上漲/持平/下跌的城市數(shù)量 5圖表5：房?jī)r(jià)調(diào)整的帶來的影響 6免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。3圖表6：我國住房定價(jià)權(quán)的轉(zhuǎn)移 6圖表7：政治局會(huì)議與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議房地產(chǎn)表述回顧 7圖表8：926政治局會(huì)議后一線城市限購政策調(diào)整一覽 9圖表9：926政治局會(huì)議后一線城市信貸政策調(diào)整一覽 9圖表10：926政治局會(huì)議后一線城市稅收政策調(diào)整一覽 9圖表11：百城住宅租金收益率、百城首套房貸款利率和10年期國債到期收益率 10圖表12:保障性住房貸款落地項(xiàng)目情況 10圖表13：已出臺(tái)收儲(chǔ)細(xì)則的重點(diǎn)城市 圖表14：全國商品房銷售面積累計(jì)值 12圖表15：全國商品房銷售面積當(dāng)月值 12圖表16：全國商品房銷售金額累計(jì)值 12圖表17：全國商品房銷售金額當(dāng)月值 12圖表18：重點(diǎn)城市開盤去化率（2023&1-9M2024） 13圖表19：80城庫存面積和去化周期 13圖表20：一線城市庫存面積和去化速度 13圖表21：二線城市庫存面積和去化速度 13圖表22：三線城市庫存面積和去化速度 13圖表23：26城二手房成交面積（7日平滑） 14圖表24：11城存量二手房掛牌量 14圖表25：11城存量二手房掛牌價(jià)格 14圖表26：54城新房成交面積（7日平滑） 15圖表27：貝殼新房案場(chǎng)指數(shù)（分能級(jí)） 15圖表28：貝殼新房KMI指數(shù)-成交量（分能級(jí)） 15圖表29：貝殼二手房帶看指數(shù)（分能級(jí)） 16圖表30：貝殼二手房KMI指數(shù)-成交量（分能級(jí)） 16圖表31：貝殼二手房市場(chǎng)景氣指數(shù)（分能級(jí)） 16圖表32：貝殼二手房折價(jià)率指數(shù)（分能級(jí)） 16圖表33:全國涉宅用地供應(yīng)建筑面積及其同比 17圖表34:全國涉宅用地成交建筑面積及其同比 17圖表35:全國涉宅用地成交樓面均價(jià)及其同比 17圖表36:全國土地成交溢價(jià)率 18圖表37:全國土地流拍率 18圖表38:樣本城市成交溢價(jià)率與流拍率（2024年前三季度） 18圖表39：百強(qiáng)房企各梯隊(duì)入榜門檻值金額 19圖表40：百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額累計(jì)同比增速 19圖表41:百強(qiáng)房企權(quán)益拿地金額及其同比 19圖表42:百強(qiáng)房企權(quán)益拿地金額占比 19圖表43:百強(qiáng)房企各梯隊(duì)房企權(quán)益拿地金額同比 20圖表44:百強(qiáng)房企各梯隊(duì)房企權(quán)益拿地金額占比 20圖表45:TOP30拿地房企按屬性劃分及其同比 20圖表46:TOP30拿地房企按屬性劃分及其占比 20圖表47:1-9M2022-1-9M2024權(quán)益拿地金額TOP30房企 21圖表48:權(quán)益拿地金額50億以上房企 21免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。4圖表49：房企融資現(xiàn)金流和同比增速 22圖表50：房地產(chǎn)融資現(xiàn)金流和開發(fā)投資增速差 22圖表51：房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和同比增速 22圖表52：房地產(chǎn)境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模和同比增速 22圖表53：房地產(chǎn)境外債發(fā)行規(guī)模和同比增速 23圖表54：國央企境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模占比 23圖表55：房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制總體進(jìn)展 23圖表56：部分房企債務(wù)重組情況 24圖表57：滬深300指數(shù)和70城新房?jī)r(jià)格指數(shù) 25圖表58：標(biāo)普500指數(shù)和美國標(biāo)準(zhǔn)普爾/CS房?jī)r(jià)指數(shù) 25圖表59：日經(jīng)225指數(shù)和日本首都圈+大阪圈新建公寓平均單價(jià) 25圖表60：韓國綜合指數(shù)和房屋價(jià)格指數(shù) 26圖表61：英國富時(shí)指數(shù)和NationalWide平均房?jī)r(jià)指數(shù) 26圖表62：我國股市和樓市的關(guān)系 26圖表63：滬深300指數(shù)和全國商品房銷售面積累計(jì)同比 26圖表64：滬深300指數(shù)和70城新房?jī)r(jià)格同比 26圖表65：海外股市和樓市拐點(diǎn)的關(guān)系 27圖表66：標(biāo)普500指數(shù)和美國新屋銷售套數(shù)同比 27圖表67：標(biāo)普500指數(shù)和美國標(biāo)準(zhǔn)普爾/CS房?jī)r(jià)指數(shù)同比 27圖表68：日經(jīng)225指數(shù)和日本重點(diǎn)城市圈新建公寓銷售套數(shù)同比 28圖表69：日經(jīng)225指數(shù)和日本重點(diǎn)城市圈新建公寓平均單價(jià)同比 28圖表70：韓國綜合指數(shù)和住宅開工面積同比增速 28圖表71：韓國綜合指數(shù)和房屋價(jià)格指數(shù)同比 28圖表72：英國富時(shí)指數(shù)和住宅新屋開工數(shù)同比 28圖表73：英國富時(shí)指數(shù)和NationalWide平均房?jī)r(jià)指數(shù)同比 28圖表74：房地產(chǎn)銷售同比增速假設(shè) 30圖表75：全國商品房銷售面積累計(jì)值及同比 31圖表76：全國商品房銷售額累計(jì)值及同比 31圖表77：全國房屋新開工面積及同比 32圖表78：全國房屋竣工面積及同比 32圖表79：房地產(chǎn)投資預(yù)測(cè) 32圖表80：公募基金房地產(chǎn)持倉市值和持倉比例 33圖表81：北上資金房地產(chǎn)持倉市值和持倉比例 33圖表82：重點(diǎn)公司推薦一覽表 34圖表83：重點(diǎn)推薦公司最新觀點(diǎn) 34圖表84：報(bào)告提及公司信息 37免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。5此輪房?jī)r(jià)調(diào)整時(shí)間超過以往周期。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2021下半年以來（截至2024年9月70城新房和二手房?jī)r(jià)格最大回撤幅度分別為9.0%/15.4%，已經(jīng)調(diào)整至2019/2017年的水平；而在此前2008-2009、2011-2012、2014-2015年的房?jī)r(jià)調(diào)整周期，70城新房和二手房?jī)r(jià)格最大回撤幅度分別為2.1%/1.1%、1.3%/2.3%、6.6%/5.3%，調(diào)整時(shí)間均不超過一年。