物業(yè)有限公司小區(qū)物業(yè)服務(wù)接管入伙方案(安防兩班倒)

PAGEPAGE41xx物業(yè)有限公司廈門分公司x·x城x地塊接管入伙方案目錄項目基本情況組織架構(gòu)及人員配備前期介入及接管驗收入伙計劃及安排物質(zhì)裝備計劃開發(fā)商支持經(jīng)費收支預(yù)算第一章項目基本情況項目基本情況項目名稱：x·x城B1-3地塊物業(yè)類型：住宅、商業(yè)座落位置：同安民安大道南側(cè)、濱海東大道西側(cè)建筑基本情況總占地面積約51663.086㎡、總戶數(shù)994戶（不含店面）；建筑面積173117.46平方米；商業(yè)店面1棟（58#）：建筑面積1548.84平方米；幼兒園1幢：建筑面積3900.11平方米。公共服務(wù)設(shè)施及市政公共設(shè)施建筑面積3402.65㎡（含物業(yè)用房519.59㎡）。主出入口：47#樓西側(cè)1個（人行主路口）51#與52#樓之間1個（車行主路口）車行次出入口：57-2#樓東側(cè)1個；47#樓西側(cè)1個共用設(shè)施配套情況：物業(yè)管理用房、門衛(wèi)室、消防監(jiān)控室、共用設(shè)備配套情況：電梯、安防系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)。車位情況：機動車總車位874輛(地下車位860輛，地面車位14輛)；第二章組織架構(gòu)及人員配備2.1組織架構(gòu)B1-3#物業(yè)服務(wù)中心B1-3#物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)經(jīng)理(1人)物業(yè)經(jīng)理(1人)財務(wù)部（1人)工程部(5人)物業(yè)部(6人)安防部(25人)財務(wù)部（1人)工程部(5人)物業(yè)部(6人)安防部(25人)客服主管(1人)安防隊長(1人)工程主管(1人)客服主管(1人)安防隊長(1人)工程主管(1人)安防班長(2人)安防班長(2人)巡邏崗4人固定崗18人收款員巡邏崗4人固定崗18人收款員1人客服專員4人前臺接待1人維修組2人運行組2人備注：3#地塊屆時保潔、綠化擬外包；電梯維保工作外包。物業(yè)經(jīng)理1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)管理，含前期接管驗收、小區(qū)后續(xù)服務(wù)（客服、工程、安防等）、員工內(nèi)部管理、成本、外聯(lián)及上傳下達等管理。工程主管、安防隊長、客服主管各1人，分別分管小區(qū)工程、安防、及客服相關(guān)工作。安防人員以兩班倒12小時制定編。2.2人員配置及工作情況說明職務(wù)、工種姓名工作說明編制（人）新區(qū)擬最后到崗時間經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)項目的全面管理；110.31客服部客服主管A、負(fù)責(zé)項目對客服務(wù)管理、樓宇管理及社區(qū)文化建設(shè)工作；B、前期不兼管住宅或店面，擬待進入正常管理階段后（交房一年后）兼管店面及住宅；110.31客服專員鄭秀玲魏春鳳A、負(fù)責(zé)對分劃業(yè)戶與片區(qū)的服務(wù)與管理工作；C、每位客服助理人均負(fù)責(zé)約250戶；建議：在交房前期工作量大，先行按4人配置411.10工程部工程主管姚建紅全面負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備的管理養(yǎng)護與報修業(yè)務(wù)的受理及參與前期樓宇的驗收工作；110.31水電、運行維修工饒茂生A、設(shè)備設(shè)施的日常維修、保養(yǎng)及定期操作運行與公共報修實施；410.31安防部安防隊長張勇全面負(fù)責(zé)保安隊的管理監(jiān)督協(xié)調(diào)等工作110.31安防領(lǐng)班負(fù)責(zé)各班組安保隊員的訓(xùn)練與管理211.20安防領(lǐng)班安防隊員待定A、維護小區(qū)的秩序與安全防范工作；B、負(fù)責(zé)監(jiān)控中心的值守工作C、看摩托車、電動車、自行車；B、擬定47#樓西側(cè)門崗（人行主路口）2人；51#與52#樓門崗（車行主路口）2人57-2#樓東側(cè)門崗1人，外圍、區(qū)域及地庫機動巡邏崗3人，車管崗1個；監(jiān)控崗1個；替休2個。C、安防隊伍實行兩班倒運轉(zhuǎn)制，每班12人，共24人；2212.1服務(wù)中心前臺接待陳雅茹負(fù)責(zé)考勤、文檔資料打印、歸檔，前臺日常事務(wù)及前期接管驗收遺留問題的匯總工作；111.10收款員待定負(fù)責(zé)項目的各項報表、財務(wù)報銷、收費、資金往來、及資產(chǎn)管理及前臺日常事務(wù)工作；111.10保潔外包參照公司外包合同協(xié)定配置（與開荒保潔同時進入）1812.1綠化外包綠化面積近38120平方，人員核定按相關(guān)法規(guī)規(guī)定（養(yǎng)管期后）配置5綠化管養(yǎng)期過后合計61第三章前期介入及接管驗收3.1前期介入提要：立足物業(yè)管理視角，提出合理化建議收集、整理資料，使管理方案更加貼合實際；接管驗收嚴(yán)格把關(guān)，注重后續(xù)維修保障體系的建立。我們將根據(jù)開發(fā)商提供的項目施工進度表、入伙計劃安排，分別制訂前期介入期、入伙期工作計劃；并依據(jù)開發(fā)商制訂的開發(fā)目標(biāo)，制訂正常居住期的對內(nèi)、對外達標(biāo)計劃以及常規(guī)性工作計劃。我們將力求務(wù)實、高效，并積極協(xié)助開發(fā)商做好銷售服務(wù)，實現(xiàn)開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司多贏的目標(biāo)。3.1.1前期介入管理的思路前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求。我們對物業(yè)管理前期介入的基本思路是：通過組建專案工作小組介入標(biāo)的物業(yè)的前期管理，提前對標(biāo)的物業(yè)進行全面深入的了解，為即將開始的物業(yè)接管驗收掌握第一手原始資料，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下基礎(chǔ)；以專業(yè)的物業(yè)管理視角和立場，依據(jù)專業(yè)調(diào)研人員對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)、物業(yè)管理等相關(guān)市場調(diào)研結(jié)果，提出一系列基于最大限度發(fā)揮標(biāo)的物業(yè)各項配套設(shè)施使用功能，滿足未來客戶群體的使用需求的合理化建議；并力爭制定出定位準(zhǔn)確、內(nèi)容完善、有效適用的符合【xx城·B1-3地塊】特點的物業(yè)管理方案。3.1.1.1組建“項目前期物業(yè)管理小分隊”基于【xx城·B1-3地塊】系高檔次的小區(qū)，我們將先行組建“項目前期小分隊”并結(jié)合顧問公司世邦魏理仕（CBRE）的建議對【xx城·B1-3地塊】的土建、給排水、電氣、智能化、園林等項目，在最短的時間內(nèi)提交《【xx城·B1-3地塊】專項建議書》，使物業(yè)能夠更加滿足業(yè)主以及使用人的需要，同時力求節(jié)約與實用，省去不必要的開支和重復(fù)建設(shè)。3.1.1.2根據(jù)物業(yè)特點，提出合理建議根據(jù)目前高檔小區(qū)的發(fā)展趨勢及標(biāo)的物業(yè)市場定位，客戶群體具有較高的共性，對工作環(huán)境和生活品質(zhì)均有著極高的需求?！绊椖壳捌谛》株牎睂⒁罁?jù)我們已建立并有效運作的管理體系，對小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、電梯、消防、安保、園林綠化、停車場、水景、智能化系統(tǒng)、標(biāo)識系統(tǒng)、管道煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房等的規(guī)劃及施工，從物業(yè)管理的專業(yè)視角提出科學(xué)合理的建設(shè)性意見，并分期提交《【xx城·B1-3地塊】物業(yè)管理規(guī)劃建議書》。