第9章 投資性房地產(chǎn)

第二篇資產(chǎn)第九章投資性房地產(chǎn)中級財務(wù)會計學(xué)習(xí)目的與要求通過本章教學(xué)，使學(xué)生了解投資性房地產(chǎn)的概念和范圍，理解投資性房地產(chǎn)的確認條件和計量原則，掌握以成本模式和以公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的會計處理，掌握投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置的會計處理。第一節(jié)

投資性房地產(chǎn)概述第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的初始計量

第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的概念和特征（一）是一種經(jīng)營性活動1.投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物和土地使用權(quán)；2.投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。1.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式有成本模式和公允價值模式兩種。2.企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。（三）投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式（二）在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)的范圍已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的建筑物

（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項目自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)

（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項目三、投資性房地產(chǎn)的確認與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)01OPTION02OPTION該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量第一節(jié)

投資性房地產(chǎn)概述第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的初始計量

第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)

貸：銀行存款等借：投資性房地產(chǎn)——成本

貸：銀行存款等在采用成本模式計量下，外購的土地使用權(quán)和建筑物，按照取得時的實際成本進行初始計量：在采用公允價值模式計量下，外購的土地使用權(quán)和建筑物，按照取得時的實際成本進行初始計量：一、外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)例9-2：20×3年8月，開源實業(yè)股份有限公司計劃購入寫字樓用于對外出租，8月10日，開源公司與B公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起，將寫字樓出租給B公司使用，租賃期為5年。8月31日，開源公司購入寫字樓，實際支付購買價款和相關(guān)稅費共計72000000元，根據(jù)合同，租賃開始日為20×3年9月1日。（1）假定開源公司采用成本模式進行后續(xù)計量。借：投資性房地產(chǎn) 72000000

貸：銀行存款 72000000（2）假定開源公司采用公允價值模式進行后續(xù)量。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）72000000

貸：銀行存款

72000000二、自行建造的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)

貸：在建工程或開發(fā)成本采用成本模式計量，應(yīng)按照確定的成本計量借：投資性房地產(chǎn)——成本

貸：在建工程或開發(fā)成本采用公允價值模式計量，應(yīng)按照確定的成本計量二、自行建造的投資性房地產(chǎn)例9-3：20×3年2月，開源實業(yè)股份有限公司以23400000元的成本從其他單位購入一項土地使用權(quán)，用于建造3棟廠房。20×3年10月31日，3棟廠房同時完工，實際造價均為45000000元，能夠單獨出售。同日，開源公司董事會做出書面決議，將其中一棟廠房用于經(jīng)營出租，并與C公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將該棟廠房出租給C公司使用，租賃期為5年，租賃期開始日為20×3年11月1日，其余兩棟廠房作為生產(chǎn)車間，用于本企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)。二、自行建造的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)成本=23400000×45000000÷135000000=7800000（元）借：固定資產(chǎn)——廠房

90000000

投資性房地產(chǎn)——廠房

45000000

貸：在建工程

135000000借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)

7800000

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

7800000

（1）假定開源公司采用成本模式進行后續(xù)計量。二、自行建造的投資性房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)——廠房

90000000

投資性房地產(chǎn)——廠房（成本）45000000

貸：在建工程

135000000借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)（成本）7800000

貸：無形資產(chǎn)——土地使用

7800000

（2）假定開源公司采用公允價值模式進行后續(xù)計量。三、非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。轉(zhuǎn)換日通常為租賃期開始日。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的計量將在本章第四節(jié)“投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置”中進行介紹。四、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原則與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。投資性房地產(chǎn)發(fā)生的后續(xù)支出，如果只是維護或恢復(fù)投資性房地產(chǎn)原有的使用效能，不可能導(dǎo)致流入企業(yè)的經(jīng)濟利益超過原先的估計，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。（二）資本化的后續(xù)支出采用成本模式計量的，投資性房地產(chǎn)進入改建擴建或裝修階段后，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為在建的投資性房地產(chǎn)：借：投資性房地產(chǎn)——在建投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)四、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出發(fā)生資本化的改建擴建裝修支出，計入投資性房地產(chǎn)的成本，通過“投資性房地產(chǎn)——在建”科目歸集：借：投資性房地產(chǎn)——在建貸：銀行存款等；改擴建或裝修完成后：借：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)——在建四、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出例9-4：開源實業(yè)股份有限公司與丁公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將于20×3年12月31日到期。該廠房原價為55

