XXXX年閬中市濱江新天地營銷策略

錦晟機構(gòu)一、閬中宏觀市場分析二、閬中商業(yè)市場分析三、本體研判四、項目定位五、項目營銷推廣及表現(xiàn)一、閬中宏觀市場分析1.宏觀經(jīng)濟分析1.1閬中GDP分析閬中市的今年高速發(fā)展,近五年來均增速15%以上,高出了全省1%。1.2閬中市固投統(tǒng)計

閬中市2005年-2008年固定資產(chǎn)投資增長幅度較快,增長金額為15.7億元,增長幅度達到62.3%,其中房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資,增長金額為1.3億元,增長幅度為43.3%,但從房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資所占比例來看,從2005年-2008年所占比例有所下降,下降幅度為2%。隨著閬中市為拉動經(jīng)濟增長,加大對基礎設施的力度,2005年后固定資產(chǎn)投資呈高速增長,閬中市的經(jīng)濟發(fā)展的基礎實力持續(xù)增強,必將為未來經(jīng)濟的高速增長提供有力的支撐,吸納更多的優(yōu)質(zhì)資金用于閬中市的經(jīng)濟建設。閬中市固定投資雖然逐年穩(wěn)步上升,但房地產(chǎn)投資比重卻相對較低,房地產(chǎn)商活躍度不高,造成發(fā)展速度緩慢。房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資異常基本正常正常運行基本正常異常<15%15%~22%22%~30%30%~37%>37%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%1.3閬中人均可支配收入從2006年至2009年閬中市人均可支配收入逐年上升,平均每年增幅超過14%,2009年達到12160元,購買能力不斷增強,人民生活質(zhì)量不斷提升,因此對居住的環(huán)境和品質(zhì)也開始有一定的要求和愿景。1.4社會消費品總額

2006年2007年2008年2009年社會消費品總額增長幅度—17%21%19%2006年以來,閬中市近年來社區(qū)消費總額增長幅度較快,近年來平均每年增幅在19%左右,截至2009年,閬中市社會消費品總額已達到31.58億元,閬中人民購買能力得到不斷增強,生活質(zhì)量不斷提高。1.5老城區(qū)房價增長率

近年來閬中市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,供需兩旺,房價大幅攀升,老城區(qū)年增幅率達到15%左右；閬中老城區(qū)房地產(chǎn)市場房價正處于一個高速上升的態(tài)勢。小結(jié)經(jīng)濟態(tài)勢:閬中經(jīng)濟一直保持高速平穩(wěn)增長態(tài)勢；房地產(chǎn)市場超速發(fā)展，整個房地產(chǎn)市場潛力高，同時存在供·銷風險。房產(chǎn)態(tài)勢:閬中市房地產(chǎn)市場正處于一個開發(fā)的初級階段，且房地產(chǎn)固定投入正高速上升，更多專業(yè)的、大型的投資商將陸續(xù)入駐閬中，市場專業(yè)競爭即將開始。收支態(tài)勢:閬中市人均工資逐年增長態(tài)勢，消費力高，商住景氣。人均可支配收入增長與GDP的增長率基本持平,表明城市市民擁有較強的房價接受力和消費力。房價增速則慢于GDP增長,體現(xiàn)了市場潛力巨大,未來增值空間大。閬中房地產(chǎn)投資年增長率高于GDP的增速,說明城市發(fā)展前景被普遍看好,同時存在投資過熱的威脅。房價年均增長率與GDP及人均收入的增速基本持平,又說明了消費者購房行為非常理性,房價增長與宏觀經(jīng)濟、收入增長協(xié)調(diào)。市場啟示第二部分、閬中商業(yè)市場分析

一、房地產(chǎn)市場未來走勢分析

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟走勢和政府調(diào)控政策密切相關?；趪覍Ψ康禺a(chǎn)調(diào)控政策和閬中未來經(jīng)濟發(fā)展前景的認識。存款準備金率上調(diào),資金緊縮,消費者購房門檻上升,購房難度加大資金壓力【2010-2011銀行存款準備金率上調(diào)一覽】迫于市場流動資金過剩,自2010.1起,中央已密集上調(diào)存款準備金率,至今年5月12日,大型金融機構(gòu)存款準備金率已調(diào)制21%的歷史峰值。經(jīng)過08年的短暫下跌之后,09年至今貸款利率呈現(xiàn)逐年上浮趨勢,貸款成本日益增高。本年度個人住房商業(yè)貸款審查嚴格,放款速度慢；同時房貸利率也逐步升高。目前大量按揭客戶等待銀行放款,預計后期貸款難度將增大?；乜钏俣确怕?在銀行資金緊縮的情況下,開發(fā)商或?qū)⒊霈F(xiàn)資金緊繃狀態(tài)政策壓力成都各大銀行現(xiàn)行房貸政策摸底（具體細則以各大銀行公布政策為準）銀行認定標準首套房二套房三套房備注首付利率首付利率停貸

中國工商銀行認房又認貸4成基礎利率6成起1.1倍以上停貸

中國農(nóng)業(yè)銀行認房又認貸4成1.1倍6成起1.1倍以上停貸首套房客戶可以通過購買理財產(chǎn)品等形式申請基礎利率中國建設銀行認房又認貸3成基礎利率6成起1.1倍以上停貸

中國銀行認房又認貸3成基礎利率6成起1.1倍以上停貸

交通銀行認房又認貸

停貸

中國郵政儲蓄銀行認房又認貸3成基礎利率6成起1.1倍以上停貸暫時停止受理房貸按揭業(yè)務成都銀行認房又認貸3成基礎利率6成起1.1倍以上停貸

成都農(nóng)商銀行認房又認貸3成基礎利率6成起1.1倍以上停貸不受理二手房房貸按揭業(yè)務中信銀行認房又認貸3成基礎利率6成起1.1倍以上停貸辦理房貸按揭業(yè)務需繳納1%手續(xù)費深圳發(fā)展銀行認房又認貸3成基礎利率6成起1.1倍以上停貸