3.1.1.3進行物業(yè)交付前的實操性工作在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商攜手做好以下各項前期準(zhǔn)備工作：a、從物業(yè)管理的角度，對園林布置及景觀設(shè)計方案提供專業(yè)建議；b、協(xié)助制訂居住區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案；c、對智能化系統(tǒng)提出專項建議；d、收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；e、對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；f、參與房屋裝修的過程管理和驗收工作；g、參與工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；h、與開發(fā)商協(xié)商建立維保機制，力求在工程款項支付、維修管理流程等方面建立有效的措施以確保施工單位維修的高效率，使客戶在維修方面的需求能夠得到快速響應(yīng)；i、收集裝修裝飾材料以及相關(guān)設(shè)備的備品備件，以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；j、建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通電、通水、通氣、電話申請等準(zhǔn)備工作；k、針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。3.1.2前期介入物業(yè)管理工作計劃序號工作計劃計劃要點實施時間備注1簽訂委托合同A、與開發(fā)商商定管理費收費標(biāo)準(zhǔn)、停車場管理費用收取辦法、空置物業(yè)管理費收取辦法、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等多項議題，確保甲、乙雙方承擔(dān)合理適當(dāng)?shù)臋?quán)利與義務(wù)；2013.09B、甲、乙雙方簽訂【xx城·B1-3地塊】物業(yè)管理服務(wù)合同；2成立【xx城·B1-3地塊】項目管理小組A、進駐施工現(xiàn)場；2013．11B、協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)中心辦公場所、消監(jiān)控室以及員工生活場所，確定好裝修方案；C、業(yè)主資料收集，業(yè)主服務(wù)需求調(diào)研，做好開發(fā)商在銷售期間對物業(yè)管理服務(wù)承諾的實施前準(zhǔn)備；D、制定物業(yè)服務(wù)中心詳盡的整體運作方案以及全面實施物業(yè)管理的工作計劃；2013．11E、人員配置、培訓(xùn)計劃的制定；F、按標(biāo)書的物資裝備計劃，啟動部分項目的采購，同時做好整體采購以及裝備前的準(zhǔn)備工作。3開展前期介入A、在實地熟悉、掌握各類設(shè)施設(shè)備，收集相關(guān)使用說明書、維修保養(yǎng)合同、以及維保單位資料，建立經(jīng)維保單位確認(rèn)的設(shè)備設(shè)施的保修流程；2013.12B、對土建、給排水、供配電等等系統(tǒng)提出建議，提交全面的《物業(yè)管理建議書》；C、提交垃圾收集系統(tǒng)的配置方案；D、對智能化系統(tǒng)、控制中心設(shè)置、停車場管理系統(tǒng)、一卡通收費系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)（其中包括巡更路線的設(shè)置）、防盜對講系統(tǒng)提交建議書。E、檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議；F、提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；G、提出遺漏工程項目的建議；4成立【xx城·B1-3地塊】物業(yè)服務(wù)中心A、編制印刷物業(yè)服務(wù)中心運作資料，如《業(yè)主文件資料》、《業(yè)主公約》《前期物業(yè)管理協(xié)議》等；2013.11B、物業(yè)服務(wù)中心辦公場所以及員工生活場所裝修，保障員工的生活與辦公的良好條件；C、組建各項目組，工作人員全部到位，培訓(xùn)計劃全面實施；D、與派出所、居委會、供水、供氣、供電、銀行、稅務(wù)、物業(yè)管理主管部門建立良好的公共關(guān)系，確保物業(yè)管理工作開展處于良好的環(huán)境；E、編制房屋本體以及公共設(shè)備、設(shè)施的驗收接管標(biāo)準(zhǔn)、驗收接管計劃以及開發(fā)商和施工單位確認(rèn)的驗收接管流程，為驗收接管這一核心工作打下良好基礎(chǔ)。F、編制突發(fā)事件處理預(yù)案，護衛(wèi)、停車場、消防管理方案，巡邏路線方案；G、洽談保潔外包事宜，選定外包單位及合約簽署，部署保潔開荒工作；H、與發(fā)展商商討需要完善的配套設(shè)施（各標(biāo)識牌、娛樂設(shè)施、垃圾桶、中轉(zhuǎn)站等）I、信報箱位置的設(shè)立J、編訂《答客問》5導(dǎo)入管理模式A、導(dǎo)入ISO9001（2000版）質(zhì)量管理體系入伙前20天B、導(dǎo)入各項管理規(guī)章制度；C、導(dǎo)入公司理念以及運作模式；D、導(dǎo)入物業(yè)管理財務(wù)管理軟件系統(tǒng)。6物業(yè)接管準(zhǔn)備以及實施A、【xx城·B1-3地塊】房屋本體及其公共設(shè)備、設(shè)施的正式接管驗收；2013.11具體時間根據(jù)施工現(xiàn)場實際情況定B、工程技術(shù)資料移交；C、工程遺留問題備忘；D、與開發(fā)商、建筑單位厘定設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)程序及職責(zé)。3.1.3各崗位人員到崗時間崗位人數(shù)時間工作范圍及職責(zé)備注項目經(jīng)理1人13.10.31全面負(fù)責(zé)工程主管1人13.10.31前期工作客服主管1人13.10.31前期工作安防隊長1人13.10.31前期工作客服專員4人13.11.10受訓(xùn)、熟悉、參與接管驗收前臺接待1人13.11.10受訓(xùn)、熟悉、參與接管驗收收款員1人13.11.10受訓(xùn)、熟悉技工4人13.11.05接管驗收安防隊24人13.12.1受訓(xùn)、安全防范保潔按合同約定13.12.01保潔開荒3.2接管驗收充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負(fù)責(zé)，對開發(fā)商負(fù)責(zé)”的宗旨，對【xx城·B1-3地塊】進行嚴(yán)格、細致、全面的接管驗收,協(xié)調(diào)施工單位留存部分材料尤其是外部裝修部分，以便日后維修，做好后續(xù)保障。3.2.1接管驗收機構(gòu)a、公司總部負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)服務(wù)中心成立接管驗收工作小組，選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗收工作；。b、接管驗收工作小組由土建、強電、弱電、園藝、智能化、護衛(wèi)等專業(yè)人員組成。c、管理部門負(fù)責(zé)接管驗收小組人員的調(diào)配。3.2.2接管驗收程序a、接管驗收工作小組負(fù)責(zé)編制接管驗收計劃并組織實施。b、接管驗收小組成員具體實施建筑、裝修、配套設(shè)施、設(shè)備等方面的驗收工作，詳細填寫各類接管驗收表格。c、接管驗收小組負(fù)責(zé)把接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題整理歸類。d、物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)將整理后的接管驗收報告提交給發(fā)展商，并與監(jiān)理公司、施工單位保持溝通，負(fù)責(zé)落實發(fā)現(xiàn)問題的處理結(jié)果。e、各類鑰匙的交接，f、物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人簽署正式接管物業(yè)文件。3.2.3接管驗收內(nèi)容3.2.3.1單體檢查項目內(nèi)容序號檢查項目檢查內(nèi)容備注1地面地面是否平整，有無空鼓和裂縫。廚房及衛(wèi)生間地面防水層是否完好。