自考 經(jīng)濟(jì)法 背誦記憶

合同法與物權(quán)法背誦記憶

考點(diǎn)01:可撤銷(xiāo)的民事法律行為

1.可撤銷(xiāo)的民事法律行為的種類(lèi)

(1)重大誤解

基于重大誤解實(shí)施的民事法律行為，行為人有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。

(2)顯失公平

一方利用對(duì)方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時(shí)顯失公平的，受損害方有權(quán)

請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。

(3)脅迫

一方或者第三人以脅迫手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受脅迫方有權(quán)請(qǐng)求人

民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。

(4)欺詐

①一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或

者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。(2017年案例分析題)

②第三人實(shí)施欺詐行為，使一方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，對(duì)方知道或者應(yīng)當(dāng)知道該

欺詐行為的，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。

2撤銷(xiāo)權(quán)的消滅

有下列情形之一的，撤銷(xiāo)權(quán)消滅：

(1)當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起1年內(nèi)'重大誤解的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由

之日起3個(gè)月內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán)；

(2)當(dāng)事人受脅迫，自脅迫行為終止之日起1年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán)；

(3)當(dāng)事人知道撤銷(xiāo)事由后明確表示或者以自己的行為表明放棄撤銷(xiāo)權(quán)；

(4)當(dāng)事人自民事法律行為發(fā)生之日起5年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán)的，撤銷(xiāo)權(quán)消滅。

考點(diǎn)02:無(wú)權(quán)代理與無(wú)權(quán)處分

L狹義的無(wú)權(quán)代理

(1)行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被

代理人不發(fā)生效力。

(2)相對(duì)人的催告權(quán)和撤銷(xiāo)權(quán)

相對(duì)人可以催告被代理人自收到通知之日起1個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。行

為人實(shí)施的行為被追認(rèn)前，善意相對(duì)人有撤銷(xiāo)的權(quán)利。撤銷(xiāo)應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。

【解釋1］被代理人已經(jīng)開(kāi)始履行民事法律行為中設(shè)定的義務(wù)的，視為對(duì)民事法律行為的追認(rèn)。

【解釋2】無(wú)論相對(duì)人是否善意均可行使催告權(quán)；只有善意相對(duì)人才可以行使撤銷(xiāo)權(quán)。

【解釋3］行為人實(shí)施的行為未被追認(rèn)的：(1)善意相對(duì)人有權(quán)請(qǐng)求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害

請(qǐng)求行為人賠償，但是賠償?shù)姆秶坏贸^(guò)被代理人追認(rèn)時(shí)相對(duì)人所能獲得的利益；(2)相對(duì)人知道或者應(yīng)當(dāng)

知道行為人無(wú)權(quán)代理的，相對(duì)人和行為人按照各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。

2.表見(jiàn)代理

行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，相對(duì)人有理由相信行為人有代理

權(quán)的，代理行為有效。(2015年案例分析題)

3.無(wú)權(quán)處分

當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

(2013年案例分析題、2014年案例分析題)

考點(diǎn)03:合同的生效

1.實(shí)際履行原則

(1)合同當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)并且對(duì)方接

受的，該合同成立。

(2)合同當(dāng)事人約定采用合同書(shū)形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)并且

對(duì)方接受的，該合同成立。

2.依法成立的合同，原則上自成立時(shí)生效。如保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、金融機(jī)構(gòu)貸款的借款合同

等。

3.實(shí)踐合同

(1)定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。

(2)自然人之間的借款合同為實(shí)踐合同，自貸款人提供借款時(shí)生效。

4.附條件、附期限的合同

(1)附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。(2016年案例分析題)

(2)附生效期限的合同，自期限屆至?xí)r生效。

5.當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，

自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

6.應(yīng)當(dāng)?shù)怯泜浒?，但登記備案并非合同的生效要?/p>

(1)商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，當(dāng)事人另有約定的除

外。

(2)當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人

民法院不予支持。

7.多重買(mǎi)賣(mài)合同

出賣(mài)人就同一標(biāo)的物訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，如合同均不具有《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效情形，買(mǎi)受人因不

能按照合同約定取得標(biāo)的物的所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣(mài)人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

考點(diǎn)04:約定不明的處理

L總原則

合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議

的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

2.具體規(guī)則

(1)質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者

符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

(2)價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行。

(3)履行地點(diǎn)不明確的，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動(dòng)產(chǎn)的，在不動(dòng)產(chǎn)所在地履行；

其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行。

(4)履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)

間。

(5)履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。

(6)履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)。

考點(diǎn)05:抗辯權(quán)

1.同時(shí)履行抗辯權(quán)

雙務(wù)合同的當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒(méi)有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行

要求；一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。（2016年案例分析題）

2.先履行抗辯權(quán)

雙務(wù)合同的當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。

先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。（2011年案例分析題）

3.不安抗辯權(quán)

（1）中止履行（2006年案例分析題、2017年案例分析題）

雙務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情況之一的，可以行使不安抗辯權(quán)，中

止合同履行：

①經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；

②轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；

③喪失商業(yè)信譽(yù)；

④有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。

（2）解除合同

當(dāng)事人行使不安抗辯權(quán)中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。對(duì)方提供適當(dāng)擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。對(duì)方在合

