杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法

杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法第一章

總

則

第一條

為規(guī)范物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理，規(guī)范物業(yè)管理用房的配置、使用和管理，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制訂本辦法。第二條

杭州市市區(qū)范圍內(nèi)（不含蕭山區(qū)、余杭區(qū)）物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理，適用本辦法。本辦法所稱的物業(yè)維修基金，僅指商品房物業(yè)維修基金。第三條

本辦法所稱的物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的范圍，按照《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、供水、供熱、供電、通信、廣播電視等部門負(fù)責(zé)管理的城市道路、公共排水、環(huán)境衛(wèi)生、公共綠地、城市供水、供氣、供熱、供電、通信管線、有線電視線路等設(shè)施設(shè)備，不屬于本辦法所稱的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。第四條

新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱物業(yè)維修基金）。物業(yè)維修基金屬于業(yè)主所有。物業(yè)維修基金實(shí)行統(tǒng)一繳存、專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。兩個(gè)或兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人的新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)依法配置物業(yè)管理用房。第五條

杭州市房產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。杭州市房產(chǎn)行政主管部門所屬的市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)維修基金籌集、使用的監(jiān)督和管理。各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照本辦法規(guī)定，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房的相關(guān)監(jiān)督管理工作。建設(shè)、規(guī)劃、物價(jià)、財(cái)政等行政主管部門按照各自的職責(zé)，負(fù)責(zé)協(xié)同實(shí)施本辦法。第二章

物業(yè)維修基金的籌集

第六條

新建物業(yè)的首期物業(yè)維修基金由購房人按建筑面積以不低于房屋建筑安裝造價(jià)5%的比例繳納,由建設(shè)單位在房屋銷售(預(yù)售)時(shí)向購房人代收。代收的物業(yè)維修基金不含在售房款內(nèi)，雙方另有約定的除外。前款所稱新建物業(yè)包括城市房屋拆遷時(shí)對私房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房。物業(yè)維修基金的具體繳納標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理行政主管部門會同市價(jià)格行政主管部門根據(jù)杭州市實(shí)際建筑安裝造價(jià)進(jìn)行測算,并定期公布。第七條

建設(shè)單位應(yīng)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按物業(yè)總建筑面積將物業(yè)維修基金移交市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)；未售出的物業(yè)，由建設(shè)單位墊付相應(yīng)的物業(yè)維修基金。前款所稱物業(yè)總建筑面積是指依法具有測繪資質(zhì)的測繪單位測繪的總建筑面積。第八條

物業(yè)維修基金本金余額不足首期繳納維修基金的30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)續(xù)籌維修基金。續(xù)籌維修基金由相關(guān)業(yè)主按照所擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偅m(xù)籌維修基金的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會擬訂，并經(jīng)業(yè)主大會討論通過。尚未售出的第十八條

使用物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)先使用其增值部分，增值部分不足以支付維修費(fèi)用的，可以使用基金本金部分，但一次性使用基金本金額的最大比例不得超過首期維修基金的70%。第十九條

物業(yè)維修基金增值部分及相應(yīng)比例的本金仍不足以支付維修費(fèi)用的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例共同承擔(dān)。第二十條

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用以及中修以下的維修和更新費(fèi)用，從物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理商業(yè)用房及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營性收入中列支，不得在物業(yè)維修基金中列支。由于人為損壞造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新的,其費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，不得在物業(yè)維修基金中列支。第二十一條

物業(yè)管理單位應(yīng)每年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)維修基金的使用情況,接受業(yè)主的監(jiān)督。第二十二條

物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主繳納的物業(yè)維修基金剩余款額一并轉(zhuǎn)讓給物業(yè)受讓人。雙方當(dāng)事人另有約定的除外。因拆遷、自然災(zāi)害或其他原因致使物業(yè)滅失的,業(yè)主可持有關(guān)證明材料,到市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)退回物業(yè)維修基金剩余款額。

第五章

物業(yè)管理用房的配置

第二十三條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房（包括物業(yè)管理辦公用房、公共活動用房和物業(yè)管理商業(yè)用房）納入建設(shè)配套項(xiàng)目計(jì)劃，與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工。第二十四條

物業(yè)管理用房的具體位置，由規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃圖紙中確定。建設(shè)單位不得擅自變更規(guī)劃圖紙中所確定的物業(yè)管理用房位置，并不得擅自轉(zhuǎn)讓、抵押物業(yè)管理用房。第二十五條

建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證前，按照規(guī)劃圖紙中確定的位置，提供物業(yè)總建筑面積3‰的物業(yè)管理辦公用房（含公共活動用房）和總建筑面積4‰的物業(yè)管理商業(yè)用房，由市物業(yè)管理行政主管部門代為接收。市物業(yè)管理行政主管部門接收物業(yè)管理用房后，將接收清單及相關(guān)資料交給物業(yè)管理用房所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，由其負(fù)責(zé)日常監(jiān)督管理。建設(shè)單位辦理物業(yè)管理用房交接手續(xù)時(shí)，應(yīng)提交物業(yè)管理用房測繪成果文件。第二十六條