2墻面墻面是否順直，有無拱背或凹陷，有無空鼓和裂縫，有無線管或鋼筋外露，抹灰有無缺口，管穿墻處是否補平3天花刮白面是否平整，有無滲水痕跡。4入戶門入戶門開、關(guān)是否靈活，有無異響，門面有無凹陷或劃痕，內(nèi)外保險是否伸縮自如，各連接件有無生銹。5鋁合金門窗推拉門窗開、關(guān)是否靈活，有無異響；門框有無變形、凹陷；玻璃有無破損，膠是否打?qū)?，框邊壓條是否齊全，鎖扣能否上扣；框邊是否塞實，有無空鼓；關(guān)閉是否嚴(yán)實，有無透光；大雨后窗邊是否滲水。陽臺欄桿有無凹陷、變形、磨損，玻璃有無破損。6給排水給水管固定是否牢靠，閘閥及水籠頭是否完好，有無漏水；排水管固定是否牢靠，連接是否完好，各檢查口蓋、地漏蓋是否齊備。通水試驗，排水應(yīng)暢通，地漏無堵塞，各檢查口及P彎蓋處無滲漏。7強電配電箱、開關(guān)、插座、燈座及燈泡是否完好，安裝是否規(guī)范，周邊有無填實，固定是否穩(wěn)固。配電箱內(nèi)各回路標(biāo)識是否正確，電源主線會不會短，總開不應(yīng)受力。通電檢查，各回路應(yīng)工作正常。8弱電電信、寬帶、閉路各系統(tǒng)線是否到位，面板是否齊全，穿管鐵線能否抽動。9空調(diào)各空調(diào)位布置是否合理，空調(diào)孔有無鉆好，孔內(nèi)有無套PVC管，孔與空調(diào)插座是否布局合理；空調(diào)位隔柵是否完好，冷凝管是否固定牢固，固定件有無生銹。10衛(wèi)生戶內(nèi)應(yīng)無大的雜物，無大便等污物，無異味。11樓道：墻面、天棚刮白是否到位，臺階磁磚有無破損及空鼓；扶手欄桿焊接處是否打磨，油漆是否完好無銹蝕；各過線孔面板是否齊備、固定是否穩(wěn)固，固定螺栓有無缺少；消火栓玻璃、門框有無破損。12煙道檢查煙道有無雜物堵塞，通風(fēng)是否通暢。3.2.4接管驗收工作進度（具體時間）安排具體時間安排依據(jù)現(xiàn)場實際施工進度而定3.2.5接管驗收資料歸檔接管驗收后將按不同類別整理歸檔。第四章入伙計劃及安排4.1入伙期提要：☆以入住為契機，在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時建立良好的客戶關(guān)系;☆提供高效、便利的入住配合服務(wù)，塑造優(yōu)良的物業(yè)管理人的形象；☆合理安排入住時間及流程，入住服務(wù)一對一服務(wù)，確保業(yè)主順利入住。入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關(guān)鍵的一個階段，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象,打開工作局面的一個良好契機。通過細致周全的交房活動安排和優(yōu)質(zhì)熱情的一站式服務(wù)展現(xiàn)x物業(yè)的企業(yè)形象，在增強業(yè)主對今后物業(yè)管理的信賴度和對社區(qū)的歸屬感的同時使仁文建設(shè)的地產(chǎn)品牌得以進一步滲透。把交房活動作為與業(yè)主零距離接觸的起點，使業(yè)主從入伙的第一天就能親身體驗社區(qū)的物業(yè)文化并真切感受到作為x·x城業(yè)主的驕傲與尊貴,從而把物業(yè)管理做成地產(chǎn)后續(xù)銷售的傳播途徑，成為地產(chǎn)銷售的一個賣點。4.1.1入伙前的準(zhǔn)備工作序號完成事項工作進度責(zé)任部門(人)一、入伙資料準(zhǔn)備1入伙通知書(附：收樓流程及辦理收樓時需繳清的款項)成稿\會簽\填寫\寄送12月1日前地產(chǎn)營銷部2收樓時需繳清款項的核對12月10日前地產(chǎn)財務(wù)部3交樓統(tǒng)一說辭與優(yōu)惠應(yīng)急預(yù)案的確定12月1日前地產(chǎn)客服部4地產(chǎn)應(yīng)收費用明細表物業(yè)公司應(yīng)收費用明細表12月10日前地產(chǎn)財務(wù)部物業(yè)財務(wù)部5《住宅使用說明書》（附住宅單元平面圖、水電管線圖）《住宅質(zhì)量保證書》（已蓋公司章）其他由地產(chǎn)提供應(yīng)公示的文件的準(zhǔn)備(如單體工程竣工驗收合格證\建設(shè)工程竣工驗收備案表\消防驗收合格證等),制作成活頁冊12月10日前地產(chǎn)客服部6《業(yè)戶手冊》《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《業(yè)主文件資料》的成稿/會簽/定稿/提供地產(chǎn)企劃部設(shè)計印刷11月20日前物業(yè)公司7《業(yè)戶手冊》《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《業(yè)主文件資料》設(shè)計/印刷/送達12月10日前地產(chǎn)企劃部8由物業(yè)提供應(yīng)公示的文件(如物業(yè)管理公司資質(zhì)證書及營業(yè)執(zhí)照\物業(yè)管理公司收費許可證\物價局有關(guān)物業(yè)管理綜合服務(wù)費、停車場收費等收費標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)等)以及物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)條例的準(zhǔn)備,制作成活頁冊12月10日前物業(yè)公司行政人事部二、入伙必備物品的準(zhǔn)備9保險柜、計算器、點鈔機、筆、紙（A4、A3、公文等）、復(fù)寫紙、回型針、釘書機、文件夾、寫字板、文件柜、熒光筆、檔案盒、文件袋（收樓袋）、告示貼、報紙雜志、飲水機、紙杯、蒸餾水、復(fù)印機、休息椅、應(yīng)急藥品、鮮花、水桶等申購到位12月10日前物業(yè)公司行政人事部三、入伙現(xiàn)場布置10交樓現(xiàn)場布置方案定稿、入伙流程圖、二次裝修流程圖、物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)一覽表等掛板或噴繪、交樓現(xiàn)場功能區(qū)域指示牌等制作、現(xiàn)場氣氛布置(條幅、鮮花藍、氣球、彩旗、氣墊拱門、綠化地帶點綴等)12月15日前地產(chǎn)企劃部四、物業(yè)接管驗收時間表(時間視現(xiàn)場施工而定)11業(yè)主單元鑰匙、戶內(nèi)對講分機接管、業(yè)主戶內(nèi)驗收、公共部位驗收、根據(jù)現(xiàn)場實際情況安排時間地產(chǎn)項目部物業(yè)工程部12前期整改統(tǒng)計報告根據(jù)現(xiàn)場實際情況安排時間地產(chǎn)客服部物業(yè)工程部13整改流程、對口部門銜接根據(jù)現(xiàn)場實際情況安排時間地產(chǎn)項目部物業(yè)工程部14監(jiān)控消控室、主出入口門崗、車輛刷卡系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、周界紅外接管根據(jù)現(xiàn)場實際情況安排時間地產(chǎn)項目部物業(yè)保安部15安防系統(tǒng)、給水加壓泵房、電梯、發(fā)電機房、地下室排污系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、太陽能集中供熱系統(tǒng)、樓道消防門接管驗收根據(jù)現(xiàn)場實際情況安排時間地產(chǎn)項目部物業(yè)工程部16環(huán)境衛(wèi)生、綠化植被景觀接管根據(jù)現(xiàn)場實際情況安排時間地產(chǎn)項目部五、交樓保安安排17提前對著裝/儀容/儀表/文明禮貌/站立等要求進行培訓(xùn)；增加崗位人手；制訂防范突發(fā)事件的方案及車輛停放管理方案12月10日前安防部六、清潔工作的安排18公共區(qū)域、單元內(nèi)部應(yīng)做一次徹底的開荒清潔，將一個環(huán)境優(yōu)美衛(wèi)生干凈的樓宇交予業(yè)主12月20日前物業(yè)管理部19售樓部、交樓處、交樓路線范圍的清潔十分重要，應(yīng)要求清潔工程承判商或清潔工定時密集地進行日常保潔。12月29日前物業(yè)管理部七、應(yīng)付突發(fā)事件的準(zhǔn)備工作20按照有關(guān)突發(fā)事件處理的工作指引做出人力、物力安排準(zhǔn)備。(停水、停電、下雨等準(zhǔn)備)12月20日前物業(yè)公司B1-3物業(yè)服務(wù)中心八、模擬交樓工作的培訓(xùn)21組織交樓培訓(xùn)并按照交樓程序，舉行模擬交樓活動，使每位交樓人員熟悉交樓的程序；12月20日前物業(yè)公司客戶服務(wù)部22交樓人員必須掌握基本問題的統(tǒng)一答復(fù)標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)主獲得一致的答復(fù)。