管理規(guī)程與管理制度(10篇)

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的管理規(guī)程與管理制度，僅供參考：希望對您有所幫助。

目錄

第1篇物業(yè)工程部設(shè)備綜合管理規(guī)程與細節(jié)要求

第2篇物業(yè)工程部供配電設(shè)備運行維護管理規(guī)程與細節(jié)要求

第3篇物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維尹管理規(guī)程與細節(jié)要求

第4篇工程部設(shè)備維修管理規(guī)程與細節(jié)要求

第5篇工程部公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程與細節(jié)要求

第6篇工程部給排水系統(tǒng)運行維護管理規(guī)程與細節(jié)要求

第7篇小區(qū)工程部物料工具管理規(guī)程與細節(jié)要求

第8篇小區(qū)物業(yè)工程部安全管理規(guī)程與細節(jié)要求

第9篇小區(qū)物業(yè)工程部績效考評管理規(guī)程與細節(jié)要求

第10篇小區(qū)物業(yè)工程部員工培訓(xùn)管理規(guī)程與細節(jié)要求

物業(yè)工程部設(shè)備綜合管理規(guī)程及細節(jié)要求

L0目的

制定設(shè)備設(shè)施管理制度，確保物業(yè)管理設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。、

2.0適用范圍

適用于管理處所管理的所有設(shè)備設(shè)施綜合管理。

3.0職責(zé)

3.1工程主管全面負責(zé)設(shè)備設(shè)施的綜合管理工作

3.2工程領(lǐng)班負賁本區(qū)域內(nèi)設(shè)各設(shè)施的組織實施工作；

4.0程序內(nèi)容

凡價值在2000元（人民幣）以上的、連續(xù)使用一年以上、安全壽命周期內(nèi)都需要技術(shù)管理的

固定資產(chǎn),都應(yīng)列入工程設(shè)備檔案管理。

4.1設(shè)備設(shè)施的檔案建立

4.1.1對工程部管轄設(shè)備建立《設(shè)備臺帳》。

4.1.2工程部對管轄設(shè)備進行設(shè)備標(biāo)識和設(shè)備編號。

4.1.3所有設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功率系統(tǒng)建立《設(shè)備卡》。

4.1.4設(shè)備臺帳應(yīng)和設(shè)備現(xiàn)行的狀態(tài)保持一致。

4.1.5《設(shè)備臺帳》和設(shè)備出廠原件資料工程部統(tǒng)一保存，工程部留復(fù)印件。

4.2檔案資料管理規(guī)程

4.2.1有工程設(shè)備檔案由工程部負責(zé)管理，工程檔案管理人員應(yīng)嚴(yán)格遵守公司檔案管理制度

和保密守則。

4,2.2各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類:強電、弱點、空調(diào)、機管等，統(tǒng)一存放檔按盒并貼上標(biāo)簽。

4.2.3編制檔按目錄,內(nèi)容和檔案盒外標(biāo)簽一致。

4.2.4外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收,并將有關(guān)圖紙交各系統(tǒng)工程師核對實物,如圖紙無

誤則由文員按系統(tǒng)歸檔;圖紙有誤，則有文員聯(lián)系交圖單位更正。

4.2.5檔案及圖紙是工程維修架養(yǎng)的重要依據(jù),應(yīng)妥善保存,如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交工

程師審閱確定用途。需銷毀的資料應(yīng)由總工程師及系統(tǒng)工程師組成鑒定小組研究后決定。

4.2.6借閱檔案須經(jīng)工程主管批準(zhǔn),文員登記并指定歸還日期，由文員按期追還,需續(xù)借的要

重新登記。

4.3設(shè)備的購置管理

4.3.1設(shè)備的購置包括原有設(shè)各的更新和新添設(shè)備的購置。

4.3.2設(shè)備的購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需求的原則。

4.3.3設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進行。

4.3.4新添設(shè)備由工程部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需求。

4.3.5工程部對新購設(shè)備進行清點驗收、資料整理、協(xié)調(diào)安裝、調(diào)試和試運行右

4.3.6驗收符合要求的設(shè)備,按規(guī)定納入臺帳、設(shè)備卡片等日常管理°

4.4設(shè)備的封存停用

4.4.1連續(xù)停用6個月以上的設(shè)備,由使用部門就地封存，填寫《設(shè)備封存單》。

4.4.2封存的設(shè)備應(yīng)切斷電源，將設(shè)備擦拭保養(yǎng)，做好防塵、放銹蝕處理。4.4.3表明封存設(shè)

備的保管人,未經(jīng)允許任何人不得拆卸零配件,以保證其完好性。

4.5設(shè)備設(shè)施的大修改造

4.5.1現(xiàn)行設(shè)備的運行狀況、維修記錄、零配件的更換等。

4.5.2大修改造的方案的論證審批，填寫《設(shè)備大修改造審批單》，報物業(yè)管理處審批。

4.5.3設(shè)備大修改造竣工后，由管理處組織驗收，填寫《設(shè)備大修改造竣工報告單》，并觀察

其運行狀況。

4.6設(shè)備報廢處理作業(yè)程序

設(shè)備使用達到一定年限,或科技進步,或不符合環(huán)保達標(biāo)要求,或因為其他原因,對現(xiàn)行設(shè)備

不得不做報廢處理。

4.6.1申請報廢

a）對具備報廢條件的設(shè)備提出很廢。

b）注明設(shè)備詳細資料,如購買日期、安裝日期、投入使用日期、使用中的狀況、維修記錄、

配件好材記錄、維修成本狀況等。

c）提出報廢理由。

d）設(shè)備能耗過大,或環(huán)境污染嚴(yán)重,國家規(guī)定應(yīng)以淘汰的產(chǎn)品。

e）己超過設(shè)備規(guī)定使用年限,損壞嚴(yán)重,維修費用過高，大修以后設(shè)備使用性能仍不能滿足要

求a

f）設(shè)備屢屢發(fā)生故障和事故,存在比較嚴(yán)重的不安全因素，且在經(jīng)濟投入上不宜大修和改造。

g）因自然災(zāi)害，事故損壞,修理費用接近或超過該設(shè)備的市場價值。

4.6.2鑒定

a）工程部按報廢設(shè)備的規(guī)定對設(shè)備進行技術(shù)鑒定。

b）財務(wù)部對設(shè)備報廢的經(jīng)濟合理性進行審核。

4.6.3審批

公司根據(jù)實際需求和工程部、財務(wù)部的鑒定審核意見批復(fù)。

4.6.4撤消臺帳

4.0程序內(nèi)容

4.1值班電工崗位管理規(guī)程

4.1.1值班電工的崗位責(zé)任制是搞好配電房工作的一項基本制度。它有利于增強人員的責(zé)

任感,有利于每一個人做好本質(zhì)工作,便于檢查評比；

4.1.2值班電工必須熟悉電氣設(shè)備,并經(jīng)考核合格,取得值班電工合格證（或操作證），值班電

工應(yīng)有一定的實際工作經(jīng)驗；

4.1.3值班電工在運行領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下,完成本職的設(shè)備巡視、倒閘操作、事故處理、監(jiān)視各

種儀表和保護裝置、填寫運行記錄：

4.1.4單人值班不得單獨從事修理工作；

4.1.5接班人員應(yīng)提前到位做好接班準(zhǔn)備工作。若接班人員因故未到,交班人員應(yīng)堅守崗位,

并立即報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，做好安排；

4.1.6交班時，應(yīng)盡量避免倒閘操作。交接班過程中發(fā)生事故或異常情況，原則上應(yīng)由交班

人員負責(zé)處理；

4.2值班巡視制度

4.1.1每日巡檢配電房配電設(shè)備的運行情況：

4.1.2每周巡檢電力計量表，如電流表、電壓表、功率表的指示情況和配線接觸情況；

4.1.3每月巡檢各組團的配電箱接觸情況；

4.1.4遇有大風(fēng)、雨雪等天氣,應(yīng)巡檢電力線情況；

4.1.5巡視發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時檢修,當(dāng)值人員巡視后應(yīng)將巡視結(jié)果記錄于運行表中。

