順德珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1232、建設(shè)單位：順德區(qū)XXXX有限公司整合南到羊大路，西到熹涌工業(yè)大道西，東到熹涌河涌，北到即達(dá)珠4份制公司。由倫教街道辦投資控股，吸收優(yōu)質(zhì)實(shí)業(yè)、風(fēng)投公司組建，物業(yè)管理，自有物業(yè)出租，珠寶首飾生產(chǎn)、銷售，咨詢策劃、國內(nèi)商到推廣；全面推開簡政強(qiáng)鎮(zhèn)事權(quán)改革，激發(fā)鎮(zhèn)街發(fā)展活力；在全省率先探索政社相對(duì)分離的基層治理格局，實(shí)現(xiàn)村（社區(qū)）行政服務(wù)站全改革、農(nóng)村綜合改革、社會(huì)管理改革三大改革，不斷將改革由體制內(nèi)業(yè)加速發(fā)展。順德又一次站到歷史前沿，成為內(nèi)外2011年順德區(qū)委十一屆十三次全會(huì)確定了5發(fā)展，共建共享幸福順德”戰(zhàn)略目標(biāo)，未來五年的奮斗目標(biāo)是：宜居城鄉(xiāng)展現(xiàn)新面貌，網(wǎng)絡(luò)型城市基本成型，濱水組團(tuán)和衛(wèi)星小城煥發(fā)協(xié)同共治進(jìn)入新階段，社會(huì)建設(shè)勇當(dāng)尖兵，公共治理再當(dāng)先鋒。實(shí)現(xiàn)東部片區(qū)以大良、容桂、倫教為主，發(fā)展主題為“陽光智城”，定位為珠三角城市群的區(qū)域中心，重點(diǎn)完善政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心功能，發(fā)展科研、商務(wù)、金融服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)，集聚信息、人才、資本、技術(shù)等優(yōu)勢(shì)城市資源，打造民營經(jīng)濟(jì)總部基地和中國南方智谷核心區(qū)；重點(diǎn)對(duì)接廣佛都市核心，主動(dòng)融入廣佛都市圈，以工業(yè)設(shè)計(jì)、文化創(chuàng)市魅力，帶動(dòng)專業(yè)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造現(xiàn)代創(chuàng)意設(shè)計(jì)和商貿(mào)物流基地；西南片區(qū)以勒流、杏壇、均安為主，發(fā)展主題為“生態(tài)新城”，重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和生態(tài)休閑旅游業(yè)，探索低碳生產(chǎn)、生活之路，打造貿(mào)易、結(jié)算等第三產(chǎn)業(yè)管理中心的職能，又兼?zhèn)洫?dú)特的研發(fā)中心、核2.5產(chǎn)業(yè)突出生產(chǎn)性服務(wù)，突破傳統(tǒng)的產(chǎn)品生產(chǎn)流通方式，6展需要為支持，以生產(chǎn)性服務(wù)為主體，以研發(fā)設(shè)計(jì)、虛擬工廠為表現(xiàn)本項(xiàng)目選址在順德區(qū)倫教街道熹涌工業(yè)區(qū)，之所以選擇在此，主倫教是順德核心城區(qū)，發(fā)展主題為“陽光智城”，定位為珠三角商務(wù)、金融服務(wù)等高端產(chǎn)業(yè)，集聚信息、人才、資本、技術(shù)等優(yōu)勢(shì)城倫教目前有長鹿農(nóng)莊、香云紗基地、木工機(jī)械城、華潤萬佳、萬輝珠寶城等農(nóng)莊、文化基地、專業(yè)展館、購物中心、珠寶主題公園等與此相對(duì)應(yīng)的文化產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃上，有倫教鄭敬貽職業(yè)中學(xué)，位于7對(duì)比珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域的深圳市的文化與商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局可以發(fā)現(xiàn)，順德區(qū)目前尚沒有一個(gè)以珠寶首飾主題的大型集聚基才。隨著順德人民醫(yī)院、體育館、五星級(jí)酒店的建設(shè)，龍洲路升格為熟城區(qū)內(nèi)需要以特定文化主題引領(lǐng)下的大型文化產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)商貿(mào)集為商業(yè)用地，因此，綜合考慮區(qū)域優(yōu)勢(shì)、地理位置、建筑品質(zhì)、業(yè)態(tài)8國已成為世界奢侈品消費(fèi)大國，但中國女性飾品人均占有率不足5%,從深圳市珠寶產(chǎn)業(yè)布局來看，大都集中在中港國際珠寶城、水貝貝珠寶產(chǎn)業(yè)園也經(jīng)歷了三舊改造到以商貿(mào)為主的珠寶產(chǎn)業(yè)園升級(jí)的9在對(duì)順德的消費(fèi)市場進(jìn)行深入的市場調(diào)查后顯示，順德區(qū)域消費(fèi)業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和消費(fèi)基礎(chǔ)。