綠城管理單縣項(xiàng)目市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位報(bào)告

綠城管理單縣項(xiàng)目一次定位報(bào)告目錄項(xiàng)目本體分析一競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘二客戶需求分析三項(xiàng)目產(chǎn)品定位四基于客戶測(cè)試的產(chǎn)品建議五菏澤市行政區(qū)劃圖單縣位于山東西南，豫、魯、蘇、皖四省八縣交界處，素有“中原鎖鑰、九州通衢美稱”。山東省城市群規(guī)劃發(fā)展圖單縣地處菏澤市東南角，北距山東菏澤、濟(jì)寧80KM。西南與河南商丘虞城接壤，距離商丘60KM。截至2019年，單縣縣域總面積1702平方公里，戶籍人口127.39萬(wàn)。單縣史文化悠久，是中國(guó)商品糧棉、油料基地、平原綠化標(biāo)準(zhǔn)縣，單縣是中國(guó)武術(shù)之鄉(xiāng)、中國(guó)楹聯(lián)之鄉(xiāng)、中國(guó)西紅柿之鄉(xiāng)、中國(guó)青山羊之鄉(xiāng)、中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)。單縣下轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、1個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)（浮龍湖生態(tài)文化旅游開(kāi)發(fā)區(qū)），502個(gè)行政村。單縣行政區(qū)劃圖1.1城市分析-城市簡(jiǎn)介城區(qū)規(guī)劃中心城區(qū)發(fā)展方向東控、西拓、北優(yōu)、南進(jìn)東控：控制城市繼續(xù)向東拓展，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化東溝河以東地區(qū)居住用地和工業(yè)用地的空間結(jié)構(gòu)，將東部城區(qū)納入城市核心建設(shè)區(qū)域。西拓：圍繞萊河景觀帶打造城西居住和商貿(mào)組團(tuán)；北優(yōu)：控制城北地區(qū)化工產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快煤化工產(chǎn)業(yè)向終興鎮(zhèn)化工產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的轉(zhuǎn)移，以建設(shè)謝集重點(diǎn)鎮(zhèn)為契機(jī)，實(shí)現(xiàn)城北地區(qū)發(fā)展。南進(jìn)：重點(diǎn)發(fā)展城南新能源產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和沿湖西路南段的生活區(qū)，形成居住和低碳產(chǎn)業(yè)并行發(fā)展的格局。

單縣城區(qū)以東控、西拓、北優(yōu)、南進(jìn)為基本發(fā)展方向，城東新區(qū)已發(fā)展成熟、北部?jī)?yōu)化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、西部老城拓寬、城市未來(lái)重點(diǎn)向東、向南發(fā)展。1.1城市分析-城市規(guī)劃2020年菏澤市民政工作暨兜底保障工作會(huì)議上表示，在專項(xiàng)社會(huì)事務(wù)管理上，區(qū)域地名方面，推進(jìn)單縣撤縣設(shè)市，推動(dòng)打造次中心城市，加快縣、鄉(xiāng)級(jí)區(qū)域調(diào)整，優(yōu)化城鎮(zhèn)布局，激發(fā)城市發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力。

撤縣設(shè)市，打造菏澤次中心城市1.1城市分析-城市規(guī)劃單縣處于隴海、京九、津浦、新石四大鐵路干線的“井”字型結(jié)構(gòu)腹地，105國(guó)道貫穿全境。在距縣城50公里范圍內(nèi)，有8個(gè)火車(chē)站、兩個(gè)飛機(jī)場(chǎng)，交通方便，建設(shè)的菏徐高速（已通車(chē)）、濟(jì)商高速在單縣呈“十字”交叉。

單縣交通便利，素有“中原鎖鑰、四省通衢”之稱。1.1城市分析-城市交通石油、天然氣經(jīng)中原油田勘探局勘探資料表明，預(yù)測(cè)總儲(chǔ)量石油約42.億噸，天然氣約6億立方米，埋深約3000--4000米左右；煤炭、煤氣、鐵礦至2012年底，單縣已經(jīng)探明有煤炭資源存在。境內(nèi)含煤面積282平方公里，預(yù)測(cè)煤炭?jī)?chǔ)量10億噸，已探明煤炭可采儲(chǔ)量3億噸；煤層氣面積約406平方公里，儲(chǔ)量約380億立方米，埋深經(jīng)在1000--1600米左右。

單縣自然資源豐富，石油、天然氣、煤層氣、煤炭、鐵礦、金礦等自然資源儲(chǔ)量巨大。1.1城市分析-城市產(chǎn)業(yè)單縣2019年地區(qū)生產(chǎn)總值是335億元，位居菏澤第三位，2019年經(jīng)濟(jì)總量是2012年的2.3倍，年均增長(zhǎng)10%；分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值

45.66億元，增長(zhǎng)3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值120.19億元，增長(zhǎng)1.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值167.77億元，增長(zhǎng)10%。最近幾年單縣正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，2019年單縣GDP總量為335億元，位居菏澤第三位。2020年上半年GDP總量164億元，全年數(shù)據(jù)待更新。數(shù)據(jù)來(lái)源：?jiǎn)慰h統(tǒng)計(jì)公報(bào)及政府工作報(bào)告，2020年數(shù)據(jù)待更新。單位：億元上半年1.1城市分析-城市經(jīng)濟(jì)2019年，單縣戶籍人口達(dá)到127.39萬(wàn)人，常住人口109.76萬(wàn)人。至2020年，城區(qū)規(guī)劃人口達(dá)30萬(wàn)；至2030年，城區(qū)規(guī)劃人口達(dá)50萬(wàn)。單縣人口基數(shù)大，發(fā)展?jié)摿薮?，單縣人口紅利對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的促進(jìn)作用。

戶籍人口127.39萬(wàn)人，常住人口109.76萬(wàn)人。單位：萬(wàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：?jiǎn)慰h統(tǒng)計(jì)公報(bào)及政府工作報(bào)告，2020年數(shù)據(jù)待更新。1.1城市分析-城市人口單縣城鎮(zhèn)化率不斷提高，常住人口城鎮(zhèn)化率刺激的購(gòu)房需求約在8500戶/年（數(shù)據(jù)來(lái)源市場(chǎng)調(diào)研）。城市化進(jìn)程速度快，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了積極有力的推動(dòng)作用。