招商銀行認房又認貸3成基礎利率6成起1.1倍以上停貸

興業(yè)銀行認房又認貸暫停受理房貸按揭業(yè)務停貸

宏觀政策市場一覽1月國務院出臺“國十一條”,嚴格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導。國土資源部提出,經(jīng)濟適用房、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年3月國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政,明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。國務院總理溫家寶３月５日在十一屆全國人大三次會議上作政府工作報告時說,要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足人民群眾的基本住房需求。4月住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布通知:取得預售許可后，10日內(nèi)需公開房源及售價國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，提出“新國四條”，提出二套房貸首付不低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。住建部公布通知，經(jīng)適房只能自住，違規(guī)5年內(nèi)不得再次申購。5月住房城鄉(xiāng)建設部、民政部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知,加強對廉租住房管理強化租賃管理和服務。6月住建部、央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知,就商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房的認定標準進行了明確的規(guī)范,“認房又認貸”。9月國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布通知,土地閑置一年的將禁止競買資格。溫家寶總理在國慶記者招待會上提出,保持房地產(chǎn)價格的合理和穩(wěn)定,加快建立促進房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機制。國務院副總理李克強提出堅決抑制房地產(chǎn)投機炒作行為11月1月房貸七折優(yōu)惠利率取消,全面叫停第三套住房公積金貸款2011年國務院召開會議,要求進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場,各地要確定價格控制目標并向社會公布,二套房房貸首付比例提高至60%,三套房暫定購買購買。個人將購買不足5年的住房對外銷售的,將全部征收營業(yè)稅。2011年,全國計劃建設保障性安居工程任務1000萬套,增長72.4%。國務院總理溫家寶主持召開國務院第五次全體會議,強調(diào)堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。2月國務院總理溫家寶接受中國政府網(wǎng)、專訪時強調(diào):政府有責任管好房地產(chǎn)市場，有決心本屆政府任期內(nèi)使房價能夠保持在一個合理的價位。國務院副總理李克強提出要堅決落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。由于受到國內(nèi)政策打壓影響導致社會投資游資流向逐步從傳統(tǒng)住宅市場轉(zhuǎn)向至商業(yè)地產(chǎn)和股市。但由于目前國內(nèi)股市低迷,加之受世界金融風暴和歐美信貸危機影響,投資股市風險成倍上升,相對來說投資商業(yè)地產(chǎn)的低風險。促使更多游資投向商業(yè)地產(chǎn),國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)熱整逐步興起。小結(jié)閬中屬于南充市的下屬縣級市,位于四川東北部,距離南充市110km,距四川首府——成都320km；距離周邊省會城市——重慶市320km,西安460km；路網(wǎng)十分發(fā)達,但由于各道路建設比較滯后,道路情況較差,從而影響了交通的便利性,所以也影響了整個城市的經(jīng)濟發(fā)展。1.1.閬中區(qū)位二、閬中區(qū)域市場分析1.2.閬中未來發(fā)展方向跨越嘉陵江向南發(fā)展,在江北老城區(qū)內(nèi)新建或保留為旅游配套的商貿(mào)、金融等其它第三產(chǎn)業(yè)用地。城市的商貿(mào)金融中心規(guī)劃布置在七里開發(fā)區(qū),疏解江北老城區(qū)的產(chǎn)業(yè)與人口,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),拓展現(xiàn)代中等城市功能。以嘉陵江為軸,閬中已逐步形成江北古城旅游人居商貿(mào)區(qū)、七里行政商貿(mào)科技工業(yè)園區(qū)、江南生態(tài)旅游休閑度假區(qū)“一城三區(qū)”“品”字型發(fā)展格局。2.老城區(qū)城市現(xiàn)狀閬中市傳統(tǒng)城區(qū),古城所在地,受其背山環(huán)水的地理環(huán)境影響,及用地條件制約,城市發(fā)展已難以擴張。老城區(qū)將圍繞嘉陵江城區(qū)近10公里的自然風光帶大做文章,重點打造濱江路東北段、濱江路西段和南津關古鎮(zhèn)三個休閑娛樂集中區(qū)。閬中老城商業(yè)主要以緊鄰閬中古城的東方廣場步行商業(yè)區(qū)為核心,古城內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)以配合旅游業(yè)為主,著名的牛肉及醋類產(chǎn)品、旅游紀念品、特色餐飲等為主,針對旅游消費者及周邊居民。東方廣場以普通百貨類業(yè)態(tài)為主,主要滿足當?shù)鼐用裆钚枨?；目前在其周邊在建有一約6萬方集中式商業(yè)步行街——俊豪廣場。