4.3配電房的管理規(guī)程

4.3.1保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng),墻上配掛溫度計,室內(nèi)溫度控制在35。c以下。

4.3.2房內(nèi)禁止拉接臨時線路，供電線路嚴(yán)禁超載供電。

4.3.3嚴(yán)禁違章操作,操作或檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具,絕緣鞋套等。

4.3.4保持配電房內(nèi)無雜物堆放,地面干凈,鋪設(shè)絕源橡膠墊層,設(shè)備外表清潔無塵。

4.3.5做好配電房的日常防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇、鼠等進入配電房，以防短路事

故的發(fā)生。

4.3.6配電房內(nèi)設(shè)備及線路需改變,必報上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),請專業(yè)人員確認方可改變。

4.3.7每年對配電房內(nèi)全部機電設(shè)備大檢修一次°

4.3.8值班人員應(yīng)認真做好值誑記錄，仔細填寫《配電房運行記錄表》，認真執(zhí)行交接班記

錄制度。

4.4供配電設(shè)備運行管理規(guī)程

4.4.1每天定期巡資供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括（高、低壓室，變壓器室），并將設(shè)備運行參數(shù)記錄

在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。

4.4.2發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設(shè)備異常,應(yīng)馬上查找原因,并通知維修領(lǐng)班安排

處理。

4.4.3用電高峰或潮濕天氣期間,應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)異常

馬上處理9

4.4.4未經(jīng)領(lǐng)班師同意，不得私自更改設(shè)備線路和運行設(shè)置。特殊情況下，須經(jīng)領(lǐng)班批準(zhǔn)并

做記錄。

4.4.5嚴(yán)格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。

4.4.6高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢,年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。

4.4.7與系統(tǒng)有關(guān)的鑰匙集中放置在鑰匙箱中,交接班時清點數(shù)量,發(fā)現(xiàn)缺失立即追究。

4.4.8外借鑰匙應(yīng)做好登記并按時追收°

4.5供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程

4.5.1嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)各保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。

4.5.2維修領(lǐng)班每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計劃。

4.5.3工作過程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

4.5.4根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。

4.5.5各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響物業(yè)服務(wù)正常營運為原則,特殊情況,須報告管理處主任,

及時通知受影響的用戶。

4.5.6使用期中,每月重點檢查電器的各部件,注意可動部分是否有卡住,緊固件是否有松脫

等現(xiàn)象3

4.5.7配電設(shè)備導(dǎo)電部分與接地電阻及其他部分的絕緣電阻,定期用搖表檢查絕緣接地電阻

是否良好，一般應(yīng)大于10兆歐。

4.5.8接觸器的觸頭表面應(yīng)經(jīng)營保持清潔，不允許用金屬的工具摩擦觸頭。

4.5.9母線支架無污損、破裂,導(dǎo)體無松動,連接部分無過熱或變形現(xiàn)象。

4.5.10配電柜各相電壓、電流工作平衡，繼電器動作顯示正常,信號指示燈正常

4.5.11電壓互感器（pt）、電流互感器（ct）無異常的聲音、氣味、無放電痕跡，保險完好無

損。

4.5.12補償電容器無漏電等異?，F(xiàn)象,無異常工作聲音及氣味,無溫度過熱現(xiàn)象,保護電容

器的保險工作正常。

4.5.13對電器的轉(zhuǎn)動部分,如自動開關(guān)操作機構(gòu)等,每年添加潤滑油,以保持轉(zhuǎn)動靈活6

4.5.14高低壓開關(guān)的運行無異?，F(xiàn)象，絕緣電阻在正常范圍內(nèi),動力照明配電設(shè)備的配電分

柜工作正常,無過熱異常現(xiàn)象。所有配電設(shè)備的金屬部分,均有可靠接地裝置。

4.5.15維修保養(yǎng)結(jié)束后,應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在高壓電房設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查

表、低壓柜設(shè)備檢查表或當(dāng)值日志上。

4.5.16高壓設(shè)備發(fā)生接地時,在室內(nèi)不得接近故障點4米以內(nèi),在室外不得接近故障點8米

以內(nèi),進入上述范圍必須穿絕緣鞋:接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時應(yīng)戴絕緣手套,

4.6變壓器保養(yǎng)操作規(guī)程

4.6.1前的準(zhǔn)備與檢查

a）記錄保養(yǎng)前變壓器電流和油溫的指標(biāo)。

b）按批準(zhǔn)指令辦理停電手續(xù)，斷開變壓器高壓閘主開關(guān)。

c）備好工具、器材和儀表。

d）檢查并確認變壓器高壓閘主開關(guān)已斷開,掛牌并上鎖。

e）放電并接好地線后方可工作.

4.6.2保養(yǎng)工作

a）清潔變壓器外殼、瓷瓶和瓷套管,發(fā)現(xiàn)有裂縫或損壞的予以更換。

b）檢修吸濕器和閥門。檢查油位,缺油須補充,有不合格須更換。

c）檢查并調(diào)整分接頭開關(guān),保證其切換動作正確。

d）檢查硅膠有無變色,變色須更換。

e）檢查變壓器中性線與變壓器外殼接地情況。

f）對變壓器的整體進行檢查,緊固所有螺絲，確認保養(yǎng)無誤后,清理現(xiàn)場。

4.6.3結(jié)尾工作

a）驗收合格后,按程序辦理送電手續(xù)，拆除地線、撤鎖、撤牌、斷開變壓器低壓閘主開關(guān)及

全部負荷開關(guān)。

b）按程序送電，拉合二次高壓閘主開關(guān),充電。一切正常后,正式合上高壓閘主開關(guān)。

c）合上低壓閘主開關(guān),在分別合上分開關(guān)。

d）測量各種參數(shù)，確認工作程序無誤e

4.7電房倒閘操作制度

4.7.1倒閘操作必須根據(jù)領(lǐng)班指令，操作人確認無誤后執(zhí)行。發(fā)布指令應(yīng)準(zhǔn)確、清晰，使用

正規(guī)操作術(shù)語和設(shè)備雙重名稱（即設(shè)備名稱和編號）。

4.7.2停電拉閘操作必須按照開關(guān)+負荷側(cè)刀閘;母線側(cè)刀閘順序依次操作，送電合閘的順序

與此相反。如變壓器需要停電時，應(yīng)先停低壓，后停高壓:送電時先送高壓，后送低壓。嚴(yán)防帶負

荷拉合隔離開關(guān)（刀閘）。為防止誤操作，高壓電氣設(shè)備都應(yīng)加裝防止誤操作的閉鎖裝置.

4.7.3倒閘操作由操作人填寫操作票,每張操作票只能填寫一個操作任務(wù)。下列項目應(yīng)填入

操作票內(nèi)：

a）應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘。

b）檢查開關(guān)和刀閘的位置。

c）檢查接地線是否拆除。

d）檢查負荷分配。

。）裝拆接地線。

f）安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險器。

g）切換保護回路和檢驗是否確無電壓等。

4.7.4倒閘操作應(yīng)由兩人執(zhí)行,其中一人操作，一人監(jiān)護。

4.7.5操作中發(fā)生疑問時，不準(zhǔn)擅自更改操作票,不準(zhǔn)隨意解除閉鎖裝置,應(yīng)立即向領(lǐng)班報告,

查明原因后再操作。

4.7.6電氣設(shè)備突然停電后，即使是事故停電,在末拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施以前,不得

觸及設(shè)備或進入遮攔，以防突然來電。

4.7.7下列各項工作可以不用操作票；

a）事故處理。

b）拉合開關(guān)的單一操作。

c）拉開

接地刀閘或拆除全電房僅有的一組接地線。

4.8用電安裝審批制度

4.8.1業(yè)主提出用電安裝申請；

4.8.2管理員審閱業(yè)主提交的用電安裝申請,并在接申請后一個工作日內(nèi),根據(jù)物業(yè)原設(shè)計

容量簽署意見，提交管理處主任；

4.8.3管理處主任在接表后一人工作日內(nèi)審批物業(yè)原設(shè)計容量內(nèi)的用電安裝申請；

4.8.4當(dāng)值電工負責(zé)執(zhí)行經(jīng)批準(zhǔn)的用電安裝任務(wù)。

5.0相關(guān)文件

6.0記錄

6.1《配電房運行記錄表》

6.2《供配電設(shè)備維保工作記錄表》

物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程及細節(jié)要求

L0目的

規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序,確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的機電處員工作。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的維修。