城鎮(zhèn)化率不斷提高，“進(jìn)城買(mǎi)房”需求不斷增多。單位：萬(wàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：?jiǎn)慰h統(tǒng)計(jì)公報(bào)及政府工作報(bào)告，2020年數(shù)據(jù)待更新。1.1城市分析-城鎮(zhèn)化單縣縣城區(qū)域由東、北、西、南四條外環(huán)路包圍，形成現(xiàn)在的單縣縣城區(qū)域；城區(qū)共可分為老城區(qū)、南部新城、東部開(kāi)發(fā)區(qū)、北部工業(yè)區(qū)、西部城區(qū)五大部分；其中南部新城與東部開(kāi)發(fā)區(qū)為城市主要發(fā)展方向。老城區(qū)北部工業(yè)區(qū)西部城區(qū)南部新城東部開(kāi)發(fā)區(qū)西外環(huán)東外環(huán)北外環(huán)南外環(huán)本案1.2區(qū)域分析-縣城區(qū)域劃分東西主干道：勝利路、舜師路；南北主干道：湖西路、君子路；四條主干道與四條外環(huán)路形成“九宮格”交通網(wǎng)絡(luò)，其余輔路均橫平豎直分布，縣城內(nèi)交通較為便捷；勝利路湖西路舜師路君子路西外環(huán)東外環(huán)北外環(huán)南外環(huán)本案1.2區(qū)域分析-區(qū)域交通護(hù)城河為單縣老城區(qū)界線，同時(shí)東西城區(qū)分別有東溝河、萊河穿城而過(guò)；東溝河為目前縣城內(nèi)主要景觀線，兩岸景觀綠化較好，由北至南分別有東溝河濕地公園、幵(jian)山公園、東溝河小公園等；萊河護(hù)城河?xùn)|溝河?xùn)|溝河濕地公園東溝河小公園幵山公園本案1.2區(qū)域分析-區(qū)域景觀區(qū)位優(yōu)勢(shì)位于山東省西南，地處蘇魯豫皖四省八鄉(xiāng)交匯之地，境內(nèi)曠野坦蕩，地阜物華。自古以來(lái)就是溝通中原和齊魯?shù)囊溃丝诩?、商賈云集的商品貨物集散中心，隨著公路系統(tǒng)的完善，便利的交通條件使得商貿(mào)物流等將更加發(fā)展消費(fèi)力基礎(chǔ)單縣農(nóng)村人口較多，依托特色農(nóng)業(yè)、資源型工業(yè)以及外出經(jīng)商、務(wù)工等（單縣外出人員的經(jīng)商比例遠(yuǎn)高于菏澤其他縣區(qū)），就業(yè)基礎(chǔ)良好，具有較強(qiáng)的人口數(shù)量和經(jīng)濟(jì)消費(fèi)基礎(chǔ)，是構(gòu)成單縣城市化進(jìn)程的重要力量。城市化基礎(chǔ)單縣自然環(huán)境良好，商貿(mào)氛圍濃厚，醫(yī)療教育等水平較高，城市居住環(huán)境及生活基礎(chǔ)配套完備，明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，充足的土地儲(chǔ)備，輻射中原大地的巨大市場(chǎng)，具有吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化進(jìn)程的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)條件。單縣在13年就打開(kāi)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的局面，遠(yuǎn)早與菏澤其他縣區(qū)。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)擁有豐富的農(nóng)副產(chǎn)品、自然資源、電力資源和勞動(dòng)力資源，物產(chǎn)資源及旅游資源較為豐富，隨著政府不斷投資開(kāi)發(fā)，后續(xù)城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)較明顯，城市發(fā)展將會(huì)有更大的提升空間。1.2城市價(jià)值總結(jié)項(xiàng)目基地位于單縣城區(qū)東外環(huán)以東，周邊東、西、基本為農(nóng)田狀態(tài)；生活配套均集中在項(xiàng)目西側(cè)，其中學(xué)區(qū)劃分為開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)，此兩所學(xué)校為單縣最好的小學(xué)及中學(xué)，距離項(xiàng)目?jī)H有1KM距離?；貣|外環(huán)單縣政府東大醫(yī)院幵山公園單縣一中新校區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)實(shí)驗(yàn)中學(xué)1KM1.3地塊價(jià)值項(xiàng)目北側(cè)為舜師路，為城市東西主干道，目前項(xiàng)目附加路段已修建完畢；項(xiàng)目西側(cè)為樊集路，未建。項(xiàng)目地塊項(xiàng)目東側(cè)為長(zhǎng)壽大道，未建；項(xiàng)目南側(cè)為單州路，東西主干道，但項(xiàng)目附近道路面貌較差。項(xiàng)目地塊舜師路1.3地塊價(jià)值-項(xiàng)目四至A地塊B地塊C地塊D地塊養(yǎng)老公寓湖西國(guó)際醫(yī)院五星級(jí)酒店小學(xué)+幼兒園別墅項(xiàng)目1.3地塊價(jià)值-項(xiàng)目早期規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模：總宗地面積約295727.01平方米（商住用地269312.11平方米，小學(xué)用地26414.9平方米），總建筑面積846589.77㎡。容積率2.4，建筑密度為20%，綠地率為35%；土地款項(xiàng)：120萬(wàn)/畝，已摘牌98畝地土地款已繳清；項(xiàng)目現(xiàn)狀：A地塊一期已完成報(bào)規(guī)，東側(cè)4棟樓主體建設(shè)中，規(guī)劃方案可部分調(diào)整。主體建設(shè)A地塊D地塊B地塊C地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（整體）內(nèi)容數(shù)值商住用地實(shí)際占用面積（㎡）295727.01總建筑面積（㎡）846589.77地上總建筑面積（㎡）646426.17住宅面積（㎡）591792.45商業(yè)面積（㎡）37313.11儲(chǔ)藏室（㎡）2421.87配套面積（㎡）14898.7430班小學(xué)（㎡）12670.58容積率2.4建筑密度20%綠地率35%地下停車(chē)位（個(gè)）45851.4地塊指標(biāo)-總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模：A地塊占地面積約106279.83平方米（其中已確權(quán)65323㎡，約98畝，未確權(quán)40956.83㎡，約61.4畝），總建筑面積307372.4㎡（其中已確權(quán)建筑面積168839.85），容積率2.5，建筑密度為20%，綠地率為35%；土地款項(xiàng)：120萬(wàn)/畝，已摘牌98畝地土地款已繳清；項(xiàng)目現(xiàn)狀：A地塊一期已完成報(bào)規(guī)，東側(cè)4棟樓主體建設(shè)中，規(guī)劃方案可部分調(diào)整。A地塊指標(biāo)總建筑面積307372.40㎡其中地上建筑面積239999.38㎡其中住宅219992.45㎡商業(yè)14520.48㎡儲(chǔ)藏2421.87㎡配套3064.58㎡地下建筑面積67373.02㎡其中車(chē)庫(kù)57179.38㎡儲(chǔ)藏10193.64㎡已確權(quán)土地主體建設(shè)1.4地塊指標(biāo)-A地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目1-7#號(hào)樓目前正在施工，1-4#已到地上20F左右，5-7#已打樁；1.4地塊指標(biāo)-項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)有營(yíng)銷中心位于舜師路南側(cè)、中嶺國(guó)際酒店院內(nèi)東側(cè)；前期由單縣當(dāng)?shù)貭I(yíng)銷代理公司操盤(pán)，認(rèn)籌階段，交一萬(wàn)五抵三萬(wàn)，送三萬(wàn)車(chē)位券，認(rèn)籌較差，每日到訪2-3組；主要客群為東部鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城剛需客戶，代理公司目前操盤(pán)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)格4600-4800元/㎡；康養(yǎng)醫(yī)院1.4地塊指標(biāo)-項(xiàng)目現(xiàn)狀A(yù)區(qū)戶型層數(shù)棟數(shù)戶數(shù)117+122174(8#10#14#16#)272118+129182(6#17#)144128+128181(7#)72141+141(可變3+1房）183（9#15#18#)108141125267(5#11#19#20#21#22#23#)728272(3#4#)216211(13#)84120+125272(1#2#)216合計(jì)23187618層高層11棟，27層高層11棟，21層高層1棟及商業(yè)部分1.4地塊指標(biāo)-A地塊早期規(guī)劃戶型戶型面積區(qū)間套數(shù)占比100-110㎡51427%111-120㎡31617%121-130㎡90248%131-150㎡1448%100-120㎡戶型，占比44%，包含三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)，滿足市場(chǎng)剛需型客戶的需求；125-141㎡戶型，包含三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)，占比56%；1.4地塊指標(biāo)-A地塊早期規(guī)劃戶型項(xiàng)目位置目前來(lái)看較為偏僻，是單縣最東側(cè)的房產(chǎn)項(xiàng)目，生活配套集中在西側(cè)城區(qū)內(nèi)；項(xiàng)目道路不通，東、南側(cè)城市面貌較差；項(xiàng)目目前已有規(guī)劃，集團(tuán)入駐后，需對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行提升優(yōu)化；項(xiàng)目位于城東區(qū)域，為未來(lái)城市發(fā)展主要方向；項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃有小學(xué)，同時(shí)學(xué)區(qū)劃分為開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)，為單縣最好的學(xué)校；項(xiàng)目配套有康養(yǎng)醫(yī)院，能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)；開(kāi)發(fā)商有五星花園、叁號(hào)院、城市花園等交付項(xiàng)目，有一定的客戶基礎(chǔ)及品牌認(rèn)可度；S優(yōu)勢(shì)分析W劣勢(shì)分析隨著城東區(qū)域的建設(shè)發(fā)展，把握住城市發(fā)展脈絡(luò)，項(xiàng)目未來(lái)升值空間較大；綠城蘭園項(xiàng)目已在單縣有較好口碑，可以為項(xiàng)目帶來(lái)一定的品牌溢價(jià)；O機(jī)會(huì)分析T威脅分析單縣市場(chǎng)上在售樓盤(pán)眾多，客戶分流嚴(yán)重；區(qū)域售價(jià)較低，如何才能做出綠城品質(zhì)、突破市場(chǎng)？1.4地塊指標(biāo)-項(xiàng)目本體SWOT分析1.5項(xiàng)目本體小結(jié)及定位方向一、項(xiàng)目本體小結(jié)及定位方向1.1城市認(rèn)知城市級(jí)別縣級(jí)市城市基本面總?cè)丝?30萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率48%，主城區(qū)人口30萬(wàn)，城市GDP335億元。項(xiàng)目區(qū)位主城區(qū)項(xiàng)目與城市核心節(jié)點(diǎn)關(guān)系距離縣政府3.5KM，同在舜師路兩側(cè)。1.2區(qū)域認(rèn)知規(guī)劃定位城區(qū)東控，居住為主。已明確重大規(guī)劃學(xué)校、醫(yī)療發(fā)展階段起步階段周邊配套交通：城市東西主干道舜師路；教育：?jiǎn)慰h最好的小學(xué)及初中，單縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)及項(xiàng)目自建開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)分校；醫(yī)療：項(xiàng)目自建三甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)湖西國(guó)際醫(yī)院。1.3地塊認(rèn)知用地性質(zhì)/用地面積商住，約29萬(wàn)㎡。容積率2.5總建筑面積/計(jì)容建筑面積約85萬(wàn)㎡商業(yè)占比/規(guī)模約4%，約3.7萬(wàn)㎡建筑密度/綠地率/限高建筑密度20%，綠地率35%。樓面價(jià)元/㎡公建配套要求物業(yè)用房面積及要求：地上總建面3%物業(yè)管理用房面積及要求：地上總建面4%社區(qū)用房面積及要求：不得低于每百戶30㎡的標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)社區(qū)不得低于350㎡車(chē)位配比1:1限制條件細(xì)項(xiàng)土地出讓條件其他特殊要求等：無(wú)其他事項(xiàng)說(shuō)明1）A地塊已摘牌98畝土地，其余未摘牌；2）原設(shè)計(jì)方案已報(bào)規(guī)，1-4#樓主體在建；地塊四至北側(cè)舜師路，地塊附件路段已修通；南側(cè)單州路，路貌欠佳；東側(cè)長(zhǎng)壽大道，未建；1.4委托方訴求流速優(yōu)先，資金快速回籠，項(xiàng)目盤(pán)活。項(xiàng)目本體小結(jié)及定位方向界定項(xiàng)目屬性：縣城市、處于價(jià)值增長(zhǎng)期的城市新區(qū)、教育及醫(yī)療配套優(yōu)質(zhì)，中等規(guī)模普通住宅項(xiàng)目目錄項(xiàng)目本體分析一競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘二客戶需求分析三項(xiàng)目產(chǎn)品定位四基于客戶測(cè)試的產(chǎn)品建議五從圖表不難看出，2016年-2019年，單縣土地成交持續(xù)增加，2019年成交155.11萬(wàn)平、2300余畝；經(jīng)歷了2016-2019年連續(xù)四年的土地跨越式攀升，新項(xiàng)目涌現(xiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎，2020年僅成交74.3萬(wàn)平。單位：萬(wàn)平2.1一級(jí)土地市場(chǎng)-土地成交從圖示可以看出，2017-2019年單縣土地價(jià)格持續(xù)上漲，2019年土地價(jià)格相較于2017年增幅78%；2020年相較于2019年，土地價(jià)格與樓面價(jià)保持平穩(wěn)，有略微下降；土地成本增加，樓面價(jià)提高，帶動(dòng)單縣房地產(chǎn)銷售價(jià)格不斷提高；單位：萬(wàn)/畝單位：元2.1一級(jí)土地市場(chǎng)-地價(jià)、樓面價(jià)通過(guò)圖示可以看出，近年來(lái)代表性項(xiàng)目土地成交價(jià)格在150-180萬(wàn)/畝之間，個(gè)別項(xiàng)目會(huì)突破200萬(wàn)/畝；碧桂園60畝，150萬(wàn)/畝，碧桂園，2018.4117畝，140萬(wàn)/畝菏建置業(yè)，2018.7四君子集團(tuán)72畝，181萬(wàn)/畝，元昌置業(yè)一期2019.12水發(fā)83畝，204萬(wàn)/畝，海鴻地產(chǎn)，2019.2東大佳苑二期89畝，87萬(wàn)/畝，海威置業(yè)，2017.8康馨家園二期康馨家園一期江南綠城108畝，85萬(wàn)/畝，菏建置業(yè)，2017.699畝，150萬(wàn)/畝，佳和置業(yè)，2019.10單縣蘭園98畝，120萬(wàn)/畝，中嶺置業(yè)一期，2019.6香巴拉府邸186畝，140萬(wàn)/畝，四君子集團(tuán)，2018.4中嶺健康城197畝，158萬(wàn)/畝明慧房產(chǎn)，2018.3海鴻君子印91畝，203萬(wàn)/畝，，2018.3佳和城104畝，165萬(wàn)/畝綠邦置業(yè)，2019.4佳和御園40畝，188萬(wàn)/畝，浩羽置業(yè)，2020.9300畝，163萬(wàn)/畝，鴻成置業(yè)，2020.11綠城誠(chéng)園2.1一級(jí)土地市場(chǎng)-競(jìng)品土地成本土地編號(hào)位置競(jìng)得人用途面積/萬(wàn)方價(jià)格/萬(wàn)元時(shí)間地價(jià)

