物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)范圍和責(zé)任邊界

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)范圍和責(zé)任邊界出事故，找物業(yè)？物業(yè)公司只有厘清自己的義務(wù)和責(zé)任邊界才能避免當(dāng)冤大頭。一、物業(yè)企業(yè)義務(wù)范圍的確定（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)來(lái)源物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)主要包括物業(yè)服務(wù)合同約定（約定義務(wù)）和法律規(guī)定（法定義務(wù)）兩種來(lái)源。物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)范圍的約定是界定物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)的重要依據(jù)。在特定情況下，基于公共利益的需要，無(wú)論物業(yè)服務(wù)合同是否有約定，法律直接要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相關(guān)的義務(wù)。例如，《民法典》第一千二百五十四條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任?！蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù)（部分）序號(hào)法條索引法條內(nèi)容1《民法典》第二百八十五條第二款物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作。2《民法典》第九百四十二條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理。3《民法典》第一千二百五十四條禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a(bǔ)償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。4《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條第一款對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。5《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條第一款物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。（二）物業(yè)服務(wù)區(qū)域范圍的確定從建筑物區(qū)域內(nèi)部劃分的角度來(lái)看，可將建筑物劃分為業(yè)主專(zhuān)有部分和全體業(yè)主共有部分。就業(yè)主專(zhuān)有部分而言，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主（房屋所有權(quán)人）承擔(dān)相應(yīng)的維修、管理等義務(wù)。就全體業(yè)主共有部分而言，只有在物業(yè)服務(wù)合同中約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理部分才屬于物業(yè)服務(wù)區(qū)域，物業(yè)服務(wù)區(qū)域之外的部分，仍由全體業(yè)主共同管理或委托其他企業(yè)進(jìn)行管理。在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，并非所有的設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，涉及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視的，應(yīng)由相應(yīng)的單位依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。當(dāng)然，業(yè)主可將共有部分全部委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，在此情況下，物業(yè)服務(wù)范圍與業(yè)主共有部分相同。二、物業(yè)企業(yè)責(zé)任邊界的確定實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定產(chǎn)生損害后果的，一般應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任和行政責(zé)任。（一）民事責(zé)任的確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能承擔(dān)的民事責(zé)任主要包括合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任兩種情形。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)規(guī)范序號(hào)法條索引法條內(nèi)容備注1《民法典》第一千一百九十八條賓館、商場(chǎng)、銀行、車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、體育場(chǎng)館、娛樂(lè)場(chǎng)所等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、公共場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)者、管理者或者群眾性活動(dòng)的組織者，未盡到安全保障義務(wù)，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)營(yíng)者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充責(zé)任。經(jīng)營(yíng)者、管理者或者組織者承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任后，可以向第三人追償。2《民法典》第一千二百四十一條遺失、拋棄高度危險(xiǎn)物造成他人損害的，由所有人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人將高度危險(xiǎn)物交由他人管理的，由管理人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；所有人有過(guò)錯(cuò)的，與管理人承擔(dān)連帶責(zé)任。3《民法典》第一千二百五十二條建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌、塌陷造成他人損害的，由建設(shè)單位與施工單位承擔(dān)連帶責(zé)任，但是建設(shè)單位與施工單位能夠證明不存在質(zhì)量缺陷的除外。建設(shè)單位、施工單位賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施倒塌、塌陷造成他人損害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。4《民法典》第一千二百五十三條建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。5《民法典》第一千二百五十四條禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a(bǔ)償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。6《民法典》第一千二百五十六條在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品造成他人損害的，由行為人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。公共道路管理人不能證明已經(jīng)盡到清理、防護(hù)、警示等義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)也可能存在公共道路、樹(shù)木、窨井等7《民法典》第一千二百五十七條因林木折斷、傾倒或者果實(shí)墜落等造成他人損害，林木的所有人或者管理人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。8《民法典》第一千二百五十八條在公共場(chǎng)所或者道路上挖掘、修繕安裝地下設(shè)施等造成他人損害，施工人不能證明已經(jīng)設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。窨井等地下設(shè)施造成他人損害，管理人不能證明盡到管理職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。9《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。根據(jù)該條規(guī)定需要承擔(dān)的是合同責(zé)任（二）行政責(zé)任的確定《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條第二款規(guī)定：國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)