理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。

【解釋1］行使同時(shí)履行抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)的條件：當(dāng)事人基于同一雙務(wù)合同。

【解釋2】債權(quán)人留置的動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系。但是，企業(yè)之間留置的除外。

考點(diǎn)06:債權(quán)人代位權(quán)

1.代位權(quán)是指?jìng)鶆?wù)人怠于行使其對(duì)第三人（次債務(wù)人）享有的到期債權(quán)，危及債權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，債權(quán)人

為保障自己的債權(quán)，可以自己的名義代位行使債務(wù)人對(duì)次債務(wù)人的債權(quán)。（2008年案例分析題、2010年案例

分析題）

2.債務(wù)人的懈怠行為必須是債務(wù)人不以訴訟方式或者仲裁方式向次債務(wù)人主張其享有的具有金錢(qián)給付內(nèi)容

的到期債權(quán)。因此，如果債務(wù)人以書(shū)面或者口頭方式催促次債務(wù)人履行債務(wù)，但沒(méi)有就此提起訴訟或者申請(qǐng)仲

裁，仍然構(gòu)成懈怠。

3.所謂"專(zhuān)屬于債務(wù)人自身的債權(quán)"，是指基于扶養(yǎng)關(guān)系、撫養(yǎng)關(guān)系、贍養(yǎng)關(guān)系、繼承關(guān)系產(chǎn)生的給付請(qǐng)

求權(quán)和勞動(dòng)報(bào)酬、退休金、養(yǎng)老金、撫恤金、安置費(fèi)、人壽保險(xiǎn)、人身傷害賠償請(qǐng)求權(quán)等權(quán)利。

【解釋】債權(quán)人的債權(quán)不受是否專(zhuān)屬于債權(quán)人自身的限制。

4.代位權(quán)訴訟

(1)債權(quán)人是原告，次債務(wù)人是被告，債務(wù)人為訴訟上的第三人。

(2)如果債權(quán)人勝訴的，訴訟費(fèi)用由次債務(wù)人承擔(dān)，從實(shí)現(xiàn)的債權(quán)中優(yōu)先支付。代位權(quán)訴訟的其他必要費(fèi)

用則由債務(wù)人承擔(dān)。

(3)債權(quán)人的債權(quán)就代位權(quán)行使的結(jié)果有優(yōu)先受償權(quán)利。

考點(diǎn)07:債權(quán)人撤銷(xiāo)權(quán)

1.可撤銷(xiāo)的行為(2008年案例分析題)

(1)債務(wù)人放棄債權(quán)(至!I期、未到期均可)、放棄債權(quán)擔(dān)?；蛘邜阂庋娱L(zhǎng)到期債權(quán)的履行期限，對(duì)債權(quán)人

造成損害。

(2)債務(wù)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害。

(3)債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者以明顯不合理的高價(jià)收購(gòu)他人財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并

且受讓人知道該情形。

【解釋1】(1)債務(wù)人的無(wú)償行為(放棄債權(quán)、無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn))，不論第三人善意還是惡意，均可撤銷(xiāo)；

(2)債務(wù)人的有償行為(以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、以明顯不合理的高價(jià)收購(gòu)他人財(cái)產(chǎn))，第三人惡意時(shí)

才可以撤銷(xiāo)。

【解釋2］轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)交易價(jià)70%的，可視為"明顯不合理"的低價(jià)；

轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)交易價(jià)30%的，可視為"明顯不合理”的高價(jià)。

【解釋3】債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的債權(quán)可以到期，也可以未到期，但債權(quán)人對(duì)債務(wù)人必須享有有效債權(quán)。

2.撤銷(xiāo)權(quán)行使的期限

撤銷(xiāo)權(quán)應(yīng)當(dāng)自債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起1年內(nèi)行使；自債務(wù)人的行為發(fā)生之日起5年內(nèi)沒(méi)

有行使撤銷(xiāo)權(quán)的，該撤銷(xiāo)權(quán)消滅。

3撤銷(xiāo)權(quán)麗公

(1)債權(quán)人為原告，債務(wù)人為被告，受益人或者受讓人為訴訟上的第三人。

(2)債權(quán)人行使撤銷(xiāo)權(quán)所支付的律師代理費(fèi)、差旅費(fèi)等必要費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)；第三人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)

適當(dāng)分擔(dān)。

(3)撤銷(xiāo)權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限。

(4)債權(quán)人就撤銷(xiāo)權(quán)行使的結(jié)果并無(wú)優(yōu)先受償權(quán)利。

考點(diǎn)08:債權(quán)轉(zhuǎn)讓

1.債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利，不需要經(jīng)債務(wù)人同意，但應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。

(2008年案例分析題、2016年案例分析題)

2.債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，受讓人同時(shí)取得與主債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利(如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán))，但該從權(quán)利專(zhuān)屬于債

權(quán)人自身的除外。

3.債務(wù)人接到債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知后，債務(wù)人對(duì)讓與人的抗辯(如提出債權(quán)無(wú)效抗辯、訴訟時(shí)效抗辯)可以向受

讓人主張。

4.債務(wù)人對(duì)讓與人享有債權(quán)，并且其債權(quán)先于轉(zhuǎn)讓的債權(quán)到期或者同時(shí)到期的，債務(wù)人可以向受讓人主張