畝/萬(wàn)元樓面價(jià)S190702北鄰翠竹路，東鄰單縣南城辦事處單樓村耕地，南鄰芳草路，西鄰河?xùn)|路單縣卓如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅4998824.172月109.93659.60C2019—004北、東鄰護(hù)城堤綠化，南鄰13號(hào)路，西鄰菏澤天盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司菏澤天盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅、商業(yè)1831741222月150.02900.15C2019—005北鄰13號(hào)路，東鄰護(hù)城堤綠化，南鄰單縣名城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，西鄰名城路菏澤天盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅、商業(yè)1291229062月150.04900.25S190501北鄰北園路，東鄰單縣園藝辦事處黃樓村耕地，南、西鄰單縣園藝辦事處黃樓村園地單縣城市建設(shè)投資有限公司住宅、商業(yè)3366773745月146.02876.11S190701北鄰北園路，東鄰濱河路，南、西鄰單縣園藝辦事處黃樓村園地單縣城市建設(shè)投資有限公司住宅、商業(yè)3779982785月146.00876.00S150504B北鄰山東明泰置業(yè)有限公司，東鄰單縣H150504C號(hào)擬劃撥土地，南鄰向陽(yáng)路，西鄰山東明泰置業(yè)有限公司山東明泰置業(yè)有限公司住宅、商業(yè)2730455946月136.59819.51S200305A北鄰勝利街，東鄰平原路，南鄰園藝辦事處黃樓村居民用地、單縣S200305B號(hào)擬出讓土地，西鄰園藝辦事處黃樓村居民用地單縣鴻成置業(yè)有限公司住宅、商業(yè)45831116876月170.001020.01C2020-001北鄰黃崗四街居民用地，東鄰單虞路，南、西鄰單縣穩(wěn)居置業(yè)有限公司單縣穩(wěn)居置業(yè)有限公司住宅、商業(yè)1914145.336月50.62303.72S180901A北鄰芳草路，東鄰單縣S180901B號(hào)擬出讓土地，南鄰天舜路，西鄰白云路單縣新業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅、商業(yè)4444212542.668月188.151128.90S120502C北鄰單縣園藝辦事處張知樓村耕地，東鄰單縣園藝辦事處張知樓村耕地、嘉單路，南鄰南環(huán)路，西鄰單縣S120502B號(hào)擬出讓土地單縣浩羽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅、商業(yè)2727976999月188.151128.93S180801A北鄰單縣園藝辦事處樊樓村耕地，東鄰東外環(huán)，南鄰單縣S180801C號(hào)擬出讓土地、單縣S180801B號(hào)擬出讓土地，西鄰單縣民政局、創(chuàng)新路單縣鴻成置業(yè)有限公司住宅、商業(yè)5977414345.7611月160.00960.00S180801B北鄰單縣S180801A號(hào)擬出讓土地，東鄰東外環(huán)，南鄰南外環(huán)，西鄰單縣S180801C號(hào)擬出讓土地單縣鴻成置業(yè)有限公司住宅、商業(yè)5907914178.9611月160.00960.00S180801C北鄰單縣S180801A號(hào)擬出讓土地，東鄰單縣S180801B號(hào)擬出讓土地，南鄰單縣S180801D號(hào)擬出讓土地、南外環(huán)路，西鄰創(chuàng)新路單縣鴻成置業(yè)有限公司住宅、商業(yè)371248909.7611月160.00960.00S200302北鄰孫溜大街，東鄰創(chuàng)新路，南鄰孫溜村居民用地，西鄰山東美達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司山東美達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司單縣分公司住宅、商業(yè)5721612015.3611月140.00840.00C2020-007北鄰南環(huán)路，東鄰白云路，南鄰芳草路，西鄰國(guó)順路單縣鴻通置業(yè)有限公司住宅、商業(yè)5782014310.4511月165.00990.00S170209A北鄰單縣S170209B號(hào)擬出讓土地、路，東鄰單縣S170209B號(hào)擬出讓土地，南鄰路，西鄰君子路山東明泰置業(yè)有限公司住宅、商業(yè)46440975312月140.01840.05S180703北鄰北城辦事處四里埠村耕地，東鄰路，南鄰北外環(huán)，西鄰北城辦事處四里埠村林地單縣天基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅、商業(yè)45461612012月89.75538.48S180204A北鄰單縣南城辦事處七里莊村耕地，東鄰單虞路，南鄰華城路，西鄰單縣南城辦事處七里莊村居民用地、耕地單縣鉑瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司住宅、商業(yè)5418014628.612月180.001080.00S160308B北鄰單縣H160308D號(hào)擬劃撥土地，東鄰單縣H160308C號(hào)擬劃撥土地，西、南鄰北城辦事處北郊村居民用地單縣城市建設(shè)投資有限公司住宅、商業(yè)16631386712月155.01930.07S181004A北鄰單縣H181004B號(hào)擬劃撥土地，國(guó)有存量待出讓土地，東鄰北關(guān)街，南鄰萬(wàn)隆路，西鄰國(guó)有存量待出讓土地單縣城市建設(shè)投資有限公司住宅、商業(yè)548291274812月155.00930.022.1一級(jí)土地市場(chǎng)-2020年土地成交一覽據(jù)單縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)公報(bào)所示，2016年-2019年，單縣商品房銷售面積持續(xù)走高，年均增幅37%；2020年上半年因疫情影響，僅銷售43.45萬(wàn)方，預(yù)估全年銷售面積近100萬(wàn)方；單位：萬(wàn)方數(shù)據(jù)來(lái)源：?jiǎn)慰h2016年-2020年單縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，其中，2020年數(shù)據(jù)為上半年數(shù)據(jù)。2.2二級(jí)新房市場(chǎng)-量?jī)r(jià)表現(xiàn)通過(guò)近5年的單縣商品房的量?jī)r(jià)走勢(shì)，可以很清楚看到，商品房成交均價(jià)持續(xù)走高；19年相較于18年增幅800元/㎡；20年相較于19年增幅在700元/㎡。2.2二級(jí)新房市場(chǎng)-量?jī)r(jià)表現(xiàn)老城板塊東城板塊西城板塊南城板塊北城板塊置業(yè)訴求剛改剛需剛需剛需+改善剛需產(chǎn)品類型高層高層+洋房高層高層+洋房高層戶型面積3R：110-1402R：90-1003R：110-1354R：140-1603R：105-1303R：110-1404R：140-1603R：110-1404R：140-160、235市場(chǎng)均價(jià)52005500530058005200綠城誠(chéng)園2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析在售項(xiàng)目月均成交成交均價(jià)現(xiàn)行優(yōu)惠政策中鉑新天地405400砸金蛋送家電洗衣機(jī)冰箱電動(dòng)車(chē)香巴拉府255000砸金蛋送家電洗衣機(jī)冰箱康馨家園505200交—萬(wàn)抵四萬(wàn)紫玉東郡305500交1.5萬(wàn)抵3萬(wàn)領(lǐng)秀府154700交—萬(wàn)抵兩萬(wàn)東大佳苑305700交兩萬(wàn)抵五萬(wàn)，送車(chē)位君子佳園255500兩萬(wàn)抵三萬(wàn)海鴻君子印405200交兩萬(wàn)抵三萬(wàn)，99折伯爵國(guó)際花園205400優(yōu)惠三萬(wàn)佳和御園認(rèn)籌3005200兩萬(wàn)抵三萬(wàn)綠城蘭園50高層6000