而且，項(xiàng)目所在的倫教街道，聚集了萬科沁園、唯美嘉園、濤匯領(lǐng)御花園、海琴水岸、凱藍(lán)名都、濤本項(xiàng)目的定位是“立足倫教，以萬輝珠寶城為中心，通過對(duì)現(xiàn)有正如在本報(bào)告第三章中所分析的，從目前順德區(qū)和倫教的未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局來看，缺少高水平、上檔次的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)集聚基地，這從產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計(jì)，到制造加工，到高端展示交易，特別是利用目前輝珠寶城現(xiàn)有的高端銷售場所，實(shí)現(xiàn)零售、旅游、文化相結(jié)合的銷售高端展示交易是指在高端的商場中展示和銷售包括國際名牌在內(nèi)的重是很高的。由此可見，項(xiàng)目主題本身就和文化產(chǎn)業(yè)不可分，其中的為外在吸引的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)集聚基地。兩者相輔相成，相互促進(jìn)，還綜合考慮本項(xiàng)目所處的宏觀與微觀環(huán)境，以及自身?xiàng)l件，項(xiàng)目具從順德的整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃來講，項(xiàng)目彌補(bǔ)了產(chǎn)業(yè)空白，因此，實(shí)現(xiàn)時(shí)，由于倫教毗鄰番禺沙灣珠寶產(chǎn)業(yè)園、東莞珠寶產(chǎn)業(yè)群，珠三角地區(qū)的珠寶首飾和工藝禮品產(chǎn)業(yè)在全國乃至世界上也占有舉足輕重的本項(xiàng)目并不是簡單意義上的舊工業(yè)區(qū)翻新后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)珠寶行業(yè)協(xié)會(huì)、展覽業(yè)、珠寶檢測(cè)中心、電子商務(wù)網(wǎng)等專業(yè)海內(nèi)外商作的橋梁，使其真正實(shí)現(xiàn)生意上的成功。因此，本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的專本項(xiàng)目將依托眾多的專業(yè)合作伙伴，將國際貿(mào)易、旅游概念、展統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，從而確保項(xiàng)目能夠順利實(shí)施。加上新品研發(fā)平臺(tái)、設(shè)計(jì)產(chǎn)品交易平臺(tái)、文化創(chuàng)意發(fā)布平臺(tái)、電子信息服務(wù)平臺(tái)、金易行為相結(jié)合，不能滿足消費(fèi)群體的需求，只能是陽春白雪，曲高和寡。而能夠走入尋常人家的文化，則更加具有生命力。能夠認(rèn)識(shí)和接力就會(huì)愈強(qiáng)。突出珠寶文化主題、融入文化、休閑和購物、覆蓋完整過程產(chǎn)生新的環(huán)境污染，注重和周邊和平醫(yī)院、順德區(qū)人民醫(yī)院、順德體育館、長鹿農(nóng)莊、羊大路綠道等相關(guān)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)發(fā)展，與順德水本項(xiàng)目的建設(shè)就是巧妙地將生產(chǎn)與商貿(mào)相結(jié)合，將商貿(mào)與展示相結(jié)發(fā)展。因此，要始終遵循經(jīng)濟(jì)性原則：一是項(xiàng)目建設(shè)要在保持高標(biāo)準(zhǔn)的前提下，力求降低項(xiàng)目投資；二是要注重項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，防止建在規(guī)劃布局上，應(yīng)充分利用綠化、園藝等點(diǎn)綴產(chǎn)業(yè)園區(qū)，采用節(jié)能設(shè)所謂“一中心、一基地”表示本項(xiàng)目涵蓋了滿足“專業(yè)”與“大眾”兩方面的需求。