500

000元，已計提折舊11

100

000元。為了提高廠房的租金收入，開源公司決定在租賃期滿后對廠房進行改擴建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給丙公司。12月31日，與丁公司的租賃合同到期，廠房隨即進入改擴建工程。20×4年8月31日，廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出4

800

000元，即日按照租賃合同出租給丙公司。假設(shè)開源公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。四、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（1）20×3年12月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程。借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）

44400000投資性房地產(chǎn)累計折舊

11100000貸：投資性房地產(chǎn)——廠房

55500000（2）20×4年1月1日—8月31日。借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）

4800000貸：銀行存款

4800000（3）20×4年8月31日，改擴建工程完工。擴建后廠房價值=44400000+4800000=49200000（元）借：投資性房地產(chǎn)——廠房

49200000貸：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）

49200000四、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出采用公允價值模式計量的，投資性房地產(chǎn)進入改建擴建或裝修階段后，按其賬面余額：借：投資性房地產(chǎn)——在建

貸：投資性房地產(chǎn)——成本

——公允價值變動（或借方）發(fā)生資本化的改建擴建裝修支出：借：投資性房地產(chǎn)——在建貸：銀行存款等；改擴建或裝修完成后：借：投資性房地產(chǎn)——成本貸：投資性房地產(chǎn)——在建四、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出例9-5：沿用【例9-4】資料?，F(xiàn)假定開源實業(yè)股份有限公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。20×3年12月31日，廠房賬面余額為64500000元，其中成本為55500000元，累計公允價值變動金額為9000000元，其他條件不變。（1）20×3年12月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程。借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）64500000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房（成本）55500000

——（廠房）（公允價值變動）

9000000四、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出借：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）

4800000

貸：銀行存款

4800000（2）20×4年1月1日—8月31日。擴建后廠房價值=64500000+4800000=69300000（元）借：投資性房地產(chǎn)——廠房（成本）69300000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建）69300000（3）20×4年8月31日，改擴建工程完工。四、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（三）費用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。企業(yè)在發(fā)生投資性房地產(chǎn)費用化的后續(xù)支出時，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“銀行存款”等科目。四、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出例9-6：開源實業(yè)股份有限公司某月對其投資性房地產(chǎn)進行日常維修，用銀行存款支付維修費60000元。開源公司賬務(wù)處理如下：借：其他業(yè)務(wù)成本

60000

貸：銀行存款

60000第一節(jié)

投資性房地產(chǎn)概述第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的初始計量

第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計提折舊或攤銷。一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)例9-7：20×3年8月31日，開源實業(yè)股份有限公司購入寫字樓，實際支付購買價款和相關(guān)稅費共計72000000元。該寫字樓預(yù)計使用壽命為20年，預(yù)計凈殘值為零，采用直線法計提折舊。20×3年9月1日，開源公司將該外購的寫字樓以經(jīng)營租賃的方式出租給B公司使用，租賃合同約定，寫字樓租賃期為5年，年租金為4

140

000元，B公司須于每年8月31日之前預(yù)付下一租賃年度的租金。開源公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。20×5年12月31日，寫字樓出現(xiàn)減值跡象，經(jīng)減值測試，確定其可收回金額為54000000元。一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)借：銀行存款

4140000

貸：預(yù)收賬款——B公司

4140000（1）20×3年8月31日，預(yù)收租金。月折舊額=72000000/（20×12）=300000（元）借：其他業(yè)務(wù)成本

300000

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊

300000（2）20×3年9月30日，計提折舊。一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)月租金收入=4140000/12=345000（元）借：預(yù)收賬款——B公司