洋房7000指定房源贈(zèng)送3.3W全屋家電2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)-伯爵·國(guó)際花園開(kāi)發(fā)商菏澤伯爵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與本項(xiàng)目距離6Km占地面積占地約300畝，總建筑面積為50萬(wàn)㎡建筑形態(tài)分三期開(kāi)發(fā)，規(guī)劃有30棟7-8層小高層，12棟18F中高層，4棟27F中高層容積率2.5車(chē)位一樓車(chē)庫(kù)主力面積123-141㎡入市時(shí)間2014年12月首盤(pán)裝修情況毛坯體量4500套存量1000套在售均價(jià)5400元/㎡基地6KM國(guó)際花園2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)戶型展示126㎡143㎡重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)-伯爵·國(guó)際花園115㎡2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)-中鉑·新天地開(kāi)發(fā)商山東中鉑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與本項(xiàng)目距離2Km占地面積占地28.4萬(wàn)㎡，總建筑面積為85.6萬(wàn)㎡建筑形態(tài)項(xiàng)目分四個(gè)地塊，共計(jì)規(guī)劃49棟18F/26F/27F高層住宅，容積率2.47車(chē)位全地下車(chē)位，4859個(gè)。主力面積112-147㎡入市時(shí)間2019年10月首盤(pán)裝修情況毛坯體量6034套存量約4500套在售均價(jià)5400元/㎡基地2KM新天地2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)戶型展示117㎡147㎡112㎡重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)-中鉑·新天地2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)-君子佳園開(kāi)發(fā)商單縣四君子置業(yè)與本項(xiàng)目距離2Km占地面積12萬(wàn)方建筑形態(tài)26棟住宅，總建筑面積為31萬(wàn)㎡容積率2.27車(chē)位地下車(chē)位，1846。主力面積109-170㎡入市時(shí)間2019年8月首開(kāi)裝修情況毛坯體量2255戶存量1500在售均價(jià)5500元/㎡基地2KM君子佳園一期2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)營(yíng)銷動(dòng)態(tài)147㎡128㎡重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)-君子佳園目前均價(jià)：5500元/㎡左右；主力戶型：109-170㎡優(yōu)惠政策：兩萬(wàn)抵三萬(wàn)項(xiàng)目分析：1、君子佳園由四君子置業(yè)投資開(kāi)發(fā)，四君子集團(tuán)為單縣當(dāng)?shù)仄放凭茝S，此小區(qū)是在老酒廠廠址上建設(shè)而成；2、項(xiàng)目一期19年8月開(kāi)盤(pán)銷售，一期共計(jì)600余套房源，目前已經(jīng)銷售完畢；3、項(xiàng)目北側(cè)為開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，為項(xiàng)目最大亮點(diǎn)，也是成交主要原因，但一期業(yè)主孩子未能順利入學(xué)，業(yè)主集體維權(quán)，為項(xiàng)目二期銷售帶來(lái)極大負(fù)面影響，目前月均銷售20余套。2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)-海鴻·君子印開(kāi)發(fā)商單縣海鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與本項(xiàng)目距離5Km占地面積占地約83畝，總建筑面積為15萬(wàn)㎡建筑形態(tài)共計(jì)規(guī)劃9棟27F高層住宅容積率2.2車(chē)位地下車(chē)位900個(gè)主力面積122-145㎡入市時(shí)間2019年8月首盤(pán)裝修情況毛坯體量844套存量400套在售均價(jià)5200元/㎡基地5KM君子印2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)戶型展示133㎡145㎡122㎡重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)-海鴻·君子印2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)-佳和御園開(kāi)發(fā)商單縣浩羽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與本項(xiàng)目距離5Km占地面積15.4萬(wàn)方建筑面積42.8萬(wàn)方16棟高層、10棟小高層容積率2.38主力面積110-145m2入市時(shí)間2020年11月首開(kāi)裝修情況毛坯體量3000套存量2500套在售均價(jià)5200元/㎡基地5KM御園2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)-佳和御園營(yíng)銷動(dòng)態(tài)目前均價(jià)：5200-5500元/㎡左右；主力戶型：110-145㎡優(yōu)惠政策：兩萬(wàn)抵三萬(wàn)項(xiàng)目分析：1、佳和置業(yè)，在單縣擁有佳和城及佳和御園兩個(gè)大體量項(xiàng)目，擁有一定的市場(chǎng)口碑；2、南城區(qū)，城市面貌及城市配套相對(duì)齊全；同時(shí)項(xiàng)目新中式建筑風(fēng)格也極具辨識(shí)性；3、項(xiàng)目9月份營(yíng)銷中心暨景觀區(qū)開(kāi)放，于11月份首開(kāi)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)5000元/㎡，低價(jià)走量，比一路之隔的蘭園低出1000元/㎡，后持續(xù)加推6#、1#（正在預(yù)約），銷售情況較好。2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)實(shí)景展示重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)-佳和御園2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)戶型展示114㎡143㎡122㎡重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)-佳和御園2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)綠城蘭園（綠城發(fā)展代建）推廣主題攜手綠城共享未來(lái)地址鳳凰大道與49路交匯處開(kāi)發(fā)商單縣綠邦置業(yè)有限公司總規(guī)劃面積14萬(wàn)㎡總建筑面積26萬(wàn)㎡總套數(shù)2216容積率2.2綠化率35%車(chē)位數(shù)1:1.2開(kāi)工時(shí)間2019年建筑類別高層，洋房，商業(yè)街一期樓座2#6#7#11#12#15#19#20#21#25#26#戶型范圍高層（18層26層）：105㎡115㎡122㎡125㎡135㎡165㎡洋房（8層10層）：120㎡135㎡重要節(jié)點(diǎn)19年五月一日開(kāi)始驗(yàn)資十萬(wàn)，到7月21日已驗(yàn)資約900余組客戶，19年9月初開(kāi)盤(pán)，推售540套房源，開(kāi)盤(pán)銷售460套，后續(xù)持續(xù)加推銷售，為單縣市場(chǎng)銷售冠軍，銷售金額及套數(shù)均遙遙領(lǐng)先。配套學(xué)校：?jiǎn)沃輰W(xué)校、實(shí)驗(yàn)學(xué)校商業(yè)：慶豐農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、鳳凰大道商業(yè)街、銀座醫(yī)院：中心醫(yī)院、海吉亞醫(yī)院公園：生態(tài)公園、在建公園重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)-綠城蘭園基地5KM蘭園2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)營(yíng)銷動(dòng)態(tài)目前均價(jià)：高層6000元/㎡左右；洋房7000元/㎡主力戶型：115-160㎡（主力戶型120-135㎡）優(yōu)惠政策：指定房源贈(zèng)送3.3W全屋家電項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位置處于老城區(qū)與南部新城的中心點(diǎn)，周邊配套較為豐富，同時(shí)區(qū)域內(nèi)景觀、公園豐富，城市面貌較好，同時(shí)綠城品牌及品質(zhì)較高，所打造的營(yíng)銷中心、景觀示范區(qū)提前展示了項(xiàng)目實(shí)景。戶型展示高層：105㎡高層：125㎡洋房：135㎡重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)-綠城蘭園2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)實(shí)景區(qū)展示重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)-綠城蘭園2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)實(shí)景區(qū)展示重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)-綠城蘭園2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-重點(diǎn)競(jìng)品表現(xiàn)中鉑新天地

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伯爵國(guó)際花園佳和御園綠城蘭園420044004600480052005000540056005800600062006400660040006800700052005000520050005000高層5500520060005700洋房5700540052006000從競(jìng)品單價(jià)特征來(lái)看，市場(chǎng)代表性的高層住宅均價(jià)在5000-5500元左右；綠城蘭園項(xiàng)目表現(xiàn)尤為突出，洋房和高層價(jià)格均高出市場(chǎng)均價(jià)近1000元/㎡；70002.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-競(jìng)品單價(jià)特征中鉑新天地