如果考慮固定樣本小區(qū)、重復(fù)交易法計(jì)算的貝殼二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，本輪50城最大回撤幅度更是達(dá)到30.5%。以2024年9月的房?jī)r(jià)來看，70城中有68城新房?jī)r(jià)格同比下跌、70城二手房?jī)r(jià)格全部同比下跌，其中二手房?jī)r(jià)格調(diào)整波及的城市數(shù)量也超過了此前幾輪調(diào)整周期。70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)2001801601401201008020062006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024注：2007年12月=100；新房?jī)r(jià)格調(diào)查為全面調(diào)查，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)；二手房?jī)r(jià)格調(diào)查為重點(diǎn)調(diào)查和典型調(diào)查相結(jié)合，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房屋居住服務(wù)平臺(tái)等相關(guān)企業(yè)上報(bào)和調(diào)查員實(shí)地采價(jià)。資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究上漲城市個(gè)數(shù)持平城市個(gè)數(shù)下跌城市個(gè)數(shù)70605040302002011201220132014201520162017201820192020202120222023202420112012201320142015201620172018201920202021202220232024資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究13012011010090807050城一線城市130120110100908070 二線城市三線城市2018/112019/32019/72019/112020/32020/72020/112021/32021/72021/112022/32022/72018/112019/32019/72019/112020/32020/72020/112021/32021/72021/112022/32022/72022/112023/32023/72023/112024/32024/7注：2018年11月=100；統(tǒng)計(jì)方法為在城市選擇固定樣本小區(qū)，以貝殼真實(shí)的二手房成交數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，利用重復(fù)交易法，反映城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)；受限于數(shù)據(jù)可得性，只有2018年11月以來的數(shù)據(jù)。資料來源：貝殼研究院，華泰研究上漲城市個(gè)數(shù)持平城市個(gè)數(shù)下跌城市個(gè)數(shù)7060504030200200620072006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究10月28日上午，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹主持召開座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)要用足用好中央各項(xiàng)存量和增量政策，堅(jiān)定信心、下定決心，正視問題、解決問題，深化改革、轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底止跌勢(shì)頭。這其中，我們認(rèn)為所提的“問題”的核心就是房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)的持續(xù)調(diào)整帶來居民財(cái)富縮水、投資鏈條不暢、影響金融系統(tǒng)穩(wěn)定性等問題，是當(dāng)前地產(chǎn)鏈條乃至經(jīng)濟(jì)環(huán)境的堵點(diǎn)所在，而穩(wěn)定房?jī)r(jià)是解決問題的那一把鑰匙。免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。6資料來源：華泰研究而穩(wěn)定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵在于穩(wěn)定預(yù)期，尤其是C端預(yù)期。我們?cè)诖饲暗膱?bào)告《尋找房?jī)r(jià)之錨——二手房系列研究》（2024年8月20日）中提出，本輪房?jī)r(jià)調(diào)整背后的重要變化，可能在于住房定價(jià)權(quán)從G端向C端的轉(zhuǎn)移。C端定價(jià)與G端定價(jià)的區(qū)別在于政策自上而下調(diào)控效果變?nèi)?，且容易因?yàn)檫呺H定價(jià)帶來連鎖反應(yīng)。由于C端對(duì)收入以及房?jī)r(jià)預(yù)期不穩(wěn)，導(dǎo)致了2022年以來主流城市二手房掛牌量顯著放量，房東的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下行，同時(shí)拖拽著一手房市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整，要阻斷這種連鎖反應(yīng)需要從根本上改變C端預(yù)期，這也是為什么我們認(rèn)為“926”政治局會(huì)議上給出“止跌回穩(wěn)”這4個(gè)字的意義重大。資料來源：華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。79月26日，中央政治局召開會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要加大財(cái)政貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，針對(duì)房地產(chǎn)，提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。我們回顧近2年提法變化，2023年7月強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，2024年4月強(qiáng)調(diào)“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量”，再到“止跌企穩(wěn)”，逐步強(qiáng)化的語句也彰顯穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的迫切。