12月20日前B1-3物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部特別說明:1）物業(yè)公司財務(wù)部：正式交房前根據(jù)各項物業(yè)服務(wù)項目的收費標(biāo)準(zhǔn)，核算出每單元交房時應(yīng)繳納的費用清單，以提高辦理速度；2）服務(wù)中心客服：把所有入伙資料按順序放于業(yè)主檔案袋中，并放于手提袋里；熟悉應(yīng)簽約的文件內(nèi)容；配合物業(yè)工程部對房屋的接管驗收；負(fù)責(zé)與地產(chǎn)企劃部銜接交房現(xiàn)場的包裝，包括收樓現(xiàn)場各種指示牌、入伙辦理流程圖、彩旗、拱門、氣球、橫幅等；3）安防隊：負(fù)責(zé)現(xiàn)場車輛的停放指揮、現(xiàn)場秩序的維護，現(xiàn)場物品的看護；4）物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)落實交房前的徹底開荒清潔；負(fù)責(zé)交房前現(xiàn)場的清理、布置；交房期間場地清潔、桶裝水、一次性水杯供應(yīng)、雨傘提供；5）物業(yè)公司工程部：交房前的接管驗收工作，交房期間全程陪同業(yè)主驗房，交房后整改事項的跟進。4.1.2入伙活動的總安排4.1.2.1總原則：總體計劃周密、時間進度清晰，任務(wù)分工明確、責(zé)任落實到人，工作落實到位，配合協(xié)調(diào)默契、服務(wù)熱情周到，辦事便利快捷，突發(fā)應(yīng)對及時。xx城·B1-3的交房活動時間：按照地產(chǎn)公司的對外承諾與統(tǒng)一安排，【xx城·B1-3地塊】入伙時間定在2013年12月29日起，交房總量為994戶（具體以營銷部、客服部通知為準(zhǔn)），每日交房量安排在50戶為宜。（具體交房時間安排表由地產(chǎn)營銷部編制并抄送物業(yè)公司，交房通知書應(yīng)提前一個月以掛號信的方式送達業(yè)主。建議：1、地產(chǎn)營銷部在交房業(yè)主次序安排上應(yīng)遵循先行安排容易溝通的業(yè)主收樓、再安排其它業(yè)主收樓，同一樓道同一樓層應(yīng)錯開收樓。2、地產(chǎn)客服部門應(yīng)盡快確定收樓相關(guān)答問標(biāo)準(zhǔn)及入伙優(yōu)惠方案，以便工作人員有統(tǒng)一的答復(fù)口徑。）4.1.2.2交房活動地點：xx城·B1-3地塊48#樓架空層，擬劃分為四大功能區(qū)：業(yè)主休息等候區(qū)、簽約區(qū)、驗證繳款區(qū)、驗房區(qū)）。區(qū)域情況說明：業(yè)主休息等候區(qū)：入伙現(xiàn)場特為業(yè)主設(shè)置業(yè)主休息等候區(qū)，業(yè)主在入伙手續(xù)辦理過程中能隨時休息而不會感到疲勞。在業(yè)主休息區(qū)，物業(yè)服務(wù)中心將為業(yè)主提供桌椅、飲水設(shè)施、報紙，讓業(yè)主在輕松的環(huán)境中順利辦理入伙的各項手續(xù)。在業(yè)主休息區(qū)還設(shè)置洗手間指引牌和溫馨提示牌。驗證繳款區(qū)：業(yè)主經(jīng)驗證組驗證后到收款組繳款。簽約區(qū)：業(yè)主完成繳款后到簽約組簽訂各類協(xié)議并填寫業(yè)主資料表并領(lǐng)取房屋鑰匙，再由接待人員引領(lǐng)至驗房組驗房。驗房區(qū)：驗房組、裝修咨詢組人員在此等候為業(yè)主服務(wù)。應(yīng)急支援組：（另外安排位置辦理，即在物管中心辦公室設(shè)置重點客戶接待室和聯(lián)合辦公室-地產(chǎn)項目部\地產(chǎn)客服部\物業(yè)公司相關(guān)人員組成）。4.2.1.3交房流程概述（交房流程圖見附件1）：流程辦理內(nèi)容地點負(fù)責(zé)部門第一流程：地產(chǎn)公司相關(guān)手續(xù)的辦理地產(chǎn)營銷中心第一步交房前一個月（12月1日前）通過掛號信方式向【xx城·B1-3地塊】業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。（入伙通知書、辦理收樓時需繳清的款項、業(yè)主收樓流程的文本另行會簽）地產(chǎn)營銷部第二步驗證入伙業(yè)主身份、核定業(yè)主交款憑證并辦理尾款結(jié)算，《會簽單》蓋章地產(chǎn)財務(wù)部第三步開具《交房通知》并引導(dǎo)業(yè)主進入收樓流程地產(chǎn)營銷部第二流程：物業(yè)公司相關(guān)手續(xù)的辦理物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)公司相關(guān)部門人員（具體分工及責(zé)任人見交房流程的分組情況說明表）第一步接待驗證編號第二步繳交有關(guān)費用例如煤氣管道初裝費、有線電視初裝費、預(yù)繳之管理費、公維金、裝修垃圾清運費等，《會簽單》蓋章第三步負(fù)責(zé)業(yè)主簽約（業(yè)戶手冊、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書及填寫其他業(yè)主入伙資料）、發(fā)放入伙資料（業(yè)戶手冊、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書等）、留存所需資料歸檔（業(yè)主文件資料冊、業(yè)主及家庭成員相片及身份證復(fù)印件、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書等），《會簽單》蓋章第四步負(fù)責(zé)陪同業(yè)主進行收樓驗收、查抄水表各電表底數(shù)、收集業(yè)主驗樓單并將問題反饋維修小組及客服小組，《會簽單》蓋章第五步負(fù)責(zé)鑰匙移交和登記，留存《會簽單》第六步現(xiàn)場二次裝修的咨詢辦理4.2.1.4關(guān)于物業(yè)管理費的收取規(guī)定：根據(jù)地產(chǎn)公司對外承諾交房時間，提前的交房時間不應(yīng)計算物業(yè)費，凡在規(guī)定的交房時間段內(nèi)收房的，物業(yè)費統(tǒng)一從2014年1月1日算起。業(yè)主如因特殊情況不能在指定日期內(nèi)收房的，應(yīng)在2014年1月1日至2014年1月15日前的其它日期收房，物業(yè)公司亦可辦理交房手續(xù)；逾期收房或不在規(guī)定時間內(nèi)收房的，地產(chǎn)公司按售房合同的約定向業(yè)主收取保管費，物業(yè)公司自2014年1月1日起計提物業(yè)管理費。因房屋質(zhì)量瑕疵整改不到位或不及時造成業(yè)主拒絕收房，自2014年1月1日起至業(yè)主收房日的物業(yè)費由地產(chǎn)公司承擔(dān)。4.2.1.5特別提示：入伙的文件材料應(yīng)字斟句酌，參加入伙的工作人員要嚴(yán)格培訓(xùn)，入伙現(xiàn)場要縝密布置，要有格調(diào)，體現(xiàn)人文與服務(wù)精神，盡量消除業(yè)主的不適感。入伙工作人員在陪同業(yè)主收樓，處理驗房過程中可能出現(xiàn)的質(zhì)量瑕疵問題時，應(yīng)該學(xué)會換位思考，盡量站在業(yè)主利益的角度為其著想，迅速反饋與跟蹤售后整改的進程。 C、地產(chǎn)客服部、工程項目部應(yīng)派員現(xiàn)場配合，對業(yè)主提出的疑問現(xiàn)場給予答復(fù)與解決。4.1.3xx城·B1-3地塊收費項目收費標(biāo)準(zhǔn)費用性質(zhì)有線電視開通費代收費用物業(yè)管理費高層住宅：1.8元/平方米；花園洋房：1.98元/平方米；商業(yè)：3元/平方米；幼兒園：2元/平方米。2014年1月1日起連同公共維修資金（高層住宅、花園洋房：0.3元/平方米；商業(yè)、幼兒園：0.8元/平方米）預(yù)收六個月物業(yè)公司主營收入裝修垃圾清運費5元/平方米代收費用房屋裝修保證金15元/平方米（總額不超過5000元）水、電公攤周轉(zhuǎn)金水公攤100元/戶，電公攤200元/戶代收費用IC智能卡費以物業(yè)公司另行通知為準(zhǔn)4.1.4xx城·B1-3地塊入伙流程的分組情況說明職務(wù)負(fù)責(zé)人職能總負(fù)責(zé)人陳敏希負(fù)責(zé)交樓前后各項事務(wù)的總體審批工作，協(xié)調(diào)物業(yè)公司與地產(chǎn)公司各部門的關(guān)系，直接領(lǐng)導(dǎo)總協(xié)調(diào)組、應(yīng)急支援組的工作，及時批復(fù)解決各種突發(fā)性事件和問題?？