住宅戶型改良專題高層住宅偷面積手法市公開課金獎市賽課一等獎?wù)n件

住宅戶型改良專項(xiàng)

高層住宅“偷面積”手法第1頁第1頁Z.Y.Consulting專項(xiàng)總綱“偷面積”概念詮釋“偷面積”之創(chuàng)新手法“偷面積”典型案例解析第2頁第2頁Z.Y.Consulting“偷面積”概念詮釋何為“偷面積”【概念詮釋】:依據(jù):《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》偷法:把只計(jì)算半建筑面積（比如未封閉陽臺，挑梁等）和不計(jì)算建筑面積各類建筑（比如層高小于2.20m以下夾層，插層，技術(shù)層和層高小于2.20m地下室和半地下室，房屋天面，挑臺，飄窗等)面積盡也許放大；

增加層高，一層產(chǎn)權(quán)兩層實(shí)用（多為頂樓復(fù)式），通過降低分?jǐn)?，增加?shí)惠，促進(jìn)銷售。第3頁第3頁Z.Y.Consulting“偷面積”之創(chuàng)新手法不計(jì)面積1、凸窗(外飄窗)無程度外擴(kuò)(凸窗高2.2米內(nèi))(空間延伸)2、落地凸窗(2.2米內(nèi))(空間延伸，實(shí)際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實(shí)用面積)3、可局部拆卸內(nèi)假凸窗(增長一些儲物空間或直接增長凸窗層高變成原則高)4、兩層高以上普通大露臺(增長使用面積但是不占用房間面積)5、兩層高以上內(nèi)凹大露臺或入戶花園(增長使用面積但不占用房間面積，能夠加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積)6、層高小于2.2米地下室，半地下室空間(增長輔助使用空間)7、雙首層設(shè)計(jì)”地下空間”(增長輔助使用空間或變現(xiàn)更多實(shí)用面積)“偷面積”幾種慣用辦法第4頁第4頁Z.Y.Consulting“偷面積”之創(chuàng)新手法“偷面積”幾種慣用辦法8、一樓庭院和樓頂使用面積(增長輔助使用空間)9、超高內(nèi)庭院(可變現(xiàn)實(shí)用面積)10、室內(nèi)層高2.2米下列夾層，插層，技術(shù)層(增長輔助使用面積)計(jì)半面積1、一層普通大陽臺，未封閉陽臺，挑廊2、與房屋相連有上蓋無柱走廊3、能夠變房間內(nèi)陽臺4.有頂蓋不封閉永久性架空通廊第5頁第5頁Z.Y.Consulting計(jì)一層面積室內(nèi)超高層1、室內(nèi)4.0米下列(增長空間體量和舒適度)2.室內(nèi)4.4米－6米甚至更高(增長空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積)計(jì)一層面積室內(nèi)超高層1、室內(nèi)4.0米下列(增長空間體量和舒適度)2.室內(nèi)4.4米－6米甚至更高(增長空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積)“偷面積”之創(chuàng)新手法“偷面積”幾種慣用辦法第6頁第6頁Z.Y.Consulting“偷面積”之創(chuàng)新手法房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總第7頁第7頁Z.Y.Consulting“偷面積”之創(chuàng)新手法房地產(chǎn)商“偷面積”慣用手法匯總第8頁第8頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析深圳◎偷面積由來背景:典型移民都市，置業(yè)需求旺盛；地根緊縮，寸土寸金，樓面地價日益飆升，銷售單價水漲船高，高容積率、高土地使用率、高得房實(shí)用率產(chǎn)品成為市場不二選擇，偷面積各類有效辦法成為深圳所有開發(fā)商贏得市場利器；第9頁第9頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商慣用手法（一）其主要技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范要求2.2米下列空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超出2.2米，便可有效“偷”到面積。

在設(shè)計(jì)中，為了層高不超出2.2米，通常開發(fā)商會做一個較低平臺，這稱為低臺凸窗，這是最早“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進(jìn)，開發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時也許會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往能夠打掉。由于本身凸窗有2.2米層高，加上打掉那部分“低臺”，凸窗部分層高能夠達(dá)到2.3米甚至更高。這樣通過低臺凸窗變落地凸窗做法，使得房屋空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來。缺點(diǎn):大凸窗設(shè)計(jì)也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。第10頁第10頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析“綠洲豐和”凸窗典型案例創(chuàng)新戶型之凸窗利用:通風(fēng)采光佳，實(shí)用，視野開闊，建筑立面美觀，有效增長了客戶套內(nèi)面積，賣點(diǎn)實(shí)在。綠洲豐和臥室基本上都有1.5米深落地凸窗,就是衛(wèi)生間也有0.9米深凸窗,衛(wèi)生間凈高要求低,落地凸窗應(yīng)用最為抱負(fù)第11頁第11頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析“綠洲豐和”凸窗典型案例第12頁第12頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析利用凸窗“偷面積”是地產(chǎn)商慣用手法(二）

可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁開發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設(shè)計(jì)橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。

