購買二手房注意事項

購買二手房注意事項購買二手房注意事項1第一，注意查看出賣方的證件在買賣雙方簽署買賣合同之前，買方一定要查看賣方的證件，主要是房產(chǎn)證、身份證、戶口簿、原始的購房合同、各種稅費發(fā)票原件、結(jié)婚證，需夫妻雙方簽字。第二，注意房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)房屋的權(quán)利狀態(tài)是購買二手房的前提和基礎(chǔ)，只有出賣方擁有完全的、無瑕疵的所有權(quán)時，才能保證交易的合法性。很多人在購買二手房時，出賣方可能本身還沒有取得房產(chǎn)證，此時買方交易有很大的風(fēng)險，有可能買房人長期無法取得房產(chǎn)證，也有可能根本無法取得房產(chǎn)證，那么買房人永久無法取得對購買房屋的物權(quán)。建議大家購買二手房時注意出賣方是否已經(jīng)實際取得房產(chǎn)證。第三，注意房屋的抵押狀態(tài)通常，出賣方在出售房屋時，房子本身還有部分銀行貸款沒有還清，即房屋處于抵押狀態(tài)。從法律上來講，出賣方?jīng)]有還清銀行貸款前，是不能出售房屋的，簽署的合同系無效合同，除非銀行同意出售。實踐中出賣方通常要求買房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。這種交易，律師提醒廣大買房人要將將房款直接支付給抵押銀行，否則出賣方不辦理解押，可能導(dǎo)致買房人面臨合同無效的風(fēng)險，最后可能房款也無法追回。第四，注意房屋的出租狀態(tài)若是出賣方的房子已經(jīng)出租出去，承租人對這個房子享有優(yōu)先購買權(quán)，所以買房人要取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明，否則承租人有權(quán)主張買賣雙方所簽署的買賣合同無效。同時，即使承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)，若是承租人的租賃期限尚未到期，承租人也有權(quán)要求買房人繼續(xù)履行原有的租賃合同。這會給買房人帶來一定的影響。第五，注意房屋的性質(zhì)房子的性質(zhì)有幾種：商品房、經(jīng)濟適用房、集資建房、標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房、成本價購買的公有住房、央產(chǎn)房等。鑒于房屋性質(zhì)不同，在房屋買賣交易過程中適用的法律亦不同。所以，建議大家在購買二手房時要區(qū)分房屋的性質(zhì)。按照二手房交易的慣例，賣房標(biāo)價往往標(biāo)的是房屋的總價，而不像一手房銷售標(biāo)明房屋的單價。為了了解所購房屋的真實情況，購房者應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場看房，并對出現(xiàn)質(zhì)量問題如何承擔(dān)責(zé)任等內(nèi)容做出書面約定。購買二手房注意事項2購買二手車對于剛工作的白領(lǐng)，需要供房貸的上班族，用于買菜的車主來說都是一個不錯的選擇。但是，如何正確挑選二手車?防止買到事故車、泡水車都是需要考慮的。下面，就總結(jié)了通常選購二手車需要考量的幾點。一、外觀不是衡量二手車的標(biāo)準(zhǔn)。二手車被經(jīng)紀(jì)公司收購后，相當(dāng)一部分經(jīng)過了翻新。在選購時首先應(yīng)該看車的出廠年份和行駛公里數(shù)，以此衡量車子的折舊程度。二、過戶資料很重要。1.賣主的身份證。通過檢查賣主的身份證可以判定賣主是否對所賣機動車擁有使用權(quán)和支配權(quán)。2.機動車行駛證。這是機動車取得合法行駛權(quán)利的憑證。車輛的登記證明。每一輛在路上行駛的車都會在當(dāng)?shù)剀嚬芩M行登記注冊，必要的時候可以致電車管所進行核實。(JIAZHAO)3.機動車來歷證明。也就是原始的購車發(fā)票，如果原來已經(jīng)是二手車，則要看是否有二手車的購車發(fā)票，以防買到不正當(dāng)來歷的車輛。4.機動車牌號。主要看看有無涂抹更改的痕跡，應(yīng)做到與行駛證上登記的號牌一致才行。車架號，也應(yīng)該與行駛證上登記的號碼保持一致，車架號通常被刻在車輛的儀表板上。5.保險單，只有上了保險的車才有可能在車輛發(fā)生交通事故的時候?qū)④囍鞯膿p失降到最低。三、小心價格圈套。不要到那些不具備經(jīng)營資質(zhì)的二手車商那里進行交易。否則，哭得就是兄弟你自己了!四、二手車的安全紀(jì)錄和維修紀(jì)錄很重要，特別是發(fā)動機。另外，還要兼顧排放標(biāo)準(zhǔn)、今后的維修費和配件的供應(yīng)渠道。另外，雖然二手車很可能是拿來練手，但至少應(yīng)當(dāng)考慮到一斷時間內(nèi)受不受當(dāng)?shù)仄囌呦拗?。五、如果新車市場上不斷有打折促銷和降價的情形出現(xiàn)，舊車市場上就會有相應(yīng)的反映甚至更為劇烈，新車市場與舊車市場有著直接的關(guān)聯(lián)度。所以，市場保有量是衡量車輛保值的關(guān)鍵因素。以上，也只是粗略的講解。大家在購買二手車時還是最好帶上懂行的朋友陪同。同時，選擇一家正規(guī)的二手車行也是避免被坑的要素。