倕f(xié)調(diào)組程志遠劉建朱建敏3地塊項目經(jīng)理負(fù)責(zé)接待重點客戶，回答疑難問題；負(fù)責(zé)處理入伙時的突發(fā)事件；負(fù)責(zé)入伙現(xiàn)場的指揮和臨時人員的調(diào)度；應(yīng)急支援組地產(chǎn)客服部羅偉文地產(chǎn)工程項目部物業(yè)總協(xié)調(diào)人及各組負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)處理收樓現(xiàn)場客戶投訴、拒絕收樓、退房等其他突發(fā)性事件，共同負(fù)責(zé)解答客戶提出的各種疑問，包括對裝修方面的咨詢服務(wù)，處理現(xiàn)場突發(fā)事件。組別職責(zé)/工作程序/要求或準(zhǔn)備工作負(fù)責(zé)部門人員安排物業(yè)公司辦理部分接待驗證組職責(zé)：(1)熱情迎接前來辦理入伙的業(yè)主，驗證業(yè)主身份證，《交房通知書》、尾款結(jié)算確認(rèn)單，在《入伙辦理流程表》上加蓋序號章，分配對應(yīng)的簽約組，在人多的時候發(fā)放等候牌，并引導(dǎo)業(yè)主至休息區(qū)等候；(2)引導(dǎo)業(yè)主辦理費用繳納手續(xù)；(3)回答業(yè)主咨詢，咨詢內(nèi)容如下：入伙流程；入伙各環(huán)節(jié)應(yīng)辦理的手續(xù)及入伙費用；裝修流程及辦理；《臨時管理規(guī)約》約定的內(nèi)容；《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定的內(nèi)容；能提供的個性化服務(wù)項目；周邊情況及其他問題。(4)安排好需等候的業(yè)主在業(yè)主休息區(qū)入座。要求：(1)本組人員應(yīng)熟悉當(dāng)日入伙現(xiàn)場的布置；(2)熟悉以上回答內(nèi)容；(3)入伙當(dāng)日須精神飽滿，落落大方。物業(yè)公司客服部負(fù)責(zé)人：組員：地產(chǎn)客服部（1人）物業(yè)簽約組職責(zé)：(1)驗證業(yè)主身份，查看《入伙通知書》和已蓋過二枚章的《入伙辦理流程表》，收取粘貼《交房通知書》于業(yè)主資料冊中；(2)與業(yè)主簽署《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》、《業(yè)戶手冊》；(3)發(fā)放《房屋使用說明書》《房屋質(zhì)量保證書》《業(yè)戶手冊》等入伙資料；(4)在《入伙辦理流程表》簽約組位置3上蓋章。工作流程：(1)向業(yè)主問好，恭賀業(yè)主入伙示意其入座；(2)請業(yè)主出示《交房通知書》、蓋過二枚章的《入伙辦理流程表》和地產(chǎn)收費組及物業(yè)收費組開具的收據(jù)，回收業(yè)主存檔資料(《交房通知書》、業(yè)主家庭成員一寸彩色照片2張、身份證復(fù)印件1份)，粘貼于業(yè)主資料中，并在回收資料清單逐一打勾，在檔案袋封面上注明房號、業(yè)主姓名；(3)請業(yè)主填寫《業(yè)主資料》中的《業(yè)主情況登記表》，請業(yè)主依次簽署《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》2份、《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》2份，《業(yè)戶手冊》1份，一份收入業(yè)主檔案袋中，一份請業(yè)主收好帶走；(4)向業(yè)主發(fā)放《房屋使用說明書》1份、《房屋質(zhì)量保證書》1份、《業(yè)戶手冊》1份、《前期物業(yè)管理協(xié)議》1份、《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》1份（統(tǒng)一放于手提袋中）；并要求業(yè)主在檔案袋上的《業(yè)主簽收文件目錄》上簽字；(5)檢查清單上是否所有回收存檔資料都已收齊，若收齊，將業(yè)主檔案袋傳至物業(yè)驗房組；(6)在《入伙辦理流程表》的物業(yè)簽約組位置3上蓋章并交于業(yè)主，告知其到物業(yè)驗房組開始驗房；(7)在鑰匙領(lǐng)用處領(lǐng)用鑰匙，并在《鑰匙領(lǐng)用登記表》上簽名。準(zhǔn)備工作：(1)把所有入伙資料按順序放于業(yè)主檔案袋中，并放于手提袋里；(2)熟悉應(yīng)簽約的文件內(nèi)容；(3)熟悉入伙流程及當(dāng)天入伙的現(xiàn)場布置,熟悉公司交房統(tǒng)一說辭。物業(yè)公司物業(yè)部負(fù)責(zé)人：朱建敏組員：鄭秀玲、魏春鳳等（不少于6人）物業(yè)收費組職責(zé)：負(fù)責(zé)收繳《入伙收費表》中的列明的煤氣初裝費、有線電視開通費、物業(yè)管理費、裝修垃圾清運費等所有費用，收繳完畢在《入伙辦理流程表》物業(yè)收費組2位置蓋章，解答業(yè)主咨詢。工作流程：(1)向業(yè)主問好，恭賀業(yè)主入伙示意業(yè)主落座；(2)向業(yè)主收取《入伙辦理流程表》，查看開發(fā)商收費組有無蓋章；(3)根據(jù)業(yè)主《入伙收費表》上所列項目逐一收取費用，正確開具票據(jù)并交于業(yè)主；(4)在《入伙辦理流程表》物業(yè)收費組位置2上蓋章交于業(yè)主，告知并引導(dǎo)其憑《入伙辦理流程表》到驗證簽約組簽約。準(zhǔn)備工作：(1)在12月10日前列出所有業(yè)主的應(yīng)收費用一覽表；(2)收集物業(yè)管理收費的相關(guān)法規(guī)文件，在12月10日前完成；(3)熟悉入伙流程及入伙當(dāng)天的現(xiàn)場布置。物業(yè)公司財務(wù)部負(fù)責(zé)人：李幼蓮組員：B1-3地塊收款員、出納物業(yè)驗房組工作流程：(1)查看《入伙辦理流程表》有無蓋章，驗證業(yè)主有無交費、簽約；(2)陪同業(yè)主入戶驗收；(3)對業(yè)主提出的房屋質(zhì)量問題及合理意見和水、電、煤氣表底數(shù)，逐項登記在《驗樓記錄表》上，請業(yè)主簽字確認(rèn)，并把《驗樓記錄表》的業(yè)主聯(lián)交于業(yè)主；如業(yè)主同意收樓，則請業(yè)主在《收樓書》簽字，并將鑰匙交給業(yè)主（在《收樓書》上需注明鑰匙數(shù)量、種類），同時建議業(yè)主將備用鑰匙一把交于物業(yè)服務(wù)中心，如業(yè)主同意，請業(yè)主簽署《房屋鑰匙托管書》，以便跟蹤整改情況。工程質(zhì)量問題負(fù)責(zé)交與項目部（柯永玉、楊玉明負(fù)責(zé)）解答；如業(yè)主不同意收樓，拒絕簽字，則應(yīng)將鑰匙歸還鑰匙發(fā)放處，并將業(yè)主意見及時轉(zhuǎn)達物業(yè)服務(wù)中心。(4)將《驗樓記錄表》及《收樓書》交由工程文員備檔，工程文員將《驗樓記錄表》整理、錄入。(5)工程文員在《入伙辦理流程表》物業(yè)驗房組位置4上蓋章。并將《驗樓記錄表》、《收樓書》及《房屋鑰匙托管書》、《入伙辦理流程表》裝在業(yè)主檔案中傳至物業(yè)簽約組歸檔。物業(yè)公司工程部負(fù)責(zé)人：姚建紅組員：（引導(dǎo)驗房員不少于10人）裝修咨詢組解答業(yè)主有關(guān)裝修的咨詢，審核業(yè)主聘用的裝修施工隊伍的資格，裝修申請、裝修方案，辦理好裝修登記等手續(xù)并告知業(yè)主在物業(yè)收費組交清相關(guān)費用，試水24小時確認(rèn)后，發(fā)放施工許可證。物業(yè)公司工程部負(fù)責(zé)人：姚建紅組員：現(xiàn)場其他組別安排安全保衛(wèi)組入伙日安防員至少2名著裝整潔、以“跨立”姿勢各站于辦理現(xiàn)場（出入口處），樹立保安訓(xùn)練有素的新形象。同時其他人員正常在崗，確保小區(qū)人車進出有序、車輛整齊停放，保證入伙工作順利進行，負(fù)責(zé)入伙物品的搬運。安防部負(fù)責(zé)人：劉華、張勇組員：安防員清潔組清潔人員于清早7：00前將現(xiàn)場全部進行清潔，負(fù)責(zé)交房路線及現(xiàn)場的保潔工作。（聯(lián)系專業(yè)公司在交房前至少7天應(yīng)進行清潔開荒工作）物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人：區(qū)域保潔主管組員：小區(qū)保潔班后勤保障部入伙物品的臨時采購和提供，保證入伙人員的工作餐的供應(yīng)，負(fù)責(zé)機動人員的調(diào)動，并負(fù)責(zé)各組的緊急通訊聯(lián)絡(luò)；現(xiàn)場拍照。