單純的“專業(yè)”會(huì)使項(xiàng)目變成傳統(tǒng)意義上的加工制造園區(qū)，缺少與市場和消費(fèi)群體的良好互動(dòng)；單純的“大眾”會(huì)使“一中心”是指“珠寶文化旅游中心”，“一基地”是指“珠寶首飾加工交易基地”。圍繞上述兩個(gè)主題，整個(gè)項(xiàng)目從功能上將分為品組裝和加工外，與此類產(chǎn)品相關(guān)的配套零部件制造也包含在本區(qū)專為生產(chǎn)廠家和批發(fā)零售商進(jìn)行珠寶首飾與工藝禮品類產(chǎn)品交易和展示的區(qū)域。在這個(gè)區(qū)域里，廠家可以全面向民間，收集各類自己設(shè)計(jì)制作的工藝、飾品、玩具等，提供集中展示、寄售和交流的平臺(tái)，通過發(fā)揮群眾的創(chuàng)造智慧，使本項(xiàng)目客專用酒窖，定期舉辦品酒會(huì)，珍藏名酒交換和以酒會(huì)友活動(dòng)。在此基礎(chǔ)上，建設(shè)成特色酒吧街，引入特色文化表演項(xiàng)目進(jìn)入酒吧街，建本區(qū)域的核心內(nèi)容是產(chǎn)品設(shè)計(jì)工作室和裝飾工程與居家設(shè)計(jì)工鑒定”、“裝飾工程設(shè)計(jì)”、“動(dòng)漫設(shè)計(jì)”、“工業(yè)設(shè)計(jì)”等專業(yè)培訓(xùn)項(xiàng)目，也包括面向普通消費(fèi)人群的培訓(xùn)項(xiàng)目，包括珠寶DIY、樂器培訓(xùn)、美術(shù)培訓(xùn)、舞蹈培訓(xùn)、茶藝培訓(xùn)、棋類培訓(xùn)等。通過上述項(xiàng)目臺(tái)、設(shè)計(jì)產(chǎn)品交易平臺(tái)、文化創(chuàng)意發(fā)布平臺(tái)、電子信息服務(wù)平臺(tái)、金融服務(wù)平臺(tái)、研發(fā)設(shè)計(jì)人才交流平臺(tái)、配套服務(wù)平臺(tái)七大功能，共包議，向客戶進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計(jì)演示的專業(yè)場所和設(shè)施，包括遠(yuǎn)程展示、大屏幕演播、專業(yè)演示文件制作、專業(yè)會(huì)議設(shè)施等。此類設(shè)施由于造價(jià)較高，中小商家由于使用頻率并不高，因此自己配制不經(jīng)濟(jì)，而通過息、資金、人、貨、車的立體分流路線和指揮中心，方便各項(xiàng)交易本項(xiàng)目的建設(shè)將在保留現(xiàn)有熹涌工業(yè)區(qū)建筑和基本道路格局的前提下，通過對(duì)現(xiàn)有建筑進(jìn)行翻新、加固，對(duì)區(qū)間道路進(jìn)行拓寬和修繕等，使其滿足項(xiàng)目功能規(guī)劃的需要。建設(shè)規(guī)劃主要分為4“建筑單體規(guī)劃”主要結(jié)合功能規(guī)劃，按照不同功能，對(duì)現(xiàn)有建建筑采用同一色彩和風(fēng)格的外部裝飾，以區(qū)分園區(qū)內(nèi)不同功能的建樂器培訓(xùn)、藝術(shù)培訓(xùn)、休閑娛樂、酒窖儲(chǔ)藏等用途，因?yàn)樯鲜龉δ苄枰拿娣e不大，更多考慮的是環(huán)境和氛圍，因此，完全有條件經(jīng)過改高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低錯(cuò)落的現(xiàn)狀。在改造規(guī)劃中，可以充分利用這一現(xiàn)狀。如果能夠選擇不同地域的街景，配合塑和燈飾，地面變成愛心路、鉆石路等，則園區(qū)本身也可以成為一個(gè)文化旅游的熱點(diǎn)，再將文化產(chǎn)品的展示、交易融入其中，則項(xiàng)目將會(huì)中的消防控制系統(tǒng)，以提升園區(qū)整體用電和消防安全水平。另外，借管線全部變?yōu)榘德窆芫€。在排污方面，將集中整理現(xiàn)有管線，結(jié)合建除上述考慮之外，對(duì)于園區(qū)內(nèi)重點(diǎn)街道和景“園林綠化規(guī)劃”方面，由于本園區(qū)公共露天面積并不多，因此不宜采用大面積草坪和花園，而是應(yīng)重點(diǎn)選擇小品型雕塑、噴泉、綠屋頂綠化也是本項(xiàng)目考慮的一個(gè)重點(diǎn)，由于園區(qū)內(nèi)建筑高低錯(cuò)落，由條件將屋面改造為花園，并在花園內(nèi)設(shè)立特色休閑、餐飲等設(shè)風(fēng)投、土地置換股份等多種方式，分批籌集。