345000

貸：其他業(yè)務(wù)收入

345000（3）20×3年9月30日，確認租金收入。投資性房地產(chǎn)賬面價值=72000000-300000×28=63600000（元）投資性房地產(chǎn)減值金額=63600000-54000000=9600000（元）借：資產(chǎn)減值損失

9600000

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

9600000（4）20×5年12月31日，計提減值準(zhǔn)備。二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不計提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量。二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)例9-8：A房地產(chǎn)開發(fā)公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。20×3年5月16日，A公司與E公司簽訂租賃協(xié)議，約定將A公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓自開發(fā)完成當(dāng)日起經(jīng)營租賃給E公司使用，租賃期為8年。20×3年6月1日，寫字樓開發(fā)完成，實際造價為225000000元。20×3年12月31日，該寫字樓的公允價值為240000000元。假設(shè)A公司采用公允價值計量模式。二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）225000000

貸：開發(fā)成本

225000000（1）20×3年6月1日，A公司開發(fā)完成寫字樓并出租。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（公允價值變動） 15000000

貸：公允價值變動損益

15000000（2）20×3年12月31日，確認公允價值變動損益。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，并按計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更例9-9：開源實業(yè)股份有限公司的投資性房地產(chǎn)原采用成本模式進行計量。由于開源公司所在地的房地產(chǎn)市場現(xiàn)已比較成熟，房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，可以滿足采用公允價值模式的條件，開源公司決定從20×3年1月1日起，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。開源公司作為房地產(chǎn)核算的資產(chǎn)有兩項。一項是成本為168

000

000元，累計已提折舊21

000

000元的寫字樓；另一項是成本為54000000元、累計已攤銷金額為13500000元的土地使用權(quán)。20×3年1月1日，寫字樓的公允價值為156000000元，土地使用權(quán)的公允價值為48000000元。開源公司按照凈利潤的10%提取盈余公積。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）156000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊

21000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓

168000000

盈余公積

900000

利潤分配——未分配利潤

8100000（1）寫字樓轉(zhuǎn)為公允價值模式。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)（成本）48000000

投資性房地產(chǎn)累計攤銷

13500000

貸：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)

54000000

盈余公積

750000

利潤分配——未分配利潤

6750000（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為公允價值模式。第一節(jié)

投資性房地產(chǎn)概述第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的初始計量

第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式01OPTION02OPTION投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理，投資性房地產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（1）采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)例9-10：20×3年7月1日，開源實業(yè)股份有限公司將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項房地產(chǎn)賬面價值為46

500

000元，其中，原價為60

000

000元，累計已提折舊13

500

000元。假設(shè)開源公司采用成本計量模式。借：固定資產(chǎn)——廠房

60000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊

13500000

貸：投資性房地產(chǎn)

60000000

累計折舊

13500000一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（2）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)例9-11：20×3年3月1日，開源實業(yè)股份有限公司因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，開始作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。20×3年3月1日，該寫字樓的公允價值為258000000元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為255000000元，其中，成本為240000000元，公允價值變動為增值15000000元。開源公司賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)——寫字樓

258000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）240000000

——寫字樓（公允價值變動）

15000000

公允價值變動損益

3000000一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售的，從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。這種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機構(gòu)做出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（1）采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨例9-12：A房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的一棟寫字樓以經(jīng)營租賃方式出租給其他單位使用。20×3年4月1日，因租賃期滿，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將出租的寫字樓收回，并做出書面決議，將寫字樓重新開發(fā)用于對外銷售。寫字樓在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，賬面原價為174000000元，已計提的折舊為12600000元，已計提的減值準(zhǔn)備金額為6000000元。借：開發(fā)產(chǎn)品

155400000

投資性房地產(chǎn)累計折舊

12600000

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

6000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓

174000000一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（2）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨例9-13：沿用【例9-12】資料。現(xiàn)假定A房地產(chǎn)開發(fā)公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。原賬面價值為186