抵銷(xiāo)。

考點(diǎn)09:合同的解除

1.法定解除

(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

(2)在履行期限屆滿(mǎn)之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。

(3)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。

(4)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

2.合同解除的效力

(1)尚未履行的，終止履行。

(2)已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求

賠償損失。(2009年案例分析題)

考點(diǎn)10:抵銷(xiāo)

1.約定抵銷(xiāo)

當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，標(biāo)的物種類(lèi)、品質(zhì)不相同的，經(jīng)雙方協(xié)商一致，也可以抵銷(xiāo)。(2008年案例分析題)

2法定抵銷(xiāo)

(1)當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，債務(wù)標(biāo)的物種類(lèi)、品質(zhì)相同的，任何一方均可主張抵銷(xiāo)，但依照法律規(guī)定或者

按照合同性質(zhì)不得抵銷(xiāo)的除外。

(2)一方債務(wù)已經(jīng)到期，另一方債務(wù)尚未到期，則未到期的債務(wù)人可以主張抵銷(xiāo)。

考點(diǎn)11:違約責(zé)任

L補(bǔ)救措施

當(dāng)事人履行合同義務(wù)，質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或

者約定不明確的，受損害方根據(jù)標(biāo)的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退

貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。(2017年案例分析題)

2.損害賠償

(1)當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方

還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。(2009年案例分析題、2010年案例分析題、2016年案例分析題)

(2)當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不

得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用由違約方承擔(dān)。

(3)混合過(guò)錯(cuò)

買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，對(duì)方對(duì)損失的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)，違約方主張扣減相應(yīng)的損失賠償額

的，人民法院應(yīng)予支持。

(4)損益相抵

買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人一方因?qū)Ψ竭`約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應(yīng)

予支持。

3.支付違約金

(1)約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。

(2)約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

【解釋】(1)當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適

當(dāng)減少；(2)當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

4.適用定金罰則

(1)當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款，二者不

能并用。

(2)買(mǎi)賣(mài)合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過(guò)定金部分的損失的，人民法

院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。(2017年案例分析題)

5.違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合

因合同當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依據(jù)《合同法》的規(guī)定要

求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

考點(diǎn)12:違約責(zé)任的相對(duì)性

1.由于合同關(guān)系具有相對(duì)性，因此，違約責(zé)任也具有相對(duì)性，即違約責(zé)任只能在特定的具有合同關(guān)系的當(dāng)

事人之間發(fā)生。(2014年案例分析題、2015年案例分析題)

2.涉及第三人的合同

(1)當(dāng)事人約定由債務(wù)人向第三人履行債務(wù)的，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，應(yīng)

當(dāng)由債務(wù)人向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。

(2)當(dāng)事人約定由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)的，第三人不履行債務(wù)或者履行債務(wù)有瑕疵的，應(yīng)當(dāng)由債務(wù)人

向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。

3.當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任；當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，

按照約定解決。

4裝租

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃

物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)向出租人賠償損失。

考點(diǎn)13:買(mǎi)賣(mài)合同

1.標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

(1)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)

定或者當(dāng)事人另有約定的除外。(2011年案例分析題、2017年案例分析題)

(2)因買(mǎi)受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀

損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)出賣(mài)人按照約定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買(mǎi)受人違反約定沒(méi)有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自違

反約定之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)。

(4)出賣(mài)人將標(biāo)的物提存后，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)。

(5)因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買(mǎi)

受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人承擔(dān)。

(6)單證與風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)立性

出賣(mài)人按照約定未交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，不影響標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。

(7)違約責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)的獨(dú)立性

標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)的，不影響因出賣(mài)人履行債務(wù)不符合約定，買(mǎi)受人要求其承擔(dān)違約

責(zé)任的權(quán)利。

(8)在途標(biāo)的物

出賣(mài)人出賣(mài)交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立之日

起由買(mǎi)受人承擔(dān)。

(9)未約定交付地點(diǎn)、出賣(mài)人不得不托運(yùn)

當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)模鲑u(mài)人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后，標(biāo)

的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)。(2006年案例分析題)

2.標(biāo)的物的檢驗(yàn)

(1)當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的

買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣(mài)人；買(mǎi)受人怠于通知的，視

為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。(2015年案例分析題、2017年案例分析題)

(2)當(dāng)事人未約定檢驗(yàn)期間的

買(mǎi)受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起2年內(nèi)未通知出賣(mài)人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量

符合約定"旦對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用2年的規(guī)定。

3.買(mǎi)賣(mài)合同的特別解除規(guī)則

(1)因標(biāo)的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物；標(biāo)的物的從物因不符合約定被

解除的，解除的效力不及于主物。

(2)標(biāo)的物為數(shù)物，其中一物不符合約定的，買(mǎi)受人可以就該物解除合同，但該物與他物分離使標(biāo)的物的

價(jià)值明顯受損害的，當(dāng)事人可以就數(shù)物解除合同。(2007年案例分析題)

(3)分期付款的買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的20%的，出賣(mài)人可以要求買(mǎi)受人一并支付到

期與未到期的全部?jī)r(jià)款或者解除合同。出賣(mài)人解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)互相返還財(cái)產(chǎn)，出賣(mài)人可以向買(mǎi)受人要求

支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。(2014年案例分析題)