兩條商業(yè)步行街緊鄰,僅一街之隔；修建中的俊豪購物中心,未來業(yè)態(tài)豐富,將引進大型超市,百貨,美食街等,兩商業(yè)項目與古城相互銜接,相信未來此區(qū)域?qū)⑿纬砷佒欣铣莾?nèi)最大商圈,成為閬中老城最為繁華的商業(yè)地帶；濱江商業(yè)將以娛樂休閑、餐飲美食為主,已成氣候的中華閬天城,業(yè)態(tài)就為特色餐飲,娛樂會所,高檔KTV等。經(jīng)營狀況較好,晚間成為閬中人消遣娛樂的重要場所。其它區(qū)域商業(yè)以張飛大道為主以住宅臨街底商形式向四周擴張,但向北、向東的商業(yè)發(fā)展則較為落后,主要以社服型商業(yè)為主,滿足周邊居民基本生活所需。3.新城商業(yè)現(xiàn)狀閬中新城區(qū)商業(yè)主要集中在七里大道與巴都大道交匯處,已經(jīng)營的商業(yè)以臨街住宅底商為主,集中式商業(yè)仍在建設、招商過程中。未來新城商業(yè)將以匯洋廣場為中心,周邊星河灣、金碧天下項目為輔,形成新城最繁華的商圈。老城未來供應以住宅為主,商業(yè)為輔,住宅占比69%,商業(yè)占比23%4.老城未來物業(yè)分析出處:閬中年鑒5.老城未來發(fā)展方向分析老城未來土地供應主要是沿濱江路向東北、西北方向發(fā)展,未來商業(yè)主要集中在濱江路東北方向,濱江路西北方向以住宅為主。小結(jié)閬中城市發(fā)展正處于城市擴張的初級階段,老城區(qū)建設較早,其商貿(mào)、旅游、生活、交通等設施發(fā)展已非常成熟,但受三面環(huán)水一面靠山的地理環(huán)境影響,老城區(qū)未來可供開發(fā)的區(qū)域較難以擴張,預計未來的房地產(chǎn)開發(fā)將以舊城改造及小體量項目為主。隨著七里新區(qū)城市配套及生活設施等正逐步完善,成為閬中房地產(chǎn)開發(fā)的重點、熱點區(qū)域。閬中市商業(yè)主要分布于古城中心、東方廣場、濱江路沿線；新城商業(yè)比較落后,正處于發(fā)展初期,主要集中于匯洋購物中心及七里大道沿街；城市整體商業(yè)仍以滿足本地消費人群為主,旅游帶動起來的商業(yè)為輔。古城內(nèi)的商業(yè)主要針對旅游人群,區(qū)域中新型商業(yè)主要滿足本地消費人群,濱江商業(yè)主要為餐飲類,沿街主要為社服型商業(yè)；老城區(qū)主要商業(yè)消費人群以閬中全市居民為主,新城商業(yè)發(fā)展較為落后,輻射力弱；傳統(tǒng)旅游文化對商業(yè)的拉動力不足,旅游人群的商業(yè)消費過于單一,僅牛肉與醋類產(chǎn)品為主。目前閬中市的集中式商業(yè)項目總建筑面積28.8萬方,老城區(qū)集中式商業(yè)項目總建筑面積16.5萬方,各方面配套及商業(yè)狀況已非常成熟。東方廣場為現(xiàn)閬中市商業(yè)中心,目前在建的俊豪購物中心緊鄰東方廣場,老城中心商業(yè)圈在逐漸擴大,相信此區(qū)域會成為未來閬中市集中式商業(yè)中心核心板塊。中華閬天城著力打造閬中休閑娛樂中心,主要業(yè)態(tài)為餐飲、KTV、娛樂會所,經(jīng)營狀況良好,為閬中夜生活聚集地。三、重點商業(yè)項目介紹1.俊豪購物中心地理位置閬中市人民廣場旁項目名稱俊豪購物中心總占地面積45.72畝層數(shù)3F/-2F總建筑面積61533㎡開發(fā)商閬中俊豪置業(yè)有限公司停車位500余個開工時間2009-12-15竣工時間2011-12-30項目特點老城商業(yè)中心，與東方廣場形成老城中心商業(yè)圈俊豪購物中心位于閬中市人民廣場，東鄰郎家拐街，西鄰張家絲廠小巷，南接廣場路，北接通劑渠。規(guī)劃總用地面積約45.72畝（A、B.C地塊凈用地44.06畝），總建筑面積61533.37㎡。其中A、B塊為商業(yè)用地，凈用地面積24.75畝，規(guī)劃為餐飲、娛樂、大型百貨商場和電器超市；C地塊為廣場和商業(yè)用地，凈用地面積約20.97畝，地面復原人民廣場功能，并進行景觀改造，地下作為大型超市及停車場使用。將打造20000㎡的一線品牌大型精品百貨，12000㎡的超市，7000㎡的步行街，5000㎡的電器賣場。2.東方廣場:地理位置閬中市人民廣場旁項目名稱東方廣場總占地面積39畝層數(shù)3F總建筑面積50000㎡開發(fā)商閬中匯豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司停車位——開工時間——竣工時間2004年項目特點緊鄰閬中古城，老城商業(yè)中心東方廣場位于閬中市商業(yè)中心,是集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化于一體,有大型超市、百貨公司、家電賣場等主力店的超大型商業(yè)文化中心。該項目是市政府重大招商項目,閬中商業(yè)建筑和城市形象工程。東方廣場引入國際先進的商業(yè)模式SHOPPINGMALL,提出大規(guī)模、全業(yè)態(tài)經(jīng)營、全客戶層定位,使所有年齡階段的客戶都能得到一站式消費,并且充分利用閬中古城優(yōu)勢,把項目和旅游結(jié)合起來,開創(chuàng)了閬中商業(yè)文化的新時代。項目目前為閬中市最繁華的商業(yè)中心,將與未來修建好的俊豪購物中心形成城市中心商業(yè)圈。3.中華閬天城地理位置閬中市張飛南路8號項目名稱中華閬天城總占地面積55284㎡層數(shù)2F總建筑面積34153㎡開發(fā)商上海承甲實業(yè)有限公司停車位100個開工時間——竣工時間——項目特點緊鄰閬中古城，老城的娛樂、餐飲中心“中華閬天城”位于閬中古城與新城過渡區(qū),是進入古城的主要通道,處于城市的中心位置,是游客最集中的旅游休閑購物的最佳地段。廣場建筑以為小青瓦坡屋面仿古建筑,與古城風貌相協(xié)調(diào)。按照閬中旅游發(fā)展需要和城市建設規(guī)劃,廣場是集游客集散、休閑、文化、娛樂、購物,餐飲為一體的旅游休閑購物大型商業(yè)廣場,同時,根據(jù)廣場黃金旺鋪的特殊性,建設有大型音樂噴泉及與之相對應的體現(xiàn)閬中深厚文化底蘊的文化小廣場,并規(guī)劃分別建立小吃、古玩等商業(yè)特色區(qū)。

