房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第四版）課件：房地產(chǎn)融資

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第四版）

房地產(chǎn)融資現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的融資體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)、非銀行金融機(jī)構(gòu)以及資本市場的緊密關(guān)系。資金是企業(yè)的血液，它是一種稀缺資源，對(duì)于資本密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金的重要程度更是不言而喻的。本章從房地產(chǎn)融資的概念入手，分析了房地產(chǎn)融資與一般融資的區(qū)別，并對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行了分類；從房地產(chǎn)融資的資金來源、融資結(jié)構(gòu)、融資方式、融資成本以及運(yùn)用融資策略來控制融資風(fēng)險(xiǎn)等角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)融資的一系列相關(guān)問題進(jìn)行了較為深入的探討。8.1房地產(chǎn)融資概論從廣義上講，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。從狹義上講，是指房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。若房地產(chǎn)企業(yè)無法獲得金融機(jī)構(gòu)貸款，則其投資能力將受到極大的限制。從我國國情看，房地產(chǎn)行業(yè)是吸收金融機(jī)構(gòu)信貸資金較多的行業(yè)，是金融機(jī)構(gòu)之間爭奪的重要對(duì)象。8.1.1房地產(chǎn)融資的概念及意義8.1房地產(chǎn)融資概論從融資主體看，房地產(chǎn)融資分為房地產(chǎn)企業(yè)融資和房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。從房地產(chǎn)融資渠道看，房地產(chǎn)融資分為直接融資和間接融資8.1.2房地產(chǎn)融資的分類8.1房地產(chǎn)融資概論融資規(guī)模大償還期較長資金缺乏流動(dòng)性高風(fēng)險(xiǎn)、高收益8.1.3房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)8.2房地產(chǎn)融資的資金來源企業(yè)自有資金銀行貸款政府財(cái)政資金股票、債券、集資、租賃、商業(yè)信用等多種籌資方式其他（外資、非銀行金融機(jī)構(gòu)、短期融資券）8.2.1房地產(chǎn)企業(yè)的一般性資金來源8.2房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)抵押貸款售后回租預(yù)售資金其他（建筑施工企業(yè)墊付工程款、延期支付土地出讓金、重復(fù)融資）8.2.2房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別于一般企業(yè)的資金來源8.3房地產(chǎn)融資的主要方式概念

是指貸款人向借款人發(fā)放的用于商品住房及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款。融資的基本條件

對(duì)于申請(qǐng)銀行開發(fā)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)滿足以下幾個(gè)基本條件：

(1)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)滿足的融資條件

(2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)滿足的條件8.3.1銀行貸款融資8.3房地產(chǎn)融資的主要方式概念從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托是指受托人(信托投資公司)遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。從財(cái)產(chǎn)信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托則指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。8.3.2信托融資8.3房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)信托融資具備三大基本優(yōu)勢(shì)信托融資創(chuàng)新空間寬廣，同時(shí)具有巨大的靈活性信托具有財(cái)產(chǎn)隔離功能。相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式，可以不受通過銀行貸款時(shí)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的約束，也能夠彌補(bǔ)中國人民銀行121號(hào)文規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費(fèi)融資的斷裂。8.3.2信托融資8.3房地產(chǎn)融資的主要方式抵押貸款類信托股權(quán)投資類信托股權(quán)證券化信托權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式混合型信托8.3.2信托融資房地產(chǎn)信托的運(yùn)營模式分類8.3房地產(chǎn)融資的主要方式8.3.3股票融資房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金用以證明投資者股東身份和權(quán)益并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。股票分類按股票所代表的股東權(quán)利按票面是否記載金額按是否記載股東姓名記名股票和不記名股票普通股股票和優(yōu)先股股票有面值股票和無面值股票8.3房地產(chǎn)融資的主要方式8.3.3股票融資發(fā)行途徑募集設(shè)立公司發(fā)行募集新股公開發(fā)行無償增資發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券房地產(chǎn)股票的發(fā)行發(fā)行方式直接發(fā)行間接發(fā)行股票發(fā)行價(jià)格平價(jià)發(fā)行溢價(jià)發(fā)行折價(jià)發(fā)行發(fā)行程序準(zhǔn)備階段審批階段實(shí)施階段8.3房地產(chǎn)融資的主要方式8.3.4房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券是各級(jí)政府、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，代表公司與投資者之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系的有價(jià)證券，它是一種債務(wù)憑證，承諾在未來特定日期償還本金并按照事先確定的利率支付利息。8.3房地產(chǎn)融資的主要方式8.3.4房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券的發(fā)行方式：1.直接發(fā)行與間接發(fā)行2.公募發(fā)行與私募發(fā)行（1）按法定程序形成有關(guān)決議。（2）制定發(fā)行章程。（3）提出發(fā)行申請(qǐng)。（4）取得資信等級(jí)證明。（5）確定委托發(fā)行代理機(jī)構(gòu)。（6）發(fā)布募集公告。（7）印制債券。（8）發(fā)行及善后工作。房地產(chǎn)債券的發(fā)行程序：8.4房地產(chǎn)融資的成本管理房地產(chǎn)融資的決策分析銀行貸款融資與信托融資的成本分析房地產(chǎn)融資的成本管理直接融資與間接融資的成本分析不同融資方式的成本比較8.5房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理主要風(fēng)險(xiǎn)類型政治風(fēng)險(xiǎn)市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)道德和信用風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因1、房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴銀行貸款；2、土地儲(chǔ)備制度不完善；3、個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)；4、商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為問題。關(guān)鍵術(shù)語融資、貸款、信托、股票、債券、風(fēng)險(xiǎn)復(fù)習(xí)思考題1.我國房地產(chǎn)融資的渠道包括哪些？各有什么特點(diǎn)？2.請(qǐng)對(duì)比分析不同類型的房地產(chǎn)融資成本。3.房地產(chǎn)開發(fā)成本由哪些項(xiàng)組成？不同融資方式的成本的區(qū)別何在？4.房地產(chǎn)