XX花園小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)選聘方案

天籟花園小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)選聘方案

天籟花園小區(qū)業(yè)主委員會已于2014年11月16日正式成立，小區(qū)目前的物業(yè)管理是物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)就本小區(qū)前期物業(yè)管理階段而訂立的協(xié)議，主要是針對的是本小區(qū)前期物業(yè)的管理。天籟花園小區(qū)業(yè)主委員會成立后，因缺乏相應依據(jù)，造成業(yè)主大會及業(yè)主委員會無法對其實行有效監(jiān)管的狀況，現(xiàn)已不再適應小區(qū)現(xiàn)階段的物業(yè)管理。為了天籟花園小區(qū)全體業(yè)主的利益，本著把本小區(qū)建設(shè)的更加美好、安全舒適、宜居的理念，業(yè)主委員會11

月

23

日開會討論了關(guān)于制定本小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的選聘方案，擬進行物業(yè)服務企業(yè)的選聘工作，簽訂新的物業(yè)服務合同。天籟花園小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)選聘方案如下：

選聘工作的實施主體

物業(yè)服務企業(yè)的選聘工作，主體資格歸屬于業(yè)主大會。具體工作事宜由業(yè)主大會授權(quán)小區(qū)業(yè)主委員會物業(yè)選聘工作小組實施。

二、選聘工作的方式

選聘工作采取招標的方式進行；

業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會開展物業(yè)服務企業(yè)招標工作。參與招投標的物業(yè)服務企業(yè)需要經(jīng)過報名、提供資質(zhì)、業(yè)績證明文件，資格預審，閱讀理解招標文件，提交書面投標文件，樓盤考察，評標答辯，合同談判等招標程序。

物業(yè)選聘工作小組根據(jù)小區(qū)實際情況和報名物業(yè)服務企業(yè)的情況初選3家符合條件的物業(yè)服務企業(yè)參與投標。如果符合條件的報名物業(yè)服務企業(yè)少于三家、只有二家或一家的，物業(yè)選聘工作小組根據(jù)本選聘方案、招標公告和招標文件與符合條件的報名企業(yè)通過競爭性談判簽訂物業(yè)服務合同。

小區(qū)業(yè)主委員會物業(yè)選聘工作小組按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

業(yè)主委員會代表業(yè)主大會依照本選聘方案、招標公告、招標書和中標人的投標書以及答辯會記錄，在物業(yè)服務合同示范文本的基礎(chǔ)上與中標人簽訂物業(yè)服務合同，并按規(guī)定公布。

三、物業(yè)選聘程序：

（1）選聘物業(yè)企業(yè)方案公示階段

（2）業(yè)主大會表決選聘物業(yè)企業(yè)方案階段

（3）招標公告和招標書起草和審議

（4）物業(yè)招標備案和招標公告

（5）物業(yè)企業(yè)報名和資格預審

（6）發(fā)放招標文件

（7）編制投標文件

（8）開標、評標、答辯、決標

（9）簽訂物業(yè)服務合同并備案

（10）物業(yè)交接驗收

四、參與招標的企業(yè)應符合以下要求：（1）依法注冊登記、具有獨立法人資格，并有三級或三級以上物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)；

（2）從事物業(yè)管理3年以上；

（3）具有經(jīng)營管理住宅物業(yè)累計建筑面積15萬平方米以上并且有單項建筑面積3萬平方米以上高層綜合住宅小區(qū)的管理經(jīng)驗，享有較高的信譽；

（4）擬擔任物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理負責人應具有2年以上管理類似綜合住宅小區(qū)物業(yè)管理小區(qū)經(jīng)理崗位工作經(jīng)驗和能力，熟練使用計算機進行管理，無不良執(zhí)業(yè)記錄，持有小區(qū)經(jīng)理上崗證書，具有大專以上學歷或者中級以上技術(shù)職稱。

五、本小區(qū)的物業(yè)服務內(nèi)容要求

總體思路是：本小區(qū)住宅物業(yè)服務標準按照《江蘇省住宅物業(yè)服務分等收費標準》確定的與現(xiàn)行收費標準相對應的物業(yè)服務標準，不低于五級服務標準。對于業(yè)主多次反映存在問題的部分（安全保障、車輛管理、設(shè)備維護保養(yǎng)、財務透明管理等）提供切實可行的方案。

