標(biāo)普信評(píng) -中國(guó)多層次REITs融資市場(chǎng)淺析 2024

標(biāo)普信評(píng)不動(dòng)產(chǎn)結(jié)構(gòu)融資系列:2024年4月提綱挈領(lǐng)提綱挈領(lǐng)北京+86-10-65166084Beibei.Shi@北京+86-10-65166086Jiarong.Li@北京+86-10-65166092Kaye.Li@北京+86-10-65166081Kan.Zhou@市場(chǎng)上已出現(xiàn)針對(duì)物業(yè)的不同階段分別采用多元化融資方式的案例替，其物業(yè)類型和地域分布、融資和收益結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)購(gòu)入和處置以及產(chǎn)品評(píng)2開發(fā)建設(shè)孵化發(fā)展規(guī)劃拿地退出階段成熟運(yùn)營(yíng)開發(fā)建設(shè)孵化發(fā)展規(guī)劃拿地退出階段購(gòu)房尾款A(yù)BS本付息計(jì)劃，融資期限較短（通常設(shè)置3年開放期），大多項(xiàng)目通過主體回購(gòu)或產(chǎn)品續(xù)發(fā)的方式退出；適用于實(shí)現(xiàn)物業(yè)的短期融資需求。商業(yè)物業(yè)、無(wú)法發(fā)行公募商業(yè)物業(yè)、無(wú)法發(fā)行公募業(yè)績(jī)對(duì)賭、支持函等優(yōu)先/次級(jí)優(yōu)先級(jí)固定/次級(jí)浮動(dòng)收益專項(xiàng)計(jì)劃/票據(jù)信托→私募基金/信平層、分級(jí)（優(yōu)先/次級(jí)）無(wú)固定收益；分級(jí)產(chǎn)品優(yōu)先級(jí)不超過50%無(wú)發(fā)行方式產(chǎn)品分層增信措施退出方式 無(wú)固定收益；強(qiáng)制分紅（全部收益的90%以上）無(wú)固定收益；強(qiáng)制分紅（不低于可供分配金額90%）基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房、消費(fèi)商業(yè)等不超過30%凈回收資金可用于盤活存量資產(chǎn)項(xiàng)目，不超過10%可用于補(bǔ)充發(fā)起人流動(dòng)資金等不超過80%不超過28.57%無(wú)無(wú)自2014年“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”發(fā)行以來，類REITs產(chǎn)品得到了快速發(fā)展并在2023年也持續(xù)了過去兩年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。截至隨著市場(chǎng)發(fā)展，標(biāo)的物業(yè)的類型也逐步豐富，涵蓋了基礎(chǔ)設(shè)施、辦公、零售、酒店、租賃住房、物流倉(cāng)儲(chǔ)等各個(gè)類別；截至辦公物業(yè)。預(yù)計(jì)未來也會(huì)出現(xiàn)更多以數(shù)據(jù)中心、新能源風(fēng)電光伏設(shè)施等為代884220—O-項(xiàng)目單數(shù)04%4%45%u基礎(chǔ)設(shè)施u零售物業(yè)u辦公物業(yè)u租賃住房u混合類u酒店u物流倉(cāng)儲(chǔ)u停車場(chǎng)5截至2024年3月末，完成募集的公募REITs合計(jì)35單，募集規(guī)模在1,105億元左右（初始募集金額，）；截至2024年3月末，公募REITs市場(chǎng)上市交易的35只產(chǎn)品總市值約1,016億元，流通市值約506億元。400.006655559950002021202220232024-03產(chǎn)品只數(shù)產(chǎn)品只數(shù)資料來源：Wind。67%8%14%26%9%7%8%14%26%9%44%8%17%26%17%15%9%39%43%57%61%資料來源：Wind。7中證REITs指數(shù)公募REITs作為一個(gè)剛運(yùn)行兩年多的新興場(chǎng)震蕩到回歸資產(chǎn)價(jià)值，各方參與者都在逐步摸索。中證REITs指數(shù)從公募REITs的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，市場(chǎng)價(jià)格從2023年各個(gè)物業(yè)類型的REITs產(chǎn)品價(jià)格漲跌幅來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)物流跌幅較公募REITs具備定期強(qiáng)制分紅的特征，現(xiàn)金分紅收益率相對(duì)穩(wěn)定；經(jīng)營(yíng)權(quán)類產(chǎn)品的分紅收益率顯著高于產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品，其中，隨著擴(kuò)募、稅收和會(huì)計(jì)等相關(guān)政策的落地以及增量資金的入場(chǎng)，我國(guó)公募REITs市資料來源：Wind。8額間接取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的完全所有權(quán)。（含自然人） （含自然人） 構(gòu)建多層次不動(dòng)產(chǎn)融資市場(chǎng)張江產(chǎn)業(yè)園（基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)）光全投資（私募基金）張江產(chǎn)業(yè)園（基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)）光全投資（私募基金） 長(zhǎng)沙深茂（有限合伙；原持有方）澳大利亞英國(guó)u新加坡法國(guó)u加拿大香港其他總市值：$1.98萬(wàn)億產(chǎn)品數(shù)量：10750市值（百億美元）產(chǎn)品數(shù)量0資料來源：Nareit。零售住房a工業(yè)零售住房a工業(yè)u通信u數(shù)據(jù)中心u辦公u博彩u特殊功能u林場(chǎng)住宿住宿/度假能3%i相較于境內(nèi)市場(chǎng)，美國(guó)REITs市場(chǎng)的融資方式較為多元，主要包括IPO、二級(jí)市場(chǎng)普通股、二級(jí)市場(chǎng)優(yōu)先股、ATM增發(fā)和債務(wù)融資化，股權(quán)融資從一開始以IPO為主，發(fā)展到了目前以增發(fā)為主，IPO融資規(guī)模占比不斷壓縮，2022年和2023年均沒有REITs產(chǎn)品的IPO；而債權(quán)融資則是從一開始的以抵押貸款為主約65%下降到目前33%左右。80,00060,00040,00020,00000注：數(shù)據(jù)截至2023年末。杠桿率（Debtratio）=總負(fù)債/總市值。覆蓋倍數(shù)（Cov資料來源：Nareit。近年來，美國(guó)REITs的年化股息率基本在3%-30.000.004.003.004.003.000.00201820192020資料來源：Nareit。業(yè)類型包括住宅、寫字樓、購(gòu)物中心、酒店、產(chǎn)、出售不良資產(chǎn)、債務(wù)融資等多種方式來擴(kuò)u美國(guó)只要求至少75％的資產(chǎn)投向房地產(chǎn)，且u組織形式為公司型與契約型REITs，以公司型u利潤(rùn)分配上，美國(guó)REITs要求分配90％的應(yīng)稅收入;大部分單一物業(yè)；以基礎(chǔ)設(shè)施、辦公、產(chǎn)業(yè)園、保障住房、物流倉(cāng)