000

000元，其中，成本為174

000

000元，公允價值變動為12

000

000元。20×3年4月1日，公允價值為189000000元。借：開發(fā)產(chǎn)品

189000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）174000000

——寫字樓（公允價值變動）12000000

公允價值變動損益

3000000一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于日常生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，通常應(yīng)于租賃期開始日，按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的賬面價值，將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。1.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（1）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)例9-14：開源實業(yè)股份有限公司決定將因轉(zhuǎn)產(chǎn)而閑置的一棟廠房用于對外出租。20×3年6月10日，開源公司與B公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將廠房出租給B公司使用，租賃期開始日為20×3年7月1日，租賃期為5年。20×3年7月1日，廠房賬面原價36

000

000元，累計已提折舊9

000

000元。開源公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。借：投資性房地產(chǎn)——廠房

36000000

累計折舊

9000000

貸：固定資產(chǎn)——廠房

36000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊

9000000一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換例9-15：20×3年5月，開源實業(yè)股份有限公司打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，開源公司準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。20×3年10月30日，開源公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用，并與D公司簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給D公司使用，租賃期開始日為20×3年10月31日，租賃期限為3年。20×3年10月31日，該辦公樓原價為750

000

000元，已提折舊225000000元。假設(shè)開源公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。（2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（1）假定辦公樓20×3年10月31日的公允價值為510000000元。借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）510000000

公允價值變動損益

15000000

累計折舊

225000000

貸：固定資產(chǎn)

750000000（2）假定辦公樓20×3年10月31日的公允價值為540000000元。借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）540000000

累計折舊

225000000

貸：固定資產(chǎn) 750000000

其他綜合收益 15000000一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這種情況下，轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（1）存貨轉(zhuǎn)換為以成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)例9-16：20×3年6月15日，A房地產(chǎn)開發(fā)公司與C公司簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟原準(zhǔn)備出售的寫字樓出租給C公司。租賃期開始日為20×3年7月1日。該寫字樓的實際建造成本為1950000000元，未計提減值準(zhǔn)備。A房地產(chǎn)開發(fā)公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓

1950000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品

1950000000一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（2）存貨轉(zhuǎn)換為以公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)例9-17：沿用【例9-16】資料。20×3年7月1日，該寫字樓的賬面余額為1950000000元，公允價值為2

040

000

000元。20×3年12月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為2

060

000

000元。A房地產(chǎn)開發(fā)公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）2040000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品

1950000000

其他綜合收益

90000000（1）20×3年7月1日。借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動

20000000

貸：公允價值變動損益

20000000（2）20×3年12月31日。A公司賬務(wù)處理如下二、投資性房地產(chǎn)的處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)可以通過對外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn)取得收益。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。二、投資性房地產(chǎn)的處置（一）采用成本模式進行后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的處置例9-18：開源實業(yè)股份有限公司將其一棟寫字樓用于對外出租，采用成本模式計量。租賃期屆滿后，開源公司將該寫字樓出售給N公司。合同價款為375

000

000元，N公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓成本為330000000元，累計已提折舊39600000元。假定不考慮相關(guān)稅費。借：銀行存款

375000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入

375000000借：其他業(yè)務(wù)成本

290400000

投資性房地產(chǎn)累計折舊 39600000

貸：投資性房地產(chǎn)

330000000二、投資性房地產(chǎn)的處置（二）采用公允價值模式進行后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的處置例9-19：20×3年6月10日，開源實業(yè)股份有限公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將其原有的一棟寫字樓出租給乙公司使用，租期為2年，租賃期開始日為20×3年7月1日。寫字樓的實際建造成本為1380000000元，截至20×3年6月30日，累計已提折舊172500000元。20×3年7月1日，寫字樓的公允價值為1260000000元。20×3年12月31日，寫字樓的公允價值為1230000000元。20×4年12月31日，寫字樓的公允價值為1320000000元。20×5年6月30日，租賃期屆滿，開源公司收回寫字樓，并以1350000000元出售，價款已收存銀行。開源公司采用公允價值模式計量，不考慮相關(guān)稅費。二、投資性房地產(chǎn)的處置（1）20×3年7月1日，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）1260000000累計折舊

172500000貸：固定資產(chǎn)——寫字樓

1380000000