員工手冊編排技巧

企業(yè)員工手冊編排技巧

《企、業(yè)員工手冊》主要闡述企'業(yè)員工在公司工作中會遇到的一系列勞

動權(quán)利、勞動義務(wù)以及聯(lián)系正式正式生效問題的解答，即作為物業(yè)管

理管控公司企業(yè)員工身份的要求。在這方面，企業(yè)員工通過《企業(yè)員

工手冊》的學習，可做到無帥自通，了解公司的概況和作為企業(yè)員工

所擁有的權(quán)利及應(yīng)盡的義務(wù)。

《企業(yè)員工手冊》的制訂有二方面的依據(jù)。第一是依據(jù)《勞動法》；

第二是依據(jù)物業(yè)管理管控工作的特點。其具體內(nèi)容包括以下幾個方

面：

1.總經(jīng)理致辭；

2.公司簡介；

3.公司組織系統(tǒng)及主要部門機構(gòu)結(jié)構(gòu)的圖示說明；

4.勞動條例；

5.企業(yè)員工福利；

6.企業(yè)員工守則；

7.獎勵與懲罰；

8.安全消防;

9.附則。

下面是新加坡江山財團物業(yè)管理管控部《企業(yè)員工手冊》中有關(guān)

工作守則的節(jié)錄。僅供參考。

示例：

企業(yè)員工守則

（一）管理管控相關(guān)人員須保持制服整齊清潔，儀表端莊、精神

飽滿。

（二）對待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待，保

持彼此間良好關(guān)系。

（三）必須嚴格遵守大廈輪值時間，按時上、下班（交接班），

不得無故遲到、早退。遇有特殊情況需請假時，大廈管理管控相關(guān)人

員應(yīng)事先取得大廈相關(guān)相關(guān)項目人同意，而大廈相關(guān)相關(guān)項目人之請

假則需獲得公司相關(guān)相關(guān)項目人之同意。

（四）管理管控相關(guān)人員不得在當值時間內(nèi)為個別住戶做職責范

圍以外及對私人服務(wù)的工作。

（五）管理管控相關(guān)人員不得參與樓宇買賣或租賃事務(wù)，若業(yè)主、

住戶提出要求，應(yīng)請其直接向公司詢問。

（六）大廈相關(guān)相關(guān)項目人應(yīng)該執(zhí)行公司之各項指示，并定期召

開該大廈各級企業(yè)員工的會議，向公司做定期工作匯報。大廈企業(yè)員

工須服從大廈相關(guān)相關(guān)項目人之工作調(diào)配及崗位編排。

（七）不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。

（A）不得假借公司名義或利用職權(quán)對外做有損公司聲譽或利益

之行為。

（九）不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索

取任何形式的禮物、賞錢。

（十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財物,

對各公物如有損壞，須相關(guān)相關(guān)項目賠償。

（十一）臺風襲深期間，各企業(yè)員工必須依時當值，堅守崗位，

并按照公司所頒布之指示進行防風，防雨工作。

（十二）必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。

管理管控工作

（一）按照規(guī)定時間當值，不可擅離職守。

（二）在當值時不得飲酒、吸煙、打嗑睡、閱報、看書、聽收音

機或與同事閑談、開玩笑。

（三）每日上班時間，必須穿著公司規(guī)定的制服及配戴職企業(yè)員

工作證，完成自己崗位職責。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時須特

別留意大廈清潔及有否損壞、破舊需要維修的地方，并進行登記C如

遇有不尋常事件，應(yīng)立即處理、記錄并及時向上級報告。

（四）臺風或雷暴豪雨期間，管理管控相關(guān)人員必須按照公司所

頒布之“臺風期間企業(yè)員工當值程序”上班，并按“臺風及雷暴豪雨

措施”做一切防風、防雨工作，以保護公共財產(chǎn)，防止意外或水浸等。

（五）服從上級指導，完成所指定的工作。

（六）留意各種公用設(shè)備有否被破壞或涂污，并通知有關(guān)相關(guān)人

員修理和清除，必要時須協(xié)助維修工作。

（七）執(zhí)行各項任務(wù)時，必須要有禮貌。謹記“服務(wù)至上、禮貌

第一”。

（A）如有住戶發(fā)生意外，例如：受傷、暈倒等，應(yīng)即協(xié)助其家

人招呼救護車或代辦報警。

（九）熱情接待來訪相關(guān)人員，詳細記錄住戶投訴，并迅速處理。

不屬于自己職責范圍內(nèi)的，則立即通知有關(guān)相關(guān)人員處理解決。處理

情況立即向上級報告。

（十）管理管控處須設(shè)置急救箱，配備急救用品，如繃帶、棉花

及搶救藥品等。同時放置部分緊急維修之工具，以備臨時急用。

（十一）大廈公共地方之鎖匙，如：電制房、機房、泵房等，必

須小心存放，以備緊急時使用。若有需要外借鎖匙時，必須登記借用

人姓名及身份證，用后及時歸還。

保安工作

（一）必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設(shè)施之操作和效能。例如:

對講機、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。更須善用各種已有的設(shè)施，以

免減弱防盜效果，特別強調(diào)大門必須緊閉，住戶出入可自備防盜門匙

或密碼鎖，訪客則可用對講機。嚴禁大門常開，防止壞人有機可乘。

（二）應(yīng)熟悉大廈內(nèi)各住房、記識住戶之姓名、年齡、家庭成員

職業(yè)及聯(lián)絡(luò)相關(guān)公司正式正式生效方法。此等資料必須保密，不得泄

露。

（三）與住戶保持密切聯(lián)絡(luò)，以便就保安問題，經(jīng)常交換意見及

互通消息。

（四）各更管相關(guān)人員交接更時應(yīng)傳達防盜信息，做好交接班記

錄，以備核查，務(wù)令保安相關(guān)人員高度警為。

（五）嚴禁借詞推銷之人士進入大廈。尤其是自稱公務(wù)相關(guān)人員

或公共機構(gòu)職員，更應(yīng)查驗身份證、文件，如有疑問，應(yīng)致電有關(guān)機

構(gòu)查詢。

（六）應(yīng)有禮貌的詢問任何進入大廈的來訪客人，登記身份證或

工作牌招。如有懷疑，應(yīng)用對講機與有關(guān)住戶聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑

物品時，更須提高警覺。

（七）當值管理管控員至少每兩小時巡樓一次（但不固定時間），

以免壞人乘隙而入。巡樓時必須有警覺性，特別注意樓梯、走廊、電

表房及其它隱蔽地方、通道等，以確保無可疑人物匿藏大廈內(nèi)伺機作

案。留意公眾地方之間邊暗角，后蒼水渠側(cè)、水箱底是否預先藏備盜

竊工具等。

（A）如聽到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立即報警并封閉大門

及其通道，以等待警方相關(guān)人員到場處理。切勿魯莽采取行動而不知

會警方。

（九）切記管理管控相關(guān)人員只有一般市民之拘捕權(quán)，并無搜查

權(quán)力。因此，拘捕疑犯后，應(yīng)盡快交公安部門機構(gòu)處理。

（十）本大廈安裝有警鐘、閉路電視，以監(jiān)視各大堂、電梯，以

加強治安保衛(wèi)工作。若鄰近大廈在建設(shè)中，則更應(yīng)加倍小心，以防被

壞人利用做為犯罪的橋梁。

（十一）詳細記錄各有關(guān)政府部門機構(gòu)相關(guān)公司正式正式生效方

法，以便需要時尋求協(xié)助。

（十二）若發(fā)生罪案，應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案：

1.立刻報案，并留在現(xiàn)場直至公安部門機構(gòu)到達，遇有傷員（被

害人、案犯）應(yīng)立即搶救和監(jiān)護。

2.切勿移動、也不允許他人移動、觸摸、踐踏現(xiàn)場物品，協(xié)助

公安部門機構(gòu)保留證據(jù)，方便調(diào)查工作。

3.切勿開動風扇，冷氣機或其他電器用具，以免證據(jù)破壞。

4.禁止任何人在現(xiàn)場走動，以方便公安部門機構(gòu)到現(xiàn)場調(diào)查。

5,向公安相關(guān)人員提供有關(guān)罪案詳情，如案發(fā)經(jīng)過，與本案有

關(guān)人物之像貌、衣著、有關(guān)之車牌號及壞人逃走方向等。

公眾衛(wèi)生

（一）清潔工人必須依時清潔大堂、走廊、樓梯、電梯、停車場

及天臺等公用地方。

（二）勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地

方，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。請放入通往樓梯門旁的垃圾桶內(nèi)。

（三）如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺或樓梯間，應(yīng)勸喻住戶自

行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶，除清潔工人清理外，并

登記在管理管控處記事簿內(nèi)，向上級報告。

（四）如發(fā)現(xiàn)天臺、天井或公用地方積存污水，應(yīng)立即清理，以

免蚊蟲滋生。難以清理的地方，可暫時淋上油渣，阻止蚊蟲繁殖，再

研究處理方法。

（五）如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛，應(yīng)速安

排修理。

（六）勸喻住戶淋花時要特別小心，勿將水淋到陽臺外面，以免

影響下層和下面行人。

（七）如發(fā)現(xiàn)冷氣機滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時，勸喻住戶從

速修理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例，影響市容者，

處以罰款。

（A）如有需要，通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，既影

響衛(wèi)生，又可能打到過往行人身上，也不得將可引致淤塞之雜物投入

廁盆及污水渠內(nèi)。

（九）若上層住戶之水喉或水渠破爛而導致下層天花板滲水，則

通知上層住戶修理，如無結(jié)果，則應(yīng)詳細汜錄及請求上級處理。

（十）如有不顧公共衛(wèi)生的住戶，經(jīng)屢次勸告仍不改善，應(yīng)做詳

細記錄并報告上級和有關(guān)衛(wèi)生部門機構(gòu)。

樓梯

（一）電梯發(fā)生故障停留空中時，乘客按響緊急呼救鈴后，大堂

值班員立即通知本合同支付資金相關(guān)人員迅速修理，同時用電梯內(nèi)對

講機善言安慰被困乘客，請其耐心等待，切勿自行開啟電梯門，以免

發(fā)生危險。

（二）勸喻用電梯搬運物件者，不可超重，防止造成事故。

（三）乘搭電梯人數(shù)過多時\應(yīng)維持秩序，指導分批搭乘，以免

超載發(fā)生危險。

（四）住戶應(yīng)留意，切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯，以免發(fā)生

危險。

（五）保安值班員時刻注意閉路電視、警惕壞人惡意破壞電梯或

梯內(nèi)設(shè)備。

（六）經(jīng)常清除電梯門路軌內(nèi)積存的泣圾，以免影響梯門開關(guān)。

（七）如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時，應(yīng)即

通知本合同支付資金相關(guān)人員進行修理。當修理相關(guān)人員到達時，管

理管控員應(yīng)詳述電梯不妥之處，以便研究毛病，一切詳細情況，必須

詳細記錄送管理管控處。

（八）狂風暴雨時，如發(fā)現(xiàn)機房頂或接近電梯的門窗有水滲入時,

應(yīng)即盡量阻止雨水流入電梯槽，暴風雨過后，必須根治漏水情況。

（九）凡有水滲入電梯，應(yīng)即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電

梯升高至較安全地方。

（+）電梯槽底有積水時，應(yīng)即報告上級處理，同時研究水的來

源，及早修理。

（十一）電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，除修理相關(guān)人員或保安消

防相關(guān)人員外，任何相關(guān)人員不得使用。

（十二）電梯每年“年檢”一次，并取得年檢合格證。

（十三）沖洗走廊和樓梯時，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免損壞電梯

設(shè)備。

（十四）火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿裝搭電梯，因電梯可能隨時

在半途停頓，將人困于電梯內(nèi)，被困者可能因濃煙而致命。

（十五）經(jīng)常檢查電梯機房是否有足夠的通風，溫度是否過高，

氣窗玻璃是否完整。機房門須特別上鎖，加上“不準擅闖”之類告示

牌。

（十六）電梯內(nèi)求救警鐘、電風扇必須保持正常工作狀態(tài)，以免

緊急時無法求救及導致窒息。

電力系統(tǒng)

（一）修理電器設(shè)備，應(yīng)聘請持證的合格技師。

（二）應(yīng)明了大廈各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如：大廈的電力總

掣、用戶的電路分線、保險絲、消防電泵制、電表及各水泵制等，并

且明了其緊急開關(guān)的操作程序。同時必須購置后備保險絲、消防總制、

電表及各水泵制等，以備急修時使用。

（三）如部分用戶電力中斷，應(yīng)由管理管控處派人檢查修理大廈

供電系統(tǒng)，如屬住戶室內(nèi)設(shè)備故障，應(yīng)由住戶自行請人處理，管理管

控處可提供適當協(xié)助。

（四）全座樓宇電力突然中斷，應(yīng)先檢查大廈之總制是否正常，

如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。

（五）公共使用的電力設(shè)備，如電梯、總制走廊及電梯之電燈、

水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞或有過熱現(xiàn)象，應(yīng)立

即派人修理。

（六）接到供電公司通知停電時，應(yīng)即貼出通告，清楚列明日期、

時間及受影響的設(shè)備，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準備C公

共照明、電梯不停，由大廈自備發(fā)電機供電解決。停電完畢后，貼出

恢復供電通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢復正常。

（七）經(jīng)常檢行、保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：大堂與客戶的對講系統(tǒng)和

電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須完好正常運行。發(fā)現(xiàn)問題立即修理。

（八）在大廈出入口處，各大堂應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備，管

理管控處亦應(yīng)常備手電筒。

（九）大廈內(nèi)的總制房、機房、及各層的電表均應(yīng)保持整潔，不

得放置各種雜物。

（十）大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)相關(guān)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全

正常的供電。

消防

（一）消防中心值班員必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作使

用。并應(yīng)熟悉其它消防設(shè)備的使用。

（二）組織大廈企業(yè)員工學習消防知識，熟悉和掌握各種消防設(shè)

備的操作使用。組織企業(yè)員工進行消防設(shè)備的使用訓練，使其成為大

廈合格的義務(wù)消防隊員。

（三）值班相關(guān)人員（包括管理管控相關(guān)人員）須經(jīng)常檢查防火

設(shè)施和消防設(shè)備等，如有損壞和失效時，應(yīng)立即修理和更換。

（四）利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設(shè)施和消

防設(shè)備，以備應(yīng)急。

（五）每日上班時檢查天臺、前后樓梯、走廊、走火通道等，千

萬不可有阻塞情況發(fā)生。

（六）教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品，避免

引起火警。

（七）留意公用電線，如有破損或不符合規(guī)定時、應(yīng)立即修理和

更換。

（A）留意擅自將住宅改為工廠的單位，尤其是原料與制品容易

著火者，當發(fā)現(xiàn)住戶藏有大量易燃物品時，即刻查詢是否有特許證明

和安全措施，沒有時，當即令其搬走（搬出大廈外），并盡快報告管

理管控處和公司。

（九）勸告拜神的住戶小心燃點香燭，并制止住戶在走廊燃燒元

寶、香紙等。

（十）切勿將防火門打開，以免萬一火警發(fā)生時:濃煙散播及火

勢蔓延。

（十一）如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味，又無人開門時，如

能及時撲滅，應(yīng)盡快使用滅火器及消防設(shè)備撲滅。否則電“119”

報案。

（十二）若發(fā)生火警，即電“119”報案，同時按動警鈴，通

告住戶疏散，在安全的情況下，使用滅火筒或滅火喉設(shè)法搶救。

（十三）火警發(fā)生時，勸喻住戶切勿搭乘電梯。

（十四）報案時，必須清楚說明現(xiàn)場公司正式正式生效方法，報

案人姓名及管理管控處相關(guān)公司正式正式生效方法。

（十五）所有消防裝置，應(yīng)由認可的消防監(jiān)察單位每年最少檢查

一次。

中央空調(diào)及制冷設(shè)備

（一）中央空調(diào)技術(shù)性較強，必須掌握好溫度控制和調(diào)節(jié)，使其

降溫適度。

（二）在炎熱的夏季里，必須保證空調(diào)機的正常運行，適度的降

溫，保證寫字樓職員舒適的工作環(huán)境。

（三）空調(diào)機、制冷機必須經(jīng)常地檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時進行

修理保持其正常運行，不得影響寫字樓工作秩序。

（四）制冷相關(guān)人員必須由熟悉和掌握制冷原理和制冷機械操作

規(guī)程及操作方法之專業(yè)技師操作。

（五）操作相關(guān)人員必須定期、定時檢查，發(fā)現(xiàn)異常迅速查明原

因，進行修理，保證電動機、制冷機正常運行。

（六）要定期或不定期地查漏，隨時檢查，隨時修理，使機械正

常運轉(zhuǎn)。

（七）發(fā)現(xiàn)如下情況之一，均必須停機查明原因，進行及時修理

或更換機件：

1.發(fā)現(xiàn)電動機發(fā)出嗡嗡的響聲；

2.壓縮機發(fā)生敲擊聲和雜音；

3.發(fā)現(xiàn)因負荷過大而發(fā)出劇烈震動；

4.電動機、壓縮機轉(zhuǎn)速明顯降低；

水務(wù)及渠務(wù)

（一）了解樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水箱、水泵開關(guān)總制

及分制等位置。

（二）應(yīng)定期巡視水泵運轉(zhuǎn)是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞，水箱

是否清潔。必須定期安排清洗水池、食用水箱，每六個月清洗一次，

以保持衛(wèi)生。

（三）發(fā)現(xiàn)水管爆裂時，必須盡快關(guān)閉有關(guān)水管的水制。大喉爆

裂，則將總制關(guān)閉，并及時發(fā)出通告告知受影響的住戶，同時立即安

排水管工進行急修。

（四）要注意水箱的保養(yǎng)，預防破裂或生銹，并且蓋緊水箱，以

免滋生蚊蟲。

（五）如食用水或沖廁水突然中斷，應(yīng)先檢查樓宇的供水系統(tǒng)是

否發(fā)生故障，若一切正常，則致電自來水公司查詢原因，并請盡快解

決。

（六）救火用的輸水設(shè)備，應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)即修理。

同時必須禁止使用消防水喉做其它用途。

（七）因住戶外出忘關(guān)水喉，致使大量食用水流出，無法通知戶

主時，應(yīng)及時關(guān)閉該戶的水管制，以阻止水流入鄰居和危害電梯。

（八）經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否通暢，清理渠道蓋上的垃圾，以

防下雨時渠水受阻而水浸。

（九）屋宇墻外的公用水渠如有破裂，應(yīng)即修理，以免污水流出

影響公共環(huán)境衛(wèi)生。

（十）樓宇底層溝渠發(fā)生臭氣傳出時，應(yīng)即檢查修理。

（十一）若安裝或修理樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)設(shè)備時，應(yīng)與自來水公司