圍繞“止跌企穩(wěn)”的目標(biāo)，“9.26”政治局會(huì)議分別在供需兩側(cè)提出了政策優(yōu)化的方向：1）供給側(cè)：商品房建設(shè)嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量；相對(duì)于4月的優(yōu)化增量，我們可以看到針對(duì)“去庫存”的思路發(fā)生變化，從此前的刺激需求端來消化庫存（居民端銷售和地方政府收儲(chǔ)等轉(zhuǎn)化成控制供給源頭來控制庫存的累積。2）需求側(cè)：回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊要落實(shí)好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存房，進(jìn)一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住資料來源：國務(wù)院官網(wǎng)，華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。8住建部聯(lián)合相關(guān)部門在10月17日召開新聞發(fā)布會(huì)，打出穩(wěn)地產(chǎn)組合拳，具體可概括為“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”。金融端“四個(gè)降低”：1）降低住房公積金貸款利率25bp；2）降低首付比例，統(tǒng)一首套和二套房貸的最低首付比例至15%；3）降低存量房貸利率；4）降低“賣舊買新”換購住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。行業(yè)端“四個(gè)取消”：指充分賦予地方政府調(diào)控自主權(quán)，要求城市政府要因城施策，調(diào)整或取消包括限購、限售、限價(jià)、普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)的各類限制性措施。增量政策“兩個(gè)增加”：分別為：1）通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村和危舊房改造。2）年底前將白名單項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加到4萬億?！鞍酌麊巍币?guī)?？焖贁U(kuò)展9月末“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目審批通過貸款1.43萬億元，截至10月16日，已達(dá)到2.23萬億元，據(jù)住建部年底預(yù)計(jì)到2024年底將超過4萬億元，規(guī)模迅速增長。1017會(huì)議強(qiáng)調(diào)商業(yè)銀行要“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”、“應(yīng)貸盡貸”、“能早盡早”，此次強(qiáng)調(diào)優(yōu)化貸款資金的撥付方式，把資金撥付的時(shí)間提前，對(duì)房企現(xiàn)金流利好。城中村改造重啟貨幣化安置本次會(huì)議明確重點(diǎn)35城有220萬套城中村和危房改造需求，如果考慮297個(gè)地級(jí)市需求會(huì)更大。在此基礎(chǔ)上提出將新增100萬套城中村改造，并重啟貨幣化安置。這是23年7月以來我國首次明確城中村改造規(guī)模、梳理后續(xù)改造潛力、優(yōu)化安置方式。去年城中村改造推進(jìn)以來，一度推進(jìn)房票安置形式，但效果有限。此次再度采用貨幣化安置方式，我們認(rèn)為是在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下最務(wù)實(shí)的安置方式，符合消化存量的政策思路，也有利于刺激當(dāng)?shù)叵M(fèi)。據(jù)我們對(duì)各地城中村項(xiàng)目情況的整理，全國重點(diǎn)城市城中村樣本數(shù)據(jù)戶均面積差異較大，考慮到城中村中普遍存在違建，無證面積較多，部分樣本項(xiàng)目無權(quán)屬面積占比最高可達(dá)50%，且每戶實(shí)際擁有套數(shù)會(huì)大于戶數(shù)，我們綜合評(píng)估給予每套120平米計(jì)算，對(duì)應(yīng)1.2億平米需求，按9月中指百城二手房1.4萬/平米價(jià)格疊加50%計(jì)算城中村貨幣化安置折扣比例（根據(jù)部分城市樣本項(xiàng)目估算對(duì)應(yīng)8400億購買力釋放，假設(shè)購買力全部投向樓市新房，約占到我們預(yù)測(cè)2024年商品住宅銷售額的11%（按-25%增速計(jì)算而考慮到這些購買力會(huì)在未來幾年平緩釋放，同時(shí)會(huì)分流至消費(fèi)或者二手房，則每年貢獻(xiàn)度會(huì)下降。未來需要重點(diǎn)關(guān)注是否有更多的資金支持政策以及城中村改造潛力能否進(jìn)一步挖掘。啟動(dòng)土地收儲(chǔ)，落實(shí)“嚴(yán)控增量”926政治局會(huì)議提出了“嚴(yán)控增量”這一供給側(cè)指引，10月17日的住建部發(fā)布會(huì)上圍繞這一目標(biāo)同樣給出明確的落實(shí)措施：將優(yōu)先回購企業(yè)無力開發(fā)或者不愿繼續(xù)開發(fā)、尚未動(dòng)工建設(shè)的住宅、商服用地，資金方面除了財(cái)政部的專項(xiàng)債券，還將研究設(shè)立收購存量土地專項(xiàng)借款，央行也將提供專項(xiàng)再貸款支持，收回的土地再次組織供應(yīng)用于房地產(chǎn)的，將嚴(yán)格把控。另外鼓勵(lì)企業(yè)優(yōu)化開發(fā)和促進(jìn)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓。自然資源部在6月提出18條措施處置閑置存量土地，新政則在資金來源和使用方式層面給予了更加明確的思路，后續(xù)需要關(guān)注免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。9關(guān)注政策的落地效果金融組合拳、政治局會(huì)議后，地方政策隨即緊跟落地。9月29日，上海、廣州、深圳關(guān)于房地產(chǎn)需求側(cè)的新政接踵而至，三城均在限購、稅收政策方面有所放松。9月30日，北京對(duì)限購、限貸、稅收也進(jìn)行了積極調(diào)整。本次一線城市政策的落地是對(duì)9月26日中央政治局會(huì)議的響應(yīng)，迅速響應(yīng)體現(xiàn)政策急迫性和積極性。我們認(rèn)為，在房?jī)r(jià)企穩(wěn)未達(dá)成之前，地方政策仍有繼續(xù)調(diào)整的空間，如進(jìn)一步放松行政政策、稅收優(yōu)惠等持續(xù)落地。五環(huán)內(nèi)3年，五環(huán)外2年，人才1年通州取消“雙限制”居民家庭購買通州區(qū)商品住房，按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行-成年單身人士與未成年子女共同生活的，按本市戶籍居民家庭執(zhí)行住房限購政策購買外環(huán)外只需1年（含單身人士）-滿3年及以上社?；騻€(gè)稅的，享受滬籍居民家庭的購房待遇在核心區(qū)內(nèi)可再購買1套住房在核心區(qū)內(nèi)購買住房，1年社保；在非核心區(qū)內(nèi)購買住房，無需證明全市取消限購資料來源：地方政府官網(wǎng)，華泰研究二套住房的，在個(gè)人住房貸款中認(rèn)定為首套住*優(yōu)化多子女家庭在個(gè)人住房貸款中首套住房差異化政策區(qū)域20%二套住房的，在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)可適用首套住房貸款政策。