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伯爵國(guó)際花園佳和御園綠城蘭園9010011012014013015016017018019020021080220230122109三室四室113從競(jìng)品產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征來(lái)看，市場(chǎng)上房源主要以110-135㎡三室兩廳的戶型結(jié)構(gòu)為主，也表明了單縣客戶對(duì)此類戶型面積較為認(rèn)可；四室戶型主要以140-150㎡戶型為主。五室兩室1051151251351351651151231271401601331451221141261431201301141211121141171411471311701281471221351141222.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-競(jìng)品產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析中鉑新天地

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君子佳園

海鴻君子印

伯爵國(guó)際花園佳和御園綠城蘭園5055606575708085909510010511040120130從競(jìng)品總價(jià)特征來(lái)看，市場(chǎng)上房源總價(jià)主要集中在55-80萬(wàn)左右；55-80萬(wàn)40-70萬(wàn)55-70萬(wàn)60-80萬(wàn)60-90萬(wàn)60-80萬(wàn)55-95萬(wàn)55-80萬(wàn)65-100萬(wàn)2.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-競(jìng)品總價(jià)特征從市場(chǎng)調(diào)研存量數(shù)據(jù)來(lái)看，目前單縣市場(chǎng)上顯性存量較大，40多個(gè)項(xiàng)目處于在售狀態(tài)，同時(shí)不乏過(guò)5000套大盤(pán)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化也較為嚴(yán)重。2020年供地74.3萬(wàn)方，約190萬(wàn)方體量，按年去化100萬(wàn)方計(jì)，加之樓盤(pán)銷售剩余貨量，約需3-4年左右去化周期；在售樓盤(pán)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（各區(qū)域代表性項(xiàng)目）區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品類型主力面積（平方）銷售價(jià)格（元）套數(shù)去化剩余（套）城東紫玉東郡高層100-1305200700500200香巴拉府高層114-1305000420020002200明泰?第一城高層100-1305500470027002000城北海鴻·君子印高層122-1455200844200644佳和城高層116-160高層450063003006000鉑金華府高層120-160高層40001000300700城南伯爵?國(guó)際花園洋房+高層洋房130-140高層4800450030001500高層115-140洋房5300綠城蘭園洋房+高層洋房120-135洋房660021551500655高層105-165高層5700中鉑新天地高層高層112-147高層5500603415004534佳和御園高層高層114-143高層450030005002500城西江南綠城高層高層123-141高層40001200300900康馨家園高層高層131高層420020281800228君子佳園高層高層120-140高層410022557001555其他樓盤(pán)10000合計(jì)336162.3競(jìng)爭(zhēng)格局分析-競(jìng)品存量分析板塊上單縣市場(chǎng)主要房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在城東、城南板塊，商業(yè)項(xiàng)目主要在老城區(qū)板塊，老城北板塊分布有少量住宅項(xiàng)目。樓盤(pán)上樓盤(pán)以城東、城南板塊檔次和建筑形態(tài)最好，再加上行政機(jī)構(gòu)及環(huán)境的不斷改善，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完備?，F(xiàn)在已逐漸形成單縣的核心居住區(qū)域，不乏高端品質(zhì)樓盤(pán)；趨勢(shì)上城東、城南板塊依然是單縣未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，東城新建項(xiàng)目地塊也在孕育籌劃中；16-18年建年均去化量約在80萬(wàn)方，19年去化量近110萬(wàn)㎡，目前在售項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)量還有近162.5萬(wàn)方，加之20年新成交地塊近190萬(wàn)㎡，在未來(lái)2-3年內(nèi)，銷售將會(huì)愈加艱辛。2020年平均單項(xiàng)目銷售20-50套，約有42個(gè)項(xiàng)目在售。形式上目前單縣房地產(chǎn)市場(chǎng)高層產(chǎn)品均價(jià)維持在5500元左右，20年較19年市場(chǎng)整體上漲700元/㎡的增幅，主要明星項(xiàng)目均價(jià)已突破6000元。隨著未來(lái)品質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，單縣房產(chǎn)市場(chǎng)依舊有較強(qiáng)的市場(chǎng)容納度，但隨著新地塊入市，會(huì)有一定競(jìng)爭(zhēng)壓力。2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)2.5市場(chǎng)小結(jié)二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘2.1樓市政策限購(gòu)政策限購(gòu)政策無(wú)貸款政策限貸2套，首付20%/30%。限售政策無(wú)限價(jià)政策限價(jià)政策無(wú)預(yù)售條件主體1/3或投資額超50%。其他（如精裝等）無(wú)2.2市場(chǎng)格局市場(chǎng)類型市場(chǎng)類型內(nèi)生型土地供應(yīng)量/成交量年度土地成交約155萬(wàn)㎡，約2300,畝。市場(chǎng)容量年成交量110萬(wàn)㎡。供求關(guān)系供求基調(diào)供略大于求，供求基本持平。標(biāo)桿流速城市top1年成交量，10萬(wàn)㎡/年主流標(biāo)桿項(xiàng)目成交量，8萬(wàn)㎡/年庫(kù)存去化周期3-4年去化周期2.3競(jìng)爭(zhēng)格局