3.0職責(zé)

3.1工程部主管負責(zé)檢查弱電系統(tǒng)機電處員工作的實施情況。

3.2組長負責(zé)弱電系統(tǒng)作的組織實施。

3.3弱電工負責(zé)弱電系統(tǒng)工作。

4.0程序要點

4.1弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程

4.1.1嚴(yán)格遵守系統(tǒng)各項運行制度、保證系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。

4.1.2領(lǐng)班每年12月制定下年度的保養(yǎng)計劃,并負責(zé)實施。

4.1.3在日常維修中作好防靜電工作。

4.1.4對撤除的部件與端子作好記錄和標(biāo)貼,以防止混亂。

4.1.5對于一主一備的設(shè)備不可同時保養(yǎng),以先主后備的順序進行。

4,L6對于紅外、激光、微波等發(fā)射裝置，不能用濕式清潔劑清洗，應(yīng)用吸塵器進行清潔。

4.1.7各設(shè)備的元器件、參數(shù)人得隨意更改。

4.1.8系統(tǒng)維護結(jié)束以后，將系統(tǒng)調(diào)試運行正常,在觀察一段時間，將系統(tǒng)調(diào)試運行正常,填

寫記錄表格。

4.2弱電系統(tǒng)維護注意事項

4.2.1應(yīng)熟悉維修設(shè)施的電路原理及功能方框圖。

4.2.2應(yīng)注意安全操作：

a）確保人身安全:維修時如需帶電作業(yè)（電壓高于36丫時）,應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣措施；

b）確保維修設(shè)施的安全;測量某焊點電壓切忌與相鄰焊點相碰;維修設(shè)施印刷線路板底面切

忌與金屬物件相碰,最好用絕緣板托起;注意合理放置機電處員工作以免引起意外。

4.2.3必須正確判斷故障部位、故障元器件,切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。

4.3基本維修方法

4.3.1觀察法：

a）有無虛焊、松脫、燒焦的元器件；

b）有無異常的聲音；

c）觀察圖象效果。

4.3.2靜態(tài)測量法:

a）短路電阻測量法;

b）電流測量判斷法;

c）電壓測量判斷法。

4.4小區(qū)組團對講機維修

4.4.1室內(nèi)聽不到鈴聲：

a）檢查主機按鈕開關(guān)是否接觸良好,否則應(yīng)更換按鈕開關(guān)；

a）檢查室內(nèi)分機待機轉(zhuǎn)換開關(guān)是否接觸良好,如接觸不行則應(yīng)整修處理°

b）通過上述兩個部驟如仍不振鈴,則應(yīng)重點檢查振鈴放大電路,直至牧障排除。

4,4,2不能對講；

a）檢查通話線是否接觸良好,如不行則重新焊接；

b）檢查室內(nèi)分機擴音器、揚聲器是否正常,如不正常則應(yīng)更換。

c）檢查室內(nèi)分機放大電路,重點檢查三極管直至故障排除。

4.4.3不能開樓下大閘門：

a）檢有鎖舌不見是否靈活,如阻滯則應(yīng)加潤滑油；

垃檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞,如時則應(yīng)重新接好線頭或更換電磁線圈；

d）開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件，如有向

題則應(yīng)逐一檢查并排除故障。

4.4.4主機無電源：

a）檢查轎式整流二極管有無損壞,如損壞則應(yīng)更換同規(guī)格二極管；

b）檢查電源變壓器是否燒壞，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的變壓器。

4.5可視對講機維修

4.5.1無圖象、聲音,但開鎖正常：

a）調(diào)節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵,如油光柵則應(yīng)檢查室內(nèi)機與門口機的圖象信號連接是

否接牢，則應(yīng)重新接好（燙錫焊接）；

b）如調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵,此時應(yīng)檢查室內(nèi)急電路板，包括震蕩電路、推動電路、

輸出電路、圖象顯示電路等逐級檢查，直至故障排除。

4.5.2通話無聲音：

a）檢查聽筒與室內(nèi)機的界限是否牢固,否則應(yīng)重新接好（燙錫、焊接］;

b）調(diào)節(jié)音量電位器,如揚聲器理有交流聲發(fā)出，則說明室內(nèi)機的放大電路有問題,室內(nèi)機放大

電路包括音頻輸入電路、牽制放大電路、攻防甩路，此時應(yīng)逐級進行檢瓷直至故障排除。

4.6程控交換機維護管理規(guī)程

4.6.1程控交換機的有關(guān)維護包養(yǎng)工作由弱點技工負責(zé)。

4.6.2要保證交換機工作電源的供應(yīng)（ups）,中央空調(diào)的開啟。

4.6.3值班人員巡檢交換機的運行情況,如發(fā)現(xiàn)異聲、異味、電壓不穩(wěn)定立即檢查維修。

4.6.4未經(jīng)同意，禁止修改交換機的運行參數(shù)。改動參數(shù)后，必須記錄在當(dāng)班日志和保養(yǎng)記

錄表上。

4.6.5配線架的配線改動后必須修改配線資料。

4.6.6維護終端平時運行是處干關(guān)閉狀態(tài)，使用時再開啟。

4.6.7檢查或維修功能卡前必須先關(guān)閉交換機電源,帶上防靜電手套。

4.5.8保持機架、個功能卡、整流器、散熱柵的衛(wèi)生清潔工作，各連接端子連接可靠。

4.6.9當(dāng)交換機發(fā)生故障而不能立即修復(fù)時,應(yīng)在最短的時間內(nèi)通知廠商到場維修恢復(fù)。

4.6.10所有的保養(yǎng)工作結(jié)束后,應(yīng)測試系統(tǒng)是否正常,并填寫設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表。

5.0記錄

5.1監(jiān)控中心設(shè)備檢查

6.0相關(guān)支持文件

6.1《監(jiān)控中心設(shè)備檢查表》

小區(qū)工程部設(shè)備維修管理規(guī)程及細節(jié)要求

L0H的

制定小區(qū)設(shè)備設(shè)施維修管理制度，確保物業(yè)管理小區(qū)所轄設(shè)備設(shè)施的正常運行。

2.0適用范圍

適用于管理處所轄的所有小區(qū)沒備設(shè)施。

3.0職責(zé)

3.1工程主管全面負責(zé)小區(qū)設(shè)各設(shè)施運行管理工作。

3.2工程維修領(lǐng)班具體負責(zé)小區(qū)設(shè)備設(shè)施巡視工作的組織與落實；

4.0程序內(nèi)容

4.1各設(shè)備責(zé)任工程師負責(zé)設(shè)備維護計劃的制定,各設(shè)備管理人員負責(zé)設(shè)備的維護計劃的實

施。

4.2設(shè)備維護保養(yǎng)分為四個方面：

4.2.1日常維護保養(yǎng)。指設(shè)備噪作人員所進行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、

清潔和潤滑,發(fā)現(xiàn)小問題及時排除,及時作好堅固工作以及必要記錄等

4.2.2一級保養(yǎng)。由設(shè)備操作人員與設(shè)備維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作。主要包括對

設(shè)備進行局部解體,進行清洗、調(diào)整,按照設(shè)備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)

4.2.3二級保養(yǎng)。指設(shè)備維修人員對設(shè)備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理,更換或

修復(fù)磨損件，使設(shè)備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)

4.2.4設(shè)備點檢,指根據(jù)要求用監(jiān)測儀表或人的感覺器官,對設(shè)備的某些關(guān)鍵部位進行的有

無異狀的檢行。通過日常點檢和定期點檢,可以及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備的隱患,避免和減少突發(fā)故障,提高