深汕特別合作區(qū)15%暫未調(diào)整暫未調(diào)整資料來源：地方政府官網(wǎng)，華泰研究取消普宅標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為滿2年免征取消普宅標(biāo)準(zhǔn)且統(tǒng)一為滿2年免征2年統(tǒng)一為滿5年且唯一住宅免征資料來源：地方政府官網(wǎng)，華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。10關(guān)注后續(xù)房貸利率調(diào)整空間考慮到增量房貸利率和租金收益率仍有差距，關(guān)注未來房貸利率進(jìn)一步調(diào)整空間。我們?cè)诖饲暗膱?bào)告《尋找房?jī)r(jià)之錨——二手房系列研究》（24年8月20日）中提出，當(dāng)前我國租金收益率對(duì)于房?jī)r(jià)企穩(wěn)的推動(dòng)作用暫不明顯，可能由于百城住宅租金收益率仍明顯低于首套房貸款利率——24年9月兩者仍相差101bp，因此還不足以觸發(fā)供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)。24年10月5年期LPR再度下調(diào)25bp，第二輪存量房貸利率調(diào)整已經(jīng)落地，且通過完善定價(jià)調(diào)整機(jī)制，使得存量房貸利率能夠更快反映增量利率的變化，房貸利率的持續(xù)調(diào)整有望改善居民的現(xiàn)金流，從而有助于穩(wěn)定預(yù)期。6%5%4%3%2%百城住宅租金收益率10年期國債到期收益率百城首套房貸款利率2018/12019/12020/12021/72018/12019/12020/12021/72021/12021/12018/72019/72020/72022/12022/72023/12023/72024/12024/72018/72019/72020/72022/12022/72023/12023/72024/12024/7資料來源：Wind，貝殼研究院，華泰研究關(guān)注商品房和土地收儲(chǔ)政策的落地和優(yōu)化517會(huì)議中央出臺(tái)政策支持地方收購存量商品房，至今已有超過20城發(fā)布征集信息，但整體進(jìn)展相對(duì)較慢，背后依然面臨一些堵點(diǎn)，如價(jià)格匹配、房源匹配等。國務(wù)院副總理何立峰10月10日至12日在山西太原、陜西西安調(diào)研房地產(chǎn)時(shí)指出，要積極推進(jìn)收購存量商品房用作保障性住房工作，深入剖析典型案例，及時(shí)總結(jié)并推廣成功做法，用好用足保障性住房再貸款等支持政策，促進(jìn)加快消化商品房庫存。我們認(rèn)為后續(xù)需要關(guān)注各地在落實(shí)收購存量房以及土地的過程中落實(shí)的進(jìn)展以及是否有進(jìn)一步優(yōu)化政策。城市收購主體項(xiàng)目數(shù)量套數(shù)（套/間）面積總投資額收購單價(jià)（元/平）二手房成交均價(jià)（元/平）資金來源銀行貸款收購用途鄭州鄭州城發(fā)集團(tuán)8110600042833878971098220%資本金+80%貸款，已使用140億住房租賃專80%項(xiàng)貸款，地方政府另外提供補(bǔ)貼和貼息支持租賃住房濟(jì)南濟(jì)南城發(fā)集團(tuán)53305002102331109514352授信142.77億元，發(fā)放貸款64.43億元28%租賃住房天津?yàn)I海新區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)地產(chǎn)公司266328.28---授信43.39億元，發(fā)放貸款36.9億元租賃住房重慶重慶嘉寓房屋租賃公司、重慶建渝住房租賃基金6（已完成已完成1020套27.86（已完成9.265.05545410577發(fā)放貸款3.41億元68%租賃住房福州福州左海集團(tuán)-4640----授信63.4億元，發(fā)放貸款33.24億元租賃住房青島青島建融投資置業(yè)有限公司72319----發(fā)放貸款18.5億元租賃住房武漢武漢安家保障性住房有限公司25022----租賃住房長春長春潤和自有房屋租賃有限公司長春超達(dá)人才安居置業(yè)有限公司111787.46以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限20%資本金+80%貸款，雙方簽訂信貸合同5.96億元，并發(fā)放全國首批、全省首筆使用人行再貸款的80%配租型保障性住房貸款4.29億元。租賃住房資料來源：各地政府官網(wǎng)，華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。11時(shí)間時(shí)間城市征集范圍收儲(chǔ)面積要求收儲(chǔ)價(jià)格商丘全市行政區(qū)域內(nèi)<120㎡收購價(jià)格以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限（即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤）肇慶中心城區(qū)<120㎡收購價(jià)格以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限（即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤）深圳全市（不含深汕特別合作<65㎡-沈陽區(qū)、皇姑區(qū)、鐵西區(qū)、渾南區(qū)、于洪區(qū)、沈北新區(qū)、蘇家屯區(qū)配租<70㎡；配售<120㎡收購價(jià)格以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考，按照基本覆蓋土地劃撥成本、建筑安裝成本等合理支出以及不超過5%的經(jīng)營利潤測(cè)算確定收購價(jià)格。佛山全市行政區(qū)域內(nèi)配租<70㎡；配售50-120㎡-7月25日大連主城區(qū)<70㎡收購價(jià)格以同地段重置價(jià)格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤。濰坊中心城區(qū)<120㎡收購價(jià)格以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限（即劃撥土地成本+建安成本+不超過5%的利潤）衡水全市行政區(qū)域內(nèi)<120㎡以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加合理利新鄉(xiāng)城市總體規(guī)劃建設(shè)用地范圍環(huán)線內(nèi)<90㎡（占比比30%）以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限，即劃撥土地成本、建安成本（含裝修、智慧化建設(shè)），加不超過5%的利潤。