考點(diǎn)14:商品房買(mǎi)賣(mài)合同

1.銷(xiāo)售廣告的性質(zhì)認(rèn)定

商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)"旦是，出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作

的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，視為要約；該說(shuō)明和允諾即使未

載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，仍屬于合同的組成部分，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2.可以適用懲罰性賠償金的情形

在下列情形下，買(mǎi)受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付房款1倍

的您罰性賠償金：

(1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

(2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；

(3)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

(4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

(5)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

考點(diǎn)15:租賃合同

1.租賃合同的期限

租賃合同的期限超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期

限自續(xù)訂之日起仍不得超過(guò)20年。

2.不定期租賃

(1)租賃期限6個(gè)月以上的，合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。

(2)當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租

賃。

(3)租賃期屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為

不定期。

【解釋1］對(duì)于不定期租賃，出租人或者承租人均可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之

前通知承租人。(2013年案例分析題)

【解釋2］租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人

仍然可以隨時(shí)解除合同。

3.租金的支付期限（2016年案例分析題）

對(duì)租金的支付期限沒(méi)有約定或約定不明確，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的

有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則：

（1）租賃期限不滿(mǎn)1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)支付；

（2）租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿(mǎn)1年時(shí)支付，剩余期間不滿(mǎn)1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)支付。

4.維修義務(wù)

（1）出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

（2）承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可

以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

5.增設(shè)他物

承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人

恢復(fù)原狀或者賠償損失。（2016年案例分析題）

6.租賃物受損

承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并

要求賠償損失。（2014年案例分析題）

7.風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)

因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支

付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。（2010年案例

分析題）

8.轉(zhuǎn)租

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃

物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)向出租人賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。（2014

年案例分析題、2016年案例分析題）

9.買(mǎi)賣(mài)不破租賃

租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"。（2013年案例分析

題、2016年案例分析題、2018年案例分析題）

考點(diǎn)16:房屋租賃合同

1.登記備案

當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法

院不予支持。(2011年案例分析題)

2.承租人的優(yōu)先權(quán)

(1)出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)

的權(quán)利。

(2)只有在房屋租賃中承租人才享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，對(duì)于其他標(biāo)的物的租賃，并不適用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。(2010

年案例分析題、2013年案例分析題)

(3)出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形，承租人

請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人

民法院不予支持。(2014年案例分析題、2018年案例分析題)

3.承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形

(1)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；

(2)出租人將房屋出賣(mài)給近親屬(包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫

子女)的；

(3)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；

(4)第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

考點(diǎn)17:融資租賃合同

1.售后回租

承租人將其自有物出賣(mài)給出租人，再通過(guò)融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應(yīng)僅以承

租人和出賣(mài)人系同一人為由認(rèn)定不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。

2.維修義務(wù)

承租人應(yīng)當(dāng)履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。(2018年案例分析題)

3.風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)

承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由承租人承擔(dān)，出租人要求承租人繼續(xù)支付租金的，人

民法院應(yīng)予支持。但當(dāng)事人另有約定或者法律另有規(guī)定的除外。

4.承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財(cái)產(chǎn)損害的，出租人不承擔(dān)責(zé)任。

5.租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔(dān)責(zé)任，但承租人依賴(lài)出租人的技能確定租賃物

或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外。

6.租賃物的權(quán)屬

(1)在融資租賃期間，出租人享有租賃物的所有權(quán)。

(2)出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿(mǎn)租賃物的歸屬。對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確，依

照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人。(2014年案例分析題、2018年案例分析題)

7.承租人未按期支付租金

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金，承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部

租金，也可以解除合同，收回租賃物。(2018年案例分析題)

【相關(guān)鏈接】分期付款的買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款20%的，出賣(mài)人可以要求買(mǎi)受人一并

支付到期與未到期的全部?jī)r(jià)款或者解除合同。

8.有下列情形之一,出租人請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：

(1)承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、質(zhì)押、投資入股或者以其他方式處分租賃物的；

(2)承租人未按照合同約定的期限和數(shù)額支付租金，符合合同約定的解除條件，經(jīng)出租人催告后在合理期

限內(nèi)仍不支付的；

(3)合同對(duì)于欠付租金解除合同的情形沒(méi)有明確約定，但承租人欠付租金達(dá)到2期以上，或者數(shù)額達(dá)到全

部租金15%以上，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的；

(4)承租人違反合同約定，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的其他情形。

考點(diǎn)18:金融機(jī)構(gòu)的貸款合同

1.我國(guó)全面開(kāi)放金融機(jī)構(gòu)貸款利率管制，除個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間暫不調(diào)整外，金融機(jī)構(gòu)其他貸款利

率不再設(shè)上下限。(2017年案例分析題)

2.在借款合同中，借款的利息不得預(yù)先在本金中扣除。利息預(yù)先在本金中扣除的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款數(shù)額

返還借款并計(jì)算利息。(2017年案例分析題)

3.對(duì)支付利息的期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照《合同法》的有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，借款期限不滿(mǎn)1

年的，應(yīng)當(dāng)在返還借款時(shí)一并支付；借款期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿(mǎn)1年時(shí)支付，剩余期間不滿(mǎn)1年的，