購買二手房注意事項31、產(chǎn)權(quán)是否可靠：需注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容，包括面積、地址及標(biāo)準(zhǔn)價房的分配比例。同時，還要驗看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真實性。此外，還要知曉二手房是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或者是經(jīng)濟適用房，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同牽涉到成交過程的復(fù)雜程度，也牽涉到買房收益的分配問題，最終影響到二手房買賣合同的簽訂。2、原單位是否允許轉(zhuǎn)賣：需確認(rèn)原單位是否同意出讓及與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益的分配辦法，標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓是存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，買主應(yīng)當(dāng)對此有所了解。此外，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，上述單位一般被列為特殊單位，這種公房單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。3、是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計算的結(jié)構(gòu)改動，在購買時應(yīng)該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房價計算之外，當(dāng)然了，這需要和房主具體協(xié)商了。4、確認(rèn)所購二手房的準(zhǔn)確面積：產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，買主還需了解使用面積和戶內(nèi)的實際面積。5、認(rèn)真觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，注意戶型是否合理，管線是否太多，二手房是否帶裝修，另外，還要所要房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，以便日后裝修。6、查詢物業(yè)的管理水平，包括提供服務(wù)的內(nèi)容和水準(zhǔn)、保安、保潔、綠化的水準(zhǔn)及基本生活設(shè)施的管理。7、考察房屋的市政配套：主要包括水、有線電視、供電容量、電線、電話線、煤氣、天然氣、熱水、暖氣。相信大多數(shù)人購買二手房都是為了自己或家人居住，對于二手房的不足之處就應(yīng)該在購買時多加小心。購買二手房注意事項41、不管是什么時候建的房子，一定要查看購買房屋手續(xù)是否齊全，房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的唯一的憑證，沒有房產(chǎn)證的交易對購買者來說存在極大的風(fēng)險，房主可能用房產(chǎn)證將房屋抵押或再次轉(zhuǎn)賣，因此選擇房屋最好要有房產(chǎn)證，避免以后產(chǎn)生糾紛。2、房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，有些房屋的所有者不是本人，或者是幾個家庭成員共有的，如果是共有的，則要看賣方是否簽有出售房屋的合同，如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。3、土地情況是否清晰，二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。另外還要查看房屋是否有負(fù)擔(dān)，有些房屋可能是在租賃中，或者存在債務(wù)糾紛，買方要搞清楚，否則購買以后還要去承擔(dān)前業(yè)主的債務(wù)。4、是否有市政規(guī)劃的影響，有些房主出售的二手房可能已經(jīng)了解到該房屋可能于5到10左右要拆除了，或者房屋附近要建高住宅，可能影響到采光或者價格等市政規(guī)劃的情況存在，因此做為購買者在購買時要全面的了解清楚。5、合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。6、中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。購買二手房注意事項5二手房由于住房交易直接，工程質(zhì)量一目了然等選擇余地頗多等備受置房者的青睞，但買二手房也有哪些問題是一定要注意的呢？除了地段、戶型、配套、交通等因素，物業(yè)、車位、維修基金等也都是要考慮的重點內(nèi)容。一、物業(yè)交接細(xì)節(jié)頗多物業(yè)交接涉及到細(xì)節(jié)頗為繁瑣，在買房的時候一定要注意，除了要對鑰匙、水電、煤氣等這些細(xì)節(jié)進行交接查驗，還要對合同多加注意。要把具體交割款項詳細(xì)的標(biāo)注在合同中；在簽訂合同后應(yīng)到物業(yè)管理處辦理物業(yè)管理費結(jié)算，時間應(yīng)以交房當(dāng)日為準(zhǔn)，同時還要辦理物業(yè)進戶手續(xù)。