瀘州中心城區(qū)、四縣縣城范圍內(nèi)<120㎡收購價(jià)格以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限（即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤）威海環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)、臨港區(qū)配租<70㎡；配售60-120㎡價(jià)格合適，收購價(jià)格不高于同地段保障性住房重置價(jià)格（即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤）。赤壁赤壁城區(qū)<120㎡以合理的價(jià)格收購,不超過同地段保障性住房重置價(jià)格(即土地劃撥成本和建安成本加不超過5%的利潤)。煙臺(tái)芝罘區(qū)、萊山區(qū)配租<70㎡；配售90-120㎡收購價(jià)格以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限。聊城縣、東阿縣、高唐縣行政區(qū)域內(nèi)公寓<70㎡；住宅<120㎡-南寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)、良慶區(qū)、邕寧區(qū)、高新區(qū)、五象新區(qū)（經(jīng)開區(qū)）<120㎡以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤。賀州主城區(qū)<120㎡以合理價(jià)格收購，不超過同地段保障性住房重置價(jià)格（即土地劃撥成本和建安成本加不超過5％的利潤）。6月26日柳州區(qū)、魚峰區(qū)、柳江區(qū)、陽和工業(yè)（北部生態(tài)）新區(qū)，柳東新區(qū)<120㎡以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤。6月24日江門區(qū)、臺(tái)山市、開平市、鶴山市、恩平市<120㎡以合理價(jià)格收購（以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限）6月24日惠州7個(gè)縣（區(qū)）中心區(qū)域<120㎡以合理價(jià)格收購（以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限）6月24日桂林桂林市轄六城區(qū)<120㎡以合理價(jià)格收購，不超過同地段保障性住房重置價(jià)格（即土地劃撥成本和建安成本加不超過5％的利潤）。6月21日防城港港口區(qū)、防城區(qū)<120㎡-北海海城區(qū)、銀海區(qū)<120㎡-臨滄臨滄市各縣（區(qū)）及孟定鎮(zhèn)<120㎡-大理大理市、祥云縣<144㎡買賣雙方協(xié)商委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)；買賣雙方協(xié)商價(jià)款及合作方式（全資或合作運(yùn)5月27日五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)<120㎡-杭州臨安區(qū)<70㎡以不超過周邊房源、車位的評(píng)估價(jià)作為本次收購的最高限價(jià)資料來源：地方政府官網(wǎng)，華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。12新房銷售延續(xù)弱復(fù)蘇趨勢(shì)，累計(jì)同比降幅三季度有所收窄。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1-9月，商品房累計(jì)銷售金額6.9萬億元，同比-22.7%，降幅較2023年全年走闊16.2pct，較2024上半年收窄2.3pct；商品房累計(jì)銷售面積為7.0億平，同比-17.1%，降幅較2023年全年走闊8.6pct，較2024上半年收窄4.8pct。2024年的新房市場(chǎng)延續(xù)了21年下半年以來的弱復(fù)蘇行情。按月來看，2、3、6、9月的商品房銷售額/面積均表現(xiàn)相對(duì)強(qiáng)勢(shì)。86420商品房銷售面積累計(jì)值（億平，左軸）累計(jì)同比（右軸）2018201920202021202220231-9M2410%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究商品房銷售額累計(jì)值（萬億元，左軸）累計(jì)同比（右軸）1815%累計(jì)同比（右軸）16145%120%10-5%8-10%6-15%4-20%2-25%0-30%2018201920202021202220231-9M24資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究12,00010,0008,0006,0004,0002,0000當(dāng)月商品房銷售面積（萬平，左軸） 當(dāng)月同比（右軸）當(dāng)月環(huán)比（右軸）60%40%20%0%-20%-40%-60%2023-092023-102023-112023-122024-022024-032023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-09資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000當(dāng)月商品房銷售額（億元，左軸） 當(dāng)月同比（右軸）當(dāng)月環(huán)比（右軸）當(dāng)月環(huán)比（右軸）60%40%20%0%-20%-40%-60%2023-092023-102023-112023-122024-022024-032023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-09資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，華泰研究?jī)H少數(shù)城市去化率有所提升。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年1-9月，成都、天津、長沙、杭州的新開盤項(xiàng)目去化率保持在40%以上，其他城市項(xiàng)目的去化率仍有待突破。其中，1-9月的新開盤項(xiàng)目去化率較2023全年有所提升的城市僅有天津和成都兩座城市，提升幅度分別為20、2pct。免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。132023年平均去化率1-9M2024平均去化率80%70%60%50%40%30%20%10%0%成都天津長沙杭州上海西安北京重慶武漢蘇州南京深圳寧波資料來源：克而瑞，華泰研究整體去化周期拉長，一線城市庫存增幅明顯。截至2024年9月末，克而瑞80城新房庫存面積5.1億平米，較2023年末下降3.6%；平均去化周期29.6個(gè)月，較2023年末延長8.4個(gè)月。分城市能級(jí)看，一線/二線/三線城市截至9月末的庫存較2023年末分別+12.1%/-3.4%/+10.5%，一線城市新房庫存增幅明顯；去化周期分別在23.5/24.9/40.0個(gè)月，較2023年末分別+6.5/+5.8/+13.8個(gè)月，各線城市去化周期有所拉長，其中三線城市去化壓力明顯加大。