“中華閬天城”按照閬中市的城市規(guī)劃和發(fā)展對外招商,主要招商對象為“大型餐飲、大型購物商城、娛樂休閑、名優(yōu)特產(chǎn)品銷售等”。投資業(yè)主可根據(jù)自身的需要在不破壞建筑整體風格和安全的前提下,充分合理地對房屋進行改善,并可在后續(xù)開發(fā)的建筑中根據(jù)投資業(yè)主的要求進行建設。

4.南津關地理位置四川省閬中市錦屏山公園旁項目名稱南津關總占地面積72畝層數(shù)3F總建筑面積3萬㎡開發(fā)商閬中華誠置業(yè)有限公司停車位148開工時間——竣工時間——項目特點錦屏山旅游地產(chǎn)1、政策趨嚴，中央關于房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度堅決，地方限購，抑制需求，開發(fā)商壓力大。資金鏈是項目成敗的關鍵。2、商業(yè)地產(chǎn)逐步成為熱點，當?shù)貎?yōu)良的投資環(huán)境帶來入市好時機。3.作為國家級人文古城，文化商業(yè)少，消費單一，僅牛肉與醋類產(chǎn)品為主，且主要商業(yè)消費人群依然以閬中本土為主。小結(jié)第三部分:本體研判一、產(chǎn)品分析1.總體規(guī)劃分析本項目地塊位于閬中市濱江路東段地帶，濱江路與張飛南路交匯處，地塊面積約6萬平方米，匯聚餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的一站式消費商業(yè)街區(qū)，面臨嘉陵江，景觀極致。整個商業(yè)街區(qū)由3個文化景點片區(qū)組成，建筑層數(shù)以3F為主，采用獨特的退臺空間設計，合理配置內(nèi)部結(jié)構(gòu)，人行、車行路線科學，最大程度上解決豎向商業(yè)對口問題，整體規(guī)劃具有極致感、新意感、時代感、文化感，具有較強的識別特征。2.建筑風格分析建筑風格采用新中式風格，極富特色及標識性，強調(diào)建筑風格與項目定位一致性，并與濱江路東側(cè)江面及古鎮(zhèn)等幽靜的環(huán)境相協(xié)調(diào)。整個商業(yè)帶建筑的色彩以黑白灰色調(diào)為主，白墻、灰磚、黑瓦以及月亮門、格子窗、馬頭墻等中式建筑元素的大量運用貼切反映出了中式建筑的韻味，同時對商業(yè)廣場鋪地的統(tǒng)一協(xié)調(diào)處理，使整個建筑色彩純粹，特色鮮明，悠閑雅致，極好的突出了休閑式商業(yè)建筑的氛圍。3.區(qū)位分析江南鎮(zhèn)七里新區(qū)老城區(qū)本案本案坐落于老城區(qū),主靠閬水路主干道,西鄰江陵江大橋、二橋（江南鎮(zhèn)與老區(qū)主路）,東鄰三橋（七里新區(qū)與老區(qū)主路）,路網(wǎng)發(fā)達,路況良好,位于一城三區(qū)“品”字中央地帶,閬中三區(qū)連接中樞,區(qū)位優(yōu)越性非常明顯。4.項目SOWT分析優(yōu)勢Strength濱江路位于南充至閬中主要入口，傳統(tǒng)商業(yè)聚集，具備一定的商業(yè)基礎；臨近濱江景觀帶，環(huán)境優(yōu)美，為本項目休閑環(huán)境氛圍的營造提供了先天條件；業(yè)態(tài)規(guī)劃符合閬中服務業(yè)市場需求的發(fā)展趨勢；項目緊鄰主干道，商業(yè)氛圍佳。機會Opportunity商業(yè)由快速發(fā)展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段過渡，新集中式的商業(yè)模式高速發(fā)展。餐飲、娛樂、休閑等服務業(yè)的輻射范圍較大，發(fā)展前景廣闊；政府將對服務業(yè)的政策扶持力度及優(yōu)惠政策。政府規(guī)劃改造濱江路片區(qū)。市場投資熱點正在向商業(yè)轉(zhuǎn)移。劣勢Weak項目地段商業(yè)氛圍嚴重不足、固定消費人群較少；產(chǎn)品面積大，目標客戶范圍比較狹窄；本項目進入市場比較晚，工期不定，相對缺乏市場競爭力；項目周邊租金價格較低，基本無參照類比項目。該項目因業(yè)態(tài)因素決定戶型面積相對交大，投資產(chǎn)品中總價相對較大高。威脅Threaten市場供應有所失衡，供大于求；受經(jīng)濟危機的影響，投資客戶投資更加謹慎，觀望態(tài)度濃厚，產(chǎn)品去化速度將受到較大影響、房產(chǎn)住宅銷售價格呈現(xiàn)走低趨勢；本地南津關等項目起步較早具有明顯競爭。商業(yè)項目的運營周期長，后期可能存在具有較大的資金鏈壓力通過上述分析,在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存,機會和威脅同在,如何化劣勢為優(yōu)勢,如何最大限度的規(guī)避風險,并挖掘本項目所具有的所有機會,如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關鍵。

1、發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會：閬中商業(yè)由快速發(fā)展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段過渡，本項目的出現(xiàn)代表著新商業(yè)模式的出現(xiàn)，集中業(yè)態(tài)的產(chǎn)生；本項目周邊規(guī)劃為住宅片區(qū)和商業(yè)片區(qū)，未來發(fā)展趨勢較好，將輻射人口上萬人；借助濱江路路原有商業(yè)業(yè)態(tài)基礎，打造新的商業(yè)業(yè)態(tài)，產(chǎn)品及業(yè)態(tài)的全面升級，為餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)量身定做；借助地政府對服務業(yè)的扶持政策，大大提高了行業(yè)的抗風險能力；擴大嘉陵江的資源優(yōu)勢，成為本項目的獨特賣點。2.優(yōu)化劣勢，規(guī)避威脅：在商業(yè)產(chǎn)品過剩的的市場中，本項目尋找市場空白點，在產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位尋求產(chǎn)品創(chuàng)新，形成差異化競爭；擴大區(qū)域范圍，以閬中為主，輻射南充、廣元，重慶。擴大客戶層面，以產(chǎn)品細分市場客戶；傳承濱江路原有的商業(yè)業(yè)態(tài)基礎，通過借勢推廣，提升項目核心競爭力；依托嘉陵江怡然景色，以時尚、健康、享受消費為主體，涵蓋高尚、休閑的消費場所，滿足流動人群及周邊規(guī)劃大型社區(qū)人群，生活不同需求；借助周邊大型高檔社區(qū)的建成及宣傳勢頭，弱化本項目人流少的問題，強化未來發(fā)展趨勢及服務業(yè)的發(fā)展趨勢；通過國家、當?shù)卣牡姆龀终?，來弱化?jīng)濟危機所帶來的威脅，弱化投資者的觀望態(tài)度。5.SOWT策略6.項目局部整改初步建議臨街面:形象包裝不夠，建議增加精神堡壘、藝術(shù)燈、夜間霓虹等裝飾元素。精神堡壘意境圖藝術(shù)燈柱意境圖藝術(shù)小品意境圖夜間霓虹意境圖第四部分:項目定位一、項目定位策略項目已確定產(chǎn)品定位:集合餐飲、娛樂、購物、休閑為一體的高檔商業(yè)綜合體產(chǎn)品定位構(gòu)筑:領先的:新型財富空間的締造者專業(yè)的:產(chǎn)品是有科學依據(jù)的，并經(jīng)精心布局珍貴的:不可復制的地理資源，不可再生的老城區(qū)土地資源優(yōu)越的:完美風水構(gòu)筑，江·山皆得極致景觀，激情浪漫，富有品味二、目標客戶群體定位

