假日房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告頁(yè)碼 1 1 11.2.人均可支配大幅上升，城市居民消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng) 21.3.鎮(zhèn)江城市人口持續(xù)增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程加快 3 3 4 4 51.7.1.央行再次加息政策落實(shí)，持幣待購(gòu)現(xiàn)象凸現(xiàn) 5 61.7.3.人民幣升值，對(duì)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較小 71.8.綜合分析 81.8.1.城市市場(chǎng)發(fā)展前景容量可觀，城市綜合實(shí)力躍上新平臺(tái) 8 82.鎮(zhèn)江市城市整體規(guī)劃研究 92.1.行政區(qū)域劃分原則 9 92.2.1.區(qū)域行政功能規(guī)劃特點(diǎn) 9 2.2.3.“東擴(kuò)南進(jìn)，西延北穩(wěn)”的整體城市格局 鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告2.3.3.第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重逐年增加，吸納外來(lái)人口能力增強(qiáng) 2.3.5.形成“內(nèi)部成網(wǎng)、外圍放射”的城市交通骨架 2.3.6.丹徒新區(qū)重要城市規(guī)劃研究 2.4.綜合分析 2.4.1.雙重經(jīng)濟(jì)動(dòng)力推動(dòng)鎮(zhèn)江城市擴(kuò)容 3.鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及特征分析 203.1.1.鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展概況 3.1.2.供求關(guān)系基本保持平衡，但是供應(yīng)略大于需求 3.1.3.鎮(zhèn)江商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度比較快，房?jī)r(jià)不斷攀升 223.2.2004—2005年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn) 3.2.1.宏觀調(diào)控效力顯現(xiàn)，中低價(jià)商品房成為銷(xiāo)售主流 3.2.3.城市拆遷重新放量，拆遷客戶仍是市場(chǎng)的消費(fèi)主力 3.2.4.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)逐步趨于成熟，房?jī)r(jià)上漲趨向穩(wěn)定 3.2.5.房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不斷創(chuàng)新 3.2.6.市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)明顯，產(chǎn)品向多元化、人性化方向發(fā)展 3.2.7.大盤(pán)開(kāi)發(fā)成趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)企業(yè)積極儲(chǔ)備土地 3.2.9.隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步提升，注重修煉產(chǎn)品內(nèi)功的代理公司優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn) 25 263.3.鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析 3.3.1.有利因素 3.3.2.不利因素 1.鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分原則 1.1.鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域劃分原則 鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告1.2.1.城中板塊——城市中心成熟居住區(qū) 1.2.6.丹徒板塊-—生態(tài)居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住區(qū)； 1.3.分析結(jié)論 1.3.1.從價(jià)格因素的角度來(lái)分析 2.鎮(zhèn)江住宅市場(chǎng)各競(jìng)爭(zhēng)板塊項(xiàng)目研究(多層、小高層、高層) 2.1.城中板塊 2.1.1.城中板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 2.1.2.城中板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分析 2.1.3.城中板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析 2.1.4.城中板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 2.1.5.城中板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 2.1.6.城中板塊代表項(xiàng)目 2.2.丁卯板塊 2.2.1.丁卯板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 2.2.2.丁卯板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分析 2.2.3.丁卯板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析 2.2.4.丁卯板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 2.2.5.丁卯板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 2.2.6.丁卯板塊代表項(xiàng)目 2.3.學(xué)府板塊 2.3.1.學(xué)府板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 2.3.3.學(xué)府板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析 2.3.4.學(xué)府板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 2.4.南徐板塊 2.4.1.南徐板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 2.4.2.南徐板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分析 2.4.3.南徐板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析 2.4.4.南徐板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 2.4.5.南徐板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 2.4.6.南徐板塊代表項(xiàng)目 2.5.濱江板塊 2.5.1.濱江板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 2.5.2.濱江板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分析 2.5.3.濱江板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析 2.5.4.濱江板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 2.5.5.濱江板塊后續(xù)供應(yīng)量分析 2.5.6.濱江板塊代表項(xiàng)目 3.項(xiàng)目所在區(qū)域(丹徒新區(qū)板塊)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究和分析 3.1.丹徒板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 3.2.丹徒板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分析 3.4.丹徒板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析 3.5.1.新區(qū)土地開(kāi)發(fā)情況分析 3.6.丹徒板塊代表項(xiàng)目 4.項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 4.1.本案條件與資源分析 4.1.3.區(qū)域資源狀況 4.2.1.區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)分析 4.2.2.板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析 6.1.產(chǎn)品分析 6.1.1.建筑類(lèi)型分析 6.1.2.主力戶型分析 6.1.3.市場(chǎng)戶型綜合對(duì)比分析 6.1.4.容積率分析 6.1.5.園林特色分析 6.2.項(xiàng)目規(guī)模對(duì)比分析 6.3.目標(biāo)客戶特征分析 786.3.2.目標(biāo)客戶群研究 6.3.3.三大核心目標(biāo)客戶構(gòu)成 6.6.配套分析 6.6.1.當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌嚓P(guān)配套內(nèi)容 6.6.2.不同體量住宅產(chǎn)品對(duì)配套的需求 6.6.3.本項(xiàng)目的建議 7.市場(chǎng)綜合分析 鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告7.2.1.消費(fèi)觀念發(fā)生重大改變 7.2.2.房地產(chǎn)業(yè)成為城市的支柱行業(yè)之一，并成為全社會(huì)的關(guān)注熱點(diǎn) 7.2.3.供應(yīng)量激增，產(chǎn)品極大豐富 7.2.4.成交量激增，市場(chǎng)細(xì)分加劇 7.3.1.供應(yīng)商面臨的機(jī)遇 7.3.2.政府面臨的機(jī)遇 7.3.3.消費(fèi)市場(chǎng)面臨的機(jī)遇 8.市場(chǎng)研究結(jié)論 1.項(xiàng)目背景分析 1.3.3.對(duì)項(xiàng)目的建議 2.1.1.城市發(fā)展總述 2.2.配套設(shè)施 2.2.1.購(gòu)物、商貿(mào)、農(nóng)貿(mào)生活服務(wù)設(shè)施 2.2.2.酒店、娛樂(lè)休閑設(shè)施 鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告2.2.3.醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 2.2.4.文化教育設(shè)施 2.2.5.銀行、郵局 2.3.居住環(huán)境綜合評(píng)價(jià) 3.項(xiàng)目定位 3.1.項(xiàng)目定位面臨的主要問(wèn)題 3.3.項(xiàng)目定位 4.1.2.郊區(qū)化居住面臨的主要問(wèn)題 4.2.“全方位社區(qū)生態(tài)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)”開(kāi)發(fā)理念的提出 4.2.1.“全方位社區(qū)生態(tài)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)”的引入 4.2.2.戴維營(yíng)——“全方位社區(qū)生態(tài)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)”的核心表現(xiàn) 5.2.1.項(xiàng)目限制 5.3.分階段發(fā)展計(jì)劃 5.3.2.各階段指標(biāo) 5.4.價(jià)格定位 5.4.1.總體價(jià)格策略 5.4.2.市場(chǎng)需求 5.4.3.競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格 5.4.4.