2021年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》考試題庫及答案解析

2021年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》考試題庫及

答案解析

單選題

1.政府對土地的壟斷會導(dǎo)致中國房地產(chǎn)價格()o

A、上升

B、下降

G不變

D、不相關(guān)

答案：A

解析：考點:經(jīng)濟因素。在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應(yīng)的情況下，土地

一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，預(yù)期政府會

減少土地供應(yīng)將造成的地價上漲或者其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或者市

場會以房價上漲來作出反應(yīng)的。

2.根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具虛假或者

有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格

評估機構(gòu)并處O的罰款。

A、1萬元以上3萬元以下

B、3萬元以上5萬元以下

C、5萬元以上10萬元以下

D、5萬元以上20萬元以下

答案：D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)

定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告

的，由發(fā)證機關(guān)責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以

上20萬元以下的罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記

入信用檔案；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書'注冊證書；造成損失的，依法承擔賠

償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

3.某委托人不是估價對象權(quán)利人且不能提供估價對象的權(quán)屬證明原件，此時估價

師對缺少估價對象權(quán)屬證明進行說明并對估價對象權(quán)屬狀況作出合理假定，屬于

0O

A、一般假定

B、不相一致假定

C、依據(jù)不足假定

D、未定事項假設(shè)

答案：C

解析：考點:估價報告的組成。依據(jù)不足假定，應(yīng)說明在估價委托人無法提供估

價所必需的反映估價對象狀況的資料及估價師進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該

費料情況下，缺少斐料的說明以及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。

4.王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價為200

0元/m2,容積率為3,受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅，則王某的土地

成本為（）萬元。

A、2000

B、5820

C、6000

D、6180

答案：D

解析：考點:土地成本。土地成本為：2000X3X10000X（1+3%）=6180（萬

元）。

5.斐產(chǎn)購置時支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額稱為()o

A、原值

B、現(xiàn)值

C、重置成本

D、公允價值

答案：A

解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面

價值。資產(chǎn)的歷史成本也稱為原始成本、原始價值，簡稱原值'原價，是指資產(chǎn)

購置時支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額，或者購置時所付出的對價的公允價值。

6.下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值

因素的是()o

A、該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、人口增加

B、該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善

C、該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)

D、該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

答案:D

解析：考點:保值增值。外部經(jīng)濟、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地

產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

7.某宗地存在商業(yè)寫字樓，房地產(chǎn)年凈收益為500萬元，該寫字樓建筑物價值為

3000萬元，已知綜合資本化率為11%,則該房地產(chǎn)土地價值為()萬元。

A、1500

B、1545

G2500

D、2945

答案：B

解析：本題考查的是收益法總結(jié)。土地價值=（房地產(chǎn)收益/綜合斐本化率）-建

筑物價值=（500/11%）-3000=1545.45（萬元）。

8.某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時,

開發(fā)完成后的價值同時采用了比較法和收益法求??；采用成本法求取其價值時,

土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)

上采用了（）o

A、假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法

B、假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法

C、假設(shè)開發(fā)法、比較法、收益法和成本法四種方法

D、假設(shè)開發(fā)法、比較法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法

答案：B

解析：本題考查的是估價作業(yè)方案的內(nèi)容。主要的方法只有2種，假設(shè)開發(fā)法和

成本法，其他的幾種方法屬于求取其中部分數(shù)據(jù)時采用的技術(shù)手段，不屬于完整

的方法。

9.下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是（）。

A、現(xiàn)狀價值是市場價值

B、投資價值屬于非市場價值

C、市場價值的前提之一是繼續(xù)利用

D、同一估價對象可能有不同類型的價值

答案：A

解析：考點:市場價值'投斐價值'現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余

價值。選項A,在合法利用下，現(xiàn)狀價值一般低于市場價值。但如果現(xiàn)狀利用為

最高最佳使用，則現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能

高于市場價值。

10.在特定的房地產(chǎn)上，除法律另有規(guī)定外，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護

0O

A、債權(quán)

B、物權(quán)

C、二者皆可

D、二者皆不

答案：B

解析：考點:房地產(chǎn)權(quán)益的含義。在特定的房地產(chǎn)上，除法律另有規(guī)定外，既有

物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護物權(quán)。

11.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。

A、土地總量有限

B、房地產(chǎn)的不可移動性

C、房地產(chǎn)的獨一無二性

D、房地產(chǎn)的價值量大

答案：B

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)具有供給有限特性，主要是因為房地

產(chǎn)的不可移動特性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處，在特定位置上具有固定的

數(shù)量。

12.匯率因素，屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的。。

A、經(jīng)濟因素

B、金融因素

c、社會因素

D、政治因素

答案：A

解析：考點:經(jīng)濟因素。匯率屬于經(jīng)濟因素，經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、

物價、利率'匯率。

13.下列關(guān)于比較價格、成本價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是()o

A、在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，成本價格低于收益價格

B、在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于成本價格

C、在房地產(chǎn)市場不景氣時，成本價格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比較價格或