定位類型層數(shù)/梯戶比毛坯均價(jià)（元/㎡）精裝成本（元/㎡）戶型/面積（㎡）主力總價(jià)段（萬(wàn)）年均流速（萬(wàn)㎡/年）存量（萬(wàn)㎡）與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系產(chǎn)品亮點(diǎn)高層綠城蘭園剛需+剛改2T46000無(wú)3房110-1304房15080-1008萬(wàn)0.3同品牌競(jìng)爭(zhēng)陽(yáng)臺(tái)飄窗贈(zèng)送中鉑新天地剛需2T45500無(wú)3房100-14070-907萬(wàn)4同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)飄窗贈(zèng)送海鴻君子印剛需+剛改2T45200無(wú)三房120-130四房14570-905萬(wàn)0.5城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)陽(yáng)臺(tái)飄窗贈(zèng)送總結(jié)剛需為主2T4居多5500無(wú)110-13070-100平均6-7萬(wàn)方陽(yáng)臺(tái)+飄窗贈(zèng)送洋房綠城蘭園改善11層/2T27000無(wú)125-13585-10020.2同品牌競(jìng)爭(zhēng)陽(yáng)臺(tái)飄窗設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送佳和御園改善10層/2T26000無(wú)120-14080-901.51城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)陽(yáng)臺(tái)飄窗贈(zèng)送總結(jié)改善為主2T2居多6500無(wú)120-14080-1001.5陽(yáng)臺(tái)飄窗贈(zèng)送市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)挖掘市場(chǎng)競(jìng)品較多，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，熱銷大盤(pán)吸引全城目光，流速明顯。但本案區(qū)域內(nèi)缺乏品質(zhì)大盤(pán)，東城區(qū)客戶目光聚集較少。目錄項(xiàng)目本體分析一競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘二客戶需求分析三項(xiàng)目產(chǎn)品定位四基于客戶測(cè)試的產(chǎn)品建議五競(jìng)品客戶結(jié)構(gòu)分析競(jìng)品主要客戶次要客戶輔助客戶客戶概述占比客戶概述占比概述占比綠城蘭園城區(qū)改善客戶，注重居住環(huán)境及品質(zhì)，對(duì)品牌、戶型、環(huán)境、物業(yè)等比較看重，多為單位中高層人員及企業(yè)主。50%在外做生意的單縣人，35-50歲左右，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，且對(duì)綠城品牌有一定的了解。注重環(huán)境及生活品質(zhì)。30%縣城區(qū)域中高層人士，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。10%中鉑新天地區(qū)域內(nèi)地緣性客戶，剛需剛改為主，在一定程度上注重小區(qū)品質(zhì)及環(huán)境。40%老城區(qū)改善客戶，改變居住環(huán)境，看重戶型、品質(zhì)、景觀等，學(xué)區(qū)因素相對(duì)較弱。30%鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶，注重學(xué)區(qū)及戶型。15%君子佳園地緣性剛需剛改客戶，注重學(xué)區(qū)，也是其購(gòu)房主要因素。40%開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬員工及親屬，學(xué)區(qū)為其主要下定原因。30%剛需客戶，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶，主要看重學(xué)區(qū)。20%3.1客戶來(lái)源分析戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)訪談對(duì)象背景受訪人：劉女士年齡：35歲年家庭收入：15萬(wàn)左右家庭結(jié)構(gòu)：四口之家職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)意向產(chǎn)品：高層訪談要點(diǎn)客戶特征：有一套住宅，90㎡，老家屬院，住了六七年了。置業(yè)動(dòng)機(jī)：換房，改善居住環(huán)境。產(chǎn)品需求：120-130左右，三室空間，一個(gè)車(chē)位，臥室朝陽(yáng)。價(jià)格承受能力：80萬(wàn)?？蛻粼L談?wù)Z錄：現(xiàn)在家里四口人，住房空間嚴(yán)重不足，兩個(gè)孩子相差6歲多，各自需要自己的空間，小兒子的房間還是將餐廳改的臥室，大兒子上高中了，學(xué)業(yè)緊張，也需要自己學(xué)習(xí)的空間；特別是年初疫情，一家人全部都在家里出不去，感覺(jué)住房空間問(wèn)題特別嚴(yán)重，所以就想換一個(gè)大些的房子，家里人都能有一個(gè)自己的小空間，互不打擾。3.2客戶關(guān)注點(diǎn)/溢價(jià)點(diǎn)景觀綠化產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)訪談對(duì)象背景受訪人：王老師年齡：45歲年家庭收入：20萬(wàn)左右家庭結(jié)構(gòu)：三口之家職業(yè)：一中老師意向產(chǎn)品：高層訪談要點(diǎn)客戶特征：現(xiàn)在在一中家屬院住，新校區(qū)搬遷。置業(yè)動(dòng)機(jī)：換房，改善居住環(huán)境，孩子結(jié)婚，也需要婚房。產(chǎn)品需求：130-140左右，最少兩臥室朝陽(yáng)，陽(yáng)臺(tái)要大。價(jià)格承受能力：90萬(wàn)?？蛻粼L談?wù)Z錄：新校區(qū)搬遷之后，上班明顯不方便，孩子也談了對(duì)象，準(zhǔn)備結(jié)婚，也需要婚房。對(duì)房子的要求，最好是兩個(gè)臥室朝陽(yáng)，這樣兩代人都能住的好一點(diǎn)。然后自己平時(shí)喜歡打打太極、下下象棋，希望小區(qū)景觀好一些，以及能在小區(qū)里面就有小廣場(chǎng)、休閑健身設(shè)置，能夠下樓活動(dòng)身體，以后帶孫子的話也有地方玩。3.2客戶關(guān)注點(diǎn)/溢價(jià)點(diǎn)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品溢價(jià)點(diǎn)訪談對(duì)象背景受訪人：齊先生年齡：37歲年家庭收入：30萬(wàn)左右家庭結(jié)構(gòu)：三代同堂，六口。職業(yè)：個(gè)體企業(yè)主意向產(chǎn)品：洋房訪談要點(diǎn)客戶特征：客戶年齡37歲，自己做點(diǎn)小生意，年收入30萬(wàn)左右。置業(yè)動(dòng)機(jī)：換房，改善居住環(huán)境。產(chǎn)品需求：140左右四室，。價(jià)格承受能力：100萬(wàn)?？蛻粼L談?wù)Z錄：自己平時(shí)經(jīng)常在外地，對(duì)象也上班，老人在家?guī)兔铀秃⒆由蠈W(xué)。買(mǎi)房主要考慮園區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及老人孩子活動(dòng)區(qū)域的配備。3.2客戶關(guān)注點(diǎn)/溢價(jià)點(diǎn)城區(qū)剛需型客戶城區(qū)改善型客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶拆遷房票客戶階段隨著人口及經(jīng)濟(jì)增加、房地產(chǎn)局面全面打開(kāi)，城區(qū)居民開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。拆遷棚改如火如荼，大批量拆遷客戶購(gòu)房，帶動(dòng)房?jī)r(jià)火速上漲。后棚改時(shí)代，市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，隨著品牌開(kāi)發(fā)商入駐及房產(chǎn)品層次的不斷提高，改善性客戶不斷涌現(xiàn)。時(shí)間2013-20162017-20182019-至今客戶類型此階段客戶主要以城區(qū)剛需及剛改客戶為主，由平房向樓房過(guò)渡。此階段客戶主要為棚改拆遷客戶，同時(shí)也刺激了剛需、投資客戶購(gòu)房。。此階段客戶主要以城區(qū)改善、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶為主。暢銷產(chǎn)品面積段90-110100-140120-140、洋房時(shí)間客戶類型3.3市場(chǎng)客戶趨勢(shì)分析3.4客戶小結(jié)三、客戶需求分析3.1競(jìng)品客戶畫(huà)像典型競(jìng)品常規(guī)戶型客戶特征年齡集中在集中在25-45歲；家庭結(jié)構(gòu)2-4口之家為主；職業(yè)企事業(yè)業(yè)中層群體及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客群；客戶來(lái)源地緣性為主，輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)自住為主，兼顧投資需求；典型競(jìng)品大戶型客戶特征年齡集中在集中在30-45歲；家庭結(jié)構(gòu)3-4口之家為主；職業(yè)企事業(yè)業(yè)中高層群體；客戶來(lái)源地緣性為主，城區(qū)內(nèi)改善客戶補(bǔ)充；購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)自住改善為主，兼顧投資需求；3.2客戶財(cái)富結(jié)構(gòu)客戶構(gòu)成情況周邊配套主要客群來(lái)源城區(qū)改善客群、地緣性客戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶為主，在外單縣人返鄉(xiāng)置業(yè)為輔，人口基礎(chǔ)及需求較大；3.3客戶敏感點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)周邊配套學(xué)區(qū)教育、戶型設(shè)計(jì)、園區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)；抗性周邊配套地段及生活配套較差；客戶需求分析客群主要以單縣中高收入人群為主，注重生活品質(zhì)及要求，同時(shí)對(duì)學(xué)區(qū)、戶型概念較強(qiáng)。目錄項(xiàng)目本體分析一競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘二客戶需求分析三項(xiàng)目產(chǎn)品定位四基于客戶測(cè)試的產(chǎn)品建議五園區(qū)服務(wù)綠城服務(wù)5G心服務(wù)頤養(yǎng)健康項(xiàng)目獨(dú)有的大健康頤養(yǎng)配套；品質(zhì)居住綠城品牌及產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的提升；綠城產(chǎn)品對(duì)業(yè)主居住品質(zhì)的提升，買(mǎi)房子就是買(mǎi)生活；三大核心價(jià)值4.1整體定位-核心價(jià)值提煉商務(wù)休閑體系康養(yǎng)頤樂(lè)體系全齡教育體系以項(xiàng)目規(guī)劃幼兒園、小學(xué)、開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、綠城頤樂(lè)學(xué)院為核心，營(yíng)造全齡覆蓋、浸染式教育環(huán)境。四大生活體系園區(qū)服務(wù)體系以頤養(yǎng)社區(qū)、健康生活管理、項(xiàng)目規(guī)劃康養(yǎng)中心、社區(qū)休閑健身為核心，營(yíng)造全齡運(yùn)動(dòng)健康、康養(yǎng)頤樂(lè)生活方式。以中嶺國(guó)際酒店，滿足高端客群住宿、商務(wù)會(huì)晤及休閑娛樂(lè)為核心，營(yíng)造高端商務(wù)休閑生活氛圍。以園區(qū)服務(wù)體系為核心，開(kāi)展睦鄰社、紅葉行動(dòng)、奇妙一夏等全齡的、四季社群活動(dòng)，打造項(xiàng)目生活合伙人概念。4.1整體定位-核心價(jià)值提煉674.1整體定位-體系內(nèi)檔次定位項(xiàng)目整體（形象）定位：80萬(wàn)方全齡理想生活大城對(duì)標(biāo)綠城菏澤曹縣

城市桂語(yǔ)鉑悅

項(xiàng)目現(xiàn)代高層E

檔次對(duì)生活品質(zhì)有追求的城市中高端人群結(jié)合項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)及綠城產(chǎn)品力與品牌力，預(yù)判項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體為單縣中產(chǎn)及以上的中高端客戶群體，此類人群有自己高端生活交際圈，圈層屬性濃厚，對(duì)生活品質(zhì)有一定的追求，注重生活及產(chǎn)品，對(duì)價(jià)格概念較輕。010302核心客群50%重點(diǎn)客群30%偶得客群20%城區(qū)改善置業(yè)/中產(chǎn)及以上群體二次或多次置業(yè)人群；在單縣有穩(wěn)定的工作及收入，企事業(yè)單位或經(jīng)商人員；現(xiàn)有房產(chǎn)滿足不了生活需求及追求，提升生活品質(zhì)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶在項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)久居住的剛需客群；在城區(qū)工作，有相對(duì)穩(wěn)定的收入；孩子上學(xué)，注重學(xué)區(qū)教育資源；投資客看好區(qū)域發(fā)展，投資增值；認(rèn)可品牌及產(chǎn)品價(jià)值；4.2客戶來(lái)源初判69地塊指標(biāo)市場(chǎng)反饋客戶訴求舒適性、改善型高層地塊占地大、容積率2.5，高層與洋房產(chǎn)品成為主要目標(biāo)。且項(xiàng)目已有既定高層產(chǎn)品，需在既定產(chǎn)品上進(jìn)行優(yōu)化。市場(chǎng)客戶對(duì)100-140㎡高層及洋房產(chǎn)品接受度較高?？蛻粼谥脴I(yè)過(guò)程中，除了地段及學(xué)區(qū)等硬性因素外，對(duì)項(xiàng)目戶型、景觀、物業(yè)等因素需求越來(lái)越高。4.3物業(yè)類型推理704.4規(guī)劃強(qiáng)排方案展示A地塊B地塊C地塊D地塊主體在建項(xiàng)目整體強(qiáng)排指標(biāo)714.4規(guī)劃強(qiáng)排方案展示項(xiàng)目A地塊強(qiáng)排指標(biāo)主體在建4.4項(xiàng)目戶型配比（A地塊）物業(yè)類型面積段（㎡）戶型功能總價(jià)邏輯（萬(wàn)元）面積比例戶型分布原則是否標(biāo)準(zhǔn)化戶型及選型產(chǎn)品設(shè)置目的高層層數(shù)建議：18-27FT戶比建議：兩梯四戶100-120㎡3房2廳1衛(wèi)60-70萬(wàn)10%連廊中間戶否流量型120-130㎡3房2廳2衛(wèi)70-80萬(wàn)60%邊戶及連廊中間戶否流量型130-140㎡3房2廳2衛(wèi)80-90萬(wàn)20%邊戶否流量型

