業(yè)主大會(huì)具體事項(xiàng)模板

為規(guī)范我市業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)召開和成立程序，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》(建房〔2009〕274號)、《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》（江西省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第100號）和《贛州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》（贛州市人民政府令第六十二號），結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)召開和成立工作操作指導(dǎo)如下：一、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立程序（一）成立條件1.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑物總面積達(dá)到50％以上的，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出召開首次業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告，并提供物業(yè)管理區(qū)域登記證明、建筑規(guī)劃總平面圖、物業(yè)建筑面積清冊、業(yè)主名冊、交付使用的共用設(shè)施設(shè)備證明、物業(yè)管理用房配置證明等資料。2.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的以及未成立業(yè)主大會(huì)的原有住宅小區(qū)，10名以上業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出召開首次業(yè)主大會(huì)的書面要求，當(dāng)?shù)?1%93%E5%8A%9E%E4%BA%8B%E5%A4%84&fr=qb_search_exp&ie=utf8"街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要求房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位提供物業(yè)管理區(qū)域登記證明、建筑規(guī)劃總平面圖、物業(yè)建筑面積清冊、業(yè)主名冊、交付使用的共用設(shè)施設(shè)備證明、物業(yè)管理用房配置證明等資料。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主的，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。（二）提出申請由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出申請。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。（三）產(chǎn)生籌備組1.籌備組組建。符合業(yè)主大會(huì)籌建條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核，在收到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡稱籌備組）?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起將成員名單在物業(yè)管理顯著區(qū)域內(nèi)公告，公示時(shí)間不少于7天。2.籌備組人員組成。籌備組由業(yè)主代表、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會(huì)代表組成，其成員為7-11人單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于籌備組總?cè)藬?shù)的50%。3.籌備組組長。籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對業(yè)主代表的身份進(jìn)行核實(shí)。4.公示籌備組成員名單。籌備組成員名單由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示15日。業(yè)主對籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式實(shí)名向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。（四）召開籌備組會(huì)議籌備組會(huì)議由籌備組組長召集，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo)?；I備組應(yīng)當(dāng)做好以下工作：1.確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；2.確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；3.草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；4.依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；5.制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；6.制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；7.完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款內(nèi)容以及業(yè)主委員會(huì)委員候選人的簡歷（含相片）和業(yè)主委員會(huì)選票格式樣本、業(yè)主大會(huì)議程等，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和房地產(chǎn)行政主管部門把關(guān)審核后，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置張貼公示（公示時(shí)間不少于7天）或書面送達(dá)業(yè)主，征求業(yè)主意見。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。（五）產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人1.業(yè)主委員會(huì)委員候選人為5人以上單數(shù)，一般事先約定為9-15人（業(yè)主委員會(huì)委員為5-11人），可通過業(yè)主聯(lián)名推薦或業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。符合資格的被推薦人超過規(guī)定候選人人數(shù)的，由籌備組組織被推薦人進(jìn)行投票確定人選?；I備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止；由此造成籌備組工作人員缺額需要補(bǔ)充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補(bǔ)。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會(huì)候選人進(jìn)行資格審查。業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主大會(huì)召開前15日將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。3.籌備組完成上述工作后，將業(yè)主委員會(huì)候選人名單及簡歷、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《管理規(guī)約》送達(dá)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），提出召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書面申請。同時(shí)，做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場地，組織人員印制選票，設(shè)備投票箱，通知所有投票權(quán)人，知會(huì)派出所、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)等有關(guān)人員。4.籌備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日終止。（六）召開首屆業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。1.召開首次業(yè)主大會(huì)。籌備組根據(jù)業(yè)主大會(huì)議程召開首次業(yè)主大會(huì)，主要任務(wù)是審議并表決通過《業(yè)主委員會(huì)章程》和《管理規(guī)約》，選舉業(yè)主委員會(huì)委員。具體如收集、登記選票；公開唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。會(huì)后，