二、車位問題一定要理清楚現(xiàn)在私家車越來越多，停車位也就顯得格外重要。沒有停車場和車庫的小區(qū)往往看起來亂七八糟，車輛擺放成了大問題，不僅不美觀，還給生活帶來了極大的不便，所以購買二手房的時候盡量選擇有停車位或者車庫的。這里需要注意車位的產(chǎn)權(quán)問題，一般情況下有產(chǎn)權(quán)的車位可以出售的，但是有些只有使用權(quán)的停車位能否轉(zhuǎn)讓，則要取決于當(dāng)初業(yè)主與物業(yè)管理處簽訂的合同。不管是為了日常生活的便利還是房屋的升值價值，購房者都有要盡量爭取停車位。三、公共維修基金如何處理？房屋交易的過程中很容易被忽略，因為距公共維修基金繳納的`時間過久，很多業(yè)主都已經(jīng)忘記這回事。那么，房屋交易過程中公共維修基金到底怎么處理呢？像是這種雙方都忽略的情況下，一般默認(rèn)結(jié)余維修基金不予退還，公共維修基金將隨房屋所有權(quán)同時過戶。除了這種方法，買賣雙方也可以自行解決。一般有以下幾種處理方法：1、買賣雙方經(jīng)過協(xié)商，由客戶與業(yè)主共同承擔(dān)這筆費用，即客戶支付原業(yè)主所繳納公共維修基金費用的50%；2、買賣雙方經(jīng)過協(xié)商按一定比例支付公共維修基金費用。比例公式為：（房屋產(chǎn)權(quán)年限-原業(yè)主所購房屋與出售房屋的時間差）÷房屋產(chǎn)權(quán)年限。通過了解這些事項想必廣大業(yè)主們也能有所注意了，買到合適合心意二手房。購買二手房注意事項6二手房交易注意事項：1、核實產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實，確認(rèn)無誤即可。只樣做到這一點，你才能防止無效買賣合同的出現(xiàn)或者合同詐騙案情況的發(fā)生。否則，糾紛在所難免。2、核實房屋狀況：一定要謹(jǐn)慎對待看房行為，至少應(yīng)核實以下幾個方面：①房屋建筑狀況。如房屋坐落、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。②房屋小區(qū)狀況。如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理等。③房屋權(quán)利情況。如土地使用權(quán)類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風(fēng)險，比如房屋的裝修，有利于評估二次裝修的費用;土地使用權(quán)為劃撥的，涉及補交土地使用權(quán)出讓金;房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權(quán)租住至期滿以及優(yōu)先購買權(quán);房屋仍在抵押期內(nèi)的，則涉及登記過戶前先行解除抵押的問題;被查封或凍結(jié)轉(zhuǎn)讓的房屋，則在解除凍結(jié)之前不得買賣活動等等，你要先做到充分了解房屋狀況之后再履行合同才會讓你放心省心。3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時間付房款、過戶、交房幾大步驟。如果房屋涉及抵押或買方需要按揭付款的，還需要辦理相關(guān)的解除抵押或按揭貸款等手續(xù)。(1)看房、簽約：看房滿意后，買方?jīng)Q定購房，應(yīng)與賣方確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責(zé)任、稅費承擔(dān)等等。房屋中介公司為體現(xiàn)其居間身份，往往作為合同第三方。由于房管局大多提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，因此實踐中買賣雙方常常還需要按照范本重簽買賣合同，可以說這兩份買賣合同都是有效的，買賣雙方可以約定兩個版本合同發(fā)生沖突的解決原則，否則通常以后簽的協(xié)議為準(zhǔn)。所以注意讓兩個版本的合同內(nèi)容保持一致，是你和賣方雙方都務(wù)必注意的問題。(2)按合同約定付房款：支付房款是買方的主要義務(wù)，一般有一次性付款或者按款付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買方有足夠資金、賣方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在(或可立即解除)抵押等權(quán)利限制等條件，按交易進度支付房款(簽合同付定金/過戶后付大部分房款/交房后付余款)。后者則簽合同付定金/簽按揭合同付首期款/余下的房款由銀行打到賣方帳戶上)。(3)交房：交房有利于防止賣方一房兩賣的機會，買方也可以盡快使用房屋，但需要明確以下事項：①交房的時間和條件。交房一般與尾款支付同時或稍后進行，如無約定交鑰匙視同交房。雙方應(yīng)明確交付房屋狀況，如賣方負(fù)責(zé)清空房間，不得留有大件廢棄家具等。②物業(yè)費、水電費等承擔(dān)方式。通常買方自收房后開始繳納，賣方應(yīng)提供此前最后繳費證明。③房屋出租的，應(yīng)約定交房后由誰收取剩余租金或買方如何重簽租賃合同等。(4)過戶：過戶即將房屋的權(quán)屬人由賣方變更為買方。雙方對此須明確：①到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時限，一般為賣方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時間。