建設(shè)工程竣工時(shí)，規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房實(shí)際建筑面積不足本辦法第二十五條規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位應(yīng)按照《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》和本辦法的規(guī)定補(bǔ)足；規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房實(shí)際建筑面積超過本辦法第二十五條規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位在提供不少于規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理用房后，在不影響物業(yè)管理用房合理使用的情況下，可對剩余部分面積進(jìn)行處置。第二十七條

因分期開發(fā)等原因，不能足額提供當(dāng)期物業(yè)管理商業(yè)用房的，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理單位支付同類地段、同等面積的商業(yè)用房的市場租金作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并在后期開發(fā)中及時(shí)補(bǔ)足物業(yè)管理商業(yè)用房。經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償收入視作物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營收益，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。

第六章

物業(yè)管理用房的管理

第二十八條

物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。第二十九條

業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營。業(yè)主委員會成立之后，由各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門將物業(yè)管理用房全部移交給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會在保留必要的辦公場所后，全部提供給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營。第三十條

業(yè)主委員會成立之前，前期物業(yè)管理單位出租物業(yè)管理商業(yè)用房時(shí)，其與承租方簽定的租賃合同約定的租賃期限最長不得超過業(yè)主委員會成立后3個(gè)月。業(yè)主委員會成立之后，物業(yè)管理單位出租物業(yè)管理商業(yè)用房的，租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意。物業(yè)管理單位與承租方簽定的租賃合同中，約定的租賃期限最長不得超過物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理單位受聘期限。物業(yè)管理商業(yè)用房的使用必須符合消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。第三十一條

物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營性收入歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理單位在銀行建立專戶儲存，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。第三十二條

物業(yè)管理單位應(yīng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)管理商業(yè)用房出租和經(jīng)營收益等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。第三十三條

物業(yè)管理服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)將物業(yè)管理辦公用房（含公共活動用房）和物業(yè)管理商業(yè)用房移交給業(yè)主委員會。第三十四條

因拆遷致使物業(yè)管理用房滅失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋拆遷方面的有關(guān)規(guī)定，由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定補(bǔ)償安置的方式。拆遷安置用房或貨幣補(bǔ)償金額屬于業(yè)主所有。

第七章

法律責(zé)任第三十五條

業(yè)主不繳納或續(xù)籌應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)維修基金的，業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)管理單位可按法律法規(guī)或業(yè)主公約的規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。經(jīng)業(yè)主委員會或物業(yè)管理單位催繳，業(yè)主仍不繳納或續(xù)籌應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)維修基金的,由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期繳納。逾期仍不繳納的，每日加收應(yīng)繳納費(fèi)用2‰的滯納金。第三十六條

建設(shè)單位不按規(guī)定代收或代繳物業(yè)維修基金的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期代收或代繳。逾期仍不代收或代繳的，每日加收應(yīng)繳納費(fèi)用2‰的滯納金。第三十七條

物業(yè)管理單位違反本辦法規(guī)定，不公布物業(yè)維修基金和物業(yè)管理商業(yè)用房的相關(guān)情況的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期公布。逾期仍不公布的，可處以500元以上2000元以下的罰款。第三十八條

建設(shè)單位未按規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房的，由市物業(yè)管理行政主管部門按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條的規(guī)定進(jìn)行處罰。第三十九條

建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定時(shí)間交付物業(yè)管理用房的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期交付。逾期仍不交付的，可處以5000元以上50000元以下的罰款。第四十條

建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房的位置，或者擅自轉(zhuǎn)讓、抵押物業(yè)管理用房或采取其他手段擅自處分物業(yè)管理用房的所有權(quán)或使用權(quán)的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并可處以10000元以上50000元以下的罰款。第四十一條

物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由市物業(yè)管理行政主管部門按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條的規(guī)定進(jìn)行處罰。第四十二條

物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物業(yè)維修基金的，由其所在單位或上級機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第八章

附則

第四十三條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)，在變更為兩個(gè)或兩個(gè)以上多元產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金。第四十四條

蕭山區(qū)、余杭區(qū)及各縣(市)物業(yè)維修基金的繳納、使用和管理以及物業(yè)管理用房的配置、使用和管理，可參照本辦法執(zhí)行。第四十五條

本辦法自2004年11月1日起施行。《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》實(shí)施意見杭房局[2004]280號為了貫徹落實(shí)市政府令第