初步價(jià)格定位 鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告 1.品牌競(jìng)爭(zhēng)力分析 1.1.1.顯性競(jìng)爭(zhēng)因素 1.1.2.隱性競(jìng)爭(zhēng)因素 1.2.1.顯性競(jìng)爭(zhēng)力塑造 2.2.導(dǎo)入模式 2.2.2.評(píng)定原則 2.3.主題理解 2.3.1.魏瑪(Weimar)——德意志民族的文化圣地 2.3.4.魏瑪(Weimar)——公園小城 2.5.項(xiàng)目與魏瑪小鎮(zhèn)(Weimar)的關(guān)系 2.6.1.特定的產(chǎn)生條件 2.6.3.高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置 3.1.品牌內(nèi)涵 3.2.1.“全方位社區(qū)生態(tài)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)”的引入 3.2.2.戴維營(yíng)——“全方位社區(qū)生態(tài)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)”的核心表現(xiàn) 3.3.魏瑪精神 鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告 4.1.2.郊區(qū)化居住面臨的主要問(wèn)題 4.1.3.郊區(qū)化居住的解決途徑 4.2.項(xiàng)目定位面臨的主要問(wèn)題 6.產(chǎn)品理念設(shè)計(jì) 6.2.規(guī)劃指導(dǎo)思想及主要原則 6.5.交通停車(chē)系統(tǒng) 6.5.1.區(qū)級(jí)道路系統(tǒng) 6.5.3.人行步道系統(tǒng) 6.5.4.緊急通道系統(tǒng) 6.5.6.公交停車(chē)場(chǎng) 6.7.公建配套 6.7.2.戴維營(yíng)運(yùn)動(dòng)設(shè)計(jì) 6.7.3.社區(qū)下沉式商業(yè)配套系統(tǒng) 6.7.5.康體健療中心 6.7.8.魏瑪文化大道 6.8.建筑風(fēng)格及細(xì) 6.8.1.總體設(shè)計(jì)原則 6.8.2.建筑形式 6.9.單體設(shè)計(jì) 6.9.3.戶型面積配比建議 6.9.5.室內(nèi)細(xì)部設(shè)計(jì) 6.9.7.結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì) 6.10.1.總則 6.10.3.建筑風(fēng)格 6.10.5.戶型設(shè)計(jì) 6.11.1.小區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)置建議 6.11.2.全方位物業(yè)管理 鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告6.14.1.項(xiàng)目沿線包裝 6.14.2.項(xiàng)目外環(huán)境 1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量預(yù)測(cè)以及銷(xiāo)售額 4、銷(xiāo)售預(yù)測(cè) 合富輝煌房地產(chǎn)1.鎮(zhèn)江市2003-2005年上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析鎮(zhèn)江市2003—2005年9月鎮(zhèn)江市2003—2005年9月GDP總值分布圖2003年2004年2005年1-9月0長(zhǎng)期。鎮(zhèn)江人均GDP在2002年突破20000元，在2004年達(dá)到24997元，年平均增長(zhǎng)率超合富輝煌房地產(chǎn)1998-2004年鎮(zhèn)江市人均GDP增長(zhǎng)情況(元)0鎮(zhèn)江市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)2005年1-6月2005年1-6月城鄉(xiāng)居民生活水平不斷改善。2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成10858元，增長(zhǎng)14.9%,農(nóng)民人均純收入完成5372元，增長(zhǎng)13.5%,分別占年計(jì)劃的102.6%和106.4%。2005年1-6月鎮(zhèn)江市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6275元；同比增長(zhǎng)9%。2001年2005年2010年2020年市域總?cè)丝?80萬(wàn)人290萬(wàn)人300萬(wàn)人320萬(wàn)人市域城市化水平城市規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模99.8萬(wàn)人105萬(wàn)人120萬(wàn)人140萬(wàn)人中心城人口規(guī)模65萬(wàn)人75萬(wàn)人90萬(wàn)人120萬(wàn)人財(cái)政收入增幅較快：全年財(cái)政總收入完成92.12億元，比上年增長(zhǎng)32.6%。其中：上劃中央財(cái)政收入36.67億元，增長(zhǎng)14.1%;地方財(cái)政收入55.45億元，增長(zhǎng)41.3%。在財(cái)政收入中：工商稅收完成62.49億元，增長(zhǎng)23.5%,其中：增值稅完成38.21億元、上年增長(zhǎng)31.8%。其中：進(jìn)口總額20.1億美元，增長(zhǎng)45.5%;出口總額15.1億美元，增長(zhǎng)20.1%。鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告2004年新簽外商投資項(xiàng)目477個(gè)，其中在1000萬(wàn)美元以上項(xiàng)目135個(gè)，比上年增加45個(gè)。合同利用外資26.8億美元，比上年增長(zhǎng)49.9%。實(shí)際利用外資12.2億美元，比上年增長(zhǎng)50.8%。全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資320.5億元，比上年增長(zhǎng)35.1%。投資領(lǐng)升。截至2005年上半年，鎮(zhèn)江市實(shí)際利用外資已累計(jì)超過(guò)60億美元，占全國(guó)的1%。0基本建設(shè)投資105.41億元，增長(zhǎng)33%;更新改造投資56.53億元，增長(zhǎng)59.4%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資39.17億元，增長(zhǎng)21.3%。合富輝煌房地產(chǎn)鎮(zhèn)江市歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及增長(zhǎng)情況15000中國(guó)人民銀行決定，從2005年3月17日起，再次提高商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款時(shí)間內(nèi)連續(xù)兩次加息，對(duì)房產(chǎn)商帶來(lái)的壓力是十分巨大的。銀行提高存款利率上升了鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告產(chǎn)稅改革。莫讓房地產(chǎn)拖累宏觀經(jīng)濟(jì)0.2的利率上升幅度雖不大，但傳遞的信號(hào)卻異常中國(guó)經(jīng)濟(jì)4年來(lái)以超過(guò)9%的增速跑步前進(jìn)，與此同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的前進(jìn)速度更是快得令人瞠目結(jié)舌。從1999年到2004年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積兩年一大步，從1.45億平方米、1.85億平方米上升到2.23億平方米、2.67億平方米，再增加到3.36億平方米、3.82億平方米，保持著擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)的供不應(yīng)求導(dǎo)致投資客蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)打擊投機(jī)合富輝煌房地產(chǎn)2005年7月21日，中國(guó)人民銀行宣布，央行宣布調(diào)整人民幣與美元匯率，人民幣升1.8.綜合分析1.8.2.宏觀調(diào)控政策出臺(tái)、中低價(jià)商品房成為需求主體鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告2.鎮(zhèn)江市城市整體規(guī)劃研究2.1.行政區(qū)域劃分原則鎮(zhèn)江為江蘇省省轄市，下轄三個(gè)縣(市):丹陽(yáng)市、句容市、揚(yáng)中市，下轄四個(gè)區(qū)：丹2.2.1.區(qū)域行政功能規(guī)劃特點(diǎn)◆潤(rùn)洲區(qū)：鎮(zhèn)江高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、、旅游區(qū)、未來(lái)鎮(zhèn)江的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；◆丹徒區(qū)：鎮(zhèn)江市的交通核心區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、化工區(qū)、鎮(zhèn)江市的農(nóng)業(yè)核心區(qū)、;◆鎮(zhèn)江新區(qū)(大港):鎮(zhèn)江的化工產(chǎn)業(yè)區(qū)2.2.3.“東擴(kuò)南進(jìn)，西延北穩(wěn)”的整體城市格局合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告業(yè)帶和物流產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)區(qū)從而形成新的城市架“雙橄欖”的城市形態(tài)，“一城兩翼”(主城、東翼、西翼)的空間結(jié)構(gòu)。主城：構(gòu)筑“山、水、城”的城市空間框架，強(qiáng)化城市中心的服務(wù)功能。人口按90按20萬(wàn)左右控制。居住用地規(guī)劃布局：用地面積(kM2)規(guī)劃人口(萬(wàn))主城主城核心區(qū)城市主中心區(qū)，商業(yè)金融旅游服務(wù)中心。包括老城區(qū)和北部綜合旅游區(qū)兩部分。北部綜合旅游區(qū)是城市濱水區(qū)，集商務(wù)，文娛，旅游為一體的綜合旅游鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告行政、文化、商務(wù)和生活居住區(qū)。城市副中心，未來(lái)市政府所在地，市級(jí)公共設(shè)施集生產(chǎn)、生活和各項(xiàng)設(shè)施配套完善的多功能復(fù)合型的城市新區(qū)。重點(diǎn)利用“生態(tài)大道”南徐路的帶動(dòng)作用，建設(shè)西部新丁卯大學(xué)城和光電子高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。城市副中心，以高新技術(shù)和科技信息服務(wù)為主的城市新區(qū)，重點(diǎn)發(fā)城市副中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)和生活居南山風(fēng)景區(qū)城市的“綠核”,城市中心公園，現(xiàn)代休閑度假旅西翼(高資、龍口)港口、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶、區(qū)域物流中心、城市生活區(qū)東翼(大港、諫壁)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶、城市生活區(qū)2.3.1.鎮(zhèn)江市城市概況合富輝煌房地產(chǎn)鎮(zhèn)江市地處長(zhǎng)江下游南岸，北緯31°37′～32°19′,東經(jīng)118°58′～119°58′。小時(shí)，無(wú)霜期238天，降水量1088毫米。全市土地總面積3848平方公里，占全省3.74%。丘陵山區(qū)為1964平方公里，占總面鎮(zhèn)江城市定位經(jīng)濟(jì)目標(biāo)社會(huì)目標(biāo)人民生活目標(biāo)城市建設(shè)目標(biāo)2.3.3.