高檔特色餐飲、娛樂行業(yè)的經(jīng)營者、連鎖企業(yè)以及具有一定身份地位的高端投資者屬閬中、南充周邊城市及下屬區(qū)縣為核心區(qū)域的高端富裕階層。部分成都、重慶高端投資者。1、投資者型客戶閬中本地高收入者，主要為私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員、政府公務員、專業(yè)人士等；縣城的高收入階層，以私營業(yè)主為主；南充市——主要是南充市區(qū)高收入者及周邊縣市如：儀隴，鹽亭、巴中、廣元等；四川省及其他城市——主要是成都、重慶等地的高收入階層；2.專業(yè)型投資型客戶特征分析專業(yè)性通過了解得知，閬中市場已吸引并積累了相當一部分專業(yè)型投資客，他們來自于全省各地，投資即是他們的職業(yè)。他們具有專業(yè)的投資眼光和廣闊的信息渠道，一旦發(fā)現(xiàn)有利于可投資的目標，即可出手，并產(chǎn)生連帶效應，吸引更多的投資客。短期性與一些長線投資客戶不同，這類投資客基本采取短線投資的方法，實現(xiàn)投資產(chǎn)品的快速轉(zhuǎn)手，以達到滾動投資的目的。一般說來，三年——五年的投資產(chǎn)品是目標。有組織性這些投資客可能是某些專業(yè)投資機構(gòu)的成員，或自行組織一些投資團隊，所以，團購將是此類投資客戶慣常采取的方式，所以對價格的要求他們會更加苛刻。綜合這類客戶的特征和本案的投資性,此類客戶將是本案核心客戶的重要組成部分。制定具有震撼力的營銷推廣策略是獲得此類客戶的關鍵。3、散戶型投資客本案作為閬中商圈稀缺的商業(yè)投資產(chǎn)品，必將吸引閬中市民的踴躍關注。因為這類投資客戶具有隨機性，往往某個熱點或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對不是輕易能被欺騙的，因為用于投資的是手頭盈余資金，投資時會更加謹慎。所以，投資回報形式的設定是實現(xiàn)銷售目標的重要一環(huán)。4.次要目標客戶、經(jīng)營客戶本案因為檔次高、主題明確，對招商的要求無疑將設定較高的門檻，相對而言，散戶經(jīng)營者購買經(jīng)營的比例相對較少。但是，從目前閬中餐飲、娛樂、休閑行業(yè)的分散來看，本案只要主題推廣成功、招商得力，定能吸引閬中乃至南充其他各縣市已有積累的分散型特色品牌經(jīng)營商戶，以借形象與氛圍獲得更大的利潤。三、形象定位

門戶級食尚廣場四川·閬中四、項目主題定位濱江新天地5萬多平米臨街商鋪和獨立商業(yè)，本著適宜多層消費者不同需求，構(gòu)建商業(yè)建筑模式。充分結(jié)合本地強勁市場消費市場能力，融合多種復合業(yè)態(tài)，以輕松享受的消費休閑環(huán)境塑造體驗式文化商業(yè)街區(qū)，有力填補市場空白，形成特色的差異化商業(yè)街區(qū)。引進大眾品牌特色餐飲店，用個性品牌餐飲的亮點，使商業(yè)街成為區(qū)域性代表符號，充分展現(xiàn)品牌知名度吸引區(qū)域強大的消費者。依托嘉陵江怡然景色，主要以時尚、健康、享受消費為主體，以滿足消費者的不同需求。同時承載了輔助性業(yè)態(tài)，涵蓋高尚、休閑的消費場所，而且還融合一般常規(guī)性生活業(yè)態(tài)，滿足流動人群及自身規(guī)劃大型社區(qū)人群，生活不同需求！濱江新天地以特色有序的規(guī)劃突出市場，以區(qū)域其他同質(zhì)量產(chǎn)品亮相市場，以別致新穎的產(chǎn)品形式滿足消費者的情境購物，休閑舒適的購物場所。掌握著昌樂消費市場最核心的動力所在，市場開發(fā)規(guī)律和政府規(guī)劃問題充分考慮，不同特色定位。打造閬中首個體驗式商業(yè)街，一個引領閬中新發(fā)展時代的餐飲、娛樂、休閑文化商業(yè)街區(qū)。為閬中服務業(yè)（餐飲·娛樂·休閑）量身定做！五、推廣主題定位

濱江新天地開啟閬中商業(yè)財富精神領地！隨著閬中空間結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。城市擴建，人口數(shù)量逐年增多，急需多層次、中高檔餐飲、大型休閑娛樂、精神文化等統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營的綜合服務商業(yè)配套與現(xiàn)有主力消費人群相匹配。濱江新天地承擔其重要功能，居民消費習慣和消費能力全面升級，各個區(qū)域內(nèi)呼喚一種全新的商業(yè)形態(tài)。塑造品牌文化，向商業(yè)地產(chǎn)精神領地的發(fā)起和沖擊，推出閬中首席新中式食尚文化體驗街區(qū)，為閬中商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來了一種啟示。跳出區(qū)域商業(yè)同質(zhì)化，政府優(yōu)厚政策的扶持，必然帶來發(fā)展機遇，但同時閬中商業(yè)市場面臨著盲目開發(fā)，過于扎堆的混亂狀態(tài)。大多數(shù)商業(yè)樓盤還無法跳出區(qū)域同質(zhì)化、低檔次、業(yè)態(tài)繁雜、分布不集中圈限，不具備明顯特色定位。地區(qū)商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)不單純是建筑數(shù)量和規(guī)模問題，必須從生活必需服務配套，上升到品味情境消費商業(yè)環(huán)境。濱江新天地商業(yè)模式不僅僅考慮投資者，而且反復對商業(yè)終極目標——消費者，進行調(diào)查和研究，規(guī)劃和定位于符合區(qū)域市場環(huán)境和消費習慣的食尚文化體驗街區(qū)。財富，觸手可及！極智之選，無可替代第五部分:營銷推廣策略一、市場營銷策略1.項目總體營銷目的樹立濱江新天地高端形象——“集餐飲、娛樂、購物、休閑于一體的食尚文化商業(yè)中心”，快速實現(xiàn)全部銷售，贏取合理利潤。2.入市時機評估依據(jù)商業(yè)市場營銷與推廣的規(guī)律及經(jīng)驗分析，商業(yè)的入市時機及前期的鋪墊尤其重要，入市必須要做好有效、有利準備。由于本項目現(xiàn)階段處于期房時期，工期尚不明，因而在項目前期的認購過程中勢必存在較大的影響?；谝陨咸攸c，項目前期銷售中的造勢與市場鋪墊尤為重要，深入做好項目形象塑造與傳播，在爭取銷售價值最大化的同時，迅速有利地做好前期市場鋪墊，這對年后黃金期項目開盤及項目強銷期具有利好作用。2011年商業(yè)項目新增項目較多，上市量較大，競爭日趨激烈，加上目前受整個大環(huán)境的影響，客戶逐漸呈現(xiàn)持幣觀望態(tài)度，投資受到抑制，限制了投資者的投資行為。因此本項目必須搶先進入市場，從2011年10月份開始一定要在媒體層面形成強大的宣傳攻勢，樹立項目高端形象，為內(nèi)部認購做好充分準備，能夠形成初步的銷售成果。二、總體營銷策略