物業(yè)公司行政人資部負(fù)責(zé)人：葉麗玉組員：陳真真（以上所有人員可根據(jù)實際需要增減和調(diào)整。）4.1.5參與入伙人員的總體要求4.1.5.1儀容儀表方面：所有工作人員應(yīng)整潔穿著公司統(tǒng)一發(fā)放的制服，統(tǒng)一配戴公司工作牌；男士要求剪發(fā)、剃須，女士要求挽發(fā)、化淡妝。4.1.5.2言行舉止方面：注意自己的形象禮儀、言談舉止，要求禮貌待人，因為在每位業(yè)主眼中，你就代表物業(yè)公司。對業(yè)主的咨詢，屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)的，應(yīng)給予正確回答。其它應(yīng)記錄下來及時反饋到應(yīng)急支援組或總協(xié)調(diào)組，由相關(guān)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)回復(fù)，不能對業(yè)主隨便做出承諾。4.1.5.3其他方面：參與交房工作的每個人員應(yīng)熟知交房流程，明確各自的崗位分工和崗位職責(zé)，知曉其它各處人員及負(fù)責(zé)人，熟悉公司制訂的交房統(tǒng)一說辭。4.1.6交房后工作4.1.6.1清理現(xiàn)場，由xx城·B1-3地塊服務(wù)中心客服、工程、安防、環(huán)境部門工作人員共同完成。4.1.6.2將遺漏工程記錄表一式三份分別交給發(fā)展商、承建商。4.1.6.3物業(yè)公司工程部監(jiān)督、協(xié)助返修工程隊進行返修工程，并將有關(guān)進度反饋給xx城·B1-3地塊服務(wù)中心客戶服務(wù)部，以應(yīng)付業(yè)主的查詢。4.1.6.4返修工程完畢后，由客服中心通知業(yè)主回來驗收，驗收合格后交還鑰匙給業(yè)主。4.1.6.5對未來收樓的業(yè)主應(yīng)再次通知地產(chǎn)營銷部派發(fā)《收樓通知書》。附件1：交房流程圖業(yè)主備齊入住資料業(yè)主備齊入住資料包括：1、入伙通知書禮儀接待組禮儀接待組交納房款尾款（地產(chǎn)收費組）交納房款尾款（地產(chǎn)收費組）接待并辦理驗證手續(xù)及領(lǐng)取入伙辦理流程表（接待驗證組）接待并辦理驗證手續(xù)及領(lǐng)取入伙辦理流程表（接待驗證組）簽約（物業(yè)簽約組）簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》《業(yè)戶手冊》并填寫《業(yè)主資料》相關(guān)內(nèi)容，發(fā)放《業(yè)戶手冊》、業(yè)主存檔的協(xié)議及兩書。簽約（物業(yè)簽約組）簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》《業(yè)戶手冊》并填寫《業(yè)主資料》相關(guān)內(nèi)容，發(fā)放《業(yè)戶手冊》、業(yè)主存檔的協(xié)議及兩書。交納入伙費用（物業(yè)收費組）物業(yè)管理費及公維金（預(yù)收六個月）；2、裝修垃圾清運費；3、裝修保證金、4、代收代繳費用（公攤水電周轉(zhuǎn)金）交納入伙費用（物業(yè)收費組）物業(yè)管理費及公維金（預(yù)收六個月）；2、裝修垃圾清運費；3、裝修保證金、4、代收代繳費用（公攤水電周轉(zhuǎn)金）領(lǐng)取房間鑰匙及相關(guān)物品（物業(yè)簽約組）領(lǐng)取房間鑰匙及相關(guān)物品（物業(yè)簽約組）需要整改需要整改驗收房屋（物業(yè)驗房組）驗收房屋（物業(yè)驗房組）1、確認(rèn)水電表底數(shù)；2、查驗土建、水電系統(tǒng)；3、門窗及其它配套設(shè)施驗收合格，業(yè)主在驗收單上簽字確認(rèn)，并交回物業(yè)簽約組驗收合格，業(yè)主在驗收單上簽字確認(rèn)，并交回物業(yè)簽約組入伙手續(xù)辦理完畢入伙手續(xù)辦理完畢YESYES是否需現(xiàn)場辦理裝修手續(xù)裝修咨詢組是否需現(xiàn)場辦理裝修手續(xù)裝修咨詢組收樓結(jié)束No收樓結(jié)束 4.2二次裝修管理【xx城·B1-3地塊】小區(qū)入伙后，隨之而來的就是房屋裝修的高峰期。為保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全，維護標(biāo)的物業(yè)的統(tǒng)一、美觀，我們將在前期介入時所取得的對物業(yè)較為全面認(rèn)識的基礎(chǔ)上，以房屋結(jié)構(gòu)、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序（物品出入、安全、消防）等作為裝修管理的工作重點，嚴(yán)格進行裝修管理。4.2.1二次裝修管理架構(gòu)及職責(zé)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)二次裝修項目申請的批準(zhǔn)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)二次裝修項目申請的批準(zhǔn)負(fù)責(zé)二次裝修項目申請的初審及日常巡查工程主管負(fù)責(zé)二次裝修項目申請的初審及日常巡查工程主管負(fù)責(zé)日常施工的巡查監(jiān)管裝修管理員負(fù)責(zé)日常施工的巡查監(jiān)管裝修管理員4.2.3二次裝修管理措施根據(jù)《建筑法》、建設(shè)部令第110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，及廈門市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定房屋二次裝修指南及二次裝修責(zé)任書，其重點是加強裝修管理力度，全力杜絕違章裝修、違章搭建、破壞公共管線的事件發(fā)生，堅決杜絕對承重結(jié)構(gòu)的破壞。4.2.3.1預(yù)防a、重點宣傳：在社區(qū)公告欄內(nèi)廣泛宣傳依法裝修的必要性和重要性；b、注重培訓(xùn)：對物業(yè)服務(wù)中心的裝修管理員進行有關(guān)裝修的法律法規(guī)及專業(yè)知識培訓(xùn)，使裝修管理員成為一名合格裝修管理者；c、根據(jù)不同的戶型提前制訂二次裝修控制要點，并發(fā)放給申請裝修的業(yè)主及施工隊伍；d、建立專業(yè)工程師、工程組主管及物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理三級審批管理制度。4.2.3.2監(jiān)督和糾正a、物業(yè)服務(wù)中心裝修管理員在客戶裝修期間每日兩次巡查裝修現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)問題即時記錄在案，協(xié)同裝修人員制定整改措施并跟蹤整改結(jié)果；b、實行“二證一書”制度（即《裝修許可證》、《施工人員出入證》、《裝修責(zé)任書》），明確裝修人、裝修單位、物業(yè)服務(wù)中心各方參與者的權(quán)利和義務(wù)；c、建立裝修保證承諾制度；d、對違章裝修的施工單位，我們將以說服教育為主勸其整改，對極個別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的客戶，我們將積極采取法律途徑予以解決，確保小區(qū)的房屋本體及公共設(shè)施的完好。4.2.3.3驗收物業(yè)服務(wù)中心主要依據(jù)施工圖、竣工圖結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄，到現(xiàn)場進行檢驗。尤其是對電力、給排水等隱蔽工程重點進行檢驗。第五章物質(zhì)裝備計劃5.1物資裝備計劃開辦費用（144699.4元）根據(jù)x·x城B1-3項目實際情況，擬需配備的物資配備計劃共計144699.4元，其中行政辦公用品購置費111472.9元，機電維修工具購置費11344.5元，保安裝備用品購置費為19692元，生活配套用品購置費為2190元。物業(yè)管理用房及其配套設(shè)施（依據(jù)行業(yè)規(guī)定），由地產(chǎn)開發(fā)單位按招標(biāo)文件要求提供，并按小區(qū)規(guī)劃設(shè)計要求(一般裝修)提供給物業(yè)公司無償使用，物業(yè)公司不得隨意改變用途。5.1.1服務(wù)中心行政辦公用品類預(yù)算配置清單：序號物品名稱單位數(shù)量單價（元）金額（元）備注報價單位1作業(yè)層員工制服套681.男客服560*2