收益價格

D、比較價格傾向于成交價格，成本價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高

賣價

答案：C

解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格'理論價格和評估價值。選

項A,正常市場狀態(tài)下，比較價值與收益價值基本一致；選項B,市場存在泡沫

時，比較價值大于收益價值；選項D,收益價值傾向于最高買價，成本價值傾向

于最低賣價，比較價值傾向于成交價格。

14.【2013年真題】不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一

價值時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為()o

A、掌握的有關(guān)信息不同

B、做出的估價師聲明不同

C、估價對象狀況不同

D、委托人不同

答案：A

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。由于信息的不完全與不確定，使得合格

的估價師也只能得出近似的評估價值。

15.估價機構(gòu)在受理估價委托時，應(yīng)要求委托人出具（）o

A、估價委托書

B、估價代理書

C、估價報告書

D、估價結(jié)果書

答案：A

解析：考點:估價業(yè)務(wù)接洽與承接。估價機構(gòu)在接受估價委托時要求委托人出具

估價委托書。

16.下列各項中，一般不適用收益法估價的是（）。

A、學(xué)校

B、寫字樓

C、影劇院

D、游樂場

答案：A

解析：本題考查的是收益法概述。收益法適用的估價對象是收益性房地產(chǎn)，包括

住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標

準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。收益法一般不適用于行

政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價。

17.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為2

0萬元'22萬元、25萬元'28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的

凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收

益價格為（）萬元。

Av267.35

B、287.86

C、298.84

D、300.86

答案：D

解析：考點:凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。

20x22x25x28x3035G1、1

----+-----T'+----r+---r+--r…x（］—..==-）x---F-

V=l.l1.I21.I51.I4l,l5+10%l.l331?『？=300.86（萬元）

18.某建筑物的建筑面積為120m2,于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重

置成本為3200元/m2,建筑物殘值率為4%,年折舊率為2%,用直線法計算該建

筑物當前的成新率為（）。

A、78.40%

B、82.00%

G82.70%

D、85.60%

答案：B

解析：考點:年限法。q=1-dt=1-2%X9=82%o

19.【2013年真題】謹慎原則主要是評估房地產(chǎn)（）時應(yīng)遵循的原則。

A、抵押價值

B、征收價值

C、現(xiàn)狀價值

D、投資價值

答案：A

解析：本題考查的是謹慎原則。房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)遵循謹慎原則。見到“謹

慎原則”，要立即聯(lián)想到“抵押”。

20.現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為。。

A、存量+新增竣工量-拆毀量

B、存量+新開發(fā)量+空置房量-滅失量

C、存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+滅失量

D、存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量

+新竣工量

答案：D

解析：考點:房地產(chǎn)供給。潛在供給量=存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+

其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量。

21.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。

A、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值的成本法的倒算法

B、運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費

用

C、假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D、假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余

答案：C

解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。不得改變現(xiàn)狀的舊房不能采用

假設(shè)開發(fā)法估價。

22.12012真題】某宗土地的臨街深度為100ft,臨街寬度為60ft,市場價值為

1500萬元，根據(jù)哈柏法則，臨街深度為36ft、臨街寬度為60ft的土地價值為（）

萬?！?/p>

A、600

B、738

C、900

Dv960

答案：c

解析：本題考查的是編制價格修正率表。哈柏法則(Harperrule)：是臨街深度

為100ft的臨街土地，前各部分的價值占整塊土地價值的:狼街探度°。臨街深度

為36ft、臨街寬度為60ft的土地的價值占整塊土地價值的樂。=6?！?。，1500

X60%=900(萬元)。

23.關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是。。

A、判斷評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實價值進行比較

B、估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準

C、所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值

D、估價誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

答案：B

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。選項B錯誤，估價會有誤差，但是不能

用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，估價是門藝術(shù)，關(guān)于誤差

的標準確認，沒有這么客觀。

24.某成片荒地面積1km2,進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本

及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%,開發(fā)經(jīng)營期為1年，

上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%O該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本

是0元/m2。

A、310.61

B、321.60

C、477.86

D、494.77

答案：c

解析：本題考查的是計息方式及利率。開發(fā)成本'管理費用、銷售費用3億，投

資利息=3義［（1+7.2%）0.5-11=1061.23（萬元），總成本=30000+1061.23

=31061.23（萬元），單位成本為310.61元/m2,可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本=310.6

1/65%=477.86（元/m2）。

25.某宗“七通一平”熟地的面積為3000平方米，容積率為2.5,城市規(guī)劃要求

該區(qū)域房地產(chǎn)為金融商用為主。現(xiàn)在，某房地產(chǎn)開發(fā)商欲取得該處土地建造寫字

樓,取得土地后將該寫字樓建成需要1.5年,預(yù)計該寫字樓在建成時可全部售出，

售出時的平均價格為4500元/平方米。動態(tài)分析該土地開發(fā)完成后的該寫字樓現(xiàn)

值是（）萬元。（折現(xiàn)率為10%）

A、2925.4

B、3375

C、1170.1

D、3712.5

答案：A

解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法運用舉例。開發(fā)完成后的該寫字樓總價值=4500

X3000X2.5/（1+10%）1.5=2925.40（萬元）。

26.【2013年真題】根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，不同斐質(zhì)等級房地產(chǎn)估

價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照（）劃分。

A、行政區(qū)域

B、估價目的

C、估價對象規(guī)模

D、價值類型

答案：B

解析：本題考查的是不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形。不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的

業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價目的劃分，應(yīng)當在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)，但不