項(xiàng)目各功能劃分和相應(yīng)序號(hào)功能區(qū)項(xiàng)目名稱珠寶首飾加工廠特種高端工藝加工廠珠寶首飾展示交易區(qū)2展示交易區(qū)國際高端奢侈品展示交易區(qū)家居飾品展示交易區(qū)玩具及動(dòng)漫產(chǎn)品展示交易區(qū)民間創(chuàng)意展示交易區(qū)拍賣中心文化主題廣場（含園林景觀）酒文化與特色酒吧街3文化旅游區(qū)珠寶文化體驗(yàn)區(qū)休閑會(huì)所與俱樂部創(chuàng)意設(shè)計(jì)中心4教育研發(fā)區(qū)培訓(xùn)中心珠寶首飾質(zhì)量鑒定中心會(huì)議與創(chuàng)意演示中心設(shè)計(jì)師公寓海關(guān)物流服務(wù)中心園區(qū)管理中心（含市政、電子商務(wù)平臺(tái)、消防等）2,845.00 22,548.0021,000.00620.00291.0090，000.00建筑面積(m2)9,1109,97922,0006,0002,000投資總額(萬元)450.0450.03,230.041,410.03,410.02,270.0280.08,008.075984.0600.0900.06,600.0600.033,527.11期本項(xiàng)目采用委托專業(yè)商業(yè)管理公司模式進(jìn)行管理。即項(xiàng)目建設(shè)單管理委托專業(yè)的商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。此管理模式將充分發(fā)揮專業(yè)公司、人員和技能的優(yōu)勢(shì)，突出“專業(yè)的人做專業(yè)的事”，從而確保項(xiàng)該政府面向國際市場的重要出口展示和供應(yīng)基地；與中國地址大學(xué)示基地；與順德區(qū)旅游局、廣東省旅游局和各主要旅行社合作，將本育基地等等。通過上述合作，一方面擴(kuò)大了項(xiàng)目的影響，同時(shí)為進(jìn)駐區(qū)、動(dòng)漫體驗(yàn)、培訓(xùn)與講座以及購物休閑等內(nèi)容。因此，項(xiàng)目在營銷本項(xiàng)目屬于商業(yè)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的項(xiàng)目，其中，商業(yè)部分主要產(chǎn)生對(duì)于商業(yè)部分的三廢處理，由于屬于常規(guī)廢物排放，所以，應(yīng)設(shè)對(duì)于生產(chǎn)涉及到的環(huán)境保護(hù)問題主要集中在生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的廢水、廢氣、廢物以及噪音四個(gè)方面。其中：工業(yè)廢水主要來自于加進(jìn)入大氣，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境構(gòu)成影響。對(duì)于生產(chǎn)中產(chǎn)生的焊錫渣，將本項(xiàng)目中噪音主要來自于中央空調(diào)系統(tǒng)中冷卻塔發(fā)出的噪音和應(yīng)急情況下柴油發(fā)電機(jī)發(fā)出的噪音。對(duì)于前者，在冷卻塔采購時(shí)，就對(duì)于后者，需要在柴油發(fā)電機(jī)房進(jìn)行消音處理。上述兩項(xiàng)在竣工時(shí)，綜上所述，該項(xiàng)目并沒有對(duì)環(huán)境構(gòu)成特殊影響的廢水、廢氣、廢費(fèi)亮點(diǎn)，積極開展面向周邊消費(fèi)群體的活動(dòng)，如形象代言人選拔、社針對(duì)規(guī)劃改造風(fēng)險(xiǎn)，主要對(duì)策是在規(guī)劃前期盡量收集原有資料，并對(duì)現(xiàn)場進(jìn)行認(rèn)真地查勘。除此之外，就是能夠因勢(shì)利導(dǎo)，盡量考慮綜合上述，本項(xiàng)目具有不可復(fù)制的政策、區(qū)位、產(chǎn)業(yè)和專業(yè)管理優(yōu)勢(shì)。符合順德“十二五”發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向要求，彌補(bǔ)了順德區(qū)產(chǎn)業(yè)空白，利用萬輝珠寶成及熹涌工業(yè)區(qū)現(xiàn)有舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行“三舊”對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)?？尚行匝芯繄?bào)告分為會(huì)經(jīng)濟(jì)效益和影響；融資用報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目在經(jīng)政府立項(xiàng)審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、資、中外合作、股份合作、組建公司、征用土地、求市場分析準(zhǔn)確、投資方案合理、并提供競2、用于國家發(fā)展和改革委(以前的計(jì)委)立項(xiàng)其中甲級(jí)資質(zhì)最高，全國具備工程咨詢甲級(jí)資質(zhì)的單位有幾十家.3.