將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超出2.2米，上層空間0.6米左右用于儲藏室。在裝修時候，購房者能夠?qū)⒐室庠O(shè)計(jì)那道假梁打掉，使得房屋空間變大。缺點(diǎn):拆卸后如何確保墻體隔熱、保溫。第13頁第13頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析“桂芳園”凸窗典型案例如圖,佳兆業(yè)“桂芳園”就利用可拆卸凸窗,為客戶“偷”出了一個很大空間。步入式凸窗搖身變成一個獨(dú)立空間,實(shí)現(xiàn)了凸窗盡量擴(kuò)大。第14頁第14頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析“都市主場”凸窗典型案例上圖頂柜為能夠打掉部分上梁,將低于2.2米凸窗空間轉(zhuǎn)化成原則高進(jìn)深足夠大,能夠把這個凸窗空間隔離成一個獨(dú)立空間上圖為打掉頂柜后臥室空間。這樣空間不再壓抑,還能隔離出一個小辦公間上圖為沒有打掉頂柜臥室樣板房第15頁第15頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析小結(jié):從上述分析能夠看出:凸窗有下列長處:給業(yè)主帶來實(shí)惠:只要凸窗高度小于2.2米，可不計(jì)入建筑面積；通透室內(nèi)空間:凸窗房室內(nèi)采光效果好；美觀建筑外立面；精心設(shè)計(jì)凸窗建筑能把房間、自然融為一體；但凸窗本身亦存在不足:政策對凸窗高度限制，使進(jìn)深不可避免產(chǎn)生局限。這一點(diǎn)，即使“可拆卸凸窗”誕生，也未能有愈加好突破；合法凸窗無法為客戶帶來更極致面積上實(shí)惠，于是，另外一個“偷法”誕生。從上述分析能夠看出:凸窗有下列長處:給業(yè)主帶來實(shí)惠:只要凸窗高度小于2.2米，可不計(jì)入建筑面積；通透室內(nèi)空間:凸窗房室內(nèi)采光效果好；美觀建筑外立面；精心設(shè)計(jì)凸窗建筑能把房間、自然融為一體；但凸窗本身亦存在不足:政策對凸窗高度限制，使進(jìn)深不可避免產(chǎn)生局限。這一點(diǎn)，即使“可拆卸凸窗”誕生，也未能有愈加好突破；合法凸窗無法為客戶帶來更極致面積上實(shí)惠，于是，另外一個“偷法”誕生。第16頁第16頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析隱藏式衣柜,落地衣柜“偷面積”無微不至隱藏式衣櫥設(shè)計(jì)辦法有點(diǎn)類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完畢，只是這里凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗同樣，隱藏式衣櫥高度通常也在2.2米下列，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻能夠使用。缺點(diǎn):外墻保溫和整個小區(qū)外立面協(xié)調(diào)性。第17頁第17頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積”由于入戶花園和陽臺只計(jì)二分之一建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積”之舉。此辦法普通只在大戶型單元且自然資源景觀較好樓盤中使用。缺點(diǎn):作為購房者，由于入戶花園要計(jì)二分之一建筑面積，在要求面積內(nèi)，大入戶花園必定造成室內(nèi)空間變小。另還必須考慮到底多大入戶花園和陽臺適合多大戶型。第18頁第18頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析入戶花園能夠隔成一個小書房,非常實(shí)用利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積”第19頁第19頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析大陽臺設(shè)計(jì),陽臺面積12㎡利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積”第20頁第20頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”雙層高露臺首先在從室內(nèi)空間向外界自然延伸上,對居住舒適性必定有所幫助。對于錯層大露臺（或入戶花園）假如是能夠用玻璃窗封上,或加樓層板使上下兩家都增長面積,對偷面積提升實(shí)用率有非常大幫助。但要考慮上下層對視問題,如采用內(nèi)封閉方式。第21頁第21頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”奇數(shù)層露臺也許有對視問題第22頁第22頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析露臺典型案例亮點(diǎn)【錯層】有效處理了平層中送出不計(jì)面積露臺?！緝?yōu)勢】:“偷”出更大實(shí)惠。增長有力賣點(diǎn)。滿足客戶與室外大接觸心愿。第23頁第23頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析露臺典型案例相對“中央悅城”大膽露臺錯層“西岸官邸”錯層露臺設(shè)計(jì)更為人性化。它不但為客戶送出了面積,更主要是它相對前者更強(qiáng)調(diào)私人空間。上面兩副圖片為“西岸官邸”樓盤內(nèi)部結(jié)構(gòu)和樣板房模型，能夠看出“西岸官邸”更有選擇性:它為偶數(shù)層增長了賣點(diǎn)，從而提升了每平米價格。而奇數(shù)層則能得到相對偶數(shù)層單位建筑面積更為廉價實(shí)惠。第24頁第24頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析“京地海世界”露臺典型案例相對于前兩者錯層大露臺,“京地海世界”露臺在設(shè)計(jì)上沒有那么突出。但是很大膽,它兩層高內(nèi)凹大露臺愈加強(qiáng)調(diào)私人空間,更注意處理建筑外立面效果和減少施工難度。施工時故意留出一個兩層高洞口,在交房時可加板封閉,成為單層室內(nèi)使用空間。第25頁第25頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析“入戶花園”—全新設(shè)計(jì)理念從以上幾種案例能夠看出,露臺得到地產(chǎn)商廣泛應(yīng)用主要基于下面幾種理由:對業(yè)主:1.“獲贈面積”誘惑更大；2.讓小區(qū)景致和房間形成有機(jī)結(jié)合，露臺成為小戶型主要置業(yè)群最愛慕戶型結(jié)構(gòu)之一；對地產(chǎn)商:靈活多變露臺設(shè)計(jì)帶來戶型美感成為樓盤新賣點(diǎn)，減少了銷售壓力。露臺出現(xiàn)，在買房者求實(shí)惠心理與深圳高房價之間，找到了一個較好平衡點(diǎn)。同樣，入戶花園設(shè)計(jì)，亦滿足了客戶求實(shí)惠心理，同時以另一個設(shè)計(jì)理念給客戶和地產(chǎn)商帶來驚喜。第26頁第26頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析入戶花園典型案例6米高入戶花園”采用左右錯層設(shè)計(jì),將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度,能夠100%“偷面積”。