受地域范圍的限制。

27.某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2,每年凈租金為730元/m2,

空置率為15%0周邊有電梯的同類寫字樓每年的凈租金為803元/m2,空置率為1

0%o現(xiàn)單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的

必要費用為200萬元。若該寫字樓剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為7.5%,則該

寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（）萬元。

A、78

B、102

C、180

D、302

答案：B

解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。房地產(chǎn)價值增加額=[803X（1-1

0%）-730X（1-15%）]X2500X[1-1/（1+7.5%）30]/7.5%=301.76（萬元）；

房地產(chǎn)價值增加額小于單獨增加電梯的必要費用380萬元，所以沒有電梯的功能

缺乏折舊不可修復(fù)。沒有電梯的功能折舊額=房地產(chǎn)價值增加額一隨同增加電梯

費用=301.76—200=101.76（萬元）。

28.某房地產(chǎn)的價格如下表，則該房地產(chǎn)價格平均發(fā)展速度為（）。

年份20062007200820092010

房地產(chǎn)價格560067508200985012000

A、0.20

B、0.21

G1.20

D、1.21

答案：D

解析：本題考查的是長期趨勢法。平均發(fā)展速度=

（12000/5600）1/4=1.210

29.房地產(chǎn)市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區(qū)性

市場的根本原因是房地產(chǎn)的（）特性。

A、獨一無二

B、不可移動

C、流動性差

D、用途多樣

答案：B

解析：考點:不可移動。房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了它只能就地開發(fā)、利用

或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境，而不像其他商品那樣，原料地（房地產(chǎn)

開發(fā)的最主要原料是土地）、生產(chǎn)地和消費地可以不在同一個地方，能夠在不同

地區(qū)之間調(diào)劑余缺，從生產(chǎn)地或者供給過剩、需求不足、價格較低的地區(qū)，運送

到消費地或者供給短缺、需求旺盛、價格較高的地區(qū)。因此，房地產(chǎn)市場通常不

是全國性市場，更不是全球性市場，而是地區(qū)性市場。

30.【2013真題】在應(yīng)用路線價法估價中，設(shè)定的標準臨街深度宜為路線價區(qū)段

內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的（）。

A、簡單算術(shù)平均數(shù)

B、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

C、眾數(shù)

D、中位數(shù)

答案：C

解析：本題考查的是設(shè)定標準臨街深度。設(shè)定的標準臨街深度通常是路線價區(qū)段

內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。如果不以路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土

地的臨街深度的眾數(shù)為標準臨街深度，由此制作的臨街深度價格修正率將使以后

多數(shù)臨街土地價值的計算都要用臨街深度價格修正率進行調(diào)整，這不僅會增加計

算的工作量，還會使所求得的路線價失去代表性。

31.某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50

戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征

收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村

支付的土地補償費金額最低為（）萬元，最高為（）萬元。

A、30,60

B、30,80

C、60,100

D、80,100

答案：C

解析：考點:土地成本。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年

產(chǎn)值的6~10倍。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補償費金額最低=1000

元/畝X100畝X6=60萬元。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補償費金

額最高=1000元/畝義100畝義10=100萬元。

32.重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置成

本通常（）重建成本。

A、低于

B、等于

G高于

D、高于或等于

答案：A

解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方式。重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進