聯(lián)系修理。

氣體燃料泄漏

（一）如發(fā)現(xiàn)氣體燃料泄漏時，應(yīng)立即熄滅現(xiàn)場附近所有火源。

（二）打開泄漏氣體燃料單位及附近有關(guān)住戶的門窗，使樓宇空

氣流通。

（三）切勿吸煙、點火、按動電鈴、電開關(guān)等任何電制及電器。

（四）管理管控員應(yīng)立即關(guān)閉該單位系統(tǒng)的氣體燃料總制，阻止

氣體燃料繼續(xù)泄漏，查找泄漏地點，迅速進行修理。必要時，用街外

相關(guān)公司正式正式生效方法通知氣體燃料公司或撥“119”報警。

（五）“用手拍門”通知住戶氣體泄漏事件，請住戶關(guān)閉氣體供

應(yīng)制，打開門窗使空氣流通，并要求協(xié)助通知其它住戶實施上述一、

二、三步驟。如情況嚴重，應(yīng)通知住戶撤離現(xiàn)場。

樓宇結(jié)構(gòu)及維修

（一）樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞，對該樓宇的安全有重大影響時,

管理管控員應(yīng)予以注意，并向上級報告。

（二）如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶、或加建建筑物，如外墻

鐵籠、詹篷、平臺或在天臺上加蓋小屋棚時，應(yīng)予制止并向上級報告。

（三）天花板或外墻有漏水，應(yīng)即通知單位上層及有關(guān)住戶修理。

（四）在巡邏時發(fā)現(xiàn)下列情況，應(yīng)立即向上級報告并研究修理方

案進行修理：

1.墻壁或天花板有明顯裂縫或石屎爆裂;

2.氣窗的玻璃爆裂；

3.樓梯邊的欄桿松脫；

4.防火門及消防設(shè)備損壞；

5.內(nèi)外墻壁批蕩脫落。

（五）住戶安裝鐵的閘掩出走廊、阻塞通道，應(yīng)予制止并報告上

級。

停車場管理管控

（一）車管員必須認真執(zhí)行停車場管理管控規(guī)定，禮貌待人，熱

情服務(wù)，保證車輛安全，維護車場良好的行車秩序。

（二）車輛進場后，必須按指定位置停車、排列整齊，不得阻塞

通道，認真檢查車型、車牌號，避免出現(xiàn)差錯。

（三）了解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工

作單位、居住樓居、座號等等，以便于識別。

（四）汽車、摩托車必須購買“車輛綜合保險”，便于丟失后，

向保險公司索賠。未買“車輛綜合保險”的車輛，本車場不予停放保

管。

（五）本停車場實行有償停車保管服務(wù)，必須嚴格遵守財經(jīng)紀律,

經(jīng)濟手續(xù)清楚，做到錢、票相符，日清月結(jié)。

（六）嚴禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進場停放保管,

以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進場時，應(yīng)即令其開出車場，立

即報告管理管控處或公安機關(guān)進行處理。

（七）車管員交接班時必須認真交接：如清點停車場內(nèi)車輛多少

時租車的停車計時票的張數(shù)、現(xiàn)金清點，并詳細登記（自行車則注意

車票的號碼及張數(shù)，登記在交接登記簿上），雙方本相關(guān)項目聯(lián)系相

關(guān)公司正式正式生效方法相關(guān)相關(guān)項目。

（八）車管員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即報告班長或管理管控

處，并注意其事態(tài)發(fā)展。交接班時叮囑接班人注意，并記錄在交接登

記簿上，同時將其它需注意的事項必須記錄在登記簿上，以備查。

（九）車管員必須認真執(zhí)行收費規(guī)章制度，堅持原則，不得徇私

舞弊，如不開票停車或亂收費、不收費等等，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)定嚴肅處理。

（十）保持停車場內(nèi)清潔衛(wèi)生，每日必須清掃一次。

有關(guān)廉潔條款

（一）良好及有效的大廈管理管控工作有賴于住戶及業(yè)主的合作

和各級管理管控相關(guān)人員的信心及支持。如各級相關(guān)人員都采取一種

廉潔奉公的態(tài)度辦事，住戶和業(yè)主必會全力支持管理管控工作，使環(huán)

境能進一步改善。因此各級管理管控相關(guān)人員均須有清政廉明的精

神。

（二）凡受雇于大廈從事執(zhí)行大廈事務(wù)者，包括管理管控員、保

安員、清潔工人、修理相關(guān)人員、經(jīng)理等人，均屬大廈的職員。故執(zhí)

行工作期間均受該工作須知的約束，不得索取或接受任何利益。

物業(yè)管理管控公司職能規(guī)章制度的制訂

職能規(guī)章制度的制訂主要是明確物業(yè)管理管控公司各部門機構(gòu)

的職責范圍。

1.辦公室的職責范圍

辦公室是總經(jīng)理領(lǐng)導人下的綜合管理管控部門機構(gòu)，相關(guān)相關(guān)項

目行政、人事和檔案文件管理管控等工作。其職責范圍是：

（1）學習、研究黨和國家的方針、政策，貫徹落實領(lǐng)導人的指

示；深入基層調(diào)查研究，努力掌握第一手資料，為總經(jīng)理的工作決策

提供可靠的依據(jù)。

（2）相關(guān)相關(guān)項目公司工作計劃、總結(jié)、規(guī)章規(guī)章制度等各類

文件的起草、審核、打印、復印、分發(fā)和登記工作，做好印鑒的管理

管控工作。

（3）相關(guān)相關(guān)項目公司級會議的籌備和安排，做好會議記錄，

整理會議紀要，對會議決定的執(zhí)行情況進行催辦和檢查。

（4）做好文書檔案和有關(guān)資料的管理管控工作。文書檔案包括

公文的收發(fā)和保管，文印核稿，呈批、催辦、歸檔，調(diào)卷和保密工作。

（5）協(xié)助總經(jīng)理處理日常工作，協(xié)調(diào)部門機構(gòu)工作，監(jiān)督各部

門機構(gòu)和管理管控處認真及時地貫徹公司的各項工作決策和指令。

（6）做好人事管理管控工作，保管好企業(yè)員工的檔案，根據(jù)需

要做好勞動力的安排調(diào)配，企業(yè)員工的調(diào)入調(diào)出，并協(xié)助辦理好各項

有關(guān)手續(xù)。

（7）做好公司的考勤統(tǒng)計工作及勞動工資的管理管控工作。根

據(jù)政策做好企業(yè)員工的調(diào)資定級、統(tǒng)籌退休等各項工作，并相關(guān)相關(guān)

項目辦理企業(yè)員工請假、休假的有關(guān)手續(xù)。

（8）相關(guān)相關(guān)項目公司企業(yè)員工的培訓工作，協(xié)同各部門機構(gòu)

共同抓好企、業(yè)員工的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的培訓，積極開發(fā)人力資

源，努力造就一支高素質(zhì)的企業(yè)員工隊伍。

（9）相關(guān)相關(guān)項目公司的后勤管理管控工作。諸如辦公用品的

購買、保管和發(fā)放；企業(yè)員工食堂以及醫(yī)務(wù)室的管理管控；車輛的調(diào)

度、使用和維修保養(yǎng)工作等等。

（10）完成領(lǐng)導人布置的其它工作。

2.財務(wù)部的職責范圍

財務(wù)部在公司總經(jīng)理領(lǐng)導人下，積極參與企、業(yè)經(jīng)營管理管控，相

關(guān)相關(guān)項目公司的財務(wù)管理管控、會議核算、物資管理管控等工作。

具體職責范圍是：

（1）認真貫徹“會計法”，執(zhí)行國家財經(jīng)政策、法令，遵守各

項資金收入規(guī)章制度，嚴格執(zhí)行費用開支范圍的標準。

（2）正確、及時地核算和監(jiān)督公司的財務(wù)狀況、經(jīng)濟活動和經(jīng)

營成果，為領(lǐng)導人提供準確可靠的財務(wù)會計信息。

（3）加強計劃（預算）管理管控，認真編制財務(wù)計劃（預算）。

（4）加強經(jīng)濟核算，認真做好各項控制工作，節(jié)約費用，降低

成木，多創(chuàng)利；加強財務(wù)分析，考核各項經(jīng)濟指標的執(zhí)行情況，反映

經(jīng)營管理管控狀況，總結(jié)經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)問題，促進公司改善經(jīng)營管理管

控。

（5）按照會計規(guī)章制度規(guī)定，切實做好記賬、算賬、報賬工作,

做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準確、賬目清楚，日清月結(jié)，按期報

賬，在規(guī)定時間內(nèi)報送各款會計報表。

（6）按銀行有關(guān)規(guī)章制度規(guī)定，做好現(xiàn)金和支票的管理管控工

作。遵守支票使用規(guī)定及銀行結(jié)算紀律，加強現(xiàn)金管理管控。對下屬

各管理管控處經(jīng)費的收支情況，經(jīng)常進行險查、監(jiān)督和指導。

（7）根據(jù)國家財會規(guī)章制度精神，結(jié)合本公司實際，協(xié)助領(lǐng)導

人制定有關(guān)財務(wù)管理管控、經(jīng)濟核算、費用開支等具體辦法，并監(jiān)督

各部門機構(gòu)實行。

（8）妥善保存會計檔案資料，接受財稅機關(guān)、上級主管部門機

構(gòu)和公司領(lǐng)導人的監(jiān)督檢查，及時提供財務(wù)資料，如實反映情況。

（9）充分發(fā)揮財務(wù)部在公司管理管控中的預測、計劃、控制、

調(diào)節(jié)和監(jiān)督的作用，促使公司不斷提高經(jīng)濟效益和經(jīng)營管理管控水

平。

（10）完成好領(lǐng)導人布置的其它工作。

3.公共關(guān)系部的職責范圍

公共關(guān)系部是物業(yè)管理管控公司相關(guān)相關(guān)項目溝通內(nèi)外公眾聯(lián)