籌備組將首次業(yè)主大會(huì)簽到表、業(yè)主委員會(huì)委員等選舉結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置張貼公示，公示時(shí)間不得少于7天。2.確定業(yè)委會(huì)主任、副主任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)成員中推選主任、副主任。業(yè)主委員會(huì)成員的每屆任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，但每屆任期不超過5年。選舉業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照成員人數(shù)的40％配備候補(bǔ)成員。會(huì)后，籌備組將業(yè)主委員會(huì)主任、副主任等選舉結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置張貼公示，公示時(shí)間不得少于7天。3.業(yè)主大會(huì)召開形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論形式的，按照下列程序進(jìn)行：（1）籌備組組織會(huì)議簽到并核實(shí)到會(huì)業(yè)主身份，發(fā)放選票（表決票）；（2）表決《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)委員；（4）回收選票；（5）現(xiàn)場公開計(jì)票；（6）現(xiàn)場公布業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果；（7）物業(yè)區(qū)域公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果。業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見形式的，按照下列程序進(jìn)行：（1）發(fā)放選票（表決票）。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。（2）組織投票。投票采用“流動(dòng)投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進(jìn)行；投票時(shí)間不得超過10天，具體時(shí)間由籌備組會(huì)議決定。（3）組織計(jì)票。投票結(jié)束后，由業(yè)主大會(huì)籌備組組成監(jiān)票組、計(jì)票組，進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn)票、計(jì)票；計(jì)票結(jié)束后，計(jì)票及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對計(jì)票結(jié)果簽名確認(rèn)。必要時(shí)可邀請公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證。4.公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)以書面形式將業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于7日。（七）業(yè)主委員會(huì)備案1.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)：（1）業(yè)主委員會(huì)備案申請表；（2）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的資料：業(yè)主大會(huì)成立申請書、業(yè)主投票權(quán)人數(shù)和專有部分面積匯總表、業(yè)主委員會(huì)候選人投票結(jié)果匯總表、業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)結(jié)果匯總表、業(yè)主委員會(huì)委員業(yè)主證明文件復(fù)印件及身份證復(fù)印件（須提交原件核實(shí)）、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要（會(huì)議記錄）等。業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30內(nèi)書面報(bào)告原備案單位。2.物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會(huì)書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會(huì)憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報(bào)物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。二、業(yè)主委員會(huì)換屆程序（一）業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉，其程序應(yīng)參照首屆業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員成立程序。（二）業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)成員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)由候補(bǔ)成員遞補(bǔ)。候補(bǔ)成員全部遞補(bǔ)為成員后仍有缺員的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。三、業(yè)主大會(huì)開會(huì)要求和表決方式業(yè)主大會(huì)開會(huì)要提前15天以上通知全體業(yè)主，并告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（居委會(huì)）。業(yè)主大會(huì)不一定要采用開會(huì)形式進(jìn)行，業(yè)主大會(huì)做出一般決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（雙1／2）。業(yè)主大會(huì)做出擬訂物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案,籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金，依法決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，依法決定改變共有部分的用途等決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意（雙2／3）。附件：1.關(guān)于

項(xiàng)目成立業(yè)主大會(huì)的申請書

2.

項(xiàng)目成立業(yè)主大會(huì)申請人簽名表3.

項(xiàng)目業(yè)主清冊表

4.

項(xiàng)目業(yè)主投票權(quán)人數(shù)和專有部分面積匯總表5.關(guān)于

項(xiàng)目首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成員名單公告6.關(guān)于

項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論事項(xiàng)公告7.

項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)選舉、表決投票授權(quán)委托書8.

項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)委員候選人自薦表9.

項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)委員候選人推薦表10.關(guān)于

項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單的公示11.

項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)委員候選人簡歷表12.

項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)委員選票13.

項(xiàng)目第屆業(yè)委會(huì)委員候選人投票結(jié)果匯總表14.

項(xiàng)目業(yè)