設(shè)備的完好率

4.3設(shè)備計劃性檢修規(guī)程

4.3.1檢修計劃包括年度計劃、月度計劃;檢修包括大修、項修、小修和改善維修。將設(shè)備

檢修的類別性同時間的計劃性有機地結(jié)合起來,構(gòu)成計劃性檢修。

4.3.2工程部根據(jù)設(shè)備的運行特點，詳細地制定并嚴(yán)格地執(zhí)行檢修計劃,制定和修訂切合實

際的檢修周期和檢修定額。

4.3.3根據(jù)設(shè)備的檢修周期及設(shè)備運行檢查中發(fā)行的問題,編制設(shè)備檢修計劃,報工程部審

批備案，列入設(shè)備管理考核項目。

4.3.4設(shè)備大修要擬出大修方案.包括:椅修內(nèi)容、質(zhì)量要求、資金費用、工程進度、人員

安排、備品備件、特殊工具、安全措施等，填寫《設(shè)備大修、改造審批表》。

4.3.5計劃性檢修的實施，按計劃使用材料、配件，避免浪費，嚴(yán)把質(zhì)量，每道工序都有質(zhì)量

檢查,文明施工,專用工具要精心使用、維護，做到完工后保持現(xiàn)場的清潔。

4.3.6特種設(shè)備的維修，除按檢修程序和方案執(zhí)行:外，還嚴(yán)格執(zhí)行特種設(shè)備的管理規(guī)定。

4,3.7竣工驗收工作。包括由工程部協(xié)同物管公司，根據(jù)修理任務(wù)書所提的項目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

和技術(shù)要求進行驗收,根據(jù)設(shè)備的具體情況,試運行一定的時間工作正常?填寫檢修竣工報告。

4.3.8設(shè)備檢修過程中所需的各種技術(shù)資料、技術(shù)文件、要有健全的領(lǐng)用管理制度,設(shè)備大

修、中修要有完整的檢修記錄和交工資料，并交工程部歸檔。

4.4設(shè)備外協(xié)維修管理制度

4.4.1工程立項

a）工程部專業(yè)人員根據(jù)小區(qū)各熱設(shè)施的現(xiàn)狀情況的需要，提出設(shè)備外協(xié)維修的報告.

b）報告中應(yīng)說明設(shè)備的部位、名稱、維修更新的內(nèi)容，以及預(yù)定維修時間、所需資金的概算

和技術(shù)方面的可行性分析等上報管理處討論審批。

4,4.3設(shè)備維保施工單位的招標(biāo)工作

a）根據(jù)各分布設(shè)備的品牌,相應(yīng)的維保原則上與原廠家立定。招標(biāo)工作應(yīng)在完成本工程項目

的設(shè)計和概算后進行,就擬建的設(shè)備維修提出招標(biāo)條件,投標(biāo)單位提出自己完成設(shè)備維修的各項

保證。

b）管理處從中選擇夠資質(zhì)等級、工期短、造價低、質(zhì)量好和信譽高有實力的外協(xié)單位前來

中標(biāo),并綜合評比三家以上的單位,從中選優(yōu)的原則。

c）整個招標(biāo)工作應(yīng)在公平、公正、平等、有序的情況下進行，以達到縮短工期、確保質(zhì)量、

降低造價、提高投資效益的目地，

4.4.4簽訂承包設(shè)備維修工程合同及相關(guān)協(xié)議書

合同內(nèi)容應(yīng)包括施工的工期、技術(shù)要求、預(yù)算造價、付款要求及施工進行當(dāng)中不可預(yù)見問

題的處理方法等內(nèi)容，并同時與之簽訂《承包工程安全管理協(xié)議》和有關(guān)管理條約。

4.4.5施工中的管理

a）工程部應(yīng)派專人進行全程跟蹤,掌握相關(guān)的維修施工技術(shù),做好維修施工記錄，收集整理相

關(guān)技術(shù)資料歸檔。

b）施工維護管理、竣工驗收、工程預(yù)算、項目移交等工作內(nèi)容,并協(xié)調(diào)工程項目的各項工作

設(shè)專人負貨,明確任務(wù),做到貨任到人,

c）做好施工中各方面的協(xié)調(diào)工作，及時解決施工中出現(xiàn)的一切技術(shù)和質(zhì)量問題。

d）加強對施工隊伍的管理工作,督促檢查施工單位做好現(xiàn)場安全生產(chǎn)、文明施工的管理.工作,

以確保施工質(zhì)量、工期的落實。

4.4.6工程的竣工艙收決算

a）設(shè)備維修項目的驗收工作應(yīng)先由施工單位、或質(zhì)量監(jiān)理單位自驗自改,尤其是隱蔽

工程項目的驗收極為重要。對不符合設(shè)計質(zhì)量要求的問題,以書面形式做出紀(jì)要，并責(zé)成維

保單位限期整改。

b）由工程部做最后的驗收并簽字。

--竣工決算書應(yīng)根據(jù)工程項目實際發(fā)生的工程內(nèi)容計算，按合同所簽定內(nèi)容及工程預(yù)算有

關(guān)規(guī)定，由專業(yè)工程核算人員、財務(wù)人員分別進行核算，并對工程項目組做完最后的全面審計得

出結(jié)果。

一經(jīng)管理處審批后為最終工程造價的決算。

4.5維修檔案管理制度

4,5.1維修檔案屬工程檔案的一部分,由工程部統(tǒng)一管理。

4.5.2設(shè)備維修檔案按強電、弱電、機管、裝修、用戶單元內(nèi)設(shè)施分類。

4.5.3用戶單元維修檔案用標(biāo)簽按不同檔案分開,其他檔案按類別存放,在相應(yīng)的檔案盒上

貼上標(biāo)簽。

4.5.4文員根據(jù)返回工程部的維修單每天填寫維修檔案記錄表，并錄入電腦中已設(shè)置密碼的

“維修管理”項目。

4.5.5文員每天核對發(fā)出和返回的維修單,將有關(guān)內(nèi)容如實錄入維修檔案記錄表,如發(fā)現(xiàn)不

符馬上追查原因。

4.5.6文員每月對維修檔案記殳表、維修單等進行整理、并分類歸檔。

4.5.7維修檔案作為評估小區(qū)設(shè)備運行情況和用戶室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù),應(yīng)妥善保存，保存

期限?般為一年，重大維修項目保存期至少為兩年。過期檔案由總工程師、系統(tǒng)工程師組成的鑒

定小組統(tǒng)一審定后銷毀。

5.0相關(guān)文件

6.0記錄

6.1《工程部維修班口志》

6.2《設(shè)備設(shè)施維修工作記錄表》

6.3《對外委托設(shè)備維修審批單》

工程部公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程及細節(jié)要求

L0目的

制定小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運行管理制度，確保物業(yè)管理小區(qū)所轄的公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施的正

常運行。

2.0適用范圍

適用于管理處所轄的所有小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施。

3.0職責(zé)

3.1工程主管全面負責(zé)小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運行管理工作°

3.2工程運行領(lǐng)班具體負責(zé)小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施巡視工作的組織與落實：

4.0程序內(nèi)容

4.1工程部日常巡查規(guī)程

為保證小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施的正常運行,及時發(fā)現(xiàn)并消除故障障患,工程部運行班必須

對所轄的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)進行F1常巡查。

4.1.1運行值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡查小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)備設(shè)施

4.1.2運行人員外出巡查時,必須隨身攜帶對講通訊工具,隨時與運行領(lǐng)班保持聯(lián)系。

4.1.3運行值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的運行日志上依次順序做好巡查情況和結(jié)果記錄.

4.1.4運行值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定,在設(shè)備現(xiàn)場設(shè)置的簽到表上依次簽名。

4.1.5運行值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運行情況，對“手動”檔運行的設(shè)備和有異常隱

患、運行不穩(wěn)定的設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控。

4.1.6發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、溫濕度表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀況

指示燈有損壞,發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化,均應(yīng)及時調(diào)整或更換,保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好

狀態(tài)下運行。發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄漏等又不能及時迅速的排除故障,

必須立即報告運行領(lǐng)班，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o措施,防止事故的發(fā)生或擴大，

4.1.7運行領(lǐng)班每周對巡查情況和記錄結(jié)果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，屬人為原因追究

當(dāng)班人員的責(zé)任，納入月度考核。

4.2值班制度

4.2.1值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,如因工作需要臨時離崗,必須有符合條件的人

替崗，并交待離崗時間及去向.