步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。重置成本通常低于重建成本。

33.某商務(wù)樓工程基礎(chǔ)施工中，導(dǎo)致鄰近一幢住宅樓出現(xiàn)一定程度的墻體開裂和

基礎(chǔ)不均勻沉降。該住宅總建筑面積為5000m2,共50套住房。經(jīng)評估，該住宅

樓在未受損失狀況下的市場價格為9000元/m2,平均每套住房的市場租金是300

0元/月，在受損狀況下的市場價格為7800元/m2。不考慮其他情況，該住宅在

不修復(fù)情況下的價值減損額是()萬元。

A、150

B、450

C、600

D、900

答案：C

解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。(9000—7800)義5000=600(萬元)。

34.下列有關(guān)房地產(chǎn)“估價”和“評估”的異同，表述錯誤的是。。

A、一般情況下，估價和評估可以不做區(qū)分，能夠交換使用

B、相對于價值或價格分析、測算和判斷活動而言，評估的含義更加精準、明確

C、房地產(chǎn)評估可以包括房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損狀況評估等

D、房地產(chǎn)估價應(yīng)建立在房屋工程質(zhì)量、完損狀況'使用功能等評估的基礎(chǔ)上

答案：B

解析：本題考查的是估價與評估的異同。相對于價值或價格分析、測算和判斷活

動而言，估價的含義更加精準、明確。參見教材P4。

35.下列有關(guān)房地產(chǎn)變現(xiàn)的描述，錯誤的是()o

A、通用性越強，變現(xiàn)能力越強

B、獨立使用性越差，變現(xiàn)能力越差

C、可以分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力較強

D、價值越大的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強

答案：D

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。選項D錯誤，價值越大的房地產(chǎn)，購買所需

的資金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱

36.在通常情況下，（）出讓的地價最低。

A、拍賣方式

B、掛牌方式

C、招標方式

D、協(xié)議方式

答案：D

解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格'市場價格'理論價格和評估價值。在

通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價最高；招標方式出讓的地價次之；協(xié)議

方式出讓的地價最低。

37.（）是指對物品的有支付能力支持的需要。

A、購買力

B、有用性

G稀缺性

D、有效需求

答案：D

解析:本題考查的是價格和價值。有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要。

38.在征收集體土地的土地成本中，每公頃被征收耕地的安置補助費最高不得超

過被征收前3年平均年產(chǎn)值的（）倍。

A、5

B、10

C、15

D、20

答案：c

解析：考點:土地成本。每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收

前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

39.一套總價60萬元的住房,在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）

要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折

扣；（3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等

額償還貸款；（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分

期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。

上述情況中，存在名義價格和實際價格差異的是（）。

A、第（1）、（3）種情況

B、第（3）、⑷、（5）種情況

C、第（2）、（4）種情況

D、第⑵、⑷、（5）種情況

答案：D

解析：考點:名義價格和實際價格。（1）名義價格實際價格絕對相同，（3）由

于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以選項AB可以排除。

（5）肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確選項是D。

40.承租人權(quán)益價值的計算方法，利用的是（）。

A、收入損失資本化法

B、超額費用資本化法

C、直接資本化法

D、成本節(jié)約資本化法

答案：D

解析:考點:凈收益測算應(yīng)注意的問題。成本節(jié)約資本化法是收益法的一種變通，

用于計算承租人的權(quán)益價值。

41.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%,余款在

一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%,套內(nèi)建筑面積為100

m2,假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。

A、25930

B、32980

C、30980

D、29980

答案：A

解析：考點:統(tǒng)一計價單位。一年后支付的款項要折現(xiàn)到首付時點后，再與首付

款相加，才能得出實際價格。首期支付30%,那么首期支付的價款就是300X30%

=90（萬元），余下300義（1-30%）=210（萬元），在年末支付，房地產(chǎn)實

際價格=300X30%+300X70%/（1+6%）=288.11（萬元）；建筑面積=套內(nèi)建

筑面積+公攤面積=100/90%=111.11m2,建筑面積單價=288.11/111.11=259

30.16（元/平方米）o

42.從科學(xué)可操作性上看,能夠用于判斷一個評估價值誤差大小或準確性的是。。

A、估價對象的真實價值

B、估價對象的重置價格

C、估價對象的實際成交價值

D、合格估價師的重新估價結(jié)果

答案：D

解析:本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小或準確性,

理論上是把它與真實價值進行比較，實際中一般是把它與數(shù)名合格的估價師的重

新估價結(jié)果進行比較。注意題干中的“可操作性”這幾個重要的關(guān)鍵提示，沒有

這個提示，選項A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有選項D為正確答

案。本題給我們的啟示——細心審題，注意發(fā)現(xiàn)題干中的提示。

43.目前，我國土地使用權(quán)出讓不正確的方式是（）。

A、招標

B、拍賣

C、掛牌和協(xié)議

D、自由買賣

答案：D

解析：考點:國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要。目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

有招標'拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。

44.下列對假設(shè)開發(fā)法的估價前提說法中，正確的是（）。

A、自己開發(fā)前提下評估出的價值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

B、自己開發(fā)前提下評估出的價值，要小于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

C、自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

D、自己開發(fā)前提下評估出的價值，要小于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值

答案：A

解析：考點:假設(shè)開發(fā)法的估價前提。一般情況下，自己開發(fā)前提下評估出的價

值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。

45.直線趨勢法y=a+bx中的常數(shù)a、b,是由（）決定的。

A、房地產(chǎn)的歷史價格資料

B、房地產(chǎn)的未來價格斐料

C、房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料

D、估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料

答案：A

解析：本題考查的是數(shù)學(xué)曲線擬合法的公式。直線趨勢法y=a+bx中的常數(shù)a、

b,是由房地產(chǎn)的歷史價格資料決定的。

46.假設(shè)開發(fā)法中求取舊房價值的扣除項目不包括（）。

A、重新改造后價值

B、管理費用

C、銷售費用

D、投資利息

答案：A

解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的基本公式。舊房價值=重新改造或改變用途后

價值-舊房取得稅費-重新改造或改變用途的成本-管理費用-銷售費用-投資利息

-銷售稅費-利潤。

47.運用收益法估價的首要步驟是（）。

A、測算收益期或持有期

B、測算未來收益

C、確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù)

D、選擇具體估價方法

答案：D

解析：考點:收益法估價的操作步驟。運用收益法估價一般分為以下5個步驟：

（1）選擇具體估價方法，即是選用報酬資本化法還是直接資本化法；（2）測算

收益期或持有期；（3）測算未來收益；（4）確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù);

（5）計算收益價值。

48.下列關(guān)于實地查勘估價對象的表述中，錯誤的是（）o

A、房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，對估價對象的坐落、用途等情況進行

核對

B、房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資

料，內(nèi)部狀況可不拍攝

C、房地產(chǎn)估價師應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，感受估價對象的位置、交通、環(huán)境景

觀等的優(yōu)劣

D、估價對象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估價師也應(yīng)去估價對象原址進行必要

的調(diào)查了解

答案：B

解析：本題考查的是實地查勘估價對象。選項B錯誤，實地查勘的工作內(nèi)容之一

是拍攝反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況以及周圍環(huán)境的照片等影像資料。

49.關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法，錯誤的是。。

A、判斷評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實價值進行比較

B、估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準

C、所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值

D、估價誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

答案：B

解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。選項B錯誤，估價會有誤差，但是不能

用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，估價是門藝術(shù)，關(guān)于誤差

的標準確認，沒有這么客觀。

50.下列不屬于中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會的主要工作的是（）o

A、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試.注冊和繼續(xù)教育

B、建立房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案

C、擬定房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)