第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重逐年增加，吸納外來(lái)人口能力增強(qiáng)調(diào)整為4.4:58.9:37.7。2004年全市農(nóng)業(yè)業(yè)總產(chǎn)值66.53億元，比上年增長(zhǎng)16.4%。上年增長(zhǎng)16.9%。第三產(chǎn)業(yè)：全年實(shí)現(xiàn)全社會(huì)消費(fèi)品零售總額192.1億元，比上年增長(zhǎng)年末擁有各類(lèi)市場(chǎng)235個(gè)。全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)104.1,上升4.1個(gè)百分點(diǎn)。 2.3.4.鎮(zhèn)江市“南徐新城規(guī)劃”構(gòu)建現(xiàn)代化城市藍(lán)圖總用地約為13.5平方公里。南徐新城中心區(qū)位于南徐新城東部，總用地約8.75平方公合富輝煌房地產(chǎn)城市外圍交通城市內(nèi)部道路交通四縱：高資一縱(通港路),主城一縱(鎮(zhèn)寶路),諫壁一縱(諫辛路),大港一縱(通鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告丹徒新區(qū)在鎮(zhèn)江城市中的定位——“鎮(zhèn)江生態(tài)新城”鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告丹徒新區(qū)目前建設(shè)7條城市主次干道與鎮(zhèn)江市區(qū)對(duì)接，總長(zhǎng)達(dá)23.6公里，總投資達(dá)延穿過(guò)高速支線至312國(guó)道、勤政路南延穿過(guò)滬寧高速支線白露涵洞至312國(guó)道、瑞山路市政配套設(shè)施建設(shè)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)筑新區(qū)吸納集聚產(chǎn)業(yè)和要素的發(fā)展平臺(tái)。目前，區(qū)內(nèi)已建城市主干道29鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告產(chǎn)業(yè)規(guī)劃2.4.綜合分析定的2002-2020年鎮(zhèn)江市到2020年將建成具有320萬(wàn)市區(qū)人口的特大型城市。要實(shí)現(xiàn)這鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告3.鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及特征分析2003—2005年上半年鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)2003—2005年上半年鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)竣工及銷(xiāo)售面積對(duì)比圖2004年2005年上半年2003年合富輝煌房地產(chǎn)2004年，住宅竣工面積97.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.7%;商品住宅銷(xiāo)售面積78.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.1%;商品住宅銷(xiāo)售額13.3億元，同比增長(zhǎng)9.7%。2005年上半年，鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)住宅竣工面積67.29萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)58.2%;商品住宅銷(xiāo)售面積65.21萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)55.7%;商品住宅銷(xiāo)售額13.68億元，同比增長(zhǎng)92.9%。0鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告境帶動(dòng)下，房地產(chǎn)價(jià)格飛速增長(zhǎng)。市區(qū)普通住宅房1999年到2003年三年來(lái)房?jī)r(jià)上漲了近3.2.2004—2005年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告改造力度的逐年增大2003年到2004年底，鎮(zhèn)江全市拆遷量近200萬(wàn)方，2005年按照城遷面積沒(méi)有消化，按照1:1.5的比例，將產(chǎn)生150萬(wàn)方左右的需求量，從這個(gè)數(shù)字來(lái)看，3.2.4.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)逐步趨于成熟，房?jī)r(jià)上漲趨向穩(wěn)定格飛速增長(zhǎng)。市區(qū)普通住宅房1999年到2004年三年來(lái)房?jī)r(jià)上漲了近1000元/平米，平均價(jià)格達(dá)到3000元/平米左右，其中市中心區(qū)域最高房?jī)r(jià)由2000年的2400元/平米上升到現(xiàn)3.2.5.房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不斷創(chuàng)新鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告3.2.10.鎮(zhèn)江消費(fèi)者調(diào)查分析1、客源板塊導(dǎo)向分析：跨區(qū)域向周邊地區(qū)跨區(qū)域向周邊地區(qū)跨區(qū)域向周邊地區(qū)發(fā)南徐新城作為未來(lái)城市行政中心，隨著城區(qū)建設(shè)腳步的加快、各項(xiàng)配套設(shè)施的完善，2、鎮(zhèn)江消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的偏好分析(參考04年底《京江樓市》消費(fèi)者調(diào)查)未來(lái)住宅類(lèi)型選擇口多層住宅■小高、高層□別墅合富輝煌房地產(chǎn)消費(fèi)者認(rèn)為合適常住的居住面積151以上70以下居住條件的話，在經(jīng)濟(jì)允許的條件下，會(huì)購(gòu)買(mǎi)面積在101-1消費(fèi)者對(duì)101-120平方米之間的面積接受度最高，在101-120平方米這個(gè)主流區(qū)間段合富輝煌房地產(chǎn)消費(fèi)特征口系列10首次置業(yè)二次置業(yè)口系列10結(jié)婚口系列122.1換房家庭人家庭分投資鎮(zhèn)江房地產(chǎn)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)目的主要是為了改善居住條件，新建家庭的比例也較高，隨消費(fèi)能力分析合富輝煌房地產(chǎn)需求面積需求面積0需求總價(jià)需求總價(jià)040-5050萬(wàn)以25萬(wàn)以0鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告3.3.鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析鎮(zhèn)江市城市規(guī)模擴(kuò)容，帶來(lái)居住強(qiáng)大需求鎮(zhèn)江市確立到2020年達(dá)到320萬(wàn)人口的特大城市，人口激增將有效的促進(jìn)鎮(zhèn)江2005年是我國(guó)入世的第五個(gè)年頭，也是政策保鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度不高阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告2006年將有4個(gè)以上總建在50萬(wàn)以上的項(xiàng)目上市，供應(yīng)量持續(xù)放大，加上現(xiàn)階鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告1.鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分原則丹徒板塊——生態(tài)居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住區(qū)合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告1.2.1.城中板塊——城市中心成熟居住區(qū)區(qū)域范圍大市口、金山、大西路區(qū)域產(chǎn)品多層、小高層、單身公寓均價(jià)區(qū)間(元/M2)市場(chǎng)綜述1.段優(yōu)勢(shì)明顯2.交通、商服配套好3.供應(yīng)量較少，具有稀缺性4.總價(jià)較高，去化也快消費(fèi)群體高等收入人群合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告產(chǎn)品形態(tài)也較為單一以120—150M2三房為主，單身公寓集中為30—60M2。隨著城市改造的深入?yún)^(qū)域內(nèi)可供使用的土地越來(lái)越少，短期內(nèi)來(lái)看供應(yīng)量變化不大，但是從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，城中作為城市的核心地段，拓展空間有限，整體供應(yīng)世紀(jì)名世紀(jì)名康馨家園區(qū)域丁卯板塊區(qū)域范圍丁卯路沿線產(chǎn)品多層、小高、別墅均價(jià)區(qū)間(元/M2)市場(chǎng)綜述1.市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量集中區(qū)域2.配套設(shè)施逐步齊全3.交通較便利4.在市民心中有一定的認(rèn)可度消費(fèi)群體開(kāi)發(fā)區(qū)工作人群、鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告生活區(qū)，首期開(kāi)發(fā)面積5.73平方公里，目前已開(kāi)發(fā)3.33平方公里。區(qū)域內(nèi)集中經(jīng)過(guò)近5年的發(fā)展板塊內(nèi)的樓盤(pán)趨于成熟，目前在售項(xiàng)目主要集中在丁卯路與谷陽(yáng)路交匯處，整體價(jià)格在2400-2600元間個(gè)別樓盤(pán)由于產(chǎn)品的原因均價(jià)達(dá)到3100板塊內(nèi)樓盤(pán)多集中在丁卯路沿線，由于板塊是依合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告區(qū)域范圍學(xué)府路沿線產(chǎn)品多層為主、小高層、別墅(少量)均價(jià)區(qū)間(元/M2)市場(chǎng)綜述1.開(kāi)發(fā)量較大的區(qū)域2.配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善3.有一定的自然景觀優(yōu)勢(shì)消費(fèi)群體大學(xué)教師、市區(qū)客戶分析小結(jié)：學(xué)府板塊樓盤(pán)主要集中在學(xué)府路沿線，江蘇大學(xué)、江蘇科大、鎮(zhèn)江高專(zhuān)串成一線是其最大的賣(mài)點(diǎn)，樓盤(pán)價(jià)格在2500-3200元/平方米左右；1.2.4.南徐板塊—一規(guī)劃中行政文化中心、生態(tài)居住區(qū)區(qū)域范圍南徐大道沿線產(chǎn)品多層、小高、別墅合富輝煌房地產(chǎn)均價(jià)區(qū)間(元/M2)市場(chǎng)綜述2.生活配套有待完善消費(fèi)群體政府及事業(yè)單位工作人員、投資客戶、規(guī)劃的中心區(qū)位于南徐新城東部，中心區(qū)南起312國(guó)道，北至規(guī)劃道路金蘭老南徐路，西起長(zhǎng)山灌渠(與潤(rùn)州區(qū)民營(yíng)科技園一渠相隔),東依南山風(fēng)景區(qū)，距離大市口4公里，總規(guī)劃面積8.75平方公里。南徐新城是未來(lái)4年市政建設(shè)的重中之重，城市建設(shè)的50-60%的資金(50-60億元)投向這里，啟動(dòng)住宅、商業(yè)、前價(jià)格為3100-3400元/平方米，由于市政定位的高度，板塊吸引了大量投資人合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告區(qū)域范圍濱江大道、東吳路區(qū)域產(chǎn)品多層、小高、高層(少量)、別墅均價(jià)區(qū)間(元/M2)市場(chǎng)綜述1.區(qū)域價(jià)格較高，規(guī)劃設(shè)計(jì)好2.