4.2.2根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求,密切注視所管設(shè)備的運行情況,按規(guī)定作好有關(guān)

記錄。

4.2.3值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度,按時巡查,及時發(fā)現(xiàn)事故隱患,迅速排除故障，保證

設(shè)備正常運行。

4.2.4如出現(xiàn)設(shè)備故障,而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)按報告制度及時報告給有關(guān)人員。

4.2.5值班員工必須掌握并正確實施應(yīng)急處理方案,遇突發(fā)性事件應(yīng)保持冷靜,果斷處理。

4.2.6值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄,等候上級到場處

理。

4.2.7調(diào)度值班人員接到請修通知時,應(yīng)及時通知有關(guān)班組,安排人員前往維修。

4.2.8所有值班崗位必須在規(guī)定值班時間安排合格的人員值班,如需調(diào)班，必須報主管人員

同意,原則上班組長同班組長、值班人員同值班人員對調(diào)。在就餐時間，實行輪換就餐制,并通知

同班維修人員配合。

4.3交接班制度

4.3.1值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無固缺勤，不能私自調(diào)班、頂

班。因故不能值班者，必須提前征得班長同意,按規(guī)定辦理請假手續(xù)，才能請假。交接班雙方人員

必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，正點進行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括:查看運行記錄、介紹運行

狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。交班時，雙方班組

長在值班日志上簽字°

4.3.2在下列情況下不得交接班：

a）在事故處理未完或重大設(shè)備啟動或停機時

b）交接班準(zhǔn)備工作未完成時

c）接班人數(shù)未能達到規(guī)定人數(shù)的最低限度時

d）班組長或由主管指定替代班組長的認為及時到時

e）接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他而志不清而未找到頂班人時

5.0相關(guān)文件

6.0記錄

6.1《工程部設(shè)備巡查記錄表》

6.2《工程部運行班日志》

工程部給排水系統(tǒng)運行維護管理規(guī)程及細節(jié)要求

1.0目的

制定給排水系統(tǒng)管理制度并實施，確保各物業(yè)管理小區(qū)給排水系統(tǒng)的正常運行。

2.0適用范圍

適用于管理處所管理的所有給排水系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施。

3.0職責(zé)

3.1工程主管全面負責(zé)給排水系統(tǒng)監(jiān)督管理；

3.2工程領(lǐng)班負責(zé)本區(qū)域內(nèi)給排水設(shè)施巡視工作的組織與管理；

3,3水工在維修領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下對轄區(qū)內(nèi)的各類供水設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修實施具體管理。

4.0程序內(nèi)容

4.1水工在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，對轄區(qū)內(nèi)的各類供水設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修實施具體管理。

4.1.1悉轄區(qū)內(nèi)自來水網(wǎng)絡(luò)走向,進水總水閥,水表的位置,數(shù)量，自來水供水處的站名,聯(lián)系

電話,進水管徑，閥門尺寸,并會正常地操作。

4.1.2嚴(yán)格遵守公司制定的水泵設(shè)備的運行、維修、保養(yǎng)制度、做到每周檢查一次,小修不

過夜,中修三天內(nèi)處理完畢,及時率100%。

4.1.3熟悉消防設(shè)施的配置、性置,并能正確使用消防設(shè)備。

疝對水泵房、控制箱等設(shè)備每月清潔一次，每年刷新一次,并及時檢修、更換各類水泵泵頭,

閥門;保持設(shè)備的整潔，完好率要達100機每月按時抄表一次。

b）發(fā)生停水或其他事故應(yīng)及時與供水部門聯(lián)系,迅速查明原因，并采取應(yīng)急措施。

c）堅守崗位,按時上下班,認真交接班，做好各類記錄,保管好資料,工具。

d）積極處理業(yè)主投訴，一般投訴24小時內(nèi)解決。

d）開展便民服務(wù),并按公司規(guī)定價收取有償服務(wù)費°

f）做好下水管道維護、疏通、化糞池的清理，雨水井的檢查等工作。

由完成管理處主任交辦的其他任務(wù)。

4.2給排水系統(tǒng)運行操作規(guī)程

4.2.1常保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。

4.2.2每班檢查泵房供電是否正常,機控柜有無異常,所有的閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的狀態(tài)。

4.2.3檢查水泵工作有無異常聲響或大的振動,軸承的潤滑情況是否良好。

4.2.4電機溫度是否正常（應(yīng)不燙手），變頻器散熱通道是否暢通。

4.2.5電壓表、電流指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)各原器件是否

工作正常。

4.2.6機械水壓表與pc上顯示的壓力是否大致相符,是否滿足供水壓力要求.

4.2.7每班檢查水池、水箱水位是否正常,相關(guān)連的主供水管上的閘閥狀況。

4.2.8閘閥、法蘭連接處是否漏水、水泵是否漏水成線。

4.2.9主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好、間閥是否漏水、標(biāo)識是否清晰。

4.2.10定期檢查給水管道、I閥門是否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

4.2.11雨水井、污水井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。各水井的蓋板應(yīng)蓋好。

4.2.12做好交接班工作，仔細直閱交接班記錄本,認真填寫運行記錄表格。

4.3給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

4.3.1排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作由維修班人員負責(zé)。

4.3.2制定給排水系統(tǒng)年度、季度、月度維修保養(yǎng)計劃，并按計劃嚴(yán)格落實，保證給排水系

統(tǒng)的正常工作。

4.3.3維修及保養(yǎng)過程如要降壓供水、停水,必須提前通知受影響的區(qū)域業(yè)主,做好準(zhǔn)備，修

復(fù)以后立即恢復(fù)供水。

4.3.4根據(jù)設(shè)備使用特點,重點做好潤滑、清潔工作,保證供水的水質(zhì)。

4.3.5供水泵發(fā)生故障時,應(yīng)立即停止故障泵,開啟備用泵,以保證小區(qū)的正常供水。

4.3.6污水泵發(fā)生故障時,應(yīng)立即停止故障泵,開啟備用泵,在最短的時間內(nèi)迅速降低集水井

的水位,防止污水漫溢而造成污染.

4.3.7給排水系統(tǒng)的故障應(yīng)在五小時內(nèi)修復(fù),因其他及時無法解決應(yīng)應(yīng)立即通知受影響的

區(qū)域業(yè)主,并馬上匯報,限期修復(fù)。

4.3.8所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后,填寫公共區(qū)域設(shè)備維修工作記錄表。

4.4供水設(shè)施及公用區(qū)域節(jié)水規(guī)程

4.4,1日管理員定時巡檢系統(tǒng)管路、水泵、閥門、水表等并做記錄，防止跑冒滴漏現(xiàn)象發(fā)生。

發(fā)現(xiàn)閥門滴水、水龍頭關(guān)不住等情況靖維修組及時修理。

4.4.2對設(shè)備定期測試,防止啟動時開不開或關(guān)不緊等情況。

4.4.3露于室處的管道及設(shè)備,須定期檢查、涂刷防腐材料。

4.4.4樓板、墻壁、地面等處有無滴水，積水等異?，F(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)管道有滴漏部位及時請維修

組修理。

4.4.5冬季前應(yīng)做好室內(nèi)、外設(shè)備防凍保溫工作e對室外蓋子不嚴(yán)的閥門井、水表井、消

防栓井，都要在井中填以保溫材料。對設(shè)在室外的冷水嘴、水箱、閥門、管道、消防栓等應(yīng)有保

溫措施。

4,4.6對于公用區(qū)域用水要嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水,不超標(biāo)用水。

4.4.7在水池處、洗手間張貼宣傳標(biāo)語,加強用戶節(jié)水意識。

4.4.8有條件的安裝感應(yīng)式或延時式水龍頭,防止用水后不關(guān)水源。

4.4.9每月抄錄總水表讀數(shù),發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大,馬上追查原因。