②過戶所涉稅收和費用的承擔(dān)。③買方的人數(shù)。買方應(yīng)確定過戶后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人，避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。④戶口遷出。在賣方(原戶主)未遷出前，現(xiàn)行政策不同意買方(新戶主)戶籍遷入，因此賣方戶口遷出交易房屋的時限應(yīng)予以約定。4、明確違約責(zé)任：和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實際效果。當(dāng)房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認(rèn)為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款;有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。因此，雙方在簽約時就應(yīng)當(dāng)明確違約責(zé)任，具體應(yīng)注意以下幾點：①合同義務(wù)的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。②每項主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對應(yīng)。③違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金，數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認(rèn)為過高時法院會依法調(diào)低，反而又處于不確定狀態(tài)。④應(yīng)約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔(dān)買方裝修損失的計算依據(jù)。另外，守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔(dān)?？傊?，在二手房交易中堅持以上原則，嚴(yán)格確認(rèn)產(chǎn)權(quán)情況、交易程序和違約責(zé)任，將大大降低買賣雙方的交易風(fēng)險，特別是買方的風(fēng)險。物業(yè)交割注意事項在收房做物業(yè)交割的時候一定要注意以下問題：(1)結(jié)清水表賬單。交房之前，買家要詢問賣家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份已繳納的水費賬單收據(jù)。(2)告知電表狀況。在房屋交接驗收時，買家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳納的電費賬單收據(jù)。(3)協(xié)助煤氣過戶。按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃?xì)庠O(shè)施費以及雙方的身份證、賣家在交房日前一個月已繳納的煤氣費賬單，一起到燃?xì)獠块T辦理過戶手續(xù)。對于沒有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T可能將拒絕辦理。(4)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議。有供暖的城市要注意與物業(yè)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議，以免影響來年供暖。(5)結(jié)清電話費。有的家庭已經(jīng)安裝了多條電話線路，買家要問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要賣家的不可，那么在交房前就要和賣家一起到電信部門辦截止到交房日的結(jié)算賬單，一并結(jié)清后，再辦理過戶手續(xù)。(6)協(xié)助有線電視過戶。有線電視實行一戶一卡制，由于有些二手房是空置房，平時無人居住，賣家也沒有去付有線電視的月租費，造成拖欠。時間一長，有線站會作封端處理。因此，在房屋交接時買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。買家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可辦理過戶手續(xù)。(7)結(jié)算維修基金。按照相關(guān)規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《住宅維修基金結(jié)算交割單》可向買家收取，同時維修基金的所有人更名為買家。(8)附屬設(shè)施。一般來講，買方在交房時都會對房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。(9)遷移戶口。買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，賣家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買家利益的一種糾紛。