整體營銷推廣思路以品牌營銷催熟區(qū)域市場以活動營銷塑造企業(yè)形象以拓展營銷增加商鋪銷售以優(yōu)惠營銷提高購買欲望以步驟營銷指導戰(zhàn)略方向以整合營銷促進商業(yè)興旺1.品牌營銷——以大勢，求大市通過調(diào)研認識到，引進具有影響力的品牌主力店，實現(xiàn)街區(qū)與大品牌的強強聯(lián)合，以品牌大勢，求區(qū)域大市，這是項目進行成功營銷的關鍵。因此，在項目入市初期，將大型主力店的引進作為項目營銷的主攻方向。作為商業(yè)項目，黃金地段、成熟商業(yè)環(huán)境常常是投資者非常看重的投資要素，而對本項目來講，這些條件恰恰先天不足，缺乏市場號召力，因此，將區(qū)域商業(yè)環(huán)境做“熟”，成為該項目成功入市的主要瓶頸。如何能在短時間內(nèi)營造出“成熟的商業(yè)氛圍”，增強投資者的投資信心，經(jīng)過分析論證，決定采取“螞蟻軌跡”營銷法，即重點引進大型品牌主力店，以大型品牌主力店產(chǎn)生的品牌效益、人氣效應吸引善于借勢生財?shù)闹行⌒蜕虡I(yè)投資業(yè)主跟進，從而迅速激活市場，實現(xiàn)以大勢做大市的目的。2.信譽營銷——筑誠信，促發(fā)展商業(yè)項目營銷的軟肋往往體現(xiàn)在后期經(jīng)營和商業(yè)價值能否提高，這也是投資商家普遍存在疑慮的問題，為此，我們將信譽營銷作為保障項目投資安全性和規(guī)避風險性的主要舉措之一，做到既要造好聲勢又要練好內(nèi)功。推出信譽保障體系，返租5年，5年后優(yōu)先回購保證，顯示了公司對項目前景的信心，讓投資者實現(xiàn)真正的零風險投資，同時消除投資者的顧慮，形成購買行為，加快銷售速度。3、活動營銷——以人氣，增收益針對項目周邊商業(yè)氛圍淡薄，不被市場認知的弊端，我們將活動營銷作為項目聚攏人氣、提升市場認知度的主要推廣手段之一。因此，在項目銷售的每一個階段，結(jié)合媒體的傳播推廣，推出相應的主題活動，吸引客流，以推動銷售氛圍，增加銷售額。4、拓展營銷——以關系，促銷售成立大客戶中心，精準鎖定客戶群，針對有效客戶進行下線1V1式的VIP拓展銷售策略，不僅要促成銷售的結(jié)果，更重要的是爭取將項目融入客戶圈子，達成有效的關系營銷的目的。

5.優(yōu)惠營銷——以其能，蓄其勢畢竟商鋪的投資都是大額度投資，給眾多的投資者形成了較高的門檻。為了能吸引眾多的投資者，降低投資者的投資風險，加大其投資信心，因此在開盤初期，推出多種優(yōu)惠措施，建議如下：6.步驟營銷——先低開，后高走結(jié)合本項目及區(qū)域商鋪特征，建議采取“低價入市、低開高走”的推盤策略，先推部分售價較低的樓層商鋪，作為市場的切入點，后推價格高的樓層商鋪，這樣可以給前期投資者及市場一個引導性的訊號：本項目是不斷增值的。7、整合營銷——招商先行,租售并舉主力商戶的進駐,是提升項目投資信心的有效手段。在項目的開發(fā)前期,主要是通過對主力商戶和大型品牌店的招商,蓄積客戶,樹立項目良好的品牌形象,吸引更多的投資客戶,帶動項目的銷售。招商先行,是開發(fā)商實力和信心的表現(xiàn),通過良好的招商造勢,體現(xiàn)開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營、做旺市場的責任心,帶動銷售的火熱進行；為了開業(yè)后項目能夠統(tǒng)一經(jīng)營管理,業(yè)主在購鋪后的頭5年,是只有產(chǎn)權(quán)而沒有經(jīng)營權(quán),經(jīng)營權(quán)歸發(fā)展商或所屬的經(jīng)營管理公司所有,頭3年租金已返還,后2年的租金回報逐年返還,由招商先行可以帶來“未開先旺”“永續(xù)經(jīng)營”的市場效應,可以刺激觀望型投資客的購買欲望,增強其投資信心。硬性軟性策劃部找準目標客戶進行宣傳分析現(xiàn)狀，及時進行必要調(diào)整制定針對目標客戶的整體策略廣告計劃全面開展拓展銷售計劃（充分考慮人員、價格、服務組合）營銷推廣流程表結(jié)合進行三、銷售渠道及方式目標客戶群的設定決定了應從多渠道銷售。建議從三個方面進行銷售:1、現(xiàn)場銷售這是主要的銷售方式，客戶向來注重眼見為實，一般需到現(xiàn)場考察多次后才會購買。因此做好現(xiàn)場包裝——沙盤模型的制作、三維片及宣傳片的制作等，是爭取客戶在第一時間成交的重要手段。2.定向直銷（重點）對潛在客戶進行針對性銷售，包括信函銷售、拜訪直銷、客帶客銷售等，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。四、銷售階段劃分階段時間準備階段2011年10月上旬——11月中旬認購階段2011年11月下旬——12月中旬公開發(fā)售階段2011年12月下旬——2012年1月中旬強銷階段2012年1月下旬——4月下旬尾盤階段2012年5月上旬——7月上旬五、各銷售階段的主要任務及工作重點

第一階段:驚天動地——項目呈現(xiàn)隨著濱江新天地項目底層即將呈現(xiàn)。濱江新天地項目即將揭開神秘面紗,面向市場,也意味著營銷工作即將開始。1、以濱江新天地項目底層呈現(xiàn)做為新聞點，正式展示濱江新天地的恢弘氣勢；2.拉開項目銷售的大幕。項目呈現(xiàn)是階段軟文宣傳的起點。媒體宣傳1、廣告發(fā)布是軟文攻勢的起點。其廣告主題和發(fā)布媒體的確定見“全面關注”。2、開工儀式的新聞稿要求頭版，版面要大，力求配照片。內(nèi)容要點是宣布重大項目開工、預計竣工時間、開業(yè)時間及不久將來將出現(xiàn)餐飲、娛樂、休閑的好去處。3.發(fā)布方式A.新聞稿和軟文通稿可以同天發(fā)布B.可以在新聞稿發(fā)布后第二日發(fā)布軟文通稿廣告主題