4.4.10做好水池水箱防漏措施。

4.5生活污水排放與監(jiān)測規(guī)程

4.5.1安全護衛(wèi)日常工作中嚴(yán)建個別業(yè)主隨意亂倒污水，發(fā)現(xiàn)情況后要說服教育。

4.5.2對在小區(qū)內(nèi)洗車的污水K得隨意亂倒，必須倒入下水道。

4.5.3對含有污油的生活用水,業(yè)主必須自己妥善處理,發(fā)現(xiàn)亂倒情況,安全護衛(wèi)有權(quán)制止,

不聽從的可上報派出所處理。

4.5.4小區(qū)污水排放口應(yīng)通向行政排水系統(tǒng),不得有排入河道和湖面的現(xiàn)象。

4.5.5安全護衛(wèi)負責(zé)污水排放系統(tǒng)的日常巡查，發(fā)現(xiàn)堵塞，溢出現(xiàn)象，按《下水道、化糞池清

理規(guī)程和應(yīng)急措施》實施。

4.5.6物業(yè)區(qū)污水排放情況由地方環(huán)保監(jiān)測站檢測，公司品質(zhì)管理部負責(zé)監(jiān)測事項的協(xié)調(diào),

監(jiān)測周期按國家有關(guān)規(guī)定6

4.5.7監(jiān)測結(jié)果不達標(biāo)，各部門應(yīng)分析原因并采取措施,具體按《糾正和預(yù)防控制程序》執(zhí)

行。

4.5.8管理員要做好日常檢查監(jiān)測分析的資料整理歸檔工作。

5.0相關(guān)文件

6.0記錄

6.1《給排水系統(tǒng)運行記錄表》

6.2《給排水系統(tǒng)維保工作記錄表》

6.3《

小區(qū)工程部物料工具管理規(guī)程及細節(jié)要求

1.0目的

制定工程物料、工具制度,確保對物料、工具的領(lǐng)用庫存和日常消耗的有序管理。

2.0適用范圍

適用于管理處設(shè)備維修和運行所用的物料和工具。

3.0職責(zé)

3.1工程部主管負責(zé)設(shè)備維修和運行所用的物料和工具管理；

3.2庫管員（兼職）負責(zé)物料和二具日常管理,

4.0程序內(nèi)容

4.1工程物料管理作業(yè)規(guī)程

4.1.1工程設(shè)備的備品備件及日常維修所用的物料管理，由財務(wù)部委托工程倉庫進行管理。

4.1.2工程倉庫將備品備件和物料統(tǒng)一編號，獨立設(shè)帳，設(shè)專職或兼職倉庫管理員，對采購、

驗收入庫、領(lǐng)用、封存和調(diào)撥進行管理。

4.1.3庫管員根據(jù)各類備件的使用量等因素,確定各類備件的最低庫存量、最高庫存量和保

險庫存量，工程部編制申購計劃,報總經(jīng)理審批后，由采購部進行購買。

4.1.4工程物品入庫由庫管員負責(zé)驗收,把好質(zhì)量關(guān),驗收合格后,將備件登記入庫臺

4.1.5工程部人員領(lǐng)用物品,領(lǐng)用人必須持有工程部負責(zé)人簽批物品領(lǐng)用單,按數(shù)量發(fā)放。

4.1.6庫管員將每日發(fā)放的物品及時的登記入帳，輸入財務(wù)管理系統(tǒng)，并將物品零用的單據(jù)

手續(xù)匯總,移交財務(wù)部。

4.1.7備品備件入庫后，庫管員帶加強管理，遵循“先進先出”的領(lǐng)用原則，對庫房定期整理,

堆放規(guī)范、整齊，防止物品損壞、銹蝕或遺失。

4.1,8每月工程倉庫管理員會同財務(wù)人員，對工程倉庫進行盤點,并核杳帳目,做到帳物相符

的有序管理。

4.1.9工程倉庫管理員負責(zé)庫房內(nèi)清潔,干凈,定期通風(fēng)防潮，保證備品備件的存放質(zhì)量。做

好防盜、防火工作。

4.2工具領(lǐng)用保管規(guī)程

4.2.1工具分個人領(lǐng)用工具及班組領(lǐng)用公共工具兩種。

4.2.2個人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種配備表配備，由員工申請，主管批灌后到材料庫房辦理領(lǐng)

用手續(xù)，領(lǐng)用后個人負責(zé)使用、保管。

4.2.3班組領(lǐng)用公共工具品種根據(jù)工種配備表配備,由各組長申請，經(jīng)理批準(zhǔn)后到材料庫房

領(lǐng)用,領(lǐng)用后由班組長保管,班組交接班時,按交接班制度交接公共工具。

4.2.4各種工具由庫房列表登記。班組公用工具配備表一式兩份,一份庫房存底，一份班組

自存。

4.2.5工具發(fā)生丟失，毀損，由俁管者寫明原因，向經(jīng)理報告。不屬人力不可抗拒的丟失、毀

損,有責(zé)任人按當(dāng)時工具價值賠償。

4.2.6工具因使用時間過長而發(fā)生磨損或損環(huán)，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)可以報廢,保管人重新辦理領(lǐng)用

手續(xù),

5.0相關(guān)文件

6.0記錄

6.1工程采購申請單

6.2工程物料領(lǐng)用單

6.3工具領(lǐng)用登記表

6.4工具更換登記表

小區(qū)物業(yè)工程部安全管理規(guī)程及細節(jié)要求

L0目的

制定工程部安全管理制度，確保物業(yè)管理工程日常作業(yè)安全保障。

2.0適用范圍

適用于管理處所有的工程作業(yè)頃目。

3.0職責(zé)

3.1工程部主管負責(zé)日常作業(yè)的安全監(jiān)督與培訓(xùn)。

3.2工程領(lǐng)班負責(zé)日常作業(yè)的安全措施的落實與管理。

4.0程序內(nèi)容

4.1工程部安全管理總則

4.1.1保證小區(qū)設(shè)備設(shè)施的安全,正常的運行是工程部的首要任務(wù)，工程部對小區(qū)設(shè)備設(shè)施

的安全運行負有責(zé)任，工程部有權(quán)力制止一切可能危及設(shè)備設(shè)施安全運轉(zhuǎn)的違規(guī)行為。

4.1.2工程部對各部門的設(shè)備設(shè)施的正確使用,有安全操作培訓(xùn)的義務(wù),指導(dǎo)個部門iE確使

用設(shè)備，保證安全運行。

4.1.3工程部制定各機房的安全管理制度，保證安全保護裝置、設(shè)備齊全,正常運轉(zhuǎn)。

4.1.4根據(jù)各崗位具體情況,制定崗位操作規(guī)程和崗位責(zé)任制，由上至下,分級落實責(zé)任,嚴(yán)

格執(zhí)行。

4.1.5對各項設(shè)備,根據(jù)不同的技術(shù)性能要求，制定保養(yǎng)、檢修和維護計劃,按計劃操作,避

免緊急搶修。

4.1.6對有缺陷的又急需使用的設(shè)備,根據(jù)具體情況,制定相應(yīng)的使用規(guī)程和維護方案,在保

證安全的基礎(chǔ)上方可運行0

4.1.7發(fā)現(xiàn)隱患，及時整改、報告。

4.1.8制定設(shè)備設(shè)施安全事故處理預(yù)案,以保證事故能夠得到及時、妥善處理,協(xié)調(diào)有序,減

少損失。

4.2機房安全管理制度

4.2.1本制度機房指管理處所轄的配電房、監(jiān)控中心、水泵房等。

4.2.2各機房工作人員實行嚴(yán)珞的交接班制度,未經(jīng)上級批準(zhǔn)，任何人不得私自帶領(lǐng)外人參

觀,無關(guān)人員不得進入,因工作需要事先通知,

4.2.3機房的各項操作，嚴(yán)格按照操作規(guī)程進行,確保操作安全。

4.2.4機房內(nèi)的臨時電氣設(shè)備的使用,必須制定使用方案,報領(lǐng)班批準(zhǔn),同時嚴(yán)格執(zhí)行臨時電

氣安全管理制度。

4.2.5機房內(nèi)動用明火和焊接，必須由保安部、工程部共同制定施工方案后進行施工，并嚴(yán)