3530252050201020112012201320142015201620172018201920102011201220132014201520162017201820192020202120222023202470,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000資料來源：克而瑞，華泰研究（月）二線城市庫存（右軸）（萬平）3025205020102011201220102011201220132014201520162017201820192020202120222023202440,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000資料來源：克而瑞，華泰研究（月）一線城市庫存（右軸）（萬平）2520502010201120122010201120122013201420152016201720182019202020212022202320245,0004,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000資料來源：克而瑞，華泰研究三線城市庫存（右軸）4540353025205020102011201220102011201220132014201520162017201820192020202120222023202425,00020,00015,00010,0005,0000資料來源：克而瑞，華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。14二手房整體成交跌幅小于新房。根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的高頻數(shù)據(jù)，年初至今（截至10月31日26城二手房累計(jì)成交面積同比-0.2%，跌幅明顯小于新房成交；分城市能級(jí)，一線、二線、三線二手房房累計(jì)成交面積同比分別為+13%、-5%、+8.5%，一線城市二手房成交相對(duì)活躍。10月1-31日，26城二手房日均成交面積環(huán)比+20%，一線、二線、三線二手房成交面積環(huán)比分別為+34%、+17%、+8%，新政后二手房成交環(huán)比亦有所改善，但這一輪二手房成交的邊際改善幅度不及新房明顯。萬平2022202320244540353025201510 51月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月資料來源：Wind，華泰研究二手房掛牌量有所下降，多數(shù)城市延續(xù)“以價(jià)換量”。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，截至2024年9月末，重點(diǎn)11城的存量二手房掛牌套數(shù)較2023年末下降5%，其中一線4城的二手房掛牌量較2023年末上升2%，二線7城的二手房掛牌量較2023年末下降10%。截至2024年9月末，在我們觀察的重點(diǎn)11城中，除深圳、杭州和蘇州外，其它城市的二手房掛牌價(jià)均較2023年末下滑，二手房“以價(jià)換量”仍在延續(xù)。（套數(shù)）2024年9月2023年12月350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000北京上海廣州深圳杭州南京廈門蘇州青島鄭州成都資料來源：中指院，華泰研究（元/平米）2024年9月2023年12月80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000北京上海廣州深圳杭州南京廈門蘇州青島鄭州成都資料來源：中指院，華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。15新房銷售新政后明顯改善。2024年1-10月，54城新房累計(jì)成交面積同比-30%；分城市能級(jí)，一線、二線、三線新房累計(jì)成交面積同比分別為-21%、-36%、-25%，各梯級(jí)城市的新房銷售面積均有所下降。10月單月，54城新房日均成交面積環(huán)比+33%，環(huán)比升幅為年內(nèi)次高，其中一線、二線、三線新房成交面積環(huán)比分別為+63%、+37%、+4%，顯示9月以來的新政對(duì)一線城市新房市場(chǎng)的刺激作用較為明顯。萬平2022202320241201008060402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月資料來源：Wind，華泰研究前瞻指標(biāo)顯示近期一二手房市場(chǎng)景氣度明顯回升。10月，新房案場(chǎng)指數(shù)/二手房帶看指數(shù)分別環(huán)比+48.3%/+16.3%至22.4/30.3，二手房市場(chǎng)景氣度指數(shù)環(huán)比+67.9%至14.1，二手房折價(jià)率指數(shù)環(huán)比+1.2pct至84.8%?！?.26”政治局會(huì)議后市場(chǎng)信心明顯增強(qiáng)。截至10月27日，代表經(jīng)紀(jì)人對(duì)近期市場(chǎng)信心的貝殼50城新房/二手房KMI成交量指數(shù)分別為50.0/52.6，環(huán)比-2%/-3%，環(huán)比雖有所下滑，但已連續(xù)4周處于榮枯線以上，高于“5.27”新政后的水平，反映“9.26”政治局會(huì)議后市場(chǎng)信心明顯增強(qiáng)。50城一線城市二線城市三線城市807060504030202020/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102024/12024/42024/72024/10資料來源：貝殼研究院，華泰研究50城市一線城市二線城市三線城市1007550252022/202022/22022/52022/82022/112023/22023/52023/82023/112024/22024/52024/82022/52022/82022/112023/22023/52023/82023/112024/22024/52024/8資料來源：貝殼研究院，華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。1650城一線城市二線城市三線城市7060504030202020/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72020/42020/72020/102021/12021/42021/72021/102022/12022/42022/72022/102023/12023/42023/72023/102024/12024/42024/72024/10資料來源：貝殼研究院，華泰研究50城一線城市二線城市三線城市7060504030202018/1102018/112019/32019/72019/112020/32020/72020/112021/32021/72021/112022/32022/72019/32019/72019/112020/32020/72020/112021/32021/72021/112022/32022/72022/112023/32023/72023/112024/32024/7資料來源：貝殼研究院，華泰研究50城市一線城市二線城市三線城市1007550252020/502020/52020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82020/82020/112021/22021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/112023/22023/52023/82023/112024/22024/52024/8資料來源：貝殼研究院，華泰研究50城一線城市二線城市三線城市1351251151059585752018/112019/32019/72019/112020/32020/72020/112021/32021/72021/112022/32022/72022/112023/32023/72023/112024/32024/72018/112019/32019/72019/112020/32020/72020/112021/32021/72021/112022/32022/72022/112023/32023/72023/112024/32024/7資料來源：貝殼研究院，華泰研究土地市場(chǎng)仍在偏弱運(yùn)行，供需縮量趨勢(shì)尚未扭轉(zhuǎn)，成交均價(jià)小幅下行。