交通較便利3.配套設(shè)施較好4.面積較大，去化較慢消費(fèi)群體政府及事業(yè)單位工作人員、高收入人群板塊內(nèi)樓盤(pán)主要依托北固山及焦山憑借其優(yōu)美的沿江風(fēng)光和旅游資源吸引消費(fèi)者鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告的代表。板塊內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格為3300-3900元；區(qū)域丹徒新區(qū)板塊區(qū)域范圍丹徒新區(qū)合富輝煌房地產(chǎn)產(chǎn)品均價(jià)區(qū)間(元/M2)市場(chǎng)綜述消費(fèi)群體展開(kāi)，板塊內(nèi)樓盤(pán)整體價(jià)格區(qū)間在1800-2100元間，是目前鎮(zhèn)江樓市盆地。丹徒新區(qū)市場(chǎng)尚處于啟動(dòng)期，板塊內(nèi)生活配鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告丹徒新區(qū)板塊是目前鎮(zhèn)江房低償市場(chǎng)的價(jià)格盆地雖然現(xiàn)階段生活配套相對(duì)不足，以較低的價(jià)格來(lái)彌補(bǔ)配套上的不足必能吸引大批因價(jià)格而來(lái)的消費(fèi)者，目前板塊主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域來(lái)自臨近的丁卯板塊以及南徐板塊。城中、濱江、學(xué)府等板塊，由于板塊自身的原因價(jià)格相對(duì)較高，不具有可比性。丁卯及南徐板塊的部分樓盤(pán)由于及有效的控制總價(jià)的原因在一定的程度上將會(huì)分流一部分市區(qū)的低端消費(fèi)客戶。丁卯板塊與丹徒新區(qū)定位存在差異，丁卯板塊是以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)房產(chǎn)而丹徒是規(guī)劃中的“鎮(zhèn)江第二生活城“概念定位不同帶來(lái)客源的差異，南徐新城的規(guī)劃開(kāi)發(fā)也剛剛起步和丹徒新區(qū)板塊的發(fā)展存在時(shí)間節(jié)點(diǎn)錯(cuò)位，等南徐板塊建設(shè)進(jìn)入開(kāi)發(fā)初期時(shí)丹徒板塊憑借自身的時(shí)間錯(cuò)位優(yōu)勢(shì)與南徐板塊相比并不處于劣勢(shì)。2.鎮(zhèn)江住宅市場(chǎng)各競(jìng)爭(zhēng)板塊項(xiàng)目研究(多層、小高層、高層)樓盤(pán)名稱中房。光華雅居盛世峰會(huì)京凌大廈蘇源。朗香園開(kāi)發(fā)商中房集團(tuán)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司江蘇誠(chéng)信空調(diào)設(shè)備有限公司鎮(zhèn)江蘇源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積2.8萬(wàn)M20.6萬(wàn)M23.4萬(wàn)M2總建面積3.4萬(wàn)M24.3萬(wàn)M2建筑形式多層高層多層容積率3裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯合富輝煌房地產(chǎn)/M2/月)均價(jià)(元/M2)4200(毛坯)首次推出時(shí)間近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間商鋪毛球場(chǎng)2.1.2.城中板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分析城中土地的稀缺性及地段的優(yōu)異性決定了區(qū)域內(nèi)不菲的價(jià)格普通公寓項(xiàng)目毛坯價(jià)在400元個(gè)別精裝修項(xiàng)目單價(jià)突破5000元。物業(yè)均價(jià)區(qū)域總價(jià)均在45萬(wàn)元左右。2.1.6.城中板塊代表項(xiàng)目經(jīng)典因?yàn)槠焚|(zhì)合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告周邊公共配套設(shè)施業(yè)已齊備。項(xiàng)目以人為本，生活融合為一體，通過(guò)景觀設(shè)置努力營(yíng)造舒適、優(yōu)雅的居住氛圍。自然舒適的居住環(huán)境和樓盤(pán)名稱華芳。世紀(jì)名門(mén)美林灣開(kāi)發(fā)商張家港市華芳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司江蘇銀翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司江蘇沃得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鎮(zhèn)江騰龍置業(yè)有限公司占地面積25萬(wàn)M26.8萬(wàn)M216萬(wàn)M2總建面積14萬(wàn)M230萬(wàn)M210萬(wàn)M220萬(wàn)M2建筑形式多層多層多層、小高層多層、小高層、別墅容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費(fèi)(元/M2/月)均價(jià)(元/M2)多層2900主力戶型130M2三房75M2—95M2兩房，116M2三房113M2、147M2三房83M2兩房132M2三房住宅總套數(shù)1000套規(guī)劃共1200套二期352套規(guī)劃共570套規(guī)劃共1000套一期200套首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間05年10月04年11月05年7月近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間05年3月銷(xiāo)售狀況整體去化20%整體去化60%整體去化50%一期去化50%優(yōu)惠措施一次性99折無(wú)無(wú)一次性99折內(nèi)部配套設(shè)施門(mén)前有超市、銀行、醫(yī)院、市民廣場(chǎng)中心形象廣場(chǎng)3萬(wàn)方的商業(yè)中心、市民廣場(chǎng)社區(qū)會(huì)所、游泳池、幼兒園、街鋪后續(xù)供應(yīng)約10萬(wàn)M2約10萬(wàn)M2約20萬(wàn)M2(包含項(xiàng)目新地塊)約15萬(wàn)M2合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告丁卯板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分布圖丁卯板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分布圖□多層主力面積1口高層主力面積0經(jīng)過(guò)近5年的發(fā)展板塊內(nèi)社區(qū)配套的趨于完善和生活氛圍使得各個(gè)樓盤(pán)去化速度較高檔別墅，以實(shí)用型產(chǎn)品為主，戶型為116—132M2的三房。2.2.3.丁卯板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)的住宅。該板塊兩房的總價(jià)在19萬(wàn)元—23萬(wàn)元之間，三房因?yàn)槊娣e的不同總價(jià)在27萬(wàn)元到33萬(wàn)元之間。合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告0袋2.2.4.丁卯板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析2.2.6.丁卯板塊代表項(xiàng)目鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告整體規(guī)劃：總建面積20萬(wàn)方均價(jià)：3100元/M2交通便利純坡地住宅江南世家傳世名苑的變化。項(xiàng)目總占地面積約284畝，總建筑面積約20余萬(wàn)平方米。項(xiàng)目建筑類(lèi)型集排屋、HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告樓盤(pán)名稱米山人家江南。頤和家園恒順翠谷恒順翠竹園(別墅項(xiàng)目)開(kāi)發(fā)商浙江國(guó)信房產(chǎn)集團(tuán)鎮(zhèn)江中房宏都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司鎮(zhèn)江廣陽(yáng)置業(yè)有限公司江蘇恒順置業(yè)發(fā)展有限公司業(yè)發(fā)展有限公司占地面積7.51萬(wàn)M227萬(wàn)M27.6萬(wàn)M210.6萬(wàn)M28.8萬(wàn)M2總建面積10萬(wàn)M260萬(wàn)M210萬(wàn)M216萬(wàn)M23.8萬(wàn)M2建筑形式小高層、多層小高層、多層多層多層、小高層別墅容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費(fèi)多層0.6,小高層1.0多層0.5,小高層均價(jià)(元/M2)雙拼5100,聯(lián)排4900主力戶型三房89M2兩房，144M2三房140M2三房120M2和130M2的三房雙拼320M2,聯(lián)排230M2住宅總套數(shù)規(guī)劃774套三期600套720套四期300多套共規(guī)劃162套首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間04年5月02年10月03年11月02年7月05年8月近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間05年6月05年8月05年3月04年11月銷(xiāo)售狀況整體去化60%整體去化整體去化70%優(yōu)惠措施一次性付款99折面積超144M2的開(kāi)發(fā)商貼2個(gè)點(diǎn)契稅一次性付款99折一次性付款99折無(wú)內(nèi)部配套設(shè)施會(huì)所、商鋪社區(qū)商業(yè)街中央花園風(fēng)情商業(yè)街超市、廣場(chǎng)、后續(xù)供應(yīng)約2萬(wàn)M2約20萬(wàn)M2約1萬(wàn)M2約5萬(wàn)M2合富輝煌房地產(chǎn)口高層主力面積0米山人家頤和家園學(xué)府芳鄰恒順翠谷2.3.3.學(xué)府板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析學(xué)府板塊住宅均價(jià)學(xué)府板塊住宅均價(jià)0米鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告2.3.4.學(xué)府板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析2.3.5.學(xué)府板塊后續(xù)供應(yīng)量分析目前學(xué)府板塊樓盤(pán)多進(jìn)入開(kāi)發(fā)中期，市場(chǎng)整體供應(yīng)量約30萬(wàn)M2。隨著城市不斷東擴(kuò)2.3.6.學(xué)府板塊代表項(xiàng)目整體規(guī)劃：總建面積10萬(wàn)方配套齊全成熟生活社區(qū)人文氣息濃厚移步換景的景觀設(shè)置鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告相約學(xué)府路賞四季芳鄰米山人家占地7.5萬(wàn)平方米，總建筑面積約潤(rùn)洲花園開(kāi)發(fā)商有限公司總公司占地面積總建面積合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告多層容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)(元/M2/月)均價(jià)(元/M2)主力戶型住宅總套數(shù)規(guī)劃1000戶規(guī)劃850戶一期300套(多層)首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間04年10月04年7月05年6月近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間05年10月05年10月銷(xiāo)售狀況優(yōu)惠措施內(nèi)部配套設(shè)施后續(xù)供應(yīng)8萬(wàn)M22.4.2.