投資都江堰房地產(chǎn)市場可進入性研究

都江堰房地產(chǎn)市場可進入性研究1城市經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)分析內(nèi)部資料嚴禁外傳│2前言萬達已成為一個引擎，通過萬達城項目引領其他相關產(chǎn)業(yè)的入駐江堰整個板塊，帶動了城市發(fā)展，改變了整個城市格局。│3都江堰旅游業(yè)的發(fā)展蛻變時間游客人次（萬）同比增幅旅游綜合收入（億元）同比增幅（%）（%）2012年173118%76.621%2013年1866.098.93%82.758.02%2014年2014.66.80%91.89.90%2015年2145.96.54%112.7522.85%·山世界康體養(yǎng)生旅游目的地建設，成功引進了大基康明、錦欣醫(yī)療、臺灣擎安等一大批康養(yǎng)項目；萬達城的進駐補充和提升都江堰的旅游文化2016年2242.764.51%145.529.05%產(chǎn)業(yè)，帶動城市產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展。都江堰早期旅游以單純觀光游為主，游客停留時間段，過夜率低，人均消費低，旅游收入增長緩慢。2015年逐漸引入旅游多元產(chǎn)業(yè)，以打造國際旅游目的城市為目標，逐漸改變了都江堰旅游收入結(jié)構失衡的狀態(tài)；旅游收入增幅明顯，連續(xù)兩年增幅超過20%。│4都江堰旅游業(yè)的發(fā)展利好代表型大型招商引資項目景區(qū)建設提檔升級投資550畝，是萬達在中國西部投資規(guī)模最大、技術最先進的“集約康體養(yǎng)生項目6個；大成者”，預計2019年陸續(xù)建成投運；兩個熊貓基地對外開放；投資20灌縣古城、虹口景區(qū)成功創(chuàng)建國家級景區(qū)；投資120華彩景觀樂園；簽約引進中國西部高山河谷旅游度假區(qū)項目；投資366建設“六大主題樂園”，藍光水果俠主題世界一期建成簽約投運、二期動工建設；開工建設水上娛樂世界、西部音投資70上海建工集團正式簽約打造濱江樂公園、華彩景觀樂園等項目；簽約熊貓主題樂園、變新區(qū)；形金剛樂園等項目。精彩紛呈的文化旅游節(jié)活動--------成都雙遺馬拉松賽、也一一簽約落地。西部音樂節(jié)、慕尼黑啤酒節(jié)等。│5都江堰旅游配套服務升級JW；法國帕佛倫斯酒店美國溫德姆酒店全球酒店20強的華住酒店、浙江世貿(mào)君瀾酒店、北京邦泰崍國際酒店；青城六善、御壘山居等品質(zhì)酒店；│6旅游基礎設施提升三軌：?城灌快鐵公交化運營；當前發(fā)車頻率已為半小時每趟；規(guī)劃于2018年實現(xiàn)?月開工，?成都地鐵19---兩高：?成都第三繞城高速?連接成溫邛井經(jīng)成都二繞、三繞至都江堰的快速公路三改造：?G317?都汶高速玉堂收費站擴容改造?成都“三繞“玉堂南端都汶高速轉(zhuǎn)換立交改造其他：?地鐵4│7都江堰用地規(guī)劃│82當前房地產(chǎn)市場分析│9都江堰住宅板塊分布情況玉堂玉堂板塊1青城山，自然資源最優(yōu)，開發(fā)時間早，青城山別墅開發(fā)主流區(qū)域，交通便利，多年開發(fā)有一定配套。項目眾多，品牌開發(fā)商云集，度假物業(yè)為主，但存量龐大。中興鎮(zhèn)青城山翠月板塊湖鎮(zhèn)街子板塊青城山居2、都江堰板塊（玉堂鎮(zhèn)、中興鎮(zhèn)）：緊鄰都江堰市區(qū)，有山水資源，交通便利，萬達進駐，休閑娛樂類旅游目的地打造，區(qū)域配套日趨成熟，千畝大盤云集、以改善居住、休閑度假為主，中信、武海、明宇等實力開發(fā)商聚集。3、街子板塊（街子鎮(zhèn)、大觀鎮(zhèn)）：大觀鎮(zhèn)青城后山，成青快速通道沿線，交通便利；緊靠街子古鎮(zhèn)，配套完善，享有味江河水資源，擁有青城山高爾夫球場；區(qū)域物業(yè)以養(yǎng)身度假兼休閑為主，品質(zhì)參差不齊，以御青城、青城郡等項目為代表。中心在打造中，在售項目以中小戶型休閑度假物業(yè)為主，以蜀山棲鎮(zhèn)、青城山居為代表。│都江堰近三年住宅土地市場供應變化凈用地面可開發(fā)體商業(yè)占比計算容積成交單價成交單價成交出讓時間積(畝)容積率(萬元/畝)(元/㎡)地價(元/