系的重要部門機構(gòu)，通過協(xié)調(diào)方方面面的關(guān)系，在公眾中樹立良好的

企業(yè)形象。其具體職責范圍是：

（1）建立信息網(wǎng)絡(luò)。相關(guān)相關(guān)項目收集公司內(nèi)外部環(huán)境的各種

信息，將經(jīng)過分析評價的各種信息提供給公司總經(jīng)理和各部門機構(gòu)作

參考，以提高經(jīng)營管理管控的能力。

（2）監(jiān)測公共關(guān)系。在雙向信息溝通的基礎(chǔ)上，處理好公司內(nèi)

外的各種公眾關(guān)系，如企業(yè)員工關(guān)系、住戶關(guān)系、社區(qū)關(guān)系、媒介關(guān)

系、政府關(guān)系等。

（3）監(jiān)測社會環(huán)境。企業(yè)是社會的有機組成部分，企業(yè)的每項

活動及其生存、發(fā)展都受到社會環(huán)境的制約和影響。公共關(guān)系部必須

不斷監(jiān)測社會環(huán)境的變更修改，國家政策法令的變更修改，市場的變

更修改，社會輿論的變更修改等等，使企業(yè)能及時適應(yīng)這種變更修改。

（4）分析發(fā)展趨勢。公共關(guān)系根據(jù)對政策法令、社會民意、時

尚潮流等重要外界因素的監(jiān)測和分析，向企業(yè)預報有重大影響的近期

或遠期發(fā)展趨勢；預測企業(yè)的重大行動計劃可能遇到的社會反應(yīng)，使

企業(yè)未雨綢繆，防患于未然。

（5）作為公司的對外發(fā)言人，相關(guān)相關(guān)項目對外宣傳、溝通工

作，樹立良好的企業(yè)形象。

（6）編寫并向有關(guān)傳播媒介散發(fā)新聞稿、照片和特寫文章；匯

編有關(guān)的報刊目錄；拍攝、整理、保存資料圖片；設(shè)計、籌劃、監(jiān)制

公司各種宣傳品和贈品。

（7）保持與住戶的經(jīng)常聯(lián)系，相關(guān)相關(guān)項目編輯以住戶為閱讀

對象的報刊；接受住戶對公司的各種投訴和有關(guān)咨詢，對合理的要求

及時通知有關(guān)部門機構(gòu)，協(xié)助解決。

（8）作為公司社會活動的代表，積極參與有關(guān)社會活動，并做

好公眾來訪的各種禮儀接待工作。

（9）做好公司內(nèi)部企業(yè)員工關(guān)系，調(diào)動企業(yè)員工積極性；編輯

供公司企業(yè)員工閱讀的報刊，組織其它各種形式的內(nèi)部傳播工作；安

排公司企業(yè)員工的各種康樂活動。

（10）處理突發(fā)事件和危機事件。

（11）完成領(lǐng)導人布置的其它工作。

4.工程部的職責范圍

工程部工作是物業(yè)管理管控公司經(jīng)營管理管控的基礎(chǔ)工作，通過

對房屋及其附屬設(shè)施的養(yǎng)護維修，確保物業(yè)正常使用。其具體職責范

圍是：

（1）根據(jù)房屋及其附屬設(shè)施的實際情況，制定物.業(yè)管理管控總

體方案，編制養(yǎng)護維修計劃，報總經(jīng)理審批后組織貫徹實施。

（2）全面相關(guān)相關(guān)項目房屋及其附屬設(shè)施的維修保養(yǎng)，保證物

業(yè)的正常使用。

（3）全面相關(guān)相關(guān)項目樓宇各種機電、消防、供水供電設(shè)備的

養(yǎng)護與維修工作，保證各種設(shè)備始終正常運轉(zhuǎn)。

（4）定期檢查樓宇各種設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀況，分析存在問題，及

時提出維修解決辦法和制定維修方案，方案確定后，組織貫徹實施。

（5）根據(jù)春備夏、秋備冬的原則，每年搞好春秋中間期和冬夏

送冷送暖期的設(shè)備檢查和維修。提前制定維修和檢驗方案，安排好人

力和物力，保證工作需要。

（6）房屋及其設(shè)施設(shè)備如發(fā)生突發(fā)事件，工程部必須全力以赴

投入搶修工作，直至恢復運行和正常使用。

（7）協(xié)助管理管控部門機構(gòu)做好住戶房屋的監(jiān)督、檢查工作。

（8）參加新入伙樓宇工程的本合同支付資金服務(wù)，提出其有關(guān)

設(shè)施增補改造方案。

5.管理管控部的職責范圍

管理管控部要落實公司關(guān)于物業(yè)管理管控的有關(guān)決定、決議，有

計劃、有步驟地完善樓宇及住宅區(qū)的各種配套設(shè)施，管理管控好所管

物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)等，為住戶提供一

個安全、舒適、清潔、寧靜的工作和居住環(huán)境。其具體職責范圍是：

（1）根據(jù)政府和上級領(lǐng)導人有關(guān)達標條件，制定優(yōu)質(zhì)樓宇管理

管控和文明住宅小區(qū)計劃，并組織實施。

（2）協(xié)助工程部進行新接管物業(yè)的本合同支付資金服務(wù)、移交

工作。

（3）相關(guān)相關(guān)項目住戶對房屋裝修申請的審批、監(jiān)督、檢查工

作。

（4）相關(guān)相關(guān)項目物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安

保衛(wèi)以及車輛管理管控等工作，并督促檢查各管理管控處做好這些工

作。

（5）協(xié)助解決接管物業(yè)的遺留工程問題，相關(guān)相關(guān)項目處理有

關(guān)違章裝修、違章建筑等問題。

（6）完成領(lǐng)導人布置的其它工作。

6.服務(wù)部的職責范圍

服務(wù)部主要是根據(jù)住戶的需要，為住戶提供全方位的服務(wù)。其具

體職責范圍是：

(1)牢固樹立全心全意為住戶服務(wù)的思想，凡是住戶需要的，

都要盡量予以滿足。

(2)建立健全本部門機構(gòu)的規(guī)章規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)程，重視企

業(yè)員工培訓工作，建立一支高素質(zhì)的企業(yè)員工隊伍。

(3)設(shè)置各類綜合代辦服務(wù)相關(guān)項目，協(xié)助制定收費標準。

(4)建立信息庫，及時了解住戶要求，并能及時提供相應(yīng)的服

務(wù)。

(5)完成領(lǐng)導人布置的其它工作。

7.發(fā)展部的職責范圍

發(fā)展部要堅持公司一業(yè)為主，多種經(jīng)營的原則，立足所管理管控

的物業(yè)，面向社會、靈活運用各種資金，投資開發(fā)周期短、效益高的

相關(guān)項目，增強企業(yè)的實力。具體職責范圍是：

(1)在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，積極慎重做好新相關(guān)項目的可行性

研究報告，爭取做到開發(fā)一個，成功一個。

(2)以承包、出租、自營等正式正式生效搞好住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)

點和文化體育設(shè)施，做到既方便住戶，又增加企業(yè)收入。

(3)根據(jù)實際情況，積極開辦新企業(yè)，如清潔管理管控公司，

電腦電器服務(wù)公司，裝飾公司、車輛維修部，花木服務(wù)部等等。

(4)提供物業(yè)信息咨詢服務(wù)和物業(yè)中介服務(wù)，開展物業(yè)評估工

作。

（5）定期向總經(jīng)理匯報下屬各企業(yè)或承包單位的經(jīng)營情況。

（6）完成領(lǐng)導人布置的其它工作。

8.管理管控處的職責范圍

管理管控處是物業(yè)管理管控公司的派出機構(gòu)，相關(guān)相關(guān)項目某一

指定的物業(yè)管理管控。具體職責范圍是：

（1）貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)政策、法律、法令和公司的各項規(guī)章

規(guī)章制度。

（2）相關(guān)相關(guān)項目管理管控所轄物業(yè)的日常業(yè)務(wù)，糾正各種違

章行為，為住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居

住環(huán)境。

（3）樹立住戶至上的觀念，及時為住戶提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（4）協(xié)助公司工程部對物業(yè)進行養(yǎng)護和維修，確保其正常使用。

（5）積極配合公司服務(wù)部、發(fā)展部在所轄物業(yè)區(qū)域開展的各種

工作。

（6）向住戶宣傳黨的方針政策，協(xié)助公安部門機構(gòu)和居委會做

好安全防范和計劃生育工作。

（7）調(diào)查研究，深入了解住戶對管理管控服務(wù)工作的意見，處

理住戶對管理管控服務(wù)工作的投訴，重大問題報請公司管理管控部或

公司領(lǐng)導人處理解決。

（8）完成領(lǐng)導人布置的其它工作。

物業(yè)管理管控公司崗位規(guī)章制度的制訂

崗位規(guī)章制度的制定主要是明確物業(yè)管理管控公司所設(shè)各種鹵

位的職責規(guī)范，它規(guī)定了某一崗位對從業(yè)相關(guān)人員的基本要求，包括

基本素質(zhì)，應(yīng)知應(yīng)會，崗位職責，工作量規(guī)范等方面。

下面是深圳物業(yè)管理管控公司制訂的“房屋管理管控員崗位規(guī)