南徐板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分析合富輝煌房地產(chǎn)■多層主力面積2□小高層主力面積口高層主力面積0潤(rùn)洲花園天和星城鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告2.4.5.南徐板塊后續(xù)供應(yīng)量分析目整天后繼供應(yīng)量在67萬(wàn)M2;2.4.6.南徐板塊代表項(xiàng)目整體規(guī)劃：17萬(wàn)方均價(jià)：多層3200元/M2、小高層：3400元/M2周邊成熟的生活配套365天山水假期合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告天和星城項(xiàng)目占地面積149.43畝，總建筑面積168100m2(其中市政配套210m2,教育配套3500m2),綜合容積率≤1.68,建筑密度≤30%,綠地率≥40%,居住環(huán)境十分優(yōu)越。是項(xiàng)目最突出的賣(mài)點(diǎn)。南徐作為鎮(zhèn)江日后的行政、文2.5.濱江板塊2.5.1.濱江板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況松盛園開(kāi)發(fā)商無(wú)錫紅豆置業(yè)有限公司鎮(zhèn)江潤(rùn)陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司松盛土地綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司占地面積20萬(wàn)M250萬(wàn)M2總建面積46萬(wàn)M240萬(wàn)M2建筑形式多層、小高層、高層別墅多層容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費(fèi)(元/M2/月)多層0.7,高層均價(jià)(元/M2)高層：3500主力戶型的三房300M2聯(lián)排116M2的兩房，145M2的三房住宅總套數(shù)規(guī)劃2500戶規(guī)劃1500戶規(guī)劃250套首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間04年4月01年3月02年5月近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間05年11月銷(xiāo)售狀況整體去化50%整體去化80%整體去化95%優(yōu)惠措施無(wú)無(wú)無(wú)內(nèi)部配套設(shè)施馬里蘭商業(yè)街山水廣場(chǎng)、龍吟坊商業(yè)街休閑廣場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)約20萬(wàn)M2約10萬(wàn)M22.5.2.濱江板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分析濱江板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分布圖濱江板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分布圖0香江花城松盛園□多層主力面積1■多層主力面積2□高層主力面積2.5.3.濱江板塊產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析定位為高端項(xiàng)目板塊內(nèi)房型號(hào)普遍偏大，兩房的總價(jià)在40萬(wàn)元左右，三房的總價(jià)保持在鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告2.5.5.濱江板塊后續(xù)供應(yīng)量分析繼供應(yīng)量約32萬(wàn)M2。后繼維科及順馳項(xiàng)目將有近80萬(wàn)M2產(chǎn)品上市；位置：鎮(zhèn)江市東吳路香江花城馬里蘭街35號(hào)整體規(guī)劃：總建面積46萬(wàn)方鄰近焦山風(fēng)景區(qū)及長(zhǎng)江風(fēng)光秀麗大戶型住宅鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告規(guī)劃總建筑面積約46萬(wàn)平方米，建筑形態(tài)包括多層、小高層樓盤(pán)價(jià)格的高端為3500元/M2,提出以大戶型作為自身的賣(mài)點(diǎn)，住宅戶型以100平方的兩3.項(xiàng)目所在區(qū)域(丹徒新區(qū)板塊)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究和分析表一：開(kāi)發(fā)商上海農(nóng)工商房地產(chǎn)有限公司浙江大普集團(tuán)有限公司鎮(zhèn)江市錢(qián)塘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積80萬(wàn)M226萬(wàn)M218萬(wàn)M2總建面積100萬(wàn)M236萬(wàn)M227萬(wàn)M2建筑形式一期情景洋房和小高層多層多層、小高層容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯物業(yè)管理費(fèi)(元/M2/月)未定均價(jià)(元/M2)情景洋房2600,小高層主力戶型小高層100M2三房，情景洋房120M2、130M2三房規(guī)劃約1800戶規(guī)劃約1000戶合富輝煌房地產(chǎn)預(yù)期06年1月04年4月04年6月05年11月銷(xiāo)售狀況優(yōu)惠措施未定內(nèi)部配套設(shè)施合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告駙馬山莊(別墅)開(kāi)發(fā)商限公司限公司地產(chǎn)有限公司占地面積10萬(wàn)M2總建面積13萬(wàn)M2建筑形式多層多層容積率裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯物業(yè)管理費(fèi)(元/M2/月)均價(jià)(元/M2)聯(lián)排別墅3000,主力戶型125M2三房?jī)煞孔≌偺讛?shù)二期320套首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間03年2月03年8月02年5月近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間05年8月05年5月05年3月銷(xiāo)售狀況去化80%優(yōu)惠措施一次性付款96折內(nèi)部配套設(shè)施街鋪商鋪后續(xù)供應(yīng)3萬(wàn)M23萬(wàn)M23.2.丹徒板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分析丹徒新區(qū)是鎮(zhèn)江市新發(fā)展的一個(gè)新城區(qū)，區(qū)域內(nèi)多為新近開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)以多層為主，產(chǎn)品比較單一,但小高層、別墅已經(jīng)出現(xiàn)。兩房、三房占據(jù)市場(chǎng)主流，小面積一房在區(qū)域內(nèi)沒(méi)有出現(xiàn)。兩房面積集中在90-101M2之間，三房面積集中在120-130M2之間。合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告丹徒板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分布圖丹徒板塊主力產(chǎn)品類(lèi)型面積分布圖0■多層主力面積2□小高層主力面積高層主力面積新區(qū)內(nèi)普通住宅的均價(jià)為2000—2100元/M2,總價(jià)在20萬(wàn)—25萬(wàn)之間，其價(jià)格游離于鎮(zhèn)江主流樓市以外，處于整體價(jià)格的低谷。未來(lái)2—3年內(nèi)，丹徒新區(qū)隨著配套的不斷完善、人口的丹徒區(qū)住宅均價(jià)風(fēng)景城邦風(fēng)景城邦0鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告3.4.丹徒板塊內(nèi)部配套設(shè)施分析目前丹徒新區(qū)已經(jīng)建成的集中商業(yè)項(xiàng)目和樓盤(pán)配套的商業(yè)部分面積已經(jīng)達(dá)到近24萬(wàn)3.5.丹徒板塊后續(xù)供應(yīng)量分析目旁邊一塊300畝的土地在月底即將推出，至2004年底，鎮(zhèn)江市出讓經(jīng)營(yíng)性用地共60953.5.2.新區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告預(yù)計(jì)丹徒新區(qū)市場(chǎng)將在06年3-4月間重新放量；的風(fēng)景城邦以及早期銷(xiāo)售的尾盤(pán)該區(qū)域的后續(xù)釋放量相當(dāng)可觀，共有180萬(wàn)M2,巨大的放開(kāi)發(fā)商：上海農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司整體規(guī)劃：總建筑面積100萬(wàn)方均價(jià)：情景洋房2600元/M2,小高層2000元/M2規(guī)模效應(yīng)鎮(zhèn)江首座情景社區(qū)風(fēng)景城邦項(xiàng)目總占地面積80萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積100萬(wàn)平方米。項(xiàng)目規(guī)劃分5鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告情景洋房的面積從80平方米到160平方米不等，每戶均有40平方米的花園。4.項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析4.1.本案條件與資源分析鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告本項(xiàng)目規(guī)劃為居住用地，共計(jì)219.75畝。項(xiàng)目實(shí)際用地146500平方米，容積率≤1.3總建筑面積190450平方米(其中住宅172450平方米，沿街商辦15000平方米。公建筑3000平方米)綠化率≥35%建筑密度≤25%車(chē)位800個(gè)(按0.6個(gè)/戶配置)自行車(chē)房：1400(按1個(gè)/戶配置)交通配套路分別是118路、25路、6路，分別通往大市口與火車(chē)站，所用時(shí)間約為50分鐘，同鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告生活配套鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告計(jì)也需要3~5年的發(fā)展時(shí)間，由此可見(jiàn)南徐區(qū)對(duì)本的。目前新區(qū)住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近3年的發(fā)展原先鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告開(kāi)發(fā)模式和特點(diǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)目前隨著鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖預(yù)計(jì)在06年3-5月間區(qū)域個(gè)各個(gè)樓盤(pán)將集中合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告●項(xiàng)目總建20萬(wàn)平方米具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；●開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)；●鄰近大港中學(xué)人文優(yōu)勢(shì)突出；●項(xiàng)目靠近丹徒新區(qū)的行政中心與規(guī)劃中的核心商業(yè)中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；●鄰近312國(guó)道、滬寧高速入口，地理交通位置好，出行方便；●政府宏觀政策調(diào)控影響，未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)不明●項(xiàng)目地塊未平整，開(kāi)發(fā)成本相對(duì)比較高、開(kāi)發(fā)難度比較大；●交通資源及生活配套不足，區(qū)域發(fā)展不成熟；●鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于初級(jí)階段，消費(fèi)習(xí)慣不成熟；●項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)存在不確定因素；0(機(jī)會(huì))●丹徒新區(qū)已經(jīng)納入大鎮(zhèn)江范圍，是鎮(zhèn)江主城的一部分，丹徒區(qū)政府遷入，新區(qū)的市場(chǎng)形象已在市場(chǎng)建立起來(lái)；●鎮(zhèn)江城市改造力度重新放量，市場(chǎng)對(duì)中低價(jià)房需求放量；●鎮(zhèn)江市民居住條件較落后，住房品質(zhì)較差，對(duì)好的住房需求量較大。