六、本小區(qū)對物業(yè)服務收費標準的要求及技術(shù)指標

本小區(qū)物業(yè)收費標準參考《昆山市普通住宅物業(yè)公共服務收費等級基準價格》是高層住宅1元每平方米每月（不含電梯、水泵等設(shè)施的運行電費和公共照明、公共用水等代收代交費用），地面停車場60元/月/車位(600元/年/車位）。電瓶車充電5元/月/車位（不充電不收費）

.七、本次物業(yè)選聘的物業(yè)服務合同期限

擬定為三年（其中前六個月為考察期），2014年11月16日～2017年11月15日，具體以交接為準。

八、投標要求

物業(yè)服務費的結(jié)算方式為包干制、部分按實結(jié)算相結(jié)合的方式進行，其中五項物業(yè)服務收費中綜合管理服務費、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務費、公共區(qū)域的秩序維護服務費三項服務收費實行包干制結(jié)算，公共區(qū)域、共用場地、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行費、保養(yǎng)和維修服務費兩項采取按實結(jié)算方式。

投標企業(yè)應該在投標書中具體確定綜合管理服務、公共區(qū)域秩序維護服務、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運行、保養(yǎng)、維修服務等涉及項目的服務承諾和服務方案。明確提出本企業(yè)對物業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)管辦法以及業(yè)主、業(yè)主委員會對物業(yè)服務質(zhì)量監(jiān)督管理辦法。

本小區(qū)實行第三方物業(yè)服務質(zhì)量評估監(jiān)理制度，由業(yè)主委員會聘請第三方中介機構(gòu)不定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行專業(yè)評估，經(jīng)過評估不符合物業(yè)服務合同約定的標準的，物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)投標書和物業(yè)服務合同承諾承擔違約責任，扣減履約保證金納入專項維修資金賬戶。

要求投標企業(yè)提供小區(qū)物業(yè)管理處崗位設(shè)置和服務人員編制數(shù)量以及工資福利標準的方案。

要求投標企業(yè)在投標書中明確相關(guān)違約責任，履約保證金金額（不低于2萬元）和違約扣除辦法。

要求投標企業(yè)在投標書中提供符合住宅物業(yè)服務合同示范文本和物業(yè)服務等收費標準以及本選聘方案、招標公告和招標文件規(guī)定的物業(yè)服務合同（草案）。

九、投標保證金與選聘代理費用承擔

投標企業(yè)經(jīng)過資格預審合格并交納投標保證金人民幣20000元，一旦中標，投標保證金轉(zhuǎn)為本次物業(yè)履約保證金。未中標的依法予以退還。

十、本物業(yè)選聘方案的實施

本選聘方案經(jīng)業(yè)主大會通過后，授權(quán)業(yè)主委員會組織物業(yè)選聘工作小組全程實施本物業(yè)公開招標方案，招標公告和招標文件不得與本選聘文件相抵觸，不得侵害業(yè)主合法權(quán)益。

為確保物業(yè)選聘工作的順利進行，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，授權(quán)業(yè)委會對在物業(yè)選聘和物業(yè)交接過程的任何違法、侵權(quán)行為，通過投訴、信訪、調(diào)解、行政復議、行政訴訟以及民事訴訟等途徑，依法維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。授權(quán)業(yè)委會根據(jù)需要聘請律師或?qū)I(yè)顧問參與訴訟，代理費用在小區(qū)公共收益中列支。

由于不可抗力、意外事件或者第三方責任等原因?qū)е鹿_招標無法按期進行的，授權(quán)物業(yè)選聘工作小組參照本選聘方案、招標公告和招標書通過競聘或者協(xié)議等方式聘請符合資質(zhì)條件的物業(yè)公司。

十一、本物業(yè)公開招標方案的公示

在小區(qū)布告欄公告征求意見，并送達相關(guān)部門。如需要的業(yè)主請直接向業(yè)委會索取。

任何書面意見請在2014年12月2日前投放至業(yè)委會辦公室意見箱，以便業(yè)委會根據(jù)反饋意見修訂草案。

本物業(yè)公開招標方案的表決正式文稿和業(yè)主大會關(guān)于物業(yè)選聘方案的書面意見表決單在提交業(yè)主大會表決前7日公告，修正條款發(fā)放至業(yè)主代表和有關(guān)部門。業(yè)主大會關(guān)于物業(yè)選聘的書面意見征詢單由業(yè)主代表或者業(yè)主委員會