范”，僅供參考。

房屋管理管控員崗位規(guī)范

房屋管理管控員是屋村管理管控處管理管控住房的基層管理管

控相關(guān)人員，相關(guān)相關(guān)項目一定地段（片或幢）的房產(chǎn)管理管控C為

使房屋管理管控員明確自己的崗位職責和本崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會，掌

握本崗位的技能，提高管理管控水平和管理管控效率，更好地為居民

服務(wù)，特制定本規(guī)范。

（一）房屋管理管控員的基本素質(zhì)

房屋管理管控員所擔負的住房管理管咨工作政策性、專業(yè)性強，

要求高，因此，屋村管理管控員必備以下基本素質(zhì)：

1.政治思想素質(zhì)

房屋管理管控員必須堅持四項基本原則，熱愛社會主義，認真學

習政治理論和黨的方針政策；積極參加各項社會政治活動；秉公辦事;

堅持原則，廉潔奉公，不以權(quán)謀私；具有全心全意為人民服務(wù)的思想,

遵紀守法，嚴格要求；作風正派，團結(jié)同志，虛心好學；熱愛集體，

愛護公物。

2?文化、專業(yè)素質(zhì)

根據(jù)干部“四化”標準，房屋管理管控員必須具備高中畢業(yè)（包

括職'業(yè)高中、技術(shù)學校畢業(yè)）以上文化程度。

房屋管理管控員必須受到房屋管理管控專業(yè)訓練，持有專業(yè)管理

管控部門機構(gòu)頒發(fā)的《房屋管理管控員崗位合格證書》方可上崗擔負

房屋管理管控工作。房屋管理管控員要刻苦鉆研專業(yè)知識，掌握本崗

位必備的應(yīng)知應(yīng)會和專業(yè)技術(shù)，不斷提高專業(yè)水平。

3.職業(yè)道德素質(zhì)

房屋管理管控是一項服務(wù)性很強的工咋，房屋管理管控員的工作

直接影響住戶的安居樂、也，因此，房屋管理管控員要有較高的職業(yè)道

德素質(zhì)。

（1）房屋管理管控員必須樹立“五愛”思想。“五愛”。即：

愛房產(chǎn)一一熱愛房地產(chǎn)行業(yè)；愛住戶一一對住戶充滿愛心；愛崗位一

一熱愛房管員崗位;愛服務(wù)一一熱心為住戶排憂解難；提高服務(wù)質(zhì)量;

愛信譽一一愛護房地產(chǎn)行業(yè)和本單位的聲譽，在住戶中樹立良好的行

業(yè)和企業(yè)形象。

（2）要刻苦學習和鉆研房產(chǎn)管理管控工作的知識與技能。一個

合格的房屋管理管控員既要有為住戶服務(wù)的思想，更要具備過硬的服

務(wù)木領(lǐng)，刻苦學習和鉆研專業(yè)技術(shù)是房屋管理管控員職業(yè)道德素質(zhì)的

基本要求。

（3）文明管理管控。房屋管理管控員的工作是一項“窗口”工

作，直接關(guān)系到政府和行業(yè)的形象，特別是深圳經(jīng)濟特區(qū)，涉外房產(chǎn)

多，房屋管理管控漬量的優(yōu)劣直接影響國家的聲譽和對外開放。因此,

特區(qū)房屋管理管控員必須做到文明管理管控。其具體要求是：主動熱

情，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，急住戶之所急，想住戶之所想，為住戶提供方便，經(jīng)

常幫助和照顧不方便和有困難的住戶解決困難；語言謙虛；儀態(tài)端莊;

給住戶親切感。必須做到“四個不講，五個不能”，即“不講低級庸

俗的口頭語；不講不三小四的臟話；不講諷刺挖苦話；不講與管理管

控無關(guān)的閑話”；“不能冷淡；不能刁難；不能取笑；不能訓斥；不

能報復住戶和顧客”。要懂得一些國外和港、澳、臺的禮節(jié)和禮貌語

言；在工作中衣著打扮和氣質(zhì)風度要端莊、整潔、給業(yè)主（住戶）美

的感受。

（二）房屋管理管控員崗位“應(yīng)知應(yīng)會”

1.應(yīng)知

（1）屋村管理管控的宗旨和原則；

（2）本管理管控處所管房屋的棟數(shù)，總面積，總戶數(shù)；

（3）本人管理管控地段（片、幢）內(nèi)房屋總棟數(shù)、總面積、總

戶數(shù)；

（4）本人管理管控范圍內(nèi)住戶的家庭基本情況，包括：戶主、

年齡、職業(yè)、工作單位、家庭人口、人口結(jié)構(gòu)、住家相關(guān)公司正式正

式生效方法。

（5）本人管理管控范圍內(nèi)居民構(gòu)成基本情況，包括：本市居民、

外國人、華僑、港澳、臺灣人士、內(nèi)地居民、臨時住戶各多少、業(yè)主

（或租戶）所屬社會階層和經(jīng)濟狀況；

（6）本處房屋產(chǎn)權(quán)歸屬情況，包括：福利商品房、微利商品房、

集資房、單位房、市場商品房、涉外商品房有多少；

（7）本管理管控處范圍內(nèi)各類使用性質(zhì)的房屋有多少，包括：

住宅、商業(yè)辦公、公共相關(guān)項目用房以及其它用房；

（8）房租、管理管控費和各種規(guī)費的收費標準；

（9）政府主管部門機構(gòu)和本單位制定的房產(chǎn)管理管控各項指標,

包括：租金、管理管控費、規(guī)費收繳率、住戶投訴率和投訴處理率、

供電和應(yīng)急發(fā)電率、生活供水率、電梯運行率、中央空調(diào)工作率、房

屋完好率、維修工程優(yōu)良率等。

（10）本管理管控處范圍內(nèi)公共道路綠化面積有多少平方米，

上下水總管道有多少米，鋪設(shè)位置、排污、檢查井各有幾個，位置，

化糞池有幾個，位置，供水、供氣、供電總閘在哪里；

（11）木管理管控處范圍內(nèi)有兒個泵房，兒部電梯，多少備用

發(fā)電機，有多少臺生活水泵，消防水泵；

（12）本管理管控處范圍內(nèi)高低壓電站、室內(nèi)室外消防栓有多

少個，路燈，樓梯燈有多少盞；

（13）火警、匪警、居委會、派出所相關(guān)公司正式正式生效方

法號碼。

2.應(yīng)會

（1）能看懂房屋平面圖，會丈量面積，會計算房屋建筑、使用

居住面積；

（2）懂房屋結(jié)構(gòu)，會住房本合同支付資金服務(wù)方法和質(zhì)量標準;

（3）會編制簡單維修計劃和維修、保養(yǎng)工程產(chǎn)量計算；

（4）懂房產(chǎn)檔案資料的整理、歸類、編目、存檔以及檔案資料

保管常識和變更修改技術(shù)；

（5）會簽定房產(chǎn)管理管控合同協(xié)議，包括租賃合同協(xié)議、買賣

合同協(xié)議、清潔合同協(xié)議、園林保養(yǎng)合同辦議、維修養(yǎng)護合同協(xié)議、

裝修合同協(xié)議等，要熟悉經(jīng)濟和行政法律程序，能參與訴訟；

（6）會看電表、水表，能發(fā)現(xiàn)電線路、供水管一般故障；

（7）懂園庭綠化的基本知識，會美化環(huán)境，懂得樹木、花草的

養(yǎng)護知識；

（8）懂得發(fā)生火警、臺風、盜竊等緊急事故的應(yīng)急措施；

（9）會處理來信來訪和寫工作總結(jié)；

（10）要會調(diào)查研究，會擬調(diào)查、訪問提綱，會作調(diào)查訪問筆

記，會寫簡單的調(diào)查報告；

（11）具有一定的組織能力，會宣傳、發(fā)動、組織住戶參與住

宅區(qū)管理管控和開展住宅區(qū)內(nèi)各項公益活動，會合理組織管理管控各

種技術(shù)工人進行房屋維修，養(yǎng)護，園林綠化的種植和養(yǎng)護、衛(wèi)生、環(huán)

境的清潔，基礎(chǔ)設(shè)施的維修，消防設(shè)施的保養(yǎng)，還要會組織搞好住宅

區(qū)治安，違章清理。

（三）房屋管理管控員的崗位職責

房屋管理管控員在本管理管控地段（片、幢）內(nèi)行使房屋和居住

環(huán)境管理管控，向屋村管理管控處主任相關(guān)相關(guān)項目，其崗位職責是:

1.相關(guān)相關(guān)項目宣傳貫徹執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)以及黨和政

府有關(guān)房地產(chǎn)方針、政策；

2,相關(guān)相關(guān)項目管理管控300至500個住宅單元。以下情

況相關(guān)相關(guān)項目300個住宅單元。

（1）初級房管員；

（2）住房分散；

（3）住房質(zhì)量和基礎(chǔ)設(shè)施較差；

（4）出租房比例較大。

3.掌握自己管理管控地段（片、幢）內(nèi)住房基本情況包括：

（1）住戶的戶數(shù)，各住戶家庭相關(guān)人員，戶主姓名，職業(yè)及工

作單位；

（2）房屋產(chǎn)權(quán)歸屬及其變更情況；

（3）房屋租賃及租金情況；

（4）房屋結(jié)構(gòu)及質(zhì)量狀況。

以上情況須做到隨問隨答并與實際相符。

4,相關(guān)相關(guān)項目房產(chǎn)管理管控資料的收集、匯總、歸檔、變更

修改、利用和上報工作。

5.相關(guān)相關(guān)項目制訂管理管控地段（片、幢）內(nèi)的房屋保養(yǎng)維

修初步計劃，并組織實施各項房屋及樓宇的維修任務(wù)，本合同支付資

金服務(wù)維修質(zhì)量并簽具本合同支付資金服務(wù)報告，作好維修記錄登記

和維修后回訪；維修投訴率不超過5%。。

6.熟悉和掌握管理管控地段（區(qū)、幢）內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)