丹徒新區(qū)品質(zhì)好、房型好的樓盤(pán)較少?！竦ね叫聟^(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格處于鎮(zhèn)江市五個(gè)區(qū)當(dāng)中最低的，價(jià)格上升空間比較大；●丹徒板塊市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，新開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯：●鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；●未來(lái)鎮(zhèn)江市行政中心落戶南徐新城，南徐新城板塊規(guī)劃優(yōu)勢(shì)對(duì)丹徒新區(qū)造成威脅；●普通居民的購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)不足；●丁卯板塊部分樓盤(pán)低價(jià)沖擊；●丹徒新區(qū)板塊內(nèi)部個(gè)別大盤(pán)及低價(jià)樓盤(pán)威脅；丁卯板塊鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告南徐板塊5.鎮(zhèn)江住宅市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)量分析城中丁卯105萬(wàn)M2100萬(wàn)M2130萬(wàn)M2300萬(wàn)M2367萬(wàn)M2100萬(wàn)M2132萬(wàn)M2丹徒新區(qū)180萬(wàn)M2500萬(wàn)M2680萬(wàn)M2374萬(wàn)M21070萬(wàn)M21444萬(wàn)M2合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告兩個(gè)個(gè)主要的區(qū)域，該兩個(gè)區(qū)域目前市場(chǎng)容量基本上300萬(wàn)平方米以上，特別南徐隨量還會(huì)有繼續(xù)提升的可能。另外鎮(zhèn)江近兩年的年總成交量在100萬(wàn)平方米左右，由此6.產(chǎn)品研究綜合分析6.1.1.建筑類(lèi)型分析鎮(zhèn)江目前在售物業(yè)比率分布圖瑞泰.城市花園)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，其比例高達(dá)83%;這在一定的程度上說(shuō)明該市場(chǎng)還具有比較大的提升小高層產(chǎn)品目前所占比重不大，僅為14%。目前只在開(kāi)發(fā)比較大的幾個(gè)樓盤(pán)中(如香鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告江花城、米山人家等)有少量推出。但從米山人家小高層的銷(xiāo)售狀況來(lái)看，目前鎮(zhèn)江目前鎮(zhèn)江消費(fèi)者仍然以多層為主要選擇對(duì)象，有近70%的市民表示，如果要購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，首先仍然會(huì)選擇多層住宅，小高層住宅雖然時(shí)尚、方便，但由于電梯造成公共面積過(guò)大，形成不必要的分?jǐn)偯娣e。別墅項(xiàng)目目前在鎮(zhèn)江還比較少，其絕對(duì)的高總價(jià)和相對(duì)落后的別墅產(chǎn)品是制約消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的主要因素；消費(fèi)者的住宅消費(fèi)觀念正在緩慢改變中，小高層、高層正逐步進(jìn)入人們的視野，而傳統(tǒng)的多層產(chǎn)品所占比例則有所下降，但近年內(nèi)其絕對(duì)主流地位仍未有所動(dòng)搖。另一方面受到鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，別墅產(chǎn)品的市場(chǎng)尚處于初期的倒入階段，市場(chǎng)需求戶型面積(m2)比例3房復(fù)式得第一城江南世家、米山人家、頤和家園、學(xué)府芳鄰、恒順翠谷、天和星城、潤(rùn)洲花園、華都名城、香江花城、我家山水、松盛園、風(fēng)景城邦、幸福城、彩虹城、鑫基陽(yáng)光麗景、瑞泰.城市花園)目前鎮(zhèn)江市場(chǎng)在售樓盤(pán)的主力戶型仍舊是傳統(tǒng)的兩房與三房，二者所占市場(chǎng)份額高達(dá)90%;目前鎮(zhèn)江在售樓盤(pán)的主力面積為：兩房85—105M2、三房110—130M2。有此可見(jiàn)6.1.3.市場(chǎng)戶型綜合對(duì)比分析合富輝煌房地產(chǎn)6.1.4.容積率分析鎮(zhèn)江各區(qū)域在售樓盤(pán)容積率比率分布圖鎮(zhèn)江各區(qū)域在售樓盤(pán)容積率比率分布圖(個(gè)案樣本：中房.光華雅居、盛世峰會(huì)京凌大廈、朗香園、世紀(jì)名門(mén)、美林灣、沃得第華都名城、香江花城、我家山水、松盛園、風(fēng)景城邦、幸福城、彩虹城、鑫基陽(yáng)光麗景、瑞泰.城市花園)從上圖可以看出目前鎮(zhèn)江市在售樓盤(pán)容積率集中在1.1-2.0區(qū)間內(nèi)，總量占到調(diào)查樣本樓盤(pán)總量的75%,而容積率在1.0以下的別墅類(lèi)產(chǎn)品及容積率在2.0以上的高層產(chǎn)品在鎮(zhèn)江市場(chǎng)的分布率分別占到13%和12%。由此可以看出目前鎮(zhèn)江公寓住宅還是以中低密度的多層、小高層為主。高端的別墅類(lèi)產(chǎn)品及高層產(chǎn)品雖在鎮(zhèn)江市場(chǎng)有所分布但根據(jù)上表分析我們可以看出，鎮(zhèn)江房地產(chǎn)仍然以中低密度為主，由此可見(jiàn)該城市的現(xiàn)代預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年內(nèi)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的建筑類(lèi)型將完成從多層相小高層轉(zhuǎn)變的發(fā)展態(tài)合富輝煌房地產(chǎn)瑞泰.城市花園)由于鎮(zhèn)江房地場(chǎng)市場(chǎng)尤其是丹徒板塊開(kāi)發(fā)前期大量浙江開(kāi)發(fā)商及浙系的代理公司進(jìn)合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIE■10-15萬(wàn)M2一城江南世家、米山人家、頤和家園、學(xué)府芳鄰、恒順翠谷、天和星城、瑞泰.城市花園)從上圖看出目前鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)16萬(wàn)M2以上樓盤(pán)占到總樣本數(shù)的54%。如：我家山丹徒新區(qū)現(xiàn)正銷(xiāo)售的樓盤(pán)規(guī)模均在20萬(wàn)M2以上，本項(xiàng)目總建19萬(wàn)M2屬于中等規(guī)模開(kāi)鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告6.3.1.客源分析丹徒新區(qū)板塊由于價(jià)格處于鎮(zhèn)江市的低谷，加之大批的浙江開(kāi)發(fā)商在新區(qū)內(nèi)購(gòu)置土合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告購(gòu)房客源分析圖外來(lái)投資者外來(lái)工作購(gòu)房者本市購(gòu)房者6.3.2.目標(biāo)客戶群研究>基礎(chǔ)市場(chǎng)的客群特征：基礎(chǔ)市場(chǎng)的主要購(gòu)買(mǎi)抗性2、創(chuàng)造市場(chǎng)購(gòu)房動(dòng)機(jī)：鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告創(chuàng)造市場(chǎng)的主要購(gòu)買(mǎi)抗性6.3.3.三大核心目標(biāo)客戶構(gòu)成鎮(zhèn)江各板塊個(gè)案均價(jià)分布圖(元/M2)鎮(zhèn)江各板塊個(gè)案均價(jià)分布圖(元/M2)近市中心產(chǎn)品價(jià)格主要在3100-4200之間；丁卯路板塊、學(xué)府路板塊產(chǎn)品價(jià)格主要在2500—3200之間；濱江板塊、南徐板塊產(chǎn)品價(jià)格主要在3000—3400之間；丹徒新區(qū)板塊價(jià)格主要在1800-2100之間；合富輝煌房地產(chǎn)“砝碼”未來(lái)2-3年時(shí)間內(nèi)丹徒新區(qū)隨著配套的不斷完善、人口的進(jìn)入以及投資的增丁卯路板塊75%左右學(xué)府路板塊80%左右江濱板塊65%左右市中心板塊95%以上南徐板塊70%左右丹徒新區(qū)70%以上城市花園)在70%—80%以上，而小高層、高層的去化則比較慢；完。鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告預(yù)計(jì)06年隨著市場(chǎng)的逐步回暖、配套的跟進(jìn)以及在風(fēng)景城邦等大盤(pán)的帶動(dòng)下，在06年3-5月見(jiàn)丹徒新區(qū)板塊將集中放量從而帶動(dòng)板塊的提升。為本項(xiàng)目10月正式推出6.6.配套分析6.6.2.不同體量住宅產(chǎn)品對(duì)配套的需求我家山水兩個(gè)項(xiàng)目，其配套設(shè)施大約為3—4萬(wàn)方，包括商業(yè)街、會(huì)所、學(xué)校、幼兒園、派出所、健身廣場(chǎng)等，其開(kāi)發(fā)體量約占總開(kāi)發(fā)體量的8%;而對(duì)于開(kāi)發(fā)體量在十萬(wàn)方左右的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)(以米山人家為例),其配套設(shè)施大約為8000平方米，主要由商鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告目前丹徒新區(qū)已經(jīng)建成的集中商業(yè)項(xiàng)目和樓盤(pán)配套的商業(yè)部分面積已達(dá)到24萬(wàn)平方米左本項(xiàng)目是一個(gè)20萬(wàn)方的項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)規(guī)模不算很大，而且本項(xiàng)目配套規(guī)劃只有15000平鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告銷(xiāo)的基礎(chǔ)上以“品牌營(yíng)銷(xiāo)”為主導(dǎo)，引領(lǐng)鎮(zhèn)江營(yíng)銷(xiāo)推廣新方向；本次調(diào)查在售樓盤(pán)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境還是相對(duì)比較理想，但是隨著市場(chǎng)的逐步發(fā)展與完善，鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。這個(gè)時(shí)候?qū)κ袌?chǎng)發(fā)展方向的判斷與把握與對(duì)目前市場(chǎng)的精確分析將同樣重要。根據(jù)本次調(diào)查的數(shù)據(jù)分析結(jié)果，我們認(rèn)為：√整個(gè)市場(chǎng)成熟度不高，明年更多大盤(pán)的退出，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將逐步激烈。√區(qū)域價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)明顯，從丹徒到市中心依次為：2,000元/m2、2500元/m2、3200元/m2、3500元/m2;市場(chǎng)價(jià)格細(xì)分明顯，價(jià)格上漲幅度收到區(qū)域聯(lián)√從產(chǎn)品需求市場(chǎng)來(lái)分析，對(duì)2房和3房的需求量最大；其中2房面積主要集中在95—110m2,3房集中在110-140m2。