濱江新天地——閬中門戶級食尚財富中心300m吃喝玩樂版圖，請找準您的坐標！濱江新天地——開啟閬中鼎級“食尚產(chǎn)業(yè)”第二階段、全面關注——軟文攻勢

自項目呈現(xiàn)開始一周內(nèi)，宣傳推廣和銷售工作宣告正式啟動。全面關注是通過在一段時間內(nèi)進行密集的軟性廣告宣傳，詳細闡述閬中的優(yōu)勢。招商突破設想:爭取到一家（全?。┲羶杉遥ū镜兀┲笮筒惋嫾瘓F對項目入駐意向的噱頭。關鍵詞:意向入駐、框架入駐協(xié)議、項目點評目的

1、以密集的軟性廣告轟炸市場，吸引全社會的關注，形成熱門話題。2.通過兩個月的廣告積累客戶，完成至少50%的銷售。廣告主題

全體經(jīng)營者——請注意!濱江新天地，將開啟您的財富之門！第三階段:財富夢想——理財論壇財富夢想是在軟文宣傳的過程中,通過理財論壇的形式,由專家向投資人講解理財計劃,梳理客戶的投資理念,激發(fā)客戶的投資熱情。目的

增強客戶購買水印江南的信心。促進意向客戶的購買行為。活動主題及內(nèi)容1、股票、債券、期貨和房地產(chǎn)等投資特點比較。2、商鋪投資要點分析。3、濱江新天地——規(guī)劃及業(yè)態(tài)的優(yōu)點：和欣實力、鉆石地段、一流戰(zhàn)略合作伙伴、穩(wěn)定的投資收益、每天巨大的客流、全新經(jīng)營模式鑄就的商業(yè)物業(yè)管理團隊。4、推出濱江新天地商鋪投資理財計劃：回報率為8%～10%，強調(diào)穩(wěn)定性；比較住宅地產(chǎn)、證券、債券、商鋪的投資風險；參照目前市場租金狀況計算濱江新天地商鋪的投資回報。5、專家人數(shù)在2—3人左右，同時由項目銷售負責人或物業(yè)公司負責人介紹濱江新天地的投資理財計劃。6.專家以當?shù)刂麑W府經(jīng)濟類教授為主，可以邀請當?shù)胤康鼐窒嚓P領導做政策方面的報告。目的

完成50-80%的銷售任務。第四部分:粉墨登場——開盤儀式在進行了軟文宣傳之后,項目的知名度基本可以做到家喻戶曉,但銷售進展卻在營銷人員的控制之下一直保持神秘。項目正式宣布開盤是為了掀起更大的轟動,造成新一輪搶購熱潮。廣告主題

品牌品質(zhì)、百年傳承專業(yè)團隊經(jīng)營管理這里每一個位置,使您投資物超所值第五部分:組合拳法——營銷策略組合拳法是指進入銷售期后如何制定銷售策略,尤其是在取得銷售許可證前后如何采用不同的銷售手法,以保證迅速抓住有效客戶,完成成交過程。第六階段:激情招商——招商租售階段實施工作以招商為主,主要圍繞交付使用,準現(xiàn)房的概念,壓軸商業(yè)旺鋪全面推出,1、在項目開業(yè)之前，招商活動應首先圍繞未售商鋪展開，采用以租代售的形式，促進銷售工作的推進。未售商鋪招商完畢之后，再進行已售商鋪的招商工作；2.進入招商階段后，宣傳廣告以招商為主要訴求點，附帶銷售信息；第七階段:活動促銷根據(jù)項目的銷售進展,可靈活采用各種活動形式并輔以主題廣告進行銷售促進。目的

根據(jù)工程的進展,以各種活動的形式,配合相關主題的廣告,形成新的利益店,增強客戶對投資購買濱江新天地的信心,促進銷售。六、市場推廣策略1.推廣目的在預計2012年上半年通過整合推廣，完成總量的80%以上的銷售。在樓盤的傳播推廣過程中，通過正確的宣傳策略和獨特的視覺識別，樹立開發(fā)商良好的品牌形象，提高其在本地市場中的知名度和美譽度。2.階段性目標：引爆期：全面包裝上市，制造開盤的轟動效應，完成30%左右的銷售業(yè)績，取得開門紅。強銷期：進入全面銷售階段，完成總量70-80%的銷售，并確立樓盤及開發(fā)商的品牌效應。掃尾期：利用前期銷售慣性，完成剩余樓盤的銷售，并建立起樓盤的美譽度。1、緊密聯(lián)系主題定位“打造昌樂首個體驗式商業(yè)街，一個引領閬中新發(fā)展時代的餐飲、娛樂、休閑文化商業(yè)街區(qū)”確定宣傳主題：“濱江新天地——閬中首席食尚文化MALL”。2、根據(jù)主題進行分解，確定賣點組合；3、分階段、按計劃實施，并且進行宣傳跟蹤，及時對效果進行評定；4.根據(jù)信息跟蹤評定結(jié)果進行策略調(diào)整，不能一條路走到底。3.宣傳主題提煉根據(jù)項目的核心概念，可以總結(jié)一下幾個宣傳主題進行選擇:濱江新天地——閬中門戶級食尚文化財富中心全體投資者請注意！濱江新天地入市之前投資有風險！全體經(jīng)營者請注意！濱江新天地，將開啟您的財富之門！濱江新天地——300米吃喝娛樂一條街請找準您的位置！3.1穩(wěn)定投資回報的最佳投資方向引導商業(yè)地產(chǎn)投資理念，樹立房地產(chǎn)投資意識，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，居民的收入水平也越來越高，但是如何能夠保障我們的財富得到積累和延續(xù)？存到銀行？購買股票？下海經(jīng)商？還是投資房產(chǎn)？銀行的利率隨著儲蓄的增加，社會財富積累在逐漸降低，銀行卡里的錢不翼而飛，你的存款越來越少……股票市場低迷，小股東的不幸遭遇，股票市場已經(jīng)成了“大魚吃小魚”的場所；下海經(jīng)商是80年代的主旋律，隨著市場競爭的激烈，風險與機會的同樣存在，怎么辦？讓水印江南告訴你，“大富翁”的秘籍就是土地，隨著市場的推進，土地作為一種有限資源越來越緊張，土地的價值也逐步攀升，帶來的就是房地產(chǎn)的增值，所以房產(chǎn)和土地是投資永遠不老的常青樹，也是實現(xiàn)價值增長和傳遞最有效的方式，過去如此，現(xiàn)在如此、未來也是如此！宣傳題材：濱江新天地告訴你——怎樣“瀟灑賺錢”。3.2統(tǒng)一規(guī)劃,穩(wěn)定收益經(jīng)營是所有商鋪的難題，怎樣才能讓你的商鋪長期受益？怎樣才能讓你的商鋪成為旺鋪？怎讓它每年都升值？這個我們來做，你在購買房屋的同時會配備專門的商業(yè)置業(yè)專家為您量身規(guī)劃，確保您每年最少8%的穩(wěn)定收益，我們將派商業(yè)專家為你進行管理、經(jīng)營，保證你的店鋪越做越旺。宣傳題材：什么是零風險投資？3.3旺盛的人氣（根據(jù)前期開盤情況確定）

