房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)課件第十一章房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)教案

第十一章房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系一、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用（一）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位從總體上說，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系中處于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱產(chǎn)業(yè)的地位1、房地產(chǎn)業(yè)屬于基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)2、房地產(chǎn)業(yè)又是先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)3、房地產(chǎn)業(yè)還具有支柱產(chǎn)業(yè)的特征（二）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用1、推動城市開發(fā)，促進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)2、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長3、增加財政收入，為現(xiàn)代化建筑積累資金4、加快社會主義文化發(fā)展，促進(jìn)精神文明建設(shè)5、改善居住條件，提高勞動者素質(zhì)二、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間存在著互相制約、互相促進(jìn)的辯證關(guān)系。從國民經(jīng)濟(jì)總體的角度考察，房地產(chǎn)業(yè)是整個國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系中的一個重要構(gòu)成部分，但又不僅僅是局部與整體的簡單關(guān)系，而是有著內(nèi)在的密切聯(lián)系的相關(guān)性一方面，國民經(jīng)濟(jì)的總體狀況是房地產(chǎn)業(yè)得以存在和發(fā)展的宏觀基礎(chǔ)，制約或帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度另一方面，房地產(chǎn)業(yè)又是國民經(jīng)濟(jì)的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展規(guī)模和速度也會制約或促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)（一）國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的影響因素在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的影響因素主要表現(xiàn)為下列經(jīng)濟(jì)參數(shù)和變量。1、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)的影響3、投資水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響4、消費(fèi)水平對房地產(chǎn)業(yè)的影響5、信貸規(guī)模和利率對房地產(chǎn)業(yè)的影響（二）房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的反作用1、房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模和增長率2、房地產(chǎn)業(yè)增長貢獻(xiàn)率3、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效率4、房地產(chǎn)信貸規(guī)模5、房地產(chǎn)需求和供給水平三、房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)具有很強(qiáng)的區(qū)域性從供給方面看，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)和供給的房地產(chǎn)商品具有固定性的特征，自其生產(chǎn)出來之后不能移動，一般而言，一個地區(qū)的房地產(chǎn)供給不可能去滿足另一個地區(qū)的需求從需求方面看，人們對房地產(chǎn)的市場需求也主要是本地區(qū)生產(chǎn)、消費(fèi)和投資需求，其銷售對象和范圍受到極大的區(qū)域性的限制房地產(chǎn)業(yè)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，同房地產(chǎn)業(yè)與整個國民經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系，其基本原理是相似的，但區(qū)域性的特征更為明顯和強(qiáng)烈一方面，地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平很大程度上決定了本地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展又推動地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與支柱產(chǎn)業(yè)一、支柱產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵所謂支柱產(chǎn)業(yè)，是指一國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，該產(chǎn)業(yè)的增加值在GDP中占有較大比重；科技含量高；具有較大的市場發(fā)展空間和增長潛力；產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，帶動系數(shù)大，對整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重大影響作用的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)部門一是指該產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位,其增加值在GDP中占有較大比重，一般占6%—8％左右二是指該產(chǎn)業(yè)的科技含量較高，擁有先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，體現(xiàn)先進(jìn)生產(chǎn)力的要求三是指該產(chǎn)業(yè)具有較大的市場發(fā)展空間和增長潛力，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中屬于重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)四是指該產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，帶動系數(shù)大，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著關(guān)鍵性作用二、房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的共性和特性（一）支柱產(chǎn)業(yè)的共同特征1、支柱產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)性2、支柱產(chǎn)業(yè)的先進(jìn)性3、支柱產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性4、支柱產(chǎn)業(yè)的動態(tài)性5、支柱產(chǎn)業(yè)的差異性（三）房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的特性1、堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)性2、顯著的先導(dǎo)性3、高度的關(guān)聯(lián)性4、永續(xù)的持久性5、明顯的差異性三、培育房地產(chǎn)業(yè)成長為支柱產(chǎn)業(yè)的基本條件和途徑（一）房地產(chǎn)業(yè)成長為支柱產(chǎn)業(yè)的基本條件1、房地產(chǎn)業(yè)保持較大增長幅度，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率顯著提高2、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)保持較大規(guī)模，銷售量迅速上升3、住房消費(fèi)熱點(diǎn)形成，商品房市場需求旺盛，潛力巨大4、房地產(chǎn)市場體系基本形成，逐步完善5、房地產(chǎn)行業(yè)管理進(jìn)一步完善和加強(qiáng)，市場運(yùn)行秩序逐步規(guī)范（