財(cái)務(wù)可行性。主要從項(xiàng)目及投資者的角度，設(shè)4.組織可行性。制定合理的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)5.經(jīng)濟(jì)可行性。主要是從資源配置的角度衡量個(gè)質(zhì)的飛躍.規(guī)模；合營各方名稱、注冊(cè)國家、法定地址和法業(yè)總投資、注冊(cè)資本股本額（自有資金額、合營交納期限合營期限、合營方利潤分配及虧損分是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)2、了解可行性研究報(bào)告投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度-3、明確影響可行性研究報(bào)告決策者要素間的關(guān)系--第三節(jié)項(xiàng)目實(shí)施的必要性與可行性說明項(xiàng)目提出的背景、投資理由、擬投資國家的投資環(huán)境、在可公司主要財(cái)務(wù)指標(biāo)，要求能夠反映公司盈利能力、經(jīng)營能力、償運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析原理，分析目標(biāo)公司產(chǎn)品銷售變化及市場發(fā)展趨根據(jù)行業(yè)及公司歷史數(shù)據(jù)對(duì)目標(biāo)公司未來五年經(jīng)營收入進(jìn)行合合理估算目標(biāo)公司未來五年的盈利水平，并估算項(xiàng)目投資回收本項(xiàng)目實(shí)施過程中，可能會(huì)面臨來自各方面的風(fēng)險(xiǎn)，須對(duì)項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)、國別風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、后續(xù)整合風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行根據(jù)審計(jì)報(bào)告和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告等資料，綜合利用多種估值方法，如凈現(xiàn)值法、成本法、收益法、市場可比交易等，對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行合可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)及內(nèi)容一、可行性研究報(bào)告編制要點(diǎn)可行性研究報(bào)告主要內(nèi)容要求以全面、系統(tǒng)的分析為主要方法，之前，對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施的可能性、有效性、技術(shù)方案及技術(shù)政策進(jìn)行具可行性研究報(bào)告的主要任務(wù)是對(duì)預(yù)先設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行論證，所以可行性研究報(bào)告涉及的內(nèi)容以及反映情況的數(shù)據(jù)，必須絕對(duì)真實(shí)可靠，不允許有任何偏差及失誤。其中所運(yùn)用的資料、數(shù)據(jù)，都要經(jīng)的研究，是對(duì)事務(wù)未來發(fā)展的情況、可能遇到的問題和結(jié)果的估計(jì)，具有預(yù)測(cè)性。因此，必須進(jìn)行深入的調(diào)查研究，充分的占有資料，運(yùn)繞影響項(xiàng)目的各種因素進(jìn)行全面、系統(tǒng)的分析，既要做宏觀的分析，應(yīng)包括以下內(nèi)容：1、政策可行性：主要根據(jù)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策，的必要性；市場定位；3、技術(shù)可行性：主要從項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)角度案，并進(jìn)行比選和評(píng)價(jià)；4、經(jīng)濟(jì)可行性：主要從項(xiàng)目及投資者的角度，設(shè)計(jì)合理財(cái)務(wù)方案，從企業(yè)理財(cái)?shù)慕嵌冗M(jìn)行資本預(yù)算，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力，進(jìn)行投資決策，并從融資主體（企業(yè)）的角度評(píng)價(jià)股東投資收益、現(xiàn)金三、可行性研究報(bào)告