因此，買家在房屋交接日前一天可到相關(guān)部門查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買家一定要與賣家就此問題約定清楚。注意事項(1)房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。(2)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。(3)交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。(4)土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。(5)市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。(6)福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。(7)單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。(8)物管費用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。(9)中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。(10)合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮二手房交易風(fēng)險如何避免購房人在與二手房房主簽訂購房合同時，應(yīng)提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時，盡快辦理，避免對方反悔。買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。買房人應(yīng)在簽訂買房合同時，讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。二手房買賣雙方在交易時應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機構(gòu)，并對雙方商定的內(nèi)容以書面形式約定好。為了了解所購房屋的真實情況，購房者應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場看房，并對出現(xiàn)質(zhì)量問題如何承擔(dān)責(zé)任等內(nèi)容做出書面約定。法律明確規(guī)定農(nóng)村宅基地所建房屋不能上市交易，建議城鎮(zhèn)居民不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護。購買二手房注意事項71、過戶前的準(zhǔn)備過戶前，購買二手房的雙方應(yīng)簽定網(wǎng)上買賣合同(是否辦理立等可取)、查詢房屋基本信息檔案、準(zhǔn)備復(fù)印件、核實過戶稅費，如果買方要做按揭的，需核實貸款手續(xù)后再過戶。2、核實房屋維修基金房屋修建年代在1999年1月1日以前的不需要繳納維修基金，以后的(包含1999年1月1日)要繳納房屋維修基金。其中，房屋維修基金征收標(biāo)準(zhǔn)為多層：22元∕平方米、電梯：27.5元∕平方米。3、核查房屋買賣過戶稅費凡是要辦理免收營業(yè)稅的，賣方夫妻雙方本人到場持房產(chǎn)證原件(復(fù)印件1份)，買方身份證原件(復(fù)印件1份)，賣方夫妻雙方身份證原件(復(fù)印件各1份)，賣方婚姻證明原件(復(fù)印件1份)未婚的提供戶口原件(復(fù)印件1份)，買賣合同原件(復(fù)印件1份)，房屋信息檔案原件到房管局稅務(wù)大廳取號后到5—12號窗口等待辦理免稅及出票手續(xù)。凡是購入滿5年的住房再次出售時可以免征收該房屋的營業(yè)稅，非住宅除外。4、買賣過戶交件受理購買二手房的雙方本人帶身份證原件同時到場，持房產(chǎn)證原件、稅票、買賣合同原件、(產(chǎn)權(quán)未載入登記簿的需提供賣方婚姻關(guān)系證明)到房管局1樓總咨詢臺排號后，3—26號窗口等待辦理買賣過戶手續(xù)。5、買賣過戶取件受理憑取件單到房管局過戶大廳1樓27號窗口排號后，28—33號窗口等待換取繳費通知書后，再到總咨詢臺排號88-92號窗口辦理契稅、交易手續(xù)費、工本費的繳款手續(xù)(維修基金在100號窗口繳款不需要取號等待)。繳款完畢，返回原來換取繳款通知書的窗口(不再排號)，憑繳款的票據(jù)和購買二手房的雙方的身份證領(lǐng)取新的產(chǎn)權(quán)證。6、國土轉(zhuǎn)移購買二手房的雙方帶身份證、新產(chǎn)權(quán)證、交易手續(xù)費發(fā)票、契稅票、國土證(委托書)同時到場到房管局2樓46號窗口辦理國土更名手續(xù)。7、信貸按揭辦理首先需持已簽定的《買賣合同》原件與購買二手房的雙方至信貸部簽定《個人房產(chǎn)貸款申請表》，在簽定《按揭合同》時，遞交各項貸款資料通過初審后辦理按揭，銀行審查資料通過后，由信貸部工作人員通知業(yè)務(wù)員辦理按揭可以過戶(買方為夫妻，產(chǎn)權(quán)須辦理共有證)，待產(chǎn)權(quán)取出后辦理產(chǎn)權(quán)抵押，抵押完畢后七個工作日之內(nèi)放款(根據(jù)各銀行具體政策辦理放款)。購買二手房注意事項8一、房屋手續(xù)是否齊全?