面積需求相對(duì)比較偏大，民化消費(fèi)還沒(méi)有啟動(dòng)，最快也將在下一階段才有可能實(shí)現(xiàn)；√目前的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)主要集中在樓盤(pán)硬件上，但已經(jīng)涌現(xiàn)不少樓盤(pán)從軟件(內(nèi)部素質(zhì)、概念營(yíng)銷(xiāo))方向去增加樓盤(pán)的不可替代性和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！虖某山涣縼?lái)分析，2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量預(yù)計(jì)將會(huì)首次突破100萬(wàn)平方米，如果宏觀調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)更大的變化，預(yù)計(jì)該成交量將會(huì)以每年10%√從產(chǎn)品特色方面來(lái)分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重，概念營(yíng)銷(xiāo)為主鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告7.市場(chǎng)綜合分析7.1.鎮(zhèn)江未來(lái)2~3年住宅市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)在過(guò)去的3年時(shí)間里鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場(chǎng)具有劃時(shí)代的意義，鎮(zhèn)江第一輪的房地產(chǎn)熱基本上已經(jīng)接近尾聲，房地產(chǎn)將逐步趨向穩(wěn)定和成熟。1、市場(chǎng)容量、成交量放量增大；預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)成交量將會(huì)達(dá)到100萬(wàn)平2、原有的傳統(tǒng)購(gòu)房觀念受到挑戰(zhàn)，郊區(qū)化居住時(shí)代來(lái)臨：城市發(fā)展向外圍擴(kuò)張，必然對(duì)居住習(xí)慣產(chǎn)生重大的影響；3、價(jià)格增加一倍，從原來(lái)1500元/平方米提升到3000元/平方米左右；4、城市住宅消費(fèi)的熱點(diǎn)區(qū)域發(fā)生變化，呈現(xiàn)多中心居住的態(tài)勢(shì)；南虛、血蝠、丁卯以及丹徒等區(qū)域也將成為未來(lái)城市人口的主要居住中心；5、房地產(chǎn)消費(fèi)功能的改變；2004年以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)的投資成購(gòu)房用于出租、保值、資本轉(zhuǎn)移成為時(shí)尚話題。同時(shí)，第二、第三居所概念被廣泛認(rèn)同，房地產(chǎn)突然間成為人人均可談?wù)摰脑掝}。6、大幅土地批出，大型樓盤(pán)呼之欲出；一個(gè)城市的大幅土地批出商用是城市化進(jìn)程的必由之路。是市場(chǎng)格局根本改變的導(dǎo)火索。因?yàn)?，在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的階段，大供應(yīng)往往能夠激發(fā)起大需求，而大供應(yīng)產(chǎn)7、個(gè)人購(gòu)房比例急增；個(gè)人購(gòu)房比例的大幅提升往往意味著原有消費(fèi)觀念鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告7.2.2.房地產(chǎn)業(yè)成為城市的支柱行業(yè)之一，并成為全社會(huì)的關(guān)注熱點(diǎn)迅速完善和開(kāi)發(fā)門(mén)檻的提高會(huì)令開(kāi)發(fā)商之間的優(yōu)勝劣汰隨之展2、房地產(chǎn)成為城市的支柱行業(yè)3、房地產(chǎn)成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)合富輝煌房地產(chǎn)1、大型、超大型樓盤(pán)大量涌現(xiàn)2、住宅郊區(qū)化特征明顯7.2.4.成交量激增，市場(chǎng)細(xì)分加劇1、成交激增2、市場(chǎng)將逐步實(shí)現(xiàn)細(xì)分鎮(zhèn)江經(jīng)過(guò)了近5年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格從原來(lái)的鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告7.3.1.供應(yīng)商面臨的機(jī)遇2、附加價(jià)值能夠獲得超額利潤(rùn)合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告1、生產(chǎn)規(guī)模的增大2、就業(yè)機(jī)會(huì)的增加3、結(jié)構(gòu)性調(diào)整機(jī)遇1、消費(fèi)、投資渠道的增加鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告2、生活質(zhì)量提高7.4.鎮(zhèn)江未來(lái)2～3年的市場(chǎng)特征分析7.4.1.主要市場(chǎng)特征預(yù)計(jì)在今后的2~3年內(nèi)，鎮(zhèn)江將是平民化消費(fèi)市場(chǎng)階段到來(lái)的第一1、預(yù)計(jì)鎮(zhèn)江未來(lái)2~3年房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)出較強(qiáng)的“羊群”消鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告7.4.2.影響項(xiàng)目成功的幾個(gè)問(wèn)題1、項(xiàng)目地塊不規(guī)整處理方法米，基本上都在5米左右，由此可見(jiàn)，這將在一定的程度上增加項(xiàng)目的2、主力戶型的選擇和居住環(huán)境的品質(zhì)鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告3、概念的市場(chǎng)接受度4、博威市場(chǎng)品牌的接受度8.市場(chǎng)研究結(jié)論2、十運(yùn)會(huì)的順利舉行對(duì)鎮(zhèn)江的城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)良好的3、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量近兩年來(lái)增長(zhǎng)比例較4、市場(chǎng)有效需求中，對(duì)總價(jià)在30萬(wàn)元左右、月供款在1500元左右的鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告根據(jù)以上的綜合分析和研究，鎮(zhèn)江現(xiàn)階段進(jìn)入了一個(gè)“營(yíng)銷(xiāo)概念”“差異化的主題定位”+“創(chuàng)新的適應(yīng)性產(chǎn)品設(shè)計(jì)”+“領(lǐng)先的生活理念”=“項(xiàng)目個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)”第三部分：項(xiàng)目定位與分期發(fā)展策劃建議1.項(xiàng)目背景分析公建筑3000平方米建筑限高：多層公寓17米；商業(yè)限高8米；公共建筑限高12米；四址退讓?zhuān)簴|、南退讓20米；西側(cè)退讓4米；北側(cè)退讓5米；規(guī)劃戶數(shù)：800戶，規(guī)劃人數(shù)2800人車(chē)位800個(gè)(按0.6個(gè)/戶配置)自行車(chē)房：1400(按1個(gè)/戶配置)鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告2)市政設(shè)施按相關(guān)規(guī)定配套，必須考慮地下人防工事，同時(shí)滿足消防、環(huán)3)沿街建筑設(shè)計(jì)須報(bào)區(qū)建設(shè)局、新區(qū)規(guī)劃分局審核；4)嚴(yán)格雨污分流，各項(xiàng)市政管線由金谷東路及千禧路接入；鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告項(xiàng)目現(xiàn)階段還有11戶家庭沒(méi)有完成搬遷工作，雖然體量不大，希望年前完成該項(xiàng)目北面同樣面臨一個(gè)100多畝的綠化地塊，這將對(duì)本項(xiàng)目生活質(zhì)量產(chǎn)生一定的期開(kāi)發(fā)以南面靠近大港中學(xué)地塊開(kāi)發(fā)為主，該地塊開(kāi)發(fā)條項(xiàng)目北面有一塊100畝左右的土地，可作為鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告項(xiàng)目還有11戶拆遷家庭沒(méi)有完成拆遷工作，增大項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)難度；●設(shè)置定點(diǎn)巴士在與市區(qū)中心開(kāi)通往返巴士。超市(有新鮮蔬菜供應(yīng))、餐廳、家庭服務(wù)部門(mén)等。鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告2.1.交通狀況分析鎮(zhèn)江整體城市擴(kuò)展發(fā)展是勢(shì)在必行的，根據(jù)城市目前“一體兩翼”的一、對(duì)外聯(lián)系干道速)連接線。合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告三、主要公交線路綜合分析：區(qū)域?qū)ν饨煌ōh(huán)境優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)交通嚴(yán)重不足，這將在一定的程度上阻礙該區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展。因此適當(dāng)鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告目約200米。2.2.4.文化教育設(shè)施合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社在地域周邊設(shè)有網(wǎng)點(diǎn)。郵政信綜合分析：周邊生活配套設(shè)施雖然在某種程度上來(lái)說(shuō)比較齊全，單是大部分是處于剛剛規(guī)劃狀態(tài)，或者是建造過(guò)程當(dāng)中，實(shí)際生活配套條件極度不完善，生活不便利。顯的劣勢(shì)。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，須針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的劣勢(shì)，進(jìn)行調(diào)整，充分發(fā)揮項(xiàng)目鎮(zhèn)江博威項(xiàng)目定位及發(fā)展策劃報(bào)告合富輝煌房地產(chǎn)催生合富輝煌房地產(chǎn)3.3.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位關(guān)鍵有三個(gè)：1)符合目標(biāo)客戶需求；2)體現(xiàn)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；3)差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求。至此，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位的初步建議出來(lái)了項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源(資源整合)區(qū)域代表性項(xiàng)目(與客戶需求嫁接而催生)一個(gè)丹徒區(qū)中檔精品住宅定位，符合目標(biāo)客戶的精神需鎮(zhèn)江首席國(guó)際運(yùn)動(dòng)生態(tài)社區(qū)本形象定位有如下特征：■鎮(zhèn)江范圍內(nèi)的大型居住項(xiàng)目。