左右錯層入戶花園（兩層高度）,使得業(yè)主得到了實(shí)惠。“6米高入戶花園”由于上層被封閉,在使用中甚至能夠再作一層閣樓（見下頁圖片）。

第27頁第27頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析入戶花園典型案例第28頁第28頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析空中院館“偷面積”電梯廳電梯廳花園由兩層高露臺構(gòu)成,即每兩層電梯廳都有一個近30—40平方米露臺,形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園?？罩谢▓@,普通是兩層或者三層做一個。由于電梯廳露臺兩層高度,按照建筑計(jì)算相關(guān)要求,不計(jì)入容積率部分,因此這部分面積沒計(jì)入公攤面積,給業(yè)主帶來了實(shí)惠電梯廳露臺是兩層高度,能夠不計(jì)算建筑面積第29頁第29頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析空中院館“偷面積”電梯廳第30頁第30頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析空中院館空中過道在兩個單元之間做一個連接空中過道,使得業(yè)主多出一部分空間。業(yè)主既能夠分隔開,作為自己私人空間；也能夠作為空中院館,供業(yè)主共用,多出一個休閑空間。第31頁第31頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析空中院館空中過道第32頁第32頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析陽光房“偷面積”萬科.都市風(fēng)景（紅色部分）層高為2.2米,能夠算“偷面積”新做法,“陽光房”擁有通透、華麗外觀,其三面玻璃墻設(shè)計(jì)讓業(yè)主能和自然有很密切接觸。但是,私密性處理始終是陽光房設(shè)計(jì)一大瓶頸。第33頁第33頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析◆“陽光房”由于不能完全保障業(yè)主隱私權(quán),且建筑立面處理等受到質(zhì)疑,廣泛推廣尚有難度；◆與“陽光房”異曲同工產(chǎn)品——地下室和半地下室,相對能完善保護(hù)業(yè)主隱私,外觀處理更易,面積同樣可偷。陽光房“偷面積”第34頁第34頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析利用地下室和半地下室“偷面積”◆地下室和半地下室可應(yīng)用“偷面積”政策是:層高小于2.2米地下室，半地下室空間不計(jì)算建筑面積；雙首層設(shè)計(jì)地下空間不計(jì)算建筑面積；住宅建筑正負(fù)零之下不計(jì)算建筑面積。◆只要在政策允許范圍內(nèi)，地下室和半地下室存在較大可“偷”空間，另外，室外架空半地下室較好地處理了地下采光問題，如圖。第35頁第35頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析“17英里”地下室,半地下室典型案例兩圖均為萬科“偷”半地下室。但是萬科應(yīng)用在了別墅和大戶型上。不計(jì)算建筑面積而又能創(chuàng)造如此大空間“偷”法,90平米內(nèi)仍然有應(yīng)用空間；第36頁第36頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析【萬科“17英里”應(yīng)用依據(jù)】:“住宅建筑正負(fù)零下列不計(jì)算建筑面積。”如圖，它幾乎把半地下室高度做到了近2.8米，貼近了原則層高。沒有壓抑感空間，實(shí)用面積能夠更大拓展?！?7英里”地下室,半地下室典型案例第37頁第37頁Z.Y.Consulting“偷面積”典型案例解析利用送夾層“偷面積”夾層層高下于2.2米，能夠不計(jì)算建筑面積?？蛷d設(shè)計(jì)成3.9-4米，原則層高2.8-3米，夾層普通為2.15-2.19米。原則層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連接。夾層處于兩個原則層之間，普通來說，假如一層4戶，就兩層夾層處于原則層下面，另兩層夾層在原則層上面；一層兩戶就奇數(shù)層夾層在原則層上面，偶數(shù)層夾層在原則層下面，