D、對會員的執(zhí)業(yè)行為進行檢查

答案：C

解析：本題考查的是中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。選項C錯誤，應(yīng)為制定并執(zhí)行

房地產(chǎn)估價'房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則。

51.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價的稱謂及定義，表述錯誤的是（）。

A、國內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)估價的稱謂及定義不盡相同

B、中國香港地區(qū)習慣上稱房地產(chǎn)估價為物業(yè)估值或物業(yè)估價

C、中國臺灣地區(qū)習慣上稱房地產(chǎn)估價為不動產(chǎn)估價

D、美國通常稱房地產(chǎn)估價為不動產(chǎn)鑒定評價

答案：D

解析：考點:房地產(chǎn)估價的含義。美國大多稱為RealEstateAppraisal。將Appr

aisal定義為得出一種價值意見的行為或過程。

52.除了城鎮(zhèn)土地使用稅和（）因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地

產(chǎn)估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價。

A、契稅

B、財產(chǎn)稅

C、不動產(chǎn)稅

D、耕地占用稅

答案：D

解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按

照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價外，其他稅種在一定程度上都

需要房地產(chǎn)估價。

53.()是將估價對象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價

對象價值的方法。

A、毛租金乘數(shù)法

B、潛在毛租金乘數(shù)法

C、有效毛收入乘數(shù)法

D、凈收益乘數(shù)法

答案：C

解析：考點:收益乘數(shù)法的種類。有效毛收人乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的

有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。

54.房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指。。

A、使用價值

B、交換價值

C、投資價值

D、賬面價值

答案：B

解析：本題考查的是價格和價值。房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的交換價值。

55.某委托人不是估價對象權(quán)利人且不能提供估價對象的權(quán)屬證明原件，此時估

價師對缺少估價對象權(quán)屬證明進行說明并對估價對象權(quán)屬狀況作出合理假定，屬

于()。

A、一般假定

B、不相一致假定

C、依據(jù)不足假定

D、未定事項假設(shè)

答案：C

解析：本題考查的是撰寫估價報告。依據(jù)不足假定，應(yīng)說明在估價委托人無法提

供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及估價師進行了盡職調(diào)查仍然難以取

得該資料情況下，缺少資料的說明以及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。

56.下列估價業(yè)務(wù)中，屬于估價機構(gòu)不應(yīng)承接的業(yè)務(wù)的是（）。

A、被動接受的估價業(yè)務(wù)

B、業(yè)主沒有提供明確估價目的的業(yè)務(wù)

C、估價項目所處區(qū)位環(huán)境復(fù)雜的業(yè)務(wù)

D、超越資質(zhì)等級的業(yè)務(wù)

答案：D

解析：本題考查的是受理估價委托。選項D屬于不應(yīng)承接的估價業(yè)務(wù)。

57.某套住宅的使用面積為100m2,成交總價為80萬元，其中附帶家具和電器的

價值為2萬元，成交價款在成交當日支付50%,余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率

為6%,使用面積與建筑面積的比率為75%,則在成交當日以建筑面積計算的該住

宅“純粹”房地產(chǎn)的實際交易價格為（）元/m2。

A、5680

B、5830

C、5850

D、7574

答案：A

解析：考點:名義價格和實際價格。使用面積為100m2,則建筑面積為100/75%=

133.33m2o在成交日以建筑面積計算的“純粹”房地產(chǎn)名義交易價格：（80—2）

4-133.33=0.585（萬元/m2）,實際交易價格=0.585X50%+0.585X50%/（1

+6%）=0.5684（萬元/m2）。單選題，選擇最接近計算結(jié)果的選項。

58.某商品住宅項目的土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、

銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元'60萬元、150萬元、120萬元,

投資利潤率為20%,則成本利潤率為（）o

A、17.13%

B、18.30%

C、18.61%

D、21.47%

答案：B

解析：本題考查的是開發(fā)利潤。開發(fā)利潤=（土地成本+建設(shè)成本+管理費用+

銷售費用）X投資利潤率=（600+900+50+60）X20%=322萬元。成本利潤

率=開發(fā)利潤/（土地成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）=32

2/（600+900+50+60+150）=18.30%。

59.房地產(chǎn)之所以能夠以價格進行衡量，是因為具有（）。

A、供給'需求、利用狀況

B、價值、使用價值、供求

C、使用價值'稀缺性、有效需求

D、權(quán)利'租金'利率

答案：C

解析：考點:價格和價值。房地產(chǎn)價格的形成條件為三個：使用價值、稀缺性、

有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念區(qū)分開來。

60.已知某宗收益性房地產(chǎn)在40年建設(shè)用地使用權(quán)、報酬率為10%下的價格為3

500元/平方米。則該房地產(chǎn)在50年建設(shè)用地使用權(quán)、報酬率在8.5%下的價格為

()元/平方米。

A、2179.47

B、3893.01

G4139.51

D、1044.79

答案：C

解析：考點:不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。3500X10%(1+10%)40[(1+8.