2.女客服（備用2人）：435*10

3.接待：435*2

4.工程：285*10

5.收款：435*2

6.物協(xié)安管：442.5*60物協(xié)制服備用配飾：290元3#地塊制服冬夏裝，含備用制服及配飾總制作價格為：42500元，合同簽屬單位為廈門仁文建設(shè)，物業(yè)按相關(guān)流程進行報銷廈門悅妮服飾（物業(yè)制服供應(yīng)商）2管理層員工制服套101.項目經(jīng)理560*2

2.客服主管560*2

3.工程主管560*2

4.安管隊長560*2

5.備用1人560*23經(jīng)理辦公桌椅（1.4M)套16746741.4M配轉(zhuǎn)椅廈門同安藝健家具有限公司(仁文供應(yīng)商）4長條桌張4193772前期用于交房用，后期放會議室當(dāng)會議桌使用5辦公室辦公桌椅（1.2M)套154506750工程5張；客服專員4張；客服主管1張；安管隊長1張；崗?fù)?張；車庫1張6電腦桌椅張1450450因主管沒有單獨配電腦，此電腦為主管電腦辦公時使用7文件柜（玻璃門）組85244192監(jiān)控室放置戰(zhàn)斗服等消防器材4組；工程、客服、安防、經(jīng)理各1組8接待臺椅（皮面、升降）張3160.5481.5放置服務(wù)中心大廳接待臺前（接待臺高度約75－80公分）9轉(zhuǎn)椅張3182546放置服務(wù)中心大廳接待臺后10皮革面沙發(fā)含茶幾套118731873放置經(jīng)理辦公桌前，供來訪人員使用11等候椅（皮）條1835835放置接待大廳供業(yè)主休息使用12塑料靠背椅子張32852720會議室25張、監(jiān)控室1張、崗?fù)?個*2張共6張13圓桌椅套29101820放置于服務(wù)中心洽談室接待業(yè)主用，一桌四椅14鑰匙柜型號：96把鑰匙鎖個3170510業(yè)主托管鑰匙管理15保險柜型號：遠洋牌W495*D420*H1000臺130003000財務(wù)收款用仁文供應(yīng)商（遠洋）16電腦臺4項目經(jīng)理、財務(wù)、前臺管理業(yè)主檔案、各主管日常辦公各一部；可調(diào)配17彩色打印機（加裝連供墨盒的型號）型號：兄弟MFC-J430W一體機臺1960960宣傳圖片打印及留檔照片打印，需可加裝連供墨盒的型號廈門赫茲辦公設(shè)備有限公司（仁文合作單位）18復(fù)印機（可打、復(fù)印A3的機型）型號：夏普230D臺178007800各類辦公文件、表單的復(fù)印及向業(yè)主提供復(fù)印服務(wù)19針式打印機型號：映美700K+臺117001700財務(wù)收款用20數(shù)碼相機臺113001300現(xiàn)場拍照留檔使用此單價為預(yù)估價21投影儀臺135003500培訓(xùn)會議使用（建議放置于公司總部，與各中心資源共享）預(yù)估價格22插卡電話機型號：美迪聲6839臺15751125接待總臺2部、辦公室11部、監(jiān)控室1部，經(jīng)理辦公室1部志達通生活館（物業(yè)自找供應(yīng)商）23無線路由器型號TP-LINK臺1170170物業(yè)服務(wù)中心網(wǎng)絡(luò)連接使用仁文供應(yīng)商（赫茲）24傳真機型號：兄弟888臺1850850接收各類傳真，置于經(jīng)理室廈門赫茲辦公設(shè)備有限公司（仁文合作單位）254進16出線程控電話型號：威而信型號:TC-416AC臺1750750用于各分機電話接轉(zhuǎn)志達通生活館（物業(yè)自找供應(yīng)商）26開水器（大）型號：40L臺1500500放置于宿舍處，供各崗?fù)ぁ⑥k公、宿舍人員飲用金奧斯精品廚具（物業(yè)自找供應(yīng)商）27燒水壺型號：美的12S03E1M1.2L個4100400辦公區(qū)域及接待區(qū)域燒水用文之源（仁文供應(yīng)商）28微波爐

型號：格蘭仕蒸汽光波/G80F23CN2P-BM1(S0)臺1可從會所調(diào)配29分體空調(diào)臺15

松下：1.5000*4

2.2500*3

4.2200*2319001、3匹5臺：會議室1臺服務(wù)中心大廳1臺、大辦公區(qū)域1臺、工程辦公室1臺、監(jiān)控室1臺；可從同安宿舍調(diào)劑2P1臺