格遵守動焊動火安全管理規(guī)定。

4.2.6嚴(yán)禁將易燃易爆的危險品帶入機房,如因工作需要,需寫出書面報告和防范措施,報工

程領(lǐng)班批準(zhǔn)，結(jié)束后立即帶出機房。

4.2.7發(fā)現(xiàn)機房系統(tǒng)運轉(zhuǎn)存在安全隱患,要及時果斷處理,必要時值班人員有權(quán)利緊急停機,

事后寫出書面報告,從而保證機房設(shè)備的安全運行。

4.2.8機房內(nèi)安全消防設(shè)施要齊全，同時保證安全使用。

4.2.9機房內(nèi)嚴(yán)禁存放無關(guān)物品,保證機房內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好，各種器械擺放整齊有序。

4.2.10機房值班人員必須有高度的責(zé)任心,按規(guī)定時間巡查機房設(shè)備的運行情況,并根據(jù)要

求做好記錄,填寫相關(guān)工作表格。

4.2.11機房值班人員不得擅自離崗,離開崗位需向領(lǐng)班請假,安排其他人員替崗,并做好交

接方可離開。值班人員不得私自換班,如確實需換班報領(lǐng)班批準(zhǔn)，

4.2.12值班值班人員必須認真填寫值班日志,說明本班次的設(shè)備運行情況和特殊事項,當(dāng)班

器械交接完畢后方可下班。

4.3安全檢行制度

4.3.1安全檢查是對物業(yè)設(shè)備設(shè)施安全運行相關(guān)方面的檢查,是設(shè)備設(shè)施的安全運行的一項

重要保證措施。

4.3.2安全檢查內(nèi)容:設(shè)備檢查檢修,檢查部門制度規(guī)程,檢存部門工作的管理。

4.3.3工程部有責(zé)任對部門設(shè)備設(shè)施的正確、安全使用進行培訓(xùn)，工程部在檢查的基礎(chǔ)上,

根據(jù)部門設(shè)備設(shè)施的實際使用情況，實施設(shè)備安全操作培訓(xùn)。

4.3.4工程主管與領(lǐng)班成立工程安全檢查小組，每周對重要機房進行重點檢查,每月對工程

所轄設(shè)備實施安全檢查不少于兩次，全面細致,并填寫檢查報告。

4.3.5安全檢查分級管理，工程部作為牽頭部門執(zhí)行一級檢查，使用部門為輔助部門,展開自

我檢查。

4.3.6對檢查出的隱患，要定人,定期限,定措施,定責(zé)任的及時解決,對重大事故隱患，可按

“安全第一”的原則處理，事后立即匯報。

4.4高空作業(yè)安全管理制度

4.4.1高空作業(yè)班組領(lǐng)班填寫《高空作業(yè)審批表》，包括高空作業(yè)內(nèi)容、安全措施現(xiàn)場負責(zé)

人等,交工程部審批。

4.4.2如存在下列情況之一,不得進行高空作業(yè):

a）患有心臟病、高血壓、嚴(yán)重貧血、關(guān)節(jié)病、恐高癥、嚴(yán)重視力障礙等疾病不易登高的人,

不得進行高空作業(yè)。

b）沒有報批《高空作業(yè)審批表》的項目，不得進行高空作業(yè)。

c）惡劣天氣情況下,不得進行高空作業(yè)。

d）安全措施不到位或無安全器械,不得進行高空作業(yè)。

e）高空作業(yè)環(huán)境惡劣,無防護措施,不得進行高空作業(yè)。

4.4.3高空作業(yè)安全要求

a）遵守高空作業(yè)安全操作規(guī)程.

b）安全帽、安全帶佩帶齊全。

c）作業(yè)現(xiàn)場必須兩人以上。

d）高空作業(yè)上下方位不得有垂直同時作業(yè)。

4.5明火作業(yè)安全作業(yè)規(guī)程

4.5.1“明火作業(yè)”是工程部維修操作間以外的工程明火作業(yè)。

4.5.2明火作業(yè)人員經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)后,取得特殊工種操作證方可上崗,

4.5.3要求明火作業(yè)時,必須提前填寫《明火作業(yè)申請表》，如:作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)現(xiàn)場負責(zé)人、

防護措施等項目,交工程負責(zé)人審核。

4.5.4將《明火作業(yè)申請表》提交保安部，經(jīng)保安部審核批準(zhǔn)后,方可進行作業(yè)施工。

4.5.5協(xié)同保安部到施工現(xiàn)場進行實地勘察,提出安全防護措施和準(zhǔn)備防護器材。

4.5.6作業(yè)施工時,保安部派人到現(xiàn)場監(jiān)護,密切注意各種情況,發(fā)現(xiàn)不安全因素立即停止作

業(yè)施工。

4.5.7明火作業(yè)實行專人操作、專人管理、專人負貴，其他部門和私人嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)私自明

火作業(yè)。

4.5.8大功率明火作業(yè)設(shè)備作業(yè)施工所需電源,必須經(jīng)配電專業(yè)人員審核批準(zhǔn)。

4.6工程緊急事件處理預(yù)案

4.6.1發(fā)生漏水或爆閥處理預(yù)案

a）檢查漏水爆閥的準(zhǔn)確位置及所屬區(qū)域的供水狀況,并在許可的能力下立即設(shè)法制止漏水,

關(guān)閉該區(qū)域的主閥門并立即通知自來水公司”

b）在自來水公司人員到達之前,必須盡量控制現(xiàn)場,防止受影響的范圍擴大，減少不必要的損

失。

c）發(fā)生漏水或爆閥時觀察四周,是否有受影響的設(shè)備，如配電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等,應(yīng)做及時的

保護處理，

d）事故處理結(jié)束后記錄備案,注意后期的觀察。

4.6.2停電或電力故障處理預(yù)案

a）若電力公司預(yù)先通知小區(qū)所屬范圍內(nèi)停電，應(yīng)立即通知運行領(lǐng)班，及時通知相關(guān)部門和業(yè)

主。

b）當(dāng)恢復(fù)供電時，工程技術(shù)人員對重要設(shè)備運行進行檢查,是否能正常運行,如有損壞立即報

告。

c）當(dāng)電力故障時，應(yīng)立即切斷該區(qū)域的供電電源,防止事故的勢態(tài)擴大,在保證安全的狀況下

修復(fù)處理,或通知電力公司搶修。

d）事故處理結(jié)束后記錄備案,注意后期的觀察。

4.6.3煤氣泄漏處理預(yù)案

a）當(dāng)發(fā)現(xiàn)懷疑有煤氣泄漏時,立即通知工程主管（值班主管）3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,確定后立即

報煤氣公司。

b）現(xiàn)場如果是人員活動較密集的區(qū)域,應(yīng)立即組織疏散人員撤離現(xiàn)場保障安全。

c）嚴(yán)禁明火和開啟一切電器設(shè)備,關(guān)閉煤氣總閥，打開所有門窗。等待煤氣公司搶修。

d）事故處理結(jié)束后記錄備案,注意后期的觀察。

4.7設(shè)備缺陷管理制度

4.7.1設(shè)備缺陷劃分

a）危急。設(shè)備發(fā)生直接威脅安全的問題,需緊急進行處理的缺陷。

b）嚴(yán)重。設(shè)備發(fā)生的問題程度校重,不及時處理可導(dǎo)致安全事故的發(fā)生。

c）一般。設(shè)備問題較輕，暫時不處理對安全影響不大。

4.7.2設(shè)備缺陷管理辦法

a）設(shè)備缺陷無論是危急、嚴(yán)重、一般，都應(yīng)由值班人員進行記錄。

b）發(fā)現(xiàn)設(shè)備危急立即報告,現(xiàn)場采取措施解決,加強監(jiān)視。

c）發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重設(shè)備缺陷,立即上報領(lǐng)班,待處理。

d）在設(shè)備缺陷沒有消除前,要重點加強監(jiān)視，并做記錄日志。

。）設(shè)備缺陷消除后，組織人員現(xiàn)場分析，總結(jié)積累。

5.0相關(guān)文件

6.0記錄

6.1安全檢查記錄表

6.2高空作業(yè)審批表

6.3工程明火作業(yè)申請表

6.4工程緊急事件處理記錄表

小區(qū)物業(yè)工程部績效考評管理規(guī)程及細節(jié)要求

1.0目的

規(guī)范員工績效考評工作，確保公平、公正、公開考評員工的德、績、能、勤6

2.0適用范用

適用于工程部員工的績效考評工作。

3.0職責(zé)