2024年1-9月，全國涉宅用地供應(yīng)面積約4.9億平，同比下降32%，成交面積約3.3億平，同比下降29%；成交金額約1.2萬億元，同比下降39%；分城市能級(jí)，一線、二線、三四線城市涉宅用地成交金額分別同比下降38%、43%、34%。目前前三季度成交面積約介于2008-2009年之間，較2020年同期收縮約79%。此外，前三季度涉宅用地成交均價(jià)同比下降14%，一線、二線、三線城市分別同比上漲14%、下降20%、下降8%。城市分化已經(jīng)從量過渡到價(jià)格，各能級(jí)城市之間成交量均下滑明顯，但一線城市均價(jià)目前仍保持韌性。9月政治局會(huì)議提出商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量，自然資源部亦曾在4月底規(guī)定，“商品住宅去化周期超過36個(gè)月的城市，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓”。在商品房嚴(yán)控增量的要求下，土地出讓總量或較難快速回升，整體市場(chǎng)縮量的趨勢(shì)短期內(nèi)或?qū)⒀永m(xù)。免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。17350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,000020112012201320142015201620172018201920202021202220112012201320142015201620172018201920202021202220231-9M24100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：中指研究院，華泰研究成交規(guī)劃建筑面積(萬平)同比成交金額同比300,000250,000200,000150,000100,00050,000080%60%40%20%0%-20%-40%-60%20112012201320142015201620172018201920202021202220231-9M24資料來源：中指研究院，華泰研究全國成交樓面均價(jià)（元/平）——同比——一線城市同比二線城市同比三線城市同比4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000500020112012201320142015201620172018201920202021202220231-9M202420112012201320142015201620172018201920202021202220231-9M2024100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：中指研究院，華泰研究市場(chǎng)仍維持低溢價(jià)率、高流拍率的格局。2021年以來土地市場(chǎng)降溫，房企拿地趨于理性促使低溢價(jià)率高流拍率的格局形成。截至2024年9月，該格局并未改變，前三季度全國土地成交溢價(jià)率約4.6%，較2023年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)；一線、二線、三線城市成交溢價(jià)率分別為6.4%、4.6%、3.9%，較2023年降低0.5、提升0.1、降低1.1個(gè)百分點(diǎn)，一線城市仍維持最高的溢價(jià)率，反映一線城市土地市場(chǎng)熱度尚可，而二線城市溢價(jià)率自底部有小幅回升，三線城市土地市場(chǎng)熱度相對(duì)偏冷。整體流拍率維持在高位，前三季度全國土地流拍率約22.9%，較2023年升高3.6個(gè)百分點(diǎn)，一線、二線、三線城市分別4.0%、15.0%、25.7%；一線城市供需關(guān)系相對(duì)健康，而三四線流拍率仍維持高位。免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。18全國一線城市二線城市三線城市20112012201320142015201620172018201920202021202220231-9M2480%70%60%50%40%30%20%10%0%20112012201320142015201620172018201920202021202220231-9M24資料來源：中指研究院，華泰研究全國一線城市二線城市三線城市20112012201320142015201620172018201920202021202220231-9M2435%30%25%20%15%10% 5%0%20112012201320142015201620172018201920202021202220231-9M24資料來源：中指研究院，華泰研究三維圖解哪些城市土地市場(chǎng)相對(duì)表現(xiàn)較好：我們從355個(gè)城市中篩選出成交地塊數(shù)量在10宗以上且成交金額在20億元以上的城市，共約95個(gè)（部分城市成交地塊較少，或不足以說明整體城市情況并從溢價(jià)率、流拍率與成交金額三個(gè)維度來衡量該城市土地市場(chǎng)的熱度，高溢價(jià)率與低流拍率代表較熱，低溢價(jià)率與高流拍率代表較冷，高溢價(jià)率高流拍率與低溢價(jià)率低流拍率代表市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化明顯，高成交總價(jià)代表可信度更強(qiáng)。如下圖所示，杭州、上海、成都、長沙、淮安等城市熱度相對(duì)較高，今年土地市場(chǎng)表現(xiàn)較優(yōu)，合肥、福州、廣州則屬于高溢價(jià)率同時(shí)流拍率也相對(duì)較高的城市，代表城市內(nèi)部或有分化；而重慶、石家莊、溫州、鎮(zhèn)江城市熱度則相對(duì)較冷。此外，成交金額低于100億的69個(gè)城市中，有57個(gè)城市溢價(jià)率均在5%以下，而32個(gè)城市流拍率都在20%以上。資料來源：中指研究院，華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。19百強(qiáng)房企銷售整體表現(xiàn)弱于行業(yè)，10月出現(xiàn)明顯改善。根據(jù)億翰的數(shù)據(jù)，2024年前三季度百強(qiáng)房企（公司可比口徑）銷售金額同比-36.8%，弱于全國商品房銷售金額同比增速（-22.7%）。