5%)50-1]/{8.5%(1+8.5%)50[(1+10%)40-1]}=4139.51元/平方米。

61.某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯(包括土建工程費

用'電梯購置與安裝費用等)需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為

2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦

公樓的價值為()萬元。

A、2400

B、2410

C、2490

D、2500

答案：A

解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊

后的價值=2500—100=2400(萬元)。

62.某住宅樓因鄰近施工項目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10

000m2o共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損情況下的

市場價格為5000元/m2,平均每套住房的市場租金為1500元/月，在受損情況下

的市場價格為4500元/m2；如果對該住宅樓進行修復(fù)，恢復(fù)工程費為150萬元，

并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300元；該住宅樓

修復(fù)后，會因曾受損而導(dǎo)致心理減價5%,關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f法，

正確的是（）。

A、該損害在經(jīng)濟上是可修復(fù)的

B、修復(fù)所能帶來的價值增加額為500萬元

C、該住宅樓在不修復(fù)情況下的價值減損額為500萬元

D、在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6.5萬元

答案：C

解析：本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。選項A,經(jīng)濟上是否可修復(fù)，主要

看修復(fù)的必要費用，和修復(fù)帶來的價值增值誰大。修復(fù)的必要費用包括：修復(fù)工

程費150萬；租金損失100X1500X6=90（萬元）；搬遷費1300X2X100=26（萬

元）；合計266萬元；修復(fù)后的價值增值：［5000X（1-5%）—4500］義10000=

250（萬元），得不償失，所以不具備經(jīng)濟上的可修復(fù)性。選項B,修復(fù)帶來的

價值增值額為250萬元。選項C,不修復(fù)的時候的價值減損額為（5000—4500）

X10000=500（萬元）。選項D,不修復(fù)的情況下，需要給每戶的賠償額為500

萬/100=5（萬元）。

63.（）是以安全利率加風險調(diào)整值作為報酬率，即將無風險報酬率和風險報酬

率的每一部分予以加總得到報酬率。

A、市場提取法

B、累加法

C、投資報酬率排序插入法

D、線性插入法

答案：B

解析:考點:報酬率的求取方法。累加法是以安全利率加風險調(diào)整值作為報酬率，

即將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部

分，再將它們相加得到報酬率。

64.某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的55%,通過可比實例計算出的土地資本化

率和建筑物資本化率分別為5%和7%。該房地產(chǎn)的綜合資本化率是()o

A、5.5%

B、5.9%

C、6.0%

D、6.3%

答案：B

解析：考點:投資組合技術(shù)。R0=LXRL+BXRB=55%X5%+45%X7%=5.9%o

65.根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，三級資質(zhì)可以從事()的房地產(chǎn)估價業(yè)

務(wù)。

A、房屋征收

B、公司上市

C、企業(yè)清算

D、司法鑒定

答案：A

解析：考點:不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形?！斗康禺a(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第二十五

條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)估價活動的機構(gòu)，應(yīng)當依法取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并

在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。一級資質(zhì)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

二級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)可以

從事除公司上市'企業(yè)清算'司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級

資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷'

在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。”

66.下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值，描述錯誤的是()o

A、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純的房地產(chǎn)，還可能包括房地產(chǎn)以外

的動產(chǎn)'權(quán)利

B、開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，不會是未來開發(fā)完成之前的某個時間

C、靜態(tài)分析法中，開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時

點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

D、動態(tài)分析法中，對于未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜建成銷售的，通常是預(yù)測

它在未來開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值

答案：B

解析：考點:開發(fā)完成后的價值。選項B錯誤，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，

可能是未來開發(fā)完成之時，也可能是未來開發(fā)完成之前或之后的某個時間。

67.某宗土地的規(guī)劃容積率為3,可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180

萬元，該宗土地的單價為()元/m2。

A、100

B、300

C、600

D、900

答案：D

解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。容積率=總建筑面積/建筑用地面積：建筑

用地面積=6000/3=2000(m2)；土地單價=1800000/2000=900(元/m2)□

68.在房地產(chǎn)抵押過程中，債務(wù)人或者第三人。房地產(chǎn)的占有。

A、不轉(zhuǎn)移

B、轉(zhuǎn)移

C、暫不轉(zhuǎn)移

D、暫時轉(zhuǎn)移

答案：A

解析：考點:房地產(chǎn)抵押的需要。房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地

產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔保。

69.假設(shè)開發(fā)法最基本的公式是（）。

A、房地產(chǎn)開發(fā)價值=開發(fā)完成后的價值一后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

B、待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值一相應(yīng)的支出及利潤

C、待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值一已完成工作的必要費用

D、待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值一開發(fā)成本

答案：A

解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的基本公式。假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：房地

產(chǎn)開發(fā)價值=開發(fā)完成后的價值一后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。

70.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。

A、土地總量有限

B、房地產(chǎn)的不可移動性

C、房地產(chǎn)的獨一無二性

D、房地產(chǎn)的價值量大

答案：B

解析：本題考查的是供給有限。房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地

總量不能增加。如果沒有不可移動特性，土地總量不能增加就不會這么重要，因

為目前相對于人類的需要來說，土地總量還是較豐富的。因此，房地產(chǎn)具有供給

有限特性，主要是因為房地產(chǎn)的不可移動特性造成了房地產(chǎn)供給不能集中于一處,

在特定位置上具有固定的數(shù)量。這是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。

71.甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價值為70萬元，乙宗地價值為50萬元。合并

后的房地產(chǎn)價值為150萬元。若乙宗地土地權(quán)利人購買甲地塊，下列最合理要價

是（）萬元。

A、70

B、80

C、90

D、100

答案：C

解析：本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。合理要價：70+70/（7

0+50）X（150-70-50）=87.5（萬元）。

72.某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2,層高4.1米，土地剩余使

用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高

為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m,建造費用每

平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。

以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建

筑物報酬率為10%）

A、11.80

B、16.07

C、23.57

D、31.07

答案：D

解析：考點:分解法。無效成本=1500X（4.1-3.6）/0.1X10=7.5（萬元），

收益損失的現(xiàn)值=2.5/10%X（1-1/1.130）=23.57（萬元），功能過剩折舊=

31.07萬元。

73.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用期限為50年，項目建設(shè)期為5年，自價值時點