應(yīng)當(dāng)在返還借款時(shí)一并支付。

考點(diǎn)19:民間借貸合同

1.民間借貸的利息

(1)根本未約定

借貸雙方?jīng)]有約定利息，出借人不得主張支付借期內(nèi)的利息。

(2)約定不明

除自然人之間借貸外，借貸雙方對(duì)借貸利息約定不明，出借人主張利息的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合民間借貸合同的內(nèi)容，

并根據(jù)當(dāng)?shù)鼗蛘弋?dāng)事人的交易方式、交易習(xí)慣、市場(chǎng)利率等因素確定利息。

2.民間借貸的利率(2018年案例分析題)

(1)借貸雙方約定的利率未超過(guò)年利率24%，出借人請(qǐng)求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應(yīng)

予支持。

(2)借貸雙方約定的利率超過(guò)年利率36%,超過(guò)部分的利息約定無(wú)效。借款人請(qǐng)求出借人返還已支付的超

過(guò)年利率36%部分的利息的，人民法院應(yīng)予支持。

3.逾期利率

(1)借貸雙方對(duì)逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過(guò)年利率24%為限。

(2)借貸雙方未約定逾期利率或者約定不明的，區(qū)分不同情況處理：

①既未約定借期內(nèi)的利率，也未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照年利率6%支付

資金占用期間利息的，人民法院應(yīng)予支持。

②約定了借期內(nèi)的利率但未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照借期內(nèi)的利率支付資

金占用期間利息的，人民法院應(yīng)予支持。

(3)逾期利率與其他違約責(zé)任

出借人與借款人既約定了逾期利率，又約定了違約金或者其他費(fèi)用，出借人可以選擇主張逾期利息、違約

金或者其他費(fèi)用，也可以一并主張，但總計(jì)超過(guò)年利率24%的部分，人民法院不予支持。

4.民間借貸與買(mǎi)賣(mài)合同混合時(shí)的處理規(guī)則

(1)當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買(mǎi)賣(mài)

合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民

法院裁定駁回起訴。

(2)按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢(qián)債務(wù)，出借人可以

申請(qǐng)拍賣(mài)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物，以?xún)斶€債務(wù)。就拍賣(mài)所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人

有權(quán)主張返還或者補(bǔ)償。

5.法定代表人在民間借貸合同中的責(zé)任

(1)企業(yè)法定代表人(或者負(fù)責(zé)人)以企業(yè)名義與出借人簽訂民間借貸合同，出借人、企業(yè)或者其股東能

夠證明所借款項(xiàng)用于企業(yè)法定代表人(或者負(fù)責(zé)人)個(gè)人使用，出借人可以要求將企業(yè)法定代表人(或者負(fù)責(zé)

人)列為共同被告或者第三人。

(2)企業(yè)法定代表人(或者負(fù)責(zé)人)以個(gè)人名義與出借人簽訂民間借貸合同，所借款項(xiàng)用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),

出借人可以請(qǐng)求企業(yè)與個(gè)人共同承擔(dān)責(zé)任。

考點(diǎn)20:建設(shè)工程合同

L建設(shè)工程合同的無(wú)效

(1)承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的；

(2)沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

(3)建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的。

【解釋】承包人超越資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍簽訂建設(shè)工程施工合同，在建設(shè)工程竣工前取得相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)

的，不按無(wú)效合同處理。(2018年案例分析題)

2.承包人墊資

(1)當(dāng)事人對(duì)墊資和墊資利息有約定，承包人可以請(qǐng)求按照約定返還墊資及利息；但是約定的利息計(jì)算標(biāo)

準(zhǔn)高于同期同類(lèi)貸款利率的部分除外。

(2)當(dāng)事人對(duì)墊資沒(méi)有約定的，按照工程欠款處理；當(dāng)事人對(duì)墊資利息沒(méi)有約定，承包人無(wú)權(quán)請(qǐng)求支付利

【相關(guān)鏈接】工程欠款的利息，當(dāng)事人有約定的，按照約定處理；沒(méi)有約定的，按照同期同類(lèi)貸款利率計(jì)息。

3.承包人的優(yōu)先受償權(quán)

(1)發(fā)包人未按照約定支付工程價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支

付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民

法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。

(2)建筑工程的價(jià)款包括承包人為建筑工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括

承包人因發(fā)包人違約造成的損失。

(3)承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

(4)優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為64月，自建設(shè)工程竣工之日起(或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起)計(jì)

算。

(5)消費(fèi)者支付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得

對(duì)抗買(mǎi)受人。

考點(diǎn)21:貨運(yùn)合同

L承運(yùn)人對(duì)運(yùn)輸過(guò)程中貨物的毀損、滅失承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但是，承運(yùn)人證明貨物的毀損、滅失是因不

可抗力、貨物本身的自然性質(zhì)或者合理?yè)p耗以及托運(yùn)人、收貨人的過(guò)錯(cuò)造成的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

2.貨物在運(yùn)輸過(guò)程中因不可抗力滅失，未收取運(yùn)費(fèi)的，承運(yùn)人不得要求支付運(yùn)費(fèi)；已經(jīng)收取運(yùn)費(fèi)的，托運(yùn)

人可以要求返還。

考點(diǎn)01:保證

1.保證合同(2014年案例分析題)