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位的途徑1、拓寬行業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，增強(qiáng)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率（1）保持房地產(chǎn)投資開發(fā)適度的增長率（2）實(shí)施租售并舉，大力發(fā)展房屋租賃業(yè)（3）存量房交易擴(kuò)容，逐步上升到主體地位（4）大力發(fā)展房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)，提高服務(wù)質(zhì)量（5）拓寬物業(yè)管理覆蓋面，擴(kuò)大服務(wù)內(nèi)容2、科技興業(yè)，提高房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)（1）轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長方式，實(shí)現(xiàn)集約型效益型增長（2）積極引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，發(fā)展自有產(chǎn)權(quán)的核心技術(shù)（3）努力節(jié)約資源，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化（4）加速房地產(chǎn)信息化，發(fā)展智能建筑、智能住宅（5）實(shí)施人才戰(zhàn)略，加快高科技人才培養(yǎng)（三）深化改革，促進(jìn)發(fā)展1、全面建立現(xiàn)代企業(yè)制度，提高企業(yè)效率2、深化土地使用制度改革，全面實(shí)施有償使用制度3、積極推進(jìn)住房分配貨幣工資化，增強(qiáng)居民購房能力第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與可持續(xù)發(fā)展一、經(jīng)濟(jì)周期基本理論經(jīng)濟(jì)周期是指國民經(jīng)濟(jì)整體經(jīng)濟(jì)活動隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動的過程現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)周期理論認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)周期是建立在經(jīng)濟(jì)增長率的相對變化上。其所指的經(jīng)濟(jì)周期是指經(jīng)濟(jì)增長率上升和下降的交替運(yùn)動過程經(jīng)濟(jì)周期理論主要是對經(jīng)濟(jì)周期產(chǎn)生的原因進(jìn)行剖析的理論。其要點(diǎn)有經(jīng)濟(jì)周期的階段、經(jīng)濟(jì)周期的類型、經(jīng)濟(jì)周期的成因一般經(jīng)濟(jì)學(xué)家將經(jīng)濟(jì)周期分為四個階段繁榮階段衰退階段蕭條階段復(fù)蘇階段關(guān)于經(jīng)濟(jì)周期的原因，各國經(jīng)濟(jì)學(xué)家有著各自不同的觀點(diǎn)。其中主要的理論觀點(diǎn)如(1)有效需求不足(2)投資狀況的變化(3)貨幣信用的過度膨脹(4)對未來預(yù)期信心不足二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的階段性和特點(diǎn)(一)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性階段第—階段是繁榮階段交易量急劇增加，市場產(chǎn)品供不應(yīng)求，拉動房價越來越高；房地產(chǎn)經(jīng)營利潤畸高，吸引開發(fā)投資量猛增整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出興旺發(fā)達(dá)景象漸次達(dá)到頂點(diǎn)，形成常說的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的波峰到一定階段。由于開發(fā)量的過度擴(kuò)張，內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，市場供給逐漸超過市場有效需求，出現(xiàn)衰退跡象，開始下滑，進(jìn)入衰退期第二階段是衰退階段房地產(chǎn)交易量明顯減少，市場需求呈下降趨勢房價漲幅減緩，開始出現(xiàn)下跌跡象房地產(chǎn)投資增長率趨緩，市場推出的樓盤減少，實(shí)力小的開發(fā)商難以為繼第三階段是蕭條階段交易量銳減，市場需求急劇下降供給量嚴(yán)重超過需求量商品房空置率急速上升；導(dǎo)致房價持續(xù)下跌，甚至跌破物業(yè)原值開發(fā)商面臨困境，實(shí)力較弱的企業(yè)可能難以支持而破產(chǎn)，一般開發(fā)企業(yè)也難免遭受重大損失，房地產(chǎn)投資量呈現(xiàn)負(fù)增長，這一階段也就是常說的波谷，當(dāng)達(dá)到谷底時，又開始回升第四階段是復(fù)蘇與增長階段房地產(chǎn)交易量回升，市場需求開始增加房地產(chǎn)價格趨升，投資者信心增強(qiáng)房地產(chǎn)投資逐步增長，開發(fā)速度加快當(dāng)發(fā)展到一定階段時。整個房地產(chǎn)市場又步入新一輪的繁榮期、如此循環(huán)往復(fù)（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性波動的特點(diǎn)（1）在經(jīng)濟(jì)周期中，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高漲階段，相對于國民經(jīng)濟(jì)周期來說要較為提前一些（2）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應(yīng)更早地到來（3）房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對長一些（4）房地產(chǎn)業(yè)相對比較容易波動，房地產(chǎn)業(yè)周期波幅比整體國民經(jīng)濟(jì)周期波幅更大一些（5）房地產(chǎn)業(yè)周期性波動帶有明顯的區(qū)域性特點(diǎn)三、研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的意義及其應(yīng)對措施研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性的意義在于：可以幫助我們深刻理解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的密切關(guān)系，從而使其更好地與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)可以正確地把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律，明確一國或一地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)所處的周期階段，認(rèn)清當(dāng)時形勢，審時度勢，因勢利導(dǎo)，掌握主動權(quán)。避免盲目性。可以在認(rèn)識周期性規(guī)律的基礎(chǔ)上，及時采取適當(dāng)?shù)膶Σ叽胧?，避免大起大落的波動對房地產(chǎn)業(yè)的震蕩應(yīng)對措施：要在加強(qiáng)周期性規(guī)律研究的基礎(chǔ)上，正確判斷某一時期所處的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期階段順應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性規(guī)律，針對不同的周期階段，有的放矢地采取適當(dāng)?shù)恼叽胧?，積極加以引導(dǎo)采取反周期策略，預(yù)先采取措施，避免大起大落引起的強(qiáng)烈震蕩四、科學(xué)發(fā)展觀和房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展（一）科學(xué)發(fā)展觀對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意義1、牢固樹立“以人為本”理念，努力為提高居民的居住水平和居住質(zhì)量服務(wù)2、牢固樹立協(xié)調(diào)發(fā)展的理念，積極調(diào)整住房結(jié)構(gòu)3、牢固樹立全面發(fā)展的理念，保持房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)4、牢固樹立節(jié)約資源的觀念，優(yōu)化土地資源配置5、牢固樹立可持續(xù)發(fā)展的理念，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)（二）房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展所謂可持續(xù)發(fā)展就是既要滿足當(dāng)代人的各種需要，又要保護(hù)生態(tài)環(huán)境，不對后代人的生存和發(fā)展構(gòu)成危害的發(fā)展，既要滿足當(dāng)代人對房地產(chǎn)的各種需求，合理利用土地資源