吸引的目標(biāo)客戶將分布在全市乃至市■居住品質(zhì)定位在中高檔。將提供全方位的“立體人文生態(tài)運(yùn)動(dòng)系■國(guó)際社區(qū)。面向國(guó)內(nèi)及外籍人士，社區(qū)文化順應(yīng)國(guó)際潮流，易溝通和傳播，提高項(xiàng)目的品味和檔次；運(yùn)動(dòng)生態(tài)社區(qū)。運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)，運(yùn)動(dòng)是社區(qū)文化傳播的最重要媒介。4.項(xiàng)目核心開(kāi)發(fā)理念1)郊區(qū)化住宅密度低2)郊區(qū)化居住的自然環(huán)境比較好3)住宅售價(jià)相對(duì)比較便宜宜。1)公、私結(jié)合，在一定的程度上解決交通問(wèn)題，降低部分生活成本2)建立社區(qū)完善配套商業(yè)系統(tǒng)，提高居住生活質(zhì)量通過(guò)15000平方米商業(yè)，營(yíng)造一個(gè)完善的社區(qū)商業(yè)配套系統(tǒng)3)建造“全方位社區(qū)生態(tài)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)”,倡導(dǎo)全新的生活方式根據(jù)這一定位策略，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念必 “全方位社區(qū)生態(tài)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)”即在傳統(tǒng)的社區(qū)運(yùn)動(dòng)的基礎(chǔ)上，除了滿足一般的戶外運(yùn)動(dòng)外，還應(yīng)用生態(tài)學(xué)的先進(jìn)理念，創(chuàng)新性地提出四1)健康休閑運(yùn)動(dòng)生態(tài)系統(tǒng)；包括各種常規(guī)的室內(nèi)和室外各種運(yùn)動(dòng)設(shè)2)人文運(yùn)動(dòng)生態(tài)系統(tǒng)；通過(guò)對(duì)運(yùn)動(dòng)的意義和內(nèi)涵，結(jié)合人與自然，3)保健服務(wù)運(yùn)動(dòng)生態(tài)體系：通過(guò)引進(jìn)先進(jìn)的運(yùn)動(dòng)機(jī)構(gòu)或者運(yùn)動(dòng)設(shè)4)社交運(yùn)動(dòng)生態(tài)系統(tǒng)：運(yùn)動(dòng)真正意義除了鍛煉身體之外，還有依稀通過(guò)以上四大運(yùn)動(dòng)生態(tài)系統(tǒng)的引入，真正實(shí)現(xiàn)“全方位的社區(qū)統(tǒng)休養(yǎng)地。1953年，艾森豪威爾總統(tǒng)以其孫子之名5.2.分階段發(fā)展原則5.2.1.項(xiàng)目限制本案開(kāi)發(fā)量雖然不算很大，但是2塊用地共約79.28公頃，開(kāi)發(fā)量按控規(guī)可達(dá)至5.2.2.市場(chǎng)依據(jù)1.鎮(zhèn)江一般大型項(xiàng)目的一年開(kāi)發(fā)量大約在5~8萬(wàn)平方米左右；5.2.3.分階段原則2.綜合考慮地塊內(nèi)部區(qū)位的成熟度，挑選成熟度高的位置作為第合富輝煌房地產(chǎn)C.各階段公建的安排主要依據(jù)控規(guī)條件和各階段居住人口的尋找的市場(chǎng)缺口，建議使用如下幾種住宅類(lèi)型(滿足1.3在規(guī)劃可協(xié)調(diào)的情況下執(zhí)行，否則按照多層規(guī)劃來(lái)完1.第一階段(東側(cè)地塊，靠近千禧路地塊，總建筑面積約5萬(wàn)平方米)2.第二階段(東側(cè)北面剩余地塊，預(yù)計(jì)總建筑面積5萬(wàn)平方米左3.第三階段(西側(cè)靠近千禧路地塊，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)總建筑面積5萬(wàn)平方米)提升該地塊的成熟度，作為第三期開(kāi)發(fā)用地。該階段建筑類(lèi)型有有4~5層情景洋房、5~6層多層公寓以及部分社區(qū)商業(yè)；中心運(yùn)動(dòng)景觀長(zhǎng)廊完成建造。4.第四階段(西側(cè)剩余地塊，總建筑面積約5萬(wàn)平方米)風(fēng)險(xiǎn)。該階段建筑類(lèi)型有有4~5層情景洋房、5~6層多層公寓、17層以內(nèi)的小高層以及部分社區(qū)商業(yè)；垃圾中轉(zhuǎn)站撤離或者完成包裝工作。(具體發(fā)展規(guī)劃如下圖示)合富輝煌房地產(chǎn)5.3.2.各階段指標(biāo)階段占地面積建筑面積容積率發(fā)展時(shí)段建設(shè)類(lèi)型第一階段情景洋房、多層公寓第二階段情景洋房、合富輝煌房地產(chǎn)多層公寓情景洋房、多層公寓情景洋房、多層公寓5.4.價(jià)格定位5.4.3.競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格階段建筑類(lèi)型價(jià)格區(qū)間均價(jià)提升幅度備注第一階段情景洋房提升小區(qū)檔次多層公寓商業(yè)兩層連賣(mài)第二階段情景洋房會(huì)所基本完成多層公寓商業(yè)第三階段情景洋房社區(qū)有一定人氣多層公寓商業(yè)第四階段情景洋房環(huán)境優(yōu)勢(shì)，配套成熟多層公寓商業(yè)配套成熟，少量供貨合富輝煌房地產(chǎn)性競(jìng)爭(zhēng)力”兩種。所謂“顯性競(jìng)爭(zhēng)力”,即是在短期內(nèi)可保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，但容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿抄襲并快速超越的新概念或創(chuàng)新產(chǎn)品。它是項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)，展示了產(chǎn)品的核心功足夠的，將令項(xiàng)目的差異性優(yōu)勢(shì)不能長(zhǎng)期突顯，不能支持項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展。據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的競(jìng)爭(zhēng)因素，如新穎的開(kāi)發(fā)理念所久的競(jìng)爭(zhēng)差異性。但上述兩者并非一成不變的，在一定的條件下，兩者可能轉(zhuǎn)化為顯性競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，由于項(xiàng)目還沒(méi)有啟動(dòng)，因此本案的競(jìng)啟動(dòng)而逐步顯現(xiàn)，并轉(zhuǎn)化表現(xiàn)為一種爆發(fā)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。第119頁(yè)共191頁(yè)119本項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江五大居住區(qū)域中最遠(yuǎn)的一個(gè)區(qū)——丹徒區(qū)，區(qū)域單價(jià)在2000元/平方米左右，為鎮(zhèn)江所有區(qū)域當(dāng)中價(jià)格最低的一個(gè)區(qū)域，因此本項(xiàng)目的價(jià)格具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，這是本項(xiàng)目要贏得市場(chǎng)的有力武器之一。2.空氣質(zhì)量該區(qū)域位于遠(yuǎn)郊，自然環(huán)境破壞不是很?chē)?yán)重，周邊的生活環(huán)境也比較理想，3.城市便利交通及區(qū)位優(yōu)勢(shì)展，這規(guī)劃在一定的程度上為項(xiàng)目帶來(lái)不可估量的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。4.領(lǐng)先的產(chǎn)品規(guī)劃該項(xiàng)目在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)范圍內(nèi)是具有一定的領(lǐng)先性的，產(chǎn)品也具有一定的特色，第120頁(yè)共191頁(yè)120主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。在一定的程度上具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。1.充分利用自然資源2)挖掘項(xiàng)目所在區(qū)域的文化內(nèi)涵。1)在項(xiàng)目的宣傳推廣當(dāng)中，注重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并將項(xiàng)目的區(qū)位第121頁(yè)共191頁(yè)1213)在推廣手法上，制定完整的推廣方案，注戶切身體會(huì)以后即將享有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及區(qū)位價(jià)值提升帶來(lái)的利3.塑造強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品平。性價(jià)比不高，這將為本案提供較大的市場(chǎng)空間。2)提高環(huán)境規(guī)劃和園林設(shè)計(jì)水平?？v觀同類(lèi)型的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，其環(huán)境規(guī)劃第122頁(yè)共191頁(yè)1223)增加產(chǎn)品的附加價(jià)值。一般來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品的附加價(jià)值指的是小區(qū)的配套，4.有效控制成本低廉，具有進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的優(yōu)勢(shì)。但是面對(duì)越來(lái)特別是建設(shè)成本、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用與公司內(nèi)部營(yíng)運(yùn)成本勢(shì)的關(guān)鍵。1)建設(shè)成本的控制建設(shè)成本這里指的是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的費(fèi)用的，特別是建安工程費(fèi)用。2)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的控制中介費(fèi)以及營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)等的成本。項(xiàng)目推向市場(chǎng)進(jìn)行宣傳和營(yíng)銷(xiāo)推廣第123頁(yè)共191頁(yè)123費(fèi)用的方式之一。3)公司內(nèi)部營(yíng)運(yùn)成本的控制第124頁(yè)共191頁(yè)124名度，建立一個(gè)完整的“品牌認(rèn)知——品牌接受——品牌忠誠(chéng)——品牌延伸”合富輝煌房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)持久性開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)策略。2.2.1.遵循方式對(duì)于一個(gè)新項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析后，主題的導(dǎo)入一般可遵循兩個(gè)方式：——引入新的生活方式，創(chuàng)造性地提出一種主題模式；2)藍(lán)圖法：第126頁(yè)共191頁(yè)1262.2.2.評(píng)定原則1)與項(xiàng)目條件和文化相適應(yīng)，具可執(zhí)行性和可發(fā)展性；2)形成市場(chǎng)的差異性，建立項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)的唯一性或領(lǐng)先性；主題的利益點(diǎn)充分，易于被市場(chǎng)認(rèn)同和接受。根據(jù)上述研究，本項(xiàng)目要想在眾多的郊區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中脫穎而出，這在一定的程度上必須超越郊區(qū)開(kāi)發(fā)的概念