進(jìn)入10月，隨著新房銷售市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，百強(qiáng)房企銷售金額同比-30.0%，降幅較1-9月進(jìn)一步收窄6.8pct。分梯隊(duì)來看，各梯級(jí)銷售金額入榜門檻降幅均有所收斂，其中TOP10房企仍維持相對(duì)領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)。2023年1-10月20242023年1-10月1,4001,2001,0008006004002000TOP10TOP20TOPTOP10TOP20TOP30TOP50TOP100資料來源：億翰，華泰研究2024年1-10月百強(qiáng)銷售金額累計(jì)同比增速TOP3TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-1000% -5%-10%TOP3TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100資料來源：億翰，華泰研究百強(qiáng)房企拿地仍然相對(duì)謹(jǐn)慎，第一梯隊(duì)房企拿地金額下滑明顯。2024年1-9月，百強(qiáng)房企拿地金額約5128億元，同比下降39%，降幅基本與全國水平一致，拿地總額占全國土地出讓金43.1%，較去年同期基本持平，但較去年全年的35%提升明顯。各梯隊(duì)權(quán)益拿地金額均有下滑，TOP1-10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企權(quán)益拿地總額分別同比其中TOP1-10梯隊(duì)房企占比較2023年降低8個(gè)百分點(diǎn)。2024年至今，TOP1-10梯隊(duì)房企拿地積極性沒有明顯超過其他百強(qiáng)房企。億元百強(qiáng)房企權(quán)益拿地金額億元30,00025,00020,00015,00010,0005,00000%-10%-20%-30%-40%-50%2021202220231-9M24資料來源：中指研究院，華泰研究?jī)|元70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000全國土地出讓金百強(qiáng)房企權(quán)益拿地金額百強(qiáng)房企份額50%40%30%20%10%0%2021202220231-9M24資料來源：中指研究院，華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。20202220231-9M2420%10% 0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%TOP1-10TOP11-30TOP31-50TOP51-100資料來源：中指研究院，華泰研究TOP1-10TOP11-30TOP31-50TOP51-100100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2021202220231-9M24資料來源：中指研究院，華泰研究央國企拿地份額再度提升，仍是土地市場(chǎng)的絕對(duì)主力。2024前三季度TOP30拿地房企中，央企、地方國企、民企和混合企業(yè)權(quán)益拿地金額分別同比下降51%、21%、54%、56%，占TOP30房企總拿地金額分別為43%、35%、12%、10%，與去年同期相比，地方國企權(quán)益拿地金額占比有所提升，而其他屬性房企份額有所降低。各權(quán)屬房企權(quán)益拿地金額同比均有所下降，其中地方國企降幅相對(duì)較窄導(dǎo)致其份額被動(dòng)提升。此外，除了典型的品牌央企外，中字頭央企拿地力度逐步提升，以中建系最為突出。前三季度，TOP30房企中，中建系（中建國際、中建一局、三局、二局、五局、中建東孚等）拿地金額達(dá)到408億，較去年的256億增長接近60%。中國鐵建、中國中鐵合計(jì)拿地155億，分別位于TOP30房企的第10、15位。權(quán)益拿地金額在50億以上的房企中，中建五局、北京城建、北京建工、中建一局、中國中鐵、中建三局、中建二局、中建國際、濱江集團(tuán)在2024年前三季度權(quán)益拿地金額同比有所增長。2023年1-9月2024年1-9月20%10% 0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%央企地方國企民企混合資料來源：中指研究院，華泰研究央企地方國企民企混合100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2022年1-9月2023年1-9月2024年1-9月資料來源：中指研究院，華泰研究免責(zé)聲明和披露以及分析師聲明是報(bào)告的一部分，請(qǐng)務(wù)必一起閱讀。212024年1-9月2023年1-9月2022年1-9月土地宗數(shù)企業(yè)名稱總權(quán)益拿地土地宗數(shù)企業(yè)名稱溢價(jià)水平樓面均價(jià)溢價(jià)水平土地宗數(shù)企業(yè)名稱總權(quán)益拿地土地宗數(shù)企業(yè)名稱溢價(jià)水平樓面均價(jià)溢價(jià)水平土地宗數(shù)企業(yè)名稱總權(quán)益拿地土地宗數(shù)企業(yè)名稱溢價(jià)水平樓面均價(jià)溢價(jià)水平保利發(fā)展22336.1 9915保利發(fā)展52669.86 154 15415華潤置地45798.54 5788綠城中國24310.622467中海地產(chǎn)20626.129916中海地產(chǎn)27631.4621建發(fā)房產(chǎn)279.100201建發(fā)房產(chǎn)51569.6665建發(fā)房產(chǎn)31529.68 00濱江集團(tuán)222.3012華潤置地28440.191894618946招商蛇口28510.25339招商蛇口22242綠城中國24425.977 20254 濱江集團(tuán)27461.46736中海地產(chǎn)9112925萬科22279.877863保利發(fā)展44440.555276華潤置地81中國鐵建28279.177 綠城中國27408.381731017310中建一局103957939579招商蛇口23255.8659越秀地產(chǎn)20323.01791517915中建三局45 27467 越秀地產(chǎn)245.32中國鐵建43287.726683中國鐵建97.658511濱江集團(tuán)61540415404華發(fā)股份253.0430887國貿(mào)地產(chǎn)492.6 華發(fā)股份9 16951 萬科26216.03601中國雄安集團(tuán)787.103384龍湖集團(tuán)778843廣州地鐵地產(chǎn)40554中國中鐵80.448831中國金茂6 中國金茂23495海開控股179.2188偉星房產(chǎn)1594龍湖集團(tuán)311052中建國際投資75.006973保利置業(yè)78832中國中鐵36462泉州城建772.306597國貿(mào)地產(chǎn)798.205偉星房產(chǎn)89450北京興創(chuàng)投資370.6023046鹽城城投地產(chǎn)96.907715國貿(mào)地產(chǎn)90 22570越秀地產(chǎn)869.63263432634首開股份594.5425375武漢城建集團(tuán)604324金隅集團(tuán)163.8050694富皋萬泰