至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000m2,年凈收益為350萬元，若報

酬率為7%,折現(xiàn)率為10%,建筑物經(jīng)濟壽命與土地使用期限同時結(jié)束，則建成后

的房地產(chǎn)于價值時點的價值為()萬元。

A、3752

B、3806

C、4128

D、4830

答案：A

解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。V=A/YX[1T/(1+Y)n]/

(1+Y)t,A=350萬元，n=50年—5年=45年，t=2.5年，V=(350/7%)X

[1-1/(1+7%)45]/(1+10%)2.5=3752.33(萬元)。

74.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價原則，描述錯誤的是。。

A、抵押價值評估要遵循謹慎原則

B、抵押價值評估要遵循合法原則

C、嚴格來說，投資價值評估不一定要遵循獨立、客觀、公正原則

D、投資價值評估不可增加主要原則之外的其他適用的估價原則

答案：D

解析：考點:房地產(chǎn)估價原則的主要原則。投資價值的評估，可以增加主要原則

(獨立客觀公正原則、合法原則、價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則'

謹慎原則)之外的其他適用的估價原則。

75.房地產(chǎn)是()三者的結(jié)合體。

A、實物權(quán)益.區(qū)位

B、實物.區(qū)位.位置

C、實物.權(quán)益.權(quán)利

D、權(quán)益.位置.擁有者

答案：A

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。房地產(chǎn)是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著

物，是實物'權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。

76.在評估投資價值時，折現(xiàn)率是。。

A、社會一般的收益率

B、收益法中的資本化率

C、投資者要求的滿意收益率

D、投資者要求的最低收益率

答案：D

解析：本題考查的是市場價值、投資價值'現(xiàn)狀價值'快速變現(xiàn)價值、謹慎價值

和殘余價值。評估市場價值時所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應(yīng)的社會

一般收益率（即典型的投費者所要求的收益率），而評估投費價值時所采用的應(yīng)

是某個特定投資者所要求的最低收益率（通常稱為最低期望收益率）。這個特定

投資者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風險程度相對應(yīng)

的社會一般收益率。

77.下列有關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)與非專業(yè)估價的區(qū)別，表述錯誤的是。。

A、專業(yè)估價由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成

B、專業(yè)估價提供專業(yè)意見

C、非專業(yè)估價具有公信力

D、專業(yè)估價承擔法律責任

答案：C

解析：考點:房地產(chǎn)估價的含義。選項C錯誤，和非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價具

有公信力，承擔法律責任。而非專業(yè)估價不具有公信力。

78.某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1,

至價值時點按人民幣計的類似房地產(chǎn)價格上漲5%,人民幣兌美元的匯率為6.3:

1,對該可比實例進行市場狀況調(diào)整后的價格為人民幣。萬元。

A、630.0

B、650.0

C、661.5

D、682.5

答案：D

解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。本題的關(guān)鍵在于匯率的選擇。100X6.5X（1

+5%）=682.5（萬元人民幣）。

79.根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披

露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價

值'抵押價值等進行重新評估，此為房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價需要中的（）。

A、再次抵押估價

B、抵押期間估價

C、抵押房地產(chǎn)處置估價

D、續(xù)貸抵押估價

答案：B

解析：考點:房地產(chǎn)抵押的需要。抵押間期估價，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價

格變化'掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場

價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價值、抵押價值等進行重新評估。

80.房地產(chǎn)估價中，獨立客觀公正原則要求估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當站在()的

立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

A、委托人

B、估價報告預(yù)期使用者

C、管理部門

D、中立

答案：D

解析：考點:獨立客觀公正原則。房地產(chǎn)估價中，獨立客觀公正原則要求估價機

構(gòu)和估價人員應(yīng)當站在中立的立場上，實事求是'公平正直地評估出對各方估價

利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。

81.當住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，提高

其在建設(shè)總量中的比重，則會導(dǎo)致商品住房的價格()o

A、上升

B、下降

C、平穩(wěn)

D、無影響

答案：B

解析：本題考查的是有關(guān)規(guī)劃和計劃。住房建設(shè)總量增加特別是限價商品住房、

經(jīng)濟適用房'廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住

房的價格一般會下降，反之會上漲。參見教材P142。

82.主要用于評估不可修復(fù)的房地產(chǎn)價值減損額的估價方法是。。

A、損失資本化法

B、修復(fù)成本法

C、標準價調(diào)整法

D、基準地價修正法

答案：A

解析：考點:損失資本化法。損失資本化法主要用于評估不可修復(fù)的房地產(chǎn)價值

減損額。

83.住宅平面設(shè)計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響因素

中（）。

A、區(qū)位因素

B、社會因素

C、實物因素

D、權(quán)益因素

答案：C

解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。平面設(shè)計中功能分區(qū)是否合理、使用是否