房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其低押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有來辦理取得后，房主還可抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。二：交易房屋是否在租?有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃、買受人極有可能得到一個不難及時入住或使用的房產(chǎn)。因我國包括大部分國家均訓(xùn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對坑在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。三、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰?有些房屋有多個共有我，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)該當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如僅有部分人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同一般為無效。四、土地情況是否清晰?二手房買受人應(yīng)注意土地使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓則是房主已繳納土地出讓金，買受人對房屋享有較完整權(quán)利;還應(yīng)該注意土地使用年限，如房屋土地使用權(quán)僅40年，房主已使用十來年，買受人還按同地段土地使用權(quán)為70年商品房價格來衡量就不劃算了。五、物管費用是否拖欠?有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費、電費及天燃?xì)赓M用長期拖欠，且已欠費不少，買受人不知情購買此房屋后，可能要全部承擔(dān)所有費用。六、福利房屋是否合法?房改房，集體房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，助這些房屋在土地性質(zhì)，房屋所有權(quán)范圍上有一定國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。七、中介是否違規(guī)?有些中介違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付服務(wù)，即買受人所支付的合部購房款均可從銀行騙出來。買受人以為自己占便宜，豈不知如被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。購買二手房注意事項9一、購買二手房有哪些流程1、看房：所購二手房所有權(quán)是否真實、完整和可靠，所有權(quán)人是否與他人共同擁有，房屋有無其他債權(quán)債務(wù)糾紛;是否屬于允許出售的房屋，建筑面積是否準(zhǔn)確無誤，所購房屋的實際面積是否與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積一致，建議在合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計算在內(nèi);房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否系同一個人等。2、定價：二手房交易最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是確定房屋價格，目前較為常見的是采取市場比較法，評估人員憑借豐富的交易經(jīng)驗，熟悉了解整個市場行情，并根據(jù)每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素，對房價做出微調(diào)，這樣得出的評估價在實際交易中具有指導(dǎo)作用。3、合同：首先，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及業(yè)主對買方的承諾，這樣有利于避免糾紛的產(chǎn)生，即使發(fā)生糾紛也有據(jù)可查;其次，明確違約責(zé)任，在簽訂合同時應(yīng)詳細(xì)規(guī)定違約責(zé)任及相關(guān)的違約處理方法。最后，明確物業(yè)交割方式，在簽訂合同時應(yīng)注明交房時間及交房狀況，明確房屋交驗時間是過戶后還是過戶前，房屋交驗后產(chǎn)生的費用由誰來承擔(dān)等。4、過戶：辦理房屋的過戶手續(xù)，是買賣過程中最耗費時間和精力的一步。由于辦理過戶涉及一系列政策法規(guī)，且手續(xù)比較繁瑣，建議購房者委托專業(yè)房產(chǎn)中介公司辦理過戶手續(xù)，可以省時、省力、省心。5、付款：一是在合同中明確約定：在簽訂房屋買賣合同時，客戶即支付相當(dāng)于房價款百分之多少的定金給業(yè)主;在辦理過戶當(dāng)天或物業(yè)交驗后，再把剩余的房款支付給業(yè)主(已付定金轉(zhuǎn)為房款);二是通過第三方介入，對買賣進程及房款進行全程監(jiān)控，或是通過公證處的房款