根據(jù)前期咨詢、客戶積累情況,作為第二次強銷的宣傳,通過旺盛的人氣以來客戶的深入了解,增加投資者的信心。宣傳題材：濱江新天地告訴你——有人在搶你的財富！即針對消費者購買心理：采用廣告運動。因此，廣告的成功與否取決于能否抓住消費者的心理變化過程：感知——了解——信賴——產(chǎn)生購買行為。1、消費者的需求需求是消費者購買本項目的原動力，因此，廣告訴求必須確立在這一需求之上。2、引人注意引人注意是廣告成功的基礎，有的是無意中注意的，有的是有意注意的。那么深刻性又是引起注意的主要因素，如果廣告不能給消費者留下深刻的印象，那么，它就不算是一個成功的廣告。3、想象空間廣告要引導消費者對本案產(chǎn)生想象，要能使消費者看到廣告后有沖動。4.記憶每次廣告暴露后，要便于記憶，一般看到廣告后，不是立即去購買，而是對眾多的信息進行對比，因此有一定的時間和空間差，因此，對每次的廣告主題要簡單順口，易記憶。四、廣告心理策略五、形象包裝

形象包裝包括以下三個方面內(nèi)容：現(xiàn)場包裝、導入系統(tǒng)、銷售部形象。1、現(xiàn)場包裝（1）在項目的重點視角設立項目目標案名（據(jù)以位置根據(jù)項目現(xiàn)場確定）；（2）在現(xiàn)場周邊設立室外滾廣告牌（巨幅噴繪）；（3）作為期房，做好項目工地衛(wèi)生清理，同時劃分分割線、施工通道、安全通道等準備工作；（4）項目周圍設燈光系統(tǒng)，方便夜間展示。2、導入系統(tǒng)（1）沿恒安街設立引導牌，標志的設計需要采用項目VI標準；（2）立體掛旗；（3）條幅；（4）彩旗。3.售樓部形象（1）銷售硬件展示銷售部分五個功能區(qū)：接待區(qū)、展示區(qū)、辦公區(qū)、談判區(qū)、招商區(qū)。六、推廣階段劃分期

準備階段公開發(fā)售階段銷售階段引起市場關注，讓客戶逐步了解項目形象塑造期讓客戶對項目產(chǎn)生好感，并保持記憶入市準備期內(nèi)部認購期讓客戶產(chǎn)生購買欲望引爆市場，達到銷售目的開盤發(fā)售強銷期尾盤期戶外廣告公關活動報廣（繕稿）+DM+雜志公關活動電視廣告報廣+繕稿+++DM+雜志公關活動報廣+繕稿閬中巡展+++報廣+繕稿DM+雜志+展會DM+雜志公關活動電視廣告報廣+繕稿++++2011年10月—11月2011年11月—12月2012年1月—2月2012年2月—3月2012年3月—4月2012年4月—7月七、活動推廣活動一:開工奠基典禮活動一:開工奠基典禮活動一:開工奠基典禮活動一:開工奠基典禮活動一:開工奠基典禮活動一:開工奠基典禮活動一:開工奠基典禮活動一:開工奠基典禮活動一:開工奠基典禮活動一:開工奠基典禮活動一:開工奠基典禮活動二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項目推介說明會）活動二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項目推介說明會）活動二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項目推介說明會）活動二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項目推介說明會）活動二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項目推介說明會）活動二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項目推介說明會）活動二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項目推介說明會）活動二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項目推介說明會）活動二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項目推介說明會）活動二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項目推介說明會）活動二:濱江新天地——閬中門戶級食尚商業(yè)中心（項目推介說明會）活動三:開辦食尚餐飲品牌評選活動活動三:開辦食尚餐飲品牌評選活動活動三:開辦食尚餐飲品牌評選活動活動三:開辦食尚餐飲品牌評選活動活動三:開辦食尚餐飲品牌評選活動活動三:開辦食尚餐飲品牌評選活動活動三:開辦食尚餐飲品牌評選活動活動三:開辦食尚餐飲品牌評選活動活動三:開辦食尚餐飲品牌評選活動活動四:項目開盤儀式活動四:項目開盤儀式活動四:項目開盤儀式活動四:項目開盤儀式活動四:項目開盤儀式活動四:項目開盤儀式活動四:項目開盤儀式活動四:項目開盤儀式活動四:項目開盤儀式活動五:已簽約客戶答謝會酒會（項目間接推介會）活動五:已簽約客戶答謝會酒會（項目間接推介會）活動五:已簽約客戶答謝會酒會（項目間接推介會）活動五:已簽約客戶答謝會酒會（項目間接推介會）活動五:已簽約客戶答謝會酒會（項目間接推介會）活動五:已簽約客戶答謝會酒會（項目間接推介會）活動五:已簽約客戶答謝會酒會（項目間接推介會）活動五:已簽約客戶答謝會酒會（項目間接推介會）活動五:已簽約客戶答謝會酒會（項目間接推介會）部分平面表現(xiàn)千年古樸的閬中正在蘇醒在這座城市的中心每個人都能成為它的代言人古老的閬中人文底蘊濃厚發(fā)現(xiàn)財富的脈搏發(fā)現(xiàn)潮流的誘惑高端品味餐飲時尚與奢侈開始極度擴張忽然間一道銳利的光……濱江新天地,閬中首席食尚文化街區(qū)閬中門戶級食尚財富中心全體投資者請注意！濱江新天地，即將開啟財富之門！全體投資者請注意！濱江新天地，即將打開食尚領域！濱江新天地顧問合作提案前期策劃

★項目基礎判斷

項目是否可行?項目的優(yōu)勢和劣勢在哪里?項目的機會和威脅是什么?

★項目總體市場研究及專題市場研究

房地產(chǎn)最新的宏觀大勢是怎樣的?中觀