140以上㎡3房2廳2衛(wèi)100萬(wàn)以下10%樓王景觀否溢價(jià)型|明星型洋房層數(shù)建議：11FT戶比建議：一梯一戶120-130㎡3房2廳2衛(wèi)80-90萬(wàn)20%邊戶否流量型

130-140㎡3房2廳2衛(wèi)85-95萬(wàn)20%邊戶否流量型

140-150㎡3房2廳2衛(wèi)95-105萬(wàn)30%邊戶否溢價(jià)型|明星型150㎡以上4房2廳2衛(wèi)110萬(wàn)以下30%樓王景觀否溢價(jià)型|明星型建議在戶型面積上，高層主做120-130㎡的三居戶型，洋房主做130-140㎡的三居戶型，以三室兩廳兩衛(wèi)戶型為主，迎合客戶需求，同時(shí)考慮少量三室兩廳一衛(wèi)及四室房源輔助配比，五室房源進(jìn)行點(diǎn)綴；在戶型設(shè)計(jì)上考慮雙陽(yáng)臺(tái)、三開(kāi)間朝陽(yáng)及臥室飄窗設(shè)計(jì)；高層總價(jià)控制在100萬(wàn)以下，洋房總價(jià)控制在110萬(wàn)以下。4.4項(xiàng)目戶型配比-關(guān)于偷面積（A地塊）本案贈(zèng)送面積主要以飄窗、開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)的形式進(jìn)行，不涉及濕作業(yè)。物業(yè)類型面積段（㎡）戶型功能是否贈(zèng)送贈(zèng)送后面積贈(zèng)送方式是否涉及濕作業(yè)高層層數(shù)建議：T戶比建議：90-1003房2廳1衛(wèi)是114飄窗、開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)否120-1303房2廳2衛(wèi)是130.5飄窗、開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)否120-130（18F)3房2廳2衛(wèi)是133飄窗、開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)否150以上4房2廳2衛(wèi)是164飄窗、開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)否洋房（如有）層數(shù)建議：T戶比建議：1404房2廳2衛(wèi)是149飄窗、開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)否150以上4房2廳2衛(wèi)是177飄窗、開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)否4.5項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判（A地塊）高層：周邊競(jìng)品高層均價(jià)5500元，蘭園均價(jià)6000元，建議本案高層以5500元均價(jià)入市，低開(kāi)高走；洋房：洋房產(chǎn)品量少價(jià)高，對(duì)比競(jìng)品售價(jià)，建議本案洋房產(chǎn)品入市以6500元均價(jià)入市；高層價(jià)格預(yù)判-委托方要求/成本反推地價(jià)成本1116單方成本預(yù)計(jì)6200利潤(rùn)率要求4%利潤(rùn)額要求9000萬(wàn)反推價(jià)格要求6500（整盤(pán)）4.6商業(yè)建議指標(biāo)規(guī)定地塊出讓無(wú)強(qiáng)制規(guī)定最終商業(yè)規(guī)模本案商業(yè)服務(wù)人口（15000人）*人均商業(yè)比例（3㎡）=45000㎡定位社區(qū)底商及主干道商業(yè)形態(tài)兩層地上，一層層高4.5m，二層3.5m標(biāo)準(zhǔn)鋪面積主力80-100㎡，社區(qū)出入口可以做到200㎡開(kāi)間5-6m進(jìn)深12-14m價(jià)格10000-15000銷售對(duì)外銷售本案商業(yè)建議項(xiàng)目名稱形態(tài)層高臨主干道主力面積（㎡）總面積去化面積成交均價(jià)（元/㎡）綠城·蘭園底商地上兩層1層4.5m2層3.6m是40-290250001500016000單州華府底商地上兩層一層4.2m二層3.8m是105-30636000240008000明泰第一城底商地上兩層3.7m是100320002600016000香巴拉兩層分散形態(tài)一層4.1m二層3.7m是110-20060000未售-中鉑·新天地底商地上兩層1層4.5m是40-10055000未售-小結(jié)基本為兩層地上，總層高約8米，售價(jià)基本為住宅價(jià)格2倍。商業(yè)市場(chǎng)概況4.7成本策略建議成本壓力評(píng)估地價(jià)1116利潤(rùn)率要求4%單方預(yù)計(jì)成本（全口徑）6200目標(biāo)售價(jià)6500溢價(jià)空間（目標(biāo)售價(jià)-全口徑單方成本）300成本是否有壓力是成本壓力主要構(gòu)成項(xiàng)1、儲(chǔ)藏室地下建設(shè)成本與售價(jià)差別過(guò)大；2、由于合作方資金壓力過(guò)大，目前采用總包方墊資方式，導(dǎo)致工程成本過(guò)高；針對(duì)性成本優(yōu)化策略1、建議建少儲(chǔ)藏室面積，可改為非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)區(qū)或改為機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位進(jìn)行銷售；2、建議項(xiàng)目與總包方簽雙向協(xié)議，如銷售回款良好，能按節(jié)點(diǎn)進(jìn)行支付，即可降低工程成本；成本前提下，重點(diǎn)打造要求基于客戶敏感點(diǎn)，重點(diǎn)營(yíng)造示范區(qū)、外立面、戶型、園林4.8項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)序一期二期三期四期色塊分期物業(yè)類型/配套產(chǎn)品策略說(shuō)明一期前期已建高層樓棟。首期高層，低價(jià)入市。二期臨主干道，建設(shè)生活館、入戶大堂、示范區(qū)。搶建樣板區(qū)，提升客戶體驗(yàn)感。三期樓王、小高層、洋房產(chǎn)品，拉升溢價(jià)。多業(yè)態(tài)產(chǎn)品建設(shè)，多維度提升售價(jià)。四期未拿地區(qū)域，暫規(guī)劃洋房、小高層、高層產(chǎn)品。4.9定位結(jié)論小結(jié)四、項(xiàng)目定位及產(chǎn)品初判（主要為A地塊）4.1項(xiàng)目整體定位核心價(jià)值1品質(zhì)居住核心價(jià)值2頤養(yǎng)健康核心價(jià)值3園區(qū)服務(wù)整體定位80萬(wàn)方全齡理想生活大城，檔次對(duì)標(biāo)，綠城菏澤曹縣桂語(yǔ)鉑悅項(xiàng)目，高層E