施的基本情況并相關(guān)相關(guān)項目實施管理管控、使用、保養(yǎng)和維修，對

管理管控范圍內(nèi)的上下管道的鋪設(shè)位置，各種井、池的位置要熟記，

隨時可查找出來，基礎(chǔ)設(shè)施管理管控、維修投訴率不超過8%。。

7.相關(guān)相關(guān)項目管理管控地段（片、幢）內(nèi)的居住環(huán)境和衛(wèi)生

的管理管控和監(jiān)督；制定管理管控地段內(nèi)的植樹種花、種草及美化環(huán)

境計劃，并組織實施；宣傳、發(fā)動教育住戶愛護衛(wèi)生，監(jiān)督、協(xié)助居

委會、環(huán)衛(wèi)部門機構(gòu)及時打掃和清理垃圾，保證住宅區(qū)無鼠、無蠅、

無臭,使居住環(huán)境達到美化、靜化、凈化、環(huán)境衛(wèi)生投訴率不超過1%。

8.相關(guān)相關(guān)項目房屋租金、管理管控費和各項規(guī)費的收繳，每

月房租收繳率的98%以上，每月管理管控費收繳率95%,各種規(guī)

費的收繳率90%以上。

9,搞好居民來信來訪接待，認真處理住房管理管控中的居民投

訴，每一個投訴均須有回復并及時處理。大問題三天內(nèi)有回復，五天

內(nèi)處理；處理來信、來訪和投訴必須有文字登記，并定期整理存檔和

上報。

10.相關(guān)相關(guān)項目接待居民有關(guān)住房方面的咨詢，積極做好住

戶巡訪工作，主動上門為孤寡老幼戶、困難戶提供服務(wù)，為其解決困

難，與住戶建立和維持良好的關(guān)系，調(diào)動住戶參與住房管理管控。

11.積極參與屋村管理管控決策，及時了解房產(chǎn)市場動態(tài)并定

期寫出書面報告。

12.相關(guān)相關(guān)項目做好管理管控地段的巡視，及時發(fā)現(xiàn)和制止

各種住宅區(qū)房管所不容許的事件和現(xiàn)象；做好居民有關(guān)住戶裝修申

請、報審、本合同支付資金服務(wù)工作。

13.參與新樓本合同支付資金服務(wù)工作，并代表業(yè)主或住戶利

益，嚴格本合同支付資金服務(wù)，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)部門機構(gòu)反映，

監(jiān)督其及時處理。

（四）房屋管理管控企業(yè)員工作量規(guī)范

根據(jù)房屋管理管控員崗位職責和各項職責的工作量，對房屋管理

管控員的工作量規(guī)范如下：

1.每日工作量

（1）巡視所管理管控的地段（片、幢）一遍，巡視內(nèi)容為：

①檢查住宅區(qū)是否有違章行為（有無亂搭、亂建、違章裝修，墻

壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告，住宅區(qū)內(nèi)有無亂擺攤販）；

②住宅區(qū)是否有不安全隱患（房屋是否出現(xiàn)嚴重破損，消防通道

是否被堵，室外輸弓線路是否完好，有無亂拉亂搭，住宅區(qū)有無可疑

相關(guān)人員活動）；

③住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準（樹木花草有無損壞，房前屋

后，公共場所有無亂扔垃圾，垃圾桶是否倒清，有無亂停放車輛，亂

涼哂衣服，有無影響正常休息的噪聲源）；

④基礎(chǔ)設(shè)施是否完整（道路有無損壞，室外上下水道是否滲漏，

路口攔護栓，路障是否完好，娛樂設(shè)施有無損壞）。

以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應(yīng)立即

處理之，重大問題和不能處理的問題應(yīng)向屋村管理管控處主任匯報。

（2）收繳房租、管理管控費、各項規(guī)定費用；

（3）接待居民來信、來訪和處理有關(guān)房產(chǎn)管理管控的投訴；

（4）解答居民提出的有關(guān)房產(chǎn)管理管控業(yè)務(wù)咨詢；

（5）安排房屋保養(yǎng)、維修任務(wù)，本合同支付資金服務(wù)修繕質(zhì)量;

（6）作好工作日記（內(nèi)容為：記錄每天完成的工作，發(fā)現(xiàn)和處

理問題，上級領(lǐng)導人的指示，急待解決的事務(wù)，住戶投訴等）。

（7）整理內(nèi)務(wù)（包括打掃辦公室；整理文件、資料圖書報刊；

清潔整理辦公桌、椅及其它辦公用具等）。

2.一周工作

（1）走訪住戶（內(nèi)容：與住戶交換住宅區(qū)管理管控意見，了解

住戶在住房方面有什么困難和需要；掌握住戶家庭基本情況，包括：

戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和住家相關(guān)公司正式正式生效方

法，家庭人口以及人口結(jié)構(gòu)，掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更,

租金的變更修改，住房的戶型變更修改、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維

修狀況）。

（2）初審住戶裝修申請，并報上級審批；

（3）檢查每棟樓宇等公共設(shè)施是否完好（內(nèi)容包括：電梯運行

是否正常；樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險

品、有毒物品；公共照明是否完好，配電箱，水表設(shè)備是否有破損，

住宅樓內(nèi)信報箱是否有破損）發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時報管理管控處主任和有

關(guān)部門機構(gòu)，并協(xié)助處理。

（4）檢查垃圾桶是否噴灑藥物，各住宅樓公共部位是否清潔。

（5）檢查房屋使用情況，有無長期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶、了解

房地產(chǎn)信息。

3.一月工作

（1）編制本月保養(yǎng)維修報表，制訂下月保養(yǎng)維修計劃報屋村管

理管控處主任；

（2）編制租金、管理管控費和各項規(guī)費收繳報表并報管理管控

主任；

（3）組織修剪管理管控地段內(nèi)的樹木、花草一次；

（4）發(fā)動組織住戶搞一次衛(wèi)生大掃除；

（5）對本月維修相關(guān)項目進行一次回訪，聽取住戶意見；

（6）整理房屋管理管控資料、對發(fā)生異動的（包括：房屋產(chǎn)權(quán)

變動、承租戶變動、租金變動、管理管控費變動）作出修改；

（7）與有關(guān)單位聯(lián)系，交換情況一次（包括：居委會、派出所,

工商所、房屋產(chǎn)權(quán)單位等）如有重要情況須用書面報告和反映；

（8）辦公室大掃除一次（包括：窗戶玻璃、屋面、地面、墻面

和各種辦公用具的清潔整理）。

4,一季度工作

（1）組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇消防設(shè)施（包括：消防栓、水

源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設(shè)備、太平門等）是否完

整無缺，能否正常使用，發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關(guān)部門機構(gòu)處理；

（2）打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞，發(fā)現(xiàn)

問題及時組織有關(guān)相關(guān)人員處理；

（3）組織對樹木花草進行一次施肥：

（4）清理房租、管理管控費和各項規(guī)費，并編制季度報表；清

查是否有漏改、錯收；采取措施對拖欠房租和管理管控費的住戶進行

追收；

（5）編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表；

（6）與住宅區(qū)內(nèi)其它房管員合作，辦一期房屋管理管控?？?，

宣傳表揚住宅區(qū)內(nèi)的好人好事和新風尚，指出住宅區(qū)存在的問題，增

強住戶參與管理管控的意識；

（7）整理房地產(chǎn)信息并寫出書面報告。

5.一年工作

（1）參加一次上級主管部門機構(gòu)舉辦的短期專業(yè)培訓；

（2）對本管理管控地段（片、幢）內(nèi)的住戶全部走訪一遍；

（3）組織清理一次化糞池；

（4）編制年度房租、管理管控費和各項規(guī)費收繳報告；

（5）編制下年度維修保養(yǎng)計劃；

（6）整理房產(chǎn)管理管控檔案資料，寫出資料異動報告，對發(fā)生

異動的資料進行修改，保持檔案資料與實際一致;

（7）參與組織一次房屋管理管控聯(lián)系會；與有關(guān)部門機構(gòu)交換

開展房產(chǎn)管理管控的意見；

（8）組織一次本管理管控區(qū)的住戶代表會，聽取住戶對房屋管

理管控的意見和建議，提高住戶參與管理管控的積極性；

（9）總結(jié)年度工作，寫出書面總結(jié)；

（10）制定下年度工作計劃。

物業(yè)管理管控公司的財務(wù)管理管控

財務(wù)管理管控是物業(yè)管理管控中最重要的內(nèi)容之一。物業(yè)管理管控收

入的主要來源是業(yè)主按月繳納的固定數(shù)目的管理管控費和小區(qū)內(nèi)其

他各種管理管控收費（車輛的停車管理管控費、活動場所租賃收費

等）。其他來源包括：管理管控費存在銀行的利息；專項服務(wù)的收費;