㎡)上限(%)用地性質(zhì)量(萬㎡)率2017-04-10125.51不得大于0.97.530533100商業(yè)用地（僅用于修建酒店）0.90761140.0011266.67成都泰合仁華大酒店管理有限公司成都泰合仁華大酒

2017-01-19119.37容積率不得大于0.97.162286100商業(yè)用地（僅用于修建酒店）0.907611401266.67

店管理有限公司2016-09-0796.26容積率大于1.0且不得大于2.516.043330二類居住用地（可兼容商業(yè)用地，商業(yè)建筑兼容2.501702550.0011020成都市正成投資開比例不得超過該宗地計入容積率建筑面積的發(fā)有限公司2016-05-1917.05容積率不得大于2.02.273378100商業(yè)用地2.001151724.966862.48都江堰市領好酒店管理有限公司都江堰市同心置業(yè)2016-05-05204.35①、②號地塊均不得大于0.79.536173100商業(yè)用地0.707711551650發(fā)展有限公司2016-05-0562.61容積率≤0.72.92192100商業(yè)用地0.70771154.9531649.93都江堰市同心置業(yè)發(fā)展有限公司成都茂鑫置業(yè)有限2016-03-247.94容積率不得大于1.80.952353100商業(yè)用地1.801151725.81958.78公司二類居住用地（可兼容商業(yè)用地，兼容商業(yè)建筑四川廣友置業(yè)有限2016-01-2745.06大于1.0且不得大于2.57.510355302.501552324.89929.95面積不得大于該宗地計入容積率建筑面積的責任公司30%）二類居住用地兼容商業(yè)用地（商業(yè)建筑面積不得成都雙新科技創(chuàng)業(yè)2016-01-2757.81大于1.0且不得大于2.59.6346649小于該宗地計入容積率建筑面積的30%，不得2.501652475.087990.03投資有限責任公司大于該宗地計入容積率建筑面積的50%）二類居住用地（可兼容商業(yè)用地，兼容商業(yè)建筑

成都雙新科技創(chuàng)業(yè)面積不得大于該宗地計入容積率建筑面積的2016-01-2754.65大于1.0且不得大于2.59.10828302.501952925.0171170投資有限責任公司30%）二類居住用地（可兼容商業(yè)用地，商業(yè)建筑兼容

成都利貞實業(yè)有限比例不得超過該宗地計入容積率建筑面積的1.801372056.5271142.522015-12-103.44大于1.0且不得大于1.80.41249330公司都江堰2015—2017年因萬達城項目占用大量土地指標，造成“擠壓效應”，除萬達城以外共計推出17

20宗土地，其中9宗純商業(yè)用地，8宗住宅土地（商業(yè)比例30%）（單宗土地最大面積96畝）；住宅土地合20

20計284畝，可開發(fā)量為46萬㎡除萬達城以外，都江堰近三年極少住宅新盤推售。商業(yè)用地兼容娛樂用地，兼容娛樂用地建筑面積不得小于該宗地計入容積率建筑面積的20%，2015-08-05201.22不得大于0.45.365759100不得大于該宗地計入容積率建筑面積50%0.40671004.9952512.492015-06-2410.67大于1.0，且不得大于2.01.42242810居住用地2.001502249.9841124.99成都都江堰和駿置業(yè)有限公司四川華煒投資有限據(jù)都江堰近三年商業(yè)土地市場供應變化2015年共計推出宗商業(yè)地塊，占地面積高達790畝，遠高于同期住宅供地規(guī)模，可開發(fā)體量38萬㎡。其中泰合獲取240畝酒店地塊，用于星級酒店開發(fā)。I年份供銷比存量去化時間2012年0.7162013年1.0192014年1.5312015年1.3182016年0.482017年0.410都江堰住宅市場年新增下降年萬達城大量供應）;年高峰期下降46.6%;目前存量去化時間已經(jīng)縮短為10個月（含萬達城）。據(jù)3都江堰住宅（除萬達城）歷年供銷存變化年份新增套數(shù)銷售套數(shù)存量套數(shù)供銷比存量去化時間月均銷售套數(shù)(月)2012年2999422054930.716352萬達城銷售情況2013年4698462575091.019385年份銷售套數(shù)2014年5744377396641.5313142017年8282015年5316739083680.7146162016年35162016年2753730942390.476092017年1—5月份1122272132560.456802015年1559合計5903都江堰住宅市場2014年庫存達到最高峰為9664,2015年銷量開始大幅上漲,庫存隨之大幅去化。2015-2016年年均銷量均保持在7300套不含萬達城月均走量在600套以上;2017年銷量繼續(xù)上漲,月均走量上漲到680套，庫存去化時間縮短到5個月(不含萬達城);市場需求旺盛，后市向好。│都江堰住宅（除萬達城）2016年以來各月量價關系年份新增套數(shù)銷售套數(shù)存量㎡)2016年1月767527867355172016年2月15836485755915