2、1.5匹2臺；安防宿舍2臺

3、1.25匹1臺：安防宿舍

4、1匹7臺：工程值班室1臺、3個崗?fù)じ?臺，保安待命室1臺，經(jīng)理辦公室1臺，接待室1臺（可從同安宿舍調(diào)劑5臺）

1、松下：無1.25匹，配置1.5匹增加1臺，松下供應(yīng)商為原宿舍空調(diào)供應(yīng)商（開元電器，宿舍空調(diào)供應(yīng)商）30指紋打卡機型號：浩順V8U臺1550550廈門浩順電子（食堂指紋機供應(yīng)商）31對講機：北峰5V，電池容量2000毫安臺2455013200經(jīng)理1部、客助6部、工程5部、安防10部、機動2部衡熠通信32L牌面2235470文之源商貿(mào)33時鐘個645270服務(wù)中心、三崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控、車庫各1個廈門文之源商貿(mào)有限公司（仁文合作單位）34服務(wù)中心窗簾米35606300按高度3米估計，材質(zhì)同辦公樓窗簾材質(zhì)，辦公樓造價為1平方57元（仁文供應(yīng)商），按60元預(yù)估35辦公室制度等布置批13000包括辦公室、設(shè)備房、工程、監(jiān)控等所有制度此單價為預(yù)估價，此部分存在較大的不確定性36小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)套12000管理類標(biāo)識37白板含架80×120cm套2205410作辦公區(qū)域宣傳欄及會議室培訓(xùn)各使用1套廈門文之源商貿(mào)有限公司（仁文合作單位）38檔案盒(塑料5公分)個15010.51575存放日常檔案使用39檔案盒(塑料2公分)個5205.93068存放業(yè)主資料及辦公檔案40檔案盒(紙5公分)個1501.5225工程檔案用41過塑機A3臺1290290用于過塑各類標(biāo)識、文件、圖片42A4過塑模包436144用于過塑各類標(biāo)識、文件、圖片43裁紙刀（A4）個19393辦公室共用（財務(wù)通用）44物價局標(biāo)價牌塊1600600公示物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)45報架個1145145服務(wù)中心接待處用466格文件架個1521315辦公使用47軟皮抄本301.545辦公使用48A4白色打印紙包3018540交房用49B5白色打印紙本515.577.5交房用50A3白色打印紙本536180交房用51A4粉色打印紙本529145交房用52A4有機板夾個205.5110交房、巡樓用53A4軟硬夾個706420管理員辦公用54拉桿夾個500.735管理員辦公用55訂書機臺157105管理員辦公用56訂書釘盒80.86.4交房用57計算器臺1018180辦公用58剪刀把103.838管理員辦公用59打碼紙卷200.918鑰匙標(biāo)貼60黑色水筆支500.7537.5交房用61蝴蝶夾（大、中、小）個各3041mm/6.6元32mm/4.2元19MM/1.8元378交房用62固體膠個201.224交房用63地墊個2450900服務(wù)中心大門口使用合計111472.95.1.2服務(wù)中心工程機電維修工具類：序號物品名稱規(guī)格數(shù)量單位單價金額合計備注1“十”字螺絲刀4X150mm5把52525英國生力斯2“十”字螺絲刀6X200MM5把63030英國生力斯3“十”字螺絲刀6X250mm5把157575英國生力斯4“一”字螺絲刀4X150mm5把31515英國生力斯5“一”字螺絲刀6X200MM5把42020英國生力斯6“一”字螺絲刀6X250mm5把73535英國生力斯7電筆5把2.512.512.5明珠港8電工刀5把42020通盛牌9尖嘴鉗150mm5把126060英國生力斯10老虎鉗200mm5把22110110英國生力斯11剝線鉗200mm5把136565英國生力斯12斜口鉗150mm5把126060英國生力斯13工具包5個157575綠色14數(shù)字萬用表5架95475475濱江儀表15LED手電5把147070群力70516活動扳手200×245把199595英國生力斯17羊角錘1.5磅5把147070騰達王牌18卷尺5米5把52525順達19防水服大號5套40200200加厚型20長雨鞋5雙30150150黑色21內(nèi)六角扳手2mm-10mm2套224444英國生力斯22管鉗250MM2把132626寧達工具23管鉗300MM2把255050津威工具24管鉗450MM2把387676津威工具25管鉗600MM2把55110110津威工具26活動扳手300×362把357070英國生力斯274磅鐵錘2把193838鴻翔大洋28剛鑿（鉆）扁、尖各2把4把52020螺紋鋼29撬棍1米、0.8米各1把2把1.2米35元0.8米18元535330安全帶2條255050雙背31安全繩10米、20米各1條2條15元1斤22522510米約5斤32電話水晶頭壓線鉗1把30303033電話查線機1個160160160秀犬牌34卡線鉗125252535電烙鐵30W1套303030配焊絲、松香36鋼鋸1把151515優(yōu)質(zhì)37鐵鏟2把204040優(yōu)質(zhì)38斗車1輛4204204203.0鐵板39鋤頭1把343434連柄40鋁合金梯（人字梯）1.5米1架170170170加厚型41鋁合金梯（人字梯）2米2架2米215元2變4米970元11851185其中2米變4米1架42鋁合金梯（人字梯）3米1架290290290加厚型43手電鉆10B1套200200200香港創(chuàng)造44臺鉆220V重型1套750750750上海佩金45座式切割機220V1套430430430配切割片46手提角磨機1套430430430配鐵切割片和砂切割各10片47電焊機輕便電子逆變直流焊機1套102810281028含焊鉗、焊把線和接地線各10米電焊罩、2.5焊條48拉釘槍1套181818英國生力斯49梅花扳手8件套1套505050上工50呆扳手8件套1套404040上工51套筒扳手32件套1套240240240英國生力斯52電錘26型電錘1套650650650配6、8、10、12、14mm鉆頭各10把，22mm、26mm鉆頭各1（長）53潛水泵3相2.2KW1套105010501050人民牌54潛水泵單相1.1KW1套420420420人民牌55絕緣鞋耐壓6000V/422雙35707056絕緣手套耐壓6000V2雙65130130騰盛57移動線盤單相（帶3X50米線）1套260260260南平超安58海底線3X2.5mm50米7350350南平超安59搖表500V1架11011011060鉗形電流表1架707070濱江儀表61驗電器公牛10個20200200交房使用總計11344.55.1.3服務(wù)中心安防裝備類：序號物品名稱單位數(shù)量單價（元）金額（元）備注1雨具套131702210雨鞋、雨傘、雨衣2防暴強光手電筒把3139417消防用3警棍根8453604強光手電筒把575375巡邏用5電風(fēng)扇臺4100400值班室、宿舍用6手提滅火器瓶607042004kg7消防斧把2701408消防腰斧把3351059消防扳手把3206010消防液壓鉗把25811611消防導(dǎo)向繩根39829412拖鞋雙61060監(jiān)控室使用13鞋架個15555監(jiān)控室使用14防毒面具套36018015消防服套3120360頭盔,衣服,腰帶,靴16標(biāo)兵崗臺個2800160017登記臺個225050018太陽傘把51300650019頭盔、夜光衣套421084020手推平板車輛2460920卸貨用合計196925.1.4員工宿舍生活設(shè)施類配置清單：序號物品名稱單位數(shù)量單價（元）金額（元）備注1雙人鐵架床床12365含其它值班員工用,可調(diào)配2熱水器臺21500宿舍用，可調(diào)配332寸彩電臺13000宿舍用，可調(diào)配，背掛式4四件套套25250墊被、墊單、被子、枕頭，可調(diào)配5洗衣機臺116001600預(yù)估價錢6整容鏡（落地32*154CM）個18080立誠家具用品7臉盆架（5層塑料）個263126微利生活館8鞋架（4層）個32884廈門文之源商貿(mào)有限公司（仁文合作單位）9塑料凳個2015300合計21905.1.5物資配備預(yù)算總計各分項合計行政辦公用品類預(yù)算：111472.9機電維修工具類預(yù)算：11344.5保安裝備類預(yù)算：19692員工宿舍生活設(shè)施類預(yù)算：2190合計144699.4說明：1、小區(qū)內(nèi)各類交通指示牌、樓棟號、衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、果皮箱）、消防設(shè)施設(shè)備及安防系統(tǒng)等開發(fā)規(guī)劃配套項目未列入以上配備計劃。2、以上物資配備已結(jié)合辦公室及宿舍的庫存物品進行調(diào)劑后的報價。第六章開發(fā)商支持6.1為化解業(yè)主收房時因不可避免的質(zhì)量瑕疵而產(chǎn)生的負(fù)面影響，物業(yè)公司在項目竣工驗收前（即11月20日至12月初）開始介入x·x城B1-3地塊的驗收與整改，同時與工程項目部建立順暢的整改流轉(zhuǎn)機制。介入過程中發(fā)現(xiàn)的整改問題，將通過工作聯(lián)系單的方式提出，主送地產(chǎn)項目部和客服部，同時抄報李炳文總經(jīng)理以敦促項目部銜接施工單位落實整改。根據(jù)時間安排，x·x城B1-3地塊應(yīng)在12月5日前陸續(xù)完成竣工驗收，12月10日起陸續(xù)向物業(yè)移交，12月5日至12月15日由物業(yè)公司組織人員進行單體的接管，12月29日起物業(yè)公司向業(yè)主交房。6.2需地產(chǎn)公司各部配合事項：1）地產(chǎn)營銷部：排定業(yè)主驗房時間表；入伙前一個月12月1日通過掛號信方式向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。2）地產(chǎn)營銷部、客戶服務(wù)部：B1-3地塊客戶資料的移交；《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》（已加蓋地產(chǎn)公司公章）接管驗收前交物業(yè)公司，住宅使用說明書應(yīng)粘貼業(yè)主單元平面圖及水電管線圖；相關(guān)竣工驗收文件的復(fù)印件等制成活頁冊提供給物業(yè)公司；業(yè)主意見的咨詢答復(fù)。3）地產(chǎn)企劃部：交房文件設(shè)計與印刷、3地塊物業(yè)服務(wù)中心部分日常管理表單的印刷，文本由物業(yè)公司在11月20日前提供地產(chǎn)公司，希望12月10日前到位（另可直接使用地產(chǎn)公司的手提袋）；交房現(xiàn)場布置方案的提供并協(xié)助實施。5）地產(chǎn)工程項目部門：物業(yè)接管驗收前敦促施工單位做好小區(qū)的初期清潔開荒工作；交房前的物業(yè)接管驗收配合及整改事項的落實；交房期間工程咨詢答疑；交房后驗收整改事項的協(xié)調(diào)辦理。6）地產(chǎn)公司財務(wù)部：交房期間有關(guān)地產(chǎn)相關(guān)費用的收取。6.3針對交房整改及公共移交問題希望能地產(chǎn)工程部成立專門小組，以期能快速有效的推進工作。第七章經(jīng)費收支預(yù)算7.1行政開辦費預(yù)算（231978元）注：僅B1-3地塊費用不含公司總部及其他地產(chǎn)委托代管項目的費用根據(jù)x·x城B1-3地塊物業(yè)管理需要，我司從2013年8月起陸續(xù)到職了部分物業(yè)工作人員，開始本區(qū)物業(yè)的管理籌備工作，之前的人員工資已有地產(chǎn)公司支付?，F(xiàn)將2013年12月至2014年1月的物業(yè)前期管理費用報告如下：（截止2012年11月30日到崗人員客服專員2個、客服接待1個、安防隊長1個、安防班長1個、安防員6個）7.1.12013年12月份人員到位情況及費用預(yù)算序號到職崗位人數(shù)工作內(nèi)容工資標(biāo)準(zhǔn)月福利分?jǐn)偤嫌?項目經(jīng)理1全面負(fù)責(zé)2安防隊長1協(xié)助安防隊伍的組建及培訓(xùn)3700236760673工程主管1參與前期工程質(zhì)量驗收4客服主管1協(xié)助小區(qū)接收及入伙準(zhǔn)備5客服專員2受訓(xùn)、小區(qū)接收及入伙準(zhǔn)備2800195295046前臺接待1受訓(xùn)、小區(qū)接收及入伙準(zhǔn)備2500192744277收款員1受訓(xùn)、小區(qū)接收及入伙準(zhǔn)備8工程人員4受訓(xùn)、參與前期工程質(zhì)量驗收9安防班長1負(fù)責(zé)各班組安保隊員的訓(xùn)練與管理32001960516010安防員6維護小區(qū)的秩序與安全防范工作；3000184729082其他費用辦公及培訓(xùn)