(1)第三人單方以書(shū)面形式向債權(quán)人出具擔(dān)保書(shū)，債權(quán)人接受且未提出異議的，保證合同成立。

(2)保證人在債權(quán)人與被保證人簽訂的訂有保證條款的主合同上，以保證人的身份簽字或者蓋章的，保證

合同成立。

(3)主合同中雖然沒(méi)有保證條款，但是，保證人在主合同上以保證人的身份簽字或者蓋章的，保證合同成

立。但是，當(dāng)事人在借據(jù)、收據(jù)、欠條等債權(quán)憑證或者借款合同上簽字或者蓋章，但未表明其保證人身份或者

承擔(dān)保證責(zé)任，或者通過(guò)其他事實(shí)不能推定其為保證人的，出借人不能要求當(dāng)事人承擔(dān)保證責(zé)任。

2保證人

(1)企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)有法人書(shū)面授權(quán)的，可以在授權(quán)范圍內(nèi)提供保證。

(2)企業(yè)法人的職能部門(mén)不得擔(dān)任保證人。

(3)即便不具有完全代償能力的主體，只要以保證人身份訂立保證合同后，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任。

3.保證方式

(1)一般保證

一般保證人享有先訴抗辯權(quán)，即在主合同糾紛未經(jīng)審判或者仲裁，并就債務(wù)人財(cái)產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行用于清償

債務(wù)前，對(duì)債權(quán)人可以拒絕承擔(dān)保證責(zé)任。

【解釋1)一般保證的債權(quán)人向債務(wù)人和保證人一并提起訴訟的，人民法院可以將債務(wù)人和保證人列為共同

被告參加訴訟。但是，應(yīng)當(dāng)在判決書(shū)中明確在對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)依法強(qiáng)制執(zhí)行后仍不能履行債務(wù)時(shí)，由保證人承擔(dān)

保證責(zé)任。

【解釋2］在民間借貸糾紛中，保證人為借款人(債務(wù)人)提供一般保證，出借人(債權(quán)人)僅起訴保證人

的，人民法院應(yīng)當(dāng)追加借款人為共同被告；出借人僅起訴借款人的，人民法院可以不追加保證人為共同被告。

(2)連帶保證

當(dāng)事人在保證合同中對(duì)保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，承擔(dān)連帶保證責(zé)任。（2006年案例分析題、

2009年案例分析題、2014年案例分析題、2015年案例分析題、2017年案例分析題）

【解釋1］連帶責(zé)任保證的債權(quán)人可以將債務(wù)人或者保證人作為被告提起訴訟，也可以將債務(wù)人和保證人作

為共同被告提起訴訟。

【解釋2］在民間借貸糾紛中，保證人為借款人（債務(wù)人）提供連帶責(zé)任保證，出借人（債權(quán)人）僅起訴借

款人的，人民法院可以不追加保證人為共同被告；出借人僅起訴保證人的，人民法院可以追加借款人為共同被

告。

4.保證責(zé)任

（1）保證擔(dān)保的范圍

當(dāng)事人對(duì)保證擔(dān)保的范圍可以進(jìn)行約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，保證人應(yīng)當(dāng)對(duì)全部債務(wù)（主債權(quán)及

利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用）承擔(dān)責(zé)任。

（2）債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)

保證期間，債權(quán)人依法將主債權(quán)轉(zhuǎn)11給第三人的，保證債權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ＷC人在原保證擔(dān)保的范圍內(nèi)對(duì)受

讓人承擔(dān)保證責(zé)任。但是保證人與債權(quán)人事先約定僅對(duì)特定的債權(quán)人承擔(dān)保證責(zé)任或者禁止債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，保證

人不再承擔(dān)保證責(zé)任。

（3）債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)

保證期間，債權(quán)人許可主債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)取得保證人書(shū)面同意。保證人對(duì)未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù),

不再承擔(dān)保證責(zé)任。

【相關(guān)鏈接】主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔(dān)保數(shù)個(gè)債務(wù)人履行債務(wù)。但是，第三人

提供抵押的，債權(quán)人許可主債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書(shū)面同意時(shí)，抵押人對(duì)未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承

擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

（4）主合同的變更（2017年案例分析題）

未經(jīng)保證人同意的主合同變更，保證人的保證責(zé)任并不能解除：

①如果減輕債務(wù)人的債務(wù)的，保證人仍應(yīng)當(dāng)對(duì)變更后的合同承擔(dān)保證責(zé)任；

②如果加重債務(wù)人的債務(wù)的，保證人對(duì)加重的部分不承擔(dān)保證責(zé)任；

③變更主合同履行期限的，保證期間為原合同約定的或者法律規(guī)定的期間。

5.保證期間（2006年案例分析題）

（1）未約定：保證期間為主債務(wù)履行期屆滿(mǎn)之日起6個(gè)月。

(2)約定不明：保證期間為主債務(wù)履行期屆滿(mǎn)之日起2年。

【解釋】保證合同約定保證人承擔(dān)保證責(zé)任直至主債務(wù)本息還清時(shí)為止等類(lèi)似內(nèi)容的，視為約定不明。

考點(diǎn)02:抵押

1.抵押合同

訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人不得約定在債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)

直接歸債權(quán)人所有；但該"流押條款"的無(wú)效不影響抵押合同其他條款的效力。(2013年案例分析題)