209號《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》（以下簡稱《辦法》），進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)維修基金的歸集、使用和管理，制定如下有關(guān)物業(yè)維修基金的實(shí)施意見。一、根據(jù)《辦法》第六條第一款規(guī)定，建設(shè)單位在代收物業(yè)維修基金時(shí)，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售（預(yù)售）合同中以專門條款明確基金繳交的標(biāo)準(zhǔn)、面積基數(shù)、總金額等事項(xiàng)。經(jīng)物價(jià)部門核定的房屋售房款中已包含物業(yè)維修基金的，建設(shè)單位不得在售房款外另行收取物業(yè)維修基金。二、根據(jù)《辦法》第六條規(guī)定，當(dāng)新建物業(yè)中包含直管公房的拆遷安置用房時(shí)，按下列方法及程序繳交維修基金：（一）由建設(shè)單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記前繳納物業(yè)維修基金，繳交面積為新建物業(yè)的總建筑面積，其中包含直管公房拆遷安置用房的面積。（二）建設(shè)單位在辦理直管公房移交手續(xù)后，憑市房管局出具的直管公房接收憑證、直管公房房號面積清單、繳交物業(yè)維修基金的原始憑證等，到物業(yè)維修資金管理中心辦理直管公房拆遷安置用房所繳納維修基金的退款手續(xù)。三、根據(jù)《辦法》第七條規(guī)定，建設(shè)單位在向市物業(yè)維修資金管理中心移交物業(yè)維修基金時(shí)需提供以下資料：（一）規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證；（二）小區(qū)及分幢的測繪數(shù)據(jù)；（三）分戶測繪資料。四、《辦法》第八條規(guī)定，物業(yè)維修基金本金余額不足首期繳納維修基金的

30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)續(xù)籌維修基金。該條所稱本金余額指整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域基金帳戶的余額，或某幢、某單元基金帳戶的余額。續(xù)籌基金的具體程序如下：（一）由市物業(yè)維修資金管理中心書面通知業(yè)主委員會，小區(qū)（幢、單元）續(xù)籌維修基金的總額度、續(xù)籌時(shí)間、分?jǐn)傇瓌t、分?jǐn)偡刻枺娣e）等事項(xiàng)；（二）業(yè)主委員會在接到上述書面通知一個(gè)月內(nèi)，擬訂續(xù)籌基金的具體方案，并提交相關(guān)業(yè)主大會討論通過。續(xù)籌方案應(yīng)當(dāng)包括續(xù)籌總金額、續(xù)籌原則、續(xù)籌方式、續(xù)籌時(shí)間、各業(yè)主分?jǐn)偨痤~等內(nèi)容；（三）業(yè)主委員會在續(xù)籌方案通過之日起

10日內(nèi)，報(bào)市物業(yè)維修資金管理中心；（四）業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)管理單位收繳維修基金，并在收繳完畢后及時(shí)移交至市物業(yè)維修資金管理中心。五、《辦法》第十一條規(guī)定，市物業(yè)維修資金管理中心應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修基金查詢制度。查詢內(nèi)容為相關(guān)物業(yè)維修基金的繳納時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)、金額，相關(guān)物業(yè)維修基金的增值情況，相關(guān)物業(yè)維修基金使用的時(shí)間、金額、用途等。查詢方式為信訪查詢、電話查詢及逐步開展網(wǎng)上查詢服務(wù)。六、《辦法》第十二條規(guī)定，市物業(yè)維修資金管理中心應(yīng)每年公布一次上一年度物業(yè)維修基金的籌集和使用情況。各區(qū)建設(shè)局（房管局）應(yīng)當(dāng)配合開展轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)維修基金的公布工作。七、根據(jù)《辦法》第十三條規(guī)定，物業(yè)維修基金應(yīng)專項(xiàng)用于中修以上的維修和更新。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備單體項(xiàng)目工程一次性維修（包括更新、改造，下同）費(fèi)用在

3000元以上的，視作中修以上的維修項(xiàng)目。不同性質(zhì)的部位或設(shè)施設(shè)備的維修不能歸并為單體項(xiàng)目工程。八、根據(jù)《辦法》第十五條第三項(xiàng)規(guī)定，如工程最終決算金額超出預(yù)算金額

20%以上或超出部分在1萬元以上的，超出部分需按《辦法》第十五條的規(guī)定程序重新申報(bào)。九、《辦法》第十五條第三項(xiàng)規(guī)定，撥付維修費(fèi)用須提交經(jīng)審計(jì)的工程決算單。其中符合有關(guān)規(guī)定的審計(jì)費(fèi)用可列入維修費(fèi)用，在物業(yè)維修基金中列支。十、根據(jù)《辦法》第十六條規(guī)定，為保證緊急維修的順利開展，由業(yè)主委員會提出書面緊急報(bào)告，經(jīng)市物業(yè)維修資金管理中心核實(shí)后，由應(yīng)急維修單位墊付所需費(fèi)用。維修工程完成后，經(jīng)審計(jì)的工程決算費(fèi)用在相關(guān)物業(yè)維修基金中列支。十一、《辦法》第十八條規(guī)定，可以一次性動用基金本金額的最大比例不能超過首期維修基金的

70%。根據(jù)物業(yè)不同結(jié)構(gòu)及不同使用年限，對動用物業(yè)維修基金本金額與首期物業(yè)維修基金額的最大比例規(guī)定如下：使用年限

房屋結(jié)構(gòu)10年以下11-20年21-30年31-40年41-50年鋼結(jié)構(gòu)30%50%70%70%70%鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)20%30%50%70%70%磚木結(jié)