檔預(yù)售政策

其他政策（如精裝等）

4.2客戶定位主力客戶1城區(qū)改善主力客戶2鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城輔助客戶3投資客戶4.3物業(yè)類型篩選本案物業(yè)類型洋房+高層4.4戶型配比物業(yè)類型層數(shù)/梯戶比面積段（㎡）戶型功能建議總價(jià)邏輯（萬(wàn)元）面積比例戶型分布原則設(shè)置目的高層27F100-120㎡60-7010%連廊中間戶流量型18F/27F120-130㎡70-8060%邊戶及連廊中間戶流量型18F/27F130-140㎡80-9020%邊戶流量型18F/27F140㎡以上100萬(wàn)以下10%樓王景觀溢價(jià)型、明星型洋房9F/11F120-130㎡80-9020%邊戶流量型其他物業(yè)類型（如有）9F/11F130-140㎡85-9520%邊戶流量型9F/11F140-150㎡95-10530%邊戶溢價(jià)型、明星型9F/11F150㎡以上110萬(wàn)以下30%樓王景觀溢價(jià)型、明星型4.5項(xiàng)目定價(jià)邏輯區(qū)域競(jìng)品均價(jià)5500-6000本案入市價(jià)格本案入市價(jià)格高層：5500元/㎡；洋房：6500元/㎡4.6商業(yè)建議商業(yè)規(guī)模45000商業(yè)設(shè)計(jì)要求1.形態(tài)：底商，兩層2.劃鋪/開(kāi)間/進(jìn)深/層高：主力分割面積80-100㎡，面寬5-6m，進(jìn)深12-14m，層高4.5m/3.5m目錄項(xiàng)目本體分析一競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)挖掘二客戶需求分析三項(xiàng)目產(chǎn)品定位四基于客戶測(cè)試的產(chǎn)品建議五5.1客戶有效性：客戶測(cè)試執(zhí)行情況調(diào)研渠道/方式：網(wǎng)絡(luò)推送/深度訪談樣本完成情況：共收集問(wèn)卷100份深度訪談15份其中無(wú)效無(wú)置業(yè)需求9份與項(xiàng)目物業(yè)類型不匹配3份（客戶意向別墅、小院產(chǎn)品）對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域無(wú)意向5份與項(xiàng)目物業(yè)類型不匹配1份（客戶意向別墅、小院產(chǎn)品）對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域無(wú)意向2份最終有效問(wèn)卷83份深度訪談12份分物業(yè)類型高層51份高層8份洋房32份洋房4份5.1客戶有效性：客戶測(cè)試執(zhí)行情況（深度訪談）客戶類型受訪人員競(jìng)品/相關(guān)行業(yè)2人綠城誠(chéng)園王海峰、中鉑新天地楊帆客戶類型序號(hào)姓名性別/年齡單位/職務(wù)家庭結(jié)構(gòu)置業(yè)歷史/居住現(xiàn)狀/置業(yè)動(dòng)機(jī)當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)行業(yè)2人1李先生男/31歲四君子酒廠4口二次置業(yè)，改善居住環(huán)境。2王老師男/45歲一中老師三口之家家屬院居住，改善+孩子新房。政府事業(yè)單位2人1楊科長(zhǎng)男/35歲縣宣傳科五口之家老人孩子一起住，改善居住空間。2孟局男/52歲縣農(nóng)業(yè)局老兩口改善置業(yè)，對(duì)環(huán)境要求較高。個(gè)體戶2人1劉倩女/32歲服裝店主三口之家孩子上學(xué)，考慮學(xué)區(qū)。個(gè)體戶3人2付杰男/33歲廣告公司三口之家孩子上學(xué)，老人養(yǎng)老。重點(diǎn)小區(qū)2人1朱坤文男/32歲私企中層五口老人孩子一起住，改善空間。2李靜女/28歲個(gè)體戶五口老人孩子一起住，改善居住環(huán)境及空間。競(jìng)品/中介攔截2人1吳先生男/28歲個(gè)體戶四口和老人住，準(zhǔn)備要孩子，改善空間。2鞏蘇青女/32歲房產(chǎn)行業(yè)三口孩子上學(xué)，考慮學(xué)區(qū)。5.1客戶有效性：調(diào)研對(duì)象與客戶定位匹配度通過(guò)客戶調(diào)研數(shù)據(jù)分析，客戶主要特征為：年齡30-40歲之間、常住地及工作地在單縣東城及南城、首次與二次置業(yè)、個(gè)體戶及私營(yíng)企業(yè)員工及管理層。客戶年齡居住地址工作地址置業(yè)情況職業(yè)情況職位情況5.2客戶畫(huà)像：客戶置業(yè)動(dòng)機(jī)及決策關(guān)注點(diǎn)剛需置業(yè)原因改善置業(yè)原因置業(yè)考慮因素住房寫(xiě)照通過(guò)客戶調(diào)研數(shù)據(jù)分析，剛需客戶購(gòu)房原因主要為婚房及孩子上學(xué)；改善客戶主要考慮改善居住面積、環(huán)境及物業(yè)服務(wù)；在置業(yè)敏感點(diǎn)上，教育、交通、商業(yè)及區(qū)域位置是客戶主要考慮因素。5.2客戶畫(huà)像：總價(jià)預(yù)算與物業(yè)類型偏好總價(jià)預(yù)算與物業(yè)類型偏好主力置業(yè)總價(jià)為60-80萬(wàn)，在此預(yù)算基礎(chǔ)上，多數(shù)客戶傾向高層產(chǎn)品，總價(jià)超過(guò)80萬(wàn)，高層和洋房各有傾向，其中總價(jià)超過(guò)100萬(wàn)，洋房意愿度更強(qiáng)置業(yè)需求特征（100份樣本）預(yù)算/物業(yè)類型高層洋房別墅合計(jì)60萬(wàn)以下26002660-80萬(wàn)24903380-100萬(wàn)1112023100-150萬(wàn)016016150-200萬(wàn)0022200萬(wàn)以上0000合計(jì)613721005.2客戶畫(huà)像：區(qū)域置業(yè)意向及抗性客戶對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的印象適中，看好區(qū)域前景，但交通及生活配套是區(qū)域及項(xiàng)目的主要抗性。多數(shù)客戶對(duì)區(qū)域的印象是離學(xué)校近，比較看好區(qū)域的前景，區(qū)域接受度適中，其中完全接受區(qū)域的占比24%；其中不能接受的客戶占比13%，主要抗性在于上下班距離較遠(yuǎn)、生活配套較少、交通不便。區(qū)域認(rèn)知區(qū)域置業(yè)接受度抗性原因區(qū)域認(rèn)知與接受度（100份樣本）5.2目標(biāo)客群畫(huà)像描摹客群社會(huì)身份置業(yè)目的關(guān)注點(diǎn)總價(jià)面積戶型戶型格局配套與服務(wù)主力客群30-45歲，當(dāng)?shù)貏偢目腿?，年收?0-30萬(wàn)，一般2孩，三代同堂居住空間及環(huán)境改善關(guān)注學(xué)校、交通、生活配套，同時(shí)對(duì)小區(qū)環(huán)境及生活品質(zhì)有一定的訴求。80-100萬(wàn)120-160㎡客廳朝南，至少3個(gè)房間；不能接受北向陽(yáng)臺(tái)；如有景觀面，客廳朝東朝西也可接受；戶型沒(méi)有風(fēng)水沖突；幼、中、老年人活動(dòng)場(chǎng)地；物業(yè)管理較為安全；有醫(yī)療養(yǎng)老需求；次主力客群20-35歲，縣城東面鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶，在縣城有工作，主要考慮孩子上學(xué)及家庭距離學(xué)區(qū)、進(jìn)城置業(yè)關(guān)注學(xué)校及生活配套60-80萬(wàn)100-130㎡客廳南向，三室需求，也可接受一衛(wèi)戶型，各年齡段活動(dòng)場(chǎng)地、兒童休閑場(chǎng)所5.3戶型建議：客戶戶型測(cè)試空間重要程度：主臥、客廳、陽(yáng)臺(tái)戶型格局特征：三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)、四室兩廳兩衛(wèi)抗性戶型特征：一樓戶型、暗衛(wèi)。入戶門(mén)正對(duì)衛(wèi)生間客戶對(duì)主臥及客廳關(guān)注度高，80%要求朝南；如有連通客廳和主臥的大陽(yáng)臺(tái)、飄窗則更有吸引力，對(duì)面積贈(zèng)送比較感興趣；不能接受入戶門(mén)正對(duì)衛(wèi)生間的戶型戶型關(guān)注點(diǎn)（100份樣本）戶型空間認(rèn)知意向面積段客戶意向戶型對(duì)客廳的看法暗衛(wèi)接受度維度項(xiàng)目定位結(jié)論競(jìng)品水平客戶測(cè)試需求反饋綜合設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)度的優(yōu)化適配方向調(diào)整重要等級(jí)面積100-160100-180㎡兩室房源及200㎡以上大平層客戶需求較少定位總價(jià)段與客戶需求匹配不調(diào)整總價(jià)流量型戶型總結(jié)控制在100萬(wàn)以內(nèi)60-100萬(wàn)總價(jià)較高，消費(fèi)力達(dá)不到。不調(diào)整戶型三室、四室戶型三室、四室戶型兩室不考慮現(xiàn)有產(chǎn)品滿足客戶訴求不調(diào)整客廳南向。東西邊廳也可接受。主要南向，少量東西向。80%要求朝南現(xiàn)有產(chǎn)品力大于客戶訴求不調(diào)整陽(yáng)臺(tái)南向雙陽(yáng)臺(tái)單陽(yáng)臺(tái)居多，新面市項(xiàng)目有部分雙陽(yáng)臺(tái)產(chǎn)品陽(yáng)臺(tái)朝南，東西陽(yáng)臺(tái)也可接受現(xiàn)有產(chǎn)品力大于客戶訴求不調(diào)整臥室兩個(gè)臥室朝南兩個(gè)臥室朝南120㎡以上主臥有套房，必須兩個(gè)臥室朝南主臥衛(wèi)生間不能對(duì)著床臥室之間不能門(mén)對(duì)門(mén)必須調(diào)整衛(wèi)生間至少一明衛(wèi)明衛(wèi)居多，少量暗衛(wèi)盡量不要有暗衛(wèi)經(jīng)設(shè)計(jì)綜合研判無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)客戶訴求，且現(xiàn)有產(chǎn)品力基本可滿足建議調(diào)整玄關(guān)入戶玄關(guān)，增加私密性少量戶型有玄關(guān)希望有現(xiàn)有產(chǎn)品力大于客戶訴求不調(diào)整5.3戶型適配及優(yōu)化建議89競(jìng)品名稱建筑風(fēng)格綠城蘭園綠城經(jīng)典法式二代高層綠城誠(chéng)園現(xiàn)代風(fēng)格高層佳和御園新中式、新典雅中鉑新天地新中式海鴻君子印中式伯爵國(guó)際花園法式建筑蘭園御園中鉑新天地海鴻君子印單縣市場(chǎng)上新面市項(xiàng)目建筑外立面多以法式及新中式為主，但老項(xiàng)目外立面營(yíng)造方面多較為隨意，風(fēng)格并不純粹。競(jìng)品風(fēng)格分析5.4立面建議產(chǎn)品立面意向根據(jù)項(xiàng)目目前現(xiàn)狀及市場(chǎng)現(xiàn)狀，建議對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行提升調(diào)整，打造現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格二代高層+洋房產(chǎn)品，并以市場(chǎng)接受度最好的面積段為項(xiàng)目的主力戶型，