2.不動(dòng)產(chǎn)的抵押

(1)建筑物和其他土地附著物；

(2)建設(shè)用地使用權(quán)；

(3)以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；

(4)正在建造的建筑物。

【解釋】不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記之曰起設(shè)立。如果當(dāng)事人未辦理抵押登記，只是抵

押權(quán)未設(shè)立，但不影響抵押合同的生效。(2016年案例分析題)

3.動(dòng)產(chǎn)的抵押

當(dāng)事人以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的船舶、航空器，交通運(yùn)輸工具設(shè)定抵押，抵押權(quán)

自抵押合同生效時(shí)設(shè)立。但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

4.動(dòng)產(chǎn)的浮動(dòng)抵押

(1)經(jīng)當(dāng)事人書(shū)面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、

半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押

權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。

(2)浮動(dòng)抵押的抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

(3)浮動(dòng)抵押即使已經(jīng)登記，也不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人。

5.抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍

抵押權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，

按照約定。

6.新增的不動(dòng)產(chǎn)

建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。對(duì)該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)

當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

(2008年案例分析題、2013年案例分析題)

7.物上代位性

擔(dān)保期間，抵押物毀損、滅失或者被征收等，抵押權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受

償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿(mǎn)的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等。

8.抵押物的轉(zhuǎn)讓

(1)抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)

或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

(2)抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

9抵押物的出租

抵押權(quán)設(shè)定之后，由于抵押物仍歸抵押人占有，因此抵押人有權(quán)將抵押物出租。

(1)訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有

效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

(2)抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受

讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)

出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成

承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

【相關(guān)鏈接1］出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。只有在房屋租賃中承租人才享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，對(duì)于其他標(biāo)的的租賃，并不適用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

【相關(guān)鏈接2】出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形，

承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

的，人民法院不予支持。

10.土地出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)

拍賣(mài)劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)首先依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，抵

押權(quán)人可主張剩余價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。(2013年案例分析題)

1L同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人設(shè)定抵押時(shí)的清償)11頁(yè)序

(1)不動(dòng)產(chǎn)

按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。

(2)動(dòng)產(chǎn)

①抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償"I質(zhì)序相同的，按照債權(quán)比例清償；

②抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；

③抵押權(quán)均未登記的，按照債權(quán)比例清償。

【解釋1］順位在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價(jià)值超出順位在先的抵押擔(dān)保

債權(quán)的部分受償。(2018年案例分析題)

【解釋2】順位在先的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的剩余價(jià)款應(yīng)予提存，留待清償順位在

后的抵押擔(dān)保債權(quán)。如果抵押物的變價(jià)所得不足以清償順位在先的抵押權(quán)，則順位在后的抵押權(quán)消滅，其所擔(dān)

保的債權(quán)轉(zhuǎn)化為普通債權(quán)。

12.不可分性

(1)主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的,抵押人仍以其抵押物擔(dān)保數(shù)個(gè)債務(wù)人履行債務(wù)。但是，第三人提供抵

押的，債權(quán)人許可主債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書(shū)面同意時(shí)，抵押人對(duì)未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)擔(dān)保

責(zé)任。

(2)抵押物部分滅失，殘存部分仍擔(dān)保債權(quán)之全部。

考點(diǎn)03:質(zhì)押

1.動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押

動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財(cái)產(chǎn)時(shí)設(shè)立。(2010年案例分析題)

2.權(quán)利質(zhì)押

(1)證券權(quán)利

以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自權(quán)利憑證交付質(zhì)權(quán)人時(shí)設(shè)立；沒(méi)有權(quán)利

憑證的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)部門(mén)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。

(2)基金份額與股權(quán)

以基金份額、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)登記的股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立；以其

他股權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自工商行政管理部門(mén)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。

(3)知識(shí)產(chǎn)權(quán)

以注冊(cè)商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自有關(guān)主管部門(mén)辦理出質(zhì)登記時(shí)

設(shè)立.

(4)應(yīng)收賬款

以應(yīng)收賬款出質(zhì)的，質(zhì)權(quán)自信貸征信機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登記時(shí)設(shè)立。中國(guó)人民銀行征信中心是應(yīng)收賬款質(zhì)押的

登記機(jī)構(gòu)。

考點(diǎn)04:留置

1.債權(quán)人留置的動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系。但是，企業(yè)之間留置的除外。

2.同一動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。

考點(diǎn)05:定金

1.定金數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%。超過(guò)20%的，超過(guò)部分無(wú)效。(2017年案例分析題)

2.定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。

3.給付定金的一方不履行合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

4.定金罰則的適用

(1)因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。

(2)因合同關(guān)系以外的第三人的過(guò)錯(cuò)，致使主合同不能履行時(shí)，適用定金罰則。

(3)在延遲履行或者有其他違約行為時(shí)，并不能當(dāng)然適用定金罰則。只有因當(dāng)事人一方延遲履行或者有其

他違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，才可以適用定金罰則，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

(4)當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。

(5)當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方只能選擇適用違約金或者定金條款，二者不

能并用。

考點(diǎn)06:人保+物保

1.物保由主債務(wù)人提供

當(dāng)事人對(duì)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的順序沒(méi)有約定或者約定不明確的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)首先執(zhí)行主債務(wù)人提供的物保，保

證人在物保不足清償時(shí)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。(2006年案例分析題、2013年案例分析題、2015年案例分析題、