經(jīng)營性綜合服務(wù)的收費等。

財務(wù)管理管控相關(guān)相關(guān)項目各種費用的統(tǒng)計、預算和收支控制，

若管理管控不好每年的財務(wù)報表、財務(wù)規(guī)章制度及賬目記錄等，不僅

會使物業(yè)管理管控公司蒙受損失，影響公司的正常管理管控運行，而

且也會招致一業(yè)主（使用人）的不滿，進而引起業(yè)主（使用人）與物業(yè)管理

管控相關(guān)人員的爭議，直至拖交各種管理管控費用?，F(xiàn)代物業(yè)管理管

控規(guī)章制度要求有一套與之相適應(yīng)的財務(wù)報表體系和管理管控規(guī)章

制度，因此物業(yè)管理管控的領(lǐng)導人對此一定要高度重視，并且要親自

抓。

物業(yè)管理管控公司財務(wù)管理管控概述

物業(yè)管理管控公司財務(wù)管理管控目標

物業(yè)管理管控公司的財務(wù)管理管控目標是指財務(wù)管理管控的目

的行為，即在一定時期內(nèi)財務(wù)管理管控目標。它是根據(jù)物業(yè)管理管控

公司總體目標的要求所決定的。一般來講，物業(yè)管理管控公司的財務(wù)

管理管控目標是要求在改善財務(wù)狀況的條，‘牛下，不斷擴大財務(wù)成果，

提高企業(yè)經(jīng)濟效益。主要包括如下幾個方面：

1.以提高經(jīng)濟效益為目標

經(jīng)濟效益是指公司在經(jīng)濟活動中所取得的有效成果大于服務(wù)經(jīng)

營的消耗，要求物業(yè)管理管控公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn)，為社

會和業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，獲得更多的利潤。

2.實現(xiàn)財富最大化目標

財富最大化是指公司通過合理經(jīng)營，使本企業(yè)的總價值達到最大

化。在股份制公司中，公司財富最大化也就是使股東財富最大化，這

是當前西方財務(wù)管理管控理論中普遍提出的財務(wù)目標，并認為這是股

東創(chuàng)辦企業(yè)的目的，是衡量企業(yè)財務(wù)行為和財務(wù)決策是否合理的標

準。物業(yè)管理管控公司也有一個不斷發(fā)展、逐漸壯大的過程，因此，

實現(xiàn)財富最大化當然也應(yīng)成為其財務(wù)管理管控的主要目標之一。

3.完成國家有關(guān)規(guī)定

國家及行政主管部門機構(gòu)對企業(yè)（公司）都有一定的要求、一定的

規(guī)定，比如總產(chǎn)值、人均產(chǎn)值服務(wù)經(jīng)營效益等，實現(xiàn)這些要求后，不

僅能保證國家稅收，同時也能完成企業(yè)的效益。

物業(yè)管理管控公司財務(wù)管理管控的幾個新觀念

隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立與發(fā)展，財務(wù)理財也必須樹立新觀

點，適應(yīng)社會的發(fā)展。這些觀念主要包括：

1.市場觀念

物業(yè)管理管控公司的工作和發(fā)展，應(yīng)該以市場為導向，面向市場,

參與市場競爭，在競爭中求生存、求發(fā)展。作為物業(yè)公司的領(lǐng)導人者、

財會相關(guān)人員應(yīng)該及時全面地學習和掌握,介值規(guī)律、供求規(guī)律、市場

競爭和現(xiàn)代企業(yè)規(guī)章制度等市場經(jīng)濟的重要理論，才能更好地樹立起

市場觀念。

2.經(jīng)濟效益觀念

經(jīng)濟效益是指公司在經(jīng)濟活動中所取得的有效成果與勞動消耗

相比較，力爭以較少的活勞動和物質(zhì)的消耗，生產(chǎn)出更多符合社會需

求的質(zhì)量本合同支付資金服務(wù)或向社會提供更熱情周到的服務(wù)。提高

經(jīng)濟效益是經(jīng)濟工作的出發(fā)點，也是建立現(xiàn)代企業(yè)規(guī)章制度的根本要

求。要提高經(jīng)濟效益，首先要樹立經(jīng)濟效益觀念，明確建立以提高經(jīng)

濟效益指標作為檢查考核的目標。其次加強管理管控為提高經(jīng)濟效益

的主要手段，并把加強管理管控作為提高經(jīng)濟效益的重要途徑。

3.資本的保值觀念

物業(yè)管理管控公司所有者權(quán)益必須得到保障，使投入的資木不受

任何侵犯，如不得隨意沖減資本，不得隨意轉(zhuǎn)移資本；除依法轉(zhuǎn)讓外,

不得以任何正式正式生效抽走資本。在經(jīng)營過程中，其成本補償和利

潤分配必須在保證資本完整性的前提下進行，保證資本權(quán)益不受任何

形式的侵犯。

4.資金時間價值觀念

資金時間價值是指資金在運動中，由于時間因素所增加的價值。

由于不同的時間、資金的價值并不相等，一般要以利率為計算依據(jù)，

將貨幣收支換算到相同時間基礎(chǔ)上進行比較，衡量其實際價值。如果

離開了時間價值因素，就無法止確地計算不同時期的財務(wù)收支，也不

能進行正確的財務(wù)決策。因此應(yīng)牢固地樹立資金時間的價值觀念。

5.投資的風險觀念

公司的財務(wù)活動，很多都是在有風險的條件下進行的。少冒風險,

多獲利，是人們處理風險的基本原則。在風險不可避免的情況下，投

資者由于冒險而進行投資時?，必須爭取獲得超過時間價值以外的額外

收益，這種額外收益稱之為投資風險價值，或投資的風險補償。為了

做好財務(wù)工作，財務(wù)相關(guān)人員必須研究投資和經(jīng)營中的風險，計算風

險度的大小，從而設(shè)法控制風險，這也是財務(wù)管理管控的基本觀念和

基本原理，離開了風險，就無法正確評價公司的收益，也就無法進行

融資和投資的決策。

物業(yè)管理管控公司財務(wù)計劃的內(nèi)容

財務(wù)計劃是物業(yè)管理管控公司物'業(yè)經(jīng)營管理管控計劃的重要組

成部分，是進行財務(wù)管理管控、財務(wù)監(jiān)督、財務(wù)分析的主要依據(jù)，其

目的是確立企業(yè)經(jīng)營管理管控目標，使物業(yè)經(jīng)營管理管控活動按計劃

協(xié)調(diào)進行，提高經(jīng)濟效益。物業(yè)管理管控公司財務(wù)計劃的內(nèi)容主要有:

1.各項收入的預算與籌集

物業(yè)管理管控公司主要資金來源是物業(yè)管理管控服務(wù)費收入、門

面房的租金以及其他經(jīng)營活動的收入等。應(yīng)按照國家政府制定的收費

標準，算出按月、按季、按年各項收入的總額，并采取有效措施，確

保應(yīng)收資金及時收取。

2.各項成本、費用的測算與分析

各項成本、費用的測算是制定收費標準的基礎(chǔ)，也是進行財務(wù)核

算和財務(wù)監(jiān)督的依據(jù)，應(yīng)分門別類地測算出各項物業(yè)管理管控服務(wù)的

成本與費用，在企業(yè)內(nèi)部實行經(jīng)濟責任制。

3.專項基金的提存與使用

專項基金通常是指共用設(shè)備、設(shè)施的維修基金。關(guān)于專項基金的

使用國家已做了相應(yīng)的規(guī)定，各地地方政府也出臺了使用細則。專項

基金的性質(zhì)已決定了必須?？顚Ｓ茫瑫r應(yīng)預先做好使用計劃。專項

基金的提存與使用是財務(wù)計劃中的一項重要內(nèi)容。

4.公司凈經(jīng)營收益的預測和留用利潤的安排使用

公司的經(jīng)營目的是獲取利潤。對公司資金運動過程進行現(xiàn)金流分

析，其稅前現(xiàn)金流在交納所得稅后得到的稅后現(xiàn)金流，即為公司的凈

經(jīng)營收入，也就是企業(yè)利潤，財務(wù)計劃應(yīng)預測企業(yè)的利潤情況，并分

析影響盈虧的關(guān)鍵因素，以便及時調(diào)整，確保經(jīng)營收益的最大化。

四、機構(gòu)設(shè)置

物業(yè)管理管控公司的財務(wù)部與其他行業(yè)的財務(wù)部門機構(gòu)大致相

同，但其工作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點。根據(jù)每一個物業(yè)管理

管控公司所管轄小區(qū)的范圍大小、高層樓宇的多少，以及開展服務(wù)內(nèi)