3.1工程部管理員負責(zé)依照本辦法進行維修工的檢查工作。

3.2工程部主管負責(zé)依照本辦法進行管理員及維修工的檢查工作。

3.3管理處經(jīng)理負責(zé)依照本辦法進行工程部主管、工程師、管理員和維修工的檢查工作。

4.0程序內(nèi)容

4.1工程部員工工作標(biāo)準(zhǔn)。

4.1.1工程部員工應(yīng)符合《業(yè)主家庭設(shè)施維修管理規(guī)程》、《房屋維修管理辦法》、《給水系

統(tǒng)管理規(guī)程》、《供配電設(shè)備管理規(guī)程》、《弱電系統(tǒng)管理規(guī)程》、《公共設(shè)備設(shè)施維護管理規(guī)程》、

《公共設(shè)備設(shè)施運行管理規(guī)程》的要求進行工作。

4.1.2工程部工程師、管理員、維修工，必須參加物業(yè)管理處的培訓(xùn)和達到培訓(xùn)要求，培訓(xùn)

合格后上崗。

4.1.3工程部工程師、管理員、維修技工，除應(yīng)嚴(yán)格按照本部門的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)進行工作外，還

應(yīng)嚴(yán)格遵守物業(yè)管理處其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。

4.1.4工程部主管應(yīng)按上述各項標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程履行自己的職責(zé),符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。

4.2績效考評評分結(jié)構(gòu)。

4.2.1績效考評中的周檢、月臉、抽檢均按百分制進行，各種檢查考評的要求詳見《工作、

服務(wù)績效綜合考評辦法》。

4.2.2工程部管理員、維修技二的考評分值構(gòu)成如下：

a）執(zhí)行“操作規(guī)程”質(zhì)量（滿分10分）。

b）執(zhí)行“運作管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程”質(zhì)量（滿分10分）。

c）執(zhí)行“維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程”質(zhì)量（滿分10分）。

d）服務(wù)質(zhì)量（滿分10分）。

e）合理使用工具質(zhì)量（滿分10分）。

f）培訓(xùn)質(zhì)量（滿分10分）。

g）值班質(zhì)量（滿分10分）。

h）進入住戶家庭維修質(zhì)量（滿分10分）。

i）執(zhí)行公司相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量（滿分10分）。

j）其他質(zhì)量（滿分10分）

4.2.3工程部主管、工程師績效考評的周檢、月檢、抽檢分值構(gòu)成如下：

a）崗位標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程執(zhí)行質(zhì)量（滿分10分）。

b）培訓(xùn)質(zhì)量（滿分10分）。

c）自身工作技能（滿分10分）。

d）服務(wù)質(zhì)量（滿分10分）。

e）工作效果（滿分10分）。

f）工作責(zé)任心（滿分10分）9

g）處事公正性（滿分10分八

h）遵守公司其他相關(guān)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量（滿分10分）。

i）團結(jié)配合質(zhì)量（滿分10分）。

j）道德水平（滿分10分）。

4.3績效考評扣分細則

4.3.1工程部管理員、維修技二招分細則：

a）工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時,違反各類設(shè)備操作規(guī)程者，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一

項輕微違規(guī)，扣減對應(yīng)考評項目0.5-2,0分;嚴(yán)重違規(guī)扣3-10分;引起不良后果的,視情況按

《行政獎罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進行處罰；

b）工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時,違反各類運行管理規(guī)程者，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一

項輕微違規(guī),扣減對應(yīng)考評項目0.5-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣減3-10分;引起不良后果的,視情況按

《行政獎罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進行處罰：

c）工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時違反各類維修保養(yǎng)規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項

輕微違規(guī)，扣減對應(yīng)考評項目0.5-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣減370分;引起不良后果的，視情況按《行

政獎罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進行處罰；

d）工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作時的儀容儀表、言談舉止不符合員工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)者，

每次檢查每發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī)，扣減相應(yīng)考評項目0.5-1分;嚴(yán)重

違規(guī)扣減2-3分;引起不良后柒的,視情況扣減4-10分，扣完為止；

e）工程部管理員、維修技工當(dāng)值工作使用工具時違反機電維修工具作業(yè)者,每次檢查每

發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī)，扣減對應(yīng)考評項目0.5-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣減4-10分;引起不良后果的,

視情況按《行政獎罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》給予處罰；

f）工程部管理員、維修技工不安員工培訓(xùn)要求參加培訓(xùn)或達不到培訓(xùn)要求,每次檢查每

發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī)，扣減對應(yīng)考評項F10.5-1分;嚴(yán)重違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的，視

情況扣減4T0分，扣完為止；

g）引起不良后果的,視情況扣減4-10分，扣完為止;

h）工程部管理員、維修技工進入住戶家庭進行安裝維修、違反維修安裝規(guī)程者，每次檢

查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī)，扣減對應(yīng)考評項目1-3分;嚴(yán)重違規(guī)扣減4-10分;引起不良后果的,

視情況按《行政處罰標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程》進行處罰；

i）工程部管理員、維修技工不遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一

般違規(guī),扣減對應(yīng)考評項目0.5-1分:嚴(yán)重違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10

分,扣完為止：

j）管理員、維修技工考評時,如發(fā)出同時違反兩個以上考評項目的違規(guī)行為,應(yīng)在對應(yīng)

項目同時進行扣減。

4.3.2工程部主管、工程師績效考評扣分細則：

a）嚴(yán)格按工程部所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)觀程進行工作,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應(yīng)

考評項H1-2分;嚴(yán)重違規(guī)扣價對應(yīng)項目3-4分;引起不良后果的，扣減5-10分，扣完為止；

b）工程部主管、工程師當(dāng)值時儀容儀表、言談舉止達不到員工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求者,每次檢

查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī)，扣減對應(yīng)考評項目12分:嚴(yán)重違規(guī)扣價對應(yīng)項目3-4分:引起不良

后果的，扣減5-10分，扣完為止；

c）工程部主管、工程師安排、組織、檢查不力，員工工作或本部門、本班組工作效果達

不到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求的，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī)，扣減對應(yīng)考評項目卜2分;

嚴(yán)重違規(guī)扣價對應(yīng)項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止；

d）工程部主管、工程師不遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一般違

規(guī)，扣減對應(yīng)考評項目1-2分

:嚴(yán)重違規(guī)扣價對應(yīng)項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止：

。）上述各項考評,發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象（行為）時,除應(yīng)在上述對應(yīng)考評項目為進行扣分外，

還應(yīng)同時分析造成違規(guī)的原因，如屬因培訓(xùn)不夠、不合格造成的，應(yīng)同時在“培訓(xùn)”欄目內(nèi)

扣分（一般扣卜2分,嚴(yán)重扣3To分）；如屬自身工作技能低、素質(zhì)差造成的，應(yīng)同時在“工作技

能”欄目內(nèi)扣分（標(biāo)準(zhǔn)同上）；如屬工作責(zé)任心不夠造成的，應(yīng)同時在“工作責(zé)任心”欄目內(nèi)扣

分）（標(biāo)準(zhǔn)同上）’如屬處事不公正造成的，應(yīng)同時在“公正處事”欄目內(nèi)扣分（標(biāo)準(zhǔn)同上）’如屬

團結(jié)不暢造成的，應(yīng)同時在“團結(jié)配合”欄目內(nèi)扣分（標(biāo)準(zhǔn)同上）'如屬道德水準(zhǔn)不高造成的，應(yīng)

同時在“道德水準(zhǔn)”欄目內(nèi)扣分（標(biāo)準(zhǔn)同上）；

f）考評時如發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為同時觸犯兩個以上的考評項目，則應(yīng)同時在對應(yīng)的考評項目

中同時扣分,直至扣完對應(yīng)欄目分?jǐn)?shù)為止。

4,3.3一般違規(guī)、一般程度、一般情況是指偶發(fā)性的，因粗心大意引起的，或因記錄簽名不

清、不合要求或有一定的客觀因素（需經(jīng)確認），造成