2016年月16265576685557

2016年4月7052876705714

2016年5月10670071685845

2016年6月16556269246224

2016年7月17445368646730

2016年8月3271561946970

2016年9月040055966817

2016年10月37551043627075

2016年11月43274740727288

2016年12月30841642396881

2017年1月29657140556364

2017年2月064034085822

2017年3月042330806280

2017年月82651933587256

2017年5月080325666472016年以來都江堰住宅庫存大量去化，目前存量套數(shù)較最高峰8673套下降了62%，僅有3256套。存量減少也使住宅銷售8，年/。│都江堰住宅（除萬達城）各物業(yè)形態(tài)2016—2017年供銷存變化年都江堰住宅各物業(yè)形態(tài)供銷存及價格情況物業(yè)形態(tài)供應套數(shù)銷售套數(shù)存量套數(shù)銷售價格（元/㎡）月均去化套數(shù)存量去化時間（月）高層87112306363549541448小高層18565904263355003698洋房59218212072820011416聯(lián)排09561456123006023疊拼2403993221200025112016—2017年都江堰住宅市場供銷主力為小高層和高層物業(yè)，月均去化

套數(shù)在/。幾乎無新增供應，但存量龐大，后續(xù)去化時間仍接近兩年。疊拼物業(yè)月均走量25套左右。│都江堰住宅（除萬達城）各板塊2016—2017年供銷存變化物業(yè)形態(tài)供應套數(shù)銷售套數(shù)存量套數(shù)銷售價格（元/㎡）存量去化時間（月）物業(yè)形態(tài)供應套數(shù)銷售套數(shù)存量套數(shù)銷售價格（元/㎡）存量去化時間（月）高層87112306363549548洋房901171864890010小高層18565904263355008聯(lián)排3912797613040130洋房502123471082009疊拼174335178127458聯(lián)排829829480115009綜合物業(yè)30316332018/208-9控總價的物業(yè)走量。都江堰玉堂板塊住宅—20172017由7500元/㎡上漲到10000元，/；/。8都江堰代表住宅（除萬達城）2016—2017年價格變化趨勢?近一年以來隨著都江堰普通住宅存量的減少，除萬達城價格上漲元㎡1500/、1000/。都江堰市各代表項目存量梳理項目名稱占地規(guī)開發(fā)商模（畝）容積率可開發(fā)已預售已銷售剩余存量（萬㎡）體量體量體量（總建面-已銷售（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）部分）合計總存量（萬㎡）早期大規(guī)模別墅供地，加上無序規(guī)劃開發(fā)打造，受5.12地震影響，及災后聯(lián)建房大規(guī)模供應沖擊，各個別墅大盤滯銷，造成都江堰別墅的巨大庫存。因項目品質(zhì)差，多年銷售不暢。│都江堰住宅萬達城各物業(yè)形態(tài)歷年供銷存變化2016年萬達城各物業(yè)形態(tài)供銷存及價格情況2017據(jù)）物業(yè)形銷售存量銷售價格月均去化存量去化時態(tài)供應套數(shù)套數(shù)套數(shù)（元/㎡（套）間（月））2015年供小高層應4886套24511057563120412存量去化時間（月）物業(yè)形態(tài)供應套數(shù)銷售套數(shù)存量套數(shù)銷售價格月均去化（套）（元/㎡）小高層058147756611453洋房256219376568182洋房068537917173聯(lián)排73054736511587468聯(lián)排1701791211639450合計98632171459/2325合計170828542/207/萬達城于2015年10份開售，以小高層物業(yè)為供銷主力（2015年供應近5000套），月均去化保持在140—200元㎡；洋房價格在2017/。│都江堰普通住宅2017年成交排行榜2017—項目名稱項目占地規(guī)模（畝）總建面（萬㎡）銷售套數(shù)（套）月均去化套數(shù)（套）首次開盤時間成都萬達城500萬㎡8282072015年10月

堰山和畔218畝564（2期）1412009-01-11天府麗都1期12萬㎡307782016-11--12

公園大道1號65畝184462015-09-01

寧江大院171畝171432011-09-10紫荊城800畝140352011-06-18

都樂錦廬15畝133332016-05-01幸福世家88畝96242012-09-16君悅名筑98畝91232014-11-28武海中華青城217畝85212012-04-24明宇豪雅青城466畝82212014-08-092017年除萬達城以外，因供應短缺，堰山和畔2期單月銷量達到141套，創(chuàng)下成交新高。天府麗都1期月均去化78套，