容的多少等具體情況來設(shè)置機構(gòu)，配備相關(guān)人員。由于財務(wù)管理管控

不同于一般管理管控，基本崗位不隨內(nèi)容的多少來決定，因此根據(jù)財

務(wù)管理管控的特點，物業(yè)管理管控公司的財務(wù)部門機構(gòu)可以設(shè)立一崗

多人或一人多崗。

五、財務(wù)部工作相關(guān)人員崗位職責

1.財務(wù)部經(jīng)理

(1)向總經(jīng)理相關(guān)相關(guān)項目，具體主持公司財務(wù)部的管理管控工

作，做好總經(jīng)理的助手。

(2)組織財務(wù)部門機構(gòu)的政治學習、法律法規(guī)學習。要求所有財

會相關(guān)人員遵紀守法，按照財政部中國人民銀行頒布的有關(guān)金融管理

管控條例管理管控好財務(wù)。

(3)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表，并寫出分析報告,

送總經(jīng)理審閱。

(4)檢查、督促各項費用的及時收繳和管理管控，保證公司的正

常運轉(zhuǎn)。

(5)合理有效地經(jīng)營好公司的金融資產(chǎn)，為公司創(chuàng)造更多的利潤。

(6)審核、控制各項費用的支出，杜絕浪費。

(7)組織擬定物業(yè)管理管控費等各項費用標準的預算方案，呈送

總經(jīng)理.、業(yè)主管理管控委員會和相關(guān)主管部門機構(gòu)審核、修改決定。

(8)熟悉各種工商、財會及稅務(wù)管理管控規(guī)章制度，運用法律、

政策手段保護公司的合法權(quán)益。

(9)根據(jù)物業(yè)管理管控行業(yè)特點以及本公司的實際情況，制定財

務(wù)管理管控規(guī)章制度的細則。

(10)完成總經(jīng)理交辦的其他事項。

2.主管會計

(1)對部門機構(gòu)經(jīng)理相關(guān)相關(guān)項目，具體做好財務(wù)的H常管理管

控工作；

(2)每日做好各種會計憑證和財務(wù)處理工作；

(3)每月、每季按時做好各種會計報表，送部門機構(gòu)經(jīng)理審核；

(4)相關(guān)相關(guān)項目檢查、審核各經(jīng)營部門機構(gòu)及下屬機構(gòu)的收支

賬目，及時向部門機構(gòu)經(jīng)理匯報；

(5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實相符;

(6)根據(jù)物業(yè)管理管控行業(yè)的特點和需要，組織各營業(yè)部門機構(gòu)

及下屬機構(gòu)業(yè)務(wù)培訓，提高整體的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水準；

(7)完成經(jīng)理交辦的其他事項。

3.出納

(1)對部門機構(gòu)經(jīng)理相關(guān)相關(guān)項目，服從領(lǐng)導人安排，盡職盡責

做好本職工作。

(2)嚴格遵守國家制定的財會規(guī)章制度和公司制定的財務(wù)管理管

控細則，按規(guī)章制度管理管控好公司的銀行存款和庫存現(xiàn)金。

(3)及時辦理各種轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，并交會計做賬。

(4)及時追收各種應(yīng)收的款項，保護公司利益不受損失。

(5)完成經(jīng)理交辦的其他事項。

4.統(tǒng)計員

(1)對部門機構(gòu)經(jīng)理相關(guān)相關(guān)項目，遵守公司制定的財務(wù)相關(guān)人

員管理管控細則，做好本職工作；

(2)及時統(tǒng)計、存貯各種費用交收資料，供主管會計參考；

(3)維護好電腦設(shè)備，保管好所存的資料；對于變動的資料數(shù)據(jù)

應(yīng)及時修改與存貯，做到隨時變動，隨時修改，隨時存貯，以免出現(xiàn)

差錯；

(4)完成經(jīng)理交辦的其他事項。

5收費員

物業(yè)管理管控公司所管轄的業(yè)主(使用人)很多時,應(yīng)專門配備收

費員，這樣既可方便住戶，又能及時回籠資金。收費員的職責是：

(1)對部門機構(gòu)經(jīng)理相關(guān)相關(guān)項目，遵守公司制定的財務(wù)相關(guān)人

員管理管控規(guī)則，做好本職工作。

(2)相關(guān)相關(guān)項目物業(yè)管理管控費等各項費用的通知和收繳。

(3)每天下班前應(yīng)把當天收繳的各項管理管控費用的現(xiàn)金入店，

并統(tǒng)計好交費情況。

(4)樹立''業(yè)主至上，服務(wù)第一〃的思想。工作中應(yīng)熱情、周到，

與廣大業(yè)主(使用人)交朋友，以爭取他們對物業(yè)管理管控工作的理解

和支持。

(5)完成部門機構(gòu)經(jīng)理交辦的其他事項。

第一節(jié)物業(yè)管理管控公司的財務(wù)規(guī)章制度

一、財務(wù)會計管理管控的涵義

財務(wù)是指企業(yè)為達到既定目標所進行的籌集資金和運用資金的

活動。在物業(yè)管理管控經(jīng)營過程中，各類管理管控服務(wù)費、特約代辦

服務(wù)費、各種兼營性服務(wù)的收入和相應(yīng)的開支等，就構(gòu)成了物業(yè)管理

管控公司的資金運行。

物業(yè)財務(wù)管理管控就是物業(yè)管理管控公司資金運行的管理管控，

在資金運行過程中，包括整個物業(yè)經(jīng)營出租、管理管控服務(wù)收費等資

金的籌集、使用、耗費、收入和分配。要按照政府有關(guān)規(guī)定，規(guī)范物

業(yè)管理管控企業(yè)的財務(wù)行為，加強財務(wù)管理管控和經(jīng)濟核算。物業(yè)財

務(wù)管理管控的對象就是物業(yè)經(jīng)營、管理管控、服務(wù)的資金費用和利潤。

為了提高經(jīng)濟效益，擴大收入來源，使物業(yè)不斷保值增值，許多物業(yè)

管理管控公司實行“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”的方針，公司下屬既有商

業(yè)貿(mào)易部門機構(gòu)，也有工程維修機構(gòu)，還有出租物業(yè)及其他提供有償

服務(wù)服務(wù)機構(gòu)。

財務(wù)管理管控的主要內(nèi)容有：對資金籌集運用的管理管控，固定

資產(chǎn)和經(jīng)租房產(chǎn)租金的管理管控，租金收支管理管控，商品房資金的

管理管控，物業(yè)有償服務(wù)管理管控費的管理管控，流動資金和專用資

金的管理管控，資金分配的管理管控，財務(wù)收支匯總平衡等等。

財務(wù)管理管控的任務(wù)是：

（一）籌集、管理管控資金

這就是要保證物業(yè)經(jīng)營的需要，加快資金周轉(zhuǎn)，不斷提高資金運

用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。物業(yè)管理管控公司的主要

經(jīng)濟來源是房租收入、物業(yè)有償服務(wù)管理管控費收入，要大力組織租

金收入，加強有償服務(wù)管理管控費的收費工作，做到應(yīng)收盡受，提高

回收率。另外，在資金使用上，對各項支出要妥善安排，嚴格控制，

注意節(jié)約，防止浪費。充分發(fā)揮資金的效果。

（二）經(jīng)濟核算

通過財務(wù)活動加強經(jīng)濟核算，改善經(jīng)營管理管控，降低修繕、維

修、養(yǎng)護成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經(jīng)濟效益。

（三）多元經(jīng)營

積極組織資金，開辟物業(yè)經(jīng)營市場，“一業(yè)為主，多元經(jīng)營”，

不斷尋求物業(yè)經(jīng)營的新生長點，不斷拓展物業(yè)經(jīng)營的新領(lǐng)域，形成新

優(yōu)勢。

（四）財務(wù)監(jiān)督

實行財務(wù)監(jiān)督，維護財經(jīng)紀律。物業(yè)管理管控公司的經(jīng)營、管理

管控、服務(wù)，必須依據(jù)國家的方針、政策和財經(jīng)法規(guī)以及財務(wù)計劃，

對公司預算開支標準和各項經(jīng)濟指標進行監(jiān)督，使資金的籌集合理合

法，資金運用的效果不斷提高，確保資金分配兼顧國家、集體和個人

三者的利益。同時，要在分配收益上嚴格遵守國家規(guī)定，及時上繳各

種稅金，彌補以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者

分配利潤。

二、財務(wù)會計管理管控規(guī)章制度

財務(wù)管理管控規(guī)章制度是物業(yè)管理管控公司內(nèi)部管理管控的重

要規(guī)章制度，是保證有關(guān)財務(wù)管理管控工作規(guī)范化、標準化的一系列

具體規(guī)定?？煞譃橐韵聨最愐?guī)章制度：

(一)會計核算方法及憑證賬冊規(guī)章制度

⑴管理管控部采用借貸復式計賬法，會計科目和核算方法以企

業(yè)單位預算會計為主，結(jié)合管理管控部的實際，設(shè)置銀行現(xiàn)金日記賬、

總分類賬、各項明細分類賬；

(2)原始憑證是計賬的依據(jù)，財會相關(guān)人員必須認真審核各種原

始憑證，要求一切原始憑證必須手續(xù)完備、合法，內(nèi)容真實，數(shù)字正

確，日期和印章齊全，大、小寫相符等，不得有白條報賬，不得有涂

改。一切原始憑證經(jīng)審核無誤后，才能填制記賬憑證，據(jù)以記賬；

(3)財會記賬員應(yīng)對一切原始憑證記賬相關(guān)相關(guān)項R,賬簿的記

載不得挖補、涂改或用褪色藥水消除字跡，記賬應(yīng)使用鋼筆，不準用

鉛筆或圓珠筆，發(fā)生錯誤應(yīng)根據(jù)性質(zhì)，采用劃線更正或紅線更正,憑

證、賬冊應(yīng)根據(jù)專人列冊登記，妥善保管，不得丟失。有關(guān)會計報表、

賬冊、會計憑證保存年限按上級規(guī)定辦理；

(4)指定專人保管一切未使用的重要空白憑證，如支票、現(xiàn)金收

據(jù)、發(fā)貨票據(jù)等，動用時由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)用手續(xù)。對誤寫的收據(jù)或作

廢的支票，應(yīng)注銷作廢章，妥善保存，不得銷毀廢棄。

(二)貨幣資金管理管控規(guī)章制度

(1)嚴格按照國家有關(guān)現(xiàn)金管理管控規(guī)章制度的規(guī)定，除抵補現(xiàn)

金庫存外，非經(jīng)銀行同意，不得將業(yè)務(wù)收入坐支留用，嚴格分清收支

兩條線；

(2)做好