方便是決定其價值高低的重要因素之一?？臻g布局是通過墻體分隔形成的，墻體

屬于房地產(chǎn)實物因素。

84.下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是（）

A、現(xiàn)狀價值為市場價值

B、投資價值屬于非市場價值

C、市場價值的前提之一是繼續(xù)使用

D、同一估價對象可能有不同類型的價值

答案：A

解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值'快速變現(xiàn)價值、謹慎價值

和殘余價值。選項A錯誤，現(xiàn)狀價值是否是市場價值取決于其現(xiàn)狀用途是否是最

高最佳用途，現(xiàn)狀利用是最高最佳利用時，現(xiàn)狀價值就是市場價值。

85.在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于（）。

A、社會因素

B、環(huán)境因素

C、人口因素

D、行政因素

答案：A

解析：本題考查的是社會因素。影響房地產(chǎn)價格的社會因素：政治安定狀況、社

會治安狀況'房地產(chǎn)投機、城市化。

86.某地塊臨街深度為18米，臨街寬度為50米，總價格為243萬元，假設(shè)標準

深度為24米，則根據(jù)四三二一法則，其路線價為（）元/平方米。

A、2025

B、2250

C、2700

D、3000

答案：B

解析：本題考查的是計算臨街土地的價值或價格。該地塊面積=18X50=900平

方米，單價=2430000/900=2700元/平方米，單價=路線價X平均深度價格修

正率，平均深度價格修正率=[（40+30+20）/100]/（18/24）=1.2,路線價

=單價/平均深度修正率=2700/1.2=2250。

87.某宗土地總面積為7500平方米，容積率為3,相應(yīng)的土地單價為4500元/m2,

現(xiàn)允許容積率提高到5,假設(shè)容積率每提高0.1,樓面地價下降1%,則理論上因

為容積率提高應(yīng)該補交的地價款為（）萬元。

A、1125

B、1800

G2250

D、3375

答案：A

解析：本題考查的是價差法。原樓面地價=4500/3=1500（元/m2）,新樓面地

價：樓面地價=1500-（5-3）/0.1X1500X1%=1200（元/m2）,補地價=（12

00X5-1500X3）X7500=1125（萬元）

88.某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米，層高4.1米，土地剩

余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常

層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m,建

造費用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元

能源費用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）

萬元。（建筑物報酬率為10%）

A、11.80

B、16.07

C、23.57

D、31.06

答案:D

解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。重建成本，功能過剩的折舊包括無

效成本和超額持有成本。功能過剩的折舊=50X1500+（25000/10%）X（1-1/1.

130）=31.06（萬元）o

89.某宗房地產(chǎn)的成交價格比正常價格低8%,買賣雙方約定所有交易稅費均由買

方負擔。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常價格的5%

和3%?，F(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實例選作可比實例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為（）o

A、103.26%

B、105.43%

C、112.06%

D、114.42%

答案：A

解析:考點:統(tǒng)一稅費負擔。本題將兩種原因造成的交易情況修正混在一起考核，

有一定難度。稅費由買方承擔，則約定成交價格=賣方實得金額。(1)建立比

較基礎(chǔ)。該宗交易正常負擔下的價格=賣方實得金額/(1一應(yīng)由賣方繳納的稅費

比率)，即該宗交易正常負擔下的價格=約定成交價格/(1—5%)；約定成交價

格=該宗交易正常負擔下的價格X(1-5%)；(2)交易情況修正。正常價格X

(1—8%)=約定成交價格，即正常價格=該宗交易正常負擔下的價格X(1—5%)

/(1-8%)=103.26%o

90.下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法中，后續(xù)開發(fā)的必要支出，描述錯誤的是()。

A、投資利息只有在動態(tài)分析法中才需要測算

B、銷售稅費一般不計算利息

C、一項費用的計息期的起點是該項費用發(fā)生的時點，終點通常是建設(shè)期的終點

D、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)，后續(xù)開發(fā)的必要支出通常還應(yīng)包括家具.設(shè)備等房

地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費等支出

答案:A

解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。選項A錯誤，投資利息只有

在靜態(tài)分析法中才需要測算。

91.某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，

容積率為1.2,目前該房地產(chǎn)的土地重新購建成本為每平方米土地面積3000元，

建筑物重新購建成本為2800元/m2,建筑物成新率為90%,土地使用8年的年期

調(diào)整系數(shù)為94%,目前該房地產(chǎn)的市場價格為()元/m2。

A、4870

B、5020

C、5340

D、5520

答案：B

解析：考點:成本法總結(jié)。3000/1.2+2800X90%=5020(元/m2)。

92.處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當經(jīng)占份額()以上的按份共有人或全體共同共有人

同意，除非共有人之間另有約定。

A、1/2

B、1/3

C、2/3

D、2/5

答案：C

解析：本題考查的是房地產(chǎn)的種類。處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當經(jīng)占份額2/3以上

的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

93.評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的價值時，價值時點和估價對象的狀況匹配正

確的是()o

A、價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況

B、價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況

C、價值時點為未來，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況

D、價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況

答案：B

解析：本題考查的是價值時點原則。價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況

的估價。此種情形如評估期房的價值。在房屋征收中，補償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值

的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值就屬于這種情形。

94.成本法的理論依據(jù)是O。

A、預(yù)期原理

B、生產(chǎn)費用價值論

C、收益原理

D、替代原理

答案：B

解析：考點:成本法的理論依據(jù)。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論，即商品

的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。

95.某房地產(chǎn)在2017年7月的價格為20000元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為201