2017年案例分析題)

2.物保由第三人提供

(1)當(dāng)事人對(duì)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的)11頁(yè)序沒(méi)有約定或者約定不明確的，債權(quán)人可以執(zhí)行第三人的物保，也可以首

先要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。

(2)在保證與第三人提供的物保并存的情況下，如果其中一人承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任，則只能向主債務(wù)人追償，

不能向另外一個(gè)擔(dān)保人追償。

考點(diǎn)07:物保+物保

L主債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益

的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。

2.主債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)出質(zhì)，質(zhì)權(quán)人放棄該質(zhì)權(quán)的，其他擔(dān)保人在質(zhì)權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免

除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。

考點(diǎn)08:保證+保證

L按份共同保證

保證人與債權(quán)人約定按份額對(duì)主債務(wù)承擔(dān)保證義務(wù)。

2.連帶共同保證

(1)連帶共同保證是各保證人約定均對(duì)全部主債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保義務(wù)或者保證人與債權(quán)人之間沒(méi)有約定所承擔(dān)

保證份額的共同保證。

(2)連帶共同保證的債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期屆滿(mǎn)沒(méi)有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行

債務(wù)，也可以要求任何一個(gè)保證人承擔(dān)全部保證責(zé)任。連帶共同保證的保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，向債務(wù)人不能

追償?shù)牟糠?，由各連帶保證人按其內(nèi)部約定的比例分擔(dān)。沒(méi)有約定的，平均分擔(dān)。

考點(diǎn)09:擔(dān)保合同的效力與擔(dān)保責(zé)任

1.擔(dān)保合同無(wú)效

(1)主合同有效而擔(dān)保合同無(wú)效

①債權(quán)人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，由債務(wù)人和擔(dān)保人對(duì)主合同債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；

②債權(quán)人、擔(dān)保人有過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過(guò)債務(wù)人不能清償債務(wù)部分的1/2。

(2)主合同無(wú)效導(dǎo)致?lián)：贤瑹o(wú)效

①擔(dān)保人無(wú)過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人不承擔(dān)民事責(zé)任；

②擔(dān)保人有過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過(guò)債務(wù)人不能清償債務(wù)部分的1/3.

2.主合同解除

主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，除非擔(dān)保合同另有約定。

考點(diǎn)01:不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

1.基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)

（1）登記生效

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)

定的除外。（2011年案例分析題、2016年案例分析題）

【解釋1］建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)的生效條件。（2008

年案例分析題）

【解釋2］以建筑物、建設(shè)用地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，必須辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。

（2016年案例分析題）

【解釋3］當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有

約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。（2009年案例分析題、2016年案例分

析題）

（2）登記對(duì)抗

①土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

②地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

2.非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)

（1）基于事實(shí)行為

因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。（2008年案例分析

題）

（2）基于法律規(guī)定

因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。（2012年案例分析題）

（3）基于公法行為

因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，

自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。

【解釋1］"導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)"，是指人民法院、

仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書(shū)、裁決書(shū)、調(diào)解

書(shū)，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣(mài)成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)。

這些“法律文書(shū)"具有直接改變?cè)形餀?quán)關(guān)系、不必由當(dāng)事人履行的形成效力。因此，如果判決內(nèi)容是一

方當(dāng)事人向另一方履行，那么，讓物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，是當(dāng)事人的履行行為而非判決本身。

【解釋2】非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)雖不以登記為要件，但獲得權(quán)利的主體再處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法

辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。(2012年案例分析題)

3預(yù)告登記

當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)

告登記。具有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：

(1)預(yù)購(gòu)商品房；

(2)以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；

(3)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；

(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

【解釋11預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)(轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或者設(shè)定建設(shè)用地

使用權(quán)、設(shè)定地役權(quán)、設(shè)定抵押權(quán)等)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

【解釋2】預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無(wú)效、被撤銷(xiāo)、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為"債權(quán)

消滅"。

考點(diǎn)02:動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)

1.一般動(dòng)產(chǎn)：交付生效

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)越桓稌r(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

2.特殊動(dòng)產(chǎn)：交付生效+登記對(duì)抗

船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。(2013年案

例分析題、2015年案例分析題、2017年案例分析題)

【解釋】對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)仍以交付為要件，而不以登記為要件。

3.特殊的交付方式

(1)簡(jiǎn)易交付

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)在法律行為生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)效力。

(2)指示交付

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)"轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原

物的權(quán)利"代替交付。

【解釋】轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請(qǐng)求權(quán)的協(xié)議生效時(shí)為動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。

(3)占有改定

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)轉(zhuǎn)移自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。

考點(diǎn)03:善意取得制度

1.《物權(quán)法》第106條

無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)

產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

(1)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

(2)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

(3)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

2.有權(quán)處分還是無(wú)權(quán)處分？

(1)如果轉(zhuǎn)讓人對(duì)于所轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物享有處分權(quán)，則適用正常的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。

(2)善意取得制度必須以轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)為前提。

3.是否合法占有？

基于真實(shí)權(quán)利人的意思而合法占有之物，稱(chēng)為委托物(如承租人基于租賃合同而合法占有租賃物)。非基

于真實(shí)權(quán)利人的意思而占有之物稱(chēng)為脫手物(如